Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản

TRẦN VĂN DŨNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN VĂN DŨNG 2016 - 2018 HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN VĂN DŨNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Văn Dũng LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề tài luận văn: "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản" Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Trường Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Văn Dũng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản 9 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 11 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.4 Các loại hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 20 22 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 23 1.2.1 Các quan hệ phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản nhu cầu điều chỉnh pháp luật 1.2.2 23 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 26 1.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 28 1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 31 1.2.5 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 35 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 39 Nội dung quy định chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 39 2.1.1 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.1.2 Nội dung quy định chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 2.1.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2 40 Nội dung quy định quyền sử dụng đất chuyển nhượng đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.1 Nội dung quy định quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng 42 42 2.2.2 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3 43 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 46 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.3.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.3.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 2.3.4 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.4 53 Nội dung quy định toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 56 2.4.1 Về tốn tài bên giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư, kinh doanh bất động sản 56 2.4.2 Về nghĩa vụ tài Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 58 2.4.3 Một số hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 2.5 62 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 66 2.5.1 Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 66 2.5.2 Các loại trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 68 2.5.3 Những hạn chế, bất cập nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 70 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 74 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 74 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường bất động sản 74 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật 76 2.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam 77 2.1.4 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản phải đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế 3.2 78 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 78 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 78 3.2.2 Tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 79 3.2.3 Hồn thiện sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 81 3.2.4 Xây dựng quy định hệ thống thơng tin bất động sản xác, đầy đủ, minh bạch thống nước 83 3.2.5 Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 86 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 PHỤ LỤC 94 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia: "Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng" [26, Lời mở đầu] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; song thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất (SDĐ) mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người SDĐ) công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, đất đai muốn trở thành nguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước phải vận động, tham gia thị trường thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Hơn nữa, hình thành thị trường bất động sản (BĐS) góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Vì vậy, tảng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, nhà làm luật Việt Nam thiết kế chế định chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng nhằm phúc đáp yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội Lĩnh vực pháp luật đời có đóng góp to lớn việc hình thành thị trường BĐS có tổ chức nước ta, bước phát huy vai trò đất đai nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; phân phối đất đai cho nhu cầu xã hội tuân theo quy luật khách quan kinh tế thị trường v.v Tuy nhiên, lĩnh vực pháp luật cịn non trẻ có khác biệt định so với pháp luật chuyển nhượng đất đai nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân đất đai Do đó, hạn chế, khiếm khuyết xây dựng thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS điều khó tránh khỏi người Trên tảng hồ sơ trước bạ lập cho ô đất, quan bổ sung, cập nhật thêm thơng tin nhà cơng trình kiến tạo đất vào sổ cam kết, thỏa thuận hứa hẹn khác liên quan đến nhà đất Có thể nhiều lý do, việc cấp sổ đỏ cho người dân việc phụ, minh định thông tin lưu giữ lý lịch cho ô đất việc Hai là, nghiên cứu, ban hành Luật thông tin BĐS phục vụ cho việc xây dựng số đánh giá tính công khai minh bạch thị trường BĐS Triển khai việc tính số giá BĐS, vào kinh nghiệm thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa BĐS, thị trường BĐS đặc điểm thông tin giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng, tính tốn tiêu đánh giá thị trường BĐS Trong bối cảnh thị trường nay, việc xây dựng số thị trường BĐS mức độ hẹp cần thiết Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể nhiệm vụ quyền hạn ngành tài nguyên môi trường việc xây dựng, quản lý thống nhất, cung cấp thông tin BĐS đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng Việc xây dựng quản lý hệ thống thông tin BĐS ln cập nhật thiết phải có ứng dụng công nghệ thông tin đại Bốn là, quy định cụ thể kiểm tra giám sát vấn đề công khai thông tin BĐS Tất các thông tin liên quan đến BĐS bao gồm:Thông tin QSDĐ; thủ tục hành liên quan đến đất đai, BĐS; Thông tin quy hoạch SDĐ chi tiết, quy hoạch đô thị; Thông tin giá đất; pháp luật BĐS… phải công khai trang Web công ty BĐS, trang Web UBND địa phương, xây dựng trang Web thức thơng tin BĐS thực đáng tin cậy đặt quản lý chặt chẽ Cục Quản lý nhà thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Các thông tin BĐS phải niêm yết công khai quan nhà nước có thẩm quyền (Cơ quan tài nguyên môi trường, quan xây dựng, UBND cấp…) Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS phải công bố công khai thông tin dự án BĐS sàn giao dịch BĐS theo quy định pháp luật 85 3.2.5 Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Như phần đề cập, đầu tư kinh doanh BĐS lĩnh vực hấp dẫn thu hút đầu tư nhà đầu tư nước; tỷ suất lợi nhuận đồng vốn đầu tư mức cao Để thu lợi nhuận tối đa kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng có khơng tổ chức, cá nhân không từ thủ đoạn nào, kể việc vi phạm pháp luật Mặc dù, pháp luật kinh doanh BĐS pháp luật đất đãi có quy định xử lý vi phạm chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS song với mức xử phạt thấp (tối đa 500 triệu đồng) so với giá trị QSDĐ bị vi phạm lên đến hàng tỷ đồng Vì vậy, chế tài khơng đủ sức giáo dục, răn đe tổ chức, cá nhân vi phạm Để đấu tranh ngăn chặn có hiệu hành vi vi phạm pháp luật này, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS với mức xử phạt tiền lên đến hàng tỷ đồng Kết luận Chƣơng Hoàn thiện pháp luật nhu cầu tự thân pháp luật; lẽ, đời sống xã hội luôn vận động phát triển Điều đặt yêu cầu pháp luật phải ln hồn thiện nhằm đáp ứng với địi hỏi thực tiễn Có vậy, pháp luật vào sống phát huy tác dụng tích cực Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS ngoại lệ Tuy nhiên, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng hoàn thiện điều khơng đơn giản Dựa phân tích vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS; đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Chương Chương 2, luận văn đưa số định hướng để hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này; bao gồm: i) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường BĐS; ii) Hoàn thiện pháp 86 luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này; iii) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam; iv) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS phải đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế Trên sở định hướng đây, luận văn đề xuất số giải pháp chủ yếu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Các giải pháp bao gồm: i) Hoàn thiện quy định chủ thể giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS; ii) Tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện quy định quy hoạch, kế hoạch SDĐ; iii) Hồn thiện sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS; iv) Xây dựng quy định hệ thống thông tin BĐS xác, đầy đủ, minh bạch thống nước; v) Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS v.v 87 KẾT LUẬN Đầu tư kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh khơng thể thiếu kinh tế thị trường nói chung kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nói riêng Bởi lẽ, tỷ suất lợi nhuận đồng vốn đầu tư kinh doanh BĐS mức cao so với loại hình đầu tư khác Nói đến thị trường BĐS trước hết phải đề cập đến giao dịch BĐS, giao dịch BĐS "linh hồn" loại thị trường Trong loại BĐS, đất đai BĐS có vai trị quan trọng Nó sở hình thành BĐS khác BĐS hình thành, gắn bó chặt chẽ với đất đai thành khối thống tách dời Trên thực tế, việc chuyển nhượng đất đai luôn liền với chuyển nhượng BĐS khác đất ngược lại Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; nên pháp luật nghiêm cấm mua bán đất đai mà cho phép chuyển nhượng QSDĐ Do đó, thị trường BĐS nước ta chiếm tỷ lệ lớn giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Bất động sản nói chung QSDĐ nói riêng tài sản có giá trị lớn cá nhân Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS tiềm ẩn rủi ro, lừa đảo chiếm dụng vốn; đặc biệt khách hàng người mua, thuê QSDĐ v.v Để quản lý chặt chẽ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS, bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai minh bạch bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch này, pháp luật kinh doanh BĐS ban hành Chế định chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS chế định pháp luật kinh doanh BĐS Nó bao gồm quy định nguyên tắc, điều kiện kinh doanh QSDĐ; quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ; trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS v.v Việc triển khai thi hành chế định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS đạt kết tích cực bước thu hẹp loại bỏ giao dịch chuyển nhượng đất đai "ngầm", nâng cao tính 88 cơng khai minh bạch thị trường BĐS góp phần tăng cường hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS v.v Tuy nhiên, bên cạnh kết quả, chế định chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS bộc lộ số quy định có nội dung lạc hậu, bất cập so với tình hình thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đất nước quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển QSDĐ hợp đồng mua bán nhà Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 chưa thống nhất; quy định chế xác định giá đất để sử dụng làm thực nghĩa vụ tài chuyển nhượng QSDĐ chưa hợp lý dẫn đến tượng người dân kê khai giá chuyển nhượng QSDĐ thấp giá thực tế gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.v Những bất cập gây khó khăn làm giảm hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS thực tế Trên sở phân tích vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS; đánh giá thực trạng chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Chương Chương 2, luận văn đưa định hướng giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS tập trung vào bốn nội dung bao gồm: i) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường BĐS; ii) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam; iii) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này; iv) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế Trên sở định hướng chủ yếu này, luận văn đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam Các giải pháp cụ thể đề cập Tiểu mục 3.2 Chương luận văn 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thơng tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài - Bộ Tư pháp (2008), Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTCBTP ngày 17/10/2008 hướng dẫn mức thu, chế độ thu nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Công văn số 107/BXD-QLN ngày 13/8/2009 hướng dẫn số vấn đề liên quan đến việc mua bán diện tích khơng phải hộ để cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 5/10/2001 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2008), Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 việc sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ), Hà Nội 10 Chính phủ (2008), Nghị định số 123/2008/ NĐ-CP ngày 08/12/2008 quy định chi tiết thi hành số điều Luật thuế giá trị gia tăng, Hà Nội 90 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 13 Phan Thị Cúc - Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 14 Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (2008), Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nguyễn Thúy Hiền (2008), "Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung thống vấn đề đặt ra", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp, Hà Nội 20 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 21 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 91 22 Hồ Chí Minh (1995), Tồn tập, tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Nguyễn Chí Mỳ - Lê Xuân Nghĩa (chủ biên) (2009), Hậu giải phóng mặt Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam', Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tổ chức ngày 26/5/2002, Hà Nội 25 Vương Hoàng Quân - Nguyễn Hồng Sơn (2008), "Về mối liên thông thị trường bất động sản, vốn tiền tệ", Tạp chí Cộng sản, 7(151) 26 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 30 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 35 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 36 Phương Ngọc Thạch (2007), "Phải sách đất đai cản trở phát triển kinh tế - xã hội nước ta", Kinh tế phát triển, (206) 37 Trương Quang Thông (2008), "Khai thơng cơng cụ tài cho thị trường bất động sản", Phát triển kinh tế, (214) 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 39 Trần Đông Tùng (2008), "Vai trò pháp luật đăng ký bất động sản với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội 92 40 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2011), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 41 Nguyễn Quang Tuyến (2015), "Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật Đầu tư kinh doanh BĐS năm 2014) 42 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 Viện Nghiên cứu Hành (2002), Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội 44 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2009), Báo cáo kết điều tra xã hội học - Quyền sử dụng đất số vấn đề đặt ra, Hà Nội 45 Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 46 Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (đồng chủ biên) (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất thị Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 93 PHỤ LỤC 94 Phụ lục NHỮNG DỰ ÁN "KHÉT TIẾNG" CỦA HOUSING GROUP THỜI "ĐẠI GIA" THU NGA Bà Châu Thị Thu Nga - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất Housing Group, đại biểu Quốc hội bị đề nghị án chung thân hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản Cùng Dân Việt điểm lại dự án góp phần đẩy nguyên đại biểu Quốc hội sa vòng lao lý Còn nhớ, Housing Group bà Nga thuộc top doanh nghiệp hàng đầu lĩnh vực đầu tư, tư vấn, thiết kế, xây dựng cơng trình xây dựng dân dụng công nghiệp, hoạt động sàn giao dịch BĐS Theo đó, "triều đại" bà Nga, Housing Group dang với siêu dự án như: Khu chung cư B5khu đô thị Thành phố Giao lưu (Cầu Diễn, Nam Từ Liêm), Xây dựng Trung tâm thương mại vật liệu xây dựng Housing Group - Quốc Oai, Hà Nội, Trung tâm chiếu phim dịch vụ văn hóa thể thao, Dự án trung tâm thương mại Thượng Đình Plaza, Khu nhà tái định cư kinh doanh quận Tây Hồ… Tuy nhiên, đa phần số dự án trạng thái "bánh vẽ", đắp chiếu dài dài dù huy động vốn, thu tiền khách hàng Nổi bật nhất, dự án Khu chung cư B5 - khu đô thị Thành phố Giao lưu (Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm) Với quy mô 06 tổ hợp chung cư cao 40 tầng, tổng cộng gần 2.000 hộ, dự án ghi nhận tổng mức đầu tư đạt khoảng 1.000 tỷ đồng Dự án liên danh Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Xuất nhập Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư nhà đất Housing làm chủ đầu tư Từ năm 2009, dự án huy động vốn khách hàng với số tiền lên tới hàng trăm tỷ đồng tới bà Nga bị bắt (và xét xử tại) dự án "án binh bất động" Năm 2013, nhiều khách hàng dự án gửi đơn đến quan chức tố cáo hành vi chiếm dụng vốn chủ đầu tư Ở diễn biến liên quan, tháng 9.2013, quan Cảnh sát điều tra C46 Bộ Công an thực khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam tháng với ông Nguyễn Văn Tuẫn - nguyên chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc công ty 95 trách nhiệm hữu hạn thành viên Xuất nhập Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội hành vi cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế nhà nước gây hậu nghiêm trọng Tiếp theo, dự án Thượng Đình Plaza (Housing Group làm chủ đầu tư) liên tục rơi vào tình trạng khiếu kiện nhiều khách hàng nộp nhiều tiền (có trường hợp nộp 02 tỷ đồng) chưa chuyển đổi sang hợp đồng mua bán nhà Những năm 2010, Thượng Đình Plaza Housing Group quảng bá Tổ hợp thương mại cao cấp, hộ sang trọng, lại đầu tư xây dựng khu đất số 132 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) - vị trí đắc địa thành phố Hà Nội Thời gian thực dự án quý 1.2012, dự kiến bàn giao nhà quý 4.2015.Thông qua Công ty cổ phần Quỹ đầu tư bất động sản VPREIT Công ty cổ phần Tư vấn giải pháp doanh nghiệp (Công ty MC&BS), chủ đầu tư huy động vốn triển khai dự án từ năm 2010 Theo thỏa thuận, hợp đồng cho vay khách hàng với VPREIT kéo dài 18 tháng, nhiều khách hàng cho vay tới gần tỷ đồng Nhưng đến cuối 2013 - thời hạn thỏa thuận chủ dự án chuyển đổi hợp đồng vay vốn sang hợp đồng mua bán nhà, không thực nghĩa vụ trả nợ Ở dự án này, đáng ý hợp đồng vay VPREIT khách hàng ông Phan Thành Mai làm Tổng giám đốc ký năm 2010 Mới đây, ông Mai bị bắt tạm giam đảm nhiệm vị trí Tổng giám đốc Ngân hàng Xây dựng Việt Nam hồi tháng 7.2014 liên quan tới vụ án Phạm Công Danh Chưa dừng lại, Housing Group liên kết với Công ty cổ phần Tư vấn giải pháp doanh nghiệp tiến hành huy động vốn khách hàng cho Dự án Thượng Đình Plaza Nhiều khách hàng phản ánh, dù thời hạn trả nợ theo thỏa thuận lâu, chủ đầu tư không chuyển đổi sang hợp đồng bán nhà không thực nghĩa vụ trả nợ Trường hợp cuối dự án bánh vẽ mà Housing Group để lại xúc cho người mua nhà, Khu nhà tái định cư kinh doanh phố Thượng Thụy, quận Tây Hồ Tại dự án này, nhiều khách hàng nộp tiền tỷ (ước tính lên tới 90% giá trị hộ thực đầy đủ trách nhiệm hợp đồng mua - bán) gần 10 năm 96 nay, dự án bị bỏ hoang (!) Được biết, Dự án Housing Group liên doanh với Cơng ty Xây lắp hóa chất thực hiện, với tổng số vốn dự kiến 1.500 tỷ đồng Dự án có tịa chung cư 12 tầng, tổng diện tích sàn 9.232,8m2 khu nhà thấp tầng đồng hạ tầng kỹ thuật Thời gian dự kiến bàn giao nhà vào quý IV/2013 Theo kết luận điều tra, từ năm 2008 đến nay, dự án xây dựng khu nhà CT5 HH2 B5 Cầu Diễn chưa Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chưa cấp giấy phép xây dựng, bà Nga cấu kết với số cán công ty tự lập mô hình, ký hiệu, vị trí, diện tích hộ sử dụng để ký 752 hợp đồng góp vốn thu 377 tỉ đồng nhà đầu tư, đến khơng có khả chi trả (Nguồn: Thái Bình - https://dantri.com.vn/kinh-doanh/) 97 Phụ lục HẢI PHÒNG: SAI PHẠM ĐẤT QUỐC PHÒNG, TRUY TỐ BỊ CAN (Dân Việt) Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng vừa kết thúc điều tra, kết luận, đề nghị truy tố bị can, gồm: Nguyễn Văn Khuây, nguyên Sư đoàn trưởng Sư đoàn 363; Vũ Duy An, nguyên Chủ nhiệm Hậu cần Sư đồn 363; Đỗ Cơng Mên, ngun Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Thành Tô, quận Hải An; Nguyễn Phú Doanh, cán Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài ngun mơi trường, Hải Phịng Phạm Văn Bình tội "Vi phạm quy định quản lý đất đai" theo Khoản 3, Điều 174 Bộ luật hình Theo kết luận Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng, qua cơng tác điều tra vụ án, Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phòng nhận thấy khu đất 14,2 Đồng Xá, đặc biệt khu 9,2 số đối tượng tổ chức san lấp xây dựng nhà, móng trái phép tung tin đất dự án làm giấy tờ hợp pháp để lừa bán kiếm lời Một số người dân ham rẻ nên mua đất làm nhà Ngoài ra, có quan chức thực nhiệm vụ khu đất trên, đối tượng lại lơi kéo, kích động, tụ tập đơng người, có người già, trẻ em, đối tượng có tiền án, tiền nhằm cản trở, chống đối, đe dọa công người thi hành công vụ gây an ninh trật tự Những sai phạm có liên quan đến lãnh đạo Sư đoàn trưởng Sư đoàn 363 nguyên Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Thành Tơ (quận Hải An) Vì vậy, quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng đề nghị truy tố bị can, gồm: Nguyễn Văn Khuây, nguyên Sư đoàn trưởng Sư đoàn 363; Vũ Duy An, nguyên Chủ nhiệm Hậu cần Sư đồn 363; Đỗ Cơng Mên, ngun Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Thành Tô, quận Hải An; Nguyễn Phú Doanh, cán Trung tâm phát triển quỹ đất- Sở Tài ngun mơi trường, Hải Phịng Phạm Văn Bình tội "Vi phạm quy định quản lý đất đai" theo Khoản 3, Điều 174 Bộ luật hình Để phục vụ cơng tác điều tra, cảnh báo phòng ngừa để người dân không mắc mưu kẻ xấu, Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng khuyến cáo: Quần chúng nhân dân không nghe theo đối tượng hội tuyên truyền, kích 98 động lơi kéo để mua, bán, lấn chiếm, xây dựng trái phép khu đất nêu trên, đất quốc phịng Việc lấn chiếm xây dựng, mua bán trái phép khu đất phải chấm dứt Nếu việc san lấp, lấn chiếm, xây dựng trái phép không dừng lại, Tổng Công ty 319 - Bộ Quốc phòng xây dựng hàng rào bảo vệ để ngăn chặn phương tiện vận chuyển vật liệu, máy xúc, máy ủi vào san lấp xây dựng trái phép khu đất Người dân không theo kẻ xấu tụ tập đông người gây rối, cản trở, chống đối lực lượng thực nhiệm vụ, không đưa hình ảnh, tung tin trang mạng xã hội nhằm bôi nhọ, xuyên tạc sai thật Mọi hành vi cố tình cản trở, chống đối, đe dọa công người thực thi công vụ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật Các hộ dân sinh sống mua nhà, đất khu đất quốc phòng nêu trên, đặc biệt khu 9,2 đề nghị liên hệ với Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng để làm việc cung cấp hồ sơ tài liệu có liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất; hợp đồng điện, nước; đăng ký tạm trú Địa liên hệ: Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng số 14A8 Lý Nam Đế, phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội Trước ngày 19/10/2017, Cơ quan Điều tra hình Bộ Quốc phịng Quyết định khởi tố vụ án hình "Vi phạm quy định sử dụng đất đai, lợi dụng chức vụ, quyền hạn thi hành công vụ" xảy khu đất quốc phịng 14,2 Tổng Cơng ty 319 Bộ Quốc phòng quản lý khu Đồng Xá, phường Thành Tơ, quận Hải An, thành phố Hải Phịng (Nguồn: Nguyễn Đại - Báo Dân Việt, Thứ Năm, ngày 20/9/2018 14:38 PM (GMT+7) 99 ... doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Chương... thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 31 1.2.5 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 35... thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 70 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT