Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố tam điệp, tỉnh ninh bình

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khoa học khác HàNội, ngày 09 tháng 09 năm 2020 TÁC GIẢ LUẬNVĂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái niệm cần thiết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.2 Nội dung thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 13 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH 17 2.1 Thực trạng pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 18 2.2 Thực tiễn thực quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 47 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH 70 3.1 Định hướng nâng cao hiệu thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 70 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 73 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu STT Diễn giải CCHC Cải cách hành QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Khảo sát đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp 58 Bảng 2.2 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 60 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1.Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined Hình 2.2 Biểu đồ kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền người sử dụng đất từ năm 2016 đến tháng đầu năm 2019 56 Hình 2.3 Biểu đồ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ảnh kết thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình từ năm 2016 đến tháng đầu năm 2018 57 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản, nguồn lực to lớn Trong giai đoạn đổi mới, đất đai Nhà nước Việt Nam xem nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Để đảm bảo tính định hướng xã hội chủ nghĩa điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần, pháp luật đất đai bước xây dựng đổi Theo quy định Hiến pháp năm 1959, Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đất đai Theo đó, chế độ sở hữu đất đai Việt Nam, thời kỳ khơng khác nhiều so với nước giới giai đoạn Từ ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 đời quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) Với quy định này, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai nhất, sở hữu toàn dân đất đai Kế thừa lại từ tinh thần Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Điều 53) Theo Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998, năm 2001, năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 thể chế hóa sách Đất đai Đảng quy định đất đai Hiến pháp, cụ thể hóa QSDĐ người dân nhằm nâng cao vai trò quản lý nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến chế hoàn thiện sách đất đai Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Bộ luật Dân năm 2015 mặt pháp lý khơng có khái niệm mua, bán đất mà có khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện, pháp luật ghi nhận loại quyền đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ” [20, tr.77] Trong kinh tế thị trường nay, chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Trong năm qua, việc pháp luật ghi nhận đưa quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ giúp người dân nước nói chung địa bàn thành phố Tam Điệp nói riêng an tâm đầu tư vào đất đai Tại nơi đây, quyền chuyển nhượng QSDĐ thực nghiêm túc phát huy hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ cơng khai Tuy nhiên, trình tổ chức thực địa bàn thành phố số phát sinh tồn như: Chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề hiểu biết hạn chế …ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Vì thế, việc tìm hiểu sâu thêm quy định pháp luật tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đánh giá thực trạng quy định thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân theo quy định pháp luật Việt Nam áp dụng thực tiễn địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình để đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, điểm cịn hạn chế nhằm tìm giải pháp bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi thực tế sống cần thiết Từ lý trên, chọn đề tài “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mặt, xã hội phát triển nhu cầu người dân tham gia giao dịch nhiều giao dịch sôi động giao dịch bất động sản giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đóng vai trị vơ quan trọng vấn đề hồn thiện tiến trình hồ sơ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Trước đây, nhiều trường hợp người dân có suy nghĩ khơng tích cực, lịng tin cán bộ, Đảng Nhà nước quyền chuyển nhượng QSDĐ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ địa phương cịn rườm rà, phức tạp Vì vậy, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân nói riêng vấn đề thu hút nhận nhiều quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu nhiều luật gia Các cơng trình nghiên cứu giải nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số cơng trình nghiên cứu chun sâu vấn đề lý luận, bàn Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; bàn Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bàn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản hay bàn vấn đề lý luận luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ có đề tài liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một số cơng trình khoa học nghiên cứu tìm hiểu vấn đề công bố luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân”; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Việt Nam”; viết “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp tịa án”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 7/2012, tr 42 – 49; Bài viết "Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành" Nguyễn Văn Hiến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Số 9/2016, tr 29 – 28; Bài viết "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam bất cập luật pháp" Vũ Ngọc Hà, Tạp chí Tịa án nhân dân Số 9/2012, tr 27 – 31; Bài viết "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp tòa án" Lê Sỹ Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 7/2012, tr 42 – 49; Bài viết "Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Dỗn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 3/2012, tr 60 – 65; Bài viết "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Phạm Thị Hương Lan, Tạp chí Kiểm sát Số 15/2010, tr 30 – 32; Bài viết "Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm giải khác nhau" Nguyễn Hải An, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Số 12/2010, tr 49 – 50… Các cơng trình nghiên cứu giải nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số cơng trình sâu nghiên cứu pháp luật hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Có thể thấy rõ điều qua cơng trình luận văn thạc sỹ Hầu hết chương luận văn phân tích làm rõ thực trạng pháp luật có kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến pháp luật QSDĐ pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, có số viết, Bài viết "Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" Trần Lệ Thu, Tạp chí Thanh tra Số 8/2015, tr 66 – 68; Bài viết "Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản" Võ Văn Hịa, … Cùng với đó, số cơng trình sâu nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật số địa phương, từ nâng lên thành giải pháp chung cho việc nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Đây tri thức quý báu làm tảng lý luận cho luận văn Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề công bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu ngũ cán địa cấp xã, phường Những cán cần có trình độ chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp, phẩm chất cán Cán địa chính, cán hành phải nắm vững nghiệp vụ thực thi trách nhiệm đòi hỏi ngày cao lực chuyên môn cán quản lý Nhà nước đất đai, tiến trình xây dựng tiền đề cho nhà nước pháp quyền, dân, dân dân Hồn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải dựa yêu cầu quản lý sử dụng đất mà Đảng ta đề Đảng Nhà nước ta quan tâm đến việc bảo đảm quyền chủ thể sử dụng đất Việc hoàn thiện bước quy định tổ chức máy quản lý Nhà nước việc làm quan trọng Nhà nước cần quan tâm việc xây dựng củng cố tổ chức dịch vụ lĩnh vực đất đai cụ thể tổ chức phát triển quỹ đất cần phải quan tâm việc chuẩn hóa quy định thủ tục thực giao dịch đất đai để bớt phiền hà cho nhân dân Nhà nước ta cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật đất đai cho UBND cấp xã việc định cưỡng chế dỡ bỏ cơng trình xây dựng sai phép Nếu dừng lại việc xử phạt cho tồn phổ biến sau Nhà nước giải thực địa vơ khó khăn, phức tạp Hạn chế hành vi tiêu cực hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chất lượng hoạt động tra, kiểm tra nhiều quan có liên quan quan thuế, địa chính, cơng an, cơng chứng, tịa án chuẩn hóa thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc làm cần thiết giai đoạn Nhà nước ta đẩy mạnh hoạt động cải cách hành ngày sâu rộng 3.2.3 Hồn thiện hệ thống thơng tin sở liệu đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai QSDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cơng khai hóa thơng tin QSDĐ Tập hợp nghiên cứu hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi nước, chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Tăng cường ứng dụng công nghệ tiên tiến, đại phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tra cứu thông tin sở liệu đảm bảo yêu cầu đăng ký ban đầu đồng thời đơn giản hóa thủ tục, rút gọn thời gian cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký biến động tách Hệ thống thông tin đất đai phải thu thập, xử lý, quản lý đáp ứng yêu cầu thị trường Quy hoạch sử dụng đất cần cân đối, phân bổ quỹ đất đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng, thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tiếp tục xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Thời gian qua, thị trường giao dịch bất động sản tồn ba mức giá chuyển nhượng QSDĐ giá chuyển nhượng QSDĐ ghi hợp đồng chuyển nhượng; hai giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ; ba bảng giá đất Nhà nước quy định Trong giá chuyển nhượng QSDĐ bên ghi hợp đồng thường thấp với giá Nhà nước quy định nhằm mục đích trốn thuế Tuy nhiên có số trường hợp giá chuyển nhượng ghi hợp đồng cao nhiều với giá thực tế bên chuyển nhượng, trường hợp người tham gia giao dịch chấp nhận nộp thuế cao mục đích khác có lợi cho vay vốn Ngân hàng góp vốn… Còn giá đất thực tế chuyển nhượng Nhà nước dù biết chưa có biện pháp xử lý khơng đủ sở pháp lý để áp dụng tính thuế Theo quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thỏa thuận bên giao kết kẽ hở để bên giao kết lách luật thỏa 78 thuận ngầm đưa giá chuyển nhượng thấp vào hợp đồng để đỡ phải đóng thuế nhiều Để hạn chế dần loại bỏ việc thỏa thuận ngầm, lợi ích nhóm hoạt động quản lý đất đai đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất muốn làm điều Nhà nước cần phải sửa đổi bổ sung lại giá đất làm sở tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ sát với giá thực tế, cịn phí lệ phí giá đất tính theo giá thị trường đồng thời tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại hệ thống này, đất phải xác định giá đất qua lần đăng ký kiểm soát phần thuế chênh lệch từ chuyển nhượng QSDĐ để áp dụng thuế Nhà nước cần phải ban hành quy định xây dựng chế sách phù hợp kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để xây dựng hành thực minh bạch hiệu lĩnh vực đất đai Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật việc luân chuyển thông tin đất đai Văn phòng Đăng ký đất đai, quan thuế, kho bạc… việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Hiện phạm vi nước nhiều tỉnh thành thành lập Trung tâm hành cơng đến huyện, thành, thị nhiên q trình thực thủ tục hành chưa phát huy hiệu chưa quy tụ đủ đầu mối thực trả kết trung tâm quan liên quan lĩnh vực đất đai công dân nộp hồ sơ làm thủ tục đăng ký sang tên Văn phòng Đăng ký đất đai đến ngày lấy kết thông báo thuế người dân phải đến Chi cục thuế huyện, thành thị lấy kết thông báo thuế sau lấy kết qủa thông báo thuế xong người dân lại phải đến kho bạc thực nghĩa vụ tài sau thực xong nghĩa vụ tài người dân lại phải quay Trung tâm hành cơng phận Văn phịng Đăng ký đất đai nộp lại giấy nộp tiền để Văn phòng Đăng ký đất đai thực thủ tục 79 3.2.4 Nâng cao hiệu hoạt động Trung tâm hành cơng Nhà nước cần thành lập Trung tâm hành cơng nơi chưa thành lập tăng cường hiệu hoạt động Trung tâm nơi thành lập với mục đích phục vụ tốt cho nhân dân để nhân dân hưởng dịch vụ công tốt Trung tâm việc liên thông thủ tục hành theo nghĩa Trung tâm hành cơng phải nơi quy tụ đầu mối nhận trả kết trung tâm hành cơng để người dân khơng phải lại nhiều qua trình thực chưa khai thác hết lợi ích dịch vụ công mang lại Nhà nước cần đưa sách hợp lý tiếp tục tăng cường phối hợp chặt chẽ Sở Tài nguyên Môi trường, quan thuế, kho bạc tổ chức hành nghề cơng chứng nhằm mục đích chuẩn hóa quy định thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực đất đai tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần liên thông sở liệu tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng Đăng ký đất đai quan thuế kho bạc điều cần thiết khơng để sở liệu thơng tin bó hẹp lĩnh vực Các tổ chức hành nghề cơng chứng có phần mềm liệu Uchi sở liệu dùng phạm vi tra cứu tổ chức hành nghề cơng chứng chưa kết nối liên thơng với Văn phịng Đăng ký đất đai quan thuế trường hợp người dân thực giao dịch liên quan đến QSDĐ tổ chức hành nghề cơng chứng cán phịng cơng chứng kiểm tra tài sản giao dịch để biết tài sản chấp chuyển nhượng đâu chưa đăng ký giao dịch đảm làm thủ tục đăng ký sang tên Văn phòng Đăng ký đất đai chưa, việc tra cứu thơng tin nhằm mục đích ngăn chặn rủi tài sản thực giao dịch người tham gia giao dịch mục đích họ lại đem tài sản chấp, chuyển nhượng, tặng cho người khác Nếu khơng có sở liệu tra cứu trường hợp mà người tham gia giao dịch thực trót lọt hậu pháp lý lớn cho xã hội Thực tốt 80 việc liên thông ngăn chặn tranh chấp, khiếu kiện cho Văn phòng Đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng quan có liên quan 3.2.5 Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Để thực hiệu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cá nhân, hộ gia đình, cần nâng cao hiệu hoạt động phận thực thủ tục này, Văn phòng đăng ký QSDĐ Cụ thể: Thứ nhất: Tiếp tục đơn giản hóa cỉa cách sâu rộng thủ tục hành chính, Nhà nước ta cần góp phần vào cải cách phải chuẩn hóa thủ tục khơng phải cắt bớt cách “cơ học” bước thực Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động “Đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Thứ hai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bước kiện toàn hoạt động Người dân thực giao dịch dân đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm vừa qua nhân dân nhiều nhận thấy có thay đổi phương thức tiếp dân phục vụ cán hành Chính vậy, cần thay đổi vị người công chức người phục vụ, vững vàng chuyên môn nghiệp vụ, bổ sung thêm biên chế, nhân Rút ngắn thời gian thực thủ tục Thứ ba: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có phối hợp hoạt động với cán địa nhiều địa phương Cán địa nắm tình hình, trạng sử dụng đất thực địa giúp đỡ, tạo điều kiện cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Cơng chứng viên phịng cơng chứng có thơng tin biến động kịp thời xác đất đai Chất lượng giao dịch nâng lên chất lượng, đồng thời tiết kiệm thời gian thực thủ tục hành giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng 81 3.2.6 Thực tốt hoạt động tra, kiểm tra, giám sát, giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, giải tranh chấp quan Nhà nước lĩnh vực đất đai đặc biệt Văn phòng Đăng ký đất đai để kịp thời chấn chỉnh, uốn nắn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, sai phạm thắt chặt kỷ luật, kỷ cương hành thi hành cơng vụ để nâng cao ý thức trách nhiệm cán công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ vào nề nếp tránh rủi ro khơng đáng có Tăng cường cơng tác kiểm tra, tra, giám sát, phát xử lý kịp thời, nghiêm minh tập thể, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai, cấp sở việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khơng thẩm quyền, không phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá QSD đất trái quy định, xây dựng công trình đất trái phép Các cấp uỷ đảng, quyền, sở, ban, ngành, MTTQ đoàn thể, đặc biệt Bí thư cấp ủy, người đứng đầu quan, tổ chức tập trung giải quyết, xử lý kịp thời, triệt để vụ việc khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, phản ánh nhân dân liên quan đến đất đai Chịu trách nhiệm trước Ban Thường vụ Tỉnh ủy để tổ chức, cá nhân thuộc phạm vi quản lý vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai Bí thư huyện ủy, thành ủy đạo Chủ tịch UBND cấp tăng cường kiểm tra, nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép địa bàn Bí thư đảng ủy xã, phường, thị trấn đạo UBND chịu trách nhiệm trước Ban Thường vụ huyện ủy, thành ủy để xảy lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép Chủ tịch UBND huyện, thành phố liên đới chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh Nhà nước cần phải kịp thời giải tranh chấp người dân lĩnh vực đất đai tránh tình trạng vượt cấp kéo dài gây bất ổn cho xã hội Để 82 nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai quan giải phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng phải làm rõ vướng mắc nguyện vọng bên tranh chấp Tiếp tục tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân để sách pháp Luật Đất đai dần vào đời sống người dân; tiếp tục mở rộng quy mô tuyên truyền nhiều hình thức khác phương tiện loa đài, qua mạng…để ngày nâng cao nhận thức người dân tránh rủi ro không đáng có thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể việc tổ chức, hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật từ trung ương đến địa phương Tài ngun Mơi trường Ngồi Nhà nước cần phải quan tâm đến sở vật chất phương tiện làm việc cán đồng thời Nhà nước cần xây dựng củng cố tổ chức dịch vụ lĩnh vực đất đai cụ thể phải có quy định quyền nghĩa vụ tổ chức điều kiện cần thiết tiến trình cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai chưa quan tâm nhiều nóng để hướng tới Nhà nước thực dân, dân dân 83 Tiểu kết chương Qua thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình cho thấy nhu cầu người dân thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thành phố Tam Điệp cao ngày tăng Để đáp ứng yêu cầu tất yếu thị trường Nhà nước cần nhanh chóng hồn thiện sách pháp luật chuyên ngành lĩnh vực đất đai văn hướng dẫn có liên quan để tránh chồng chéo cho phù hợp với thực tiễn Luận văn trình bày số kiến nghị phương diện lập pháp thực tiễn áp dụng hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, QSDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cơng khai hóa thơng tin QSDĐ; xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định; hoàn thiện quy định pháp luật việc ln chuyển thơng tin đất đai Văn phịng Đăng ký đất đai, quan thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng; tiếp tục tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, giám sát, giải tranh chấp quan Nhà nước lĩnh vực đất đai đặc biệt Văn phòng Đăng ký đất đai để kịp thời chấn chỉnh, uốn nắn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, sai phạm Ngồi luận văn cịn đưa giải pháp đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai sâu rộng dân Nhà nước cần kiến tạo xây dựng hành thực phát huy quyền làm chủ người dân cách công khai, minh bạch dân chủ quản lý, sử dụng đất đồng thời xã hội hóa nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ cơng lĩnh vực đất đai nói chung thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nói riêng 84 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường để khuyến khích khai thác tiềm đất đai, góp phần thúc đẩy yếu tố tích cực Nhà nước giao QSDĐ trao cho người sử dụng đất có quyền có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể quan tâm sâu sắc Nhà nước đến người sử dụng đất thúc đẩy phát triển ngày mạnh mẽ, động thị trường chuyển nhượng QSDĐ Khi làm thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất mong muốn thủ tục hành giải nhanh gọn khơng thời gian, khơng gây phiền hà phải liên hệ với nhiều quan khác quan thuế, kho bạc Tuy Nhà nước mở rộng quyền người sử dụng đất người sử dụng đất quyền khn khổ pháp luật hành ghi nhận Việc phải thực quyền ràng buộc, chi phối kiểm soát Nhà nước đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự, thủ tục, điều kiện nghĩa vụ pháp luật quy định Hiện hình thức chuyển nhượng QSDĐ thực phổ biến có tầm quan trọng chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, chủ thể cần nắm rõ quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để thực việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật làm cho việc chuyển nhượng nhanh chóng, thuận tiện, từ góp phần thúc đẩy việc chuyển nhượng QSDĐ phát triển ngày lành mạnh Trong luận văn, người viết nghiên cứu nội dung quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời tìm hiểu điều chưa hợp lý trình áp dụng quy định vào thực tế Bên cạnh người viết đưa đề xuất, giải pháp giải vấn đề chưa hợp lý, đề xuất cịn giới hạn Do cần có tăng cường quản lý, kiểm tra giám sát Nhà nước 85 Pháp luật hành đất đai văn có liên quan ngày hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Tuy nhiên trình áp dụng cịn bộc lộ hạn chế định Do cần có tăng cường quản lý, kiểm tra giám sát Nhà nước để ngày hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung chuyên ngành Luật Đất đai nói riêng đáp ứng nhu cầu thực tế 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2014), Thơng tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, thông tư số 08/2013/TT- BTC ngày 10/01/2013, thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 thông tư số 78/2014/TTBTC ngày 18/6/2014 tài để cải cách, đơn giản thủ tục hành thuế, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 Bộ Tài hướng dẫn thi hành nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thuế, Hà Nội Bộ Tài (2016), Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Bộ Tài chính; Bộ Tài ngun Mơi trường quy định hồ sơ trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 87 Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 củ Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 phủ, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận, ln chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bổng (2005) với “Đất đai thị trường bất động sản” đăng tạp chí địa (số 1) ( số 02) 11 Chính Phủ (2010), Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày tháng năm 2010 kiểm soát thủ tục hành chính, Hà Nội 12 Chính Phủ (2013), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 13 Chính Phủ (2013), Nghị định số 129/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành thuế cưỡng chế thi hành định hành thuế, Hà Nội 14 Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NÐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất, Hà Nội 15 Chính Phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng giao dịch, Hà Nội 88 16 Chính Phủ (2016), Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 quy định lệ phí trước bạ, Hà Nội 17 Chính Phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 18 Chính Phủ (2017), Nghị định số 92/2017/NĐ-CP ngày 7/8/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định liên quan đến kiểm sốt thủ tục hành chính, Hà Nội 19 Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đồn Xn Thủy, Ngơ Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị Minh Huyền, ánh Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang (2012), Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 20 Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch QSDĐ, Khoa luật dân trường thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất lao động 21 Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1Tập 1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 22 Nguyễn Văn Hiến, Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đăng tạp trí dân chủ pháp luật Việt Nam 23 Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình, Nghị số 35/2016/NQ-HĐND ngày 14/12/2016 HĐND tỉnh Ninh Bình quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền định HĐND tỉnh Ninh Bình 24 Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 89 25 Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học TS Nguyễn Thị Hồng Nhung hướng dẫn 26 Nhà xuất Chính trị quốc gia Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Hà Nội 27 Nhà xuất Chính trị quốc gia Hiến pháp Việt Nam năm 1959, 1980,1992, 2013, Hà Nội 28 Nhà xuất Chính trị quốc gia Luật Đất đai Việt Nam (2003) ,Hà Nội 29 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Bộ luật Dân Việt Nam (2015), Hà Nội 30 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Luật Đất đai Việt Nam (2013), HàNội 31 Nhà xuất Chính trị quốc gia, Luật thuế chuyển QSDĐ (1994), Hà Nội 32 Nhà xuất Tư pháp, Luật Công chứng (2014), Hà Nội 33 Nhà xuất Tư pháp, Luật Hơn nhân gia đình (2014), Hà Nội 34 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước Pháp luật.Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65 35 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh bất động sản Việt Nam” 36 Quốc hội, Luật số 26 (2012), Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 quy định sửa đổi số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 37 Quốc hội, Luật số 71 (2014), Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 quy định sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế, Hà Nội 38 Quốc hội, Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội 39 Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Ninh Bình, Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Ninh Bình (2016, 2017, 2018 tháng đầu năm 2019), Tổng hợp báo cáo kết thực 40 Lê Văn Thành 2011, Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện sốquy định Luật Đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/2011, tr 39 - 42, 47 90 41 Lê Văn Thiệp (2012), Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽhở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật Dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64 42 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số24/2012, tr 37 - 41, 51 43 Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân” luận văn thạc sĩ luật học, 44 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 45 Nguyễn Quang Tuyến với “sự tác động Luật Đất đai năm 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta” đăng tập chí dân chủ pháp luật số 10/2015 46 UBND tỉnh Ninh Bình, Quyết định số 526/QĐ-UBND ngày 20/10/2016 UBND tỉnh Ninh Bình việc cơng bố Thủ tục hành thuộc thẩm quyền giải UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức quản lý ngành Tài nguyên môi trường 47 Nguyễn Thị Thanh Xuân (2011), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Trường Đại học Cần Thơ 91 ... hiệu thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ... nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thực thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình. .. CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH 70 3.1 Định hướng nâng cao hiệu thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành