Phát triển thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU Bất kì một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sinh hoạt hay sản xuất thì đều cần phải có đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng... hay còn gọi là bất động sản. Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở, đất đai…càng ngày càng cao. Chính điều này đã góp phần không nhỏ trong việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chính là sự tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của tầng lớp dân cư. Có vai trò trong việc góp phần thúc đẩy sản xuất, huy động vốn cho đầu tư phát triển, là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách nhà đất, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, việc huy động vốn trong thị trường bất động sản không phải là một vấn đề đơn giản. Thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây cũng khá là sôi động nhưng không ổn định do nhiều nguyên nhân nhưng có lẽ lí do chính đó là các cá nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn trong vấn đề huy động vốn. Chính vì vậy, nhóm 6 đã chọn đề tài : Phát triển thị trường vốn bất động sản ở Việt Nam hiện nay” để nêu lên tình hình huy động vốn trên thị trường bất động sản ở nước ta và một số những giải pháp cụ thể. Nội dung bài tiểu luận gồm: 3 chương Chương I: Tổng quan về thị trường vốn bất động sản Chương II: Thực trạng quá trình phát triển thị trường vốn bất động sản Việt Nam hiện nay Chương III: Một số đánh giá và giải pháp phát triển thị trường vốn ở Việt Nam hiện nay. Nhóm 6 xin chân thành cảm ơn Tiến Sĩ Đặng Anh Tuấn đã giúp đỡ nhóm hoàn thành bài tiểu luận này Nguyễn Thị Phương Thảo Nguyễn Thúy Hà Nguyễn Ngọc Quỳnh Phan Xuân Hạnh Lê Văn Dũng Phan thị Bích Ngọc CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1. Bất động sản. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng bất động sản cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước. Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được quy định là các tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định Một cách hiểu phổ biến về bất động sản đó là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy để coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài. Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản. a Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. b Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá tŕnh sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

LỜI MỞ ĐẦU Bất kì cá nhân hay tổ chức muốn sinh hoạt hay sản xuất cần phải có đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng hay cịn gọi bất động sản Khi xã hội ngày phát triển nhu cầu nhà ở, đất đai…càng ngày cao Chính điều góp phần khơng nhỏ việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tổng hồ giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Thị trường bất động sản nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Có vai trị việc góp phần thúc đẩy sản xuất, huy động vốn cho đầu tư phát triển, cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị trường quan hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến phát triển xã hội, thúc đẩy đổi sách nhà đất, đổi quản lý đất đai, quản lý bất động sản Quá trình hội nhập kinh tế quốc gia địi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu đất đai, bất động sản phục vụ cho hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt nước phát triển, đất đai nguồn vốn quan trọng để liên doanh với đối tác nước Tuy nhiên, việc huy động vốn thị trường bất động sản vấn đề đơn giản Thị trường bất động sản nước ta năm gần sôi động không ổn định nhiều nguyên nhân có lẽ lí cá nhân doanh nghiệp gặp khó khăn vấn đề huy động vốn Chính vậy, nhóm chọn đề tài : "Phát triển thị trường vốn bất động sản Việt Nam nay” để nêu lên tình hình huy động vốn thị trường bất động sản nước ta số giải pháp cụ thể Nội dung tiểu luận gồm: chương Chương I: Tổng quan thị trường vốn bất động sản Chương II: Thực trạng trình phát triển thị trường vốn bất động sản Việt Nam Chương III: Một số đánh giá giải pháp phát triển thị trường vốn Việt Nam Nhóm xin chân thành cảm ơn Tiến Sĩ Đặng Anh Tuấn giúp đỡ nhóm hồn thành tiểu luận này! Nguyễn Thị Phương Thảo Nguyễn Thúy Hà Nguyễn Ngọc Quỳnh Phan Xuân Hạnh Lê Văn Dũng Phan thị Bích Ngọc CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Một số khái niệm 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong trình phát triển nhân loại, tài sản chia thành “ bất động sản” “động sản” Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người mảnh đất Đến ngày nay, với phát triển kinh tế xã hội cách phân loại tài sản chấp nhận, bất động sản chấp nhận với nhiều định nghĩa khác quốc gia khác tùy theo điều kiện đặc thù nước Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân (năm 2005) BĐS quy định tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như để coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; - Tồn lâu dài Có thể nói, khái niệm BĐS rộng, đa dạng quy định cụ thể pháp luật nước BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản a/ Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc, phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v b/ Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau tŕnh sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn c/ Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công tŕnh kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến d/ Các đặc điểm khác:  Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác  Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng  Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS đă có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.2 Thị trường bất động sản Trong kinh tế thị trường, BĐS coi loại hàng hóa Cùng với khái niệm BĐS khái niệm thị trường BĐS hình thành: Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước Trên thực tế, có ý kiến đồng thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nước ta nhiều người cho có nhà đất đem mua bán, chuyển nhượng thị trường Tuy nhiên theo khái niệm BĐS ta thấy nhà, đất phận hàng hóa BĐS Vì thị trường thị BĐS mang nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS thị trường nhà đất chưa đủ Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp Dựa vào tính chất mối quan hệ thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng bất động sản để bán cho thuê; thị trường bán cho thuê lại bất động sản Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường có kiểm sốt thị trường khơng thể kiểm sốt Vì bất động sản có loại hàng hóa có nhiều tính chất riêng khác so với hàng hóa thơng thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch; Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản; Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo; Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản; Thứ sáu, thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập; Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật; Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; Thứ chín, thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút lui khỏi thị trường vấn đề khó khăn,, phức tạp cần có nhiều thời gian 1.3 Thị trường vốn BĐS Thị trường vốn BĐS nơi trao đổi cơng cụ tài nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phủ để thực mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS BĐS hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư thị trường BĐS thường vốn lớn, lâu dài Chính mà cơng cụ tài sử dụng thị trường vốn BĐS cơng cụ đầu tư có tính khoản thấp, có độ rủi ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cao Các kênh huy động phát triển nguồn vốn bất động sản 2.1 Vốn tự có tổ chức, cá nhân Vốn tự có cá nhân hay doanh nghiệp trích để đầu tư, huy động qua việc phát hành cổ phiếu đầu tư vào BĐS có trí đại hội cổ đơng BĐS lĩnh vực nhiều rủi ro, doanh nghiệp hay cá nhân phải đảm bảo tỷ trọng định vốn tự có cấu vốn dự án (thơng thường 20% vốn tự có, huy động them 70% vốn vay) Theo chuyên gia kinh tế, nguồn vốn dân nguồn vốn lớn, dồi Nguồn vốn giữ vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế nước nói chung thị trường BĐS nói riêng 2.2 Vốn vay ngân hàng tổ chức tín dụng Kênh huy động vốn hiệu quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS vay từ ngân hàng tổ chức tín dụng Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản nước ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm Hình thức huy động thể rõ nét mối liên thông thị trường vốn BĐS thị trường tài Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS hoạt động nhiều rủi ro nên ngân hàng tổ chức tín dụng ln tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng dự án trước cho vay Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao so với khoản vay kinh doanh lĩnh vực khác Thực tế, khủng hoảng kinh tế giới gần với sụp đổ tổ chức tài lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh trở nên khó khăn 2.3 Trái phiếu Bất động sản Bên cạnh kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp kênh mà doanh nghiệp bất động sản quan tâm áp dụng để huy động vốn cho dự án Qua kênh này, vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài quỹ đầu tư, cơng ty tập đồn,…thủ tục pháp lý khơng q phức tạp Mặt khác, doanh nghiệp khơng phải chấp tài sản, áp dụng lãi suất linh hoạt nhiều phương án trả lãi gốc Hoạch định tài trái phiếu rẻ khoản vay khác Tuy nhiên, huy động qua kênh doanh nghiệp phải toán đầy đủ đáo hạn theo cam kết hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro trái phiếu ngân hàng gặp khó khăn việc cấu trúc khoản vay cho dự án bất động sản ln có khả trả lãi gốc 2.4 Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Quỹ tín thác bất động sản hình thức gọi vốn cho dự án bất động sản từ cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành chứng từ có giá Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mau lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản, 2.5.Vốn đầu tư nước Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào BĐS hiệu biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước mà cụ thể DN nước ngoài, qũy đầu tư với nguồn vốn dồi dài hạn để liên kết, liên doanh với DN nước Thông qua hợp tác này, DN BĐS nước giải tốn vốn kinh doanh, cịn NĐT nước thuận lợi hội thủ tục đầu tư Thị trường BĐS Việt Nam đánh giá cịn nhiều tiềm năng, có tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào hấp dẫn châu Á nay, thị trường đầy hứa hẹn cho nhà đầu tư nước vào đầu tư lâu dài.Việc qũy đầu tư nước người hướng vào thị trường BĐS Việt Nam xem nguồn sinh lực, bơm vốn cho dự án dở dang dự án nằm giấy Vai trị vị trí thị trường vốn bất động sản 3.1 Thị trường vốn BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua 3.2 Thị trường vốn BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế 3.3 Phát triển quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường vốn BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước cơng tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường vốn BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai 3.4 Phát triển quản lý tốt thị trường vốn BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường vốn BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm 3.5 Phát triển quản lý có hiệu thị trường vốn BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường vốn BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường vốn BĐS CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆ NAY Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.1 Giai đoạn trước năm 1993 Luật Đất đai 1987 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1980 chủ trương đổi tư kinh tế Đảng Đại hội VI tạo tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động việc giao đất cho phép chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất thực chưa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường sơ cấp bắt đầu hoạt động “Nhà nước giao đất cho nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân gọi người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước giao đất để sử dụng có thời hạn tạm thời Người sử dụng đất đai hợp pháp tiếp tục sử dụng theo quy định luật này” (Điều 1) “Chỉ giao đất khu dân cư cho hộ chưa có nhà ở” (Điều 35) Luật Đất đai 1987 quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng cịn sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định (Điều 3) người sử dụng đất có quyền lợi sau đây: hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao, quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao; trường hợp đất sử dụng thu hồi để giao cho người khác đền bù thiệt hại thực tế, bồi hoàn thành lao động, kết đầu tư làm tăng giá trị đất theo quy định pháp luật”( Điều 49) Như vậy, lần nhà vật kiến trúc khác đất chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở- lĩnh vực có cung cầu lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật Tuy nhiên tới năm 1991, Pháp lệnh nhà đời, động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà phát triển Pháp lệnh đưa điểm quan trọng kinh doanh nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhà nhận chuyển nhượng nhà 1.2 Giai đoạn 1993 – 2001 Luật đất đai 1993 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1992 chủ trương xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước Luật Đất đai 1993 sửa đổi bổ sung lần năm 1998, sửa đổi bổ sung lần năm 2001 Qua lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất thẩm quyền giao đất quy định cụ thể Như vậy, Luật Đất đai đề cập đến vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như: - Lần Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp - Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tổ chức, cá nhân nước Nhà nước cho thuê đất - Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những quy định pháp luật nêu có liên quan đến đất đai, nhà thực tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển Nhờ vậy, thị trường BĐS thức có sở pháp lý hình thành vào hoạt động Tuy bước đầu nhiều khiếm thị trường BĐS có đóng góp tích cực vào nghiệp phát triển kinh tếxã hội Qua phân tích, đánh giá q trình hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta cho thấy: thị trường hình thành từ trước thời kỳ đổi kinh tế, nhìn chung giai đoạn thị trường BĐS mức thấp, tự phát hoạt động giao dịch phần lớn chưa thống Thị trường BĐS nước ta bắt đầu phát triển số lượng, quy mô mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế-xã hội bắt đầu chuyển từ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường đặc biệt từ Luật đất đai năm 1993 đời 1.3 Giai đoạn 2001 – 2003 Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” thị trường bất động sản như: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng; Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do sách Nhà nước đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối thiếu thông tin giá nhà đất 1.4 Giai đoạn 2003 – 2007 Từ cuối năm 2003 đến 2007 thị trường bất động sản nước ta diễn trầm lắng, “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất mặt nước có biểu sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng phức tạp Qua khảo sát số địa phương phía bắc giá nhà đất có nơi hạ tới 30- 40% mà khơng có người mua Có thể đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản sau: 10 điểm đáo hạn sau lại vay trở lại Việc mang tính chất hình thức, gây tốn phát sinh nhiều tiêu cực xã hội Khi thị trường khó khăn với khoản vay lớn cho BĐS, việc đảo nợ khó khăn nhiều lần có nhiều khoản nợ BĐS bị đưa vào nợ xấu Thực tế chưa có nguồn vốn dài hạn cho BĐS nên doanh nghiệp người dân vay buộc phải chọn vay ngắn hạn sau tìm cách đảo nợ để vốn vay trở nên dài hạn Để xử lý thực trạng phù hợp thay đổi quy định nợ xấu với khoản nợ chấp Sẽ thực tế quy định nợ xấu nợ đến kỳ hạn người vay không trả lãi, đồng thời nợ gốc thời điểm đáo hạn Với quy định này, định kỳ hàng quý hàng năm, ngân hàng định giá lại tài sản chấp nợ gốc vượt giá thị trường tài sản chấp thời điểm định giá phần chênh lệch bị xem nợ xấu ngân hàng phải trích dự phịng rủi ro tồn phần chênh lệch Việc thay đổi chuẩn nợ xấu mang lại lợi ích: + Khái niệm nợ xấu xác thực + Tín dụng chấp linh hoạt phù hợp thực tế hơn, khoản dự phòng mang tính xác thực linh hoạt theo diễn biến thị trường tài sản chấp + Hạn chế nhiều tiêu cực hoạt động tín dụng, việc kiểm sốt thơng tin nợ xấu xác thực khơng méo mó hoạt động đảo nợ Nhà nước cần xây dựng nhanh chóng thị trường xử lý nợ, mua bán nợ hạn với thủ tục nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi bên để doanh nghiệp tham gia trình xử lý nợ Hiện ngân hàng hay tổ chức tín dụng xử lý nợ q hạn theo cách riêng mà khơng có thị trường có tổ chức hoạt động cần thiết Việc tổ chức thị trường xử lý nợ hạn tập trung giúp việc bán nợ, tạo tính khoản cho ngân hàng nhanh chóng, đồng thời đảm bảo quyền lợi người vay bán tài sản cách minh bạch, rõ ràng giá, thị trường thu hút đựoc nhiều nhà đầu tư trả giá cạnh tranh cho tài sản nợ hạn Đồng thời thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư huy động nguồn vốn nhàn rỗi hỗ trợ cho thị trường tài thị trường bất động sản gặp khó khăn nguồn vốn Chính phủ đẩy mạnh chương trình nhà xã hội mà nhà nước chủ đạo Nhà nước cần có quy định tỷ lệ hợp lý nhà cao cấp, nhà chung cư có diện tích hộ lớn (>90 m 2) tỷ lệ khoảng 20% dự án lại diện tích nhỏ 90m để nhiều đối tượng mua nhà để Bên cạnh nhà nước nên có sách hỗ trợ, thành lập quỹ tín dụng đất đai, mua lại dự án đất với giá thấp làm quỹ đất dành cho nhà xã hội, góp vốn đền bù nhận lại đất dự án gần hồn tất giải phóng mặt Hiện nhiều dự án 23 triển khai đền bù dở dang, có nhiều dự án đền bù gần xong gặp tình bất lợi nên khơng đủ khả tài để tiếp tục triển khai trả lãi ngân hàng Các chủ đầu tư buộc phải bán lại quỹ đất đền bù với giá lỗ vốn, bên cạnh Nhà Nước cần quỹ đất để thực chương trình nhà xã hội tái định cư nên việc mua lại quỹ đất doanh nghiệp nêu giải pháp hiệu cho Nhà Nước, Ngân hàng, Chủ dự án giúp kích cầu thị trường BĐS Các dự án chọn mua lại phải có giá hợp lý, triển khai đền bù gần xong có vị trí, sở hạ tầng xung quanh phù hợp với chương trình nhà mà Nhà nước dự định triển khai Nhà nước thông qua ngân hàng nhanh chóng tạo chế cho đời quỹ tín thác BĐS (Quỹ REIT), thị trường phát sinh tín dụng BĐS Thị trường BĐS phát triển thời gian qua bộc lộ rõ yếu việc nguồn vốn thị trường hoàn toàn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng thương mại, mà chất nguồn vốn vay ngân hàng vốn huy động ngắn hạn từ khu vực dân cư, nên khó đáp ứng tính chất dài hạn thị trường BĐS Thực tế có nhiều quỹ đầu tư hình thành tham gia đầu tư thị trường chứng khoán, đầu tư tài chính, đầu tư vào doanh nghiệp chưa có quỹ huy động chuyên sâu để đầu tư BĐS Nguyên nhân nằm chỗ hoạt động quỹ đầu tư hoạt động tài nên địi hỏi khung pháp lý rõ ràng minh bạch tài sản đầu tư, quyền quyền sở hữu , tự chuyển nhượng mua bán thật nhanh chóng…mà khơng bị cản trở thủ tục hành yêu cầu pháp lý phức tạp Thị trường BĐS chưa đạt tiêu chí nên quỹ dành cho BĐS khơng thể phát triển Việc tạo dựng khung pháp lý cho hoạt động quỹ huy động vốn đầu tư vào BĐS cần thiết đồng thời phải cải cách hành chính, luật đất đai để BĐS thực trở thành hàng hố lưu thơng dễ dàng thị trường bước then chốt cho việc hình thành thị trường tài hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS Thiếu vắng DNvà người dân nước khơng có đủ vốn để phát triển dự án vay mua nhà biết nhìn nhà đầu tư nước ngồi hoạt động nhộn nhịp thị trường BĐS chúng ta, họ giàu có hơn, mà họ có chế để huy động tiền dành cho đầu tư, phát triển bên ngồi 2.2 Gói giải pháp chế sách, thị trường Nhà nước nên bỏ quy định hồn tất móng huy động vốn, cho phép huy động vốn sau thực xong đền bù có giấy phép xây dựng Quy định việc DN phải thực xong phần móng phép huy động vốn xuất phát từ yêu cầu bảo vệ người mua nhà tránh dự án ma, DN làm ăn gian dối, sử dụng vốn huy động sai mục đích Tuy nhiên quy định chưa phù hợp với thực tế không giải vấn đề đặt Thật từ thực tế đầu tư DN theo điều tra nhóm nghiên cứu có đến 78% DN có mong muốn Có thể thấy chi phí móng chiếm tỷ lệ từ 20% đến 30% cơng trình Với dự án BĐS có quy mơ lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng chi phí vượt khả DN VN, đồng thời DN đủ khả khó giám liều lĩnh bỏ chi phí lớn khơng 24 đo lường khả tiêu thụ thị trường mà hình thức đặt cọc huy động vốn trước biện pháp đo lường khả tiêu thụ sản phẩm Do quy định cần bãi bỏ, để bảo vệ người mua cần quy định dự án phải đền bù giải phóng mặt xong có giấy phép xây dựng, thiết kế duyệt huy động vốn trước từ người mua + Đồng thời nên xây dựng quy chế kiểm sốt sử dụng vốn huy động mục đích thông qua tài khoản ngân hàng Thời gian qua Nhà nước khơng kiểm sốt việc huy động vốn chủ đầu tư dự án BĐS Rất nhiều DN có dự án lạm dụng việc huy động vốn trước, sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào dự án khác để thu lợi nhuận cao Điều gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua nhà, đánh lòng tin vào thị trường BĐS đồng thời làm ảnh hưởng nặng đến môi trường kinh doanh thị trường nhà đầu tư nghiêm túc khác Cần phải nhanh chóng khắc phục tình trạng này, khơi phục lịng tin người mua bảo vệ tiền huy động trước người mua khỏi nhà kinh doanh gian dối, đồng thời với biện pháp bảo vệ người mua, cần bảo vệ quyền tự chủ kinh doanh, quyền huy động vốn trước DN + Hình thức phù hợp việc cho phép DN huy động vốn trước phải tạo chế kiểm soát nghiêm ngặt việc sử dụng mục đích nguồn vốn DN Các DN Hiệp Hội BĐS Nhà đất VN đề xuất việc huy động vốn DN phải quản lý thông qua tài khoản DN ngân hàng Cơ quan quản lý ngân hàng phải có trách nhiệm giám sát giải ngân cho DN dự án thực tiến độ ghi hợp đồng sau có nghiệm thu xác nhận Đơn giản hố tối đa quy trình cấp phép đầu tư xây dựng, thủ tục đầu tư Một tồn lớn nhất, kéo dài kìm hãm phát triển TT BĐS nhà nhiều năm qua thủ tục cấp phép dự án, cấp phép đầu tư xây dựng Thời gian cấp phép trung bình kéo dài 2-3 năm so với mức trung bình khơng đến ½ năm nước khu vực Thời gian kéo dài dẫn đến tình trạng đọng vốn đền bù giải toả chi phí thiết kế, phê duyệt tăng cao, gây tốn kém, tiêu cực, rủi ro DN, ngân hàng khách hàng thị trường BĐS Việc kéo dài thời gian cấp phép dự án có nhiều lý do, đặc biệt lý quy hoạch yếu kém, không khoa học thiếu minh bạch chế quản lý cấp phép phân tán Cải cách công tác quy hoạch xây dựng chế quản lý tập trung việc cấp phép xây dựng tạo đột phá quy hoạch đô thị rút ngắn thời gian cho dự án triển khai tạo nên phát triển mạnh thị trường BĐS Nhà nước nên đơn giản tối đa thủ tục chuyển nhượng dự án (cho nhà đầu tư nước) tạo tính khoản tối đa cho dự án BĐS Phát triển dự án BĐS ngành kinh doanh đòi hỏi trường tồn hỗ trợ tài dài hạn Trong q trình kinh doanh, khơng phải dự án triển khai sn sẻ với nhiều lý Do việc cho phép chuyển nhượng lại dự án chủ đầu tư lực thực cần thiết để tạo 25 ổn định cho DN, cho thị trường, cho ngân hàng khách hàng thị trường BĐS Thực tế có nhiều dự án triển khai dở dang chủ đầu tư khơng cịn khả tiếp tục thực hiện, hàng ngàn tỷ đồng vay ngân hàng chuyển thành nợ xấu Trong nhiều chủ đầu tư khác lại có tiền mà khơng có đất, khơng có dự án Bên có nhu cầu bán, người có nhu cầu mua thủ tục chuyển nhượng phức tạp, kéo dài pháp lý đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng không rõ ràng, rủi ro cao, nên hầu hết việc chuyển nhượng không thành công gây khó khăn lớn cho DN rủi ro lớn cho ngân hàng Việc cho phép chuyển nhượng dự án với quy trình đơn giản, pháp lý rõ ràng, bảo đảm quyền lợi cho bên mua, giúp nhanh chóng tháo ngòi nổ cho nợ xấu ngân hàng cho vay dự án BĐS, đồng thời khôi phục lại lòng tin giảm rủi ro cho thị trường BĐS hệ thống tài ngân hàng Trong thời gian tới nhà nước nên mở rộng thị trường BĐS, hộ cho đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam nước Việc mở rộng đối tượng mua nhà giúp cho tâm lý lòng tin vào thị trường ổn định, kích thích người đủ khả mạnh dạn mua nhà, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS tín dụng ngân hàng Bên cạnh sách mở rộng diện mua nhà cho người Việt Nam nước người nước cịn mang tính xã hội nhân cao, đồng thời tạo điều kiện ổn định sống cho đối tượng này, khuyến khích họ chuyển dịch đầu tư tài sản cá nhân từ nước vào VN, mang lại giàu có chung cho đất nước Đây sách có lợi mặt cần sớm ban hành Hầu khuyến khích người nước ngồi kiều dân họ mua nhà nhà nước ta không nên ngoại lệ Chúng ta cần xác định rõ khơng thiếu quỹ đất để xây nhà mà thiếu tiền để xây dựng nhà phát triển hạ tầng, việc mở rộng thị trường cho người nước người Việt Nam nước có lợi cho việc phát triển nhà tạo thêm hội cho công ăn, việc làm, thu nhập, hội sở hữu nhà công dân VN Chúng ta cần nhanh chóng cấp chủ quyền (sổ đỏ , sổ hồng) cho BĐS riêng lẻ hội đủ điều kiện dự án mà không cần chờ hoàn chỉnh toàn dự án Tạo chế người dân tự làm thủ tục cấp chủ quyền đất sau nhận nhà Một thực tế tồn nhiều năm qua ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người dân, lòng tin vào thị trường BĐS gây tổn thất kinh tế xã hội rủi ro cho hệ thống ngân hàng, việc chậm cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người sở hữu nhà dự án Thời gian qua có vơ số khiếu kiện liên quan đến vấn đề Thực tế quy định hành cấp sổ cho nhà riêng lẻ dự án chủ đầu tư thực xong toàn dự án Điều khiến cho hàng chục ngàn hộ dân mua nhà dự án phải nằm chờ Chủ đầu tư hộ dân chưa mua nhà khác Có dự án kéo dài hàng chục năm hàng chục ngàn tỷ đồng người dân nằm bất động khơng đưa vào sử dụng chủ quyền tài sản họ chưa xác lập, sang nhượng, chấp cách hợp pháp Điều dẫn đến tình trạng mua bán giấy tay, giấy “ơm” gây lịng tin 26 rủi ro lớn cho thị trường BĐS hệ thống ngân hàng Nhà nước khơng thu thuế chuyển nhượng Hiện nhiều dự án đền bù dở dang, hàng chục ngàn tỷ đồng vốn DN vốn vay ngân hàng đóng băng, tính khoản, cần gấp rút tháo gỡ vấn đề đền bù để dự án triển khai, tháo gỡ khó khăn cho DN hệ thống ngân hàng Để giải hài hồ tình trạng DN cần thương thảo với người có đất, nhiên DN đền bù 70% mà chủ đất lại không chấp nhận giá đền bù cao DN Nhà nước hỗ trợ cưỡng chế áp giá theo giá đền bù trung bình tồn dự án Quy định bảo đảm tính thơng suốt triển khai dự án, tạo tính an toàn, minh bạch bảo đảm tiến độ dự án triển khai Giải toả điểm giúp tăng tính khoản cho hàng ngàn tỷ đồng tín dụng ngân hàng bị chơn chân dự án đền bù dở dang, tạo tin tưởng vào cho hệ thống ngân hàng tài thị trường BĐS Giải pháp thuế - Chính phủ quốc hội nên xem xét kỹ trước xây dựng ban hành sắc lệnh thuế liên quan đên bất động sản Thuế thu nhập cá nhân, hạn mức thuế nhà v v Thị trường BĐS non trẻ nhạy cảm với vấn đề thuế Theo quy luật, muốn thị trường hàng hoá phát triển sắc thuế hàng hố phải thật phù hợp, nhẹ nhàng mang tính khuyến khích phát triển Ngồi để thị trường phát triển sắc thuế phải nhẹ với hoạt động kinh doanh hàng hố, sản phẩm Như thuế với BĐS tâm thu phải định hướng đánh tiêu dùng xa xỉ tránh đánh vào hoạt động kinh doanh BĐS Ngoài thuế liên quan đến nhà nhạy cảm mang tính xã hội cao nên cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng cần nghiên cứu, thăm dò ý kiến người dân trước ban hành để tránh xáo trộn không đáng có xã hội thị trường - Nhà nước tạo sách khuyến khích đầu tư khấu trừ thuế thu nhập cá nhân cho người mua nhà lần đầu Nhà nhu cầu thiết yếu người dân mục tiêu xã hội mà Nhà Nước có trách nhiệm chăm lo cho cơng dân Chính nhiều nước việc khấu trừ chi phí mua nhà lần đầu vào thuế thu nhập cá nhân phổ biến áp dụng Ở Việt Nam giải pháp chăm lo nhà thiết thực thoả đáng, đồng thời biện pháp kích cầu quan trọng cho thị trường BĐS phát triển chậm chạp - Nhà nước khấu trừ thuế lợi tức cho cơng ty cổ phần đại chúng tập trung toàn nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà Chính sách phát triển nhà có tính xã hội quan trọng, ngồi nguồn lực địi hỏi dành cho thị trường lớn Do hầu khuyến khích việc huy động vốn vào phát triển nhà mà biện pháp thiết thực giảm thuế cho quỹ đầu tư huy động vốn tập trung cho đầu tư, phát triển thị trường nhà Ở Việt Nam quỹ chưa nhiều hình thức khuyến khích thơng qua thuế với cơng ty cổ phần đại chúng có hoạt động tập trung vào thị trường nhà biện pháp nên 27 làm biện pháp khuyến khích cho đời loại hình quỹ đầu tư vào thị trường Bên cạnh huy động công ty bảo hiểm nhân thọ vào thị trường BĐS kênh tài hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài ổn định thị trường BĐS không bị sức ép việc đáo nợ, lãi suất vay từ ngân hàng… Theo kinh nghiệm giới, quỹ hưu trí kênh huy động vốn tốt cho thị trường BĐS Việc đầu tư quỹ hưu trí kênh tài lớn, quan trọng cho thị trường BĐS Nhật, Anh Việt Nam nghiên cứu theo kinh nghiệm thành công họ để triển khai Trên biện pháp nhóm nghiên cứu đưa nhằm đảm bảo sụ an toàn phát triển bền vững thị trường BĐS hệ thống ngân hàng tài thời điểm Giải pháp cụ thể để tăng huy động vốn cho đầu tư phát triển Bất Động Sản 3.1 Quỹ tín thác bất động sản (REIT) - Một vài điều Quỹ tín thác bất động sản (REIT) Định nghĩa REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT (Real Estate Investment Trust) công cụ thị truờng vốn, huy động tiền nhàn rỗi từ tổ chức hay cá nhân gián tiếp đầu tư vào bất động sản với mục đích đầu tư dài hạn để tạo thu nhập Đặc điểm REIT - REIT công cụ thị truờng vốn thứ cấp, giúp thu mua BĐS chứng khốn hố với chi phí giao dịch thấp Các tổ chức, cá nhân sở hữu gián tiếp danh mục đầu tư BĐS cách mua cổ phiếu REIT thị trường chứng khoán mà dùng đến lượng vốn lớn Cổ phiếu giao dịch tự do, hợp pháp thị trường chứng khoán, nên khả khoản cao, giảm chi phí thuế chi phí mơi giới - REIT mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập REIT hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư mua chứng quỹ REIT - REIT công cụ thị trường vốn mới, giúp chủ sở hữu hay nhà phát triển BĐS giải đuợc vấn đề giá trị tài khoản không khoản Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ, REIT gián tiếp hỗ trợ họ đầu tư vào BĐS thương mại có giá trị cao với chi phí thấp Vì vậy, REIT đựoc xem cơng cụ gián tiếp cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư vào BĐS thương mại - Một công ty trở thành REIT đảm bảo điều kiện: + Có 100 cổ đông + Không 50% cổ phần nhiều cổ đông nắm giữ + Ít 75% tổng thu nhập cơng ty có nguồn gốc từ cá khoản cho thuê, chấp hay lợi nhận từ việc buôn bán bất động sản 28 + Phân phối 95% thu nhập sau thuế dạng cổ tức cho cổ đông - So với cổ phiếu số ngành khác ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Cổ phiếu BĐS mang tính ổn định Chẳng hạn cổ phiếu ngành dầu khí, ngân hàng, bảo hiểm giảm giá mạnh cổ phiếu BĐS giữ mức giá chấp nhận Phân loại: - REIT phân loại theo đối tượng đầu tư gồm: - REIT khai thác BĐS (Equity REIT): quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập - REIT cho vay (Mortgage REIT): quỹ cho chủ sở hữu BĐS người khai thác BĐS vay tiền Ví dụ, REIT cho vay để mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm định - REIT phân loại theo cấu tài sản, việc nắm giữ tài sản hoạt động tạo doanh thu, có hình thức REIT bản: - REIT vốn tự có: dùng vốn huy động đuợc để đầu tư, sở hữu quản lý BĐS, tạo doanh thu thông qua việc mua, bán, cho thuê BĐS dịch vụ có liên quan Các REIT vốn tự có thường thuê công ty tư vấn quản lý BĐS - REIT chấp: Dùng vốn huy động vay, cung cấp tín dụng trực tiếp cho nhà điều hành phát triển BĐS hay gián tiếp thông qua q trình tiếp nhận chứng khốn cầm cố - REIT lai: kết hợp REIT vốn tự có REIT chấp Sự cần thiết việc thành lập REIT Xu chung giới chuyển đổi cấu kinh doanh sang lĩnh vực BĐS nguyên nhân sau: - Thứ nhất: Dân số giới già đi, điều tỉ lệ thuận với nhu cầu người ta cần tăng dự trữ vốn, thu nhập tính khoản - Thứ hai: Các tổ chức, cơng ty, tập đồn lớn giới đẩy mạnh việc gia tăng đầu tư vào BĐS nhằm toán khoản nợ - Thứ ba: Tỷ trọng tồn cầu BĐS cịn thấp (dưới 5%) Như mục tiêu giới tăng đầu tư vào BĐS lên 50% Để có nguồn vốn thực điều , người ta cần có quỹ đầu tư tín thác BĐS với góp vốn cá nhân, tổ chức Tiềm phát triển REIT Việt Nam: Quỹ REIT phát triển nhanh Châu Á có khả phát triển xa Cụ thể, vòng năm qua, thị trường REIT Châu Á tăng từ tỷ USD (năm 2001) lên đến 87 tỷ USD (năm 2007) Chỉ riêng Châu Á (khơng kể Nhật Bản), ước tính có 19 quỹ REIT niêm yết với tổng vốn huy động đạt 4,6 tỷ USD 29 Trong số thị trường REIT Châu Á phải kể đến thị trường Singapore Trong năm qua, giá trị vốn hoá thị trường REIT Singapore tăng 125% từ 13 lên 29 tỷ USD, quỹ REIT Singapore phát triển đa dạng với nhiều lĩnh vực địa lý khác từ quỹ REIT địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn, đến REIT bán lẻ Trung Quốc, Malaysia Tại Việt Nam: Thị trường BĐS Việt Nam nhà đầu tư đánh giá thị trường có tiềm phát triển cao, chí cao so với Thái Lan Myanma Hiện có xấp xỉ gần 20 quỹ đầu tư nước muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, trước hết cần: Ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khốn, thuế cần chỉnh sửa cho hồn thiện, phù hợp với thực tế Điều quan trọng luật phải đảm bảo tính minh bạch thông tin ưu đãi thuế.Phát triển quỷ REIT để thu hút vốn đầu tư vào khu đô thị Thủ Thiêm, cảng Hiệp Phước 3.2 Giải pháp tăng cường khả huy động vốn từ phía cơng ty Bất Động Sản Trong tình hình khó khăn nay, DN đầu tư phát triển BĐS Việt Nam cần nâng cao lực cạnh tranh với chiến lược để tránh thua lỗ, đóng cửa phá sản Trong đó, công việc quan trọng cần làm chủ động đánh giá thực lực kinh doanh tìm điểm mạnh để phát huy linh hoạt thời kỳ kinh tế Theo chuyên gia kinh tế, nâng cao lực cạnh tranh DN đầu tư phát triển BĐS điều tất yếu khách quan q trình hội nhập Qua đó, giúp DN đầu tư phát triển BĐS trụ vững phát triển năm tới, góp phần nâng cao sức cạnh tranh kinh tế Để đánh giá lực cạnh tranh DN đầu tư phát triển BĐS, cần phải phân tích yếu tố nội bên tác động đến lực cạnh tranh DN như: chất lượng sản phẩm dịch vụ; đa dạng dịch vụ cung cấp; nguồn nhân lực; khả phát triển thị trường; thương hiệu, uy tín; lực tài chính; lực tổ chức quản trị DN đầu tư phát triển BĐS, hệ thống thơng tin BĐS Xét khía cạnh lực cạnh tranh đa số DN đầu tư phát triển BĐS Việt Nam yếu, thể ở: quản lý kém, nguồn nhân lực chưa đào tạo lĩnh vực BĐS, thông tin BĐS thiếu minh bạch, hiệu công việc thấp, khả tài kém, chưa trọng xây dựng phát triển thương hiệu, chưa có phương pháp tiếp thị thật hướng đến nhóm đối tượng khách hàng mình; chưa hiểu rõ chấp hành pháp luật Sau nhóm nghiên cứu xin đưa số giải pháp nâng cao khả cạnh tranh, tăng cường khả huy động vốn từ phía công ty BĐS: Thứ nhất, Nâng cao chất lượng khâu chuẩn bị dự án: Khâu chuẩn bị khâu trình lập thực dự án Tuy nhiên theo Bộ Kế hoạch Đầu tư nhận định khâu chuẩn bị dự án nhà đầu tư BĐS chưa thực cân nhắc kỹ, kế hoạch đề chưa sát với thực tế dẫn đến hàng loạt dự án kể dự án lớn Đường Hồ 30 Chí Minh, Nhà máy đạm Cà Mau, Nhà máy lọc dầu Dung Quất… vào thi cơng phải sửa đổi, chỉnh lại cho phù hợp với thực tế Điều gây chậm trễ cho tiến độ dự án, gây tổn phí phát sinh, đặc biệt DN, nhà đầu tư BĐS việc chỉnh sửa, kéo dài dự án gây tổn thất lớn vật chất nhà đầu tư lòng tin khách hàng Chính quan trọng khâu chuẩn bị dự án nên muốn nâng cao khả huy động vốn cơng ty đầu tư BĐS phải trọng tới chất lượng hồ sơ dự án, chuẩn bị phương án thiết kế, chuẩn bị số liệu nghiên cứu sát với thực tế tạo nên xác cho dự án phù hợp với điều kiện thực tế Trong qúa trình xây dựng dự án không nhắm tới mục tiêu đề mà cần phải tính đến rủi ro xảy trình lập thực dự án để đưa phương án lựa chọn giải khó khăn Một dự án hồn chỉnh chất lượng dự án khơng có tính khả thi mà phải đưa nhiều lựa chọn để ứng phó với rủi ro xảy Thực đuợc điều tính hấp dẫn dự án tăng lên, hiệu thu hút vốn lớn Thứ hai, DN BĐS cần nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ đa dạng dịch vụ cung cấp Khi nguồn sản phẩm BĐS ngày nhiều, chất lượng sản phẩm dịch vụ khách hàng quan tâm Chất lượng sản phẩm dịch vụ BĐS phải tương xứng với số tiền khách hàng bỏ Vì vậy, cần phân bổ lại cấu sản phẩm nhiều phân khúc, tập trung sản phẩm vào nhu cầu khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận Thứ ba, DN nên xây dựng phận thông tin thị trường thường xuyên theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến thị trường Đây cơng việc khơng phải DN thực tốt thông tin thị trường BĐS minh bạch Khi chưa có quan nhà nước đứng tổ chức thu thập phân tích thơng tin thị trường, DN đầu tư phát triển BĐS nên lựa chọn đơn vị có uy tín để thoả thuận cung cấp thơng tin phù hợp cần thiết cho DN Thứ tư, DN cần nâng cao trình độ quản trị đào tạo đội ngũ lãnh đạo, đội ngũ quản lý DN cần trọng nâng cao kỹ cần thiết cập nhật kiến thức đại…Để có đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn nghiệp vụ cao, DN phải có chiến lược đào tạo, giữ thu hút người tài Đồng thời, DN cần trọng xây dựng sách đãi ngộ sách lương, thưởng hợp lý để giữ ổn định lượng nhân viên mình, nhân viên giỏi Ngoài ra, DN nên kết hợp với trường đại học cao đẳng để tuyển dụng sinh viên giỏi trường nhằm xây dựng cho đội ngũ nhân viên trẻ, động đảm nhiệm vị trí chun mơn quan trọng sau Thứ năm, mở rộng kênh huy động vốn cho DN đầu tư phát triển BĐS Nguồn vốn DN đầu tư phát triển BĐS chủ yếu từ ngân hàng thương mại Mặc dù ngân hàng giảm lãi suất cho vay điều kiện cho vay lại khó khăn trước nên DN đầu tư phát triển BĐS vay từ kênh vốn Một số DN phát hành cổ phiếu TTCK không huy động nhiều vốn thị trường chứng khốn khơng ổn định Vì DN nên đẩy mạnh cơng tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển 31 Thứ sáu, DN đầu tư phát triển BĐS phải xây dựng cho hình tượng tốt đẹp cơng chúng., trước hết phải chiếm lòng tin khách hàng chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp, hoạt động kinh doanh tiếp thị, dịch vụ hậu Đây phương thức để quảng bá thương hiệu DN Nếu cơng tác DN đầu tư phát triển BĐS thực tốt thuận lợi cho DN việc định giá DN đầu tư BĐS để huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN bên 2.1 Tháo gỡ vướng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Bên cạnh đó, cần tăng nguồn vốn tín dụng hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường bất động sản có kiểm sốt theo lãi suất thị trường Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản 2.2 "Chứng khốn hóa" dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhà rỗi phải “chứng khốn hóa dự án bất động sản” Chứng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn 32 Hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hồn thành dự án, toàn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Đồng thời, chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản 2.4 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng hình thức khác mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận 33 KẾT LUẬN Trên Nhóm trình bày viết vấn đề vốn thị trường bất động sản Việt Nam số giải pháp để giải vấn đề Chúng ta thấy, nguồn vốn thị trường bất động sản nước ta chủ yếu từ vay ngân hàng vốn đầu tư FDI Trong đó, nguồn vốn vay ngân hàng gặp khó khăn giá bất động sản nước ta cịn cao, để hạn chế rủi ro, ngân hàng cho vay với mức tín dụng khắt khe hạn chế cho vay trung hạn dài hạn đó, thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung dài hạn Đối với nguồn vốn FDI năm gần đổ vào thị trường bất động sản nước ta nhiều chủ yếu tập trung vào thị trường cao cấp, không đáp ứng kịp nhu cầu dân cư có thu nhập thấp Để giải vấn đề vốn cho thị trường bất động sản nước ta vấn đề phải tháo gỡ vướng mắc ngân hàng nhà kinh doanh, bên cạnh đó, hình thành quỹ đầu tư tín thác, chứng khốn hố dự án đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài… 34 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Giải pháp thị trường bất động sản Việt Nam - Trần Nguyên Nam 2) Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam (Luận án Tiến sĩ) 3) Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Các website: www://http.batdongsan.com.vn www://http.vntrade.com www://http.gso.gov.vn Luật Đất đai năm 2003 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 www.vneconomy.com.vn Dia oc onlene.com Vietnamnet.vn Tạp chí BĐS 10 Tạp chí thơng tin Kinh tế xã hội 11 Tạp Chí ngân hàng 12 Tạp chí Địa 13 Báo Đầu tư, Chứng khoán 35 MỤC LỤC ... SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Một số đánh giá thị trường vốn bất động Việt Nam 1.1 Những kết đạt huy động vốn cho đầu tư thị trường Bất Động Sản Trong năm qua Việt Nam có thành công việc huy động vốn. .. thị trường bất động sản Việt Nam - Trần Nguyên Nam 2) Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam (Luận án Tiến sĩ) 3) Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. .. vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp Dựa vào tính chất mối quan hệ thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường