Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở việt nam

Tình hình nghiên cứu Nội dung VPHC là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm; nhưng do nhận thức được tầm quan trọng, ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của vấn đề này nên đã có nhiề

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét

để cho tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

NGƯỜI CAM ĐOAN

Bùi Thị Thu

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Những kết quả nghiên cứu đạt được 6

7 Kết cấu của luận văn 7

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 8

1.1.2 Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 11

1.1.3 Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 12

1.1.4 Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 14

1.2 Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 15

1.2.1.Khái niệm vi phạm, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản 15

1.2.2 Phân loại vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản 22

Kết luận chương 1 34

XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 35 2.1 Nội dung pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 35

2.1.1 Nội dung pháp luật về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 35 2.1.2 Pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 52 2.1.3.Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 62

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 65

2.2.1 Những kết quả đạt được 65 2.2.2 Những tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 67

luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 70

Kết luận Chương 2 74

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 75

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 75

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 81

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 81

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 85

Kết luận Chương 3 95

KẾT LUẬN 97

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC PL 1

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản VPHC : Vi phạm hành chính UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thanh tra, xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một chế định cơ bản của pháp luật KDBĐS Chế định này ra đời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS Bởi lẽ, KDBĐS

là loại hình kinh doanh phổ biến và không thể thiếu được trong nền kinh tế thị trường Loại hình kinh doanh này thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư trong

và ngoài nước bởi tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư Mặt khác, do những yếu kém trong quản lý nhà nước về KDBĐS nên lĩnh vực này còn nhiều dư địa để đầu tư kinh doanh Trên thực tế, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi đầu tư KDBĐS cũng đều tự giác tuân thủ pháp luật Đặc biệt trong điều kiện kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của thị trường thì bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên có giá trị; nên một bộ phận không nhỏ chủ đầu tư KDBĐS sẵn sàng vi phạm pháp luật miễn sao thu được càng nhiều lợi nhuận càng tốt Các quy định về thanh tra,

xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS đã thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố với một số giải pháp góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS Những giải pháp này đã được tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2014, chủ yếu là tập trung về xử lý vi phạm hanh chính Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS cho thấy hiệu quả của việc thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS chưa đáp ứng sự kỳ vọng, mong muốn của xã hội Nhiều vụ vi phạm đặc biệt là vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS được phát hiện nhưng việc xử lý thiếu dứt điểm, kiên quyết với những chế tài chưa đủ sức răn đe, giáo dục người vi phạm Điều này không

chỉ khiến dư luận xã hội bức xúc mà còn gây ra ý thức khinh nhờn, coi thường pháp luật, gây ra sự méo mó của thị trường BĐS và tạo sự rối ren trong quản

lý nhà nước về BĐS Đây là lý do cần phải tiếp tục nghiên cứu, đánh giá một cách hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS nhằm nhận diện những tồn tại, bất cập và nguyên nhân của tồn tại, bất cập; trên cơ sở đó, đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành chế định thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS Mặt khác, Luật KDBĐS năm 2014, Luật Thanh tra năm

2010, Luật xử lý VPHC năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời với những sửa đổi, bổ sung về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS đang được triển khai thực hiện Đặt trong bối cảnh đó, việc tìm hiểu các quy định mới về thanh tra, xử lý vi phạm, tập trung nghiên cứu về xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS của các đạo Luật này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả

thực thi trên thực tế Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật về thanh tra,

xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm

Luận văn thạc sĩ Luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Nội dung VPHC là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm; nhưng do nhận thức được tầm quan trọng, ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của vấn

đề này nên đã có nhiều công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau như:

i) Hoàng Xuân Hoan - Nguyễn Trí Hòa (1993), Pháp luật về xử phạt vi phạm

hành chính, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh; ii) Đặng Thanh Sơn - Hà Thị Nga

(1996), Hỏi đáp về Pháp lệnh Xử phạt vi phạm hành chính, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iii) Phạm Dũng - Hoàng Sao (1998), Tìm hiểu về xử phạt vi

phạm hành chính, Nxb Pháp lý, Hà Nội; iv) Vũ Thư (2000), Chế tài hành chính - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Bùi Minh

Thanh (2003), Vi phạm pháp luật và đấu tranh chống vi phạm pháp luật trong

lĩnh vực kinh tế ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính

trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; vi) Lê Nguyễn Nam Ninh (2004), Vi phạm

pháp luật hành chính trong lĩnh vực hải quan và giải pháp xử lý, Luận văn

thạc sĩ Luật học, Học viện Hành chính Quốc gia, Hà Nội; vii) Đỗ Thị Phương

(2005), Vi phạm hành chính về đất đai ở Thái Bình - Thực trạng và giải pháp

khắc phục, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí

Minh, Hà Nội v.v Hoặc có một số công trình nghiên cứu có liên quan đến

đề tài luận văn như: viii) Lê Đình Thắng (2004), Quản lý nhà nước về thị

trường bất động sản, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4; ix) Nguyễn Quang

Tuyến - Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam

và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Luật học, số 6; x) Phạm Thị Trang (2012), Pháp luật về môi giới bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội; xi) Nguyễn Lan Anh (2016), Pháp luật về xử lý Luận văn

thạc sĩ luật học trong lĩnh vực đất đai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội; xii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật

Hành chính, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; xiii) Trần Quang Huy và

Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động

sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội v.v

Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn về vi phạm pháp luật nói chung và VPHC nói riêng, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, hậu quả của vi phạm pháp luật và VPHC; đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả phòng, chống vi phạm pháp luật Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2014, Luật Thanh tra năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, Luật xử lý VPHC năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về thanh tra, xử

lý VPHC trong KDBĐS ở Việt Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam thông qua việc luận giải một số nội dung:

i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của vi phạm pháp luật nói chung và VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng

ii) Phân tích khái niệm và đặc điểm của thanh tra nói chung và thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng

iii) Tìm hiểu hậu quả của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

iv) Phân tích ý nghĩa, vai trò của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS vi) Mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thức xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

vi) Cơ sở ra đời pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS vii) Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS v.v

- Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành ở Việt Nam

- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật

về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

- Các quy định của Luật xử phạt VPHC năm 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai

- Các quy định của Luật thanh tra năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai

- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng

- Thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam…

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS

ở Việt Nam là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau:

i) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung

- Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Ngoài ra, luận văn còn tìm hiểu các quy định của Luật thanh tra, Luật

xử lý VPHC có liên quan đến KDBĐS

- Nghiên cứu các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS nhưng chưa đến mức độ phải truy cứu trách nhiệm hình sự mà chỉ bị xử lý VPHC (gọi chung là VPHC trong lĩnh vực KDBĐS)

ii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn thi

hành các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành trên phạm vi cả nước

iii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn nghiên cứu các

quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu

cơ bản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận pháp luật về thanh tra, xử

lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống

kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành tại Việt Nam

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Việt Nam

6 Những kết quả nghiên cứu đạt được

Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam

- Giải mã nội hàm khái niệm về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng; đồng thời chỉ ra những đặc điểm của thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

- Tìm hiểu lịch sử phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS qua các thời kỳ nhằm nhận diện sự phát triển tư duy pháp lý của Nhà nước ta trong xây dựng và hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này

- Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này tại Việt Nam

- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm, cụ thể là xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS

và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm

trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh

vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Chương 3: Định hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về

thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ

VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

i) Khái niệm thanh tra

Trong quản lý nhà nước, thanh tra là hoạt động không thể thiếu được của các cơ quan quản lý Khái niệm thanh tra được sách, báo pháp lý ở nước

ta tìm hiểu, giải mã

Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật

Hà Nội: "Thanh tra: Kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan và người có thẩm quyền" [37, tr 106]

Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) giải thích:

"Thanh tra nhà nước: Xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết

khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền" [38, tr 696]

Luật Thanh tra năm 2010 giải thích:

Thanh tra nhà nước là hoạt động xem xét, đánh giá, xử lý theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân Thanh tra nhà nước bao gồm thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành [20, Khoản 1 Điều 3]

Từ các khái niệm trên đây, tác giả nhận thấy hoạt động thanh tra (hoạt động thanh tra được đề cập trong luận văn được hiểu là thanh tra trong lĩnh vực quản lý nhà nước và do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện) mang

một số đặc điểm chủ yếu sau đây: Một là, hoạt động thanh tra do cơ quan, tổ

chức, cá nhân có thẩm quyền tiến hành nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà

nước; hai là, hoạt động thanh tra được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước (quyền lực công); ba là, hoạt động thanh tra nhằm mục đích kiểm tra,

giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của đối tượng bị thanh tra và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ

quan, người có thẩm quyền; bốn là, hoạt động thanh tra phải tuân thủ các quy

định của pháp luật về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, nội dung, quyền và nghĩa

vụ thanh tra v.v

ii) Định nghĩa thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS

Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình thanh tra chuyên ngành của hoạt động thanh tra nói chung Mặc dù, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được đề cập trong các quy định của Luật KDBĐS và trong các văn bản tổ chức thi hành đạo Luật này song dường như chưa có một giải thích chính thức hiểu như thế nào là thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS Trên cơ sở nghiên cứu các khái niệm về thanh tra nói chung, tác giả cho rằng thanh tra

trong lĩnh vực KDBĐS được hiểu như sau: Thanh tra trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản là hoạt động thanh tra chuyên ngành do tổ chức, người

có thẩm quyền quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện nhằm xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tổ cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bên cạnh các đặc điểm chung của hoạt động thanh tra, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là hoạt động thanh tra

chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS Điều này có nghĩa là chỉ có cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS mới có thẩm quyền tiến hành hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS

Theo Luật KDBĐS năm 2014, thanh tra Bộ Xây dựng, thanh tra Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS

Thứ hai, hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS chịu sự điều chỉnh

trực tiếp của hai đạo luật là Luật thanh tra và Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành

Luật thanh tra quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động thanh tra (trong đó có thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS); quy định về việc cấp, sử dụng thẻ thanh tra; trình tự, thủ tục và các cách thức tiến hành thanh tra v.v mà cơ quan, người có thẩm quyền phải tuân thủ khi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS

Luật KDBĐS quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ quan có thẩm quyền, thanh tra viên; quyền và nghĩa vụ của đối tượng bị thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; quy định về nguyên tắc, thời hiệu, thẩm quyền xử phạt VPHC trong hoạt động KDBĐS; nội dung, phạm vi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS v.v

Thứ ba, phạm vi của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được

khu trú vào việc thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật về KDBĐS (bao gồm hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS) và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực KDBĐS

Thứ tư, điểm khác biệt cơ bản giữa thanh tra chuyên ngành trong lĩnh

vực KDBĐS với thanh tra nhà nước là khi kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền không chỉ viết kết luận thanh tra và đề xuất giải pháp xử

lý với cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS khi mà trong quá trình thanh tra khi phát hiện vi phạm họ còn có thẩm quyền xử lý như lập biên bản, xử phạt hành chính, thu hồi giấy phép kinh doanh dịch vụ BĐS, chứng chỉ môi giới BĐS v.v theo quy định của pháp luật

Thứ năm, người có thẩm quyền thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS không

chỉ am hiểu nắm vững quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước nói chung mà còn phải hiểu biết và có kỹ năng vận dụng các

quy định của những đạo luật chuyên ngành như Luật thanh tra, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật về xử phạt VPHC, Luật đất đai và Luật KDBĐS v.v

1.1.2 Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Như phần trên đã đề cập, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình cụ thể của hoạt động thanh tra nói chung Do vậy, mục đích của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS cũng không nằm ngoài mục đích của hoạt động thanh tra Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS hướng tới các mục đích cụ thể sau đây:

Một là, mục đích hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nhằm

phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục

Xây dựng và phát triển thị trường BĐS nhằm hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là điều còn khá mới mẻ ở nước ta Do đó, những hạn chế, bất cập hoặc "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS là điều khó tránh khỏi Song đây mới chỉ là võ đoán mang tính chủ quan, lý thuyết Muốn phát hiện những điểm bất hợp lý,

"lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị giải pháp khắc phục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế Chỉ có thông qua triển khai hoạt động thanh tra trên thực tế mới phát hiện những bất cập, "lỗ hổng" trong chính sách, pháp luật về lĩnh vực này

Hai là, phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về

KDBĐS Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra phát hiện những thiếu sót, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền sẽ kiến nghị đối tượng bị thanh tra để khắc phục những kẽ hở, yếu kém nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS Mặt khác, bằng các biện pháp nghiệp vụ kết hợp với sự am hiểu, đối chiếu với các quy định của pháp luật, cán bộ thanh tra sẽ phát hiện được hành

vi vi phạm pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật

Ba là, giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp

luật về KDBĐS Như phần trên đã phân tích, qua hoạt động thanh tra, chủ thể thanh tra phát hiện những thiếu sót, những yếu kém trong việc thực hiện pháp luật về KDBĐS và yêu cầu đối tượng bị thanh tra sửa chữa, khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả việc thực thi lĩnh vực pháp luật này

Bốn là, phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả

hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong KDBĐS Hoạt động thanh tra phát hiện những bất cập, những "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật

về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có các giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về KDBĐS Mặt khác, qua hoạt động này phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân KDBĐS

1.1.3 Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là nền tảng, kim chỉ nam định hướng, chi phối hoạt động của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong thực hiện thanh tra về KDBĐS Điều này có nghĩa là khi tiến hành thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định Các nguyên tắc này bao gồm:

Thứ nhất, tuân theo pháp luật về KDBĐS và các quy định khác có liên

quan; bảo đảm chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời

Thanh tra là một hoạt động quản lý nhà nước bằng pháp luật nhằm xem xét tính hợp lý, sự phù hợp, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật trên thực tế

Để đạt được điều này, hoạt động thanh tra phải dựa trên quy định của pháp

luật; đối chiếu với các quy định của pháp luật để phát hiện hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS Vì vậy, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS phải tuân theo pháp luật về lĩnh vực này

Tính chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời là các yêu cầu cơ bản và không thể thiếu được của hoạt động thanh tra Chỉ có tuân thủ và thực hiện tốt các yêu cầu này thì mục đích của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS mới đạt được

Tính chính xác, khách quan, trung thực được hiểu là khi tiến hành thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải có thái độ khách quan, không định kiến, thiên vị hoặc "chụp mũ" Kết luận, nhận định của cán bộ thanh tra dựa trên những chứng cứ cụ thể, minh chứng rõ ràng và tuân thủ đúng pháp luật phản ánh trung thực sự thật khách quan, bản chất của vụ việc Khi chưa tập hợp đầy

đủ chứng cứ và thẩm định tính xác thực của chứng cứ thì tổ chức, cá nhân tiến hành thanh tra không được vội vàng đưa ra nhận định, kết luận thanh tra

Tính công khai, dân chủ, kịp thời được hiểu là khi tiến hành thanh tra,

tổ chức, cá nhân phải công bố quyết định, nội dung, mục đích, thời gian, kế hoạch và thành phần đoàn thanh tra cho đối tượng bị thanh tra và các đối tượng

có liên quan Kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân thanh tra không chỉ gửi kết luận thanh tra cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà còn phải công bố cho đối tượng bị thanh tra biết Trong hoạt động thanh tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thanh tra tôn trọng và lắng nghe mọi ý kiến của các thành viên trong đoàn thanh tra, của đối tượng bị thanh tra, của tổ chức, cá nhân có liên quan và người dân để hiểu, nắm rõ bản chất sự việc Hoạt động thanh tra phải tiến hành kịp thời theo đúng quy định của pháp luật không để dây dưa, kéo dài

Thứ hai, không trùng lặp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian

thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng thanh tra; không làm cản trở hoạt động bình thường của cơ quan, tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra

Nguyên tắc này giúp ngăn ngừa sự chồng chéo, trùng lắp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng thanh tra gây ra sự tốn kém về vật chất, thời gian, công sức của Nhà nước, của người tiến hành thanh tra và của đối tượng bị thanh tra Trong trường hợp tại một thời điểm có nhiều tổ chức, cá nhân cùng tiến hành thanh tra một đơn vị KDBĐS thì cần có sự phối, kết hợp để tránh sự chồng chéo, trùng lặp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra Hơn nữa, hoạt động thanh tra không được gây cản trở đối với hoạt động bình thường của đối tượng thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; nghiêm cấm mọi hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu, tiêu cực, tham nhũng trong quá trình thanh tra

1.1.4 Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Trên thực tế, thanh tra nói chung và thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được tiến hành theo các hình thức cơ bản sau đây:

Thứ nhất, hoạt động thanh tra được thực hiện theo kế hoạch Thanh tra

theo kế hoạch được tiến hành theo kế hoạch đã được phê duyệt Theo hình thức này, trước khi tiến hành thanh tra, cơ quan thanh tra phải xây dựng kế hoạch thanh tra Kế hoạch thanh tra phải thể hiện rõ mục đích, nội dung, thời gian, địa điểm, đối tượng thanh tra, phạm vi thanh tra, thành viên đoàn thanh tra và các điều kiện về vật chất, trang thiết bị phục vụ cho việc thanh tra Sau

đó, kế hoạch thanh tra phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Căn cứ vào bản kế hoạch này, hoạt động thanh tra sẽ được thực hiện theo đúng kế hoạch

đã được phê duyệt

Thứ hai, thanh tra thường xuyên Thanh tra thường xuyên được tiến

hành dựa trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan được giao thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành Hình thức thanh tra này là một hoạt động của quản lý nhà nước về KDBĐS; giúp cơ quan quản lý nhà nước

về BĐS nắm được tình hình thực thi pháp luật về KDBĐS, số lượng các vụ việc vi phạm cũng như những yếu kém, hạn chế trong quản lý nhà nước về

BĐS… Hình thức thanh tra này được tiến hành thường xuyên, liên tục do thanh tra chuyên ngành của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện

Thứ ba, thanh tra đột xuất Thanh tra đột xuất trong lĩnh vực KDBĐS

được tiến hành khi phát hiện cơ quan, tổ chức, cá nhân có dấu hiệu vi phạm pháp luật về KDBĐS, theo yêu cầu của việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực KDBĐS hoặc do Thủ trưởng cơ quan quản

lý nhà nước có thẩm quyền giao

1.2 Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.2.1.Khái niệm vi phạm, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

Nghiên cứu về xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS thì trước hết cần phải tìm hiểu vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS là gì?; Bởi lẽ, nếu không hiểu được nội hàm của loại vi phạm này thì việc xử lý sẽ khó đạt hiệu quả mong muốn Tiếp cận dưới góc độ pháp lý, vi phạm là hành vi không tuân thủ hoặc tuân thủ không đúng các quy định của pháp luật do tổ chức, cá nhân gây ra và tùy theo mức độ nặng hoặc nhẹ bị xử lý bằng biện pháp hành chính, xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Nếu vi phạm pháp luật xảy ra ở mức

độ nặng thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự và người vi phạm bị coi là phạm tội Luận văn giới hạn vi phạm pháp luật được đề cập là nhóm vi phạm pháp luật do tổ chức, cá nhân gây ra bị xử lý bằng biện pháp hành chính (sau đây gọi là VPHC) Việc tìm hiểu khái niệm VPHC có ý nghĩa giúp chúng ta hiểu thế nào là vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS Bởi lẽ, vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS là một dạng vi phạm cụ thể của VPHC Vậy VPHC là gì?

Vi phạm hành chính là một dạng của vi phạm pháp luật, xảy ra khá phổ biến trong xã hội Tuy mức độ nguy hiểm cho xã hội của nó thấp hơn so với tội phạm, nhưng VPHC là hành vi gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại cho lợi ích chung của toàn thể cộng đồng, là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phạm

tội nảy sinh trên các lĩnh vực của đời sống xã hội nếu như không được ngăn chặn và xử lý kịp thời

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: "Vi phạm hành chính là hành vi của tổ chức, cá nhân có lỗi

cố ý hoặc vô ý không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt hành chính"

Theo Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam (Trường Đại học Luật Hà

Nội) định nghĩa như sau: "Vi phạm hành chính là hành vi do cá nhân, tổ chức

thực hiện với lỗi cố ý hoặc vô ý, vi phạm các quy định của pháp luật về quản

lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật bị xử phạt hành chính" Như vậy, VPHC có một số đặc điểm cơ bản sau đây: 1) Vi

phạm các quy tắc quản lý của Nhà nước (tính trái pháp luật của hành vi); 2)

Do cá nhân, tổ chức thực hiện một cách cố ý hoặc vô ý; 3) Không phải là tội phạm; 4) Được pháp luật quy định phải xử phạt hành chính.[36, tr.337]

Theo Luật xử lý VPHC năm 2012 quan niệm: "Vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp luật

về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính" [21, Khoản 1 Điều 2]

ii) Khái niệm VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là một dạng cụ thể của VPHC nói chung (sau đây gọi là VPHC trong KDBĐS) Mặc dù thuật ngữ VPHC trong KDBĐS được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản pháp luật

về KDBĐS song việc giải thích thuật ngữ này một cách chính thức thì dường như ít có từ điển luật hoặc công trình khoa học nào đề cập Từ việc phân tích, tìm hiểu khái niệm về VPHC nói chung được đề cập trên đây, theo tác giả,

VPHC trong KDBĐS có thể hiểu: VPHC trong kinh doanh BĐS là hành vi do

tổ chức, cá nhân thực hiện với lỗi cố ý hoặc vô ý, vi phạm các quy định của

pháp luật về kinh doanh BĐS với tính chất, mức độ chưa đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự (bị coi là tội phạm) và theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS phải bị xử phạt hành chính

Vi phạm hành chính trong KDBĐS là một dạng cụ thể của VPHC nên bên cạnh những đặc điểm chung của VPHC; loại vi phạm này còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, xét về mặt hình thức, VPHC trong KDBĐS là hành vi vi

phạm các quy định về KDBĐS, bao gồm các quy định về mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS, thuê mua BĐS (các quy định về hoạt động KDBĐS) và các quy định về tư vấn BĐS, môi giới BĐS, quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS (các quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS) Ví dụ: Hành vi KDBĐS không đủ điều kiện do pháp luật quy định như không có giấy phép đăng ký KDBĐS, không có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên; hành vi môi giới BĐS không có chứng chỉ môi giới BĐS, cung cấp thông tin BĐS không chính xác, trung thực; kinh doanh các loại BĐS không được phép kinh doanh…

Thứ hai, về mặt chủ thể, VPHC trong KDBĐS do tổ chức, cá nhân thực

hiện với lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý Các chủ thể này được phân chia thành hai nhóm

Một là, nhóm các chủ thể KDBĐS Đây là các tổ chức, cá nhân đáp ứng

các điều kiện về KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS có hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS

Hai là, nhóm các chủ thể có liên quan Đây là các tổ chức, cá nhân là

đối tác, khách hàng của chủ thể KDBĐS có hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS trong hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS với

tổ chức, cá nhân KDBĐS

Thứ ba, về tính chất, VPHC trong KDBĐS là hành vi vi phạm mà tính

chất, mức độ được xác định là chưa nguy hiểm nhất cho xã hội và chưa đến mức phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự Điều này có nghĩa là xem xét tính

chất, mức độ, hậu quả, thái độ, động cơ và nhân thân của chủ thể vi phạm ở mức độ nhẹ, hậu quả gây ra không lớn, người vi phạm có khả năng khắc phục hậu quả… nên Nhà nước thấy rằng chỉ cần áp dụng biện pháp hành chính là

đủ sức giáo dục, răn đe Hơn nữa, những vi phạm này không được Bộ luật Hình sự năm 2015 quy định có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm

Thứ tư, hành vi vi phạm pháp luật bị áp dụng chế tài xử lý VPHC đối

với hoạt động KDBĐS VPHC trong KDBĐS vừa có tính quy kết, tính xâm hại và tính trái pháp luật Tính quy kết thể hiện ở chỗ có VPHC thì phải bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật KDBĐS Tính bị xử phạt hành chính trong KDBĐS được biểu hiện thành nguy cơ của chủ thể vi phạm phải gánh chịu hình thức xử phạt hành chính tương ứng Nếu không có các hình thức

xử phạt hành chính tương ứng được quy định cụ thể thì không có biểu hiện của tính xử phạt hành chính; do đó dẫn đến không có VPHC trong KDBĐS

iii) Các yếu tố cấu thành VPHC trong KDBĐS

Để xác định một hành vi vi phạm có phải là VPHC trong KDBĐS hay không, chúng ta cần dựa trên các yếu tố cấu thành VPHC trong KDBĐS Điều này có ý nghĩa trong nhận diện hành vi vi phạm và áp dụng pháp luật để xử lý VPHC trong KDBĐS Cấu thành VPHC trong KDBĐS bao gồm 04 yếu tố cơ bản sau đây:

Một là, về mặt khách quan

Vi phạm hành chính trong KDBĐS trước hết là hành vi vi phạm pháp luật về KDBĐS

Khoa học pháp lý nước ta quan niệm, mặt khách quan của vi phạm pháp luật là những biểu hiện ra bên ngoài thế giới khách quan, bao gồm hành

vi trái pháp luật, hậu quả của hành vi đó, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và hậu quả, thời gian, địa điểm, công cụ, phương tiện vi phạm

Dấu hiệu bắt buộc trong mặt khách quan của VPHC trong KDBĐS là hành vi VPHC về KDBĐS Nói cách khác, hành vi mà tổ chức, cá nhân thực

hiện là hành vi xâm phạm các quy định của pháp luật về KDBĐS và bị pháp luật về KDBĐS ngăn cấm Việc bị ngăn cấm được thể hiện rõ ràng trong các văn bản pháp luật quy định về xử phạt hành chính trong KDBĐS; theo đó, pháp luật quy định những hành vi này sẽ bị xử phạt bằng các biện pháp xử phạt hành chính

Hành vi VPHC trong KDBĐS có thể là hành vi không thực hiện, thực hiện không đúng các quy định của pháp luật về KDBĐS hoặc thực hiện điều cấm của pháp luật KDBĐS

Hậu quả của hành vi VPHC trong KDBĐS là sự thiệt hại do hành vi này gây ra đối với xã hội, được biểu hiện qua sự biến đổi tình trạng bình thường của các quan hệ trong KDBĐS bị xâm hại Nó có thể là những thiệt hại cụ thể có thể định lượng được mà cũng có thể là những thiệt hại không định lượng được hay thiệt hại có khả năng xảy ra trên thực tế Giữa hành vi VPHC và hậu quả gây ra có mối quan hệ nhân quả ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi đó và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, dẫn đến việc làm giảm tính công khai, minh bạch của thị trường này Do đó, việc xác định mối quan hệ nhân quả giữa hành vi VPHC trong KDBĐS với thiệt hại thực tế xảy ra hoặc có khả năng xảy ra trong thực tế là cần thiết để đảm bảo nguyên tắc cá nhân, tổ chức chỉ phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại do chính hành vi của mình gây ra

được hành vi của mình gây ra nguy hiểm cho xã hội (lỗi vô ý) hoặc nhận thức được nhưng vẫn cố tình thực hiện (lỗi cố ý) Lỗi cố ý của chủ thể VPHC trong KDBĐS có thể là lỗi cố ý trực tiếp hoặc cố ý gián tiếp Lỗi vô ý có thể là lỗi

vô ý do quá tự tin hoặc vô ý do cẩu thả Trường hợp xác minh được chủ thể thực hiện hành vi trong tình trạng không có khả năng nhận thức hoặc không

có khả năng điều khiển hành vi thì có thể kết luận rằng không có hành vi VPHC xảy ra trong KDBĐS

Tiếp đó, động cơ vi phạm là động lực bên trong thúc đẩy chủ thể thực hiện hành vi vi phạm pháp luật Mục đích vi phạm là kết quả trong ý thức mà chủ thể vi phạm pháp luật đặt ra và mong muốn đạt được khi thực hiện hành

vi vi phạm pháp luật Đối với VPHC trong KDBĐS, hai yếu tố này không có tính chất bắt buộc Có thể thấy, BĐS là loại tài sản có tính lâu bền, mang tính

cá biệt, khan hiếm, có giá trị kinh tế lớn và rất cần thiết trong cuộc sống; đồng thời thị trường BĐS tuy nhạy cảm và dễ biến động nhưng lại liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng… Điều này dẫn đến tình trạng các nhà kinh doanh cũng như chủ thể tham gia KDBĐS có thể nhận thức được sai phạm nhưng vẫn cố tình thực hiện hành vi vi phạm nhằm mục đích lợi nhuận Điều này lý giải vì sao VPHC trong KDBĐS vẫn xảy ra thường xuyên

Ba là, về chủ thể thực hiện hành vi vi phạm trong KDBĐS

Chủ thể thực hiện hành vi VPHC trong KDBĐS là các cá nhân, tổ chức

có năng lực chịu trách nhiệm hành chính theo quy định của pháp luật hành chính nói chung và pháp luật trong KDBĐS nói riêng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cá nhân là chủ thể của VPHC phải là người không mắc các bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi và đủ độ tuổi pháp luật cho phép (người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi là chủ thể của VPHC trong trường

hợp thực hiện hành vi vi phạm với lỗi cố ý; người từ đủ 16 tuổi trở lên có thể

là chủ thể của hành vi VPHC trong mọi trường hợp)

Tổ chức là chủ thể VPHC là tổ chức có năng lực trách nhiệm hành chính, được thành lập và hoạt động hợp pháp theo pháp luật Việt Nam

Đối với VPHC trong KDBĐS, chủ thể của hành vi vi phạm chủ yếu là các cá nhân, tổ chức có năng lực chịu trách nhiệm hành chính chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam Ngoài ra, còn có các cá nhân, tổ chức không có chức năng KDBĐS nhưng tham gia thị trường BĐS và thực hiện hành vi VPHC; hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài thực hiện hành vi VPHC đối với BĐS tại Việt Nam

Bốn là, khách thể của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

Khách thể của VPHC trong KDBĐS là những quan hệ xã hội được pháp luật KDBĐS bảo vệ nhưng bị các hành vi vi phạm pháp luật xâm hại Dấu hiệu khách thể để nhận biết về VPHC trong KDBĐS là hành vi vi phạm này đã xâm hại đến trật tự quản lý hành chính nhà nước trong KDBĐS và được pháp luật hành chính trong KDBĐS quy định và bảo vệ

Quan hệ pháp luật trong kinh doanh có liên quan đến các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, bên môi giới và bên được môi giới v.v Các bên tham gia quan hệ này đều được pháp luật KDBĐS nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung bảo vệ Do đó, khi một trong các bên tham gia có hành vi VPHC sẽ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên còn lại Có thể thấy, cũng giống như các quan hệ pháp luật khác, trong KDBĐS, các VPHC cũng có đầy đủ các yếu tố cấu thành cơ bản Để xác định một hành vi vi phạm

có phải là VPHC trong KDBĐS hay không, chúng ta cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố cấu thành của VPHC trong KDBĐS để có thể xác định và xử lý đúng đắn nhất

1.2.2 Phân loại vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Muốn nghiên cứu, nhận diện VPHC trong hoạt động KDBĐS thì trước hết chúng ta cần phải hiểu như thế nào là KDBĐS Theo Luật KDBĐS năm 2014:

"Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản … nhằm mục đích sinh lời" [23, Khoản 1 Điều 3]

Theo Luật KDBĐS năm 2014, KDBĐS bao gồm hai nhóm hoạt động chủ yếu là hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Vì vậy, VPHC trong lĩnh vực KDBĐS cũng được phân chia thành hai nhóm là VPHC trong hoạt động KDBĐS và VPHC trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Theo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về quy định xử phạt VPHC trong hoạt động xây dựng; KDBĐS; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013)

1.2.2.2 Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

Các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch

vụ quảng cáo BĐS và dịch vụ quản lý BĐS

Vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ BĐS là hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự Nói cách khác, VPHC trong kinh doanh dịch vụ BĐS là vi phạm các quy định của pháp luật về việc kinh doanh các dịch vụ nói trên, song chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự và phải bị xử lý theo quy định của pháp luật hành chính về kinh doanh dịch vụ BĐS Một số

vi phạm điển hình có thể kể đến như việc hành nghề môi giới, định giá BĐS

nhưng không có chứng chỉ hành nghề; cho mượn, cho thuê chứng chỉ hành nghề định giá, môi giới BĐS…

1.2.3 Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

1.2.3.1 Khái niệm xử lý vi phạm hành chính

Xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là một nội dung của quản lý nhà nước về BĐS, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm buộc tổ chức, cá nhân vi phạm phải chịu chế tài pháp lý đối với hành vi do họ gây ra Tuy nhiên, tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS mà người có hành vi vi phạm phải chịu những mức xử phạt khác nhau Thuật ngữ xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản pháp luật Xét dưới góc độ học thuật, việc tìm hiểu khái niệm xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS có ý nghĩa quan trọng; bởi lẽ,

có hiểu rõ khái niệm này thì cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền mới áp dụng đúng quy định của pháp luật để xử lý đối với các VPHC phát sinh trong KDBĐS Tuy nhiên, trước khi tìm hiểu khái niệm xử lý VPHC trong KDBĐS; chúng ta cần phải nghiên cứu, giải mã khái niệm xử lý VPHC nói chung Bởi lẽ, VPHC trong KDBĐS là một loại hình cụ thể của VPHC nói chung Khái niệm xử lý VPHC được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật

Hà Nội xuất bản năm 1999 thì xử lý VPHC là việc: "Cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng những biện pháp do pháp luật quy định đối với cá nhân,

tổ chức có hành vi vi phạm pháp luật nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự" Xử lý VPHC bao gồm xử lý phạt VPHC và áp dụng các biện pháp xử lý hành chính khác

Theo Luật xử lý VPHC năm 2012 quan niệm: "Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện

pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chinh theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính" [21,

Khoản 2 Điều 2]

1.2.3.2 Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

Mặc dù thuật ngữ xử lý VPHC trong KDBĐS được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật về KDBĐS; song dường như chưa có văn bản nào giải thích một cách chính thức về thuật ngữ này Thậm chí các đạo Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014, trong điều giải thích thuật ngữ (Điều 3) cũng không lý giải thế nào là xử lý VPHC trong KDBĐS Vì vậy, quan tìm hiểu việc giải mã khái niệm xử lý VPHC tại các từ điển luật học, giáo trình Luật hành chính được đề cập trên đây

Trong KDBĐS, việc xử lý VPHC có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng những hình thức xử phạt hành chính do pháp luật KDBĐS quy định đối với cá nhân, tổ chức vi phạm pháp luật KDBĐS nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự

Đặc điểm của xử lý VPHC trong kinh doanh bất động sản

Xử lý VPHC trong KDBĐS là một phần của xử lý VPHC nói chung

Do đó nó có đầy đủ các đặc điểm của xử lý VPHC, ngoài ra còn có các điểm riêng biệt phù hợp với KDBĐS Các đặc điểm của xử lý VPHC trong KDBĐS bao gồm:

Thứ nhất, về chủ thể có thẩm quyền xử lý: Chủ thể thực hiện xử lý

VPHC trong KDBĐS là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật Các cơ quan có thẩm quyền này được quy định cụ thể trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Nghị định 23/2009/NĐ-CP bao gồm thanh tra viên xây dựng, thanh tra Sở Xây dựng, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp Việc xử lý VPHC trong KDBĐS của các chủ thể có thẩm quyền này yêu cầu chỉ được phép xử phạt hành chính

trong phạm vi thẩm quyền, trường hợp hành vi vi phạm vượt quá thẩm quyền phải lập biên bản, trình cấp có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt.[3]

Bên cạnh đó, trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động KDBĐS còn được quy định tại Điều 13 Luật KDBĐS, bao gồm các cơ quan: Chính phủ,

Bộ Xây dựng, Bộ, cơ quan ngang Bộ có liên quan khác (như Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Ngân hàng nhà nước…), UBND các cấp Do đó trong trường hợp Thanh tra Chính phủ hoặc thanh tra của các Bộ, ngành có liên quan phát hiện sai phạm thì vẫn có quyền tiến hành xử lý vi phạm

Nguyên tắc xử lý VPHC trong KDBĐS đối với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết là cơ quan nào phát hiện vi phạm trước thì cơ quan đó xử lý trước; trường hợp cơ quan không có thẩm quyền xử lý vi phạm thì lập biên bản và thông báo cho cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm.[1, tr.24]

Thứ hai, về đối tượng bị xử lý VPHC trong KDBĐS, tùy theo tính chất,

mức độ vi phạm, những người có hành vi vi phạm pháp luật trong KDBĐS có thể bị xử lý VPHC Chủ thể VPHC là những người chịu trách nhiệm hành chính, bao gồm tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về hoạt động KDBĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Đây là những hành vi trái pháp luật, trái quy định về quản lý trong hoạt động KDBĐS, phá vỡ trật tự quản lý trên thị trường BĐS Tuy nhiên các hành vi này được thực hiện lần đầu tiên hoặc thiệt hại do hành vi gây ra không lớn, người gây thiệt hại tự nguyên khắc phục, bồi thường thiệt hại… mà nhà nước thấy chưa cần thiết tới mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự

Thứ ba, về biện pháp xử phạt hành chính: các biện pháp xử phạt hành

chính trong KDBĐS cũng giống như các biện pháp xử phạt hành chính nói chung, bao gồm hình phạt chính, hình phạt bổ sung và các biện pháp khắc phục hậu quả Trong đó:

- Hình phạt chính trong xử lý VPHC trong KDBĐS là hình phạt tiền, được áp dụng độc lập và không nhất thiết phải áp dụng các hình phạt bổ sung khác kèm theo

- Hình phạt bổ sung: tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí KDBĐS, giấy phép đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng chỉ môi giới BĐS, định giá BĐS…

- Các biện pháp khắc phục hậu quả: buộc khôi phục tình trạng ban đầu

đã bị thay đổi do VPHC trong KDBĐS gây ra, buộc thực hiện các quy định của pháp luật KDBĐS…

Khác với các vi phạm pháp luật khác có thể áp dụng chế tài khi có hậu quả xảy ra và có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả, các biện pháp xử phạt hành chính trong KDBĐS có thể được áp dụng khi phát hiện ra hành vi VPHC Điều này có nghĩa là việc xác định thiệt hại và chứng minh mối quan hệ nhân quả trong vi phạm pháp luật hành chính trong KDBĐS là không cần thiết, các vi phạm bị xử lý ngay khi bị phát hiện

Thứ tư, về trình tự thực hiện việc áp dụng các hình thức xử phạt phải

tuân thủ theo quy định của pháp luật Đối với vi phạm pháp luật trong KDBĐS, trình tự thực hiện áp dụng các hình thức xử phạt được quy định cụ thể tại Mục II Chương VII Nghị định 23/2009/NĐ-CP Đồng thời trình tự này cũng phải thực hiện đúng theo quy định chung của pháp luật về xử lý VPHC, bao gồm các bước theo trình tự như sau:[4]

- Đình chỉ hành vi vi phạm pháp luật

- Lập biên bản xử phạt, quyết định xử phạt

- Thi hành quyết định xử phạt

- Thi hành các biện pháp cưỡng chế (trong trường hợp cá nhân, tổ chức

bị xử phạt không thực hiện quyết định xử phạt)

1.2.4 Tính cấp thiết trong việc xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản

Xã hội phát triển kèm theo hiện tượng VPHC ngày càng đa dạng về tính chất và chủng loại, xảy ra mọi lúc, mọi nơi, xâm hại nhiều quan hệ xã hội

khác nhau, trong đó có quan hệ về KDBĐS Do đó cần thiết phải quy định cụ thể và chi tiết về việc xử lý VPHC nói chung và xử lý VPHC trong KDBĐS nói riêng

Về lý luận, tính cấp thiết của xử lý VPHC trong KDBĐS là bởi những

lý do sau đây:

Thứ nhất, VPHC trong KDBĐS xâm hại tới khách thể mà pháp luật

KDBĐS bảo vệ Do đó nếu pháp luật KDBĐS không quy định xử lý VPHC, hoặc quy định nhưng không được thực thi thì sẽ không phát huy được vai trò

và tính định hướng của pháp luật Điều này dẫn tới việc Nhà nước không kiểm soát được thị trường BĐS, gây mất trật tự xã hội và ảnh hưởng đến kinh

tế, lãnh thổ quốc gia

Thứ hai, trong KDBĐS, VPHC xảy ra làm ảnh hưởng đến quyền và lợi

ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, Nhà nước và xã hội Hậu quả của những vi phạm này có thiệt hại lớn nên cần xử lý nghiêm minh, thích đáng và mang tính răn đe nhằm giáo dục, định hướng hành vi và xóa bỏ VPHC trong

xã hội, đồng thời để khắc phục những hậu quả do vi phạm gây ra

Thứ ba, đối với những hành vi vi phạm pháp luật nhưng chưa phải là

tội phạm hình sự thì việc quy định xử lý hành chính là quan trọng và cần thiết Nếu không có quy định xử phạt về hành chính sẽ dẫn đến bỏ sót nhiều sai phạm trong KDBĐS, dẫn tới sai phạm xảy ra không bị pháp luật xử lý, khiến pháp luật mất đi tính công minh, ảnh hưởng đến quyền và trách nhiệm của những chủ thể tham gia thị trường BĐS

Về mặt thực tiễn, tuy mức độ của các vụ VPHC không mang tính nguy hiểm đối với xã hội như các vụ vi phạm tội hình sự, trong trên thực tế đối với ngành KDBĐS, số lượng VPHC diễn ra gấp nhiều lần so với tội phạm hình

sự Các vụ VPHC diễn ra đa dạng, phong phú về hình thức, biểu hiện, có ảnh hưởng lớn tới hiệu quả quản lý nhà nước trong KDBĐS, ảnh hưởng rộng hơn tới môi trường kinh doanh đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Do

đó, việc quy định xử lý VPHC trong KDBĐS là hoàn toàn phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật quốc gia và phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

1.3 Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Pháp luật là công cụ quản lý nhà nước và điều chỉnh các quan hệ xã hội Vai trò điều chỉnh đó trước hết và chủ yếu thể hiện ở quy phạm pháp luật Quy phạm pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực tổ chức và hoạt động thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Quy phạm pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng như các quy phạm pháp luật khác đều

có tính bắt buộc chung, là khuôn mẫu để mọi chủ thể tuân thủ và là tiêu chí để đánh giá hành vi con người, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và được áp dụng nhiều lần trong cuộc sống đến khi bị thay đổi hoặc hủy bỏ Tuy nhiên, điểm khác là pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật khác như Bộ Luật hình sự , Luật thanh tra, Luật xử lý vi phạm hành chính, Quy phạm pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thể hiện ở các văn bản luật (Luật kinh doanh bất động sản, Luật thanh tra, Luật xử lý vi phạm hành chính, ), văn bản dưới luật

(Nghị định, thông tư, quyết định) Như vậy có thể hiểu: Pháp luật về thanh

tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực thanh tra và trong hoạt động xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cụ thể pháp luật về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động

sản quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quản lý, tổ chức thanh tra lĩnh vực kinh doanh bất động sản; nhiệm vụ, quyền hạn của thanh tra viên; trình tự, thủ tục trong quá trình thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, cá nhân góp phần đảm bảo trật tự, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là việc các cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền áp dụng các biện pháp xử lý đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi vi phạm nhằm đảm bảo trật tự và kỷ luật trong quản lý nhà nước.[41, tr.34]

Đặc điểm của pháp luật thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm hành chính được quy

định trong nhiều văn bản pháp luật như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật thanh tra 2010, Luật xử lý vi phạm hành chính 2012, và các văn bản

dưới luật (Nghị định, Thông tư, ) [19]

Thứ hai, pháp luật về thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật phản ánh đặc thù của thanh tra kinh doanh bất động sản, vừa có những quy phạm mang tính hành chính, vừa

có những quy phạm mang tính thủ tục Nhóm quy phạm pháp luật mang tính chất hành chính thể hiện chủ yếu trong lĩnh vực quy định chức năng, nhiệm

vụ, mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước về thanh tra KD BĐS và cơ quan thanh tra KD BĐS, Nhóm quy phạm pháp luật mang tính chất thủ tục chủ yếu thể hiện trong các quy định về trình tự, thủ tục, nội dung kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.[

Thứ ba, pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chịu sự tác động của các văn bản pháp luật quy định về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong bộ máy hành chính

Thứ tư, hành vi vi phạm và các biện pháp chế tài đối với từng hành vi

vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thường được quy định ở nhiều văn bản luật, văn bản dưới luật.[40, tr.30]

Thứ năm, việc áp dụng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện

1.3.2 Vai trò của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Pháp luật thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là phương tiện thể chế hóa quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng

về công tác thanh tra Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thanh tra,

XLVP, trong nhiều văn kiện Đại hội Đảng, Hội nghị Trung Ương và Bộ Chính trị luôn dành sự quan tâm lớn cho công tác thanh tra, XLVP, lần lượt đưa ra các đường lối, chính sách, các chủ trương lớn cho công tác thanh tra, điều kiện, cơ sở vật chất, trang thiết bị, chính sách, chế độ đối với những người làm công tác thanh tra, xử lý vi phạm, đặc biệt chú ý đến cơ chế tổ chức và hoạt động thanh tra, đồng thời cũng nhấn mạnh phải kịp thời ban hành các văn bản pháp luật tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác tổ chức

và hoạt động của thanh tra, XLVP nói chung, pháp luật về thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng Do vậy, pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thể chế hóa đúng đắn, kịp thời và đầy đủ đường lối, chính sách của Đảng về công tác thanh tra, XVLP, làm cho nó đi vào cuộc sống

Pháp luật về thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

là một trong những giải pháp góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, đảm bảo pháp chế XHCN Một trong những nguyên tắc cơ bản

trong hoạt động của hệ thống chính trị và bộ máy Nhà nước ta là nguyên tắc pháp chế XHCN Nguyên tắc pháp chế thể hiện ở việc chấp hành pháp luật cả

từ phía các cơ quan nhà nước, cả từ phía các cá nhân, tổ chức và đối tượng

chịu sự quản lý của Nhà nước Về phía các cơ quan Nhà nước, nguyên tắc pháp chế thể hiện ở việc các cán bộ, công chức Nhà nước thực thi đúng trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của mình mà pháp luật quy định Ngay trong hoạt động ban hành các quyết định, các văn bản pháp lý , nguyên tắc pháp chế cũng được thể hiện ở việc văn bản của cơ quan cấp dưới phải phù hợp với các quy định trong các văn bản của cơ quan cấp trên Về phía các đối tượng quản

lý, mọi công dân, cá nhân, tổ chức trong mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội đều phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về thanh tra, XLVP trong hoạt động kinh doanh bất động sản Hệ thống pháp luật quy định cho mỗi công dân, mỗi doanh nghiệp, mỗi tổ chức có những quyền nhất định cũng quy định những nghĩa vụ của các đối tượng này Ngoài ra, pháp luật còn có những qui phạm điều chỉnh các mối quan hệ trong xã hội Pháp chế đòi hỏi tất cả những quy định đó đều phải được tuân thủ một cách tuyệt đối

Pháp luật về thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

là cơ sở để thiết lập, củng cố và tăng cường tổ chức bộ máy các cơ quan thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để bộ máy các cơ

quan thanh tra, cơ quan có thăm quyền xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoạt động hiệu quả đòi hỏi phải xác định đúng cơ chế quản lý, mô hình tổ chức hợp lý, khoa học, xác định đúng chức năng, thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, phải có những phương pháp tổ chức, hoạt động phù hợp để tạo ra một cơ chế đồng bộ, đồng thời nâng cao được trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực thanh tra, xử lý

Điều 2 Luật thanh tra năm 2010 khẳng định “Mục đích hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật”

Hệ thống pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản góp phần tạo nên sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật của nước ta Hệ thống pháp luật gồm nhiều bộ phận nhưng luôn có

sự liên quan và thống nhất với nhau Không thể có một hệ thống pháp luật thống nhất và đồng bộ nếu như không đầy đủ hoặc chồng chéo, mâu thuẫn với các bộ phận khác trong cùng hệ thống Xây dựng quy định pháp luật về thanh tra thì mới xây dựng được các chế tài, quy định pháp luật về việc xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm trái pháp luật qua công tác thanh tra – một trong những hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với mức độ pháp điển hóa cao sẽ góp phần xây dựng và củng cố hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ ở nước ta

1.3.3 Nội dung điều chỉnh của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Như mọi quy phạm pháp luật nói chung, nội dung điều chỉnh của pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản điều chỉnh các quan hệ

xã hội nhất định Pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản điều chỉnh các vấn đề sau:

Thứ nhất, pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản quy định cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các chủ thể trong hoạt động thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Các quy định về điều kiện, thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn, của chủ

thể trong hoạt động thanh tra, XLVP trong kinh doanhbất động sản là những tiền đề đầu tiên tạo nên một quan hệ ổn định

Thứ hai, pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản điều chỉnh mối quan hệ giữa đối tượng thanh tra, XLVP và đối tượng bị thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Thứ ba, pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản quy định quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hoạt động thanh tra, XLVP trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Các chủ thể bị ràng buộc vào

các quyền và nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật Các quyền và nghĩa vụ này có thể coi như ranh giới kiểm soát hoạt động của các bên tham gia quan hệ kinh doanh bất động sản Việc quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của các bên là cơ chế đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia vào mối quan hệ trong hoạt động thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản, cũng như các chủ thể khác có liên quan, đảm bảo sự phát triển

ổn định của hoạt động thanh tra, XVLP trong kinh doanhbất động sản

Thứ tư, pháp luật về thanh tra, XLVP trong kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.Vấn đề quản lý nhà nước là một yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh

doanh bất động sản Các quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, là sự cụ thể hóa các đường lối, chính sách, quan điểm của Đảng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Bằng việc quy định rõ các vấn đề về quản lý nhà nước với hoạt động kinh doanh bất động sản, các cơ quan nhà nước có thể thấy rõ phần trách nhiệm và nghĩa vụ tương ứng của mình trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc thanh tra, xử lý vi phạm Quản lý nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm quy định các cơ quan nhà nước cụ thể có trách nhiệm thanh tra, XLVP hoạt động kinh doanh bất động sản, quy định trách nhiệm, thẩm quyền quản lý đối với các hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Kết luận chương 1

1 Thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là một hoạt động không thể thiếu được trong quản lý nhà nước về thị trường BĐS Đây là loại hình thanh tra chuyên ngành do các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS thực hiện Trong quá trình thực hiện, các cơ quan này kết hợp các loại hình thanh tra bao gồm thanh tra theo kế hoạch, thanh tra thường xuyên, thanh tra đột xuất trong kinh doanh BĐS nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời các VPHC của các chủ thể tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS

Mục đích của thanh tra trong kinh doanh BĐS là giúp các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS thấy được những bất cập, những kẽ hở trong hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS để kịp thời sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Đồng thời, thông qua hoạt động này giúp các tổ chức, cá nhân thấy được những yếu kém, hạn chế để sửa chữa, khắc phục đảm bảo kinh doanh BĐS đúng pháp luật, lành mạnh và thu được lợi nhuận chính đáng

2 Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh phổ biến và có sức hấp dẫn ở nước ta; bởi tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư mang lại rất cao Do đó, trong lĩnh vực kinh doanh này khó tránh khỏi những vi phạm pháp luật Phần lớn các vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS là VPHC Muốn xử lý có hiệu quả VPHC trong kinh doanh BĐS đòi hỏi chúng ta phải nhận diện, giải mã được nội hàm của loại vi phạm này và chỉ ra những đặc điểm của loại vi phạm này

Bên cạnh các đặc điểm chung của VPHC, vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS còn có một số đặc điểm riêng Việc nghiên cứu, tìm hiểu các đặc điểm riêng và các yếu tố cấu thành VPHC trong kinh doanh BĐS không chỉ có ý nghĩa về mặt học thuật mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước về BĐS trong việc xử lý loại vi phạm này một cách chính xác, khách quan, công bằng và đúng pháp luật Có như vậy thì hoạt động của thị trường BĐS mới phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch; góp phần tích cực vào sự tăng trưởng của nền kinh tế ở nước ta