Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố thái bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH NGUYỄN DUY CƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM THU THỦY HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết số liệu nêu Luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, xác quan chức công bố Những kết luận khoa học luận văn chưa có tác giả cơng bố cơng trình khoa học Vậy viết lời cam đoan đề nghị khoa Đào tạo Sau Đại học xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN NGƯỜI CAM ĐOAN KHOA HỌC TS Phạm Thu Thủy Nguyễn Duy Cường LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn TS Phạm Thu Thủy đề tài luận văn: "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình" Tôi chọn thực đề tài làm luận văn thạc sĩ Để hồn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thu Thủy tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt trình học tập Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè ln bên để chia sẻ khó khăn, động viên tơi q trình thực luận văn Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý q thầy, giáo để luận văn hoàn chỉnh TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Duy Cường MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 12 1.1.4 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Kết luận chương 22 26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 27 2.1 Pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 27 2.1.1 Đối tượng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.3 Nghĩa vụ tài quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.4 Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.5 Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 42 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Thái Bình 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình 45 45 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh thành phố Thái Bình 47 2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc 55 Kết luận chương 57 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật 64 Kết luận chương 66 KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS : Kinh doanh bất động sản NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thái Bình 47 Bảng 2.2: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp tỉnh Thái Bình 48 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng mở rộng quyền cho họ trình sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất v.v Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng Đây quyền thực thường xuyên phổ biến giao dịch dân đất đai đồng thời phương thức linh hoạt dịch chuyển quyền sử dụng đất thị trường, tuân theo quy luật thị trường quy luật cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự ý chí, thỏa thuận chủ thể giao dịch mà khơng có can thiệp sâu Nhà nước Việc thực quyền góp phần thúc đẩy q trình tích tụ tập trung đất đai, phân công lao động theo hướng giỏi nghề làm nghề Trong tiến trình xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai qua thời kỳ, Nhà nước ngày quan tâm đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng đồng thời có chế đảm bảo cho việc thực quyền này, đặc biệt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - quyền mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực cách thường xuyên Tuy nhiên, thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng nhiều diễn biến phức tạp thời gian qua chủ thể hộ gia đình, cá nhân với Các hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu diễn phổ biến chủ thể thực không am hiểu quy định pháp luật cố tính vi phạm pháp luật để có lợi cho mình; tình trạng giao dịch tự phát diễn tràn lan phức tạp nguyên nhân tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Địa bàn thành phố Thái Bình năm gần với tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất tăng cao, giá đất thị khu vực ven có xu hướng tăng mạnh, giao dịch quyền sử dụng đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động Tuy nhiên, phát triển sơi động tiềm ẩn nhiều nguy bất ổn thực tế, tranh chấp mâu thuẫn bên tham gia giao dịch có xu hướng tăng ngày phức tạp gây khó khăn cho quan có thẩm quyền giải Xuất phát từ tìm hiểu, phân tích đó, tơi cho đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình" cần thiết, có giá trị mặt lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Trong thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan trực tiếp gián tiếp đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…đã cơng bố Những cơng trình khai thác nhiều góc độ khác vấn đề mà tác giả nghiên cứu Điển hình phải kể đến sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, viết đăng báo tạp chí uy tín như: Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: "Thống pháp luật hợp đồng Việt Nam Nxb Tư pháp, 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: "Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" "Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011; "Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu" tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011 Sách: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam" TS Nguyễn Ngọc Điện, Nxb Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; Sách: "Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam" TS Lê Xuân Bá - Nxb Khoa học Kỹ thuật, năm 2003; Sách: "Từ điển luật học", Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp năm 2006; Luận văn Thạc sĩ luật học: "Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam" Nguyễn Thị Nga, năm 2003; Luận văn Thạc sĩ luật học: "Một số vấn đề chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam" Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; Luận văn Thạc sĩ luật học: "Quyền chuyển nhượng QSDĐ thị trường bất động sản" Lương Khải Ân, năm 2006; Luận án Tiến sĩ luật học: "Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh bất động sản" Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012; Luận án Tiến sĩ luật học: "Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế" Nguyễn Quang Tuyến, năm 2003 Nguyễn Văn Hiến (2016), "Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay", Tạp chí Dân chủ Pháp luật tháng Nguyễn Văn Hiến (2016), "Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ Pháp luật tháng Các cơng trình nêu nghiên cứu QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhiều góc độ phương diện khác nhau; cơng trình có cách tiếp cận, nghiên cứu nhìn nhận riêng Đó tiền đề, sở quý báu cho tác giả tham khảo, học hỏi xác định vấn đề để ngỏ, cần nghiên cứu thực Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích đề tài nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa trình tự cách thức thực cơng việc định để người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ theo nội dung dự kiến trước Để thực mục tiêu lớn này, nghiên cứu nhằm vào mục tiêu sau: - Đánh giá tính hiệu pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tồn bất cập hay vướng mắc phát sinh thực tế trình thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Kết luận chương Trong chương 2, luận văn thực số nội dung sau: - Làm rõ nội dung quy định pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua nhóm quy định: Đối tượng điều kiện chuyển nhượng QSDĐ; Quyền nghĩa vụ ben quan hệ chuyển nhượng; Nghĩa vụ tài quan hệ chuyển nhượng; Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ - Phân tích, đánh giá, làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân tỉnh Thái Bình nói chung thành phố Thái Bình nói riêng, kết đạt hỗ trợ cho công tác thực thi hệ thống pháp luật đất đai hành, đồng thời qua phân tích khó khăn, vướng mắc nguyên nhân khó khăn, vướng mắc làm sở cho việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi 57 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước Hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa thủ tục hành quản lý nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ Trung ương tới địa phương Thực chủ trương gần quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hóa, máy quản lý nhà nước đất đai tinh giản hoạt động có hiệu hơn, đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đổi quy định Luật Đất đai 2013 thực tiễn áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống 58 Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo nên tương tác, hỗ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển khơng thể độc lập với bên ngồi, phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam 59 trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong q trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật Đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài, khơng đảm bảo tính tương thích với pháp luật quốc tế Bởi vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng QSDĐ Không riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quy định nhiều văn pháp luật khác: BLDS, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở… Bởi vậy, cần phải có hồn thiện cách có hệ thống văn pháp luật có liên quan Để làm điều này, Nhà nước cần thể chế hóa quan điểm, định hướng chủ trương sách Đảng Nhà nước đất đai; đồng thời phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời vướng mắc tồn trình thực pháp luật Bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý ngày chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm để qua tạo điều kiện cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ hay thị trường bất động sản lành mạnh đời Cụ thể: 60 - Rà soát, sửa đổi, bổ sung VBQPPL Luật KDBĐS, Luật Thuế, Luật Nhà ở… để tạo thống cần thiết, tạo thuận lợi cho trình áp dụng pháp luật Như trình bày thực trạng áp dụng pháp luật trên, thực tế tồn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, khơng tập trung văn pháp luật khác Có thể kể đến việc thực đăng ký QSDĐ, văn phòng đăng ký đất đai quan có thẩm quyền, chịu trách nhiệm việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ ghi nhận biến động đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quan mà ghi nhận cụ thể Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV Ngoài ra, văn pháp luật quan hệ có nhiều thay đổi, gây khó khăn cho người dân việc nắm bắt xác thơng tin Cụ thể với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai, trước Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV đời, người dân biết đến quan với tên gọi Văn phòng đăng ký quyền QSDĐ quy định Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV Điều gây khó khăn việc thực thủ tục hành liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ người dân có hiểu biết hạn chế pháp luật Do vậy, cần phải rà soát, nâng cao tính dự liệu pháp luật, qua nâng cao tuổi thọ văn pháp luật nhằm tạo ổn định quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung hay thị trường KDBĐS nói riêng - Ngồi vi phạm hình thức hợp đồng, giá chuyển nhượng QSDĐ thời gian gần vấn đề gây nhức nhối Giá chuyển nhượng vài thời điểm đẩy lên cao cách vơ lý, có chênh lệch q lớn so với giá đất mà Nhà nước quy định Vì vậy, để quản lý giá chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước cần sửa đổi số quy định khung giá đất cho khung giá đất Nhà nước phải sát với giá thị trường Giá đất phải kết q trình thu thập, xử lý thơng tin giao dịch thực tế, phù hợp với tình hình phát triển thị trường, sản phẩm đời tùy thuộc vào ý chí chủ quan quan chức 61 - Từ quy định lỏng lẻo, thiếu thực tế giá đất, bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, nhiều trường hợp, cố tình ghi nhận giá chuyển nhượng hợp đồng thấp nhiều giá trị chuyển nhượng thực tế nhằm trốn thuế Vì vậy, để đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, cần phải ban hành quy định chế quản lý kê khai nộp thuế thu nhận chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời, phải có chế tài xử phạt nặng, có tính răn đe trường hợp vi phạm; trường hợp vi phạm nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho nguồn thu ngân sách nhà nước, bên cạnh việc xử phạt nghiêm minh, cần công khai thông tin phương tiện thông tin đại chúng nhằm tuyên truyền, giáo dục, nâng cao ý thức người dân việc chấp hành pháp luật - Trên thực tế, công tác giải tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Tòa án gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao QSDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nguyên nhân vấn đề việc có q nhiều quan điểm, cách hiểu văn pháp luật khác thời điểm chuyển giao chuyển nhượng thời điểm có hiệu lực hợp đồng Vì vậy, để nâng cao hiệu giải tranh chấp Tòa án, cần phải ban hành quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể hai nội dung để thống phương hướng xử lý tranh chấp, tạo thuận lợi cho việc giải tranh chấp diễn theo nguyên tắc, bình đẳng, cơng Thứ hai, hồn thiện pháp luật hệ thống thông tin bất động sản Các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tồn nhiều rủi ro bất động sản hay QSDĐ tài sản đặc biệt, có giá trị lớn Trong nhiều trường hợp, cá nhân phải huy động vốn từ nhiều nguồn để nhận QSDĐ phù hợp với nhu cầu thân Vì vậy, nhu cầu tìm hiểu, tiếp cận thơng tin bất động sản có ý nghĩa quan trọng quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, thông tin đất, tài sản gắn liền với đất cần phải công khai, minh bạch, đầy đủ, xác dễ tiếp cận Theo đó: 62 - Các thơng tin liên quan đến QSDĐ quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lý giấy tờ, hồ sơ liên quan cần phải xử lý, phân loại, lưu giữ cẩn thận quan nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, thơng tin cần phải có xác, khơng có mâu thuẫn; đồng thời phải cập nhật đầy đủ, kịp thời biến động bất động sản - Thông tin bất động sản cần phải lưu giữ thống hệ thống định mà người dân dễ dàng tiếp cận hồn cảnh Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa, có kết nối thơng suốt liệu thơng tin tồn quốc Đồng thời, Nhà nước cần tiến hành xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ tồn diện Cụ thể phải có quản lý song song quan thuế quan tài ngun mơi trường chủ thể để kiểm sốt tình hình thực nghĩa vụ tài chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Thứ ba, cần hoàn thiện quy định thủ tục hành theo hướng đơn giản hóa Thủ tục hành có vai trò to lớn, tác động đến vận hành thị trường bất động sản nói chung quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Các quy định thủ tục hành cơng khai, đơn giản hóa làm giảm tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu phận cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước, tiết kiệm thời gian, công sức tiền bạc người dân Cụ thể: - Cần phải chuẩn hóa thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ Xây dựng quy trình, thủ tục đầy đủ, thống nhất, logic chặt chẽ theo hướng đơn giản hóa đến mức tối đa đảm bảo quản lý Nhà nước Các trình tự, thủ tục hành việc đăng ký đất đai, thực nghĩa vụ tài cần phải quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực phải phù hợp với khả tài chính, thu nhập họ 63 - Tăng cường tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất Cần phải đảm bảo tính xác GCNQSDĐ, phải phản ánh thực tế sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích NSDĐ Hệ thống địa cần phải rõ ràng, minh bạch hồ sơ địa ban đầu, xác định rõ vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới lơ đất, mảnh đất cụ thể 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Bên cạnh việc hoàn thiện hành lang pháp lý quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, để việc thực pháp luật đạt hiệu cao, Nhà nước cần phải có quan tâm đến yếu tố khách quan khác có ảnh hưởng đến việc thực quan hệ Đầu tiên, cần phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Để sách pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vào thực tiễn đời sống cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đóng vai trò quan trọng Chuyển nhượng QSDĐ giao dịch diễn phổ biến phức tạp Tuy nhiên nhận thức pháp luật người dân, đặc biệt vùng nông thôn, quan hệ nhiều hạn chế Vì vậy, họ bị động lúng túng có nhu cầu thực giao dịch hay thường vi phạm quy định hình thức hợp đồng, dẫn đến hậu hợp đồng vô hiệu, bị hủy gây thiệt hại kinh tế Chính thế, việc nâng cao nhận thức pháp luật đất đai, quyền sở hữu tài sản đất cho người dân có ý nghĩa quan trọng, giúp họ hiểu tơn trọng, có ý thức tự giác tn thủ pháp luật, góp phần hình thành nên thị trường KDBĐS lành mạnh Thứ hai, cần phải đào tạo nâng cao chất lượng cán thi hành pháp luật Chất lượng hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật phụ thuộc nhiều vào người thi hành pháp luật Thực tiễn hoạt động quan hành chính, tư pháp cho thấy trình độ chun mơn kỹ nghiệp vụ đội ngũ cán chưa đồng đều, chưa đáp ứng yêu cầu áp dụng, thực thi pháp luật nhiều 64 khu vực có tình hình chuyển nhượng QSDĐ phức tạp Hơn nữa, tác động tiêu cực kinh tế thị trường mà phận cán có phẩm chất đạo đức thối hóa, biến chất Vì cần phải kiểm tra, rà sốt lại trình độ chuyên môn đội ngũ cán thực thi pháp luật vừa có phẩm chất đạo đức tốt, vừa có trình độ chun mơn, kỹ nghề nghiệp vững vàng, đặc biệt đội ngũ công chứng viên Thẩm phán Phát sử lý loại khỏi máy cán công chức, viên chức người lao động thiếu lực, đạo đức kém, nhũng nhiễu thực thi nhiệm vụ Thứ ba, cần tăng cường, kiểm tra, phát kịp thời sai phạm quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Cần thường xuyên tra, kiểm tra công ty kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính hợp pháp giao dịch Đồng thời cần đưa biện pháp chế tài đủ mạnh, mang tính răn đe nhằm ngăn chặn hành vi sai phạm xảy ra, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, môi trường chuyển nhượng QSDĐ lành mạnh Thứ tư, cần có phối hợp thực thi có hiệu đội tra, quản lý xây dựng với cán địa Hướng dẫn việc cấp phép người dân có nhu cầu xây dựng quản lý tốt việc xây dựng, kiên xử lý sai phạm lĩnh vực xây dựng (không phép, sai phép), phối hợp thẩm tra, xác minh thời điểm hoàn thành xây dựng yêu cầu bổ sung tài sản ghi giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 31, Nghị định 43/2014 Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất 65 Kết luận chương Ở chương 3, Luận văn định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng QSDĐ, đặt mối quan hệ ngành luật với điều chỉnh vấn đề có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ; Hồn thiện quy định thông tin liên quan đến đất đai, vấn đề có ý nghĩa quan trọng hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo an toàn mặt pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch cung cấp thông tin rõ ràng, chuẩn xác tình trạng pháp lý QSDĐ tham gia giao dịch; Đơn giản hoá chuẩn hố thủ tục hành thực giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi nhanh chóng cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, luận văn đưa giải pháp cho số vấn đề cốt lõi việc nâng cao hiệu thực thi pháp luật đào tạo, nâng cao chất lượng cán thi hành pháp luật chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp; Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ nói riêng; Tăng cường kiểm tra, giám sát phát kịp thời sai phạm để có hình thức xử lý nghiêm minh phù hợp, tạo môi trường chuyển nhượng QSDĐ lành mạnh 66 KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ nhu cầu tất yếu, khách quan kinh tế thị trường điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân nước ta Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân quyền mà người sử dụng đất thường xuyên có nhu cầu thực cách phổ biến thực tiễn sử dụng đất, Bản chất chuyển nhượng QSDĐ chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện định pháp luật quy định Theo đó, người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ hợp pháp cho người nhận chuyển nhượng; ngược lại, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng Bên cạnh đó, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ mảng pháp luật rộng lớn quy định nhiều lĩnh vực pháp luật khác mà Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành nòng cốt Cùng với đó, hàng loạt văn khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Cơng chứng, pháp luật thuế, phí lệ phí điều chỉnh mức độ khía cạnh khác liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Về bản, hệ thống pháp luật tương đối toàn diện đầy đủ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chưa đủ đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành trôi chảy, thuận lợi, rủi ro tốn kém, mà đòi hỏi hệ thống pháp luật phải thống nhất, khơng mâu thuẫn, chồng chéo loại trừ lẫn Hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi phải xây dựng phù hợp với thực tế sống 67 Bên cạnh đó, cần thiết phải có chế đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực có hiệu Theo đó, tham gia Nhà nước, tổ chức dịch vụ hỗ trợ trung gian cầu nối quan trọng để thực hóa giao dịch thực tế Những rào cản, khó khăn, vướng mắc, tranh chấp, sai phạm xảy trình ký kết thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế thời gian qua cho thấy hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ chưa đạt mong muốn đề Hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đất nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành môi trường pháp lý an tồn, hiệu quả, phòng ngừa mức độ cao rủi ro hướng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế sống vấn đề cần thiết phải thực thời gian tới 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Các Nghị định, Văn Luật Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP khung giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội Quốc hội (1987), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Sự thật, Hà Nội Quốc hội (1993), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội (1994), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Quốc hội (2003), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội (2013), Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Các cơng trình, viết 15 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đỗ Văn Đại (2010), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động, Hà Nội 69 17 Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển - Tập 1), Trường đại học Cần Thơ, Cần Thơ 18 Nguyễn Văn Hiến (2016), "Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (7) 19 Nguyễn Văn Hiến (2016), "Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (8) 20 Trần Thị Lịch (2013), "Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Dân chủ Pháp luật, (5), tr.39-41 21 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước Pháp luật, (8) 22 Nhà xuất Khoa học xã hội (1968), Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, Hà Nội 23 Nhà xuất Pháp lý (1991), Bộ luật Hồng Đức, Hà Nội 24 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), "Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Nhà nước Pháp luật, (3), tr.60-65 25 Thành Lê Văn Thành (2011), "Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật Đất đai năm 2003", Nghiên cứu lập pháp, (1), tr.39-42, 47 26 Lê Văn Thiệp (2012), "Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định ủy quyền Bộ luật dân hành", Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (5), tr.50-53, 64 27 Lê Văn Thiệp (2012), "Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị", Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (24), tr.37-41, 51 28 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 30 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 70 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 33 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Bình (2017), Báo cáo tổng hợp năm 2017, Thái Bình 71 ... dụng đất pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành thành phố Thái Bình. .. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng. .. LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng