Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam luận văn ths luật

®¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt trÇn ngäc tó thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Hµ néi - 2007 ®¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt trÇn ngäc tó thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam Chuyªn ngµnh : LuËt kinh tÕ M· sè : 60 38 50 luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: TS. NguyÔn Thóy HiÒn Hµ néi - 2007 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC 7 THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản 7 1.1.1. Khái niệm bất động sản 7 1.1.2. Đăng ký bất động sản 10 1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2. Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật 20 1.3. Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản 24 1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập 24 1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản 27 Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử 29 1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến 29 1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 34 1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003 37 1.4. 1.5. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới 45 1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản 45 1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc 47 1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada 50 1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh 52 1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nước trên 54 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP 56 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành 56 2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai 56 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng 62 2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng 69 Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam 71 2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản 72 2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản 77 2.2. 2.3. Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn 79 2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản 79 2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản 84 2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT 86 91 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam 91 3.2. Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam 93 3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản 93 3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản 95 3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này 96 3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản 97 3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân 98 3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt 99 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên các cơ quan chức năng và đưa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời, có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại. Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt. Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản... là không phù hợp với thực tế, trái với các quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo. Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ. Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra trong lý luận và thực tiễn. Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nước ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn. Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản. Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của bất động sản. Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Với việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản là đối tượng của nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng bộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhưng hiện chưa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trường. Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chưa có quy định về đăng ký. Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây dựng…). Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản... Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001... Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đưa ra cơ sở lý luận cũng như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội nhập. Nhiệm vụ: Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là: Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam qua các thời kỳ, cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành. Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế. Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. - Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương pháp quan trọng và được sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn. - Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản. 6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp lý mới. Những đóng góp khoa học của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau: Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎bất động sản. Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản. Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam. Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới. Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế. Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản. Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được. Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản. Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật. Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [19]. Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi là bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự. Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới. Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định khá chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản. Điều này như một tất yếu để quản lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự. Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định các hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước. Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những đặc thù. Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, trong đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp với thực tế hơn. Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước. Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Một người không phải là chủ sở hữu cũng có những quyền năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không phải là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của người khác là điều phổ biến. Điều này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một cách thích đáng quyền lợi của những người được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết sức quan trọng. Điển hình là quyền sử dụng đất. Chính chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng riêng so với các quyền sử dụng khác. Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai, nhưng một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất động sản có vị trí quan trọng nhất. Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu đất. Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ngoài hình thức sở hữu nhà nước thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai, do đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai. Trong đa số các trường hợp Nhà nước không thể tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà trao quyền đó cho các chủ thể khác trong xã hội. Chính hiện tượng này đã dẫn đến những quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng trong khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường. Nhà nước, thông qua các quy định pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai). Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất". Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử dụng đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa. 1.1.2. Đăng ký bất động sản Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…[33]. Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales. Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp, giải chấp… Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký Torrens có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản. Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này, là một trong bốn trụ cột của quản lý hành chính đất đai gồm: Khảo sát và lập bản đồ địa chính; Lập hồ sơ địa chính và cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ dữ liệu [34]. Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Bên cạnh đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về đất luôn được Nhà nước chú trọng. Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản, thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản. Hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản [44]. Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v… tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất. Tra cứu thông tin là một hoạt động thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất. Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn, như luật La Mã chẳng hạn. Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm chứng, chuyển giao trước Tòa án và chuyển giao theo truyền thống. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế này dẫn đến thực trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nhằm khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản. Bên cạnh đó, với việc áp dụng nguyên tắc suy đoán về quyền sở hữu, nên thông thường, chỉ thực hiện đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai. Người có quyền sở hữu đối với đất đai thì đương nhiên được coi là có quyền sở hữu đối với toàn bộ các tài sản gắn liền với đất đó, thậm chí cả đối với những tài sản có trong lòng đất. Nguyên tắc này được thể hiện rõ nét nhất trong hệ thống đăng ký Torrens. Khái niệm đất đai trong pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia theo hệ thống này được mở rộng bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, tức là bao quát gần hết các tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia tiến hành đăng ký quyền đối với tài sản trên đất. Chủ yếu tập trung vào các quốc gia thuộc hệ thống luật dân sự như Pháp, Nhật Bản. Những tài sản này chủ yếu là bất động sản do tính chất và có tính ổn định cao, giá trị lớn [40]. Về cơ bản, phạm vi đăng ký bất động sản tập trung vào các đối tượng sau đây: Một là, đất đai. Hai là, các tài sản gắn liền với đất có tính chất cố định cao và là đối tượng chủ yếu trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, thì tài sản gắn liền với đất thường được đăng ký với tư cách một khối tài sản thống nhất. Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề cập ngay khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập. Thời kỳ này Nhà nước đã có các quy định về ghi nhận việc sang tên trong sổ địa bộ và sổ thuế khi mua bán, tặng cho và trao đổi nhà cửa, ruộng đất. Cho đến thời kỳ đổi mới, trước yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục được bổ sung hoàn thiện. Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp luật vẫn có xu hướng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với bất động sản. Luật Đất đai năm 1993 quy định đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2003, với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai (Điều 64 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004). Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp. Điều này được thể hiện trong nhiều đạo luật khác về quản lý bất động sản và thị trường bất động sản đã được ban hành như Luật Nhà ở 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004... Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chưa được sử dụng. Tuy nhiên, đã có nhiều quy định lại đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng... tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về bản chất, đây là những quy định về đăng ký đối với bất động sản. Những quy định này lại nằm rải rác trong nhiều đạo luật cụ thể, riêng biệt. Thuật ngữ "đăng ký" được hiểu là [35]: (i) Chính thức ghi vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) Bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng. Còn theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học [42] thì "đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ". Xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đối với bất động sản, đặc biệt là đối với những tài sản có khả năng tham gia vào thị trường bất động sản và mục đích của việc đăng ký bất động sản, nên không phải mọi tài sản là bất động sản theo khoa học pháp lý hay pháp luật thực định đều thuộc đối tượng đăng ký bất động sản. Tại Việt Nam, hiện nay mới chỉ có việc đăng ký đất đai được quy định tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh tại một văn bản pháp luật có hiệu lực cao là Luật Đất đai. Vấn đề đăng ký sở hữu đất đai không được đặt ra, bởi đất là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Chỉ khi một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đất đai, thì quyền đó mới được đăng ký (đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất), và trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, nếu tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì những giao dịch đó đều phải được đăng ký. Ngoài đất đai, hiện nay pháp luật còn có quy định về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở (Luật Nhà ở), công trình xây dựng khác (Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Luật Bảo vệ và phát triển rừng). Đăng ký bất động sản xét về tổng thể là việc xác định hiện trạng và lý lịch của bất động sản, cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích của bất động sản) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu bất động sản hoặc quyền sử dụng đất, các biến động về mặt pháp lý). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc xác lập và chứng nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai hóa. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu bất động sản và ai là người có những quyền lợi liên quan đến bất động sản đó (quyền được ưu tiên thanh toán, quyền sử dụng và thu hoa lợi v.v...), từ đó có đầy đủ thông tin để xem xét, quyết định về việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trên thị trường. Có hai loại hiệu lực liên quan đến đăng ký: đăng ký là điều kiện xác lập quyền và đăng ký là điều kiện để vật quyền hay giao dịch có hiệu lực đối với người thứ ba. Theo quy định của các đạo luật hiện hành thì bao hàm cả việc đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các quyền về bất động sản. Nhưng đối với bất động sản luôn tồn tại hai loại đăng ký với đối tượng hoàn toàn khác nhau. Loại thứ nhất giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, gọi là đăng ký bất động sản. Loại thứ hai là giúp cho việc thu thập và hoàn chỉnh thông tin về tình trạng vật lý của bất động sản, tạm gọi là đăng ký biểu thị hay đăng ký hiện trạng. Đăng ký hiện trạng là cơ sở tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản. Tuy nhiên, khác với đăng ký các quyền, việc đăng ký hiện trạng không đem lại những lợi ích pháp lý cho chủ sở hữu. Chính vì vậy, một trong những điểm khác biệt rất lớn giữa đăng ký hiện trạng với đăng ký các quyền về bất động sản là trách nhiệm pháp lý của người có nghĩa vụ đăng ký. Người có nghĩa vụ đăng ký ở đây thường là chủ sở hữu của bất động sản, bởi họ chính là người nắm rõ nhất tình trạng hiện tại của bất động sản. Tóm lại, kê khai đăng ký hiện trạng bất động sản là một nghĩa vụ hành chính, liên quan đến trách nhiệm hành chính và có tính bắt buộc phải thực hiện (được bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế mang tính hành chính). Việc đăng ký hiện trạng bất động sản có liên quan chặt chẽ đến việc lập bản đồ và hồ sơ địa chính. Đây cũng là cơ sở để xác định phạm vi về mặt vị trí quyền sở hữu đối với bất động sản. Do đó, để được ghi nhận tình trạng thực tế của bất động sản vào hồ sơ của cơ quan đăng ký, thì những nội dung đăng ký phải được cơ quan hoặc người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thẩm định. Đăng ký các quyền đối với bất động sản chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản luôn kéo theo việc đăng ký các hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với bất động sản đó. Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền đối vật và quyền đối nhân, việc xác định đối tượng đăng ký là rất rõ ràng. Về nguyên tắc, các quyền đối vật đối với bất động sản đều phải được đăng ký. Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến. Do có đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng loại không giống nhau. Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện khi đã đăng ký hiện trạng. Trong một số trường hợp, việc thay đổi hiện trạng bất động sản như chia tách, hợp nhất, thay đổi mục đích sử dụng đất... bị phụ thuộc vào các quyền đã đăng ký đối với bất động sản đó. Hiện nay, pháp luật Việt Nam mới chỉ quy định về việc xác lập quyền sử dụng đất (từ Nhà nước) và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với nhà, công trình xây dựng thì việc đăng ký quyền mới chỉ tập trung vào quyền sở hữu, quyền thế chấp. Như vậy, tình trạng pháp lý đối với bất động sản hiện nay không được ghi nhận đầy đủ tại cơ quan đăng ký. Nhiều hạn chế về quyền sở hữu bất động sản không được ghi nhận vào hồ sơ pháp lý về bất động sản như quyền địa dịch, hạn chế quyền định đoạt do bản án, quyết định của Tòa án. 1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao dịch mà là một quyền, chính xác hơn là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản: quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua... Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp [25] Việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để giải quyết việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của các quyền thì các hệ thống pháp luật giải quyết theo một trong hai cách: Thứ nhất, hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền. Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng về sự tồn tại của quyền. Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi có một cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền của mình. Cơ quan đăng ký sẽ từ chối tiến hành đăng ký khi các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có đủ. Như vậy, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá tính chất pháp lý của giao dịch, sự kiện có tác dụng xác lập quyền theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay từ chối đăng ký quyền. Khi đã được đăng ký, quyền chính thức được thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký không chính xác và gây thiệt hại cho mình thì phải chứng minh trong khuôn khổ một vụ kiện ra tòa án. Theo đúng lôgíc của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là tòa án. Chỉ có tòa án mới có quyền nói rằng một giao dịch hoặc một sự kiện nào đó thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật. Thứ hai, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba. Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi như không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngược. Điều đó có nghĩa, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba. Còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này là không cần thiết và các nguyên tắc trên cũng không áp dụng với các bên trong giao dịch, họ đương nhiên phải biết rõ mình đã làm gì và chịu trách nhiệm về việc làm đó. Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà nhưng không đăng ký, quyền sở hữu nhà vẫn chuyển từ người bán sang người mua theo hợp đồng, nhưng việc chuyển quyền sở hữu chỉ có hiệu lực giữa người bán và người mua, còn với người thứ ba, nhà vẫn thuộc người bán. Bởi vậy, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba không sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Nhưng hệ thống này lại có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản. Ví dụ có hai người cùng một lúc tự xưng là người nhận quyền thế chấp đối với một tài sản, khi đó, người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên. Ngoài ra, trên cơ sở xác định ai là người thực hiện đăng ký, còn có thể phân chia đăng ký bất động sản thành hai hệ thống khác nhau: Hệ thống thứ nhất, pháp luật quy định người thực hiện đăng ký phải là công chứng viên và các văn bản, tài liệu được đăng ký đều phải lập dưới dạng công chứng thư. Cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra tính hợp lệ về hình thức của giao dịch, không chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch và tính hợp pháp của bất động sản. Các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký theo hệ thống này đơn giản và rõ ràng hơn rất nhiều do mọi rủi ro về mặt pháp lý đã được cơ quan công chứng đảm bảo. Hệ thống thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tự thực hiện việc đăng ký. Khi đó, các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động đăng ký được quy định chi tiết, cụ thể hơn: Nguyên tắc làm thủ tục đăng ký: Ngoại trừ trường hợp mà pháp luật có quy định riêng, việc đăng ký phải do đương sự làm thủ tục hoặc cơ quan nhà nước có yêu cầu. Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc đăng ký sẽ được thực hiện theo bổn phận của nhân viên đăng ký mà không cần có thủ tục yêu cầu (ví dụ hiệu đính những thông tin do cơ quan đăng ký đã ghi không đúng; ghi lại một số thông tin đã được đăng ký trong trường hợp chia tách, sáp nhập bất động sản); Nguyên tắc có đệ đơn: việc yêu cầu đăng ký phải được thực hiện bằng đơn từ; Nguyên tắc cùng làm thủ tục: thủ tục đăng ký phải do các bên có quyền và nghĩa vụ cùng thực hiện để tránh hành vi đăng ký giả mạo, gây mất ổn định trong các giao dịch về bất động sản, chỉ trừ một số trường hợp ngoại lệ (ví dụ như đã có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; đăng ký hưởng quyền thừa kế …). Tóm lại, việc lựa chọn hệ thống pháp luật nào để quy định việc đăng ký bất động sản tùy thuộc vào mỗi quốc gia, căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể và từng thời kỳ lịch sử cụ thể của từng nước. Tuy nhiên, việc tồn tại đồng thời nhiều trường phái pháp luật trong hệ thống các quy định về bất động sản của Việt Nam như hiện nay (sẽ phân tích ở phần sau) là điều không nên có. Trên thực tế, điều này đã dẫn đến những khó khăn không chỉ cho người dân mà cho cả cơ quan thực thi pháp luật. 1.2. MỘT SỐ QUAN NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam. Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lượng của bản thân hệ thống pháp luật. Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phương pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng và phù hợp. Một hệ thống pháp luật duy ý chí, mâu thuẫn, thiếu đồng bộ tất yếu tạo ra các mâu thuẫn và thiếu đồng bộ trong chính các quan hệ pháp luật, tác động tiêu cực và cản trở sự phát triển của các quan hệ xã hội, làm mất đi những giá trị xã hội không thể thay thế được của nó. Sự thiếu đồng bộ ở một khâu hay một bộ phận của pháp luật có thể dẫn đến những hậu quả không thể lường trước được. Vì vậy, pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất [30]. Thuật ngữ "thống nhất" theo Từ điển Tiếng Việt được hiểu là "việc hợp thành một khối, làm cho khớp lại với nhau" [42]. Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết "Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những mâu thuẫn nội tại" [31]. Theo tiến sĩ luật học Võ Khánh Vinh [43], một trong những vấn đề cốt lõi nhất của kỹ thuật lập pháp là phải đảm bảo cấu trúc mang tính hệ thống, tức là đảm bảo tính thống nhất, cân đối mối liên hệ bên trong và sự phụ thuộc lẫn nhau trong tất cả các bộ phận hình thành hệ thống, tính nhất quán về logic trong cách diễn đạt của người làm luật. Nguyên tắc này thể hiện một số nội dung sau: Sự phối hợp hài hòa giữa các quy phạm pháp luật để tạo ra hệ thống pháp luật chung có chức năng bổ sung, hỗ trợ lẫn nhau; Đảm bảo mối liên hệ lẫn nhau giữa các quy phạm chung và quy phạm chuyên ngành cũng như giữa các văn bản có hiệu lực cao và thấp; Đảm bảo văn bản mới được ban hành phải dựa trên cơ sở và sự cân nhắc trong sự liên kết các hệ thống văn bản hiện hành để tránh sự mâu thuẫn chồng chéo và loại trừ lẫn nhau giữa các quy phạm pháp luật. Còn theo GS.TSKH Đào Trí Úc [41], tiêu chuẩn để xác định một hệ thống pháp luật đúng đắn và hiệu quả bao gồm: tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp và công nghệ trong quá trình lập pháp. Trong đó, tính đồng bộ phải đảm bảo các yêu cầu sau: Sự phát triển đồng bộ giữa các ngành luật; Đảm bảo sự thống nhất, loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo hay trùng lặp trong bản thân hệ thống để đảm bảo một cơ chế điều chỉnh hiệu quả. Tuy nhiên, để tạo ra được sự đồng bộ và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật thì hoàn toàn không đơn giản. Nó đòi hỏi người làm luật phải xác định rõ ranh giới giữa các ngành luật. Nhưng việc xác định ranh giới này rất khó do các mối quan hệ xã hội phức tạp và luôn vận động trong những mối liên hệ đan xen nhau. Sự nhầm lẫn trong việc xác định các đối tượng điều chỉnh của các ngành luật dẫn đến việc điều chỉnh chồng chéo, lấn sân và mâu thuẫn làm mất đi tính hiệu quả của pháp luật trong quá trình thực thi và áp dụng [32]. Ngoài ra, thống nhất pháp luật còn được hiểu là sự thống nhất giữa các quan hệ cấu trúc của ngành luật tạo ra logic nhất quán trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh. Ở một quan điểm khác, sự thống nhất pháp luật cần được hiểu theo hai phương diện [29]: Thứ nhất, thống nhất về hình thức: thể hiện rõ ở việc thống nhất trong phân chia ngành luật, thống nhất trong bố cục luật và thống nhất trong ngôn ngữ, khái niệm pháp luật. Thứ hai, thống nhất về nội dung luật: thể hiện đặc trưng ở sự thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định pháp luật, tức là các quy định này không được mâu thuẫn, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà phải tạo thành một hệ thống có tính hỗ trợ và bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội. Ngoài ra, còn cần phải thống nhất trong giải thích luật và áp dụng luật. Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp lý "ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao giờ cũng được áp dụng trước và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không đầy đủ. Như vậy, đối chiếu các quan điểm về tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật với hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam hiện nay, có thể thấy đây là một hệ thống các quy định tản mát, mâu thuẫn, vừa chồng chéo lại vừa thiếu hụt. Đây là nguyên nhân khiến quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Từ những cơ sở trên, vấn đề thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản đề cập đến trong luận văn này cần được hiểu là thống nhất một cách toàn diện bao gồm cả nội dung và hình thức của các quy phạm về đăng ký bất động sản của Việt Nam. Về nội dung: loại trừ mọi mâu thuẫn, chồng chéo trong bản thân các quy định trực tiếp điều chỉnh việc đăng ký bất động sản. Đồng thời, hình thành một hệ thống đầy đủ các quy định chung và các quy định đặc thù trong mối quan hệ bổ trợ giữa các quy định riêng và quy định chung để tạo ra một hiệu quả điều chỉnh toàn diện, logic và phù hợp. Về hình thức: cần thống nhất những quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác trong nhiều văn bản của nhiều ngành luật, đưa pháp luật về đăng ký bất động sản về một mối trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ. Hệ thống các quy định về đăng ký bất động sản cần được hoàn chỉnh, sắp xếp phân hóa theo cấp độ từ cao đến thấp trong mối liên hệ thống nhất và hợp lý, tạo tính khoa học, logic và thuận tiện cho việc áp dụng. Theo một nghĩa toàn diện hơn, thống nhất pháp luật còn bao gồm cả việc đảm bảo sự thống nhất trong hoạt động giải thích và áp dụng pháp luật [32]. Theo đó, mỗi quy phạm cần phải được giải thích một cách nhất quán, trung thành với ý tưởng của người làm luật. Điều luật phải được giải thích trong mối liên hệ logic, đồng bộ với các nguyên tắc chung, các quy phạm ở cấp độ trên và các quy phạm khác có liên quan. Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật cũng cần tuân theo một nguyên tắc thống nhất để đảm bảo tính đúng đắn và hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ, theo đó, cần xem xét đến mối quan hệ và trật tự ưu tiên giữa các quy phạm pháp luật. Trong tình hình thực tiễn hiện nay, việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam là hết sức cấp thiết. Các điều kiện về kinh tế xã hội một mặt đang đặt ra những đòi hỏi khách quan, mặt khác lại tạo ra những tiền đề quan trọng tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. 1.3. TIỀN ĐỀ KINH TẾ VÀ Xà HỘI ĐỂ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hƣớng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập Sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản có mối quan hệ phụ thuộc với cơ chế kinh tế. Khi các quan hệ kinh tế thay đổi dẫn tới sự thay đổi của pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng. Các quan hệ kinh tế phát triển đến một mức độ nhất định thì pháp luật đăng ký bất động sản mới hình thành rõ nét, đồng thời việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một yêu cầu mà các quan hệ kinh tế đặt ra. Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nước đều thừa nhận nền kinh tế thị trường như một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này. Bản chất và đặc trưng quan trọng nhất của một nền kinh tế thị trường là Nhà nước phải chấp nhận và tôn trọng các quy luật vận hành như quy luật về giá trị, quy luật cạnh tranh... Nhà nước phải đảm bảo tính dân chủ trong các quan hệ kinh doanh, sự bình đẳng giữa các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế. Đồng thời Nhà nước phải tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi, minh bạch và ổn định nhằm thúc đẩy giao lưu trong mọi lĩnh vực. Ở hầu hết các nước trên thế giới, bất động sản được coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc huy động vốn, bất động sản được đưa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát huy được giá trị kinh tế của mình. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những người có quyền sử dụng hợp pháp bất động sản không có được sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng. Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành và đang diễn biến phức tạp, đa dạng. Trong hoàn cảnh nền kinh tế bước đầu chuyển tiếp sang cơ chế thị trường sẽ phát sinh nhiều vấn đề mới đòi hỏi Nhà nước phải có một hệ thống chính sách đồng bộ thống nhất nhằm hướng dẫn thị trường bất động sản hoạt động theo hướng lành mạnh, hợp pháp. Việc xác lập, định nghĩa, ghi nhận các quyền năng pháp lý đối với bất động sản thông qua các cơ chế đăng ký là rất quan trọng. Hoạt động này không những chỉ bảo đảm tính an toàn pháp lý cho bản thân bất động sản mà còn đảm bảo, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản cũng như các lợi ích có trên bất động sản. Trong thực tiễn, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo, cụ thể là ngoài sự khác nhau theo vùng, khu vực, địa phương còn có những vấn đề không thống nhất về những thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản. Nghĩa là, từng bất động sản có thể phản ánh được tình trạng vật chất của bất động sản nhưng lại không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người sở hữu chúng - vấn đề mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp có nhu cầu tìm hiểu. Do sự thiếu vắng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, nên những thông tin về bất động sản không được cập nhật và nắm bắt đầy đủ, gây ra nhiều tiêu cực, rủi ro, tranh chấp đối với bản thân bất động sản, giao dịch bất động sản và quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó. Với tính chất là một cơ quan hành chính công có nhiệm vụ ghi nhận các quyền năng pháp lý liên quan đến bất động sản, một công cụ cần thiết để thúc đẩy phát triển các nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, hệ thống đăng ký bất động sản sẽ có vai trò rất quan trọng để phục vụ chủ trương nói trên về phát triển thị trường bất động sản, chủ yếu trên các mặt: góp phần quản lý và điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, thực hiện công bằng xã hội, tạo nguồn thu ngày càng tăng cho ngân sách nhà nước. Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Qua đó, tạo điều kiện để các quan hệ giao dịch bất động sản, đặc biệt là đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội. Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường,... một cách trực tiếp có hiệu quả theo hướng hạn chế sự lòng vòng, thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Cơ hội và thách thức đang đặt ra trong phát triển kinh tế đất nước. Điều đó đòi hỏi hệ thống pháp luật Việt Nam cũng cần có sự hoàn thiện đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Trong đó, pháp luật về đăng ký bất động sản cũng là một nội dung cần rà soát, sửa đổi bổ sung cho phù hợp với tình hình mới. Hài hòa chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng ở Việt Nam trên quy mô khu vực và thế giới là một xu hướng không thể đảo ngược. Điều kiện kinh tế - xã hội cũng như đòi hỏi từ quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản. Yêu cầu đặt ra cho xu hướng phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản là: Một là, loại trừ các quy định chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, đồng thời lấp đầy những khoảng trống, thiếu hụt còn tồn tại. Hai là, đơn giản hóa hệ thống và việc tiếp cận pháp luật về đăng ký bất động sản. Ba là, hiện đại hóa công tác đăng ký bất động sản, các quy định của pháp luật phải mở ra khả năng áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào việc đăng ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các giao dịch. Bốn là, tiếp thu những kinh nghiệm quốc tế, pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam phải xích lại gần các quy định phổ biến của các nước trên thế giới, phù hợp với thông lệ quốc tế và các quy định của WTO. 1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược 10 năm (2001-2010) là "thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành về cơ bản". Để thực hiện mục tiêu này, một trong những nhiệm vụ quan trọng là phải "hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" [1]. Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã xác định hướng quản lý bất động sản là "không tách rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất". Tuy nhiên, để có một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển thì điều kiện tiên quyết là các tài sản tham gia vào thị trường đó phải có khả năng lưu thông, chuyển đổi một cách công khai, thuận tiện, dưới sự thừa nhận và bảo hộ của pháp luật. Để đạt được yêu cầu đó, thì yếu tố không thể thiếu là bất động sản phải có một "hồ sơ", "lai lịch" rõ ràng, được pháp luật thừa nhận và mọi cá nhân, tổ chức đều có thể dễ dàng tìm hiểu. Việc xây dựng và hoàn thiện chế độ đăng ký bất động sản có vai trò, ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ "hình thành và phát triển thị trường bất động sản". Trong thời gian qua, cơ chế quản lý bất động sản của Nhà nước ta còn tỏ ra thiếu hiệu quả. Tình trạng xây dựng các công trình không phép, trái quy hoạch ngày càng trở nên phổ biến. Thị trường bất động sản hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai, bất động sản khác không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều bất động sản không được đăng ký, trong khi tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất và nhà ở đô thị cũng quá chậm... Tất cả những tồn tại nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai, bất động sản mà còn cản trở việc tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X một lần nữa đã chỉ ra: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung- cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản [2]. Với định hướng đó, thị trường bất động sản có thể đủ sức tự phát triển, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hóa. Trên thực tế, trước khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản, mọi cá nhân, tổ chức, đặc biệt là các tổ chức tín dụng, các chủ đầu tư trong và ngoài nước đều có nhu cầu tìm hiểu thông tin, cũng như đăng ký các quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, việc đáp ứng nhu cầu chính đáng đó gặp nhiều khó khăn do chúng ta chưa thiết lập được cơ chế đăng ký hữu hiệu. Từ nhu cầu thực tế trên, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003 đã có những quy định yêu cầu bất động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đến nay chúng ta vẫn chưa có một văn bản pháp lý thống nhất về đăng ký bất động sản mà chỉ có những văn bản quy phạm hướng dẫn thực hiện một số nội dung về đăng ký bất động sản. Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản là điều cần thiết để khắc phục sự tản mạn, không đồng bộ của các quy định pháp luật. Bên cạnh đó, cơ chế thống nhất hoạt động đăng ký bất động sản còn có vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện cơ quan quản lý bất động sản và cơ quan hành chính công, giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến bất động sản, tạo điều kiện cho việc thực hiện pháp luật về thuế trên bất động sản. 1.4. PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LỊCH SỬ 1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến - Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII): Pháp luật về sở hữu ruộng đất được hình thành ở Việt Nam từ rất lâu do đặc điểm của quá trình khai phá và quản lý đất đai, tuy nhiên cho đến thời kỳ Nhà nước Lê sơ với Bộ luật Hồng Đức thì vấn đề này mới được xác lập một cách tương đối vững chắc, trong đó có những nội dung về đăng ký, quản lý ruộng đất. Trong Bộ luật Hồng Đức, các quy định về quản lý ruộng đất của Nhà nước thể hiện ở các nội dung chủ yếu như: đo đạc, đánh giá ruộng đất, phân bổ ruộng đất, xác nhận chúc thư và các hợp đồng có liên quan đến ruộng đất, lập và báo cáo số ruộng, số hộ. Nhà nước đã thể hiện thái độ rất nghiêm khắc đối với những người thực hiện việc đo đạc ruộng đất không chính xác "những người thuộc lại đi đo ruộng công hay ruộng tư mà tự tiện thêm bớt diện tích thì phải tội đồ làm khao đinh..." (Điều 87 chương Vi chế). Về chia và thu hồi ruộng đất công, Điều 347 Chương điền sản Bộ luật Hồng Đức quy định cụ thể các vấn đề về chia và thu hồi ruộng đất, phân phối điều hòa quỹ đất giữa các xã, thời điểm và trình tự chia đất, phân cấp thẩm quyền cho từng bậc quan lại. Đối tượng được chia đất là các quan ty có công thắng trận, dân đinh lớn tuổi có nguyện vọng xin ruộng đất. Đối tượng bị thu hồi đất là các quan lộ, huyện, xã đã bị giáng truất hay chết. Để thực hiện việc phân phối ruộng đất, Nhà nước quy định phải lập sớ tấu trình và cứ bốn năm một lần làm lại sổ ruộng đất. Đây là một biện pháp kỹ thuật hành chính để Nhà nước quản lý tình hình đất đai, phân định ranh giới chủ quyền là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa các làng xã về ruộng đất công của làng mình. Bên cạnh quyền sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai thì thế kỷ 15 cũng được coi là thời kỳ phát triển mạnh của chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp địa chủ phong kiến. Bộ luật Hồng Đức đã có những quy định cụ thể về mua bán, cầm cố, cho thuê ruộng đất và những hành vi chiếm đoạt ruộng đất, mua bán ruộng đất có tính chất ức hiếp. Việc mua bán ruộng đất chỉ được thực hiện khi cả hai bên cùng ký vào văn bản hợp đồng. Hình thức hợp đồng phải thể hiện dưới dạng văn khế, có chữ ký hoặc điểm chỉ, có chứng thực của sắc dịch hoặc người làm chứng. Pháp luật còn quy định nội dung hợp đồng phải phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội. Pháp luật thời Lê có quy định hai hình thức cầm cố ruộng đất là đoạn mại và điển mại. Đoạn mại là hình thức mua bán thông thường, người mua trả tiền, người bán giao ruộng đất và văn khế được chấm dứt. Đối với hình thức điển mại (hay còn gọi là bán đợ), đây là hình thức cầm cố ruộng đất mà pháp luật cho phép trong một thời hạn nhất định nếu người bán ruộng đất có tiền trả thì sẽ được quyền chuộc lại. Cho thuê ruộng đất cũng là một trong các quyền của người sử dụng đất và là hoạt động tương đối phổ biến trong đời sản xuất sống nông nghiệp. Việc cho thuê ruộng đất thường được thể hiện dưới các hình thức như cấy rẽ ruộng đất hoặc lĩnh canh đầm bãi công hay tư và nộp thuế theo quy định của Nhà nước. Thời hạn cho thuê thường là một năm, tuy nhiên, nếu muốn tiếp tục thuê đất, người thuê có thể thỏa thuận với chủ đất để gia hạn thuê đất. Các chính sách quản lý về đất đai của nhà nước Lê sơ không được quy định thành chương, mục, điều luật cụ thể và chưa được hệ thống hóa trong cùng một văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, trong từng điều luật cụ thể của Bộ luật Hồng Đức đều thể hiện rõ nét chính sách quản lý ruộng đất của Nhà nước Lê sơ. Đối tượng của giao dịch dân sự trong xã hội lúc bấy giờ chủ yếu là ruộng đất, nhà cửa, ao, đầm, vườn. Mặc dù pháp luật không hề có quy định về đăng ký ruộng đất nhưng qua các quy định của Bộ luật Hồng Đức cũng như một số văn bản khác như chiếu, chỉ, đạo dụ cũng nhận thấy được cách thức quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Việc quản lý đất đai mặc dù còn đơn giản nhưng đã thể hiện tính khoa học và chặt chẽ. Nếu như việc đánh giá, đo đạc, phân chia ruộng đất được Nhà nước ghi nhận vào trong sổ ruộng đất được coi như là việc đăng ký hiện trạng đất đai ngày nay thì việc Nhà nước quy định khi thực hiện việc cầm cố, cho thuê, mua bán đất đai phải lập văn khế và có xác nhận của quan chưởng được coi như cách thức quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch dân sự liên quan đến ruộng đất. Các quy định của Nhà nước về hợp đồng, khế ước nói chung cũng như các hợp đồng, khế ước liên quan đến ruộng đất mang tính tiến bộ cho đến nay vẫn còn phù hợp, đó là nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng, các bên thực hiện đúng cam kết, nếu có vi phạm thì phải chịu trách nhiệm theo nhiều mức độ khác nhau để đảm bảo sự công bằng, bảo vệ thuần phong mỹ tục, đạo đức xã hội và trật tự công cộng, bảo vệ an ninh đất nước, chủ quyền quốc gia. - Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945): Nhà nước với vai trò là người địa chủ thực hiện quyền quản lý trực tiếp của mình đối với các loại đất như: tịch điền, quan điền quan trại và đồn điền. Đối với ruộng tịch điền, Nhà nước lấy nông phu ở các làng xã lân cận để cấy ruộng tịch điền. Ở khu vực kinh đô họ được trả lương còn ở khu vực nông thôn, họ được miễn thuế thân và tạp dịch. Sản phẩm thu hoạch từ ruộng tịch điền được nộp vào kho của Nhà nước. Về mặt pháp lý, ruộng làng xã cũng là loại hình sở hữu nhà nước thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nhưng do làng xã quản lý. Với chủ trương lấy sở hữu làng xã làm nền tảng cho nền kinh tế xã hội, Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp để mở rộng loại hình sở hữu này. Tuy nhiên, do chính quyền Trung ương suy yếu dần nên đã không còn khả năng kiểm soát được chặt chẽ cơ sở kinh tế, xã hội, do vậy, xu hướng tư hữu hóa phát triển mạnh mẽ. Đầu thế kỷ XIX, sở hữu tư nhân phát triển trở thành loại hình sở hữu ruộng đất có tính bao trùm. Nhìn chung, ruộng đất tư được Nhà nước tôn trọng và bảo vệ. Khi xây dựng các công trình thủy lợi, đường sá, thành lũy mà mở vào ruộng tư thì đều được Nhà nước đền bù bằng tiền với mức cao hơn ruộng đất công. Việc mua bán ruộng đất tư được tiến hành một cách tự do và được Nhà nước bảo hộ về mặt pháp lý. Tuy nhiên, do sự tồn tại của quyền sở hữu tối cao của Nhà nước cho nên trong nhiều trường hợp cụ thể, sở hữu tư nhân vẫn bị xâm phạm, thậm chí Nhà nước dùng quyền lực tước đoạt một bộ phận sung làm công điền quân cấp. Về mặt pháp lý cũng như thực tế, quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam thời kỳ này là một cơ chế hạn hẹp. Tính tư hữu có thể được tôn trọng và bảo đảm đến mức độ nào tùy thuộc vào sự mạnh yếu của chính quyền cũng như tùy thuộc vào khả năng nhận biết xu thế phát triển tất yếu kinh tế xã hội của Nhà nước đó. Do ảnh hưởng của các chính sách kinh tế lạc hậu nên luật dân sự thời kỳ này kém phát triển và lệ thuộc nhiều vào luật Đại Thanh. Các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như mua, bán, vay, thuê, mượn được luật quy định hạn chế. Các quy định này vừa ít lại vừa không cụ thể như các quy định trong Bộ luật Hồng Đức thời Lê. Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước cấm không được bán đứt hay cầm cố ruộng đất công. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, nhà nước cho phép cầm cố, mua bán ruộng đất. Pháp luật quy định hai hình thức phổ biến là điển mại và đoạn mại. Luật Gia Long nghiêm cấm việc mua bán trộm ruộng đất của người khác hoặc mua bán ruộng đất đang có tranh chấp, chưa được phân xử rõ ràng là ruộng của ai. Đây là một trong những quy định rất tiến bộ được các nhà làm luật kế thừa và phát triển. Mặc dù các điều kiện để ruộng đất được sử dụng là đối tượng của các giao dịch dân sự chưa được luật cổ quy định đầy đủ như pháp luật hiện hành, tuy nhiên có thể thấy việc pháp luật nghiêm cấm mua bán đất đang có tranh chấp là quy định tiến bộ thể hiện được cách thức quản lý của nhà nước đối với đất đai. Luật pháp triều Nguyễn không có những quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng phải phù hợp đạo đức xã hội, không trái thuần phong mỹ tục, tuy nhiên, thông qua những quy định tản mạn, rải rác trong các điều luật cổ có thể thấy thái độ nghiêm khắc của nhà nước, sự nghiêm trị của luật pháp đối với những hành vi vi phạm về đạo đức, thuần phong mỹ tục thể hiện trong hợp đồng. Cụ thể: pháp luật nghiêm cấm con cháu bán trộm ruộng đất, tài sản của ông bà, cha mẹ; cấm giả mạo giấy tờ (văn tự) để đem một phần ruộng đất bán cho cả hai nơi. Những hành vi nói trên đều bị xử phạt như tội ăn trộm (tùy theo loại ruộng đất cụ thể). Điều 87 Hoàng triều luật lệ cho phép tiêu hủy khế ước nếu khế ước được giao kết bất hợp pháp như: bán ruộng đất phi pháp, bán điền sản trái phép, bán ruộng hương hỏa, bán tài sản của ông bà. Đây là những quy định tiến bộ được kế thừa trong pháp luật dân sự của chúng ta đến ngày nay. Những quy định pháp luật về đăng ký, quản lý đối với đất đai thời Nguyễn không cụ thể và không nhiều như pháp luật thời Lê. Một số điều luật cụ thể trong Hoàng Việt luật lệ và một số lệnh, dụ... của nhà vua thể hiện chế định quyền sở hữu đối với đất đai, thái độ của Nhà nước trong việc thực hiện quản lý ruộng đất, các chính sách, cơ chế quản lý ruộng đất. Tất cả các quy định này chỉ là những quy định rải rác trong các điều luật thông qua các điều cấm, các chế tài hình sự đối các vi phạm trong việc sử dụng đất đai và quản lý ruộng đất. Tuy nhiên đó cũng là cơ sở pháp lý đầu tiên, sơ khai, đặt nền tảng cho tư duy pháp lý về đăng ký bất động sản. 1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc Do sự biến chuyển sâu sắc về tình hình chính trị, xã hội, pháp luật Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc cũng có những thay đổi mạnh mẽ. Những nội dung thay đổi của pháp luật thời kỳ này đều chịu ảnh hưởng của tinh thần và kỹ thuật lập pháp phương Tây, mà cụ thể do người Pháp đưa vào. Trong thời kỳ Pháp thuộc, Việt Nam bị chia làm ba kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Nam Kỳ là đất thuộc địa của Pháp, người dân ở đây được coi là dân thuộc địa Pháp và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Pháp. Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, người dân ở đây thuộc dân An Nam và chịu sự điều chỉnh của pháp luật An Nam. Vì vậy, chế độ pháp luật ở mỗi kỳ cũng có những sự khác nhau. Ở Nam Kỳ, năm 1883, Tổng thống Pháp ký sắc lệnh ban hành Bộ Dân luật giản yếu áp dụng cho các tỉnh Nam Kỳ. Thực chất, Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ đã sao chép một cách máy móc Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp. Vì vậy, Bộ luật này không phản ánh được thực trạng xã hội và những phong tục truyền thống của người Việt, do vậy ảnh hưởng của Bộ luật đó trên thực tế rất hạn chế. Ở Bắc Kỳ, Bộ Dân luật Bắc Kỳ (Bộ Dân luật Bắc Kỳ) được ban hành ngày 30/3/1931, thi hành ngày 1/7/1931. Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ, nhà lập pháp đã kế thừa các nguyên tắc về thông lệ pháp lý của các nước châu Âu, điển hình là Bộ luật Dân sự Napoleon của Pháp năm 1804 và Bộ Dân luật Thụy Sĩ năm 1912. Tuy nhiên, Bộ Dân luật Bắc Kỳ đã phản ánh trung thực các phong tục tập quán của người Việt Nam về hôn nhân, gia đình, về di sản... Kỹ thuật lập pháp khá tốt và cách thể hiện cũng nôm na, dễ hiểu. Ở Trung Kỳ, năm 1939, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật đã được ban hành để áp dụng cho các tỉnh Trung Kỳ. Về thực chất, Bộ dân luật này đã sao chép Bộ Dân luật Bắc Kỳ và có thay đổi một số điều nhỏ. - Chế định về bất động sản: Lần đầu tiên, pháp luật chia tài sản thành động sản và bất động sản theo tính chất, theo mục đích và theo quyền sử dụng. Bất động sản về tính chất theo Điều 450 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 461 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Ruộng đất, nhà cửa, tường xây xung quanh, hàng rào, ao, hồ, rãnh, sông đào, lòng sông, đê đập, rừng, cây cối mọc liền trên đất, mỏ cùng đá chưa khai quật lên, hoa quả, mùa màng chưa gặt hái... Bất động sản về mục đích quy định tại Điều 452 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 462 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Các động sản mà người chủ đặt trong nhà, đất của mình để khai thác, trang hoàng hoặc đặt vĩnh viễn hay nhất thời; Những hạng, vật như súc vật dùng để cày bừa, dụng cụ nông nghiệp, máy móc, dụng cụ chế biến nông phẩm..., nếu không có bằng chứng trái lại thì cho là bất động sản vì mục đích. Bất động sản về quyền sử dụng quy định tại Điều 453 Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Điều 464 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật bao gồm: Những vật quyền: quyền sở hữu, quyền hưởng lợi, quyền dùng và nhà ở, quyền cho thuê dài hạn, địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương; Quyền đi kiện để đòi lại một bất động sản. - Phạm vi đăng ký bất động sản: Pháp luật thời kỳ này có quy định về việc đăng ký bất động sản, bao gồm ruộng đất và những bất động sản khác vào địa bạ. Điều 506 Chương VI Bộ Dân luật Bắc Kỳ về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu có quy định: "Chỗ nào có địa-bạ thì sự thủ-đắc quyền sở hữu về điền địa phải có đăng ký vào sổ mới thành. Người nào có tạo - mãi được một bất động sản thì tuy chưa đăng địa bạ mà cũng có quyền sở hữu rồi, nhưng khi đăng địa bạ rồi mới có quyền sử dụng ở trong sổ." Căn cứ vào quy định trên, chúng ta có thể thấy đối với ruộng đất, chủ sở hữu phải đăng ký vào địa bạ; còn đối với những bất động sản khác, chủ sở hữu có thể đăng ký hoặc không. Nhưng chỉ sau khi đăng ký, quyền lợi của chủ sở hữu, sử dụng mới được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ và mới đối kháng với người thứ ba. Đối với việc đăng ký các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản, hai Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ có những quy định cụ thể về việc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền ứng dụng thu lợi, quyền để đương, địa dịch: Điều 507 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo các cách thức của luật lệ đã định"; Điều 572 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Thuộc về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ"; Điều 630 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Những địa dịch do người lập ra, phải có chứng chỉ mới thành. Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó với đệ tam nhân"; Điều 1365 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Quyền để đương có biên vào địa bạ, thì mới đối dụng với đệ tam nhân". Trường hợp có sự chuyển dịch bất động sản và các vật quyền đối với bất động sản cũng phải đăng ký. Điều 701 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Phàm chuyển dịch bất động sản cùng những vật quyền về bất động sản, phải có văn tự do nô - te làm, hoặc văn tự có viên chức thị thực, và nơi nào có địa bạ phải có đăng ký phân minh, thời mới đối dụng với người đệ tam được." - Giá trị pháp lý của việc đăng ký: Việc đăng ký bất động sản không là căn cứ xác lập các quyền đối với bất động sản, việc đăng ký chỉ có giá trị xác lập hiệu lực của các quyền đối với người thứ ba. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải đăng ký thì mới được Nhà nước công nhận các quyền lợi và quyền lợi của những người này mới có hiệu lực với người thứ ba. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định những trường hợp ngoại lệ sau: Thứ nhất, trong trường hợp ở địa phương không có sổ địa bạ để tiến hành đăng ký bất động sản. Theo những quy định của Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật, chủ sở hữu, chủ sử dụng chỉ phải đăng ký trong trường hợp địa phương có sổ địa bạ. Như vậy, có thể suy đoán nếu địa phương nào không có sổ địa bạ, thì việc đăng ký không thể tiến hành được, và do đó các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng vẫn được Nhà nước thừa nhận và có hiệu lực với người thứ ba mà không cần phải đăng ký. Thứ hai, việc đăng ký cũng không làm phát sinh hiệu lực với người thứ ba trong trường hợp xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu bất động sản theo thời hiệu: Điều 551 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu bất động sản trở thành sở hữu chủ chính đáng là khi sự chiếm hữu của mình được yên lặng, ngay thẳng, công nhiên, không gián đoạn lúc nào và không ám muội điều gì, trong mười lăm năm liên tiếp. Nếu người chiếm hữu không có văn tự chính đáng để đem ra mà viện lẽ, hoặc có văn tự mà xét ra gian dối, thì sự thủ đắc thời hiệu ba mươi năm mới thành". Điều 538 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Người chiếm hữu cho là có lòng ngay thẳng. Tuy nhiên, nếu người tranh quyền chiếm hữu ấy là sở hữu chủ một cái đất ở nơi đã có địa bạ mà đã đăng vào sổ, thì người chiếm hữu phải viện chứng cho rõ sự ngay thẳng của mình". Điều 552 Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Các công điền công thổ, có xây nhà hay không, đã đăng rõ trong địa bạ Gia Long, và kể cho đến ngày 16/1/1923) vẫn có người chiếm cứ luôn ít ra là hai mươi năm rồi, một cách yên lặng, công nhiên, không gián đoạn và không ám muội gì, như người sở hữu chủ vậy, thời có thể do Tòa án có quyền thẩm định xử cho người chiếm hữu được hoàn toàn quyền sở hữu." 1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trƣớc năm 2003 - Giai đoạn 1945- 1975: Xuất phát từ đặc thù của Việt Nam là nước có nền kinh tế nông nghiệp, do vậy đất đai luôn giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong các cuộc cách mạng, trong đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Với ý nghĩa đó, ngay sau ngày Cách mạng tháng Tám thành công với sự ra đời của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, việc chia ruộng đất của thực dân - phong kiến cho nông dân và xác lập quyền sở hữu ruộng đất là tư liệu sản xuất của nông dân được thể hiện trong chính sách "người cày có ruộng". Hiến pháp năm 1946 đã khẳng định: "quyền tư hữu tài sản của công dân được đảm bảo". Trên cơ sở Hiến pháp năm 1946 và trước những đòi hỏi của sự nghiệp cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã thông qua Luật Cải cách ruộng đất vào năm 1953. Trong đó, Điều 1 của Luật khẳng định nguyên tắc thủ tiêu quyền chiếm hữu đất và xóa bỏ chế độ chiếm hữu đất của đế quốc, của địa chủ phong kiến, xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân và người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: "Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều hủy bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được chia". Qua những quy định trên, Nhà nước đã ghi nhận phạm vi quyền năng của người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho...), mặc dù đó mới chỉ là những quy định sơ khai, chưa có những quy phạm hướng dẫn cách thức thực hiện. Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử, công tác tổ chức thực hiện còn hạn chế nên những quy định về đăng ký bất động sản (ruộng đất) được triển khai chưa hiệu quả và triệt để. Hơn nữa, trong số các loại bất động sản, theo quy định của Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 mới chỉ có duy nhất ruộng đất là được đăng ký. Hiến pháp năm 1959 được ban hành trong bối cảnh Miền Nam và Miền Bắc thực hiện chiến lược cách mạng có những nét khác biệt, mặc dù cùng chung một mục tiêu. Trong khi miền Nam tiến hành cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, thì miền Bắc tiến hành cách mạng xã hội chủ nghĩa. Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hình thức sở hữu đất đai, gồm: sở hữu của nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân). Với những quy định của Hiến pháp năm 1959, chế độ kinh tế thời kỳ này là: "Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất. Nhà nước dựa vào các cơ quan nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế". Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... được coi như là những công trình phúc lợi xã hội và được Nhà nước đầu tư từ ngân sách để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung, công trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện và Nhà nước không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Trong khi đó, ở miền Nam trước ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất được thực hiện theo chính sách cải cách điền địa của chính quyền Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với hai hình thức sở hữu là sở hữu tư nhà nước và sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu bất động sản (gồm cả đất đai và công trình xây dựng) được cấp Bằng khoán điền thổ do Nha trước bạ cấp. Việc mua bán bất động sản thông qua văn tự Doãn mại do phòng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan công chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng được thể hiện trong Tờ lược giải. - Giai đoạn 1975- 1986: Ngày 3/5/1975, Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam đã ban hành Nghị định số 01 nhằm xác định và bảo vệ quyền sở hữu tư nhân của người lao động trên cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng. Nghị định có điều chỉnh hạn mức của người lao động có nhiều đất hơn mức trung bình nhằm đảm bảo tính công bằng. Riêng ruộng đất trưng thu, tịch thu của ngụy quân, ngụy quyền, địa chủ, tư sản, đế quốc và trưng thu của người lao động có quá nhiều ruộng đất được dùng để chia cho những người lao động chưa có ruộng đất hoặc có ít để bảo đảm cuộc sống. Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực vào ngày 18/12/1980, ruộng đất ở Miền Nam tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam cũng đã thực hiện chính sách "người cày có ruộng", xóa bỏ mọi hình thức bóc lột của thực dân - phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu về ruộng đất của nông dân. Đồng thời, trong giai đoạn này, miền Nam đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp. Ngày 1/8/1980, Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: "Tổ chức, cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sở hữu vào sổ địa chính của nhà nước. Ủy ban nhân dân phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi kê khai và đăng ký, tổ chức, cá nhân nào được xác nhận là quản lý, sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Với quyết định này, người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính và thống kê đăng ký đất đai là một trong những nội dung của quản lý nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định như một chứng thư pháp lý có ý nghĩa trong việc xác định quyền năng của người sử dụng đất và là chứng cứ để nhà nước bảo vệ người sử dụng đất trong trường hợp phát sinh tranh chấp về đất đai. Trong thời kỳ này, kinh tế vẫn theo hình thái "kế hoạch hóa tập trung" như giai đoạn trước. Tuy nhiên về đất đai, nhà ở đã có quy định cụ thể hơn: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân" và "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của mình theo quy định của pháp luật" (Hiến pháp 1980). Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt... Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân. Việc tạo lập nhà ở được quy định: "Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý". Như vậy bất động sản là công trình xây dựng như bất động sản phục vụ công nghiệp, thương mại, dịch vụ cũng không có thị trường. Bất động sản là nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... thời kỳ này vẫn được nhà nước đầu tư từ ngân sách, chưa có thị trường, ngoại trừ có sự chuyển biến trong việc tạo lập bất động sản là nhà ở được mở rộng, theo hướng: khuyến khích người dân, tập thể xây dựng nhà ở ngoài sự cố gắng của Nhà nước. Nhìn chung, giai đoạn này pháp luật chưa cho phép việc mua bán, chuyển nhượng đất đai và thị trường bất động sản chưa có môi trường pháp lý để hình thành. Các chính sách về đất đai và nhà ở vẫn mang nặng tính chất phân phối, cấp phát. Các chương trình nhà ở quốc gia được thiết lập và đưa vào các kế hoạch Nhà nước sau đó phân phối cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước theo hệ thống tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp. Đồng thời, trong giai đoạn này, Nhà nước cũng chưa có quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu cho công trình xây dựng. - Giai đoạn 1986 đến trước 2003: Thể chế hóa đường lối đổi mới được đề ra từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 6 (12/1986), Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, đạo luật đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Việc ban hành Luật Đất đai năm 1987 có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy các quan hệ về đất đai phát triển trong khuôn khổ các quy định của pháp luật, góp phần phục vụ cho sự nghiệp đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Từ khi được ban hành đến nay, Luật Đất đai đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện, đáp ứng những yêu cầu của thực tiễn. Sau khi có Luật đất đai năm 1987, Nhà nước ta đã ban hành Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001. Trước những yêu cầu của đời sống kinh tế - xã hội, các quy định của Luật Đất đai từng bước mở rộng hơn quyền năng của người sử dụng đất, hạn chế những thủ tục hành chính phức tạp, phiền hà, phát huy những lợi ích mà các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mang lại cho nền kinh tế. Cùng với những thay đổi theo hướng tích cực trong các quy định của Luật Đất đai, pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta đã dần hình thành và phát huy hiệu lực, hiệu quả ngày càng cao trên thực tế. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất phải xin đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng theo quy định tại Luật Đất đai năm 1987, thì "người được thừa kế nhà ở hoặc chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó". Tuy nhiên, đặc điểm nổi bật dễ nhận thấy trong các quy định của pháp luật đất đai giai đoạn này là tính mệnh lệnh hành chính, chưa có những quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Đối tượng của việc đăng ký bất động sản vẫn chỉ là đất đai, còn các loại bất động sản khác thì không có các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Luật Đất đai 1987 đã có một số thay đổi căn bản làm nền tảng pháp lý cho thị trường bất động sản bước đầu hoạt động bằng việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Khái niệm giao đất được đưa ra, nghĩa là thị trường sơ cấp đã được hình thành (ít nhất là dưới giác độ lý luận), với tinh thần "nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân dưới đây gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này" và "chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở". Luật Đất đai 1987 khẳng định: "Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định". Như vậy, đây là lần đầu tiên, nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường thứ cấp hoạt động. Bên cạnh đó, sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản là nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra hai điểm mới là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở, đó là: "Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật" và "Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai". Trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, Luật Đất đai 1993 đã đề ra 4 điểm mới: Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. Từ đây, đất đai đã được thừa nhận như một loại hàng hóa đặc biệt, người sử dụng đất đã được pháp luật ghi nhận và bảo vệ các quyền năng. Cách nhìn nhận của Nhà nước về chuyển dịch đất đai cũng đã "thoáng" hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành trong các giai đoạn trước. Nếu như Luật Đất đai năm 1987 vẫn đặt quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, thiếu điều kiện để có thể đưa các quan hệ đất đai vào trạng thái vận động theo hướng tích cực và vẫn còn chứa đựng những mâu thuẫn giữa mặt kinh tế và pháp lý, thì Luật Đất đai năm 1993 bước đầu đã xây dựng cơ sở pháp lý để thúc đẩy quan hệ đất đai từng bước vận hành theo cơ chế thị trường, tháo gỡ sự ngưng tụ trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, trước sự phát triển của nền kinh tế, Luật Đất đai năm 1993 đã nhanh chóng bộc lộ những hạn chế, cụ thể là: chưa đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả trong quản lý đất đai; cơ chế vận hành của thị trường bất động sản chưa được nhìn nhận; vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nước ngoài chưa có hướng giải quyết. Có thể nhận thấy, ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993, nước ta vẫn chưa có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản. Các quy định về đăng ký bất động sản (đất đai) chưa được hệ thống hóa, chỉ tồn tại như một phần của pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001 đã được ban hành bổ sung nhiều quy định mới nhưng nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Các quy định quản lý nhà nước về đất đai như: công tác quy hoạch, kế hoạch chưa đảm bảo tính khả thi; thị trường bất động sản hoạt động tự phát; cơ chế quản lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả; hệ thống đăng ký bất động sản còn mang tính thủ công, thiếu tính đồng bộ và chưa phát huy được vai trò là công cụ để thống nhất quản lý nhà nước; cơ chế pháp lý của việc đăng ký các loại bất động sản khác ngoài đất đai chưa được quy định... Đối với nhà ở, công trình xây dựng, thể chế hóa Điều 58 của Hiến pháp năm 1992, Điều 2 của Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Với Nghị định này, lần đầu tiên công trình xây dựng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản chỉ áp dụng với nhà ở tại đô thị, song với quy định tại Nghị định số 60, bất động sản đã được nhà nước đảm bảo bằng chứng thư xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, một trong những điểm hạn chế của Nghị định số 60 là phạm vi đối tượng được đăng ký quyền sở hữu mới chỉ có nhà ở tại khu vực đô thị, còn nhiều công trình xây dựng khác có nhu cầu tham gia giao dịch trên thị trường như công trình thương mại, kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, công trình vui chơi giải trí... vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. 1.5. KINH NGHIỆM XÂY DỰNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản Hệ thống đăng ký bất động sản ở Nhật Bản được xây dựng nhằm công khai hóa các thông tin về bất động sản và những thay đổi các vật quyền đối với bất động sản đó. Ở Nhật Bản, thời kỳ Minh trị bắt đầu quá trình lập địa đồ và đăng ký đất. Mục đích ban đầu của quá trình này là phục vụ việc thu thuế đất (là một trong những nguồn thu ngân sách chủ yếu thời kỳ đó). Nhưng mục đích ban đầu dần dần trở nên thứ yếu, do việc đăng ký, hay thông báo công khai hiện trạng bất động sản và các quyền đối với bất động sản không chỉ phục vụ việc thu thuế (thuế đất dần dần không còn là nguồn thu ngân sách chủ yếu nữa, do sự công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng ở xã hội Nhật Bản), mà chủ yếu phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản. Về tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký, các Phòng đăng ký là cơ quan có trách nhiệm đăng ký bất động sản. Hệ thống đăng ký ở Nhật Bản gồm ba cấp: Cục pháp vụ, các Phòng pháp vụ cấp huyện và các Trạm đăng ký. Nhật Bản có các Trạm đăng ký được đặt tại khoảng 800 địa điểm trên cả nước và có khoảng 10.000 công chức nhà nước làm công tác đăng ký. Thẩm quyền đăng ký được các Phòng đăng ký thực hiện theo theo địa hạt (theo đơn vị hành chính). Trong trường hợp một bất động sản nằm trên lãnh thổ một số đơn vị hành chính khác nhau, thì Bộ trưởng Bộ Tư pháp sẽ chỉ định Phòng đăng ký thực hiện việc đăng ký đối với bất động sản đó. Ở Nhật Bản, bất động sản được đăng ký bao gồm đất và các công trình trên đất. Đất đai bao gồm cả bề mặt đất bị nước bao phủ. Đất được phân theo thửa và được đánh số và mỗi thửa được coi như một đơn vị đất đai. Công trình trên đất được coi là đối tượng độc lập và được đăng ký độc lập. Pháp luật không quy định cụ thể khái niệm công trình; thực tế đây là một khái niệm được thừa nhận trong quá trình thực hiện các giao dịch trong xã hội. Theo pháp luật Nhật Bản, các quyền liên quan đến bất động sản phải được đăng ký bao gồm các quyền: quyền sở hữu, quyền trên mặt đất, quyền thuê đất chăn nuôi, canh tác, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, thế chấp, quyền thuê đất, quyền khai thác ngầm. Ngoài ra, quyền yêu cầu đối với một quyền có điều kiện liên quan đến bất động sản cũng như những thay đổi các quyền đối với bất động sản cũng được đăng ký theo hình thức đăng ký tạm thời. Việc đăng ký được thực hiện theo một số nguyên tắc như sau: Trên cơ sở có đơn yêu cầu đăng ký bằng văn bản; Có sự hiện diện của các bên liên quan. Theo nguyên tắc này, không được phép đăng ký gián tiếp như chuyển hồ sơ qua đường bưu điện hay qua một người khác (không phải là người được ủy quyền đăng ký); Đơn yêu cầu đăng ký là đơn chung do người có nghĩa vụ và người có quyền cùng thực hiện; Trường hợp ngoại lệ của nguyên tắc trên là trường hợp đăng ký theo quyết định của Tòa án, yêu cầu đăng ký do thừa kế; đăng ký thay đổi thông tin về người yêu cầu đăng ký; đăng ký bảo lưu quyền sở hữu… Người làm đơn yêu cầu đăng ký là các bên bao gồm người có quyền và người có nghĩa vụ; ngoài ra, các bên có thể ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện việc đăng ký. Pháp luật có quy định cụ thể về năng lực của người được ủy quyền. Nhân viên đăng ký là người chịu trách nhiệm về việc đăng ký, được bổ nhiệm từ những cán bộ công tác tại các Phòng đăng ký. Nhân viên đăng ký thực hiện nhiệm vụ của mình một cách độc lập và phải chịu trách nhiệm về công việc của mình, phải thực hiện việc đăng ký một cách công bằng và không chậm trễ. Trong trường hợp nhận đơn yêu cầu đăng ký hiện trạng bất động sản, đăng ký viên không những kiểm tra trên đơn và giấy tờ trong hồ sơ đăng ký, mà còn có quyền tiến hành việc khảo sát tại chỗ các vấn đề liên quan đến hiện trạng của đất đai hay công trình xây dựng. Còn đối với đơn yêu cầu đăng ký quyền đối với bất động sản, đăng ký viên kiểm tra về tính hợp pháp về mặt thủ tục của đơn yêu cầu đăng ký. Đăng ký viên không kiểm tra các vấn đề về mặt luật nội dung, mà chỉ thẩm tra những vấn đề đã được kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nếu chấp nhận đơn yêu cầu đăng ký, đăng ký viên tiến hành việc đăng ký và vào Sổ đăng ký. Luật đăng ký bất động sản quy định chi tiết việc vào Sổ đăng ký, cách sử dụng các mẫu tự, cách thức hiệu chỉnh các vấn đề v.v… Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng, thì các vấn đề liên quan đến hiện trạng của bất động sản, lý do đăng ký, ngày phát sinh lý do đăng ký được ghi vào phần mô tả hiện trạng của tờ đăng ký và Đăng ký viên đóng dấu vào đó. Trường hợp đăng ký các quyền, quyền sở hữu, thì việc mô tả hiện trạng được ghi vào từng cột dành riêng. Đăng ký viên cũng ghi rõ cả ngày nhận đơn, số tiếp nhận tên và địa chỉ của người yêu cầu đăng ký. Sau khi hoàn thành việc đăng ký, đăng ký viên ghi ngày tiếp nhận đơn, số tiếp nhận, số thứ tự đăng ký và lời xác nhận hoàn thành việc đăng ký vào văn bản xác nhận đăng ký được đính kèm theo đơn yêu cầu đăng ký hoặc bản đúp của đơn, sau đó đóng dấu và gửi cho người yêu cầu đăng ký. 1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc Có nhiều điểm tương đồng giữa Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản. Theo quy định của Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, việc đăng ký phải chỉ ra được các phần của công trình xây dựng; việc thiết lập, bảo lưu, chuyển nhượng, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt, hoặc chấm dứt các quyền liên quan đến các đối tượng sau đây: - Quyền sở hữu; - Diện tích đất; - Cầm giữ bất động sản; - Thuê có đặt cọc; - Thế chấp; - Cầm cố các quyền; - Thuê bất động sản. Thứ tự ưu tiên của các quyền được đăng ký đối với cùng một bất động sản được xác định theo thứ tự đăng ký. Pháp luật cũng quy định thứ tự ưu tiên đối với trường hợp đăng ký tạm thời và thứ tự ưu tiên của việc đăng ký chính thức cũng được xác định theo thứ tự của việc đăng ký tạm thời. Ở Hàn Quốc, việc đăng ký được thực hiện tại các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký nơi có bất động sản. Hoạt động đăng ký được thực hiện bởi các công chức quản lý hành chính, thư ký trưởng hoặc thư ký cao cấp làm việc trong các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện và các Văn phòng đăng ký do Chánh án Tòa án cấp huyện và Trưởng chi nhánh Tòa án cấp huyện cử ra. Cơ quan đăng ký có hai loại Sổ đăng ký là Sổ đăng ký đất và Sổ đăng ký công trình xây dựng. Mỗi đơn vị đất hoặc công trình xây dựng được dành riêng một trang trong Sổ đăng ký. Trong trường hợp công trình xây dựng có nhiều phần, thì tất cả các phần của công trình đó vẫn được mô tả trong một trang Sổ. Luật quy định cụ thể các trường hợp yêu cầu đăng ký như sau: - Nộp đơn đăng ký theo quyết định của Tòa án; - Nộp đơn đăng ký trong trường hợp đồng sở hữu; - Nộp đơn đăng ký sửa chữa hoặc thay đổi tên chủ sở hữu; - Đăng ký trong trường hợp bắt giữ bất động sản để thu thuế; - Đăng ký chuyển quyền sở hữu trong trường hợp bán đấu giá bất động sản; - Đăng ký quyền sở hữu bất động sản của nhà nước hoặc của chính quyền địa phương. Người yêu cầu đăng ký được quy định chung là người có quyền đăng ký, có nghĩa vụ đăng ký hoặc người đại diện của những người đó. Pháp luật Hàn Quốc cũng có chế định đăng ký tạm thời. Quy định về vấn đề này rất ngắn gọn. Trong trường hợp đăng ký tạm thời, thì người có quyền có thể yêu cầu thực hiện việc đăng ký tạm thời. Kèm theo yêu cầu bằng văn bản là văn bản chấp thuận việc đăng ký tạm thời của người có nghĩa vụ. Việc đăng ký tạm thời được thực hiện trên cơ sở quyết định của Tòa án. Quyết định của Tòa án về việc đăng ký tạm thời có thể bị kháng kiện và yêu cầu bác bỏ đơn yêu cầu đăng ký tạm thời.. Hồ sơ đăng ký bao gồm các giấy tờ như sau: - Đơn yêu cầu đăng ký; - Văn bản chứng minh cơ sở của việc đăng ký; - Chứng chỉ về việc đã đăng ký quyền của bên có nghĩa vụ đăng ký; - Sự đồng ý của bên thứ ba trong trường hợp cần thiết; - Giấy ủy quyền, trong trường hợp ủy quyền đăng ký; - Giấy tờ chứng minh nơi ở của người yêu cầu đăng ký, trong trường hợp đăng ký bảo lưu hay chuyển giao quyền sở hữu; - Giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân, trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là pháp nhân; - Kèm theo bản đồ địa chính, bản đồ công trình xây dựng hoặc giấy tờ khác xác minh về bất động sản, trong trường hợp đăng ký chuyển giao quyền sở hữu. Cán bộ đăng ký có quyền từ chối nhận đơn yêu cầu đăng ký trong các trường hợp sau đây: - Không đúng thẩm quyền của cơ quan đăng ký, không đúng đối tượng đăng ký; - Vắng mặt người yêu cầu đăng ký hoặc người được ủy quyền; - Hình thức đơn không hợp lệ; - Mô tả tài sản không phù hợp; - Thông tin về người yêu cầu đăng ký không phù hợp; - Nội dung nêu trong đơn không phù hợp với văn bản chứng minh lý do đăng ký; - Không kèm theo các giấy tờ cần thiết hoặc bản vẽ; - Chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến đối tượng đăng ký; - Đối với trường hợp đăng ký một phần công trình xây dựng, sau khi cán bộ đăng ký thực hiện việc điều tra, phát hiện thấy việc mô tả đặc định công trình xây dựng là không phù hợp. 1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada Ở mỗi tỉnh của Canada có một chi nhánh đăng ký bất động sản. Chi nhánh đăng ký bất động sản ở tỉnh Ontario quản lý một hệ thống gồm 54 Văn phòng đăng ký đất. Các văn phòng đăng ký đất thực hiện việc đăng ký và lưu giữ các giấy tờ, tài liệu liên quan đến các chứng thư, các trường hợp thế chấp BĐS và các tài liệu về điền đạc. Việc đăng ký bất động sản thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật về quyền sở hữu đất và Luật về đăng ký. Các thông tin lưu giữ được mở công khai cho công chúng tra cứu (có thu phí). Ontario được coi là tỉnh đầu tiên trên thế giới thực hiện việc đăng ký đất qua mạng điện tử. Hệ thống đăng ký này được xây dựng với sự phối hợp giữa các cơ quan chính phủ và các công ty. Việc thành lập và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở Ontario thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng về vấn đề người tiêu dùng và dịch vụ kinh doanh. Bộ trưởng có quyền quyết định số lượng Văn phòng đăng ký trong phạm vi tỉnh và tên gọi của mỗi Văn phòng đăng ký; có thể quyết định việc sáp nhập hoặc chia tách các Văn phòng đăng ký. Các Văn phòng đăng ký có thẩm quyền ổn định về mặt địa lý. Đăng ký viên có thể cử công chức thực hiện nhiệm vụ quyền hạn của mình theo sự ủy quyền. Đăng ký ban đầu: Nội dung của đăng ký ban đầu là đăng ký hiện trạng và các quyền đối với đất, bất động sản được đăng ký. Luật về quyền sở hữu đất quy định các loại đăng ký ban đầu chủ yếu như sau: - Đăng ký quyền sở hữu đất trên cơ sở chiếm hữu đất trong thời gian dài. Trong trường hợp này, nội dung đăng ký có nêu rõ người yêu cầu đăng ký là chủ sở hữu đất do chiếm hữu thời gian dài. Tuy nhiên, trong trường hợp chiếm hữu đất đã được đăng ký quyền sở hữu của người khác, thì việc chiếm hữu lâu dài cũng sẽ không dẫn đến việc đăng ký quyền sở hữu. - Quyền sở hữu tuyệt đối dựa trên cơ sở chiếm hữu: Trên cơ sở chiếm hữu đất thời gian dài, người yêu cầu đăng ký có thể yêu cầu việc đăng ký quyền sở hữu tuyệt đối đối với mảnh đất đã chiếm hữu. Trường hợp này phải được sự chấp thuận của ông Giám đốc về quyền sở hữu đất. - Quyền sở hữu hạn chế: Là trường hợp đăng ký viên xác định rằng quyền chiếm hữu và sử dụng của người yêu cầu đăng ký bị giới hạn về thời gian hoặc phải đáp ứng một số điều kiện. - Thuê đất công. - Quyền đi qua đất thuộc sở hữu của người khác; quyền khai thác mỏ, trong trường hợp quyền sở hữu hầm mỏ tách rời khỏi quyền sở hữu đất. Đăng ký các lần tiếp theo: Bao gồm đăng ký chuyển nhượng bất động sản, đăng ký thế chấp bất động sản, thuê bất động sản, thừa kế trong trường hợp chủ sở hữu đăng ký lần đầu chết, đăng ký thu giữ bất động sản, đăng ký xử lý bất động sản theo thủ tục thi hành án. Từ Điều 66 đến Điều 139 của Luật về quyền sở hữu đất quy định các vấn đề liên quan đến việc đăng ký các trường hợp nêu trên. 1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh Hệ thống đăng ký quyền sở hữu đất bắt đầu hình thành từ thế kỷ 19 ở Anh và xứ Wales. Thời kỳ đầu, đã có quy định về các vùng đăng ký bắt buộc. Năm 1925, nước Anh ban hành Luật đăng ký đất đai. Theo quy định của Luật này, người nhận chuyển nhượng đất phải thực hiện việc đăng ký quyền trong thời hạn hai tháng. Trong trường hợp không đăng ký, thì sẽ bị mất quyền. Vào những năm 1980, hầu hết các vùng trên lãnh thổ nước Anh và xứ Wales là những vũng đăng ký bắt buộc. Các khu vực còn lại trở thành khu vực đăng ký bắt buộc từ tháng 12/1990. Như vậy, trong thời gian chưa thực hiện việc đăng ký bắt buộc, thì ở một số nơi vẫn diễn ra việc chuyển nhượng đất không đăng ký. Theo quy định của Luật đăng ký đất năm 1925, thì thông qua việc đăng ký, nhà nước bảo đảm quyền sở hữu đất của chủ sở hữu. Luật cũng nêu rõ một nguyên tắc là Sổ đăng ký của cơ quan đăng ký Hoàng gia thể hiện quyền sở hữu đất của các chủ sở hữu. Cơ quan đăng ký cũng cấp cho chủ sở hữu giấy chứng nhận sở hữu đất, trong đó có các thông tin được lưu giữ trong Sổ đăng ký cho đến thời điểm cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp chuyển nhượng đất có đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực nếu việc chuyển nhượng được đăng ký tại cơ quan đăng ký. Hệ thống đăng ký thừa nhận hai loại lợi ích. Đó là loại lợi ích nhỏ và lợi ích quan trọng, được quy định trong Luật đăng ký đất năm 1925. Các lợi ích nhỏ không ràng buộc người mua, trừ trường hợp chúng đã được ghi trong Sổ đăng ký. Lợi ích quan trọng là những lợi ích mà kể cả trường hợp chúng không được ghi trong Sổ đăng ký, nhưng hiệu lực pháp luật của việc định đoạt đất phụ thuộc vào chúng. Hai phạm trù này mang tính loại trừ lẫn nhau, tức là không thể đồng thời tồn tại cả lợi ích nhỏ và lợi ích quan trọng. Do vậy, lợi ích quan trọng là một tiêu chí cơ bản và Sổ đăng ký phải phản ánh được chúng. Điều 70 của Luật đăng ký đất quy định: "Quyền của người thực tế chiếm hữu đất hoặc thu tiền cho thuê đất cũng như các hoa lợi trên đất phải được bảo lưu khi tra cứu thông tin về các quyền của người đó". Anh quốc ban hành Luật về đăng ký đất năm 1925. Luật này đã được sửa đổi, bổ sung một số lần bởi các Văn bản: Luật đăng ký đất năm 1986, Luật đăng ký đất năm 1988, Luật đăng ký đất năm 1997. Luật về đăng ký đất năm 1988 quy định các trường hợp đăng ký bắt buộc. Như nêu trên, đây là thời điểm mà ở hầu hết lãnh thổ nước Anh bắt đầu thực hiện việc đăng ký bắt buộc. Như vậy, trước đó, có tình trạng nhiều người chiếm hữu và sử dụng đất thực tế nhưng chưa hề đăng ký quyền của mình đối với đất. Các quy định về vấn đề này trong Luật đăng ký đất năm 1988 cho thấy đây là một nỗ lực nhằm khắc phục tình trạng không đăng ký các quyền ở một số nơi. Vấn đề bồi thường thiệt hại do lỗi của cơ quan đăng ký, Điều 83 của Luật về đăng ký đất năm 1988 quy định như sau: (1) Bất kỳ người nào bị thiệt hại do việc xác nhận của cơ quan đăng ký về các thông tin thiếu trong sổ đăng ký, đều có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. (2) Ngay cả trường hợp có thiếu sót khi vào Sổ đăng ký và cơ quan đăng ký không xác nhận các thông tin trong Sổ đăng ký, thì người bị thiệt hại vì các thông tin đó vẫn có thể đòi bồi thường thiệt hại. (3) Nếu cơ quan đăng ký làm mất hoặc hư hỏng tài liệu trong hồ sơ yêu cầu đăng ký, thì bất kỳ người nào chịu thiệt hại do việc mất hoặc hư hỏng tài liệu đều có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại…. Luật về đăng ký đất quy định các loại đăng ký ban đầu chủ yếu như sau: a. Đăng ký quyền sở hữu đất trên cơ sở chiếm hữu đất trong thời gian dài. Trong trường hợp này, nội dung đăng ký có nêu rõ người yêu cầu đăng ký là chủ sở hữu đất do chiếm hữu thời gian dài (từ 21 năm trở lên). b. Quyền sở hữu tuyệt đối dựa trên cơ sở chiếm hữu: Trên cơ sở chiếm hữu đất thời gian dài (từ 21 năm trở lên), người yêu cầu đăng ký có thể yêu cầu việc đăng ký quyền sở hữu tuyệt đối đối với mảnh đất đã chiếm hữu.. c. Quyền sở hữu hạn chế: Là trường hợp quyền chiếm hữu và sử dụng của người yêu cầu đăng ký bị giới hạn về thời gian hoặc phải đáp ứng một số điều kiện. d. Thuê đất công. đ. Quyền đi qua đất thuộc sở hữu của người khác; quyền khai thác mỏ, trong trường hợp quyền sở hữu hầm mỏ tách rời khỏi quyền sở hữu đất. 1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nƣớc trên Ở các nước theo nền kinh tế thị trường, vấn đề đăng ký bất động sản chủ yếu là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, việc thông báo công khai các quyền đối với bất động sản thông qua việc đăng ký sẽ không có ý nghĩa đáng kể, nếu hiện trạng của bất bất động sản không được ghi vào Sổ đăng ký và không được làm rõ và chuẩn xác trong Sổ đăng ký. Các quốc gia khác cũng đã đi từ quá trình đăng ký chứng thư chuyển sang việc đăng ký các quyền. Về đối tượng đăng ký, tiêu chí chủ yếu của tài sản được coi là bất động sản để được đăng ký là tính ổn định, lâu bền. Ở hầu hết các nước, bất động sản là đối tượng đăng ký chỉ bao gồm hai loại là đất và công trình trên đất (nhà ở, khách sạn, nhà máy, nhà hàng…). Nhiều nước đã chuyển từ quá trình đăng ký chứng thư sang đăng ký các quyền. Cho đến, nay hầu hết các nước đều thực hiện việc đăng ký quyền đối với bất động sản. Pháp luật đăng ký bất động sản của hầu hết các nước cũng đều quy định về việc đăng ký hiện trạng bất động sản, trong đó có các quy định rất cụ thể về các quy tắc mô tả chi tiết, rõ ràng và chính xác hiện trạng bất động sản trong Sổ đăng ký. Tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký ở các nước rất đa dạng. Ở một số nước, hệ thống cơ quan đăng ký do Bộ Tư pháp quản lý. Ở tỉnh Ontario, Canada, hệ thống đăng ký thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ trưởng Bộ về người tiêu dùng và dịch vụ doanh nghiệp… Điều này có thể được hiểu là đến nay, việc lập bản đồ địa chính và xác lập quyền sở hữu bất động sản (các trường hợp đăng ký ban đầu) ở các nước này không còn là vấn đề nữa và đất đai được coi như một loại hàng hóa trong thị trường bất động sản (trừ đất công trong một số trường hợp). Do vậy, cơ quan quản lý lĩnh vực này nên là cơ quan tư pháp, nhìn từ góc độ pháp lý đối với các quyền và các giao dịch, hay cơ quan phụ trách vấn đề người tiêu dùng hay dịch vụ doanh nghiệp, nhìn từ góc độ dịch vụ công. Tuy đa dạng về cơ cấu tổ chức, nhưng ta vẫn có thể thấy một điểm chung của các hệ thống này là số lượng điểm đăng ký khá nhiều ở mỗi địa phương, ngay cả trường hợp hệ thống đăng ký đã được máy tính hóa ở mức độ cao. Hầu hết các nước đều thực hiện việc đăng ký theo nguyên tắc thẩm tra. Trong một số trường hợp đăng ký bất động sản, đăng ký viên có quyền thẩm tra tại nơi có bất động sản và thẩm vấn những người có liên quan để xác định rõ các quyền của người yêu cầu đăng ký và xác minh hiện trạng của bất động sản. Thậm chí ở tỉnh Ontario (Canada) đăng ký viên có quyền triệu tập các bên liên quan, nghe ý kiến phản đối việc đăng ký để ra quyết định trên cơ sở ý kiến của các bên. Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH Pháp luật Việt Nam hiện đã có khá nhiều các văn bản quy định về đăng ký bất động sản, nhưng những quy định đó còn tản mát, chưa bao quát hết được những vấn đề liên quan đến mục đích, ý nghĩa và chế độ pháp lý của hoạt động đăng ký bất động sản. Thiếu một văn bản có hiệu lực pháp lý cao quy định thống nhất những vấn đề cơ bản về đăng ký bất động sản. Pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam phân chia thành những quy định riêng theo từng đối tượng bất động sản như: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng. Những đối tượng này chỉ khác ở đăng ký hiện trạng do tính chất của bất động sản là khác nhau, nhưng về địa vị pháp lý và cơ bản, chủ sở hữu các bất động sản này có quyền và nghĩa vụ như nhau. 2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai Xuất phát từ chế độ Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã không đưa ra khái niệm "đăng ký đất đai" như các quy định của pháp luật trước đó mà chỉ có khái niệm "đăng ký quyền sử dụng đất". Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học pháp lý thì hoạt động đăng ký đất đai được hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Trong đó, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003. Theo quy định hiện hành, thì đăng ký lần đầu về hiện trạng đất được thực hiện đồng thời với đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của nhà nước nhằm ghi nhận quyền của người sử dụng đất. Đăng ký hiện trạng đất đai đã được pháp luật quy định tương đối đầy đủ và chi tiết. Tuy nhiên, những quy định về đăng ký hiện trạng đất đai mới chỉ phục vụ chủ yếu cho mục đích quản lý nhà nước. Do vậy, người sử dụng đất chưa thấy hết sự cần thiết, ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký hiện trạng đất đai. Hơn nữa, Việt Nam hiện không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, pháp luật khẳng định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất, mặc dù phạm vi quyền năng của người sử dụng đất là rất lớn, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai ban đầu là cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, thiết lập quan hệ hợp pháp giữa người đang sử dụng đất với Nhà nước. Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với đất đai. Điều này nhằm đảm bảo mọi thửa đất đều phải được đăng ký theo thực trạng sử dụng đất để Nhà nước có cơ sở quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 123 của Luật Đất đai năm 2003, người đang sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đăng ký quyền sử dụng đất gắn liền với trình tự, thủ tục thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai (xem xét, quyết định giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất). Kết quả cuối cùng của hoạt động đăng ký lần đầu nhằm xác lập quyền sử dụng đất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đối với đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất: Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993, theo Hiến pháp năm 1980 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được khai thác, sử dụng đất theo mục đích do Nhà nước quy định. Sau đó, Luật Đất đai năm 1987 đã tiếp tục quy định, đặc biệt còn quy định nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Vì vậy, các giao dịch dân sự trực tiếp về đất đai trong giai đoạn này không được pháp luật thừa nhận. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 thì lần đầu tiên pháp luật quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thì có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất (thường gọi là 5 quyền). Quy định này như là một Tuyên ngôn đổi mới về quản lý, sử dụng đất theo cơ chế kinh tế thị trường của nước ta. Luật Đất đai 2003 ra đời cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất thực hiện 9 quyền của người sử dụng đất là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các quyền này tiếp tục được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ: Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp theo quy định; Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn: Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới đó. Người sử dụng đất chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký góp vốn đến nơi đã đăng ký góp vốn; Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký góp vốn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Từ Cách mạng tháng Tám đến nay, có thể khái quát sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng (sau đây gọi chung là công trình xây dựng) ở nước ta thành ba giai đoạn: Giai đoạn thứ nhất trước năm 1954 ở miền Bắc và trước năm 1975 ở miền Nam; giai đoạn thứ hai ở miền Bắc từ năm 1954- 1986, còn ở miền Nam từ năm 1975- 1986; giai đoạn thứ ba từ năm 1986 đến nay. Mỗi giai đoạn có những điểm đặc thù, trong đó điểm nổi bật của giai đoạn thứ nhất là chủ sở hữu bất động sản (gồm cả đất và công trình xây dựng) được Sở bảo thủ điền thổ cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán bất động sản được thể hiện thông qua văn tự (doãn mại), việc thế chấp bất động sản được ghi trực tiếp vào Bằng khoán điền thổ; điểm nổi bật của giai đoạn thứ hai là Nhà nước không quy định về cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với công trình xây dựng; trong giai đoạn thứ ba, với việc ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, lần đầu tiên công trình xây dựng là nhà ở tại đô thị được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Nghị định số 60/NĐ-CP, phạm vi đối tượng được đăng ký quyền sở hữu mới chỉ có nhà ở tại khu vực đô thị, còn nhiều công trình xây dựng khác có nhu cầu tham gia giao dịch trên thị trường như công trình thương mại, kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, công trình vui chơi giải trí... vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tháo gỡ vướng mắc trên theo hướng quy định "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản". Với quy định tại Điều 48 Luật Đất đai, công trình xây dựng chỉ được "ghi nhận" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, xét về bản chất, việc "ghi nhận" không đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu. Xét dưới giác độ pháp lý, Điều 48 Luật Đất đai vẫn chưa tạo cho nhà đầu tư cảm giác an toàn khi thiết lập, thực hiện các giao dịch về bất động sản. Các giao dịch trên thị trường "ngầm" vẫn tiếp diễn và Nhà nước đã không có cơ chế hữu hiệu để kiểm soát, thúc đẩy sự vận động của các giao dịch trên thị trường hợp pháp. Với mục đích tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và tăng số lượng các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng trên thị trường chính thức, ngày 15/7/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì công trình xây dựng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Khác với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP không đề cập đến quyền sử dụng đất ở. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP là nhằm xác nhận những vấn đề mang tính pháp lý liên quan đến công trình xây dựng. Những nội dung liên quan đến hiện trạng công trình xây dựng (kết cấu, hạng mục, kiến trúc...) vẫn do văn bản pháp luật khác điều chỉnh và không thuộc nội dung đăng ký khi tổ chức, cá nhân đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Đây cũng là thời điểm dự thảo Luật Đăng ký bất động sản vấp phải nhiều ý kiến phản đối quyết liệt và chính thức rút lại không trình lên Quốc hội xem xét nữa. Nhưng thay vào đó, Luật Nhà ở lại quay trở lại mô hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một" như sau: a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức bãi bỏ các quy định các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Như vậy, theo quy định hiện hành thì chủ sở hữu nhà ở có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhưng với chủ sở hữu công trình xây dựng thì chỉ có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn quyền sử dụng đất mà công trình xây dựng nằm trên vẫn theo quy định pháp luật về đất đai. Theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP về cơ bản cũng tương tự như đối với nhà ở. Có thể nhận xét, quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng ở góc độ pháp lý là như nhau bởi một ngôi nhà hay một nhà máy tuy có kết cấu, kiến trúc khác nhau nhưng giống nhau về địa vị pháp lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng lại nằm ở các văn bản pháp luật khác nhau và nội dung quy định cũng không thống nhất. Những quy định này dẫn đến việc chỉ trong một thời gian ngắn, người dân có nhiều loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở khác nhau, kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó không chỉ gây lãng phí mà còn tạo nên tâm lý bất ổn trong người dân khi tiến hành các giao dịch liên quan. Đối với giao dịch về nhà ở, theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở, giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức. Đối với các giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế), chủ sở hữu mới có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tương tự như cấp mới ban đầu, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho chủ sở hữu mới kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, theo quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong thông báo phải nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp. Sau khi bên thế chấp thanh toán đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phát mại. Khi nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo ngay cho bên nhận thế chấp biết. Tuy nhiên, Nghị định 90/2006/NĐ-CP chưa bao quát được hết các trường hợp nên Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMTNHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước đã hướng dẫn một số nội dung đăng ký thế chấp nhà ở như sau: Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trong trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai. Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó trong hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở riêng. Đối với các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được cấp theo các Nghị định 60/CP, 95/2005/NĐ-CP, 90/2006/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp trên đó và cũng không lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy này. Như vậy, Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định việc đăng ký thế chấp là nghĩa vụ của bên nhận thế chấp thì Thông tư 05/2007/TTLT-BTP- BXD-BTNMT-NHNN lại quy định là quyền của các bên. Từ hai văn bản trên, hình thành hai cơ quan theo dõi biến động thế chấp là cơ quan quản lý nhà và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tách bạch thành hai trường hợp riêng và có đến ba loại sổ (hồ sơ pháp lý) đăng ký riêng. Để khắc phục tình trạng "cát cứ" thông tin, Thông tư đã quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan có chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, điều này chưa đảm bảo được một sự thống nhất về thông tin thế chấp tài sản và vẫn gây khó khăn cho các bên giao dịch. Đối với giao dịch về công trình xây dựng, Nghị định số 95/2005/NĐCP quy định khi thực hiện các giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu công trình xây dựng, điều kiện bắt buộc là bên bán, bên trao đổi, bên tặng cho, bên để thừa kế phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sở hữu đối với bên mua, bên nhận trao đổi, nhận tặng cho, bên được thừa kế thực hiện tương tự như cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu lần đầu. Tuy nhiên, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP không điều chỉnh các giao dịch không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu công trình xây dựng như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp... Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch về công trình xây dựng không dẫn đến việc thay đổi chủ sở hữu được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT. Có một điểm đáng lưu ý là hai Thông tư liên tịch 05 và 03 trên quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, tài sản gắn liền với đất chỉ gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm. Xét về đối tượng thì công trình kiến trúc chưa hoàn toàn khớp với công trình xây dựng. Vườn cây lâu năm không được đăng ký quyền sử dụng, mới chỉ được "ghi nhận" theo Luật đất đai nhưng lại được đăng ký thế chấp. Trong khi đó, việc thế chấp quyền sử dụng rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng (sẽ trình bày sau đây) lại bỏ ngỏ. 2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng Cũng giống như đất đai, rừng là một tài sản có vị trí quan trọng đặc biệt và Nhà nước giữ vai trò là chủ sở hữu duy nhất. Nhà nước giao rừng, cho thuê rừng cho các tổ chức, cá nhân nhằm mục đích bảo vệ và phát triển rừng. Nhà nước chỉ công nhận và bảo hộ đối với quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Dưới góc độ pháp lý, việc quản lý, thống kê, đo đạc rừng... của cơ quan quản lý nhà nước về lâm nghiệp chính là việc đăng ký hiện trạng rừng, tương tự như với việc quản lý đất đai. Với mục đích khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư vào phát triển rừng để mang lại lợi ích kinh tế nhưng vẫn bảo vệ được rừng, pháp luật chỉ quy định việc đăng ký 2 quyền năng của chủ rừng là quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Chủ rừng có thể được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn... bằng tài sản này theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Luật Bảo vệ và phát triển rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là quyền của chủ rừng được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với cây trồng, vật nuôi, tài sản gắn liền với rừng trồng do chủ rừng tự đầu tư trong thời hạn được giao, được thuê để trồng rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Quyền sử dụng rừng là quyền của chủ rừng được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ rừng; được cho thuê quyền sử dụng rừng thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và pháp luật dân sự. Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng. Điều 22 Luật Bảo vệ và phát triển rừng cũng quy định việc giao rừng, cho thuê rừng, thu hồi rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng phải đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật quy định cho chủ rừng có nhiều quyền năng như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn... bằng quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng nhưng lại không quy định cụ thể về việc đăng ký các quyền tài sản trên. Tại Điều 31 chỉ nêu "Việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự". Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng đã hướng dẫn "việc công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng". Quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp mới, cấp lại, cấp đổi và thu hồi giấy chứng nhận; cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; cấp giấy chứng nhận cho người được sử dụng rừng theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trình tự, thủ tục mua, bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thực hiện theo quy định tại các Điều 148, 149, 151, 152, 153, 155 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và hai Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, việc đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng giống như đối với quyền sử dụng đất. Chỉ có một điểm khác là cơ quan thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng sau khi hoàn thành các thủ tục có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc phòng chức năng của cấp huyện, để phối hợp theo dõi, quản lý và cập nhật hồ sơ quản lý rừng. Ở đây đã có sự mâu thuẫn, Luật Đất đai 2003 đã quy định tài sản gắn liền với đất chỉ được ghi nhận. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ thì tinh thần của Luật Đất đai là "sổ đỏ" chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất, còn mọi tài sản trên đất sẽ đăng ký sở hữu theo Luật đăng ký bất động sản (VnExpress.net ngày 1/3/2005). Bản thân Luật Bảo vệ và phát triển rừng cũng quy định "việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thực hiện theo pháp luật về đăng ký bất động sản". Nhưng do chưa có Luật đăng ký bất động sản nên trong văn bản hướng dẫn lại quy định hai loại tài sản là quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được Nhà nước công nhận và bảo hộ bằng cách ghi trên "sổ đỏ". 2.2. TÍNH THIẾU THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Các quy định pháp luật trên có mối liên hệ không được xác định rõ ràng, tồn tại ở các cấp độ hiệu lực khác nhau với những mục đích pháp lý không thống nhất. Sự thiếu đồng bộ đã tạo nên những khó khăn không chỉ cho người muốn tìm hiểu, áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản mà cả những chuyên gia trong lĩnh vực luật pháp cũng lúng túng trong quá trình thực thi. Đó là chưa kể đến những khó khăn gặp phải khi các quy định của pháp luật trong các văn bản không rõ ràng, chung chung, mâu thuẫn, chồng chéo và phủ định lẫn nhau hoặc có nhiều quy định khác nhau cùng điều chỉnh một vấn đề trong khi pháp luật chưa có một quy tắc áp dụng thống nhất. 2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản Các quy định về đăng ký bất động sản hiện nay còn phân tán tại nhiều văn bản. Do chưa có một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nên các quy định pháp luật về vấn đề này được đưa vào những đạo luật, văn bản riêng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý, xác lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, các công trình xây dựng khác…). Đây là việc làm cần thiết và hợp lý tại thời điểm ban hành các đạo luật nêu trên, bởi việc thực thi những quy định mang tính nội dung không thể chờ những quy định về thủ tục sẽ được ban hành sau đó trong một đạo luật khác. Tuy nhiên, tại từng văn bản, do vấn đề đăng ký đối với mỗi loại bất động sản được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành quản lý bất động sản đó, nên các quy định về đăng ký bất động sản khó có thể tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, thiếu sự liên kết. Việc quy định về đăng ký quyền sử dụng đất tách biệt với quy định về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng cũng kéo theo việc hình thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt đối với từng loại bất động sản như đất (đất ở không có nhà ở), nhà ở (có đất), công trình xây dựng… Hệ quả tất yếu là phát sinh những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai pháp luật vào thực tế, bởi đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng trên đó (với ý nghĩa là tài sản) là hàng hóa lưu thông trên thị trường bất động sản thì luôn là một khối tài sản thống nhất và hầu như không có sự phân biệt rạch ròi trong giao dịch dân sự. Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng ký bất động sản đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất. Hiện nay, việc đăng ký quyền sử dụng đất ở trong trường hợp mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cùng với nhà ở, được điều chỉnh bởi cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 95/2005/NĐ-CP, Thông tư 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN thì việc đăng ký các giao dịch về công trình xây dựng đã bị tách riêng thành nhà ở và công trình xây dựng không phải là nhà ở, mặc dù về nội dung có đôi lúc giao thoa nhưng về hình thức thì hoàn toàn ở những văn bản khác nhau. Bản thân việc đăng ký giao dịch về nhà ở cũng bị tách riêng thành giao dịch về nhà ở đơn thuần thì theo một hệ thống riêng, giao dịch về nhà ở cùng với quyền sử dụng đất thì theo hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Hệ thống thông tin về quyền sử dụng đất và công trình xây dựng, nhà ở được lưu giữ biệt lập. Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta theo đó mà bị phân tán, không tập trung. Khi tham gia thị trường về bất động sản, công trình xây dựng, nhà ở và đất thường có mối quan hệ mật thiết nhưng quy định hiện hành đã tách biệt thậm chí thành 3 loại bất động sản này theo 3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế đăng ký, 3 hệ thống pháp luật điều chỉnh theo 3 trình tự, thủ tục đăng ký. Điều này hoàn toàn ngược lại với quan điểm BĐS là một thể thống nhất mà pháp luật Việt Nam và các nước trên thế giới đã thừa nhận cả về mặt lý luận và pháp luật thực định. Khi tách biệt đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng với đăng ký quyền sử dụng đất thì mô hình cơ quan đăng ký đã không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính, đó là: tồn tại nhiều đầu mối cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các yêu cầu đăng ký bất động sản. Sự phân tán về thẩm quyền đăng ký và tổ chức của các cơ quan đăng ký bất động sản làm cho cá nhân, tổ chức phải đến hai cơ quan để yêu cầu đăng ký một việc. Trong trường hợp bán công trình xây dựng, người dân phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho người mua. Người mua được cấp hai giấy chứng nhận có nội dung hầu như độc lập với nhau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, không đề cập đến quyền sở hữu công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không đề cập đến quyền sử dụng đất. Trường hợp khác, Luật Đất đai quy định về việc tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình kiến trúc, rừng cây… có thể được ghi nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Nhưng Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP lại quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lý về xây dựng tại địa phương. Việc công chứng, chứng thực giao dịch về bất động sản cũng có những điểm không thống nhất. Luật Đất đai phân chia thẩm quyền công chứng, chứng thực đối với giao dịch về đất theo chủ thể sử dụng đất (tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân). Trong khi đó Luật Nhà ở lại xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực theo địa bàn nơi có nhà ở (đô thị hay nông thôn). Một điểm quan trọng nữa cũng không có sự thống nhất là giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản. Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng Luật Nhà ở lại quy định hiệu lực giao dịch khi có công chứng, chứng thực. Do đó xảy ra trường hợp mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực nhưng không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, khi đó việc mua bán nhà trên đất vẫn có hiệu lực, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất lại bị coi là không có hiệu lực. Không chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chưa đầy đủ. Ví dụ như trường hợp bất động sản đã bị hạn chế quyền sử dụng do việc xác lập quyền địa dịch theo thỏa thuận. Nhưng thỏa thuận đó không được ghi nhận, đưa vào "lý lịch" của bất động sản nên chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thường không chấp nhận những hạn chế đó, dẫn đến tranh chấp. Trường hợp khác, theo Luật Kinh doanh bất động sản thì người bán trả chậm, trả dần đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng được bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản đó cho đến khi nào bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Nhưng thỏa thuận đó không được đăng ký, không được ghi nhận đưa vào "lý lịch" của bất động sản do pháp luật chưa có quy định. Từ đó có thể dẫn đến rủi ro khi một người đã bán bất động sản theo phương thức trả chậm, trả dần lại tiếp tục bán một lần nữa chính bất động sản đó cho người khác. Người mua thứ hai hoàn toàn tin tưởng vào quyền sở hữu mình có được vì họ đã mua từ chính chủ sở hữu. Sự rủi ro của giao dịch mua bán như vậy sẽ không khuyến khích được thị trường bất động sản phát triển. Pháp luật hiện hành chưa giải quyết một cách triệt để giá trị pháp lý của việc đăng ký công trình xây dựng vì thông qua cơ chế đăng ký Nhà nước phải xác định rõ chủ sở hữu, phạm vi quyền năng và những lợi ích liên quan đến công trình xây dựng, qua đó giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện kịp thời, chính xác. Bên cạnh đó, đăng ký là một cơ chế hữu hiệu nhằm xác định chính xác thứ tự ưu tiên giữa các lợi ích có liên quan đến công trình xây dựng và làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Đồng thời, những thông tin do cơ quan đăng ký cung cấp là chứng cứ không phải chứng minh trong tố tụng. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP chưa giải quyết được những yêu cầu trên. Luật Nhà ở chỉ giải quyết được một đối tượng hẹp là nhà ở. Với nguyên tắc, mọi giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đều dẫn đến việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam đã đi ngược lại với mục đích chung của các hệ thống đăng ký bất động sản trên thế giới, đó là việc tạo lập nên một hồ sơ chứa đựng đầy đủ nhất các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, nói cách khác nhìn vào hồ sơ đó, người ta dễ dàng xác định được chủ sở hữu bất động sản, hoặc những hạn chế về quyền của chủ sở hữu bất động sản (bất động sản đang được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ)... Do đó không tạo lập được "lý lịch tư pháp của bất động sản". Khi có nhu cầu tìm hiểu về tình trạng pháp lý của bất động sản, tổ chức, cá nhân phải đến hai cơ quan để tìm hiểu thông tin phục vụ cho việc xem xét, quyết định tiến hành một giao dịch, vì thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký khác nhau. Từ đó gây tốn kém về thời gian, công sức và chi phí không chỉ cho người yêu cầu đăng ký mà còn đối với người tìm hiểu thông tin về bất động sản. Sự hạn chế về khả năng cung cấp các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của công trình xây dựng tất yếu sẽ dẫn đến những bất ổn trên thị trường bất động sản do thiếu tính minh bạch, an toàn, công khai. Dù thừa thãi các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản nhưng việc ghi nhận về tình trạng pháp lý của bất động sản hiện nay lại không được đầy đủ. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về đăng ký những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Điều này dẫn đến việc thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trở nên thiếu tin cậy, do không thực sự đầy đủ. Điều đó làm giảm đáng kể tính minh bạch của thị trường bất động sản, bởi những hàng hóa xuất hiện trên thị trường luôn tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Một đặc điểm đáng lo ngại nữa là các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hóa. Với quy định về sự tham gia, can thiệp của cơ quan quản lý hành chính địa phương (Ủy ban nhân dân) vào quá trình chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản trên thị trường, nên các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hóa. Đặt trong bối cảnh pháp luật đã quy định khá đầy đủ, chặt chẽ về các điều kiện xác lập quyền, chuyển dịch quyền đối với bất động sản, thì quy định về sự tham gia, can thiệp trực tiếp của các cơ quan nêu trên là lợi bất cập hại. Các giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ bị tăng thêm chi phí do tốn kém về thời gian, chi phí, mặt khác điều này lại làm tăng sức ép lên hệ thống chính quyền địa phương. 2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản Đặc điểm nổi bật của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở nước ta là sự phân tán của cơ quan đăng ký. Đặc điểm này phù hợp với tư duy coi đăng ký bất động sản là một nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với bất động sản, đồng nhất hoạt động đăng ký bất động sản với việc Nhà nước công nhận quyền về bất động sản. Theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành, tại trung ương, chức năng quản lý nhà nước về từng lĩnh vực bất động sản cụ thể được giao cho nhiều Bộ khác nhau như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn… Xuống đến địa phương, chức năng đó được phân chia tương ứng cho các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân. Do đó, gần như không thể tập trung việc đăng ký bất động sản vào một đầu mối, trừ khi tập trung các cơ quan quản lý bất động sản vào một đầu mối. Nhưng điều đó là không khả thi bởi bất động sản gồm rất nhiều loại khác nhau. Điều đó giải thích tại sao hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay lại bao gồm cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) tách biệt với cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng (các Phòng quản lý và phát triển nhà ở). Các cơ quan đăng ký này được tổ chức ở cấp tỉnh và cấp huyện, là cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân cùng cấp. Mỗi một hệ thống ngành dọc quản lý về từng loại bất động sản lại có những trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản khác nhau. Phân tích hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản hiện hành có thể thấy sự phân tán về thẩm quyền đăng ký bất động sản được xác định theo tiêu chí sau: (i) Theo loại bất động sản; (ii) theo chủ sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản; (iii) theo địa giới hành chính. Việc tổ chức đăng ký bất động sản hiện hành cũng có những ưu điểm nhất định như sau: Thứ nhất, việc ghi nhận, lập hồ sơ pháp lý của từng loại bất động sản được thực hiện thống nhất với việc ghi nhận, lập hồ sơ hiện trạng, kỹ thuật của loại bất động sản đó. Điều này làm cho thông tin về từng loại bất động sản được quản lý tập trung, bao gồm cả thông tin về hiện trạng, kỹ thuật lẫn thông tin về tình trạng pháp lý. Thứ hai, việc thực hiện nhiệm vụ của cơ quan đăng ký bất động sản, đồng thời là cơ quan quản lý bất động sản, trở nên hết sức thuận lợi. Cơ quan đăng ký bất động sản có thể chủ động thực hiện nhiệm vụ của mình mà không cần có cơ chế trao đổi, phối hợp để lấy thông tin về hiện trạng của bất động sản. Tuy nhiên, những ưu điểm đó không bù đắp lại được những hạn chế của việc tổ chức các cơ quan đăng ký bất động sản phân tán như hiện nay, đó là: Một là, hồ sơ pháp lý về đất, hồ sơ pháp lý về công trình xây dựng, hồ sơ pháp lý về rừng được tạo lập riêng rẽ và quản lý phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau. Trong khi đó thì các loại bất động sản này khi giao dịch thường là một khối thống nhất. Do đó, những hồ sơ này vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ cho một khối bất động sản gắn kết (giữa nhà và đất) đưa vào giao dịch. Hai là, trình tự, thủ tục đăng ký đối với từng loại bất động sản khó đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Trong khi đó, như trên đã phân tích, bất động sản đưa vào giao dịch luôn là một khối thống nhất. Vì vậy, sự chia cắt sẽ dẫn đến khó khăn, tốn kém cho việc thực hiện đăng ký bất động sản cũng như tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Người dân khi đến làm thủ tục giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí… Điều này hoàn toàn không có lợi cho việc xây dựng một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, có sức cạnh tranh trong khuôn khổ pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân. Ba là, việc ghi nhận hiện trạng bất động sản và đăng ký bất động sản được thực hiện tập trung tại một hệ thống cơ quan dẫn đến tình trạng "cát cứ" thông tin về bất động sản, không tạo ra động lực để xây dựng cơ chế trao đổi, phối hợp thông tin. Thông tin về bất động sản do ngành nào quản lý thì được coi là "tài sản" của ngành đó, do ngành đó độc quyền khai thác. Đây là điểm bất lợi không chỉ đối với xã hội mà còn đối với cả công tác quản lý nhà nước. Bốn là, việc lập hồ sơ hiện trạng, kỹ thuật về bất động sản trong nhiều trường hợp bị ảnh hưởng do việc chưa lập được hồ sơ pháp lý về bất động sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản. Ví dụ: do người dân ngại sự phiền hà, phức tạp của thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, trong khi lại không có nhu cầu chuyển nhượng nên không đi đăng ký quyền sở hữu nhà, dẫn đến việc cơ quan quản lý về xây dựng không nắm được quỹ nhà ở trên thực tế, hồ sơ hiện trạng kỹ thuật về nhà ở sẽ bị bỏ ngỏ. Trường hợp khác là đất đã sử dụng hợp pháp từ lâu nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc không lập được hồ sơ, bản đồ địa chính của thửa đất, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai… Kinh tế - xã hội càng phát triển, các quan hệ giao lưu trở nên phổ biến và phức tạp hơn đòi hỏi phải có một cơ chế điều chỉnh hiệu quả, tương thích và phù hợp. Do vậy, xây dựng và hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về ĐKBĐS đảm bảo hiệu lực, hiệu quả là hết sức cần thiết, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nước ta giai đoạn hiện nay. 2.3. ẢNH HƢỞNG CỦA SỰ PHÂN TÁN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TIỄN 2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến nay toàn quốc mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 97% đất nông nghiệp, 75% đất lâm nghiệp, 55% đất khu công nghiệp, 45% đất ở tại đô thị. Như vậy, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi đây là đối tượng chủ yếu của giao dịch trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc lập hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật về đất đai cũng còn nhiều hạn chế, có nhiều sai sót do yếu tố khách quan cũng như cán bộ thực hiện còn yếu về năng lực chuyên môn. Ngoài ra, việc đăng ký biến động đất đai cũng chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai do thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, do ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao, một số lợi dụng trốn thuế, không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm chưa thường xuyên, liên tục, chưa phát huy được hiệu quả cao. Do đó, hầu hết các trường hợp biến động đều không được đăng ký nên việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, kể cả những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất không được thực hiện kịp thời. Còn việc đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng (bao gồm cả nhà ở) chủ yếu được thực hiện đối với nhà ở tại đô thị. Thời gian trước đây, đa số các địa phương đều thành lập các tổ công tác liên ngành thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định của Nghị định 60/CP. Tại những địa phương còn lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do cơ quan quản lý về xây dựng thực hiện. Theo quy định tại Nghị định này, tất cả nhà ở và đất ở tại đô thị đều phải được đăng ký và việc đăng ký nhà ở tại đô thị là nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà hoặc người đang sử dụng nhà nói chung. Thông qua việc đăng ký, người đang sử dụng nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định của Nghị định số 60 đạt kết quả rất thấp. Đến tháng 4/2003, cả nước mới chỉ cấp được 946.500 Giấy chứng nhận với tổng diện tích 14.600 ha (đạt 35% tổng số hộ và khoảng 25% diện tích đất ở tại đô thị cần cấp giấy chứng nhận), trong đó bao gồm 520.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 54,9%) và 426.500 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Kết quả khảo sát cho thấy nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không triển khai thực hiện Nghị định số 60/CP [24]. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP được ban hành và bãi bỏ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở của Nghị định số 60/CP, thì công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại đô thị tạm thời bị gián đoạn. Nhà ở, công trình xây dựng chỉ được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu người dân có yêu cầu mà không xác nhận tình trạng pháp lý (chỉ ghi nhận hiện trạng, không đăng ký bất động sản). Tài sản được ghi nhận bao gồm nhà ở, nhà xưởng, khách sạn và những công trình kiến trúc khác. Để giải quyết tình trạng trên, một số địa phương đã chủ động ra những giải pháp khắc phục. Ví dụ như: Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định cho phép các cơ quan chức năng ghi nhận hiện trạng và quyền sở hữu đối với bất động sản gắn liền với đất. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất căn cứ vào nhiều yếu tố, ví dụ: căn cứ vào người yêu cầu có đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng hay không, căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào hiện trạng sử dụng, thỏa thuận giữa các bên, xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp cơ sở về việc đất và nhà ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp... bất động sản được ghi nhận không chỉ có nhà ở, mà còn bao gồm nhà xưởng, khách sạn và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Việc kê khai bất động sản gắn liền với đất là một thủ tục bắt buộc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bất động sản được kê khai chỉ gồm những công trình kiến trúc tương đối kiên cố, ổn định. Bản vẽ bất động sản được kê khai có thể được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được thể hiện tùy theo sự thực hiện của từng cơ quan địa phương. Giải pháp của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng trong thời gian ngắn sau đó đã được pháp quy hóa thông qua việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT. Ba năm sau khi Luật Đất đai ra đời, Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 đã nối lại việc cấp "sổ hồng". Giải pháp đưa ra đối với những "sổ đỏ" theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP là nếu nhà đất đã có "sổ đỏ" thì được cấp thêm một "sổ hồng" (Nghị định 90/2006/NĐ-CP), hoặc người dân có thể chuyển từ "sổ đỏ" sang "sổ hồng" để có một giấy duy nhất. Đứng dưới góc độ hành chính, chỉ chưa đến 3 năm được cấp, một số "sổ đỏ" đã bị lỗi thời. Tính riêng ở thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100.000 căn nhà vướng vào trường hợp này. Nếu chỉ lấy mức bình quân mỗi trường hợp xin cấp "sổ hồng", chủ nhà phải bỏ ra 500.000 đồng (chủ yếu là tiền đo vẽ), thì với hơn 100.000 căn nhà, hàng chục tỷ đồng của dân bị lãng phí [26]. Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các cơ quan chức năng ngoài việc kiểm tra trên hồ sơ còn thực hiện việc đo đạc, kiểm tra trên thực địa đối với những trường hợp không có giấy tờ, hồ sơ địa chính, những trường hợp có giấy tờ nhưng giấy tờ đã có từ lâu, hoặc hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đã có bản vẽ trích đo nhưng đã chờ trong một thời gian dài. Nguyên nhân do thực tế sử dụng nhà, đất có thể có những thay đổi so với bản vẽ, đo đạc trong giấy tờ, hồ sơ. Cá biệt có nơi, cơ quan đăng ký kiểm tra trên thực địa đối với 100 % trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài công trình xây dựng là nhà ở thì trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước cũng được đăng ký tại hệ thống cơ quan tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc. Nhưng việc đăng ký những tài sản này không có nhiều ý nghĩa đối với hoạt động của thị trường bất động sản, bởi các công trình xây dựng thuộc dạng này không được giao dịch trên thị trường. Những nội dung quy định về hoạt động đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng hầu như chưa triển khai trong thực tế. Thời gian qua, việc ghi nhận, quản lý các thông tin về rừng chủ yếu do lực lượng kiểm lâm thực hiện với những nội dung mang nặng tính kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý, bảo vệ, phát triển và sử dụng rừng. Việc đăng ký các giao dịch về bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở. Riêng công trình xây dựng chỉ được đăng ký trong trường hợp đã được ghi nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy hồng) tại những địa phương mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan (như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng), còn trong đa số các trường hợp chỉ qua thủ tục công chứng, chứng thực (nếu đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu) hoặc qua xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (nếu chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng). Riêng đối với các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản thì việc đăng ký được thực hiện tập trung tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Do đó, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất không đồng thời là cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Nhiều công trình xây dựng không đăng ký quyền sở hữu vẫn có thể được đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những nơi mà việc đăng ký nhà và đất được thực hiện bởi cùng một cơ quan, thì hướng giải quyết nêu trên hầu như không được chấp nhận. Hiện nay đang có sự chênh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản. Tồn tại một số lượng không nhỏ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất không được đăng ký (bao gồm cả các trường hợp có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn). Tuy không có số liệu thống kê cụ thể về những giao dịch "ngầm", nhưng theo ước đoán của các chuyên gia, cán bộ quản lý lâu năm trong lĩnh vực đất đai, xây dựng thì số lượng những giao dịch này chiếm khoảng 60%- 80% tổng số các giao dịch về nhà đất trên thực tế [22]. Theo công bố của tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle năm 2006 về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI-Real Estate Transparency Index), trong số 56 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát thì Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất với số điểm 4,69. Trong toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương chỉ có Việt Nam rơi vào vùng xám cấp 5 (ở các khu vực khác là Ai Cập và Vênêzuêla); cấp 4 có Trung Quốc, lãnh thổ Ma Cao và Inđônêxia; trong khi các nước Ôtxtrâylia, Niu Dilân, Xinhgapo và lãnh thổ Hồng Kông đều thuộc nhóm cấp 1, có mức độ minh bạch cao nhất [45]. 2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản Khi cần tìm hiểu thông tin về bất động sản để phục vụ cho việc ký kết các hợp đồng trên thị trường, người yêu cầu cung cấp thông tin phải đến hai hệ thống cơ quan, một là cơ quan đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và hai là các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường vì các cơ quan này thực hiện việc đăng ký trong các trường hợp khác nhau của bất động sản. Việc tìm hiểu, cung cấp thông tin thông qua trình tự, thủ tục luật định không nhiều. Xét ở giác độ pháp luật, hiện nay vẫn chưa có một văn bản chính thức quy định trình tự, thủ tục cung cấp thông tin về bất động sản. Trên thực tế, về phía cơ quan nhà nước, không ít trường hợp cho rằng thông tin về bất động sản là những thông tin cần giữ bí mật, chỉ cung cấp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chính chủ sở hữu bất động sản, hạn chế cung cấp công khai cho tổ chức, cá nhân khác nhằm tránh những tranh chấp xảy ra trong xã hội. Ngay bản thân các cơ quan quản lý và tư pháp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng thiếu sự phối hợp về cung cấp thông tin. Về nguyên tắc, mọi quyết định của các cơ quan nhà nước về nhà đất đều phải được chuyển cho cơ quan đăng ký để chỉnh lý và cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính để theo dõi. Ví dụ, khi giải phóng mặt bằng thì phải có thông báo cho cơ quan đăng ký biết những ngôi nhà nào, thửa đất nào đã được thu hồi; khi xét xử tại tòa án, những vụ việc liên quan đến nhà đất cũng phải thông báo cho cơ quan đăng ký để tạm dừng các thủ tục có liên quan. Tuy nhiên, cho đến nay việc này mới chỉ thực hiện được rất ít. Tại Hà Nội, tốc độ phát triển đô thị quá nhanh, bản đồ địa chính không đo đạc kịp cũng gây nên khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký [28]. Về phía người dân, việc tìm hiểu thông tin về bất động sản thường được tiến hành thông qua con đường không chính thức, ví dụ: theo phản ánh của các tổ chức tín dụng, để tìm hiểu thông tin về hiện trạng của công trình xây dựng, họ thường phải xuống trực tiếp thực địa xem xét, hỏi các hộ liền kề hoặc hỏi (miệng) cán bộ có thẩm quyền tại chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân cấp xã). Lý do một phần là sự thiếu hiểu biết về trình tự, thủ tục cung cấp thông tin, một phần là việc tìm hiểu thông tin theo đúng trình tự, thủ tục luật định mất thời gian, khó được trả lời đầy đủ. Nhiều thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản không được lưu giữ để cung cấp công khai theo yêu cầu của công chúng. Có hai nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng nêu trên: Thứ nhất, do một số quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản không thuộc đối tượng đăng ký, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền không có được thông tin, ví dụ như các quyền địa dịch theo thỏa thuận, các hạn chế về quyền của chủ sở hữu theo phán quyết của Tòa án…; Thứ hai, việc lưu trữ hồ sơ, thông tin đăng ký không được tổ chức tốt, dẫn đến việc nhiều giao dịch đã đăng ký nhưng không có thông tin lưu giữ lại. Điển hình là các vụ việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trước ngày 1/7/2004. Qua khảo sát tại những đơn vị này, thì việc đăng ký được ghi nhận một cách tạm bợ, tùy tiện theo quan điểm chủ quan của cán bộ thực hiện đăng ký, trong khi những cán bộ này lại làm việc theo nhiệm kỳ, không mang tính chất ổn định. Thậm chí nhiều trường hợp, theo phản ánh của người đi đăng ký, thì Ủy ban nhân dân chỉ thực hiện xác nhận đã đăng ký vào đơn mà không ghi vào bất cứ sổ sách nào [22]. Nhìn chung, việc tìm hiểu thông tin về bất động sản và các biến động có liên quan đến bất động sản trong đa số các trường hợp đều gặp khó khăn, vướng mắc sau đây: Khi hỏi thông tin, cán bộ giải quyết hồ sơ không tích cực, cán bộ thụ lý hồ sơ đi vắng. Không có thông tin trả lời hoặc có trường hợp không trả lời. Nếu được cung cấp thông tin cũng phải mất nhiều thời gian, thực hiện nhiều thủ tục. Việc hỏi thông tin thường là bằng miệng và trả lời cũng bằng miệng, không có văn bản giấy tờ. Do việc cung cấp thông tin không được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, thông tin không được cung cấp dưới hình thức pháp lý bằng văn bản, nên không bảo đảm giá trị pháp lý của thông tin cung cấp cũng như việc xác định trách nhiệm của người cung cấp thông tin nếu có sai sót xảy ra. Để tìm hiểu thông tin phải đến quá nhiều đầu mối (cơ quan đăng ký về đất, cơ quan đăng ký về công trình xây dựng, Tòa án, v.v...). Trường hợp người tìm hiểu thông tin là cơ quan công chứng hoặc Tòa án thì việc cung cấp thông tin ở các cơ quan có thẩm quyền là tương đối nhanh chóng với mức phí theo quy định của Nhà nước nhưng lượng thông tin cũng không đầy đủ (do nhiều quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản không được đăng ký). 2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản Từ năm 2000 đến nay, các vụ tranh chấp về bất động sản diễn ra với số lượng ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các loại vụ án mà các Tòa án các cấp phải giải quyết. Do tác động của nhiều nguyên nhân nên các tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, thời gian giải quyết các vụ việc luôn kéo dài. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản không thống nhất, dẫn đến việc thực thi gặp nhiều vướng mắc, sai sót. Những loại tranh chấp liên quan đến bất động sản xảy ra phổ biến mà các Tòa án phải giải quyết là: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm...; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở; tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất do việc chia thừa kế; Trong số những loại tranh chấp nêu trên, tranh chấp về quyền sử dụng đất luôn dẫn đầu, chiếm số lượng lớn. Theo số liệu thống kê của ngành Tòa án từ 2000- 2005 thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất trong các loại tranh chấp bất động sản [22]. Năm Số vụ thụ lý Số vụ giải quyết 2000 1.377 991 2001 1.987 1.460 2002 1.406 1.004 2003 4.712 3.240 2004 5.550 3.016 Quý I/2005 2.232 424 Chỉ tính riêng năm 2004, số lượng vụ án có nội dung tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tăng hơn 4 lần so với năm 2000 và số lượng tranh chấp ở quý I/2005 cũng đã bằng gần một nửa năm 2004. Điều này càng chứng tỏ những bức xúc của người dân về lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng. Sự gia tăng của những tranh chấp về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm..., thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất cũng đáng lo ngại, chưa hề có chiều hướng giảm: Số vụ về thừa kế quyền sử dụng đất Số vụ về thế chấp quyền sử dụng đất Năm Số vụ đòi đất cho mƣợn, ở nhờ… 2000 2.075 651 195 2001 1.464 1.426 948 2002 2.464 672 280 2003 3.317 788 279 2004 3.717 1.052 278 690 232 170 Quý I/2005 Bên cạnh tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra cũng tương đối nhiều: Năm Số vụ tranh chấp thụ lý Số vụ xét xử 2000 902 739 2001 4.574 2.942 2002 2.593 1.882 2003 1.529 1.013 2004 1.015 692 839 177 Quý I/2005 Nhìn chung, tiến độ giải quyết các vụ án về tranh chấp bất động sản từ năm 2000 đến nay đã có những bước tiến triển, các vụ việc xét xử đã nhanh hơn nhưng vẫn còn nhiều trường hợp quá thời hạn luật định, thậm chí để kéo dài không giải quyết. Trong số đó có những vụ bị kéo dài do nguyên nhân khách quan như chờ sự trả lời các yêu cầu xác minh của Tòa án, chờ kết quả ủy thác điều tra ở nước ngoài hoặc trong nước. Một trong những khó khăn của Tòa án khi giải quyết các vụ tranh chấp bất động sản là việc tìm kiếm, xác minh chứng cứ. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đương sự phải cung cấp cho Tòa án các chứng cứ trong vụ án và Tòa án chỉ điều tra, xác minh khi thấy cần thiết. Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết các vụ án, hầu hết các Tòa án đều phải tự điều tra, thu thập tài liệu, chứng cứ để xây dựng hồ sơ vụ án. Đây là công việc rất vất vả, phức tạp và gặp nhiều khó khăn, trở ngại. Về phía các đương sự, trong nhiều trường hợp không có chứng cứ. Về phía các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội thì chậm cung cấp thông tin, chứng cứ, thậm chí có những trường hợp đùn đẩy trách nhiệm; một số trường hợp các cơ quan nhà nước trả lời không chính xác, không đầy đủ, ảnh hưởng đến công tác xét xử của Tòa án. Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản của Tòa án nhiều khi chưa chính xác, một số trường hợp cán bộ Tòa án thiếu khách quan trong việc giải quyết. Một trong những sai sót phổ biến của Tòa án là việc xác minh, kiểm tra hiện trạng tài sản tranh chấp của cán bộ Tòa án không cẩn thận, còn có sai sót. Đối với những tranh chấp về nhà, đất, đặc biệt là những tranh chấp về tài sản chung, chia thừa kế, Tòa án không đo, vẽ sơ đồ nhà đất, hoặc có đo, vẽ sơ đồ nhưng rất sơ sài, không chính xác (không xác định tứ cận, ghi sai hướng, các số đo không chính xác). Điều này dẫn đến việc Tòa án khi ra quyết định phân chia nhà, đất cũng không chính xác. Do đó cũng không thi hành được bản án, quyết định của Tòa án vì bản án không phù hợp với thực tế. Trong một số vụ án, các chứng cứ do đương sự xuất trình chỉ là bản photocopy, trong khi đó có trường hợp những chứng cứ này có tính chất rất quan trọng, có ý nghĩa quyết định đến việc giải quyết vụ án như di chúc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... nhưng không có chứng thực của cơ quan Công chứng. Trong một số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong quá trình chuẩn bị xét xử, đương sự đã xây dựng thêm công trình kiến trúc; hoặc sau khi xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, đương sự đã xây dựng thêm các công trình mới, nhưng Tòa án các cấp đã không xác minh, xét hỏi làm rõ tại phiên tòa về diễn biến này; hoặc trong hồ sơ tuy đã có phản ánh nhưng Tòa án các cấp không xem xét, khi quyết định chỉ buộc trả đất, trong khi trên đất đó đã có nhà, công trình kiến trúc, cây lâu năm... hoặc buộc trả đất và căn nhà, nhưng trên đất còn có các công trình khác... Do đó, khi thi hành án, cơ quan thi hành án không thi hành được nên phải kiến nghị giám đốc thẩm. Người dân thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản nhiều trường hợp chỉ thỏa thuận bằng miệng không có văn bản giấy tờ; hoặc chỉ có giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực; hoặc tài sản chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu; vấn đề giải quyết phân chia tài sản khi ly hôn; việc tranh chấp tài sản liên quan đến bất động sản chia thừa kế không có di chúc; chênh lệch giá trị nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toán tiền; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: chênh lệch giá trị đất tại thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm thanh toán tiền… Công tác giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp về bất động sản ở một số Tòa án còn chưa nhanh, một số vụ án còn kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Các thiếu sót, khuyết điểm trong việc giải quyết loại vụ án này có một phần do: Việc áp dụng pháp luật của Tòa án về xử lý tài sản thế chấp không đúng; Việc điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ và đánh giá chứng cứ chưa chính xác; Ngoài ra, ý thức tôn trọng pháp luật, tôn trọng hoặc phối hợp công tác với Tòa án của một số cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và công dân chưa cao, có lúc có nơi chưa kịp thời, chậm trả lời yêu cầu cung cấp thông tin tài liệu hoặc trả lời yêu cầu xác minh của Tòa án nên cũng làm kéo dài việc giải quyết vụ án. Việc giải quyết, xét xử các vụ án là một công việc phức tạp, phụ thuộc nhiều vào sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật và kết quả hoạt động của các cơ quan Tư pháp và bổ trợ Tư pháp, trong khi đó hệ thống pháp luật của nước ta, trong đó có pháp luật về đăng ký bất động sản nhìn chung còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, nhiều bất cập nhưng chậm được sửa đổi, hạn chế nhất định tới chất lượng hoạt động của Tòa án. Chương 3 PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. YÊU CẦU LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỐI VỚI VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản cần đạt được những yêu cầu về lý luận và thực tiễn cơ bản sau đây: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, tính khả thi của các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây là mục tiêu hết sức quan trọng bởi vì như đã phân tích ở trên, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản quy định tản mạn tại nhiều văn bản với sự chia cắt về thẩm quyền đăng ký và sự không thống nhất trong quy trình đăng ký. Trong khi đó, Đảng ta chủ trương xây dựng thị trường quyền sử dụng đất không tách rời với thị trường bất động sản. Với những lý do trên, việc đăng ký bất động sản cần đảm bảo tính thống nhất, tập trung, tránh sự phân tán về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký và tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật hiện hành. Do vậy, với mục tiêu hoàn thiện pháp luật, cần có một hệ thống các quy phạm pháp luật thống nhất để áp dụng chung, điều chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đăng ký cả về đối tượng đăng ký, cơ cấu, tổ chức hoạt động của cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký đáp ứng tốt nhất yêu cầu của đời sống xã hội. Thứ hai, xây dựng cơ chế quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký và xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, khoa học nhằm đảm bảo hoạt động đăng ký được thông suốt, nhanh chóng và tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức. Một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản là cần đơn giản hóa về trình tự, thủ tục đăng ký, xóa bỏ cơ chế "xin - cho" mang tính hành chính trong đăng ký bất động sản. Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, cần rà soát để loại bỏ những quy định pháp luật hiện hành với những thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký, gây phiền hà cho người dân. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thứ ba, các quy định về đăng ký bất động sản phải nhằm góp phần đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan. Việc xây dựng cơ chế đăng ký bất động sản phải nhằm công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, với quy định thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm sẽ giúp cho họ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Đó chính là các điều kiện tiên quyết đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan. Thứ tư, pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng mục tiêu có đầy đủ thông tin về bất động sản để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu. Về nguyên tắc, thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, Nhà nước phải xác định rõ ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, phạm vi quyền năng và những lợi ích liên quan đến bất động sản được đăng ký, giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện nhanh chóng, chính xác. Đây là những thông tin cơ bản và hết sức quan trọng về bất động sản mà chỉ có thể thông qua cơ chế đăng ký theo một hình thức thống nhất thì mới đầy đủ. Những thông tin về bất động sản được lưu giữ ở cơ quan đăng ký bất động sản phải có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh khi giải quyết tranh chấp về bất động sản. Thứ năm, tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; lập lại trật tự quản lý các giao dịch về bất động sản, tránh tình trạng giao dịch ngầm, vì cơ quan nhà nước có được những thông tin quan trọng giúp cho việc hoạch định chính sách quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, thực hiện đổi mới về quản lý nhà nước và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính. Thứ sáu, khắc phục tình trạng pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán, thiếu thống nhất, không đồng bộ và nhiều Luật cùng điều chỉnh về một vấn đề. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta. 3.2. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản Hiện nay, hoạt động đăng ký bất động sản tại Việt Nam không phải là chưa có văn bản điều chỉnh. Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Trong thực tiễn, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có mối liên quan mật thiết với nhau khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lại tồn tại tách biệt với nhau: Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định về đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu bất động sản đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản (Điều 48). Luật Nhà ở 2005 quy định cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở. Trong khi đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cũng không đề cập đến việc đăng ký quyền sử dụng đất. Mỗi văn bản pháp luật nêu trên điều chỉnh về một cơ quan quản lý, một cơ quan đăng ký và một trình tự, thủ tục đăng ký riêng đối với từng loại bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng. Đây chính là một trong các nguyên nhân cơ bản gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể là phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí và được cấp nhiều giấy chứng nhận đăng ký đối với một giao dịch có chung đối tượng là bất động sản. Thực tế cho thấy trong trường hợp mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có nhà ở đó, lúc đầu người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Trong trường hợp này chỉ có một hợp đồng mà cần tới hai quy trình đăng ký khác nhau (quy trình đăng ký quyền sử dụng đất, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), hai thời gian chờ đợi giải quyết, hai loại lệ phí và người mua được nhận hai giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các giấy này có nội dung hầu như độc lập với nhau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, không đề cập đến quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không đề cập đến người có quyền sử dụng đất, trong khi nhà, đất không thể tách rời. Để khắc phục bất cập nêu trên, yêu cầu đặt ra là cần xây dựng đạo luật chung trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, với phạm vi điều chỉnh gồm đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ngay từ khâu đăng ký ban đầu đến đăng ký các biến động theo một quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp, xóa bỏ các bất cập hiện nay như "nhiều cửa, nhiều thủ tục, nhiều giấy chứng nhận" và giải quyết theo hướng "một cửa, một thủ tục, một giấy", đảm bảo thuận tiện cho người dân khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản. Những văn bản pháp luật chuyên ngành chỉ quy định những điểm đặc thù trong việc đăng ký một số loại bất động sản. Qua đó, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về đăng ký bất động sản, khắc phục tình trạng nhiều Luật cùng điều chỉnh về một vấn đề, cải cách triệt để về thủ tục hành chính, quản lý tốt hơn thị trường bất động sản và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản. 3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản Hiện nay, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý luôn việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng. Do đó, tồn tại nhiều Bộ có chức năng quản lý về đăng ký bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Tư pháp). Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp việc xây dựng chính sách, hướng dẫn thực hiện đối với công tác đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả. Từ sự phân tán ở Trung ương, kéo theo ở địa phương cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý đăng ký bất động sản như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Sở Tư pháp v.v... Do đó, cần hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản theo hướng đổi mới cơ chế và bộ máy quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản tập trung vào một đầu mối ở trung ương và một cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân thực hiện chức năng quản lý đăng ký bất động sản ở địa phương nhằm đạt được các mục tiêu: - Đáp ứng yêu cầu cải cách bộ máy hành chính (một việc do một cơ quan quản lý, tham mưu, gọn nhẹ bộ máy và tinh giản biên chế). - Giảm một phần chi phí từ ngân sách nhà nước cho các hoạt động quản lý về đăng ký bất động sản. 3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này Đối với những vấn đề về đăng ký đất đai và các tài sản gắn liền với đất mang tính kỹ thuật hoặc liên quan đến quản lý hành chính nhà nước, thì do các luật chuyên ngành tương ứng quy định và điều chỉnh. Một đạo luật chung về đăng ký bất động sản chỉ thực hiện việc ghi nhận lại những nội dung nêu trên (ai là người sử dụng đất hợp pháp, đất ở đâu, như thế nào…), nếu người sử dụng đất có yêu cầu. Tuy nhiên, việc ghi nhận là điều kiện để đất được tham gia vào thị trường bất động sản, hay nói cách khác, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất (thực chất là đất đai) nếu đã đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký bất động sản, những quyền phát sinh liên quan đến bất động sản trong thị trường thứ cấp (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền địa dịch, quyền ưu tiên liên quan đến quyền sử dụng đất, v.v…) sẽ do một đạo luật chung điều chỉnh. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự về đất đai đã được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản hoặc áp dụng quy định tương ứng trong Bộ luật dân sự (hiện nay Luật Đất đai không quy định về vấn đề này nữa). 3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trƣờng bất động sản Xét dưới góc độ quản lý nhà nước, việc phân chia thẩm quyền quản lý chuyên ngành đối với bất động sản về mặt kỹ thuật, hành chính là hợp lý và có tính khả thi nhằm bảo đảm sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước đối với những tài nguyên này. Tuy nhiên, nếu hồ sơ pháp lý về bất động sản cũng bị phân tán theo cơ cấu nêu trên thì sẽ là một bất lợi cho hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt là trong điều kiện các cơ quan quản lý chuyên ngành không có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ. Vì vậy, việc đăng ký bất động sản sẽ chủ yếu là ghi nhận những nội dung mang tính pháp lý liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, để có thể xây dựng được "lý lịch tư pháp" cho bất động sản, thì công việc đầu tiên là phải ghi nhận được những "đặc điểm nhận dạng" của bất động sản đó. Công việc này chính là việc đăng ký những nội dung mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản (đo đạc, lập bản đồ hiện trạng thửa đất, ghi nhận hiện trạng công trình sau khi hoàn thành việc xây dựng …). Khác với việc đăng ký chế độ pháp lý của bất động sản, việc đăng ký hiện trạng bất động sản hoàn toàn xuất phát từ lợi ích của Nhà nước, nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý của Nhà nước đối với các bất động sản. Do đó, việc đăng ký hiện trạng bất động sản phải mang tính chất mệnh lệnh hành chính (bắt buộc phải thực hiện). Chỉ có như vậy, Nhà nước mới có thể nắm được một cách cụ thể, rõ ràng, đầy đủ các bất động sản đang tồn tại (vị trí, tình trạng vật chất…). Việc đăng ký hiện trạng bất động sản đã được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành khác, cụ thể là Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn. Qua hoạt động khảo sát cũng khẳng định được việc đăng ký hiện trạng bất động sản hiện là một trong những nội dung quản lý nhà nước của các lĩnh vực chuyên ngành, đang được các cơ quan có thẩm quyền chú trọng giải quyết. Do vậy, chỉ cần thống nhất các quy định về đăng ký các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản và mối quan hệ giữa cơ quan đăng ký bất động sản với các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành khác (cơ quan nắm giữ thông tin về hiện trạng bất động sản), thì vẫn bảo đảm tính khả thi và những yêu cầu đặt ra trong quản lý nhà nước, đồng thời hạn chế sự trùng chéo, xáo trộn hệ thống pháp luật. 3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của ngƣời dân Quyền dân sự về bất động sản của người dân được xác lập, thay đổi, chấm dứt theo các căn cứ đã được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Việc cơ quan hành chính nhà nước can thiệp vào quan hệ đó thông qua sự cấp phép chỉ rất hạn chế trong những trường hợp đặc biệt. Hiện nay, pháp luật về nội dung đã xây dựng đầy đủ các căn cứ, điều kiện để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền dân sự về bất động sản của người dân theo mong muốn, định hướng mà Nhà nước đề ra. Do đó, việc cơ quan hành chính đứng ra trực tiếp giải quyết thủ tục đăng ký bất động sản, công nhận quyền dân sự về bất động sản của người dân là không thực sự cần thiết và trong nhiều trường hợp còn có tác động tiêu cực đối với cả phía Nhà nước và người dân. Ví dụ, trong trường hợp Nhà nước (đại diện là các cơ quan hành chính) đã đứng ra xác nhận quyền dân sự đối với bất động sản cho một người, nhưng quyền đó lại bị bác bỏ bởi Tòa án sau đó, thì những thiệt hại mà người thứ ba phải gánh chịu do việc xác lập quyền không đúng sẽ do ai bồi thường? Định hướng hoạt động đăng ký bất động sản theo nguyên tắc: - Các bên có liên quan phải xuất trình đầy đủ chứng cứ về cơ sở để yêu cầu đăng ký, quyền được yêu cầu đăng ký; - Cơ quan đăng ký có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tính hợp lệ về hình thức của các chứng cứ được xuất trình. Quy định về hiệu lực của việc đăng ký bất động sản phải bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự về vấn đề này, cụ thể: - Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"; - Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Tuy nhiên, về nguyên tắc, các quyền đối với bất động sản được xác lập theo các căn cứ do Bộ Luật Dân sự quy định và hiệu lực đồng thời với thời điểm xác lập căn cứ đó. Điều này cũng phù hợp với thực tế cuộc sống hiện nay. Ví dụ: trường hợp một người xây dựng nhà ở, thì có quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó kể từ thời điểm ngôi nhà được hình thành; hoặc một người được thừa kế nhà ở, thì có quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó kể từ thời điểm mở thừa kế. Việc đăng ký bất động sản trong những trường hợp nêu trên chỉ tạo ra hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Do vậy, cần quy định hai loại hiệu lực của việc đăng ký bất động sản: - Trong các trường hợp đã được Bộ Luật Dân sự quy định, việc đăng ký có hiệu lực xác lập quyền; - Trong các trường hợp còn lại, việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. 3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt Quán triệt quan điểm "cần có quy định thống nhất về việc chỉ có một cơ quan quản lý" về đăng ký bất động sản, cần quy định tập trung, thống nhất việc quản lý vào một đầu mối ở cấp trung ương và địa phương, cụ thể giao cho một Bộ chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và ở địa phương giao cho một cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Việc xây dựng mô hình cơ quan đăng ký bất động sản cần được phân tích, xem xét ở mức độ tập trung hóa thẩm quyền đăng ký bất động sản: đăng ký tập trung các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản trên cơ sở tách biệt với các hoạt động đăng ký mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản đó. Cơ quan đăng ký bất động sản sẽ thực hiện việc ghi nhận về chế độ pháp lý của bất động sản một cách tập trung, thống nhất đối với mọi bất động sản. Còn việc ghi nhận mang tính kỹ thuật về hiện trạng của từng loại bất động sản sẽ do các cơ quan quản lý chuyên ngành thực hiện nhằm phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước đối với loại bất động sản đó. Như vậy, hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang được xây dựng hiện nay (cơ sở vật chất, con người, kinh nghiệm…) có thể thay đổi cơ bản về quan hệ tổ chức, quản lý hoạt động và thay đổi tên gọi thành Văn phòng đăng ký bất động sản cho phù hợp với sự thay đổi về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn. Cơ quan này sẽ có thẩm quyền đăng ký bất động sản theo địa hạt chứ không theo đối tượng đăng ký. KẾT LUẬN 1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy bản chất của việc đăng ký bất động sản là thống nhất. Đó là sự gắn kết chặt chẽ giữa hai hoạt động đăng ký hiện trạng và đăng ký các quyền với chung một mục đích xác lập hiện trạng, lý lịch bất động sản và công khai hóa các thông tin phục vụ cho thị trường bất động sản. 2. Việc phân chia các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, điều chỉnh những loại bất động sản khác nhau, theo những nguyên tắc khác nhau đã tạo ra những mâu thuẫn, bất cập và thiếu thống nhất trong bản thân hệ thống. Đó là nguyên nhân cơ bản dẫn đến những khó khăn và lúng túng trong quá trình thực thi, làm giảm hiệu quả điều chỉnh của pháp luật. Sự thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản còn tạo ra một môi trường pháp lý thiếu minh bạch, hạn chế sự phát triển của các giao dịch, kìm hãm thị trường chính thức dẫn đến người dân lựa chọn các giao dịch ngầm mang nhiều rủi ro. Thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản đòi hỏi phải có những giải pháp giải quyết một cách phù hợp và triệt để những mâu thuẫn về mặt lý luận cũng như thực tiễn nhằm tạo ra một hệ thống thống nhất, hiệu quả cao. Đây cũng là yêu cầu khách quan đối với pháp luật Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế và tự do hóa thương mại. 3. Trước thực tế phát triển ở Việt Nam, những cơ hội và thách thức khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), trên cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản và những kinh nghiệm lập pháp tiếp thu được từ nhiều quốc gia, giải pháp để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng được những yêu cầu đặt ra từ lý luận và thực tiễn. Cần xóa bỏ sự phân chia pháp luật về đăng ký bất động sản theo các loại bất động sản, nằm ở các văn bản chuyên ngành khác nhau. Xây dựng một đạo luật về đăng ký bất động sản thống nhất, trên cơ sở những nguyên tắc chung về đăng ký. Từ đó thống nhất về cơ quan đăng ký, thẩm quyền đăng ký, thủ tục đăng ký, hồ sơ lưu giữ, cung cấp thông tin… Các văn bản pháp luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính đặc thù, đăng ký lần đầu của từng loại bất động sản tương ứng. Việc đăng ký các giao dịch sau này sẽ do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh. Bên cạnh đó, cần thay đổi quan điểm về quản lý hoạt động đăng ký bất động sản, hạn chế sự can thiệp của cơ quan hành chính nhà nước vào thủ tục xác lập quyền dân sự của người dân. Điều này tương tự như cách nhìn nhận về hộ khẩu theo Luật Cư trú có hiệu lực từ 1/7/2007. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG 1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội. 5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 6. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 7. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 8. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội. 9. Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội. 10. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9 hướng dẫn thực hiện Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. 11. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 12. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội. 13. Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Hà Nội. 14. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội. 15. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. 16. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội. 17. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 18. Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Hà Nội. 19. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 20. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội. 21. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 22. Ban soạn thảo dự án Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội. 23. Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 24. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo số 712/BTNMT-ĐĐ tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2003), Hà Nội. 25. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội. 26. Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. 27. Ngọc Huân (2007), "Người dân khổ với giấy hồng, giấy đỏ", Báo Lao Động, ngày 14/6/2007. 28. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội. 29. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hóa pháp luật", Nhà nước và pháp luật, (7). 30. Nguyễn Văn Luyện (1999), "Luận cứ khoa học của việc xây dựng pháp luật kinh tế ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (10). 31. C.Mác và Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 32. Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 33. Đặng Trường Sơn (2007), "Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội. 34. Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội. 35. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề về Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 36. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2006), Số chuyên đề về bất động sản, Hà Nội. 37. Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5). 38. Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới, (3+4). 39. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 40. Trần Đông Tùng (2006), "Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm quốc tế và vấn đề của Việt Nam", Tham luận tại Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức năm 2006, Quảng Ninh. 41. Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung cơ bản của khái niệm hệ thống pháp luật nước ta và các nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10). 42. Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng và Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng. 43. Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung về kỹ thuật lập pháp", Nhà nước và pháp luật, (8). 44. Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội. TRANG WEB 45. Quý Tâm (2007), Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng, http://tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=153021&ChanelID=204. [...]... Luật Đăng ký bất động sản 7 Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động. .. hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù... điều kiện thuận lợi để thực hiện việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản 1.3 TIỀN ĐỀ KINH TẾ VÀ Xà HỘI ĐỂ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hƣớng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập Sự hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký bất động sản có mối quan hệ phụ thuộc với cơ... đăng ký hữu hiệu Từ nhu cầu thực tế trên, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003 đã có những quy định yêu cầu bất động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, đến nay chúng ta vẫn chưa có một văn bản pháp lý thống nhất về đăng ký bất động sản mà chỉ có những văn bản quy phạm hướng dẫn thực hiện một số nội dung về đăng ký bất động sản Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. .. quy định pháp luật Bên cạnh đó, cơ chế thống nhất hoạt động đăng ký bất động sản còn có vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện cơ quan quản lý bất động sản và cơ quan hành chính công, giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến bất động sản, tạo điều kiện cho việc thực hiện pháp luật về thuế trên bất động sản 1.4 PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LỊCH SỬ 1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ... Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp lý mới Những đóng góp khoa học của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau: Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Phân tích... sản có khả năng tham gia vào thị trường bất động sản và mục đích của việc đăng ký bất động sản, nên không phải mọi tài sản là bất động sản theo khoa học pháp lý hay pháp luật thực định đều thuộc đối tượng đăng ký bất động sản Tại Việt Nam, hiện nay mới chỉ có việc đăng ký đất đai được quy định tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh tại một văn bản pháp luật có hiệu lực cao là Luật Đất đai Vấn đề đăng ký sở... pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. " Trong đó, "vật" được coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều... chéo, mâu thuẫn trong nội tại hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản, đồng thời lấp đầy những khoảng trống, thiếu hụt còn tồn tại Hai là, đơn giản hóa hệ thống và việc tiếp cận pháp luật về đăng ký bất động sản Ba là, hiện đại hóa công tác đăng ký bất động sản, các quy định của pháp luật phải mở ra khả năng áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào việc đăng ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi... toàn diện, logic và phù hợp Về hình thức: cần thống nhất những quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác trong nhiều văn bản của nhiều ngành luật, đưa pháp luật về đăng ký bất động sản về một mối trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ Hệ thống các quy định về đăng ký bất động sản cần được hoàn chỉnh, sắp xếp phân hóa theo cấp độ từ cao đến thấp trong mối liên hệ thống nhất và hợp lý, tạo tính khoa ...đại học quốc gia hà nội khoa luật trần ngọc tú thống pháp luật đăng ký bất động sản việt nam Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 luận văn thạc sĩ luật học Ng-ời h-ớng dẫn khoa học:... ng ký quyn s hu ti sn theo quy nh ca phỏp lut v ng ký bt ng sn" nhng hin cha cú Lut ng ký bt ng sn, vy mi ch cú quy nh v ng ký t theo Lut t ai, ng ký quyn s hu nh theo Lut Nh nm 2005, ng ký. .. lut v ng ký bt ng sn ca Vit Nam cú th k n nh sau: "C s lý lun v thc tin ca ch ng ký bt ng sn ti Vit Nam" , ti khoa hc ca B T phỏp nm 2005 nhm xõy dng D tho Lut ng ký bt ng sn; "ng ký bt ng sn,