Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở việt nam

Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doan

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới

Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh doanh bất động sản Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản

và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán các tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động

sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn”

ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất

động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước

ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu Để tháo gỡ, khai thông những

“điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, góp

phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết Với suy nghĩ như vậy,

tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các vấn đề lý luận, thực tiễn

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu Có rất nhiều công trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ thể như sau:

Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất

động sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo

“Một số vấn đề về hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt

Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội

thảo “Phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Viện Nghiên cứu Quản

lý kinh tế Trung ương (2/2002) Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một

số vấn đề cơ bản về thị trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đề tài nghiên cứu:

“Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa

chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc

sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp

tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động

quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và

hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình

cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường

nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử

Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá

hi ệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây

Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005);

Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án

tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát

Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh

nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ)

và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị

trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản

ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tài chính (2003); “ Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Ths Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005);

;Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia -

Sự thật, H 2011; Các luận án, luận văn: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị

Thị Nga (2003) và “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền

Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại

về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất; Các cuốn sách: “Đầu tư kinh doanh BĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc,

PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP HCM và “Pháp

Tuyến đồng chủ biên (2009), NXB Tư pháp; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật và

chính sách v ề kinh doanh BĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội(2005) vv là

những công trình khắc họa khá rõ nét về các hoạt động kinh doanh BĐS như: Phân tích rõ về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất

và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật

và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á

và Cộng hòa liên bang Đức

Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện Do vậy, việc

đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong kinh doanh b ất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ luận án tiến sĩ

luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS với tính cách là một hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của

chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, những thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật

- Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

4 Phạm vi nghiên cứu của luận án

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là vấn đề rộng có thể nghiên cứu dưới rất nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật Trong phạm vi luận án tác giả chỉ tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: Chủ thể chuyển nhượng (là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); đối tượng (QSDĐ) chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng

và tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ Trong các nội dung đó, tác giả cũng chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS (chủ đầu tư cấp 1, cấp 2) với khách hàng ( mà không nghiên cứu tất cả các loại chủ thể giao dịch là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); bởi lẽ doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là các chủ thể phổ biến, trung tâm, quyết định sự tồn tại và phát triển của kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

5 Phương pháp nghiên cứu của luận án

nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế Luận án sử dụng các nguyên tắc,

phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh

- Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam;

- Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều trong nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS

6 Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận án

Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, luận án đã đạt được một

số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau:

nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS khác) Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình giao dịch

nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật các nước khác trên thế giới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt

Từ đó, đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập khu vực và quốc tế

với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật

nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành, luận án đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Nhưng cũng nhận thấy rõ những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi,

bổ sung để hoàn thiện

mở rộng tối ta quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từng bước thực hiện tư nhân hóa đất đai Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS bao gồm: (i)Giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến kinh doanh và giao dịch bất động sản; (ii) Giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng bất động sản, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất (hay hàng hóa đất đai nếu thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất), sửa đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng bất động sản và thị trường bất động sản, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; (iii) Giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và kinh doanh bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sự phát triển chính quy, minh bạch của thị trường bất động sản

Những kết quả nghiên cứu trong luận án có thể dùng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam

7 Kết cấu của luận án

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

pháp lu ật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh b ất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh

tế - xã hội Không có kinh doanh BĐS thì không có thị trường BĐS và không

có nền kinh tế phát triển Theodor Roosevel (Tổng thống Mỹ vào những năm 1901-1909) đã từng nói: Đầu tư vào BĐS không chỉ là cách tốt nhất, nhanh nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giầu có [53, tr 42] Câu nói này phần nào được minh chứng bằng thực tế phát triển của nước Mỹ cũng như của nhiều nước trên thế giới Trong xã hội, các tài sản được phân chia thành hai loại là: Động sản và BĐS BĐS thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số của cải xã hội Mặc dù, tỷ trọng này có khác nhau ở các nước song BĐS thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh

tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn

tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr 32] Việc phân chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn

từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã Hiện nay, mặc

dù còn có những quan niệm khác nhau về BĐS, song nhìn chung các học giả

đều cho rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di chuyển được Theo cuốn Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì:

“BĐS là tài sản không di dời được” [27, tr 51], còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “BĐS là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn

hơn về BĐS tại Điều 174: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công

trình xây d ựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công

trình xây d ựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp lu ật quy định”

Ở nhiều quốc gia trên thế giới, khái niệm BĐS được hiểu là đất đai và các

tài sản gắn liền với đất và được gắn bó hữu cơ Ví dụ: Ở Inđônêxia, bất động

sản được xác định bao gồm đất và bất cứ tài sản gắn liền với đất Ở CHLB Đức, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên đất Các công trình xây dựng (CTXD) các bộ phận thiết yếu được đưa vào công trình xây dựng được coi là những bộ phận cấu thành của mảnh đất Do vậy, quyền sở hữu đất đai cũng mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, trừ một

số ngoại lệ [49, tr 229] Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai Bộ luật Dân sự bang California (Hoa Kỳ) thì xác định BĐS bao gồm đất đai, tất cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, pháp luật các nước trên đây đều có điểm chung khi cho rằng, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể

di dời Đất đai là BĐS quan trọng nhất Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai không thể tách rời Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ

phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn của mọi doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, của mọi quốc gia Muốn tạo lập được nhiều hàng hóa BĐS cung cấp cho xã hội thì phải khuyến khích phát triển hoạt động kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS có tác động quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Nó có thể khơi dậy nguồn nội lực, có vai trò quan trọng trong

việc chuyển các “tài sản còn đang tiềm ẩn” thành nguồn vốn to lớn phục vụ

cho phát triển kinh tế - xã hội Kinh doanh BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn nằm sâu trong BĐS được huy động Kinh doanh BĐS tạo cơ sở vật chất

cho các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế hàng đầu, là “trụ cột” của nền

kinh tế Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì càng cần thiết phải thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản để tạo cơ sở hạ tầng cho sự phát triển Kinh doanh bất động sản trở thành vấn

đề trọng tâm, then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Một câu hỏi được đặt ra, thế nào kinh doanh BĐS? Kinh doanh bất động sản có đặc trưng gì khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác?

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần xem xét quan niệm hoạt động kinh doanh nói chung Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư

pháp: “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch

thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch

vụ Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các lĩnh vực khác nhau Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt, không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội Hoạt động kinh doanh nói chung đều có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện

thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh mình, tự chịu trách nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận

Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

cho thuê, cho thuê l ại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch

các d ịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn

Kinh doanh tạo lập, phát triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở, công trình công nghiệp, dịch vụ… để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường Kinh doanh dịch vụ BĐS (dịch vụ BĐS) là các công việc mang tính phục vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Tuy nhiên không phải bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ các tổ chức, cá nhân

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanh này Như vậy, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được hiểu

là việc các chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ về bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận

Giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS trong kinh doanh thuộc nhóm hoạt động kinh doanh phát triển BĐS Các chủ thể kinh doanh BĐS có thể đầu tư tạo lập BĐS bằng các cách thức như: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất của người sử dụng, sau đó bỏ vốn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng …làm tăng giá trị BĐS rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời Tuy vậy, những hoạt động này cần phải có sự hỗ trợ đắc lực, thường xuyên

liên tục của các hoạt động dịch vụ BĐS như môi giới chuyển nhượng BĐS, tư vấn chuyển nhượng BĐS, định giá BĐS

Cần phân biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp khác với việc các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập BĐS của mình Kinh doanh BĐS yêu cầu chủ thể kinh doanh phải có nhiều vốn, thường xuyên tiến hành phát triển, cải tạo BĐS và có thể lựa chọn các hình thức kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua…bất động sản để kiếm lời, thực hiện các giao dịch kinh doanh thương mại về BĐS Còn hoạt động tạo lập BĐS của hộ gia đình, cá nhân và chuyển nhượng là các hoạt động không thường xuyên liên tục, không nhằm mục tiêu lợi nhuận mà chỉ để phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt thông thường của người dân và thực hiện giao dịch dân sự về BĐS

Từ những sự phân tích trên, có thể hiểu: Kinh doanh BĐS là việc các tổ

mua nh ằm mục đích lợi nhuận

Một số nước lại có những quan niệm khác về kinh doanh BĐS Pháp luật của các nước có nghị viện thành viên AIPO và Cộng hòa liên bang Đức lại

hiểu khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản theo nghĩa rất rộng: “Bao

g ồm tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản (giao dịch bất động

bất động sản ở Campuchia, Inđônêxia, Philippin hay Cộng hòa Liên bang Đức

luật các nước này có sự mở rộng tối đa về chủ thể kinh doanh BĐS và đối tượng BĐS giao dịch trên thị trường

Kinh doanh BĐS có những đặc trưng cơ bản khác với các lĩnh vực kinh doanh khác thể hiện ở các khía cạnh sau:

yêu cầu của hoạt động kinh doanh là triển khai các dự án BĐS phải được thực

hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh Thế nên, không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà chủ thể phải

có đủ các điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu

tư dự án…theo quy định của pháp luật mới được phép kinh doanh BĐS

giới hạn, không do con người tạo ra, có tính cố định về vị trí không thể di dời

và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn Đối với các BĐS là nhà, công trình xây dựng cũng có thể sử dụng hàng chục, hàng trăm năm, hàng hóa BĐS có tính lâu bền và khan hiếm Mặt khác, đất đai (BĐS) là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu tối quan trọng của mọi hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng nhu cầu về “nơi ăn chốn ở” Do vậy, cùng với tốc độ công nghiệp hóa, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về bất động sản cho sản xuất kinh doanh, cho đời sống sinh hoạt của người dân ngày càng tăng cao Cung thường không đáp ứng đủ cầu, giá đất, giá BĐS ngày càng

tăng lên, dễ sảy ra tình trạng “sốt giá” BĐS, tình trạng “bong bóng” BĐS, gây

bất lợi cho các hoạt động kinh tế, xã hội, gây rủi ro cho hoạt động kinh doanh BĐS ( Khi “bong bóng vỡ” giá BĐS đột ngột giảm mạnh, thị trường suy thoái, đóng băng gây phá sản hàng loạt các doanh nghiệp BĐS, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và các thị trường có liên quan)

nghiệp đầu tư phải có nhiều vốn, có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng dễ dàng huy động được nhiều nguồn vốn đầu tư Với dự án BĐS hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng thì các doanh nghiệp ngoài vốn tự có, phần nhiều là phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau như vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ các

tổ chức, cá nhân theo hình thức góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết…Hơn nữa, việc thu hồi vốn đầu tư BĐS thường chậm, kéo dài, khoảng 6 đến 10 năm, thậm chí trên 20 năm Phải trải qua nhiều quá trình,

nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, tìm kiếm mặt bằng đất đai, xây dựng công trình trên đất rồi bán hàng hóa BĐS, hoàn thành thủ tục pháp lý giao dịch Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS cũng kéo dài và phức tạp, tốn kém hơn nhiều so với mua bán các hàng hóa khác Với tính thanh khoản chậm nên khi cần vốn thì doanh nghiệp không thể nhanh chóng chuyển đổi BĐS thành tiền, không kịp huy động vốn để trả nợ đến hạn gây khó khăn về tài chính cho

doanh nghiệp Do vậy, việc tìm giải pháp đẩy nhanh tính “thanh khoản” của

hàng hóa BĐS là vô cùng cần thiết, từ khâu tạo lập đến việc lưu thông mua bán hàng hóa BĐS trên thị trường, đặc biệt trong các giai đoạn thị trường suy thoái, khủng hoảng nhằm bảo đảm thuận lợi an toàn cho kinh doanh BĐS Xây dựng mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS dễ dàng huy động vốn kinh

doanh, thúc đẩy “cung - cầu” về BĐS

Thứ tư, khác với các lĩnh vực khác, trong kinh doanh bất động sản, các

chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu BĐS có thể thế chấp để vay vốn Nhiều tổ chức tín dụng khuyến khích cho vay thế chấp BĐS và có nhiều ưu đãi Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay [10] Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng luôn có nhu cầu vay vốn thế chấp Tuy vậy, cần phải thận trọng đối với việc cho vay thế chấp BĐS, bởi vẫn còn

đó bài học của nước Mỹ về việc “cho vay BĐS dưới chuẩn” dẫn đến sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ khi BĐS đồng loạt rớt giá, các khoản cho vay thế chấp BĐS không có khả năng thu hồi, gây ra hậu quả thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và cho toàn thế giới

Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên Bất động sản lại là tư liệu không thể thiếu trong kinh

doanh và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn chục năm gần đây, giá cả bình quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi

tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12% Kết quả nghiên cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm thường gấp đôi tỷ

lệ lạm phát cùng kỳ (tăng giá xét từ đầu tư dài hạn) [60] Thực tế trong nhiều trường hợp, khi xảy ra lạm phát thì giá BĐS lại tăng cao, do nhiều tổ chức, cá

nhân “đổ xô” mua BĐS để đầu cơ, chống lạm phát dẫn đến một lượng lớn vốn trong xã hội bị “chôn vùi”, ứ đọng trong BĐS mà không được khai thác

và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác

cũng rất nhiều Có những rủi ro mà chủ thể đầu tư rất khó lường trước để đối phó như: Rủi ro do lạm phát, do cung cầu thay đổi, rủi ro về chuyển đổi thành tiền,

về lãi suất, về thay đổi chính sách pháp luật Những rủi ro này sẽ được ngăn chặn nhiều nếu doanh nghiệp được hoạt động kinh doanh trong một thị trường BĐS chính quy, minh bạch, có tổ chức

Như vậy, kinh doanh BĐS có nhiều điểm thuận lợi, nhưng cũng nhiều khó khăn hạn chế Chủ đầu tư BĐS có thể thu được nhiều lợi nhuận nhưng cũng phải đối phó với rất nhiều rủi ro, đòi hỏi họ phải có khả năng quản lý giỏi, có tiềm năng tài chính mạnh mới có thể đứng vững trên thị trường, cùng với những chính sách pháp luật của Nhà nước phải thống nhất, ổn định, cụ thể tạo điều kiện thúc đẩy kinh doanh BĐS phát triển

Kinh doanh BĐS có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội

Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản

dư thừa thuộc sở hữu nhà nước BĐS là tài sản lớn của quốc gia nhưng tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp.Vì, không giống các quốc gia phát triển, ở những

nước lạc hậu thị trường ngầm thường rất lớn, đặc biệt là thị trường bất động

sản, nên hầu hết bất động sản ở đó “chưa trở thành hàng hoá”, chưa được

định giá chính thức, chưa trở thành tư bản Ở Việt Nam hiện nay đang có nhiều tiềm năng về phát triển kinh doanh bất động sản Bởi nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, đô thị hóa, phấn đấu trở thành một nước giầu mạnh,

mà theo nghiên cứu thì gần như tất cả các nước đều được đô thị hóa ít nhất 50% trước khi đạt được vị thế thu nhập trung bình, và tất cả các nước thu nhập cao đều đô thị hóa 70-80% [26] Để thực hiện điều đó, trước hết cần phải quan tâm chú trọng phát triển kinh doanh BĐS để cung cấp hạ tầng cho nền kinh tế, phục vụ cho sự phát triển của đất nước Nước ta cũng có nhiều nhân tố hấp dẫn kinh doanh BĐS và thị trường bất động sản bởi dân số đông

và trẻ, tốc độ tăng dân số vẫn còn ở mức cao, đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng mạnh trong các năm qua và theo dự báo cả những năm sắp tới Từ đó, phát sinh nhu cầu đất đai, xây dựng nhà xưởng, nhu cầu văn phòng, nhà ở cho các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước; sự thiếu hụt nhà ở đô thị cũng là một nhân tố quan trọng: Diện tích bình quân nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay là 10,80m2/người (tại TP.HCM là 10,60m2 và Hà Nội là 8m2) Theo kế hoạch đến năm 2020, con số tại hai thành phố trên sẽ là 14 và 12m2 Để thực hiện điều này, hàng năm, cả nước phải xây dựng mới từ 30-32 triệu m2 nhà ở Hơn nữa, trên 25% nhà ở đô thị hiện nay chưa đạt chuẩn, cần phải nâng cấp sửa chữa, xây dựng mới [41] Như vậy, cùng với tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hoá, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về các loại hàng hóa BĐS tại Việt Nam hiện nay và trong thời gian tới là rất lớn

Tuy nhiên, như trên đã phân tích, kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm thuận lợi nhưng cũng có nhiều khó khăn, rủi ro Để tạo động lực cho kinh doanh BĐS phát triển thì việc Nhà nước bảo đảm các quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của doanh nghiệp, bảo đảm quyền tự do mua bán, chuyển nhượng BĐS trên thị trường có ý nghĩa quyết định Bởi không có doanh

nghiệp nào có thể tiền hành đầu tư kinh doanh khi không được bảo đảm chắc chắn quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản kinh doanh, không được dễ dàng giao dịch các sản phẩm hàng hóa của mình trên thị trường Giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản là giao dịch quan trọng nhất trong kinh doanh, vậy nên cần phải được bảo đảm chắc chắn hàng hóa BĐS trên thị trường được mua bán, chuyển nhượng dễ dàng, với chi phí thấp

1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1.1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch; quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường; điều tiết các giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra Người sử dụng đất

có quyền sử dụng, được thực hiện các giao dịch về đất đai gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Lý luận sở hữu toàn dân về đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc Trung Quốc là quốc gia không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà thuộc về sở hữu của toàn dân và tập thể Trung Quốc duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới là có trả tiền, có

kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật, đất thuộc sở hữu toàn dân

chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu [10, tr3,tr7] Theo TS Nguyễn Quang Tuyến thì các nhà lý luận của Trung Quốc đã xây

dựng một khái niệm pháp lý mới về sở hữu đất đai, đó là “sở hữu kép” Khái

niệm sở hữu kép này được hiểu là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu [43, tr.12] Việc tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm mục đích duy trì được chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, người sử dụng đất có nhiều quyền, lợi ích thực sự trên đất, bảo đảm sử dụng đất được chủ động, sáng tạo phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất

Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: “

được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển

dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích

từ đất của người sử dụng TS Lê Xuân Bá thì cho rằng, “QSDĐ là bộ phận

cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn

thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự

phân bi ệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức

thuê ho ặc giao đất”[5, tr 83] Quan điểm này đã chỉ ra QSDĐ là quyền phái

sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005

thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác

công d ụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( Điều 192)

Với các quan niệm trên, thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét

dưới hai góc độ Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức,hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người

sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất

Liên quan đến việc xây dựng, phát triển quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam, hiện nay xuất hiện nhiều quan điểm, trường phái khác nhau, nhưng có thể chia thành hai nhóm quan điểm chính:

Nhóm quan điểm thứ nhất: Mang tính truyền thống, phù hợp với pháp

luật hiện hành đó là: Tiếp tục xây dựng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và mở rộng tối đa quyền cho người sử dụng đất PGS.TS Trần Thị Minh Châu, Học viện Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh cho rằng: Nếu duy trì sở hữu tư nhân về đất đai thì Nhà nước vẫn cần có quyền quy hoạch để tổ chức không gian sống hợp lý và có thể đánh thuế triệt tiêu thu nhập từ địa tô của chủ đất Trong cơ chế sở hữu toàn dân, Nhà nước cũng giao quyền sử dụng tự chủ theo quy hoạch cho công dân và chỉ giữ lại quyền tổ chức không gian và quyền thu địa tô để sử dụng chung Như vậy, cả hai chế độ sở hữu, do phải điều chỉnh để đáp ứng thực tiễn, đã hội tụ về một điểm chung, trong đó, Nhà nước và công dân cùng nhau phân chia quyền kiểm soát việc sử dụng đất hợp lý [11] Nhiều học giả khác cũng cùng chung quan điểm: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta nhìn chung chỉ mang tính thuật ngữ Việt Nam tiếp cận đến sở hữu đất đai thông qua việc chỉ công nhận hình thức sở hữu toàn dân và giao một số quyền năng sở hữu cho người sử dụng Các nước khác công nhận nhiều hình thức sở hữu nhưng hạn chế lại để chuyển một số quyền năng sở hữu cho Nhà nước Chúng ta theo hướng mở rộng chế độ công hữu về đất đai để chuyển một phần sang tư hữu, các nước tư bản đang

đi theo hướng thu hẹp quyền sở hữu tư nhân về đất đai để chuyển một phần sang công hữu Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không

khác so với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước Chế độ

sở hữu toàn dân đối với đất đai của nước ta không gây bất kỳ ảnh hưởng nào tới cơ chế thị trường Mục tiêu của ta và các nước khác là trùng nhau, chỉ

khác nhau về giải thích thuật ngữ, phân tích cặp phạm trù “nội dung và hình

độ công hữu hay tư hữu), đất đai là tài sản không do con người tạo ra, được người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật Mỗi chủ thể đều có phần quyền định đoạt, trong đó Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất Vấn đề cốt lõi là làm rõ vai trò của Nhà nước liên quan đến quan hệ sở hữu về đất đai Không cần thiết xem xét lại vấn đề chế độ sở hữu đã được quy định trong Hiến pháp, mà phải tìm cách vận dụng phù hợp, sao cho về thực chất đất đai đều có chủ cụ thể để quản lý có hiệu lực, nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên đất đai; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn này Cần quan niệm rõ ràng hơn về sở hữu toàn dân và về thực chất quyền sử

dụng đất; tránh ngộ nhận theo cả hai chiều hướng là “vô chủ” tự phát hoặc Nhà nước hóa Trong Báo cáo “Những chiến lược cải cách các quan hệ đất đai” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “Hệ thống đất đai ở Việt Nam

trên danh ngh ĩa là của Nhà nước nhưng trên thực tế là sở hữu tư nhân, có thể

nên h ọc tập và làm theo” [28]

Nhóm quan điểm thứ hai, đây là quan điểm rất mới của một số nhà

khoa học, nhà quản lý qua nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đất đai thì cho rằng sở hữu toàn dân về đất đai là không phù hợp với điều

kiện kinh tế - xã hội hiện nay Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ: “Công nhận

nh ũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt

cho h ội nhập kinh tế quốc tế ”[61] Cùng quan điểm trên, GS.TS Lê Hồng Hạnh cho rằng điểm nghẽn lớn nhất trong luật đất đai hiện hành chính là quyền sở hữu đất đai và điều đầu tiên, quan trọng nhất cần phải sửa đổi khi sửa luật đất đai chính là phải thay đổi tư duy về quyền sở hữu đất đai và phải xác định rõ chủ thể sở hữu đất theo hướng quy định đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, song cũng phải thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở hợp pháp Khi giải quyết được điểm nghẽn lớn nhất của pháp luật hiện hành, Nhà nước sẽ giải quyết được nhiều rắc rối nảy sinh từ khiếu kiện đất đai Góp phần quan trọng vào ổn định xã hội và phát triển đất nước Đồng thời, làm giảm nguy cơ tham nhũng, lũng đoạn của nhiều cán bộ, quan chức Tham nhũng trong lĩnh vực quản lý đất đai đang là điển hình, phổ biến nhất [59]

Sở hữu toàn dân là hợp lý trong nền sản xuất xã hội xã hội chủ nghĩa Đất đai thuộc chế độ công hữu thì xóa bỏ được việc thu tư lợi từ địa tô tuyệt đối Xác lập được đúng đắn chế độ công hữu về đất đai là tạo được sự bình đẳng giữa mọi người đối với quyền được tiếp cận đến đất đai và quyền hưởng dụng đất đai Nhưng điều tốt đẹp, hướng tới trong tương lai không thể cưỡng bức, bắt buộc phải tốt đẹp ngay trong hiện tại (giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội) khi hiện tại chưa có đủ điều kiện để tạo nên sự tốt đẹp đó,

sự cưỡng bức này thường gây ra hậu quả ngược lại, cái giá phải trả là thời gian bị kéo lùi

Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế sẽ tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế Việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp là

“rào cản” sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàu của người dân bằng

việc hạn chế người dân chuyển biến các thửa đất của mình thành tài sản hay vốn đầu tư Bên cạnh đó nó gây ra các “lạm dụng” của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính

quyền, trong đó, thay vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế thì biến nó thành phương tiện đầu cơ, trục lợi , tham nhũng, thể hiện:

lý Nhà nước lấy đất của người dân để giao cho các doanh nghiệp cùng với việc thay đổi mục đích sử dụng đất, quyết định về giá đất giao, giá đất bồi thường…Nhiều khảo sát quốc tế và trong nước đã chỉ ra tham nhũng trong quản lý đất đai ở nước ta đang đứng ở nhóm cao nhất Hình thái tham nhũng này là hệ quả tất yếu của chế độ công hữu về đất đai được đặt trong một xã hội chưa đạt được điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa Đây cũng là nguyên nhân làm cho quy hoạch không phù hợp, sử dụng đất không hiệu quả, lợi ích từ đất phân chia thiếu công bằng, phát triển thiếu bền vững Trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, tính tư hữu trong mỗi con người còn rất mạnh, khoảng cách lên xã hội chủ nghĩa càng gần thì tính tư hữu của con người sẽ giảm và nhường chỗ cho tính công hữu

Hai là, có thể thấy quyền sở hữu tài sản nói chung (đất đai nói riêng) là một quyền căn bản trong các quyền con người Quyền sở hữu

và hệ thống thông tin về quyền sở hữu là vấn đề cốt lõi của mọi xã hội

Có quyền sở hữu rõ ràng, chắc chắn và có một hệ thống thông tin minh

bạch về quyền sở hữu chính là “bí ẩn” của sự thành công của tất cả các nước đã phát triển và sự “thiếu vắng” một hệ thống như vậy là nguyên

nhân chính của sự thất bại trong phát triển kinh tế - xã hội của tất cả phần còn lại nhiều nước trên thế giới Đấy là thông điệp chính của cuốn

sách nổi tiếng của Peru, Hernando de Soto, cuốn “Sự bí ẩn của

huy quyền tự do sáng tạo của các tổ chức, cá nhân với tư cách là các chủ thể kinh tế Theo đó, người dân cần phải có quyền tự do sử dụng

các “mảnh đất của mình” như một phương tiện hoặc tài sản kinh doanh Nói đến “phương tiện” là nói đến tính linh hoạt và đa dạng về

mục đích sử dụng Còn nói đến “vốn” hay “tài sản” trong kinh doanh tức nói đến khả năng chuyển dịch đơn giản và thuận tiện để “quay

đều bị cản trở hay hạn chế bởi cơ chế sở hữu toàn dân, trong đó chủ yếu là năm loại giới hạn về: (i) chủ thể sử dụng đất, (ii) mục đích sử dụng đất, (iii) quyền chuyển quyền sử dụng đất, (iv) thời hạn sử dụng đất (v) thủ tục hành chính nặng nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển mục đích sử dụng đất [62]

Lịch sử đã cho thấy, trong những ngày đầu của công cuộc đổi mới, Nhà nước thực hiện chính sách giao đất nông nghiệp của hợp tác xã cho hộ gia đình để sử dụng ổn định lâu dài Quyết sách này đã đưa Việt Nam từ một nước thiếu lương thực trở thành một trong số các nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới Tiếp sau chính sách cải cách nông nghiệp, Nhà nước thay thế

cơ chế kinh tế bao cấp bằng cơ chế kinh tế thị trường đã tạo nên những thành công vượt trội, kinh tế phát triển mạnh mẽ, đưa Việt Nam lên một tầm cao mới Đến nay cần có quyết định thay đổi lớn thứ ba là thừa nhận chế độ

đa sở hữu, cũng sẽ tạo ra “bước ngoặt lịch sử ” cho sự phát triển kinh tế -

xã hội[61]

Ba là, cần phải xem xét về quyền hưởng lợi đối với đất của Nhà nước Không quan tâm đến quyền hưởng dụng đất đai thì sở hữu toàn dân về đất đai

chỉ là hình thức, là cái “vỏ rỗng” thiếu sinh khí Tuy mang danh là chủ sở hữu

đại diện nhưng Nhà nước lại không biết cách hưởng lợi, không được hưởng lợi hoặc có được hưởng lợi nhưng không đáng kể Nhà nước không được hưởng lợi thì quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai khi đó không có nội dung vật chất của nó và do không mang nội dung vật chất, nội dung kinh tế nên nó

ít có ý nghĩa thực tiễn [23, tr 20]

Theo quan điểm của tác giả, sở hữu đất đai cần phải xét trên hai phương diện sở hữu về pháp lý và sở hữu về kinh tế Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu đối với đất về mặt pháp lý, thay mặt toàn dân thực hiện quyền sở hữu đất đai Về mặt kinh tế, Nhà nước phải thu được nhiều lợi ích từ đất, thu được đầy đủ thuế về đất đai, thu đầy đủ “địa tô” thì mới thực hiện được vai trò chủ

sở hữu đại diện đối với đất, sở hữu toàn dân mới có ý nghĩa thực sự, và được thực hiện trên thực tế, nếu không thì chỉ là hình thức và thực tế hiện nay hầu

hết địa tô, các lợi ích từ đất đai đều “rơi vào túi” một nhóm tổ chức, cá nhân,

tham nhũng, bất công bằng trong phân chia lợi ích về đất đai Các quyền lợi

về đất đai của người sử dụng bị hạn chế, khó khăn trong việc khai thác sử dụng, trong việc thực hiện các giao dịch, thiếu minh bạch về thông tin…đang thực sự trở thành rào cản việc sử dụng đất cho phát triển kinh tế -xã hội, rào cản xây dựng một thị trường QSDĐ,BĐS chính quy, minh bạch, có tổ chức

Vậy nên, cần nhìn nhận lại vấn đề xây dựng quyền sử dụng đất, có thể từng bước thực hiện tư nhân hóa một phần đất đai, sở hữu tư nhân những loại đất đã được giao sử dụng lâu dài và người sử dụng đất có nhiều quyền lợi (gần như sở hữu) như đất ở, đất sản xuất kinh doanh có từ lâu đời của các hộ gia đình, cá nhân Hiện nay, các nước trên thế giới đều đã thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai, kể cả các nước kinh tế phát triển và đang phát triển, tùy thuộc vào chế độ kinh tế, xã hội khác nhau để xác định tỉ lệ diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân hay Nhà nước và cách thức quản lý Nhà nước đối với

chiếm 90% diện tích đất cả nước Ở Mỹ, từ cuối thế kỷ XIX, Chính quyền Liên bang chỉ quản lý khoảng 29% (đất sở hữu của Nhà nước) [42], ở đây người ta coi đất như là sự sở hữu thực tế Đất đai có thể thuộc sở hữu của một người hoặc một nhóm người Sở hữu đất đai có thể là những tập đoàn, liên doanh hoặc cá nhân Chủ sở hữu có quyền đặc biệt trên đất, được chiếm hữu đất, mọi hoạt động diễn ra trên đất nếu không được sự đồng ý của chủ đất đều coi là vi phạm pháp luật và bị xử phạt Nhà nước không thể thu hồi đất lại của chủ sở hữu nếu không phải là để phục vụ vào mục đích chung của quốc gia Đất của chủ sở hữu được

tự do mua bán, chuyển nhượng [49, tr 46] Theo chính sách pháp luật của Úcthì nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất, các lợi ích cũng có thể được phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được xác lập, tài sản theo bậc thang của sở hữu Đất theo dấu hiệu sở hữu thì

có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công và đất chưa giao cho ai sử dụng Hiện nay, đất đô thị phần lớn được cấp theo chế

độ sử dụng tự do, được bảo đảm lợi ích tuyệt đối về đất đai

Tóm lại, ở nước ta hiện nay vấn đề đặc biệt quan trọng là các quyền, lợi ích thực sự đối với đất đai của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải được bảo đảm chắc chắn Các quyền này ngày càng phải được mở rộng, được tự do khai thác, định đoạt, tự do giao dịch dễ dàng trên thị trường, mở rộng quyền cho các tổ chức, cá nhân đối với đất đai, chú trọng khai thác các lợi ích kinh

tế từ đất đai là vô cùng cần thiết để khơi dậy nguồn nội lực của đất nước, giải

phóng sức sản xuất, phải “trao công cụ lao động vào tay đối tượng lao động

để tạo ra của cải vật chất” Có vững mạnh về kinh tế mới ổn định về chính trị

-xã hội, cần tách các chính sách xã hội ra khỏi chính sách kinh tế trong lĩnh vực đất đai Không thể vì hạn chế phân hóa giầu - nghèo trong xã hội mà cản trở nền kinh tế đất nước phát triển, cản trở việc kinh doanh của các doanh nghiệp và người dân từ QSDĐ, BĐS nói riêng và từ các ngành kinh tế khác nói chung Một trong số các quyền, lợi ích trung tâm, trong yếu của doanh nghiệp, cá nhân đối với đất đai và hoạt động kinh doanh BĐS là quyền giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, BĐS

1.1.2.2 Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành sớm nhất trong các giao dịch về BĐS Tuy nhiên, ở Việt Nam dưới thời kinh tế bao cấp, Nhà nước nước ta không thừa nhận đất đai có giá, không được

giao dịch trên thị trường, phân chia đất đai mang tính cào bằng, người dân thờ ơ đối với đất, đất đai bị bỏ hoang hóa lãng phí, không được khai thác sử dung hiệu quả Nên xét về mặt kinh tế thì các chính sách đó đã dẫn đến một nền kinh tế nghèo nàn lạc hậu, thuần nông tự cấp tự túc diễn ra trong nhiều năm Hiện nay, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, hoạt động mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, BĐS được diễn ra sôi động, rộng khắp đã mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho các doanh nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân Tạo động lực cho đầu tư khai thác đất đai làm tăng giá trị của đất, đầu tư xây dựng công trình trên đất để mua bán, chuyển nhượng kiếm lời, tạo lập được nhiều hàng hóa BĐS

Quyền sử dụng đất trước hết cũng là một loại hàng hóa và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng có những đặc điểm của mua bán hàng hóa Luật

Thương mại 2005 định nghĩa:“Mua bán hàng hóa là hoạt động thương mại,

theo đó bên bán có nghĩa vụ giao hàng, chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho

bên mua và nh ận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán,

QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt, không do con người tạo ra, không mất đi trong quá trình sử dụng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên khác với giao dịch mua bán hàng hóa thông thường Trong giao dịch mua bán hàng hóa thông thường là chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua và nhận tiền, còn trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chủ sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và nhận tiền Hơn nữa so với mua bán hàng hóa thông thường, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường kéo dài, phức tạp, chi phí lớn, chịu nhiều ràng buộc hơn về trình tự thủ tục, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…

Theo Luật Quản lý BĐS đô thị của Trung Quốc thì giao dịch chuyển

nhượng BĐS được mở rộng về hình thức giao dịch:“Chuyển nhượng BĐS là

hành vi c ủa người có quyền lợi về BĐS thông qua việc mua bán, biếu tặng

ho ặc các phương pháp hợp pháp khác để chuyển dịch BĐS sang người khác”

Trong cuốn Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp thì

xác định: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển

giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên

được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa

là sự chuyển giao QSDĐ đồng thời được nhận số tiền tương đương giá trị QSDĐ chuyển giao

TS Nguyễn Quang Tuyến phân định chuyển nhượng QSDĐ rõ ràng hơn trên 2 phương diện: Chuyển nhượng QSDĐ về phương diện pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhất định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác; về phương diện kinh tế,

đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường [43,tr 76]

Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng Do vậy, Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận

cạnh kinh tế thì chuyển nhượng QSDĐ là hành vi của chủ sử dụng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định Đây là giao dịch

dịch chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS cũng là việc chuyển

nhượng QSDĐ vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng nhưng giao dịch không nhằm phục vụ đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm mục tiêu lợi nhuận và một bên phải là chủ thể kinh doanh BĐS

Như vậy, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là

hành vi c ủa người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả cho

bên chuy ển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ theo thỏa

Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS:

là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung

là người sử dụng đất) Người sử dụng đất chỉ được phép chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng; được thực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai và nhìn chung là quyền bị hạn chế hơn so với mua bán chuyển nhượng đất đai

(có tính lâu bền, khan hiếm) Do vậy, giá chuyển nhượng QSDĐ không phản

ánh giá trị thực của hàng hóa QSDĐ, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối Đất đai cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao Khác với quy luật cung cầu thông thường, giá QSDĐ nhìn chung ngày càng tăng vì gia tăng đầu tư và nhu cầu đối với đất ngày càng lớn

phân loại sâu sắc BĐS là loại hàng hóa cố định về vị trí, không thể di dời là chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Ở các vùng đô thị có quy

mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động mua bán BĐS sôi động hơn ở nông thôn Sản phẩm BĐS dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác Tương tự như vậy, nhà đất ở cung không đủ cầu, giá đất rất cao, nhưng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng giá đất thấp hơn, không sôi động như loại đất ở

biến động BĐS Để bán BĐS cần phải có thời gian để tạo lập như: Xin giao đất, thuê đất hoặc nhận QSDĐ, làm thủ tục hành chính để có QSDĐ, được cấp GCNQSDĐ, xin cấp phép xây dựng, triển khai xây dựng…Do vậy, khi nhu cầu mua BĐS tăng cao nhưng cung chưa kịp đáp ứng vì chưa có hàng hóa BĐS Mặt khác, là loại hàng hóa có giá trị lớn nên quá trình chuyển nhượng không đơn giản, nhanh chóng như các hàng hóa khác Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí cao

độ phát triển của thị trường BĐS Theo các nhà nghiên cứu thì thị trường

BĐS gồm 4 cấp độ: (i) Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người

đều có thể tạo lập được nhà của mình, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách

về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định;

(ii) cấp độ tập trung hoá: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong

cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý

xây dựng đóng vai trò quyết định; (iii)Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của

các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, với sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, các ngân hàng sẽ đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các

cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định; (iv)cấp độ tài chính hoá:

Các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định đối với thị trường này [63] Cấp độ của thị trường BĐS quyết định cách thức, mức độ, số lượng, chất lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS Tuy vậy, hiện nay ở Việt Nam, cũng như các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu

là liệu pháp “sốc”, áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn

của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá

những thay đổi của thị trường BĐS Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng

đủ cầu Ngược lại thị trường BĐS méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không an toàn, nhiều rủi ro.Tuy nhiên, thị trường BĐS thường bị tác động bởi rất nhiều yếu

tố nên biến động thất thường, những cơn sốt “nóng, lạnh” thường xảy ra theo

nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kỳ Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng Ngược lại khi thị trường suy thoái thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng Theo thống kê, trong các cấp độ phát triển của thị trường BĐS, đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4

giai đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi Ví dụ: Thị trường BĐS

nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm

1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao

động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu

kỳ dao động Hiện nay thị trường BĐS Trung Quốc đang phát triển mạnh, đặc biệt là sau khi Nhà nước Trung Quốc thực hiện Luật sở hữu vào những năm đầu thế kỷ 21 [60,tr.37] Thị trường BĐS Việt Nam từ năm 1992 đến nay có chu kỳ khoảng 4 - 5 năm

thị trường vốn, tài chính Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Khi QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền

tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Như vậy, thị trường chuyển nhượng QSDĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Đồng thời, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp

và giải ngân Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng QSDĐ,BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

pháp luật QSDĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các giao dịch về QSDĐ,BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật về BĐS Các chính sách pháp luật luôn có tác động mạnh mẽ đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Đơn cử như việc mở rộng phát triển hàng hóa QSDĐ,BĐS, ưu đãi về tài chính sẽ tạo điều kiện tăng cung – cầu BĐS, gia tăng số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS

Nhưng ngược lại những chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát…sẽ làm giảm cung - cầu BĐS

nhượng tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng) Bởi đất đai và các tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, gắn bó chặt chẽ không thể tách rời Thông thường các nước trên thế giới đều quy định người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

và khi chuyển nhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Tuy vậy, chuyển nhượng QSDĐ (hay đất đai) cũng có những khác biệt nhất định so với mua bán các tài sản gắn liền với đất Do đất đai là tài sản đặc biệt nên việc chuyển nhượng không mang tính tuyệt đối, trọn vẹn, kể cả chuyển nhượng quyền sở hữu đất, hay quyền sử dụng thì việc khai thác, sử dụng các lợi ích từ đất cũng chỉ trong những thời gian nhất định Đất đai không do con người tạo ra, tồn tại vĩnh viễn sau nhiều năm (hay nhiều đời người) nên nó sẽ được chuyển giao cho nhiều người khác nhau sử dụng

Không ai có thể sở hữu trọn vẹn, sở hữu tuyệt đối mà chỉ có thể “nhường lại”

cho nhau hưởng các quyền, lợi ích vật chất từ đất trong những thời gian nhất định và được nhận một khoản tiền theo thỏa thuận Đất đai khó xác định được giá trị thực sự, giá đất cũng ngày càng tăng do nhiều yếu tố Quan trọng hơn nữa là ở Việt Nam các tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữu đất QSDĐ bị hạn chế về chủ thể sử dụng, loại đất, thời hạn, quyền, nghĩa vụ và các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng bị hạn chế, phụ thuộc chủ sở hữu đất Điều

đó lý giải tại sao đối với giao dịch QSDĐ, chúng ta dùng thuật ngữ “chuyển

pháp lý cũng như thực tế

Khác với đất đai, đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì do con người tự tạo ra, bị mất đi sau một thời hạn sử dụng nhất định, tài sản sẽ bị hư hỏng, bị hủy bỏ Việc sở hữu loại BĐS này có thể trọn vẹn, tuyệt đối Các tài

sản này có thể xác định được giá trị thực, xác định rõ giá cả, con người làm

ra ngày càng nhiều và ngày càng phong phú đa dạng Việc mua bán cũng rõ

ràng “sòng phẳng” hơn, mang tính thương mại rõ nét hơn và thường chuyển

giao quyền sở hữu tuyệt đối ngay sau khi các bên bàn giao tài sản cho nhau, mua đứt bán đoạn Hàng hóa nhà ở, công trình xây dựng xét ở một góc độ nhất định có thể ngày càng phong phú, đa dạng về số lượng, chất lượng do sự phát triển kinh tế và sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong việc tạo lập hàng hóa BĐS Do vậy, về pháp luật cũng như thực tế thường dùng thuật ngữ

“mua bán”, để chỉ loại giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hay các

tài sản khác gắn liền với đất

đất, cho phép mua bán đất đai thì thường dùng thuật ngữ “mua bán đất” nhằm thể hiện sự tự do định đoạt và bảo đảm rõ ràng, chắc chắn quyền lợi của

chủ sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản “là thiêng liêng”, bất khả xâm phạm, chỉ

có thể trao đổi thông qua mua bán mà không dùng thuật ngữ “chuyển

với mua bán đất đai Chuyển nhượng QSDĐ thì chủ thể giao dịch chỉ có quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng bị hạn chế, phụ thuộc vào chủ sở hữu đất như: (i) Hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; (ii) hạn chế về loại đất được chuyển nhượng; (iii) chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; (iv) phải làm thủ

tục đăng ký chuyển nhượng, phải “xin phép” chuyển nhượng tại cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền, chịu sự kiểm tra, giám sát của chủ sở hữu; (v) thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (chủ sở hữu đại diện) khi chuyển nhượng QSDĐ Còn đối với mua bán đất thì chủ thể mua bán, chuyển nhượng chính

là chủ sở hữu đất, có toàn quyền định đoạt đất đai không bị phụ thuộc, bị ràng buộc bởi chủ sở hữu nào khác: Được tự do quyết định mua bán, chuyển nhượng đất đai, chịu sự điều tiết của thị trường và ít có sự can thiệp của Nhà

nước, việc đăng ký giao dịch chủ yếu là do nhu cầu của chủ sở hữu đất đai để bảo đảm an toàn trong giao dịch; (i) Được mở rộng về chủ thể mua bán đất đai, (ii) mở rộng loại đất được mua bán trên thị trường; (iii) ít bị giới hạn về thời hạn và và diện tích sử dụng đất, (iv) thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi mua bán đất đai là để quản lý Nhà nước đối với đất, thực hiện các chính sách xã hội mà không phải là thực hiện nghĩa vụ với chủ sở hữu; (v) quyền lợi đối với đất đai trên thị trường được bảo đảm, được tôn trọng hơn và giảm bớt tranh chấp, khiếu kiện về đất đai Tuy vậy, có thể thấy, dù là chuyển nhượng QSDĐ hay mua bán đất đai thì đều cần phải bảo đảm sự thống nhất, tương đồng giữa chuyển nhượng QSDĐ (đất đai) với mua bán các tài sản gắn liền với đất Bởi chúng là một khối thống nhất không thể tách rời trong giao dịch, việc quy định có quá nhiều khác biệt giữa giao dịch QSDĐ với tài sản gắn liền với đất sẽ tạo nên mâu thuẫn, phức tạp, thiếu minh bạch làm cản trở các giao dịch BĐS, cản trở kinh doanh BĐS phát triển lành mạnh

1.1.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản

Vấn đề mang tính cốt lõi để thúc đẩy kinh doanh BĐS phát triển là bảo đảm quyền lợi của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đối với QSDĐ Nếu

không bảo đảm thực sự việc sở hữu tài sản là QSDĐ, được dễ dàng tự do giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSDĐ thì không có “động lực” để làm kinh tế

Thực tế cho thấy, không có tổ chức, cá nhân nào vất vả, cực nhọc đầu tư để làm giầu cho người khác, làm giầu chung cho xã hội mà trước hết họ phải nghĩ đến làm giầu cho chính họ, rồi cho gia đình, cho bạn bè, rồi mới đến xã hội, đó là bản chất của con người Vì vậy, càng rõ ràng minh bạch về quyền lợi đối với đất, bảo đảm chắc chắn quyền lợi về đất đai, an toàn về tài sản thì các tổ chức, cá nhân càng tích cực kinh doanh, làm giầu, có sở hữu nhiều về tài sản và tất nhiên có đóng góp nhiều cho xã hội Đất nước có càng nhiều doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS lớn mạnh nói riêng, kinh tế càng

phát triển, đất nước ngày càng giầu mạnh Không thể đòi hỏi các doanh nghiệp và người dân chưa bảo đảm chắc chắn được đất đai (BĐS) của mình, chưa làm giầu được cho chính mình mà lại đi bảo đảm đất đai cho người khác, làm giầu cho xã hội Việc hạn chế các quyền mua bán, chuyển nhượng QSDĐ chính là lấy đi các công cụ cơ bản của tổ chức, cá nhân để tạo ra tư bản, để làm giầu, làm giảm động lực làm kinh tế Có thể thấy, vai trò của chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS được thể hiện ở những điểm cơ bản sau đây:

sản xuất các yếu tố cho sản xuất kinh doanh BĐS Thị trường cung cấp các thông tin về cung - cầu BĐS, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS đầu tư phát triển BĐS để đưa vào lưu thông Thị trường BĐS là nơi chuyển hóa vốn

từ trạng thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại phát triển của các doanh nghiệp BĐS Giao dịch chuyển nhượng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thế chấp… BĐS Các doanh nghiệp và khách hàng mua BĐS thường xuyên thực hiện giao dịch mua bán để đáp ứng nhu cầu của mình

Hàng hóa BĐS là “đầu ra” của doanh nghiệp này nhưng lại là “đầu vào” của

doanh nghiệp khác Việc mua đi bán lại BĐS cũng tạo ra một khối lượng hàng hóa lưu chuyển từ người này sang người khác không bao giờ cạn Làm tăng các quan hệ giao dịch, tăng lượng BĐS trong giao dịch và do đó tăng tốc

độ chu chuyển vốn cho đầu tư phát triển

tài nguyên đất đai và lợi ích từ BĐS Giao dịch QSDĐ có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành của thị trường QSDĐ và phân phối nguồn lực

QSDĐ cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những

điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá QSDĐ mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của các bên mua bán QSDĐ Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu bức thiết, sống còn của mọi tổ chức, cá nhân về đất đai, tạo điều kiện cho đất đai được sử dụng ngày càng có hiệu quả cao hơn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội

kích thích sản xuất kinh doanh BĐS phát triển, tạo lập nhiều hàng hóa BĐS cho thị trường Thúc đẩy kinh doanh thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về số lượng, giá cả cạnh tranh để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng mua BĐS Bên cạnh đó, phát triển giao dịch chuyển nhượng BĐS góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn

từ 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch chính thức, làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nộp thuế theo quy định, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực

tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Nếu Nhà nước có biện pháp hợp lý, tăng tỷ lệ các giao dịch chính thức, đúng pháp luật, đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS có thể đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng [10,tr34]

và có quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác Do có quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường chuyển nhượng QSDĐ,BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì nó còn tác động trực tiếp tới các thị trường tài chính tín dụng, xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì

sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD

[60] Khi chuyển nhượng BĐS phát triển sẽ gia tăng các giao dịch thế chấp BĐS cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư, cho khách hàng mua BĐS thế chấp chính BĐS mua Đất đai (BĐS) như một nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác, để thu hút vốn đầu tư ngước ngoài, để Nhà nước dùng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội

lành mạnh minh bạch, cung đáp ứng đủ cầu sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS được an toàn trong kinh doanh, hạn chế rủi ro, dự đoán được lợi nhuận Hạn chế đầu cơ, lũng đoạn, sốt giá, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh…gây cản trở khó khăn cho kinh doanh BĐS và bất ổn định đối với đời sống kinh tế -xã hội Hạn chế các tranh chấp, vi phạm pháp luật trong giao dịch QSDĐ nói riêng và kinh doanh BĐS nói chung

Nhà nước tiếp tục đổi mới hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS Qua thực

tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sẽ bộc lộ những hạn chế, bất cập của pháp luật, của cơ chế quản lý như hành chính hóa các quan hệ dân sự, quan hệ thị trường QSDĐ, sự can thiệp không hợp lý của Nhà nước có thể làm méo mó thị trường QSDĐ Từ đó tiếp tục đổi mới hoàn thiện các hoạt động quản lý về đăng ký giao dịch QSDĐ, về quản lý thông tin BĐS, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Hoàn thiện các chính sách tài chính về kinh doanh BĐS, về chủ thể kinh doanh BĐS

Như vậy, phát triển giao dịch mua bán, chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực thúc đẩy việc phát triển kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp Nhưng vai trò đó chỉ có thể phát huy hiệu quả cao nếu tuân theo những quy tắc, luật lệ

do pháp luật quy định Trên cơ sở định ra các quy tắc xử sự rõ ràng, minh

bạch cụ thể thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mới được diễn ra trong một trật tự, mới bảo vệ được quyền, lợi ích của các bên trong giao dịch

1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật và các yêu cầu đặt ra

1.2.1.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật

Sự can thiệp hợp lý của Nhà nước bằng pháp luật vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, bổ sung những phương diện mà bản thân thị trường không làm được, duy trì lợi ích tổng thể của nền kinh tế - xã hội Thực hiện theo mô hình phát

triển thị trường QSDĐ thông qua sự tác động của “bàn tay vô hình” và có

“bàn tay hữu hình” của Nhà nước để phát huy ưu thế và hạn chế những

khuyết tật của thị trường, bảo đảm cho thị trường phát triển lành mạnh Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, thị trường QSDĐ tuy có sức cạnh tranh nhưng cũng còn nhiều điểm hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội như: Không đảm bảo được sự ổn định vĩ mô của thị trường BĐS, của nền kinh tế vì sự phát triển tự phát nên không có khả năng hướng đến lợi ích toàn cục, lâu dài; không thể tự phát loại trừ độc quyền trong kinh doanh BĐS; không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá BĐS phục vụ lợi ích công cộng; không đảm bảo phân chia lợi ích từ BĐS một cách công bằng và bền vững của xã hội vv Có thể thấy, sự cần thiết của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, chuyển nhượng BĐS nói chung thể hiện ở các điểm cơ bản sau đây: