Đang tải... (xem toàn văn)
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã [r]
(1)Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam
Nguyễn Thị Xuân Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
Năm bảo vệ: 2014
Keywords Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng kinh doanh; Kinh doanh bất động sản; Luật kinh
tế
Content
1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu
Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất
Ngay phần mở đầu Luật Đất đai 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định:
Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày hôm [35]
Ngày nay, với đời kinh tế thị trường, thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Có thể nói, thị trường khoa học công nghệ thị trường bất động sản thị trường đời đóng vai trị ngày quan trọng đời sống kinh tế - xã hội Ơng cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" khơng sai câu nói thấm thía nhịp đập thị trường bất động sản
(2)này hợp đồng mua bán nhà Hơn nữa, pháp luật kinh doanh bất động sản lĩnh vực pháp luật mẻ nước ta Các quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Mặt khác, nghiên cứu, tìm hiểu quy định hợp đồng kinh doanh thương mại thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta Nhiều công trình khoa học nghiên cứu lĩnh vực xuất bản, cơng bố Tuy nhiên, tìm hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản góc độ pháp luật dường cịn cơng trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận thực tiễn Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp
luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong
muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hoàn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Điều lại có ý nghĩa bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trình sửa đổi, bổ sung Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế
độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” TS Phạm Hữu
Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu” TS Lê Thị Bích Thọ “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô
hiệu” TS Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án”,
TS Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay” Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam
hiện nay” PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn
chung cịn cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường
bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên
Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với số tác giả khác….Các cơng trình nghiên cứu tài liệu vơ q báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu mang tính chất nêu lên quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đến xem xét cụ thể, đánh giá quy định loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Bởi việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ không trùng lặp với công trình cơng bố trước
3 Mục tiêu nghiên cứu
3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Với đề tài: "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu cách tổng quát dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian tới
3.2 Mục tiêu cụ thể
Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới mục tiêu cụ thể sau:
(3)- Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới
4 Tính dự kiến đóng góp đề tài
Luận văn với đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" bảo vệ thành công có đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta Những đóng góp bao gồm:
- Tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta
- Phân tích nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta
- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật
5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, luận văn nghiên cứu số quy định chung pháp luật Việt Nam hợp đồng số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường
Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản phân thành hai loại:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà công
trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng
Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản,
hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản
Tuy nhiên, luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu "hợp đồng kinh
doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng đặt mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để điểm đặc thù loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
6 Phương pháp nghiên cứu
Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây:
Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử
chủ nghĩa Mác - Lênin
Thứ hai, ngồi ra, luận văn cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… sử dụng nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống… sử dụng nghiên cứu Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam
- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản
7 Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương:
(4)Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam
Chương Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh
doanh bất động sản
References
1 Hồ Đức Anh (2006), "Các qui định hợp đồng Bộ luật Dân Luật Thương mại năm 2005", Kiểm sát, (5), tr 34-36
2 Bảo Anh (2012), "Bất động sản khó khăn có phần quản trị yếu kém", http://vneconomy.vn, ngày 10/8/2012
3 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 4 Bộ Dân luật Bắc Kỳ (1931)
5 Bộ Dân luật Sài Gòn (1972) 6 Bộ Dân luật Trung kỳ (1936)
7 Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, (Tài liệu nghiên cứu), Hà Nội
8 Bộ Xây dựng (2006), Thông tư 04/2006TT-BXD ngày 18/8/2006 hướng dẫn thực quy chế
khu đô thị ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, Hà Nội
9 Thơng chí (2012), "Hàng loạt sai phạm nghiêm trọng constrexim-holdings",
http://dantri.com.vn, ngày 02/11/2012
10 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai năm 2003, Hà Nội
11 Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 ban hành quy chế khu đô thị
mới, Hà Nội
12 Chính phủ (2007), Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 đầu tư theo hình thức hợp
đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao, hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh, hợp đồng xây dựng - chuyển giao, Hà Nội
13 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội
14 Chính phủ (2007), Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 05/9/2007 hướng dẫn thi hành Luật
doanh nghiệp, Hà Nội
15 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết Luật Kinh
doanh bất động sản, Hà Nội
16 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội
17 Ngơ Huy Cương (2008) "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay", Nghiên cứu lập pháp, (2), tr 11-20
18 Bùi Ngọc Cường (2005), "Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam", Nhà
nước pháp luật, 5(205), tr 47-53&63
19 Doanh nhân Việt Nam (2009), "Long đong chuyện vay vốn, góp vốn mua nhà", http://www.baomoi.com, ngày 05/12/2009
20 Đỗ Văn Đại (2004), "Vấn đề hủy bỏ, đình hợp đồng vi phạm Bộ luật Dân Việt Nam",
Khoa học pháp lý, (3), tr 35-36
21 Đỗ Văn Đại (2005), "Về điều chỉnh nguy không thực hợp đồng Bộ luật Dân sự",
Nhà nước Pháp luật, 1(201), tr 21-24
(5)23 Văn Hảo (2013), "Quyết liệt hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất",
http://www.vietnamplus.vn, ngày 01/12/2013
24 Hội đồng Quốc gia đạo biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam (2005), Từ điển Bách khoa Việt
Nam, Tập 4, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội
25 Lê Minh Hùng (2008), Pháp nhân - chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, "Những vấn đề
chung Luật Dân sự, Tập giảng, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
26 Lê Minh Hùng (2009), "Sự ảnh hưởng yếu tố hình thức hợp đồng", Khoa học pháp
lý, (1), tr 12-22
27 Đỗ Văn Hữu (2008), "Vi phạm hình thức có để xác định hợp đồng vô hiệu?",
Nghiên cứu lập pháp, (Chuyên đề Hiến kế lập pháp), (33) tr 55-57
28 Hoàng Lan (2012), "HUD mắc sai phạm dự án chung cư Linh Đàm", http://vnexpress.net, ngày 21/11/2012
29 Vân Mai (2012), "Thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mở văn phịng mơi giới nhà đất", http://www.chungchibatdongsan.com, ngày 15/02/2012
30 Anh Minh (2012), Đường đất cơng nhìn từ thương vụ constrexim - Hịa phát,
http://lite.cafeland.vn, ngày 05/11/2012
31 Triệu Ngọc (2010), "Dự án khu thị Thanh Hà, Hà Nội có nguy bị thu hồi",
http://giadinh.net.vn, ngày 19/4/2010
32 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân Cộng hịa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy (2003), Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp
đồng Việt Nam nay, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội
34 Hà Quang (2011), "Tranh chấp phí dịch vụ chung cư Keangnam, há miệng mắc hợp đồng",
http://vietbao.vn, ngày 02/7/2011
35 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 36 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (1997), Luật Thương mại, Hà Nội 38 Quốc hội (2003), Luật Xây dựng, Hà Nội 39 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 40 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 41 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 42 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội
43 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 44 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội
45 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội
46 Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hà Nội
47 Đinh Văn Thanh (1999), "Đặc trưng pháp lý hợp đồng dân sự", Luật học, (4), tr 19-20&23 48 Lê Thị Bích Thọ (2003), "Tự ý chí giao kết hợp đồng", Trong sách: Một số vấn đề lý
luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay, Nguyễn Như Phát Lê Thị Thu
Thủy (Chủ biên), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 35-49
49 Phan Hữu Thư (2002), Kỹ hành nghề luật sư, Tập - Hợp đồng tư vấn pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội
50 Lê Văn Tứ (2010), "Tranh chấp tiền sử dụng đất khu đô thị Phú Mỹ Hưng: Cứ luật mà làm",
http://dddn.com.vn, ngày 25/6/2010
51 Ủy ban Pháp luật Quốc hội Dự án Star - Việt Nam USAID (2004), Pháp luật hợp
đồng, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Tổ chức Hà Nội ngày 29/4/2004
52 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2005), Pháp lệnh ngoại hối, Hà Nội
53 Nguyễn Văn Vân (2000), "Hợp đồng theo mẫu vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng",
(6)54 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2001), Bộ luật Dân Liên bang Nga năm 1994, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội
55 Viện Sử học (1991), Quốc triều hình Luật, Nxb Pháp lý, Hà Nội
TIẾNG ANH
56 Claps, Andrew C (2005), West"s Encyclopedia of American Law, 2nd Edition, Edition, Volumm 13, Dictionary & Indexes, Thomson Gale, MI
http://www.baomoi.com,