Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở việt nam

h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k BỘ TƯ PHÁP w d o TRƯỜ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ẠI NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 62.38.50.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2012 m BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c y o c u -tr a c k c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN ẠI NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG d o m o w w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c y c d o m w o o c u -tr a c k w w d o C lic k to bu y bu to k lic C w w w N O W ! h a n g e Vi e N PD ! XC er O W F- w m h a n g e Vi e w PD XC er F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .10 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 10 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 78 2.1 Thực trạng pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 78 2.2 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam 96 2.3 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 108 2.4 Thực trạng pháp luật toán, tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 129 2.5 Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 143 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTVỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 159 3.1 Căn để đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 159 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 165 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam 173 KẾT LUẬN 198 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO m MỤC LỤC o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm, gần xuất đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi thăng, trầm khác Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất Việt nam tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất nói chung giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng kinh doanh bất động sản Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản tồn số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường hạn chế chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng mối quan hệ liên thông thị trường tài với thị trường bất động sản; chưa thực bình đẳng chủ thể chuyển nhượng nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành không thông suốt, không hiệu tạo “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn mơi trường đầu tư, kinh doanh nói chung bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập quốc tế nước ta ngày phát triển vào chiều sâu Để tháo gỡ, khai thông “điểm nghẽn” kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nhiều cấp độ khác cần thiết Với suy nghĩ vậy, chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ với mong muốn sâu nghiên cứu toàn diện vấn đề lý luận, thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, từ đưa định hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật lĩnh vực Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) thị trường bất động sản nhiều chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp ngồi nước quan tâm nghiên cứu Có nhiều cơng trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, sở nghiên cứu vấn đề này, cụ thể sau: Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học giải pháp hình thành thị trường bất động sản Việt Nam”, Cục Cơng sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2/2002) Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu số vấn đề thị trường BĐS, trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước thị trường BĐS số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đề tài nghiên cứu: d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic “Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” Sở Địa nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng- Tổng cơng ty địa ốc Sài Gòn: Cơng trình nghiên cứu tồn diện vấn đề lý luận thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh; giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp xây dựng hệ thống pháp lý thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, giải pháp tài thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 dự án hợp tác Bộ Tư pháp quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật hệ thống quan đăng ký BĐS Việt Nam, nghiên cứu khảo sát công tác đăng ký BĐS số nước giới, đưa đề xuất xây dựng mô hình quan đăng ký tập trung BĐS Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường nhà, đất Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo đề tài “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng”,Viện Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội(2005); Cùng với đề tài khoa học, kỷ yếu hội thảo nêu trên, có nhiều viết sách, tài liệu chuyên khảo, nghiên cứu tạp chí chuyên ngành, số tờ báo, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam” TS Lê Xuân Bá, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội (2003) phân tích kỹ thị trường BĐS, số vấn đề phương pháp luận kinh d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y to k lic nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) thị trường nhà Việt Nam đưa giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài (2003); “ Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Ths Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005); ;Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Nga (2003) “Những điểm Luật Đất đai 2003 chuyển quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004): Các cơng trình sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật giao dịch dân sự, thương mại quyền sử dụng đất, nêu rõ hạn chế thiếu xót pháp luật, thực tiễn thi hành đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất; Các sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM “Pháp luật Kinh doanh bất động sản” TS.Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật sách kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005) vv cơng trình khắc họa rõ nét hoạt động kinh doanh BĐS như: Phân tích rõ quản lý thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp luật kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng lĩnh vực kinh doanh BĐS quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật sách kinh doanh BĐS số nước khu vực Đông Nam Á d o m w o c C m o c u -tr bu y bu C lic k to ack w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic Cộng hòa liên bang Đức Nhìn chung tất cơng trình khoa học mang đến cho tác giả nhìn tồn diện thị trường BĐS, kinh doanh BĐS, cơng trình chứa đựng lượng thơng tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác thị trường BĐS hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt nghiên cứu sâu vấn đề lý luận thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật thị trường BĐS Việt Nam Tuy vậy, chưa có cơng trình sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS kinh doanh bất động sản - Một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình kinh doanh BĐS thị trường BĐS Hơn điều kiện kinh tế - xã hội có thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu mà mà nhà khoa học pháp lý đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời sâu sắc Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, từ đưa định hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Để đạt mục đích nêu trên, luận án tập trung giải nhiệm vụ sau đây: - Nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS với tính cách hình thức giao dịch đặc thù kinh doanh BĐS, so sánh với hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, kết đạt hạn chế, thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật - Tìm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu luận án Chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản vấn đề rộng nghiên cứu nhiều góc độ khác kinh tế, trị, xã hội pháp luật Trong phạm vi luận án tác giả tập trung phân tích, làm rõ vấn đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng tài chuyển nhượng QSDĐ Trong nội dung đó, tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS (chủ đầu tư cấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu tất loại chủ thể giao dịch tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); lẽ doanh nghiệp kinh doanh BĐS khách hàng chủ thể phổ biến, trung tâm, định tồn phát triển kinh doanh BĐS thị trường BĐS Phương pháp nghiên cứu luận án Nhằm đạt mục đích nghiên cứu, luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Luận án thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập kinh tế quốc tế Luận án sử dụng nguyên tắc, d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic KẾT LUẬN CHƯƠNG Căn vào đường lối sách Đảng Nhà nước ta phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường, chủ động xây dựng thị trường BĐS có tổ chức Cùng với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, thực cam kết Việt Nam nhập Tổ chức Thương mại giới, đòi hỏi phải nhanh chóng phải xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS chế quản lý nhà nước kinh doanh BĐS; Để thực tốt yêu cầu trên, cấn xác định rõ định hướng hoàn thiện hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật kinh doanh BĐS, cụ thể: (i) Phải thống mục tiêu khai thác tối đa lợi ích kinh tế từ đất đai mảnh đất phạm vi nước Cần bước quy định sở hữu tư nhân đất đai để mang lại động lực cho phát triển kinh tế, cho việc khai thác sử dụng đất, bảo đảm tương đồng với pháp luật quốc tế.;(ii) phải nhanh chóng xây dựng, sửa đổi, bổ sung Hiến pháp, hệ thống pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS pháp luật thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu mới; kiện toàn máy quản lý Nhà nước kinh doanh BĐS thị trường BĐS; hoàn thiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải đặt mối quan hệ xây dựng hoàn thiện thị trường QSDĐ, thị trường BĐS; Một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật kinh doanh BĐS là: + Mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp nước việc sử dụng đất, kinh doanh BĐS Mở rộng, đa dạng hóa hàng hóa QSDĐ để cung cấp nhiều loại hàng hóa BĐS cho thị trường đáp ứng u cầu phát triển cơng nghiệp hóa, thị hóa; + Xây dựng “cầu nối”liên thơng thị trường tài với thị trường BĐS, khuyến khích phát triển mạnh mẽ tổ chức trung gian tài d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to 196 w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic để cung cấp vốn cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, thúc đẩy cung – cầu BĐS; + Cải cách thủ tục chuyển nhượng BĐS theo hướng đơn giản, tiện lợi, khuyến khích việc thực đăng ký chuyển nhượng BĐS Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch BĐS theo chế tập trung, mối, “một cửa”tại Văn phòng đăng ký BĐS; + Hồn thiện chế kiểm soát giao dịch BĐS, kinh doanh BĐS, cung cấp thông tin BĐS, bảo vệ quyền lợi cho người mua BĐS xử lý vi phạm liên quan đến kinh doanh BĐS giao dịch BĐS Như vậy, hoàn thiện pháp luật theo hướng ngày mở rộng tối đa quyền, lợi ích cho người sử dụng đất tiến gần đến quyền sở hữu đất đai để bảo đảm chủ động, linh hoạt, sáng tạo cho doanh nghiệp, cá nhân khai thác lợi ích từ đất, tự thực giao dịch chuyển nhượng thị trường BĐS Bảo đảm “tương đồng” chuyển nhượng QSDĐ với mua bán tài sản gắn liền với đất, xây dựng thị trường BĐS rộng mở, quy, minh bạch .d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to 197 w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic KẾT LUẬN Trong BĐS đất đai yếu tố trung tâm, cốt yếu BĐS, khơi dậy nguồn vốn tiểm ẩn đất đai khơi dậy phát triển kinh doanh BĐS thị trường BĐS Tuy vậy, Việt Nam khơng có giao dịch chuyển nhượng đất đai mà có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có nhiều điểm đặc thù khác biệt hạn chế so với giao dịch đất đai giao dịch tài sản khác gắn liền với đất Chuyển nhượng BĐS hình thức giao dịch đặc trưng, trọng yếu kinh doanh BĐS Chuyển nhượng QSDĐ, BĐS có vai trò thực tái sản xuất yếu tố cho sản xuất kinh doanh BĐS, kích thích sản xuất- kinh doanh BĐS phát triển tạo lập nhiều hàng hóa BĐS cho thị trường; góp phần thực phân phối tài nguyên đất đai lợi ích từ BĐS; giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phát triển có ảnh hưởng lan tỏa, tích cực đến loại thị trường khác…Điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ pháp luật nhằm điều tiết lợi ích chung nhà đầu tư khách hàng mua BĐS, lợi ích tồn xã hội Bảo đảm an tồn cho giao dịch thơng qua quy định đăng ký giao dịch, xây dựng chế hỗ trợ giao dịch BĐS, xây dựng hệ thống thông tin BĐS, phát triển tổ chức tài BĐS tạo mối liên thơng cung cấp tài cho thị trường BĐS Do vậy, nghiên cứu nhóm quy phạm điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS như: Quy phạm điều chỉnh chủ thể chuyển nhượng QSDĐ hàng hóa QSDĐ chuyển nhượng; quy phạm quyền nghĩa vụ bên giao dịch; quy phạm tài liên quan đến giao dịch chuyển nhượng; quy phạm đăng ký giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa quan trọng việc nghiên cứu chung hình thức giao dịch QSDĐ, giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ nghiên cứu tồn pháp luật thị trường BĐS; d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to 198 w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic Các nhóm quy phạm điều chỉnh nhiều đạo luật khác nhau: Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà 2005, Bộ luật Dân 2005…vv văn hướng dẫn thi hành Các văn có nhiều quy định sửa đổi bổ sung so với trước như: Bổ sung thêm nhiều loại hợp đồng chuyển nhượng BĐS, quy định cụ thể điều kiện kinh doanh chuyển nhượng BĐS, xây dựng Văn phòng đăng ký QSDĐ, mở rộng chủ thể kinh doanh BĐS sách tài cho kinh doanh BĐS Tuy vậy, pháp luật nhiều vướng mắc, bất cập cần phải giải là: Chưa thực khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhiều loại hàng hóa QSDĐ, BĐS,chưa tạo rộng mở bình đẳng thực doanh nghiệp kinh doanh BĐS, người bán người mua BĐS; chưa xây dựng chế liên thông thị trường BĐS với thị trường tài chính; thiếu chế quản lý, kiểm soát giao dịch BĐS, giải tranh chấp xử lý vi phạm liên quan đến giao dịch chuyển nhượng BĐS; thủ tục chuyển nhượng BĐS phức tạp, phiền hà mang tính hình thức Những hạn chế giao dịch quyền sử dụng đất, tất yếu dẫn đến hạn chế thị trường BĐS kinh doanh BĐS Cần nhanh chóng xây dựng giải pháp tổng thể đồng để xây dựng, hoàn thiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tương đồng với pháp luật quốc tế cần tập trung vào định hướng sau: (i)Định hướng bước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS thị trường BĐS, kiện toàn chế quản lý nhà nước đất; hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ mối quan hệ chặt chẽ với việc hoàn thiện thị trường BĐS; (ii) Để thực định hướng đó, cần có giải pháp cụ thể: Mở rộng tối đa quyền, lợi ích cho người sử dụng đất, bước tiến hành tư nhân hóa đất đai; mở rộng đa dạng hóa hàng hóa BĐS; phát triển mạnh mẽ tổ chức tài BĐS; xây dựng chế đăng ký BĐS đơn giản nhanh chóng tiện lợi, chi phí thấp; xây dựng máy quản lý, d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to 199 w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c F- w y c to k lic kiểm soát tốt giao dịch BĐS giải triệt để tranh chấp, xử lý vi phạm phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng BĐS, kinh doanh BĐS Từng bước xây dựng thị trường BĐS minh bạch, quy đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập khu vực quốc tế .d o m o ack C m w o c u -tr bu y bu C lic k to 200 w w d o w w w w N O W ! h a n g e Vi e N O W XC er PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k d o LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CÔNG BỐ Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật học, (12), tr34-42 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (1), tr 41-48 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2009), “Tính minh bạch pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS”, Tạp chí Thơng tin khoa học pháp lý, (5),Tr 28 – 32 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2009), “Pháp luật hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS”, Pháp luật kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Tr 238 – 256 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ toán giao dịch chuyển nhượng bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, ( ), tr 60 - 67 m w o c C m CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k d o I TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT: TS Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, H 2011, Tr 118, Tr 100 Ban Kinh tế Trung ương, Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (2002), Báo cáo đồn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất dai Trung Quốc , tr13 Báo cáo Bộ Tài ngun Mơi trường (2006), “Tình hình sử dụng đất nông nghiệp xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị đời sống người có đất bị thu hồi”, tháng 3/2006 Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường BĐS(2010), “Phát triển nhà thị trường BĐS - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam”, Hội thảo quốc tế từ ngày 26-28/11/2010, tr1 TS Lê Xuân Bá (chủ biên), 2003, Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, tr.83 Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường BĐS, Hội thảo quốc tế 2010: Phát triển nhà thị trường BĐS- Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, Tr13 Hội thảo diễn từ ngày 26-28/11/2010 Hà Nội Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp (1998), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Luật Dân Đức ( phiên thông qua ngày 2/1/2006, sửa đổi Điều 2(16) ngày 19/2/2007) Bộ luật Đất đai Thụy Điển 10.PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009) Đầu tư kinh doanh BĐS, NXB Đại học quốc gia TP HCM, Tr32 11.PGS.TS Trần Thị Minh Châu (2006),” Sự phân định Nhà nước quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai – vấn đề cần nghiên cứu”, Hội thảo: Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Viện Nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức ngày 28-29/6/2011 Hải Phòng m w o c C m DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o hình thành phát triển, Tạp chí Luật học, số 10/2007 13.Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban Chỉ đạo trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế trung ương), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội, tr3, tr7 14.Đề án: Đơn giản hoá thủ tục hành lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007 - 2010 (Đề án 30) Chính phủ Việt Nam 15.Đức Trung (2007), Báo Thanh nien 7/1/ 2007 16.Trần Thị Minh Hà (2002), Kinh doanh BĐS Thâm Quyến(2002), Tạp chí Địa số 11, tr15 17.TS Vương Quân Hoàng, Th.s Nguyền Hồng Sơn (2008),“Về mối liên thông thị trường BĐS, vốn tiền tệ ”, Tạp chí Cộng sản số (151) năm 2008 18.GS.TS Nguyễn Đình Hương (chủ biên) (2006), Phát triển loại thị trường kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, NXB Lý luận Chính trị, tr 54 19.TS Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai -công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Tr 20.TS Dương Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam, “Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số 6/2002 21.PGS,TS Dương Đăng Huệ (2005), Một số vấn đề sở hữu nước ta , Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 4/2005 22.TS.Trần Quang Huy,TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, tr 45 23.Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước Pháp luật, tr 20 24.Nguyễn Thúy Hiền(2008), “Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS tập trung thống vấn đề đặt ra” Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký BĐS, Cục đăng ký quốc gia - Bộ Tư Pháp tháng 3/2008 m 12.PGS.TS Trần Ngọc Dũng (2007), Pháp luật đầu tư Việt Nam – Quá trình o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước Pháp luật, tr 20 26 Habibullah Khan: Khủng hoảng tài toàn cầu hệ cho ngành BĐS Việt Nam: Các lựa chọn sách gì? Hội thảo quốc tế 2010 từ 2628/11/2010 Hà Nội Phát triển nhà thị trường BĐS - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam 27 GS.Nguyễn Lân (2007),Từ điển Từ ngữ Hán Việt, NXB Văn học, tr 51 (31 Từ điển tiếng Việt, NXB Văn học, 2007,tr 131; tr 693; tr 771 28 Phạm Quang Lê (2003), ”Luật đất đai - Hai vai trò Nhà nước”, Tạp chí Nhà quản lý, số 1, Tháng 7/2003 29 Luật Quản lý BĐS đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1994 30 Luật Quản lý sử dụng đất nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 31 Luật Quyền tài sản Cộng hòa nhân dân Trung Quốc năm 2007 32 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật -Viện Khoa học xã hội Việt Nam 33 TS Doãn Hồng Nhung (2011), “Hệ thống quy định pháp luật, đường lối, sách Đảng Nhà nước ta chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ”, Hội thảo: Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Viện Nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức ngày 28-29/6/2011 Hải Phòng 34 TS Dỗn Hồng Nhung (2006), “Th mua nhà ở, cơng trình xây dựng: Giải pháp kích cầu cho thị trường bất động sản đóng băng ”, Báo Xây dựng, số 38(757), Thứ năm ngày 11/5/2006 35 Nguyễn Chí Mỳ, Hồng Xn Nghĩa(chủ biên) (2009): Hậu giải phóng mặt HN, NXB Chính trị Quốc gia, Tr175 m 25 Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o Nam”, Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường QSDĐ Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh -Khoa Luật, ĐH Quốc gia tổ chức 26/5/2002 37 Peru, Hernando de Soto, (2006), “Sự bí ẩn vốn” tiêu đề phụ “Vì chủ nghĩa tư thành công phương Tây thất bại nơi khác”, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 38 Trương Tấn Sang (2009), “Hoàn thiện phát triển thị trường BĐS nước ta”, Tạp chí Cộng sản, số năm 2009 39 PGS.TS Phương Ngọc Thạch (2007), “Phải sách đất đai cản trở phát triển kinh tế-xã hội nước ta”, Tạp chí Kinh tế phát triển, số 206, tháng 12/2007 40 Lưu Quốc Thái (2007), “Quá trình “thị trường hóa đất đai” Trung Quốc – Một số đánh giá học kinh nghiệm”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 41 TS Trương Quang Thơng (2008), “Khai thơng cơng cụ tài cho thị trường BĐS”, Tạp chí phát triển kinh tế, số 214, tháng 8/2008 42 Tổng cục Địa - Viện Nghiên cứu Địa (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới - Báo cáo tình hình sử dụng đất đai 12 nước 43 TS Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế, Luận án tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr76 44 TS Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh BĐS thị trường BĐS” Hội thảo: “Thị trường BĐS” khoa Pháp luật kinh tế - Trường ĐH luật Hà Nội 45 T.S Nguyễn Quang Tuyến, “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh thị trường BĐS,Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tr119 46 Trần Đơng Tùng (2008), “Vai trò pháp luật đăng ký bất động sản với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản” Báo cáo tổng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký BĐS, Cục đăng ký quốc gia - Bộ Tư Pháp tháng 3/2008 m 36 Phạm Hữu Nghị (2002): “Những vấn đề pháp lý thị trường QSDĐ Việt o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, tr 288 49 Văn phòng Quốc hội - Trung tâm thông tin, thư viện nghiên cứu khoa học Viện Friedrich Ebert Stiftung (2005), Hội thảo pháp luật sách kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp 2005, Tr 229 50 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp Từ điển Luật học (2006), NXB Từ điển bách khoa NXB Tư pháp, tr 450 51 Viện Nghiên cứu hành (Bộ Nội vụ - Học viện Hành quốc gia)(2002): Từ điển Giải thích thuật ngữ Hành chính, NXB Lao động , H 2002, tr.184 52 Viện nghiên cứu lập pháp, Ủy ban thường vụ Quốc hội(2009), “QSDĐ số vấn đề đặt ra”, Báo cáo kết điều tra xã hội học, H 10/2009, tr28 53 PGS TS Hoàng Việt, PGS.TS Hồng Văn Cường (đồng chủ biên)(2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất thị Việt Nam,NXB Chính trị quốc gia, tr42 54 Phạm Văn Võ, (2003), ”Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ Dự thảo Luật đất đai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10/ 2003, tr 14 55 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2006), “Đột phá sách đất đai BĐS cho gia đoạn mới”, Tạp chí Cộng sản, số 105 II TÀI LIỆU TIẾNG ANH: 56 Australian Capital Teritory (2005): Real Estate institute of the ACT, 2005, Code of conduct for members 57 Denise Dipasquale and William C Wheaton (1996): Urban economic and Real Easte Market, Prentic Hall, Englewood Cliffs, NJ 07362, 1996 58 John B Corgel, PH.D & halbert C.David C.Ling, PH.D (1989): Real Estate Pespectives – An introduction to real easte, Mc Gaw – Hill Irwin m 47 Bá Tú, (2008), Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp 16/12/2008 o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o 59 http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120302/can-sua-doi-gi-trong-luat-datdai-ky-3-diem-nghen-lon-nhat-la-quyen-so-huu.aspx GS.TS Lê Hồng Hạnh (2012), “Cần sửa đổi luật Đất đai? - Kỳ 3: Điểm nghẽn lớn quyền sở hữu” 60 http://tailieu.vn/xem tai lieu/giao-trinh-thi-truong-bat-dong-san.420252.html , PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn Đình Bồng,“Giáo trình Thị trường BĐS”, Khoa Đất mơi trường – Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 61 http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2010-09-20-cong-huu-dat-dai-khong-hopvoi-thoi-qua-do PGS.TS Đặng Hùng Võ(2010), “Công hữu đất đai không hợp với thời kỳ độ” 62 http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201112/ 2061253/ Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản 63 http://vneconomy.vn/20081119093924202P0C6/khung-hoang-kinh-te-baihoc-nhin-tu-thai-lan.htm “Khủng hoảng kinh tế - Bài học nhìn từ Thái Lan” 64 http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201112/ 2061253/ Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản 65 http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/Vụ tranh chấp Thanh Bình Hồng Anh kéo dài thiệt hại nhiều 66 http://www.tainguyenmoitruong.com.vn/phap-luat/, “Vụ bán hộ ảo hai dự án The Adonis 1, The Adonis 2, công ty cổ phần BĐS Vạn Thịnh Hưng âm thầm đổi tên để trốn nợ” 67 http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_san-c/“cảnh giác với hợp đồng tạm tính lĩnh vực địa ốc” 68 http://vietbao.vn/Kinh-te/The-Manor-Sai-Gon-cung-bi-khieu-kien-tapthe/11029308/87/ Phan Anh, (2007),The Manor Sài Gòn bị khiếu kiện tập thể 69 http://ashui.com/mag/chuyenmuc/batdongsan/3148-minh-bach-hoa-thitruong-bat-dong-san-van-la-mot-giac-mo-xa.html Đức Tùng (2010), “Minh bạch hóa thị trường BĐS – giấc mơ xa” m III WEBSITES o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o nhng-sai-phm-ti-d-an-thanh-ha-cienco5- Theo An ninh Thủ đô , “Những sai phạm dự án Thanh Hà – Cienco tiếp tục quan điều tra khai thác, lãm rõ” IV CÁC VĂN KIỆN CỦA ĐẢNG VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT: * VĂN KIỆN CỦA ĐẢNG 71 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 72 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy khóa IX Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 73 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 74 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy khóa X Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 75 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội *VĂN BẢN PHÁP LUẬT: 76 Bộ luật Dân 2005 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 78 Luật Nhà 2005 79 Luật Đất đai 2003 80 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Nhà 2009 81.Nghị định 71/2010/NĐ - CP ngày 5/10/ 2001 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (thay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005) m 70.http://congtruong.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=1363: o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 83 Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 việc ban hành quy chế khu đô thị 84 Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/7/2007 sủa đổi bổ sung cấp GCNQSDĐ, thực quyền người sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 85 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 86 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005 87 Nghị định 17/2006 /NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai 88 Nghị định 84/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung cấp GCNQSDĐ, thực quyền người sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt giải khiếu nại đất đai 89 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 90 Nghị định 123/2008 / NĐ-CP ngày 8/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số Điều Luật thuế giá trị gia tăng 91 Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 (sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2003 việc sửa đổi, bổ sung điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 Chính Phủ lệ phí trước bạ) 92 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước SDĐ ngày 14/10/1994 93 Thông tư 28/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 hướng dẫn thi hành Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 thuế thu nhập doanh nghiệp m 82 Nghị định 153/2007/NĐ - CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c h a n g e Vi e w N y bu to k lic c u -tr a c k w d o 2008 Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 95 Thông tư 28/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 hướng dẫn thi hành Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 thuế thu nhập doanh nghiệp 96 Thông tư số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 82 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 97 Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ Tổ chức phát triển quỹ đất 98 Thông tư 28/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 hướng dẫn thi hành Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 thuế thu nhập doanh nghiệp 99 Thông tư số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế 100 Thông tư 106/2010/TT-BTC ngày 26 tháng năm 2010 Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 101 Thông tư liên tịch sô 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp sử dụng phí cơng chứng 102 Công văn số 107/BXD- QLN ngày 13/8/09 Bộ Xây dựng hướng dẫn số vấn đề liên quan đến việc mua bán diện tích khơng phải hộ để cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp m 94 Thơng tư 13/2008 TT-BXD Bộ Xây dựng BXD ngày 21 tháng năm o c C m o d o w w w w w C lic k to bu y N O W ! XC er O W F- w PD h a n g e Vi e ! XC er PD F- c u -tr a c k c ... VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 78 2.1 Thực trạng pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam. .. trạng pháp luật quyền sử dụng đất chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam 96 2.3 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam