a) Tuân thủ pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
Tuân thủ pháp luật là một hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không tiến hành những hoạt động mà pháp luật cấm. Việc các chủ thể pháp luật tự kiềm chế là những xử sự thụ động, tự ghép mình vào tập thể, vào xã hội, đặt lợi ích Quốc gia, lợi ích cộng đồng, tập thể lên trên lợi ích cá nhân, lợi ích bộ phận cục bộ. Pháp luật qui định mọi tổ chức và công dân khôngđược thực hiên những hành vi nguy hiểm cho XH, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp người khác. Đó là những điều pháp luật cấm, đồng thời vì lợi ích chung, tùy theo tình hình, hoàn cảnh cụ thể mà pháp luật bắt buộc tổ chức, công dân phải làm một việc nào đó.
Tuân thủ thực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nghĩa là các chủ thể phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như tuân thủ các điềukiện, thủ tục về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
36
dụng đất. Theo Điều 167 và Điều 188 Luật đất đai năm 2013 không được thực hiện các hành vi mà pháp luật cấm. Cụ thể, không thực hiện những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 như không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của luật đất đai; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; cản trở, gây khó khăn đốivới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.... không thực hiện đăng ký góp vốn, thế chấp theo Điều 72, Điều 74 và Điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
b)Chấp hành pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
Là một hình thức thực hiện pháp luật mà trong đó các chủ thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình với hành động tích cực, khác với việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý khi vi phạm pháp luật, các nghĩa vụ pháp lý nói đây là các nghĩa vụ pháp lý mang tính đương nhiên của công nhân, của cán bộ, công chức nhà nước; coi đây là bổn phận trách nhiệm và các chủ thể phải thực hiện theo quy định của pháp luật nhưng khuyến khích hoạt động có hiệu quả cao. Hoạt động chấp hành pháp luật là cơ sở pháp lý để đánh giá công trạng, thành tích và danh dự, phẩm chất tốt đẹp của công dân và tổ chức cũng như các cán bộ, công chức nhà nước.
Trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đó là các chủ thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình với hành động tích cực. Khác với việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý khi vi phạm pháp luật, các nghĩa vụ pháp lý là các nghĩa vụ pháp lý mang tính đương nhiên
37
của các chủ thể; coi đây là bổn phận trách nhiệm và các chủ thể phải thực hiện theo quy định của pháp luật nhưng khuyến khích hoạt động có hiệu quả cao. Theo Luật Đất đai năm 2013, các hành vi chấp hành pháp luật trong các trường hợp này có thể được hiểu là những hành vi thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ các thủ tục khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thực hiện việc kê khai giá đất chuyển nhượng theo giá thực tế trên thị trường; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước...
c) Sử dụng pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Sử dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật mà trong đó các chủ thể pháp luật sử dugj các quyền năng pháp lý để bảo vệ các chủ thể không sử dụng quyền năng của mình. Song nếu các chủ thể không sử dụng quyền của mình thì pháp luật cũng không bắt buộc. Trong một chế độ pháp luật dân chủ, chủ thể pháp luật có nhiều quyền năng pháp lý như quyền khiếu nại-tố cáo; quyền khởi kiện và kháng cáo; quyền đình công, biểu tình, thị uy… các chủ thể pháp luật được dùng các quyền này để bảo vệ các lợi ích hợp pháp của mình. Khi chủ thể pháp luật thực hiện các quyền này, phải thực hiện theoquy định của pháp luật.
Việc sử dụng pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất có thể được hiểu đó là việc người sử dụng đất có thể thực hiện hay không thực hiện các quyền khiếu nại, tố cáo; khởi kiện các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai hoặc người sử dụng đất có thể hưởng hay không hưởng các thành quả, kết quả đầu tư trên đất; hoặc đối với những hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở cho phép các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực thì vẫn được công nhận có giá trị pháp lý.
d) Ápdụng pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
38
thông qua các cơ quan nhà nước hoặc cán bộ, công chức có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể thực hiện những quy định của pháp luật hoặc tự mình căn cứ vào các quy định của pháp luật ra các quyết định làm phát sinh, chấm dứt, hay thay đổi những quan hệ pháp luật cụ thể ở nước ta. Trong một số trường hợp, theo quy định của pháp luật, các tổ chức CT - XH cũng được thực hiện hoạt động áp dụng pháp luật.
Hoạt động áp dụng pháp luật trong chuyển quyền, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là việc Nhà nước thông qua các cơ quan nhà nước hoặc các cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền để tổ chức cho các chủ thể thực hiện những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; đó có thể là tòa án, phòng công chứng, các cơ quan quản lý đất đai ở các địa phương, các tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.... Cụ thể theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai…”. Các cơ quan, tổ chức nay khi được nhà nước trao quyền sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai để thực hiện công tác quản lý đất đai một cách hiệu quả nhất nhằm đảm bảo quyền của Nhà nước nói chung cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói riêng.
39
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀNCHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY
2.1. Thực trạng ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất