PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ĐỀ TÀI THUYẾT TRÌNH PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. Nhóm 7 – TCDN Đêm 1 GVHD: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC HÙNG TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 02 NĂM 2012 CHƯƠNG I CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a Đất đai; b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.1.2. Các đặc điểm của bất động sản Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau: a Tính bất động: Vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương. b Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn. c Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, dẫn đến giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên. d Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác; đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. e Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định. Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn và phân bổ không đều do đặc điểm tự nhiên của đất đai, chẳng hạn ở nước ta đất đỏ phù hợp cho trồng cây công nghiệp đặc biệt là cây cà phê chỉ tập trung ở Tây nguyên, đất phù sa mầu mở thích hợp cho việc trồng lúa nước tập trung ở đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long,… Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải tuân theo không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. f Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với các cá nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết. Vì vậy thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao. Dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh hoạt. Hay nói một cách khác tính thanh khoản của bất động sản kém, rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao. g Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước; nên Nhà nước thường có các quy định chặt chẽ về quyền sở hữu cũng như việc tạo lập, sử dụng và chuyển dịch bất động sản.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

ĐỀ TÀI THUYẾT TRÌNH

PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN Ở VIỆT NAM.

Nhóm 7 – TCDN Đêm 1 GVHD: PGS.TS NGUYỄN NGỌC HÙNG

TP HỒ CHÍ MINH – THÁNG 02 NĂM 2012

CHƯƠNG I CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản làcác tài sản không di dời được bao gồm:

a/ Đất đai;

b/ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung củanhững hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau:

a/ Tính bất động: Vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một

tọa độ nhất định Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vàođịa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương

b/ Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm

giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra về kiến trúc và trang trínội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn

c/ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy

về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, dẫn đến giá bất động sản có xuhướng ngày càng tăng lên

d/ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính

bền vững cao, đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài sovới các loại tài sản, hàng hóa khác; đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tạicó khi hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

e/ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất

động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhấtđịnh về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn và phân bổkhông đều do đặc điểm tự nhiên của đất đai, chẳng hạn ở nước ta đất đỏ phù hợp chotrồng cây công nghiệp đặc biệt là cây cà phê chỉ tập trung ở Tây nguyên, đất phù samầu mở thích hợp cho việc trồng lúa nước tập trung ở đồng bằng sông Hồng và đồngbằng sông Cửu Long,…

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quihoạch sử dụng đất và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Các tổ chức, cá nhân sử dụng đấtphải tuân theo không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch sửdụng đất của Nhà nước

f/ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất

động sản là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với các cánhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến hành cẩntrọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết Vì vậy thời gian mua, bán giao dịch dài,chi phí mua bán, giao dịch cao Dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bấtđộng sản kém linh hoạt Hay nói một cách khác tính thanh khoản của bất động sản kém,rủi ro trong kinh doanh bất động sản cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh bấtđộng sản cao

g/ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của

bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đấtnước; nên Nhà nước thường có các quy định chặt chẽ về quyền sở hữu cũng như việctạo lập, sử dụng và chuyển dịch bất động sản

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản, là một môitrường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiệnviệc mua bán, trao đổi bất động sản thông qua cơ chế giá

1.1.2.2 Các đặc điểm của thị trường bất động sản

a Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất độngsản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản Cái mà ngườimua và người bán trao đổi trên thị trường không phải là thực thể vật chất của bất độngsản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, hoặc một nhóm quyền hay một quyền/ lợiích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản như: quyền sử dụng, quyền khai thác,quyền cho thuê,…

b Không có thị trường trung tâm

Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tậptrung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sảnbằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này,hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bántrên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập,độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

c Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừathãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt đất đai ở một địa phươngkhác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương

d Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độcquyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnhmẽ hơn biến động của giá hàng hoá thông thường

Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hànhcác giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phầntạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản

e Là thị trường đa phân khúc

Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinhdoanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khácnhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau),bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nênthị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường trong từngphân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau

f.Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội

Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản củasản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội Bất động sản trước hết làđất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồngthời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Do vậy, thị trường bất độngsản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội Thị trường bất động sảnchịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chínhsách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biếnđộng trong thu nhập dân cư

g Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ

Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trịlớn Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốnchủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn

Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn Thị trường tiền tệ ảnhhưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính ngắnhạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất

động sản Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô vàtốc độ hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản.

Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạtđộng của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sảnvà các hợp đồng cho vay thế chấp mua sắm bất động sản

Giữa các thị trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau Thực tế cho thấy,biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia Khủng hoảng tàichính - tiền tệ Châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất độngsản Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợkhó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn

1.2 CÁC CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Một số quan điểm về thuế bất động sản

1.2.1.1 Quan điểm truyền thống

Theo quan điểm truyền thống, thuế bất động sản là thuế hàng hoá với hàng hoá làđất đai và các công trình xây dựng trên đất Theo đó, do cung đất đai hoàn toàn không

co dãn nên đường cung của đất đai là đường thẳng đứng và với một hàng hoá có đườngcung như vậy thì người chủ sở hữu sẽ phải chịu toàn bộ gánh nặng thuế Nói thẳng thì,bởi số lượng đất đai là cố định nên nó không thể trốn thuế được Và ngược lại, đườngcung của các công trình kiến trúc hoàn toàn nằm ngang - để có nhiều công trình hơnkhông cần phải trả mức giá vốn cao hơn, vì thế gánh nặng thuế hoàn toàn được chuyểnsang người thuê

1.2.1.2 Quan điểm mới

Thuế bất động sản là thuế vốn

Chúng ta đã biết các cá nhân không chỉ bị đánh thuế đối với thu nhập phát sinh từtiết kiệm trong mỗi khoảng thời gian mà còn bị đánh thuế đối với các khoảng lợi nhuậnphát sinh từ việc chuyển nhượng vốn – nghĩa là sự chênh lệch giữa giá mua và giá bántài sản Ví dụ như lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản hay tác phẩm nghệ thuật, cũngnhư nguồn lợi nhuận chủ yếu khi đầu tư vào kinh doanh hay cổ phiếu Như vậy, thuếbất động sản được đánh khi tài sản được bán mà người chịu khoảng thuế này là người

chủ sở hữu của nó và số thuế phải trả dựa trên sự chênh lệch giữa giá mua và giá bánbất động sản

Thuế bất động sản như là khoản lệ phí của người sử dụng

Trong thực tế, thuế bất động sản thường được các chính quyền địa phương sửdụng để thực hiện các dự án, công trình công cộng nhằm đem lại lợi ích cho cộng đồngdân cư hoặc sử dụng cho mục đích đầu tư vào an ninh quốc phòng nhằm bảo vệ tài sảncủa người dân Do đó, thuế bất động sản thật sự không phải là thuế gì cả; nó giống nhưmột khoản lệ phí đối với với người sử dụng các dịch vụ công cộng hơn là thuế

1.2.2 Các chính sách thuế đối với bất động sản

1.2.2.1 Thuế sử dụng đất

Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất.Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) cótrách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản

Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Thuế thu trên tổng giá trị đất, diện tích đất đaicàng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn Chủ

sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho người khác Quađó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ đất đai, đồngthời điều tiết cung về đất đai

1.2.2.2 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Thuế giá trị đất tăng thêm)

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinhhành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị giatăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất Đây là một loại thuế phát sinhkhông thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thịtrường

Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giáchuyển giao trừ đi vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp Đây làloại thuế trực thu Đối tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên

thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập Mỗi nước áp dụng một sắcthuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm.

1.2.2.3 Thuế thừa kế, biếu tặng

Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản.Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà.Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữunhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đíchđiều tiết và được đánh luỹ tiến Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngườinhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay cho thừa kế

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.1.1 Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan

Ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:

Thuế giá trị đất

Đây là loại thuế được đánh giá là quan trọng nhất vì nó vừa làm chức năng hoànchỉnh chính sách đất đai, vừa tăng thu cho ngân sách địa phương Loại thuế này thu vàocác loại đất đai đã quy định giá Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ chothuê đất, nếu chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất đó phảinộp Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất Về thuế suất, áp dụnghai loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường và thuế suất ưu đãi đặc biệt Thuếsuất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1%và cao nhất là 5,5% với cơ cấu như sau:

- Nếu giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp dụng thuế suất cơ bản là1%

- Nếu giá trị đất vượt quá mức khởi điểm, thì phần tăng thêm nhưng dưới 500%

so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 0,5% Khi giá trị đất tăngtrên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính thêm vào thuế suất

cơ bản là 1% cho đến mức tối đa là 5,5%

Trong đó: Giá trị khởi điểm là mức giá trị trung bình của miếng đất rộng 7a (1a = 100

m 2 ) tại từng tỉnh, thành phố.

Ngoài thuế suất thông thường, còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với mộtsố loại đất như: đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp có thuếsuất là 1%; đất để dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai cônghữu có thuế suất là 1% và không thu thuế luỹ tiến Trong trường hợp người sử dụng đất

có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các miếng đất sẽ được gộplại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế.

Ngoài ra, đối với những khu đất mà ở đó các hệ thống phụ trợ như đường xá, thoátnước, điện đã hoàn thành và khu vực đã lắp hệ thống cấp nước, việc xây dựng chưađược triển khai theo như giấy phép, nếu khu đất đó vẫn chưa được sử dụng thì chínhquyền địa phương sẽ thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 -

5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị thông thường

Thuế giá trị đất tăng thêm

Đây là loại thuế thu trên tổng giá trị đất tăng thêm tại thời điểm chuyển nhượngmà trước đó đã có giá cụ thể Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ (nếu chuyển nhượngcó bồi thường: mua bán, trao đổi, Nhà nước trưng mua), là người chủ mới (nếu chuyểnnhượng không bồi thường) Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vàoloại đất Đối với đất thường, Chính phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kêkhai chuyển nhượng, trường hợp giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá trị hiện tạithì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính toán Đối với đất Chính phủtrưng mua, cơ sở tính toán là giá Nhà nước trả thực tế Đối với đất do toà án bán đấugiá, cơ sở tính toán là giá trúng đấu giá Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiềncụ thể sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu (nếuchưa chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuốicùng (nếu đã chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ

ra để cải thiện đất Ngoài ra, để tính giá trị tăng thêm ròng, giá trị đất ban đầu hoặc giátrị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùngđược Nhà nước công bố Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế luỹ tiến được tính bằngcách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế Cấu trúc thuế suất như sau:

- Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểmchuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tạithời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phầnvượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50

- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểmchuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượtquá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyểnnhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau.Ngoài các loại thuế nêu trên, Đài Loan còn có thuế canh tác, thuế nhà, thuế bấtđộng sản

2.1.2 Chính sách thuế bất động sản ở Pháp

Ở Pháp, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:

Thuế đất nông nghiệp

Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó cócanh tác hay không canh tác Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất

Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất vàquan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định.Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần Việc điều chỉnh giá đất được tiến hànhtheo phương pháp tính hệ số tăng giảm so với giá đất kỳ trước Giá đất có quan hệ mậtthiết với hạng đất tốt hay xấu Do vậy, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất đểkiểm tra lại giá đất 5 hạng đất được xác định căn cứ vào các tiêu chuẩn: độ phì, độ ẩm,độ dốc và vị trí xa, gần của đất Biểu thuế suất do tỉnh quyết định hàng năm nhưngkhông được quá mức tối đa do Trung ương quy định là 20% Thuế suất hàng năm đượcquy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất

Thuế đất ở, đất xây dựng

Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trước ngày 1/1 của năm tínhthuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chínhquyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước, tăng giảm tuỳ theo nhu cầuchi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Thuế được miễn theo chế độthường xuyên đối với các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các côngtrình khoa học, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã…

Khi chuyển quyền sử dụng đất, Pháp áp dụng thuế thu nhập

2.1.3 Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển

Thuế bất động sản ở Thuỵ Điển được quy định trong Đạo luật về thuế bất độngsản, thuế tài sản.

Thuế bất động sản

Thuế bất động sản thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xâydựng và các loại đất khác như: đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu (không áp dụng đốivới bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng) Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữuđất và nhà Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất Diện tích đấttính thuế: Chủ sở hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất Cơquan quản lý nhà đất phải theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu,diện tích, loại đất, giá đất… Cơ quan thuế địa phương lưu giữ tài liệu trên hệ thống máy

vi tính, có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất Giá đất tính thuế được xác định 6 nămmột lần Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chấtđất Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường

2 năm trước

Thuế tài sản

Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp chung với tài sản của từnghộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng… ) để đánh thuế tài sảnnếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên Thuế tài sản được tính theobiểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất la 1,5% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ1.300.000 SEK đến 3.600.000 SEK) và 3% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ3.600.000 SEK trở lên)

2.2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951 với thuế suất tương đối cao đãảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh