Báo cáo " Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" pptx

Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ được quan niệm là cách thức, trình tự cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ths NguyÔn ThÞ Hång Nhung *

1 Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất (QSDĐ) được quan niệm là cách

thức, trình tự cơ quan nhà nước có thẩm

quyền công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ

của người sử dụng đất và là cách thức do

pháp luật quy định mà các tổ chức, cá nhân

phải tuân thủ khi thực hiện việc chuyển

nhượng QSDĐ

Nghiên cứu các quy định hiện hành về

thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có

thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau

đây: 1) Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được

thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền Các cơ quan này có chức năng quản lí

nhà nước về đất đai Với tư cách là đại diện

chủ sở hữu đồng thời là chủ thể quản lí nhà

nước đối với đất đai, Nhà nước quy định các

thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ và thông

qua việc thực hiện các thủ tục này nhằm quản

lí, kiểm soát những giao dịch về chuyển QSDĐ

trong xã hội; 2) Các quy định về trình tự, thủ

tục chuyển nhượng QSDĐ là những nghĩa vụ

pháp lí bắt buộc các cơ quan nhà nước, cán

bộ, công chức, viên chức nhà nước; tổ chức,

cá nhân SDĐ phải thực hiện trong quá trình

chuyển nhượng QSDĐ; 3) Trong điều kiện

kinh tế thị trường, thủ tục chuyển nhượng

QSDĐ được quy định theo hướng công khai,

minh bạch và đơn giản cho người sử dụng đất

khi thực hiện chuyển QSDĐ nhằm đáp ứng

yêu cầu của xã hội trong việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ngày càng năng động và có tổ chức

Khác với động sản, QSDĐ, BĐS khi chuyển nhượng từ chủ thể này sang chủ thể khác không thể thực hiện thông qua việc “mua - bán”, di dời chính bản thân hàng hoá BĐS (vật) mà là việc tiến hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng Bên cạnh

đó, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai

ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí nên việc quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là rất cần thiết nhằm đạt được những mục đích bảo đảm an toàn về mặt pháp lí cho các bên khi tham gia các giao dịch về chuyển QSDĐ, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường QSDĐ Hơn nữa, quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ đất đai; bởi lẽ, thông qua việc thực hiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm được những biến động trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở đó kịp thời chỉnh lí bản

đồ, hồ sơ địa chính cho phù hợp với thực tiễn Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội

là nội dung cơ bản của pháp luật đất đai Chế

định này ngày càng được hoàn thiện trong

bối cảnh Nhà nước ta nhận thức sâu sắc ý

nghĩa của việc cải cách hành chính và thực thi

chương trình tổng thể về cải cách hành chính

(trong đó có cải cách hành chính về đất đai)

Luật đất đai năm 2003 đã có một chương đề

cập thủ tục hành chính về đất đai (Chương V

Thủ tục hành chính trong quản lí và sử dụng

đất đai) Các quan điểm của Nhà nước về cải

cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung

và về giao dịch QSDĐ nói riêng đã được thể

chế hoá trong các quy định của Luật đất đai

năm 2003, Luật nhà ở năm 2005, Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của các luật liên

quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009,

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn

bản hướng dẫn thi hành v.v Trong chuyển

nhượng QSDĐ, các nội dung về thủ tục

chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể,

tường minh trong Luật đất đai năm 2003 đi

liền với việc đổi mới hệ thống cơ quan thực

thi các thủ tục hành chính theo cơ chế một

mối, “một cửa” Về cơ bản thủ tục về chuyển

nhượng QSDĐ được thực hiện tại văn phòng

đăng kí QSDĐ Thống nhất việc cấp giấy

chứng nhận chung cho QSDĐ và các tài sản

gắn liền với đất

2 Nội dung cơ bản của pháp luật về

trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

trong kinh doanh bất động sản

Để bảo đảm tính công khai minh bạch và

ngăn ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia

giao dịch kinh doanh BĐS, Luật kinh doanh

BĐS năm 2006 đã quy định tổ chức, cá nhân

kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng,

cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao

dịch BĐS Thông tin về QSDĐ minh bạch sẽ

hạn chế được các giao dịch “ngầm”, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng và ngăn ngừa được các hoạt động tăng giá ảo v.v Tìm hiểu các quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể xác lập được quy trình chuyển nhượng này như sau:

Trước hết, các doanh nghiệp kinh doanh

BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ, BĐS phải cung cấp toàn bộ thông tin đầy đủ, chính xác

về QSDĐ và tài sản trên đất để niêm yết tại sàn giao dịch BĐS Khi các thông tin về BĐS thoả mãn nhu cầu của khách hàng, nhân viên môi giới BĐS sẽ tổ chức cho khách hàng và chủ SDĐ gặp gỡ, thoả thuận về các điều khoản của hợp đồng Trường hợp các bên đạt được thoả thuận thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đàm phán, kí kết với sự tư vấn, giúp đỡ của nhân viên sàn giao dịch BĐS Khi các bên đã hoàn tất thủ tục giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại sàn giao dịch BĐS thì người quản lí, điều hành sàn sẽ xác nhận việc giao dịch qua sàn giao dịch Sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đàm phán,

kí kết tại sàn giao dịch BĐS; các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ) phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại cơ quan công chứng Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bên

có QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia

đình, cá nhân được lựa chọn hình thức công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi

có đất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại ban quản lí khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Theo Điều 41, Điều 57 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi

hành Luật đất đai thì cơ quan đăng k í giao

dịch QSDĐ là văn phòng đăng k í QSDĐ

Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm

thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi

số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác

định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lí giấy chứng

nhận Trường hợp phải cấp mới giấy chứng

nhận QSDĐ thì hồ sơ được chuyển tiếp đến

cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ

tục cấp giấy chứng nhận; văn phòng đăng kí

QSDĐ có trách nhiệm thông báo cho các bên

giao dịch thực hiện nghĩa vụ tài chính Sau

khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài

chính, văn phòng đăng kí QSDĐ trao giấy

chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển

nhượng Thời hạn thực hiện các thủ tục trên

không quá 09 ngày, không kể thời gian

người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Đối với việc mua bán nhà ở, công trình

xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại

khác Luật nhà ở năm 2005 không quy định

vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở Đối với

nhà ở, công trình xây dựng thì pháp luật

không quy định bắt buộc phải đăng kí mà chỉ

cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền

sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây

dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ

thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng

kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí

Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn

giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở

năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn

liền với đất Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”,

“giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS” Đây là

những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn

đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS

Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng

cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ

số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho cả nhà và đất Bộ tài nguyên và môi trường là cơ quan phát hành mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện Các cơ quan này được phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận Đối

với nhà ở, tài sản khác trên đất, UBND cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ xác nhận quyền sở hữu vào giấy chứng nhận khi có yêu cầu của chủ sở hữu Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà

ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng QSDĐ làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nộp tại văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất Sau đó, văn phòng đăng kí QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để trình cấp

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định Trường hợp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh sau khi thẩm tra hồ sơ sẽ gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính đến văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện để hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận Sau

đó gửi giấy chứng nhận cho văn phòng đăng

kí QSDĐ cấp tỉnh để trao giấy chứng nhận

cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển

nhượng BĐS Văn phòng đăng kí QSDĐ có

trách nhiệm sao y bản chính (đóng dấu của

văn phòng đăng kí) đối với giấy chứng nhận

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất có nội dung chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng,

rừng sản xuất để gửi cho cơ quan quản lí nhà

nước có liên quan để đáp ứng yêu cầu quản

lí nhà nước của từng ngành Khi chuyển

nhượng QSDĐ, các bên phải thực hiện nghĩa

vụ nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng

QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đối với việc chuyển nhượng dự án đầu

tư BĐS của doanh nghiệp thì trình tự, thủ tục

có những khác biệt nhất định so với chuyển

nhượng từng mảnh đất, từng BĐS riêng biệt:

Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án

thì dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư

sẽ do UBND cấp tỉnh xem xét, giải quyết;

Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho

phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến

các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng

Chính phủ quyết định Chủ đầu tư gửi hồ sơ

xin chuyển nhượng dự án đến UBND cấp

tỉnh nơi có dự án Trong thời hạn 45 ngày,

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả

lời về việc cho phép hoặc không cho phép

chuyển nhượng toàn bộ dự án

Trước khi ra quyết định cho phép chuyển

nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển

nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn

trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng

thẩm định Đơn vị đầu mối thẩm định dự án

có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ

quan có liên quan Đối với các dự án do Thủ

tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của

các bộ, ngành có liên quan trước khi trình

Thủ tướng xem xét, quyết định Trường hợp doanh nghiệp trong nước chuyển nhượng dự

án cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài phải lập thủ tục thuê đất của Nhà nước Nếu bên chuyển nhượng dự án BĐS là tổ chức kinh tế Việt Nam đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà

nước thì nhà đầu tư nước ngoài làm thủ tục

thuê đất và không phải trả tiền thuê Nếu bên Việt Nam được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức,

cá nhân khác mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải làm thủ tục thuê đất và phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho Nhà nước Việt Nam

Thực tế cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường cần rất nhiều vốn đầu tư Việc kinh doanh BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi

ro, khó khăn khi thị trường BĐS “đóng băng” hoặc khi nền kinh tế suy thoái Nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng trước nguy cơ có thể bị thu hồi dự án hay rơi vào tình trạng phá sản Việc cho phép chuyển nhượng dự

án đầu tư nhằm bảo đảm cho việc thực hiện

dự án đạt hiệu quả cao, tránh để dự án rơi vào tình trạng quy hoạch “treo” Trên thực tế việc chuyển nhượng dự án của các chủ đầu

tư trong nước thường gặp nhiều khó khăn như: Phần lớn dự án đều chưa thực hiện xong khâu bồi thường giải toả, chưa đầy đủ

về thủ tục pháp lí, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài thường yêu cầu phải bàn giao

“đất sạch” và dự án phải minh bạch về pháp

lí Bên cạnh đó, thủ tục chuyển nhượng dự

án phức tạp, có quá nhiều sự can thiệp hành

chính vào việc chuyển nhượng dự án Đối

với các nhà đầu tư nước ngoài sau khi được

phép nhận chuyển nhượng dự án phải làm

thủ tục thuê đất của Nhà nước Việt Nam

Những phức tạp về thủ tục hành chính và cơ

chế thực thi đã ảnh hưởng tiêu cực đến việc

thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư nói

chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

của các doanh nghiệp

3 Một số hạn chế, bất cập và giải pháp

hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển

nhượng QSDĐ, BĐS

Thực hiện chủ trương cải cách thủ tục

hành chính, các quy định về thủ tục chuyển

nhượng QSDĐ, BĐS luôn được rà soát, sửa

đổi, bổ sung theo hướng đơn giản hoá và góp

phần xây dựng thị trường QSDĐ có tổ chức,

minh bạch Những cải cách chủ yếu về vấn

đề này bao gồm quy định một trong những

điều kiện chuyển QSDĐ là người sử dụng

đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đẩy

mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận

QSDĐ trong cả nước; thành lập, kiện toàn

các văn phòng đăng kí QSDĐ với chức năng

là cơ quan dịch vụ công thực hiện đăng kí

các giao dịch về QSDĐ; tổ chức, cá nhân

kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ

phải qua sàn giao dịch BĐS; quy định thống

nhất cấp chung một giấy chứng nhận cho

QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất v.v

Tuy vậy, vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về

thủ tục hành chính làm cản trở các hoạt động

chuyển nhượng QSDĐ; cụ thể:

Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định

thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ mâu thuẫn, không

thống nhất Theo khoản 1 Điều 127 Luật đất

đai năm 2003, trường hợp hộ gia đình, cá

nhân chuyển nhượng QSDĐ thì họ được lựa

chọn công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã cho việc chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, khoản 3 Điều 93 Luật nhà

ở năm 2005 lại quy định: “Hợp đồng về nhà

ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn” Tiếp đó, ngày 13/6/2006 Bộ tư pháp,

Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Thông

tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT xác định phòng công chứng hoặc UBND cấp

xã có thể chứng nhận hợp đồng về BĐS Nhưng Nghị định của Chính phủ số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 quy định

về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao

từ bản chính, chứng thực chữ kí quy định: Phòng tư pháp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực các loại giấy

tờ, tài liệu (không có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch về BĐS) Như vậy, cùng với việc ban hành Luật công chứng và Nghị định của Chính phủ số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 về chứng thực thì pháp luật

đã có sự tách bạch rõ ràng giữa hoạt động công chứng và hoạt động chứng thực nhưng Luật đất đai lại cho phép chứng thực hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ

Một số quy định không rõ ràng và thiếu

tính khả thi Ví dụ: Khoản 10 Điều 2 Nghị

định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày

27/1/2006 quy định “hợp đồng… chuyển nhượng BĐS phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND

xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham gia là hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là

tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài” Trong khi đó, Thông tư liên tịch số

04/2006/TTLT/BTP-BTNMT lại quy định

hợp đồng về BĐS mà bên có BĐS là hộ gia

đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó

được lựa chọn công chứng tại phòng công

chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã

Đối chiếu quy định được viện dẫn trên theo

Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP

ngày 27/1/2006 với Luật đất đai năm 2003

thấy rằng Luật này không quy định cho phép

hộ gia đình, cá nhân được chuyển QSDĐ

cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thứ hai, các quy định về hiệu lực chuyển

giao quyền khi hợp đồng đã được công chứng

cũng không thống nhất giữa QSDĐ với nhà ở,

công trình xây dựng trên đất Luật nhà ở năm

2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy

định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

đối với hợp đồng mua bán nhà ở được tính từ

ngày hợp đồng mua bán được công chứng,

chứng thực Trường hợp bên bán là doanh

nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì

thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời

điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo

thoả thuận trong hợp đồng Trong khi đó, Nghị

định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày

29/10/2004 lại quy định: “Hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ… có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng kí tại văn phòng đăng kí QSDĐ Thứ tự

ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến

QSDĐ được xác định theo thứ tự đăng kí tại

văn phòng đăng kí QSDĐ” (khoản 4 Điều

146) Như vậy, tồn tại sự mâu thuẫn trong

các quy định về thời điểm hợp đồng chuyển

nhượng nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ có hiệu lực dẫn đến có trường hợp

chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là

hợp pháp nhưng QSDĐ là bất hợp pháp

Điều này không chỉ cản trở việc xác lập giao

dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS mà còn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng nhà, đất

Thứ ba, thực trạng hoạt động của các sàn

giao dịch BĐS chưa bảo đảm tính minh bạch, hoạt động chưa hiệu quả Từ cuối năm

2008, các doanh nghiệp địa ốc đua nhau

thành lập sàn giao dịch BĐS trên cơ sở nâng

cấp các văn phòng giao dịch nhà đất, trung tâm kinh doanh nhà cho "đạt chuẩn" để được tồn tại Tình trạng buôn bán độc quyền một

dự án cũng diễn ra khá phổ biến Đó là các sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập

để tự tiêu thụ sản phẩm của mình Nhiều BĐS chưa xây xong đã bán hết, thậm chí một số dự án BĐS đã bán hết khi chưa triển khai thực hiện BĐS đem giao dịch ở sàn giao dịch BĐS thực chất chỉ là việc đến nộp

lệ phí để được đóng dấu cho đủ thủ tục, cho

có đủ “giấy phép”

Giá bán trên sàn và giá trị thực tế của BĐS chênh lệch khá nhiều mà chủ yếu

là mua - bán trao tay Giá các BĐS trên sàn thường cao hơn giá thực tế, có thể tới 20% Các chủ đầu tư dự án BĐS chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để

“lách luật” nhằm mang lại lợi nhuận tối đa như huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn Thậm chí có sàn giao dịch BĐS còn tự đầu cơ đất, mua BĐS rồi mới bán lại cho người có nhu cầu, “mua sỉ bán lẻ” để hưởng chênh lệch, làm đội giá BĐS Tình trạng này diễn ra do chưa có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động của các sàn giao dịch cũng như hoạt động chuyển

nhượng BĐS của các chủ đầu tư BĐS

Để nhanh chóng khắc phục các hạn chế, bất cập trên, đưa hoạt động đăng kí giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ, BĐS vào nền nếp

cần thực hiện một số giải pháp cơ bản sau:

Một là tách bạch hoạt động quản lí hành

chính về BĐS với hoạt động đăng kí BĐS -

một loại dịch vụ công nhằm phục vụ người

dân thực hiện các quyền của mình đối với

BĐS nhằm khuyến khích người dân đăng kí

các giao dịch BĐS Pháp luật quy định bắt

buộc phải đăng kí giao dịch QSDĐ tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu

lực pháp lí nhưng thực tế cho thấy hoạt động

đăng kí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng kí

giao dịch chuyển nhượng BĐS còn mang

nặng tính quản lí hành chính và cơ chế “xin -

cho”, gây khó khăn cho doanh nghiệp và

người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

Nhiều nơi cơ quan đăng kí còn yêu cầu

doanh nghiệp, người dân bổ sung thêm nhiều

loại thủ tục, giấy tờ nằm ngoài quy định của

pháp luật Việc các cơ quan quản lí hành

chính tham gia vào việc xác lập quyền, lợi

ích hợp pháp đối với BĐS phát sinh từ các

giao dịch mang tính chất dân sự, kinh tế

thường bị hành chính hoá và thường chỉ chú

trọng đến đăng kí hiện trạng BĐS phục vụ

công tác quản lí nhà nước về BĐS mà chưa

quan tâm đúng mức đến đăng kí giao dịch

BĐS Vì vậy, Nhà nước cần tách bạch rạch

ròi giữa quản lí hành chính về đất đai với

hoạt động đăng kí BĐS

Quản lí hành chính về đất đai nên tập

trung vào một số lĩnh vực như quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch đô thị; kiểm tra, giám

sát việc sử dụng đất, thực hiện dự án đầu tư;

bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch

BĐS; xử lí các vi phạm pháp luật về đất đai

Các hoạt động dịch vụ công về BĐS bao

gồm: Thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác; giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… BĐS; cung cấp thông tin về BĐS; chỉnh lí sai sót các giấy tờ về BĐS Việc tách dịch vụ công về BĐS với quản lí hành chính công là cần thiết bởi không thể cùng lúc công chức vừa là người quản lí, kiểm tra vừa là người phục vụ, dẫn đến quản

lí không tốt và phục vụ không đạt yêu cầu, cần phải chuyên môn hoá về tổ chức công việc trong quản lí BĐS

Hai là xây dựng mô hình cơ quan đăng

kí BĐS tập trung, thống nhất Xây dựng mô hình cơ quan đăng kí chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và giao dịch BĐS nói chung theo hướng chuyển đổi văn phòng đăng kí QSDĐ thành văn phòng đăng kí BĐS để thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng Bởi lẽ: 1) Hệ thống văn phòng đăng kí QSDĐ đã được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện và hoạt động dựa trên

cơ sở hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai, BĐS, là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ

sơ để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nắm được đầy đủ các thông tin về BĐS Việc giao cho văn phòng đăng kí QSDĐ thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ, BĐS quy định phải đăng kí giao dịch sẽ không gây những xáo trộn nhiều về cơ cấu tổ chức, con người, ít tốn kém và có tính khả thi cao; 2) Đăng kí giao dịch BĐS tập trung, thống nhất vào một mối tại văn phòng đăng kí BĐS sẽ giảm chi phí cho doanh nghiệp và người dân trong việc tìm hiểu các thông tin

về BĐS, bảo đảm cho Nhà nước có thể quản

lí thống nhất hồ sơ pháp lí về BĐS, lưu giữ, cung cấp các thông tin về BĐS thông qua đăng kí cấp giấy chứng nhận và đăng kí giao dịch BĐS Việc tổ chức, hoạt động đăng kí

minh bạch thống nhất trong cả nước có thể

ngăn ngừa sự lạm dụng quyền lực từ phía cơ

quan nhà nước, khắc phục tình trạng “ xin -

cho” nhiều cửa, nhiều giấy tờ, nhiều thủ tục

trong việc công nhận quyền đối với BĐS

Vì vậy, nghiên cứu xây dựng và ban hành

các quy định về cơ cấu, tổ chức, chức năng,

nhiệm vụ của văn phòng đăng kí BĐS cấp

tỉnh và cấp huyện là cơ quan đăng kí tập

trung về BĐS Theo đó, mọi thủ tục liên quan

đến việc chuyển nhượng QSDĐ, BĐS được

giao cho cơ quan này thực hiện Văn phòng

đăng kí BĐS được thành lập trên cơ sở văn

phòng đăng kí QSDĐ và trực thuộc ngành tài

nguyên và môi trường quản lí Tuy nhiên, để

thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng BĐS

được tập trung, thống nhất, Nhà nước cần xây

dựng cơ chế phối kết hợp hoạt động giữa các

cơ quan quản lí nhà nước về từng loại BĐS

Trao đổi, tổng hợp, chia sẻ thông tin về BĐS

giữa các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS

như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây

dựng, Bộ nông nghiệp và phát triển nông

thôn, cụ thể: Cơ quan quản lí nhà nước về

từng loại BĐS xây dựng hệ thống thông tin

ban đầu về hiện trạng BĐS phục vụ cho

công tác quản lí nhà nước của ngành mình

Các thông tin này được cung cấp cho Văn

phòng đăng kí BĐS để phục vụ cho hoạt

động đăng kí, làm thủ tục chuyển nhượng

BĐS Văn phòng đăng kí BĐS cần được

giao nhiệm vụ là cơ quan đầu mối quản lí và

cung cấp các thông tin về BĐS đáp ứng nhu

cầu của xã hội Ngành tài nguyên và môi

trường nhanh chóng nghiên cứu ứng dụng tin

học để quản lí, lưu giữ hệ thống hồ sơ địa

chính, thông tin về BĐS, xây dựng "sổ đỏ điện

tử" để đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ mới

Để xây dựng được mô hình cơ quan đăng

kí BĐS tập trung, thống nhất cần nhanh chóng xây dựng Luật đăng kí BĐS Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ

ra rằng bất động sản cần phải được đăng kí Chỉ khi được đăng kí, bất động sản mới được xác định rõ giá trị, xác định rõ người sở hữu,

sử dụng từ đó khơi dậy nguồn vốn cho đầu

tư phát triển Trong thời gian tới, cần nhanh chóng ban hành luật về đăng kí BĐS

Ba là nhiều doanh nghiệp, cá nhân phản

ánh về việc có nhiều khoản thuế, lệ phí khác nhau, thủ tục nộp thuế phức tạp, không công bằng giữa các đối tượng nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ Các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ cũng có nhiều thay đổi gây tâm lí không ổn định cho người nộp thuế Chi phí cao, thủ tục hành chính phức tạp cũng dẫn đến tình trạng trốn thuế Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện Với thực trạng hệ thống đăng kí đất đai ở nước ta chưa kiểm soát được một người có bao nhiêu mảnh đất và đâu là mảnh duy nhất bởi còn nhiều loại giấy tờ sử dụng đất; người

sử dụng đất không đăng kí giao dịch; đất đai của cá nhân có ở nhiều địa phương khác nhau; việc quản lí hồ sơ địa chính (nắm các thông tin về đất đai) chưa chính quy, chưa phổ biến ứng dụng tin học trong quản lí hồ

sơ địa chính; giá đất Nhà nước quy định nhìn chung thấp hơn so với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường… Nên khi chuyển nhượng QSDĐ các bên thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng để trốn thuế Việc thu đúng, thu đủ khoản thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ là rất khó trong điều kiện hiện nay

Ở một số nước đã gộp các khoản thuế, lệ

phí phải nộp thành một khoản thanh toán tại

cơ quan đăng kí và giảm mức thuế Theo

thống kê tại những quốc gia đang tiến hành

cải cách đăng kí BĐS, đã có 31 quốc gia áp

dụng việc gộp khoản lệ phí, thuế phải nộp

thành một khoản thanh toán Việc giảm các

khoản phải nộp của tổ chức, cá nhân khi

đăng kí BĐS cũng chưa hẳn đã giảm nguồn

thu cho ngân sách nhà nước Thực tế ở nhiều

nước đã chứng minh điều đó Ví dụ ở Ấn Độ

khi tổng các chi phí để chuyển nhượng BĐS

chiếm khoảng 13% giá trị BĐS thì giao dịch

không chính thức chiếm đa số Tháng

7/2004, chính quyền bang Maharashtra đã

giảm thuế trước bạ từ 10% xuống còn 5%,

kết quả là tổng thu từ khoản thuế này tăng

lên 20%, trong đó 80% là từ các giao dịch

chuyển nhượng BĐS Tại các nước như

Mozambique, Slovakia, Pakistan tình hình

cũng tương tự Trong đó, Mozambique đã

cắt giảm 75% thuế chuyển nhượng BĐS mà

không có tác động nhiều đến nguồn thu.(1)

Ở Việt Nam, việc nộp thuế có thể uỷ quyền

thực hiện ngay tại văn phòng đăng kí BĐS

để bảo đảm cải cách thủ tục chuyển nhượng

BĐS “một mối, một cửa”

Bốn là kiện toàn hoạt động của các sàn

giao dịch BĐS; bỏ thủ tục công chứng hợp

đồng giao dịch BĐS Cần kiện toàn các sàn

giao dịch BĐS thông qua việc ban hành quy

định về phân loại sàn giao dịch, ban hành

các quy định chi tiết đề cập cụ thể hoạt động

của loại hình này; ban hành các quy định về

thanh tra, kiểm tra hoạt động của sàn giao

dịch BĐS và có các chế tài xử lí nghiêm

minh, thích đáng mọi hành vi vi phạm pháp

luật của sàn giao dịch BĐS Quy định sàn

giao dịch phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ

độ tin cậy về các thông tin pháp lí cũng như các đặc điểm kinh tế kĩ thuật của BĐS Sàn

sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên thực hiện thủ tục giao dịch với cơ quan nhà nước để bảo đảm giao dịch được pháp luật bảo hộ và giúp Nhà nước kiểm soát các quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường Sàn giao dịch sẽ làm cầu nối cho các bên thực hiện thanh toán

và giới thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho những người có nhu cầu vay vốn thế chấp bằng chính BĐS giao dịch

Bên cạnh việc kiện toàn hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì cần quy định không bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng mà việc công chứng hợp đồng hay không là do các bên thoả thuận Hiện nay, khâu công chứng hay giao dịch qua sàn giao dịch BĐS đều có mục đích riêng Việc giao dịch BĐS thực hiện qua sàn giao dịch BĐS sẽ giúp công khai minh bạch thị trường BĐS, còn công chứng là việc xác nhận tính pháp lí của giao dịch Tuy vậy, để công chứng hợp đồng chuyển nhượng BĐS, người dân và nhà đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải

bỏ ra khoản tiền khá lớn Bên cạnh đó, còn có

sự chồng chéo, trùng lặp về công việc, trách nhiệm giữa các cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng kí BĐS Khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, cơ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ phải kiểm tra đầy

đủ điều kiện, tính pháp lí của nhà đất đó khi đăng kí sang tên Do vậy, cần giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà để thực hiện cải cách hành chính về giao dịch QSDĐ, BĐS./

(1) Báo cáo tổng hợp kết quả khảo sát thực trạng tổ chức và hoạt động đăng kí bất động sản của Cục đăng

kí quốc giao dịch bảo đảm, Bộ tư pháp, tháng 3/2008