Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh thanh hóa

MAI THANH HẢI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ LUẬT KINH TẾ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TỈNH THANH HÓA MAI THANH HẢI 2016 - 2018 HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TỈNH THANH HÓA MAI THANH HẢI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Mai Thanh Hải LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề tài luận văn: "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa" Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt trình học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hoàn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Quý thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè bên tôi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 12 tháng 11 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Mai Thanh Hải MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 9 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 16 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản đời sống kinh tế, xã hội 23 1.1.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 26 1.1.5 Những vi phạm phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2 27 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THANH HÓA 2.1 36 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 36 2.1.1 Nội dung quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 36 2.1.2 Nội dung quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 38 2.1.3 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 40 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 43 2.1.5 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.2 47 Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 54 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thanh Hóa tác động đến việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 54 2.2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 63 2.2.3 Những vụ án điển hình vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 65 Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH THANH HÓA 3.1 75 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 75 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 75 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 3.2 79 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 82 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 82 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 86 KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTXH : Kinh tế - xã hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 2.2 Sự khác chủ thể kinh doanh QSDĐ với chủ thầu xây dựng 38 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thời kỳ 2001- 2010 56 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường thiếu kinh tế thị trường nước ta Thị trường BĐS với thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường khoa học - công nghệ thị trường mang tính "đầu vào" trình sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Nói đến thị trường BĐS trước tiên phải nói đến giao dịch đất đai; lẽ, đất đai BĐS quan trọng Sự đời đất đai điều kiện tiên để hình thành BĐS khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, nước ta tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất đai mà cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách người sử dụng đất (SDĐ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do vậy, kinh doanh BĐS Việt Nam không tồn giao dịch kinh doanh đất đai mà có giao dịch kinh doanh QSDĐ hay gọi chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Trong kinh tế thị trường nước ta, đất đai trả lại giá trị ban đầu vốn có ngày trở lên có giá Việc kinh doanh QSDĐ tất yếu đất đai tham gia vào hoạt động người Mặt khác, kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh QSDĐ nói riêng lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư đạt mức cao so với loại hình kinh doanh khác Để tìm cách thu lợi nhuận tối đa, khơng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẵn sàng vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Điều gây tác động tiêu cực cho môi trường đầu tư kinh doanh làm cho số công khai, minh bạch thị trường BĐS Việt Nam đạt mức độ thấp Vì vậy, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đời nỗ lực Nhà nước ta việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh nói chung đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng Các quy định vấn đề ghi nhận Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm lớn mua sắm trang thiết bị, máy móc, sở vật chất… Do đó, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS muốn thực có hiệu phải có đảm bảo nguồn vốn, sở vật chất… 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng tỉnh Thanh Hóa 3.2.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.2.1.1 Xây dựng ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cần nhanh chóng ban hành Luật Đăng ký BĐS Hiện nay, việc đăng ký BĐS quy định đạo luật khác Có nhiều khác biệt đăng ký giao dịch QSDĐ tài sản gắn liền với đất, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền BĐS Việc chưa kiểm soát tốt thị trường BĐS có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật BĐS chồng chéo Thực tiễn để quản lý hiệu thị trường BĐS BĐS cần phải đăng ký, xác định rõ giá trị, chủ sở hữu v.v Xây dựng Luật Đăng ký BĐS nhằm quy định thống quy trình, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký giao dịch BĐS theo hướng tiện lợi, tập trung, đầu mối "một cửa", chi phí thấp, khắc phục tình trạng thủ tục đăng ký BĐS phức tạp, mâu thuẫn, chồng chéo 3.2.1.2 Xây dựng, hoàn thiện chế đăng ký giao dịch bất động sản kiện toàn tổ chức máy quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Để hoàn thiện chế đăng ký BĐS, kiện toàn tổ chức máy quản lý hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp cụ thể sau: Thứ nhất, nghiên cứu ban hành quy định chức năng, nhiệm vụ quyền hạn Văn phòng đăng ký BĐS Xây dựng quan đăng ký tập trung, mối BĐS Văn phòng đăng ký BĐS Theo đó, thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS giao cho quan thực Văn phòng đăng ký BĐS 82 thành lập sở Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc ngành tài nguyên môi trường quản lý Việc xác lập chế đăng ký giao dịch BĐS tập trung, thống vào mối giảm chi phí cho doanh nghiệp người dân tìm hiểu thơng tin BĐS, bảo đảm cho Nhà nước quản lý thống hồ sơ pháp lý BĐS, lưu giữ, cung cấp thông tin BĐS thông qua đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch BĐS Hơn nữa, việc tổ chức, hoạt động đăng ký BĐS minh bạch, thống nước ngăn ngừa lạm dụng quyền lực từ phía quan nhà nước, khắc phục tình trạng "xin - cho" nhiều cửa, nhiều thủ tục phiền hà việc công nhận quyền BĐS Bên cạnh đó, để bảo đảm thống việc đăng ký quản lý sở liệu thông tin BĐS, Nhà nước cần quy định thống thời điểm có hiệu lực việc đăng ký, thay đổi quyền BĐS (gồm QSDĐ BĐS cần phải đăng ký giao dịch) Bãi bỏ quy định không thống thời điểm có hiệu lực việc đăng ký quyền BĐS QSDĐ, nhà cơng trình xây dựng đất Quy định thống việc thay đổi quyền BĐS kể từ thời điểm đăng ký chuyển nhượng BĐS Văn phòng đăng ký BĐS Cơ quan thực chỉnh lý hồ sơ địa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền BĐS Ngành tài nguyên mơi trường nhanh chóng ứng dụng "tin học hóa" quản lý, lưu giữ toàn hệ thống hồ sơ địa thơng tin BĐS Nhà nước cần xây dựng chế phối kết hợp chặt chẽ hoạt động quan quản lý nhà nước loại BĐS Trao đổi, "tích hợp, chia sẻ" thông tin BĐS quan quản lý nhà nước BĐS Thứ hai, xây dựng, quản lý hệ thống thông tin BĐS minh bạch, thống nước Việc hình thành hệ thống thơng tin BĐS đầy đủ, xác góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin BĐS gặp nhiều khó khăn, quy định trách nhiệm cung cấp thông tin BĐS chưa thực vào sống Còn thiếu chế pháp lý cụ thể, đồng xây dựng, quản lý lưu trữ cung cấp thông tin BĐS cho nhà đầu tư cơng chúng họ có nhu cầu Để xây dựng, quản lý hệ thống thông 83 tin BĐS đầy đủ, thống nước cần thực đồng thời nhiều giải pháp khác nhau: i) Cần xây dựng chế độ đăng ký để công khai thông tin, bảo vệ quyền lợi bên giao dịch BĐS Trên thực tế việc chuyển nhượng BĐS gây biến động chủ sở hữu, mục đích sử dụng, thay đổi diện tích cần phải đăng ký để Nhà nước nắm thay đổi bảo vệ quyền lợi bên Mọi thông tin BĐS đăng ký cần lưu giữ hệ thống sở liệu, sổ đăng ký BĐS quan đăng ký BĐS lập, quản lý lưu giữ cung cấp thông tin Các thông tin không phục vụ công tác quản lý nhà nước BĐS mà cơng khai rộng rãi cho bên tham gia giao dịch BĐS Việc xây dựng chế độ đăng ký công khai thông tin góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường loại bỏ điều kiện cho tệ quan liêu, cửa quyền, nhũng nhiễu… tồn tại; ii) Nhà nước cần ban hành quy định quan có trách nhiệm công khai thông tin đăng ký BĐS Văn phòng đăng ký BĐS; iii) Xác định rõ chức năng, nhiệm vụ quyền hạn ngành tài nguyên mơi trường có trách nhiệm việc xây dựng, quản lý thống hệ thống hồ sơ địa cung cấp thơng tin địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng Việc xây dựng quản lý hệ thống thông tin BĐS cập nhật thiết phải có ứng dụng cơng nghệ thơng tin đại Bên cạnh phát triển mạnh mẽ tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS… iv) Quy định cụ thể kiểm tra, giám sát vấn đề công khai thông tin BĐS Tất các thông tin liên quan đến BĐS gồm: Thông tin QSDĐ, BĐS; thủ tục hành liên quan đến BĐS; thơng tin quy hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch đô thị; thông tin giá đất; pháp luật BĐS… phải công khai trang Web công ty BĐS, trang Web địa phương, bộ, ngành, quan nhà nước có thẩm quyền Phải niêm yết thơng tin BĐS quan nhà nước có thẩm quyền, doanh nghiệp BĐS có nghĩa vụ cơng bố công khai thông tin dự án BĐS sàn giao dịch BĐS theo quy định pháp luật 84 3.2.1.3 Hồn thiện sách thuế để điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản kinh doanh bất động sản Cần "tách bạch" giá trị QSDĐ với giá nhà ở, cơng trình xây dựng đất Hiện có khơng doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tiến hành khâu từ bồi thường, giải phóng mặt bằng; nộp tiền sử dụng đất; xây dựng hạ tầng; xây nhà ở, cơng trình để bán… Do đó, khó phân định rạch ròi lợi nhuận doanh nghiệp thu được, khó xác định giá trị thực BĐS để xác định xác thuế thu nhập doanh nghiệp Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thơng qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi" (Khoản Điều 19) Tuy nhiên, sau gần 04 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khơng có văn cụ thể hóa quy định nên triển khai thực tế Sự chậm chẽ gây hậu tai hại, cụ thể: i) Ngân sách nhà nước bị thất thu đáng kể nguồn thu từ đất đai; ii) Địa tô chênh lệch từ đất tạo đầu tư Nhà nước, xã hội rơi vào túi chủ đầu tư kinh doanh BĐS số quan chức thông đầu cấu kết với chủ đầu tư dự án nhà thương mại khiến đối tượng giàu lên nhanh chóng gây bất bình xã hội Điều lý giải chủ đầu tư ạt đầu tư xây dựng nhà chung cư khu đất vàng, khu đất có vị trí đắc đại khu vực trung tâm Thủ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thành phố khác Để khắc phục hạn chế này, tác giả cho Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng ban hành văn quy định chi tiết, đồng nhằm triển khai thực khoản Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 3.2.1.4 Sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản Như phần đề cập, đầu tư kinh doanh BĐS lĩnh vực hấp dẫn thu hút đầu tư nhà đầu tư nước; tỷ suất lợi nhuận đồng vốn đầu tư mức cao Để thu lợi nhuận tối đa kinh doanh BĐS nói 85 chung kinh doanh QSDĐ nói riêng có khơng tổ chức, cá nhân khơng từ thủ đoạn nào, kể việc vi phạm pháp luật Mặc dù, pháp luật kinh doanh BĐS pháp luật đất đãi có quy định xử lý vi phạm chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS song với mức xử phạt thấp (tối đa 500 triệu đồng) so với giá trị QSDĐ bị vi phạm lên đến hàng tỷ đồng Vì vậy, chế tài khơng đủ sức giáo dục, răn đe tổ chức, cá nhân vi phạm Để đấu tranh ngăn chặn có hiệu hành vi vi phạm pháp luật này, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS với mức xử phạt tiền lên đến hàng tỷ đồng 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản tỉnh Thanh Hóa 3.2.2.1 Tăng cường hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản Mọi hành vi người chịu sai khiến, huy não Khi nhận thức người hành động ngược lại Để có nhận thức pháp luật khó bỏ qua cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật mà lĩnh vực kinh doanh QSDĐ lại ngoại lệ Nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS cần đổi hoạt động theo hướng: Một là, đa dạng hóa hình thức, phương pháp tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật thông qua việc tổ chức hội nghị, lớp bồi dưỡng, thi tìm hiểu pháp luật, thành lập câu lạc pháp luật, xây dựng tủ sách pháp luật sở; lồng ghép việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật vào hoạt động tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý lưu động; tuyên truyền, phổ biến hệ thống thông tin đại chúng, tờ rơi, băng rôn, hiệu, tranh cổ động v.v Hai là, biên soạn nội dung tuyên truyền pháp luật ngắn gọn thông qua tình huống, ví dụ thực tiễn với tranh ảnh minh họa dễ hiểu, dễ nhớ; xây dựng băng cát xét, video, tiểu phẩm… để trình chiếu tuyên truyền; trọng việc biện 86 soạn tài liệu tuyên truyền pháp luật tiếng dân tộc để tuyên truyền đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống phía Tây tỉnh Thanh Hóa Ba là, củng cố, kiện toàn hội đồng tuyên truyền, giáo dục phổ biến pháp luật cấp; dành phần ngân sách đáng kể chi cho công tác tuyên truyền, giáo dục phổ biến pháp luật… Bốn là, tuyển chọn bồi dưỡng đội ngũ báo cáo viên am hiểu sâu sắc pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS; có kỹ tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đôi với việc cải thiện mức độ thù lao, đãi ngộ tương xứng với cơng sức đóng góp báo cáo viên v.v 3.2.2.2 Nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thị trường BĐS (trong có thị trường QSDĐ) có vai trò quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động toàn kinh tế nước nói chung tỉnh Thanh Hóa nói riêng Vì vậy, việc quản lý hiệu thị trường cần thiết Để nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS tỉnh Thanh Hóa, tác giả cho rằng: Một là, ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin đại xây dựng, quản lý hệ thống sở liệu thơng tin BĐS "Số hóa" hệ thống đồ địa chính, hồ sơ địa phục vụ cơng tác quản lý nhà nước BĐS Hai là, chuyển đổi từ phương thức quản lý truyền thống sang phương thức quản trị đại BĐS nói chung kinh doanh BĐS nói riêng; đó, trọng đến tiêu chí cơng khai minh bạch, tham vấn cơng chúng trách nhiệm giải trình; xây dựng hệ thống văn quản lý thống nhất, đồng bộ, dễ hiểu, dễ thực dự đoán v.v Ba là, chuyển đổi phương thức quản lý BĐS từ "cai trị - quản lý" sang phương thức phục vụ lấy lợi ích người dân, doanh nghiệp làm mục tiêu, động lực đối tượng phục vụ hành cơng quyền Các quan quản lý tỉnh Thanh Hóa phải hoạt động theo phương châm đồng hành, kiến tạo, liêm phục vụ lợi ích người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp v.v kinh doanh BĐS… 87 3.2.2.3 Xử lý nghiêm minh, dứt điểm kịp thời vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Một đặc trưng khiến pháp luật trở thành cơng cụ quản lý có hiệu nhất; là, tính cưỡng chế pháp luật Điều có nghĩa để có nhận thức hành động khơng dựa vào "trông chờ" vào công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dụng nâng cao nhận thức pháp luật người mà phải thông qua việc xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm Điều có nghĩa để thành viên xã hội có ý thức thượng tơn pháp luật, chấp hành pháp luật việc xử lý nghiêm minh, công bằng, triệt để hành vi vi phạm pháp luật có vai trò quan trọng Vì vậy, nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS tỉnh Thanh Hóa cần triển khai thực đồng tổng thể giải pháp; khơng thể bỏ qua việc xử lý nghiêm minh, dứt điểm kịp thời vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS v.v Kết luận Chương Dựa phân tích vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS; đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thực tiễn thi hành tỉnh Thanh Hóa Chương Chương 2, luận văn đưa định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thanh Hóa Những định hướng khu trú vào 02 nhóm: Một là, nhóm định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS bao gồm: i) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Việt Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường BĐS; ii) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này; iii) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam; iv) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS phải đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế; Hai 88 là, nhóm định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS tỉnh Thanh Hóa bao gồm: i) Tăng cường cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao nhận thức pháp luật kinh doanh BĐS; ii) Nâng cao lực trình độ chun mơn, kiến thức pháp luật đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước; iii) Tăng cường tra, kiểm tra hoạt động chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật Căn vào định hướng chủ yếu đây, luận văn đưa số giải pháp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, cụ thể: - Xây dựng "cầu nối" liên thông thị trường tài với thị trường BĐS, khuyến khích phát triển mạnh mẽ tổ chức trung gian tài để cung cấp vốn cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, thúc đẩy cung - cầu BĐS; - Cải cách trình tự, thủ tục chuyển nhượng BĐS theo hướng đơn giản, tiện lợi, khuyến khích việc thực đăng ký chuyển nhượng BĐS Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch BĐS theo chế tập trung, mối, "một cửa" Văn phòng đăng ký BĐS; - Hồn thiện chế kiểm sốt giao dịch kinh doanh BĐS, cung cấp thông tin BĐS, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người mua BĐS xử lý nghiêm minh, kịp thời, triệt để vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS v.v 89 KẾT LUẬN Nói đến BĐS trước hết phải đề cập đến đất đai; lẽ, đất đai BĐS quan trọng Sự tồn đất đai tạo sở, tiền đề vật chất cho việc hình thành BĐS khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác Các BĐS gắn liền với đất đai tạo thành khối thống khơng thể tách rời Vì vậy, kinh doanh BĐS thiếu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Kinh doanh QSDĐ giao dịch thiếu thị trường BĐS nước ta Bất động sản nói chung QSDĐ nói riêng tài sản có giá trị lớn Mặt khác, BĐS cố định vị trí địa lý khơng di dời nên việc tìm hiểu, xác lập giao dịch dựa thơng tin BĐS Vì vậy, giao dịch BĐS (trong có chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS) tiềm ẩn nguy lừa đảo, chiếm dụng tiền người mua, nhận chuyển nhượng QSDĐ bên bán, bên chuyển nhượng thiếu đứng đắn khơng có lương tâm, đạo đức, văn hóa kinh doanh Thực tế có khơng minh chứng cho nhận định Để ngăn ngừa, xử lý hành vi vi phạm bảo đảm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS vận hành lành mạnh, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đời Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS bao gồm quy phạm pháp luật nhiều đạo luật Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, BLDS năm 2015, Luật Đầu tư năm 2014 v.v Mặc dù, lĩnh vực pháp luật sửa đổi, bổ sung, hồn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi trình phát triển đất nước Tuy nhiên, tham chiếu với thực tiễn thi hành tỉnh Thanh Hóa cho thấy bên cạnh kết đạt được, lĩnh vực pháp luật bộc lộ số hạn chế, bất cập số quy định chưa hợp lý Trên sở phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS đánh giá thực tiễn thi hành tỉnh Thanh Hóa để nhận diện kết quả, hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu này; luận văn đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thanh Hóa 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (Chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Ban Chỉ đạo Trung ương chuẩn bị Đề án Chính sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương (2002), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thơng tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài - Bộ Tư pháp (2008), Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTCBTP ngày 17/10/2008 hướng dẫn mức thu, chế độ thu nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2008), Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 việc sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ), Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 5/10/2001 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội 91 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Đề án Đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007 - 2010 (Đề án 30), Hà Nội 13 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 14 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư Pháp (2007), Pháp luật đăng ký bất động sản, Hội thảo khoa học, tổ chức Hà Nội từ ngày 10 12/01/2007, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị số 26-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, ngày 12/03/2003, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại, ngày 31/10/2012, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Habibullah Khan (2006), "Khủng hoảng tài tồn cầu hệ cho ngành bất động sản Việt Nam: Các lựa chọn sách gì?", Hội thảo khoa học quốc tế: Phát triển nhà thị trường bất động sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, tổ chức Hà Nội ngày 26 28/11/2006, Hà Nội 20 Hernando de Soto, (2006), "Sự bí ẩn vốn" tiêu đề phụ "Vì chủ nghĩa tư thành công phương Tây thất bại nơi khác", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 92 21 Nguyễn Thúy Hiền (2008), "Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung thống vấn đề đặt ra", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội 22 Nguyễn Thị Hoa (2017), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 23 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 24 Nguyễn Đình Hương (Chủ biên) (2006), Phát triển loại thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Lý luận trị, Hà Nội 25 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 26 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Bùi Văn Huyền - Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Nguyễn Lân (2006), Từ điển từ ngữ Hán Việt, Nxb Tổng hợp, Thành phố Hồ Chí Minh 29 Phạm Quang Lê (2003), "Luật Đất đai - Hai vai trò Nhà nước", Nhà quản lý, (1) 30 Nguyễn Chí Mỳ, Hồng Xn Nghĩa (Chủ biên) (2009), Hậu giải phóng mặt Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật - Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Hà Nội 32 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử 93 dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức ngày 26/5/2002, Hà Nội 33 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 34 Mai Thị Tú Oanh (2012), "Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra", Nhà nước pháp luật, 11(294) 35 Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 36 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 40 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 41 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 42 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 43 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 44 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 45 Trương Tấn Sang (2009), "Hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản nước ta", Tạp chí Cộng sản, (1) 46 Phương Ngọc Thạch (2007), "Phải sách đất đai cản trở phát triển kinh tế - xã hội nước ta", Kinh tế phát triển, (206) 47 Đinh Thanh Thảo (2016), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 48 Trần Đức Thịnh (2017), Pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội, Hà Nội 94 49 Trương Quang Thông (2008), "Khai thơng cơng cụ tài cho thị trường bất động sản", Phát triển kinh tế, (214) 50 Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 51 Trần Đơng Tùng (2008), "Vai trò pháp luật đăng ký bất động sản với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản", Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội 52 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 53 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 54 Nguyễn Quang Tuyến (2015), "Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) 55 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 56 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Pháp luật Việt Nam tiến trình hội nhập quốc tế phát triển bền vững, (Sách chuyên khảo), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 57 Văn phòng Quốc hội - Trung tâm Thơng tin, thư viện Nghiên cứu khoa học Viện Friedrich Ebert Stiftung (2005), Hội thảo pháp luật sách kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 58 Đỗ Thị Vân (2001), "Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản", Tài chính, (3) 59 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 95 60 Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới - Báo cáo tình hình sử dụng đất đai 12 nước, Hà Nội 61 Viện Nghiên cứu Hành (2002), Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội 62 Viện Nghiên cứu Lập pháp (2009), Báo cáo kết điều tra xã hội học - Quyền sử dụng đất số vấn đề đặt ra, Hà Nội 63 Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 64 Hoàng Việt Hồng Văn Cường (Đồng chủ biên) (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 65 Phạm Văn Võ (2003), "Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ dự thảo Luật Đất đai", Nhà nước pháp luật, (10) Trang web 66 http://congminhland.com/article/chuyen-nhuong-du-an-bds-minh-bach-nhungchua-thoang 67 https://dantri.com.vn/xa-hoi/chu-tich-kien-giang-lenh-phu-quoc-tam-ngung-giaodich-dat-20180515215444218.htm 96 ... NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng