Mục đích của tác giả khi tiến hành thực hiện Luận văn nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trên cơ sở nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng, đánh giá thực tế áp dụng tại tòa án và chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng pháp luật tại thành phố Đà Nẵng.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THANH HƯNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẰNG TÒA ÁN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Văn Cừ Phản biện 1:…………………………… Phản biện 2:…………………………… Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày 30 tháng 11 năm 2018 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 1.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2 Khái quát giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.1 Định nghĩa giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.2 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.3 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.4 Ý nghĩa hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 10 Tiểu kết chương 10 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 11 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 11 2.1.1 Quy định pháp luật hành Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 11 2.1.2 Quy định pháp luật hành Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 11 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 12 2.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng 12 2.2.2 Những thành tựu hoạt động giải tranh chấp mà Tòa án Đà Nẵng đạt 13 2.2.3 Một số hạn chế hoạt động giải tranh chấp Tòa án thành phố Đà Nẵng 13 2.2.4 Một số nguyên nhân dẫn đến hạn chế tồn hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án Đà Nẵng 14 Tiểu kết chương 15 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 16 3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 16 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 16 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên kết quan có thẩm quyền hoạt động giải tranh chấp Tòa án nhân dân 16 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động giải tranh chấp Tòa án nhân dân 17 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 17 3.2.1 Nâng cao lực chuyên môn 17 3.2.2 Hoàn thiện ý thức tuân thủ pháp luật người dân tham gia giao kết, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 17 Tiểu kết chương 18 KẾT LUẬN 19 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu, tìm hiểu mâu thuẫn, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nói riêng ln vấn đề cấp thiết Bởi lẽ: Thứ nhất, xuất phát từ hậu nặng nề mà tranh chấp đất đai mang lại: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản dư luận năm trở lại phát sinh dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu nặng nề cho kinh tế nước nhà Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, tranh chấp bắt đầu phát sinh không phát kịp thời giải nhanh chóng dẫn tới hậu vơ nghiêm trọng Có tranh chấp đương sẵn sàng xả súng, xâm phạm tính mạng người có liên quan Ví dụ vụ án xảy vào tháng 10/2016 Đak Nông khiến người chết 13 người bị thương1; Thứ hai, xuất phát từ đòi hỏi cấp bách hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản Đà Nẵng Trong năm gần đây, Đà Nẵng đánh giá tâm điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Theo nhận định giới chuyên gia: “xét phân khúc thị trường nghỉ dưỡng Đà Nẵng phát triển số thị trường Đà Nẵng, Nha Trang Phú Quốc Trong năm 2015, công suất phân khúc đạt 67%, cao ba khu vực này”2 Đây nguyên nhân khiến giá đất khu vực tăng liên tục có dấu hiệu kiểm sốt Những tranh chấp bắt đầu phát sinh bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng, tranh chấp giải phóng mặt bằng…Bên cạnh đó, sau 04 năm vào thực tiễn sống Luật kinh doanh bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế tồn Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn có số điều chưa phù hợp với quy định Luật Đầu tư Luật Doanh nghiệp điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản Các quy định nội dung hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh Xem: Dân trí, “Đắk Nơng: Xét xử vụ nổ súng tranh chấp đất khiến người chết, 13 người bị thương” Link: http://dantri.com.vn/phap-luat/xet-xu-vu-no-sung-tranh-chap-dat-khien-3-nguoi-chet-13-nguoi-bi-thuong20180102080417088.htm Ngày:15.07.2018 Xem: “Đà Nẵng trở thành tâm điểm thị trường BĐS nghỉ dưỡng” Link: http://cafef.vn/da-nang-dang-trothanh-tam-diem-cua-thi-truong-bds-nghi-duong-20160714160743261.chn Ngày truy cập:15.07.2018 bất động sản tại, Luật Đất Đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn luật có liên quan Luật Nhà 2014 chưa thực thống mà nhiều mâu thuẫn Xuất phát từ nguyên nhân trên, học viên nhận thấy việc nghiên cứu nội dung: “Giải tranh chấp tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng” đề tài có tính thực tiễn cao bối cảnh thị trường bất động sản Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học lựa chọn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng để nghiên cứu Cụ thể kể đến số tác phẩm sau: Luận văn, luận án Nguyễn Bá Thắng, “Thực tiến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án địa bàn thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật, Trường đại học Quốc gia Hà Nội, (PGS.TS Bùi Đăng Hiếu hướng dẫn), năm 2016 Lê Thị Hậu, “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiên giải Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng” Luận văn thạc sỹ Luật học Trường đại học Luật Hà Nội 2016, 91tr Nguyễn Huy Cẩn, Luận văn thạc sỹ Luật học (TS Nguyễn Cơng Bình, hướng dẫn) “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, , khoa Luật, Trường đại học Quốc Gia,2014, 90tr Phạm Văn Oanh, Luận văn thạc sỹ Luật học, (PGS.TS Phùng Trung Tập hướng dẫn) ,“Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội” Trường đại học Luật Hà Nội, 2017, 75tr Tạp chí Lê Minh Hiển, “Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản”, Tòa án nhân dân.Tòa án nhân dân tối cao,Số 7/2017, tr 36 - 39 Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức, “Hồn thiện quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản”, Tạp chí tịa án nhân dân.Tòa án nhân dân tối cao,Số 4/2018, tr 40 - 42 Nguyễn Thị Thu Hòa, “Kinh nghiệm kiểm sát việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Tạp chí Kiểm sát.Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,Số 20/2016, tr 53 - 56 Tài liệu khác Án lệ số 04/2016/AL / vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” / Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 2016, 10tr Mục đích nghiên cứu Mục đích tác giả tiến hành thực Luận văn nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp đất đai sở nghiên cứu quy định pháp luật hành tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng, đánh giá thực tế áp dụng tòa án bất cập việc áp dụng pháp luật thành phố Đà Nẵng Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu trên, tác giả Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Một, cần làm rõ vấn đề lý luận xung quanh hoạt động giải tranh chấp Tòa án, vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoạt động kinh doanh bất động sản như: khái niệm, phân loại, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa - Hai, rà soát quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chuật ngữ luật học: “Tranh chấp đất Xem khoản 1, điều 3, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nguyễn Như ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr.808 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 1996, tr 989 đai: tranh chấp phát sinh chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai quyền nghĩa vụ trình quản lý sử dụng đất đai”6 Khái niệm tranh chấp đất đai thể khoản 24, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai.” Theo giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội: “Vậy tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”7 Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng khái quát với nội dung sau: Tranh chấp dân hiểu mâu thuẫn, bất hoà quyền nghĩa vụ hợp pháp chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân Tranh chấp kinh doanh mâu thuẫn, bất đồng, xung đột chủ thể kinh doanh với hoạt động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc thực không thực quyền nghĩa vụ hợp đồng Từ nội dung cho thấy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản mâu thuẫn, bất đồng xung đột, không thống quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Dựa vào tiêu chí chủ thể phát sinh tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chia làm hai loại: Một là, tranh chấp phát sinh chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Hai là, tranh chấp phát sinh số bên chủ thể tham gia hợp đồng với người thứ ba Người thứ ba hiểu người không tham gia vào việc ký kết, thực hợp đồng có quyền Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.74 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb.Tư pháp 2016, tr 401 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội tranh chấp mục 1.1.1 Luận văn thì: Giải tranh chấp làm cho khơng cịn mâu thuẫn, bất đồng Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng tranh chấp đất đai Do đó, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản loại hoạt động giải tranh chấp đất đai Theo từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học thuật ngữ “giải tranh chấp đất đai” hiểu:“Giải tranh chấp đất đai: Giải bất đồng, mâu thuẫn nội nhân dân, tổ chức sở phục hồi quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai” 10 Như vậy, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án hoạt động quan xét xử nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực quyền tư pháp, lựa chọn cách thức, phương hướng, giải pháp thích hợp để giải bất đồng, mâu thuẫn phát trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận bên chủ thể có liên quan 1.2.2 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án - Thứ nhất, hoạt động sử dụng quyền lực nhà nước: hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án hoạt động tố tụng tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt theo quy định pháp luật - Thứ hai, định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án bảo đảm thực quyền lực Nhà nước - Thứ ba, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án bảo đảm quyền tự định đoạt bên chủ thể tham gia 1.2.3 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án Trong trình giải tranh chấp, Tịa án phải tn thủ quan điểm, tư tưởng thống mà pháp luật quy định thành nguyên tắc sau: - Một là, đảm bảo đất đai thuộc sở hữu tòan dân Nhà nước 10 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.35 người đại diện chủ sở hữu - Hai là, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên chủ thể cách tối đa theo quy định pháp luật, đặc biệt quyền lợi người thứ ba tình - Ba là, giải tranh chấp cách nhanh chóng, tránh tình trạng kéo dài gây tốn thời gian tài sản cho người tham gia trình tố tụng 1.2.4 Ý nghĩa hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Thứ nhất, hoạt động giải tranh chấp Tịa án góp phần đảm bảo ổn định trật tự tình hình kinh tế, xã hội Tạo điều kiện để quan nhà nước có thẩm quyền thực hiệu đường lối, sách Đảng, pháp luật Nhà nước Khi tranh chấp xảy mà giải cách kịp thời, triệt để tạo dựng niềm tin nhân dân Đảng Nhà nước ta hoạt động quản lý đất đai - Thứ hai, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng công việc thúc đầy kinh tế Việt Nam phát triển Bởi lẽ, xảy tranh chấp bên chủ thể phải bỏ nhiều thời gian, tiền bạc, công sức để giải Nếu hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản không bị ngưng trệ Quyền lợi người sử dụng đất khơng bị ảnh hưởng, việc khai thác lợi ích từ đất đau từ mà hiệu Tiểu kết chương Trong chương 1, tác giả Luận văn tập chung nghiên cứu vấn đề lý luận, tổng quát tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản hoạt động giải loại tranh chấp Tòa án Cụ thể như: xây dựng khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, phân loại dạng tranh chấp; thẩm quyền, nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Nội dung chương đóng vai trị định hướng cho việc rà soát, đánh giá quy định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án Đồng thời sở để đánh giá thực trạng thi hành quy định pháp luật nội dung Tòa án thành phố Đà Nẵng 10 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 2.1.1 Quy định pháp luật hành Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Nhìn định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tương đối chi tiết đầy đủ - Thứ nhất, quy định pháp luật hành điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản loại giao dịch dân Do vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực, hợp đồng phải tuân thủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung quy định Điều 117, BLDS năm 2015 Tuy nhiên, hợp đồng có đối tượng đặc biệt quyền sử dụng đất, không gian tiến hành thực hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, ngồi điều kiện chung mà BLDS năm 2015 quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn điều kiện quy định Luật Đất Đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 2.1.2 Quy định pháp luật hành Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án Pháp luật Việt Nam hành có quy định tương đối đầy đủ, chi tiết thẩm quyền Tòa án Thẩm quyền Tòa án quyền nghĩa vụ hành động, định Tòa án pháp luật quy định Thẩm quyền dân Tòa án quyền xem xét giải vụ việc quyền hạn định xem xét giải vụ việc theo thủ tục tố tụng Tòa án 11 Theo quy định Hiến pháp năm 2013, Luật tổ chức tòa án nhân dân năm 2014 BLTTDS năm 2015 thẩm quyền giải Tòa án xác định dựa ba - Căn thứ nhất, Thẩm quyền Tòa án xác định theo vụ việc: Theo quy định khoản 3, Điều 26, BLTTDS năm 2015 tranh chấp hợp đồng tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Tòa án - Căn thứ hai, Thẩm quyền Tòa án cấp: Nguyên tắc xác định thẩm quyền Tòa án cấp quy định Điều 35 Điều 37, BLTTDS năm 2015 - Căn thứ ba, xác định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ: Phân định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ phân định thẩm quyền sơ thẩm vụ việc dân tòa án cấp với đảm bảo cho việc giải vụ việc Tòa án nhanh chóng, xác, tạo thuận lợi cho đương tham gia tố tụng 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 2.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng - Thứ nhất, vị trí địa lý: Thành phố Đà Nẵng phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên- Huế, phía Tây Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía đơng giáp biển Đơng Trung tâm thành phố Đà Nẵng cách thủ đô Hà Nội 764km phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh 964km phía Nam, cách thành phố Huế 108km hướng Tây Bắc - Thứ hai, giao thông Đà Nẵng nằm trung độ Việt Nam, trục giao thông huyết mạch Bắc Nam đường bộ, đường sắt, đường biển đường hành không, cửa ngõ giao thông quan trọng miền Trung Tây Nguyên, điểm cuối hành lang kinh tế Đông Tây qua nước Myanma, Lào, Thái Lan, Việt Nam - Thứ ba, cấu kinh tế: Với vị trung tâm kinh tế khu vực miền Trung – Tây Nguyên, Đà Nẵng nơi hội tụ công ty lớn ngành dệt may, sản xuất hàng tiêu dùng, công nghiệp chế biến, công nghiệp khí, cơng nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng…Ngành công nghiệp thành phố Đà Nẵng đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 20% /năm - Thứ tư, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 12 Hiện nay, Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng có Tồ chun trách, 03 Phịng nghiệp vụ 07 Toà án quận huyện với tổng số 202 biên chế Trong có 82 thẩm phán, 98 thư ký, 22 chức danh khác Trình độ ngày nâng cao 2.2.2 Những thành tựu hoạt động giải tranh chấp mà Tòa án Đà Nẵng đạt Theo báo cáo, năm 2016, TAND hai cấp thành phố thụ lý tổng cộng 7.784 vụ, việc loại; giải 7.332 vụ, việc, đạt tỷ lệ chung 94,2% Còn lại 452 vụ việc thời hạn giải theo quy định pháp luật So với năm 2015, tăng 1.661 vụ việc Tỷ lệ án, định bị hủy lỗi chủ quan 0,88% so với số lượng án giải quyết, tỷ lệ án bị sửa lỗi chủ quan 0,22% Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, trình quan sát, nghiên cứu hoạt động giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án địa bàn thành phố Đà Nẵng, học viên nhận thấy tồn nhiều hạn chế 2.2.3 Một số hạn chế hoạt động giải tranh chấp Tòa án thành phố Đà Nẵng Bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng tồn số bất cập sau: - Thứ nhất, giải tranh chấp liên quan đến hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, cán Tòa án địa bàn thành phố Đà Nẵng thường xuyên, tùy tiện xác định hợp đồng vô hiệu - Thứ hai, hoạt động giải tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án chưa thực hiệu - Thứ ba, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Đà Nẵng nóng lên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dự án - Thứ tư, Bên cạnh đó, hoạt động phân lô bán đết nền, biến đất dự án bất động sản thành đất phân lô cách tùy tiện nhà đầu tư bất động sản Đà Nẵng khiến chuyển gia lo ngại Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản bị chia nhỏ thành đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người nhận 13 chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không dung để xây dựng cơng trình, mà để trống chờ người chuyển nhượng tiếp Đất để phí, nơng dân khơng canh tác Hợp đồng chuyển nhượng bị hủy vi phạm quy định pháp luật - Thứ năm, Tòa án số trường hợp chưa giải thỏa đáng hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản sau hợp đồng bị tun bố vơ hiệu, bị hủy bỏ 2.2.4 Một số nguyên nhân dẫn đến hạn chế tồn hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án Đà Nẵng Nguyên nhân chủ quan: Tìm hiểu tranh chấp đất đai, thấy loại tranh chấp phát sinh có nguồn gốc từ nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quan hệ đất đai nước ta có nhiều xáo trộn qua thời kỳ11 Nhận định nguyên nhân chủ yếu dấn đến tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nói riêng Thứ hai, biến động giá đất đai kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nguyên nhân khách quan: Tranh chấp đất đai phát sinh từ nguyên nhân khách quan sau đây: Thứ nhất, văn pháp luật đất đai có số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn; đặc biệt quy định chủ thể tham gia hợp đồng, đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, giá…Những quy định thường không ổn định liên tục bị thay đổi Thứ hai, quản lý đất đai bộc lộ số tồn hạn chế mặt chủ quan cán thiếu tinh thần trách nhiệm, lạm dụng chức vụ, quyền hạn để tham nhũng, tiêu cực đất đai Cơng tác giải tranh chấp đất đai có trường hợp chưa pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan người có thẩm quyền Thứ ba, ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật vi phạm 11 Xem: Tưởng Duy Lượng – Nguyễn Văn Cường, Tịa dân TANDTC, “Tình hình khiếu kiện giải tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tòa án nhân dân” Tạp chí khoa học pháp lý số 4/2003 Link điện tử: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/02/01/84322/ Truy cập ngày: 20.06.2018 14 quy định thủ tục chuyển QSDĐ… làm phát sinh tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tiểu kết chương Toàn nội dung chương 2, học viên tập chung nghiên cứu, tham khảo đặc điểm riêng biệt thành phố Đà Nẵng, vị trí địa lý, giao thông, cấu kinh tế…về quan xét xử thành phố Đà Nẵng Thông qua đặc điểm riêng biệt để nhằm nhận định nguyên nhân thành công hạn chế hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản địa phương nói chung Tịa án nhân dân thành phố Đà Nẵng nói chung Bên cạnh đó, người viết tiến hành nghiên cứu, rà soát đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, quy định thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Đánh giá thành tựu, hạn chế mà quy định pháp luật hành cịn tồn Từ đó, xem xét hoạt động thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án thành phố Đà Nẵng năm gần đây, đánh giá thành tựu mà quan đạt hoạt động xét xử Để từ hoạt động thực tế đó, nghiên cứu, đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chương Luận văn 15 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Thứ nhất, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản: pháp luật nước ta cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng đảm bảo bình đẳng chủ thể KDBĐS, QSDĐ Bên cạnh đó, Pháp luật Việt Nam cần sửa đổi, bổ sung theo hướng đảm bảo thống nội dung LKDBĐS năm 2014 LĐĐ 2013, LNƠ năm 2014 - Thứ hai, Hoàn thiện quy định pháp luật khảo sát, đánh giá, lập đồ địa chính, hồ sơ địa thể hiện trạng pháp lý quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nói riêng - Thứ ba, hồn thiện quy định pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên kết quan có thẩm quyền hoạt động giải tranh chấp Tòa án nhân dân - Thứ nhất, để hạn chế tranh chấp phát sinh khơng có giải quyết, quan quản lý hành nhà nước cần trọng công tác kiểm tra hoạt động đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hoạt động đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nói riêng - Thứ hai, tăng cường hiệu hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 3.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động giải tranh chấp Tòa án nhân dân - Thứ nhất, quy định thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung - Thứ hai, bên cạnh đó, nghiên cứu thẩm quyền giải tranh chấp Tòa án theo lãnh thổ, học viên nhận thấy việc BLTTDS năm 2015 phân chia đặt tên cho quy định Điều 39 Điều 40 chưa thực hợp lý Do đó, tác giả đề xuất giải pháp gộp nội dung điều 40 vào điều 39 Bộ luật theo thứ tự giữ theo quy định Điều 39 nội dung bên thỏa thuận Tịa án có thẩm quyền giải xây dựng khoản cuối điều luật - Thứ ba, cần sửa đổi tiêu chí xác định loại quan hệ tranh chấp quy định Điều 30 BLTTDS 2015 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 3.2.1 Nâng cao lực chuyên môn - Một là, thường xuyên tổ chức lớp tập huấn để nâng cao lực chuyên môn cho thẩm phán, thư ký Tòa, đặc biệt phận tiếp nhận hồ sơ yêu cầu, đơn khởi kiện đương - Hai là, nâng cao hiệu hoạt động tuyên truyền phổ biến pháp luật giúp cho người dân, chủ thể kinh doanh bất động sản có thêm hiểu biết pháp luật điếu kiện phát sinh hiệu lực, thời điểm phát sinh hiệu lực, quyền nghĩa vụ bên chủ thể tham gia hợp đồng - Ba là, cần tập huấn cho Thẩm phán phụ trách vụ án kỹ xác định xác quan hệ pháp luật đang xảy tranh chấp - Bốn là, cần thực thật hiệu công tác tổng kết hoạt động xét xử hệ thống Tòa án hai cấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng - Năm là, cần nghiên cứu ứng dùng án lệ Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn - Sáu là, cần tiếp tục thực rút ngắn quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2.2 Hoàn thiện ý thức tuân thủ pháp luật người dân tham gia giao kết, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Ý thức tuân thủ pháp luật người dân nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng tranh chấp cịn phát sinh Do đó, để 17 triệt tiêu mâu thuẫn khơng đáng có, hoạt động nâng cao hiểu biết, ý thức tuân thủ pháp luật người dân vô quan trọng Tiểu kết chương Toàn nội dung chương Luận văn, tác giả tiến hành dựa nội dung triển khai chương Chương mong muốn, đề xuất, kiến nghị tác giả giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nói riêng Bên cạnh đó, tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhân lực, cách thức tổ chức, hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền việc phối hợp, hỗ trợ, chuyển giao thơng tin cho Tịa án, nhằm giúp cho quan xét xử giải tranh chấp cách hiệu Hạn chế tối đa hậu kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng mà tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Đà Nẵng nói riêng địa bàn nước nói chung 18 KẾT LUẬN Trong tồn nội dung Luận văn thiết kế ba chương, tác giả nỗ lực hồn thiện cơng trình nghiên cứu theo hướng: nghiên cứu vấn đề lý luận tổng quát, thực trạng quy định pháp luật, thực trạng thi hành pháp luật, kiến nghị hoàn thiện hoạt động lập pháp, hành pháp tư pháp giải tranh chấp Tuy nhiên, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất nội dung tranh chấp vô phức tạp Mặc dù, Đảng Nhà nước ta có quan tâm, nỗ lực việc xây dựng quy định pháp luật nhằm hỗ trợ cho Tòa án giải tranh chấp liên quan đến nội dung cách hiệu quả, bảo vệ tối đa quyền lợi ích hợp pháp người dân Tuy nhiên, thực tiễn xét xử thời gian qua thành phố Đà Nẵng cho thấy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản khơng nừng phát sinh Trong q trình thực nhiệm vụ giải tranh chấp , Tòa án nhân dân Đà Nãng gặp nhiều vướng mắc, hạn chế, bộc lộ lúng túng, chưa thực chủ động Ngoài nguyên nhân chủ quan ngành Tịa án lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận cán bộ, Thẩm phán hạn chế, chưa cập nhật, trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải án,… Còn tồn nhiều nguyên nhân khách quan hệ thống pháp luật đất đai Nhà nước ta chưa thực ổn định, thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước lại có thay đơi, quy định văn có liên quan cịn nhiều nội dung chồng chéo, chưa giải thích kịp thời Bên cạnh đó, tranh chấp phát sinh phần xuất phát từ ý thức chấp hành pháp luật người dân cịn hạn chế; cơng tác quản lý nhà nước đất đai nhiều yếu kém, Những điều làm ảnh hưởng lớn đến hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Toà án nhân địa bàn thành phố Đà Nẵng Do đó, tác giả mong rằng, thơng qua nội dung Luận văn này, tác giả tự hoàn thiện hiểu biết thân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Đà Nẵng Và tác giả góp phần nhỏ cơng sức vào việc hồn thiện quy định pháp luật nội dung Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật tố tụng dân năm 2015 văn pháp luật khác có liên quan Tác giả mong nội dung nghiên cứu góp phần hồn thiện, nâng cao hiệu hoạt 19 động Tòa án, ngăn chặn, khắc phục hậu bất lợi mà tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản mang lại thời gian qua./ 20 ... điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.3 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa. .. chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản giải quan tài phán Hai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản giải chủ thể quan tài phán... tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.1 Định nghĩa giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án 1.2.2