Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

Như vậy, về phương diện pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,

TỈNH VÍNH PHÚC

LÊ THỊ PHƯƠNG HOA

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,

TỈNH VĨNH PHÚC

LÊ THỊ PHƯƠNG HOA

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác

Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2018

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Phương Hoa

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, Em đã nhận được

sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô và các đồng nghiệp Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc em xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:

Em xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất tới: PGS.TS Nguyễn Đức Minh - Viện trưởng Viện Nhà nước và Pháp luật, người thầy kính mến đã hướng dẫn, giúp đỡ, động viên khích lệ em trong suốt quá trình viết luận văn tốt nghiệp

Em xin cảm ơn các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau đại học của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo thuận lợi, giúp đỡ em trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Sở Tư pháp Vĩnh Phúc, cùng các đồng nghiệp, bạn bè, các anh chị em trong lớp luật 16M-LKT5.6 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7 1.1.Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Định nghĩa pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Nội dung của pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 31 2.1 Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.1 Kiểm tra hồ sơ và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1.3 Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng đăng ký đất đai ở địa phương nơi có đất 44 2.1.4 Hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên 54 2.1.5 Đánh giá pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 56 2.2 Thực trạng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 59

2.2.1 Thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp đổi đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 59 2.2.2 Đánh giá việc thực hiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 69

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 80 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 80 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 81

KẾT LUẬN 87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG LUẬN VĂN

Bảng 2.1 Khảo sát đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Vĩnh Yên 71Bảng 2.2 Đánh giá về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 74

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ TRONG LUẬN VĂN

Hình 2.2 Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 69Hình 2.3 Biểu đồ kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ năm 2015 đến 6 tháng đầu năm 2018 69Hình 2.4 Biểu đồ kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2015 đến 6 tháng đầu năm 2018 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển và mở rộng Việt Nam đang trong giai đoạn đổi mới đất đai được Nhà nước xem là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Pháp luật về đất đai từng bước được đổi mới để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Từ năm 1986 đến nay, đất nước bước vào đổi mới theo nền kinh tế của thị trường và hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai cũng ngày càng được hoàn thiện theo thời gian Đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa tinh thần của các luật trước và QSDĐ của người dân được cụ thể hóa hơn Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế và hoàn thiện các chính sách về đất đai

Để từ đó đất đai được quản lý chặt chẽ hơn và đưa ra được những biện pháp tạo điều kiện cho người sử dụng đất chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được thuận lợi QSDĐ được pháp luật ghi nhận là một loại quyền đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm

2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về mặt pháp lý không có khái niệm mua, bán đất mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện Tại khoản 1 Điều

188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền

về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ” [23, tr.77] Trong các hình thức chuyển QSDĐ thì hình thức chuyển nhượng QSDĐ được người sử dụng đất sử dụng phổ biến nhất Trong nền kinh tế thị trường chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan nhằm đảm bảo quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân Trong những năm qua, pháp luật về đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ các quy định

liên quan chuyển nhượng QSDĐ đã giúp cho người sử dụng đất trong cả nước nói chung và người sử dụng đất của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng an tâm đầu tư vào đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và của cả nước, giải quyết được nhiều bức xúc tạo sự công bằng trong xã hội

Thành phố Vĩnh Yên nằm ở trung tâm tỉnh Vĩnh Phúc có diện tích 50,8km2 và 175.000 nhân khẩu và có 9 đơn vị xã, phường Thành phố Vĩnh Yên cách thủ đô Hà Nội 55km về phía Tây, cách thành phố Việt Trì 30km về phía Đông Bắc và cách sân bay Quốc tế Nội Bài 25km Hiện nay thành phố Vĩnh Yên đang được đầu tư rất mạnh để trở thành đô thị loại 1 vào năm 2019, nhân dịp kỷ niệm 120 năm đô thị Vĩnh Yên và trở thành trung tâm của thành phố Vĩnh Phúc cấp trung ương vào những năm đầu thập kỷ 20 tới

Trong những năm qua, quyền chuyển nhượng QSDĐ ở địa bàn thành phố Vĩnh Yên được thực hiện khá nghiêm túc đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ công khai Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện ở địa bàn thành phố Vĩnh Yên còn bộc lộ một số tồn tại phát sinh cần tiếp tục giải quyết như: Chuyển nhượng QSDĐ khi người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán bộ làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề này còn hạn chế; Không thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển QSDĐ theo quy định …ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai và làm thất thoát nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ hoạt động chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên tôi chọn đề tài “ Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài luận văn thạc sĩ với mong muốn tìm hiểu sâu thêm những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc cũng như tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ để đánh giá thực trạng các quy định

về thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân theo quy

định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Qua đó tìm hiểu đánh giá đúng những điểm mạnh, điểm yếu, những điểm còn hạn chế nhằm tìm ra những giải pháp bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng QSDĐ đang đòi hỏi

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển về mọi mặt trong đó quyền làm chủ của người dân được Chính Phủ đặc biệt quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi bằng giải pháp cải cách thủ tục hành chính để bảo vệ quyền lợi ích của con người, gắn quyền con người với quyền và lợi ích của dân tộc, của đất nước Đứng trên phương diện quản lý nhà nước của hệ thống các cơ quan thực thi quyền hành pháp, thì cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai chính là cải cách cách thức quản lý của cơ quan thực thi quyền hành pháp tác động đến đời sống chính trị - văn hóa – xã hội và con người nhằm đạt được mục tiêu phát triển một cách bền vững

Xã hội càng phát triển thì nhu cầu của người dân tham gia giao dịch càng nhiều một trong những giao dịch sôi động nhất hiện nay là giao dịch về bất động sản trong đó giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao nhất Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trước đây còn rườm rà, phức tạp gây ra những phản hồi không tích cực từ phía người dân gây ra mất lòng tin đối với cán bộ chính là mất lòng tin đối với đảng

và nhà nước Chính vì thế pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nó chỉ là một khâu của quá trình chuyển nhượng QSDĐ nhưng nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong vấn đề hoàn thiện tiến trình của hồ sơ về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và là yếu tố quyết định nhanh hay chậm là ở khâu này Chính vì thế vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng đang là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của nhiều luật gia Trong thời gian qua có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2013) “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người sử dụng đất ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thức đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và

hoàn thiện pháp luật về đất đai; Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân”; TS Doãn Thị Hồng Nhung (2012) với luận án “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học do TS Nguyễn Thị Hồng Nhung hướng dẫn; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến với bài “sự tác động của Luật Đất đai năm 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” đăng trên tập chí dân chủ và pháp luật số 10/2015; Nguyễn Văn Hiến thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta đăng trên tạp trí dân chủ và pháp luật Việt Nam hiện nay …

Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển QSDĐ, trình tự thủ tục chuyển QSDĐ, đi sâu vào phân tích nội dung quy định chuyển QSDĐ và đưa ra biện pháp hoàn thiện Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về các vấn đề đã công bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp và phát triển

hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành + Đánh giá việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên nhằm tìm hiểu những thuận lợi và hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thành phố Vĩnh Yên, tỉnh

Vĩnh Phúc trong thời gian tới

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Quan điểm của Nhà nước về các chính sách, pháp Luật Đất đai trong nền kinh tế thị trường

+ Hệ thống lý thuyết về chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

+ Các quy định về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật

+ Thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề rộng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Luật Quản lý thuế năm 2006, Luật Quản lý thuế sửa đổi bổ sung năm

2012, Luật Quản lý thuế sửa đổi năm 2016, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007…và các văn bản hướng dẫn thi hành Trong góc độ của một luận văn thạc sĩ tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để luận văn triển khai một cách cô đọng, xúc tích tác giả đã dựa trên cơ sở lý luận Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh Dựa trên các quan điểm của Đảng về quan hệ chuyển nhượng QSDĐ và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng

xã hộ chủ nghĩa

Trong quá trình nghiên cứu luận văn tác giả sử dụng một số phương pháp sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê Nin; Phương pháp so sánh; Phương pháp bình luận; Phương pháp phân tích; Phương pháp điều tra khảo sát; Phương pháp đánh giá; Phương pháp lập luận lôgíc; Phương

pháp quy nạp; Phương pháp tổng hợp và sử dụng các sơ đồ, hình vẽ điều tra khảo sát thu thập số liệu để làm sáng tỏ các vấn đề trong luận văn đưa ra

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

- Ý nghĩa lí luận: Luận văn đã phân tích đánh giá nội dung các quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và đã tìm ra được những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện tại địa phương

- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn đưa ra những kiến nghị làm hoàn thiện pháp luật

về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính

Luận văn có thể làm tài liệu áp dụng vào thực tiễn của địa phương

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần cam đoan, lời cảm ơn, mục lục, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng, danh mục các sơ đồ, hình vẽ, danh mục tài liệu và phần mở đầu luận văn được chia ra làm 3 chương

Chương 1: Những vấn đề chung về pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ở nước ta đất đai được ghi nhận Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và Luật Đất đai

2013 Điều 4 ghi nhận: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý” [23, tr.91] Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của xã hội

Về phương diện pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính

có ích của Luật đất đai để phục vụ cho các mục tiêu để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất cho người sử dụng

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai là hai quyền khác nhau về nội dung và ý nghĩa nên không được nhầm lẫn, đồng nhất hai quyền này với nhau Chủ

sở hữu đất đai có đầy đủ 3 quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Quyền sở hữu đất đai là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người, với người trong việc hiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Với tư cách là chủ

sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất Nhà nước cho các tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bằng các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật

Do người sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) không có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai nên có thể nói quyền

sử dụng đất là một loại quyền tài sản và người chủ của quyền tài sản đó không có quyền sở hữu đầy đủ đối với đất đai Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng của chủ sở

hữu Ở nước ta chuyển nhượng QSDĐ luôn được đặt trong mối quan hệ với chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai Nói cụ thể hơn, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là quyền năng phát sinh

Thứ hai, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ

các quyền năng của chuyển QSDĐ Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng

về chuyển nhượng QSDĐ

Thứ ba, khác với chủ sở hữu đất đai, không phải bất cứ người nào có QSDĐ,

cho dù QSDĐ hợp pháp, cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ Muốn thực hiện được các quyền đó thì người QSDĐ phải đáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu sử dụng đất nhưng thông qua quyền đặc biệt tối cao của mình, Nhà nước đã cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa nhận việc sử dụng đất

ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bằng các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển QSDĐ Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt dựa trên cơ sở pháp luật Người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp

luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể Họ phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định

Ở các nước thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không có khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Thay vào đó, việc chuyển nhượng đất đai được thực hiện thông qua các hành vi, hoạt động như: mua bán đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai… Ở nước ta, chỉ sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng QSDĐ” và không có khái niệm “mua bán đất đai” Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, ở phương diện lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 “Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch, theo đó, QSDĐ được chuyển dịch từ bên này sang bên kia và người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền

sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức thực hiện quyền tài sản phổ biến nhất của người QSDĐ Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là đất đai vẫn thuộc

sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền QSDĐ chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp” [43, tr.92]

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác đang thực sự có nhu cầu sử dụng để nhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước

Việc chuyển QSDĐ có bản chất hoàn toàn khác so với việc chuyển đổi

QSDĐ, vì hình thức chuyển nhượng QSDĐ là một bên bán đất và một bên trả tiền

vì vậy hình thức chuyển quyền này mang tính chất thương mại rõ nét và phức tạp hơn nhiều, do đó cần phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ hơn

Ngoài ra, chuyển nhượng QSDĐ là một dạng vận động của quan hệ đất đai

Về pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ luôn được thực hiện thông qua hợp đồng, theo

đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển quyền sử dụng chúng cho chủ sử dụng khác Về mặt kinh tế chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó là biểu hiện của quan

hệ thị trường

Như vậy, về phương diện pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là biểu hiện của sự thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ

là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là một loại của thủ tục hành chính Thuật ngữ

“thủ tục hành chính” được giải thích trong Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính và trong Nghị định số 92/2017/NĐ-CP ngày 7/8/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến kiểm soát thủ tục hành chính “Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ

và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức Trình tự thực hiện là thứ

tự các bước tiến hành của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết một công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức.” [17, tr.90]

Theo Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính, một thủ tục hành chính cụ thể chỉ hoàn thành khi đáp ứng đầy đủ các bộ phận tạo thành cơ bản sau đây:

Thứ nhất, tên thủ tục hành chính;

Thứ hai, trình tự thực hiện;

Thứ ba, cách thức thực hiện;

Thứ tư, hồ sơ;

Thứ năm, thời hạn giải quyết;

Thứ sáu, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính;

Thứ bảy, cơ quan thực hiện thủ tục hành chính;

Thứ tám, kết quả thực hiện thủ tục hành chính;

Thứ chín, trường hợp thủ tục hành chính phải có mẫu đơn, mẫu tờ khai hành

chính; mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính; yêu cầu, điều kiện; phí, lệ phí thì mẫu đơn, mẫu tờ khai hành chính; mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính; yêu cầu, điều kiện; phí, lệ phí là bộ phận tạo thành của thủ tục hành chính [17, tr.90]

Ở nước ta, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau như Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Thuế thu nhập cá nhân, và các hướng dẫn thi hành Theo đó, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước quy định để giải quyết việc sang tên chuyển chủ quyền sử dụng một thửa đất Việc quy định nội dung của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được căn cứ vào các quy định cụ thể của luật nội dung Trình tự, thủ tục chuyển

nhượng QSDĐ bao gồm các bước cụ thể mà các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn giúp cho cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai Thông qua trình

tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát, sàng lọc hồ sơ để xác định trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó cho phép thực hiện giao dịch đó Đây là quy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Ngoài ra, thông qua các thủ tục hành chính mà các chủ thể quan hệ sử dụng đất thực hiện, Nhà nước thu các nghĩa vụ tài chính của việc giao dịch

1.2 Khái niệm pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Định nghĩa pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân [37, tr 92 ]

Một đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cùng với đó là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau Vì vậy pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân rất phong phú; bao gồm các quy phạm pháp luật quy định về chủ thể tham gia quan hệ thủ tục (người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chứng

nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đất và đăng ký quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng, công chứng và công chứng viên), các quyền của chủ thể tham gia quan hệ thủ tục, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm

về hình thức chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của công chứng viên trong công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn trong pháp luật thuế; Các quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân và mỗi giao dịch có những đặc thù khác nhau [37,

tr 92 ] Vì vậy pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân là vấn đề đang được quan tâm đặc biệt liên quan đến cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.2.2 Nội dung của pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề sau đây:

1.2.2.1 Chủ thể quan hệ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể quan hệ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thuộc đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm người chuyển nhượng QSDĐ (hộ gia đình, cá nhân) và người nhận chuyển nhượng QSDĐ

a) Hộ gia đình, cá nhân - Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước hết là hộ gia đình, cá nhân

Với tư cách là một bên mang quyền và nghĩa vụ pháp lý tương ứng được quy phạm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hộ gia đình, cá nhân khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ngoài việc thương thuyết, thỏa thuận và ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ họ còn phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu các cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho mình theo

đúng các quy định của pháp luật Khi đó, hộ gia đình, cá nhân là một bên chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thủ tục hành chính

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” Hộ gia đình là

hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh

tế, nhưng quy định này vẫn chưa thể hiện rõ được thế nào là hộ gia đình sử dụng đất Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm như thế nào là cá nhân sử dụng đất Có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là người Nhà nước trao cho quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất Cá nhân sử dụng đất là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và

cá nhân là: Cá nhân, hộ gia đình, bao gồm cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận QSDĐ; cá nhân, hộ gia đình

có QSDĐ do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể là bất

kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa Hộ gia đình,

cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng

Cần phân biệt cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cá nhân là thành viên hộ gia đình sử dụng đất Trong hộ gia đình, thì các thành viên là đồng chủ sử dụng đối với tài sản chung đó Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình gọi

là chủ hộ Còn cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng chính các hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước trao cho QSDĐ thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Trong đó cá nhân sử dụng đất là những người có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, và hộ gia đình sử dụng đất là những người

có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung tại thời điểm đang có QSDĐ Đồng thời “hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên” Và theo quy định của pháp luật thì những người được ghi tên trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông…” (hoặc “Hộ bà…”), sau đó ghi

họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình không có QSDĐ chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung QSDĐ của hộ gia đình

Khi chuyển nhượng QSDĐ các bên trong quan hệ chuyển nhượng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Người

chuyển nhượng QSDĐ có quyền yêu cầu Nhà nước tiếp nhận, thụ lý, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc nộp thuế, đăng ký sang tên hoặc cấp lại giấy chứng nhận

và có nghĩa vụ phải kê khai thuế, nộp đủ các giấy tờ cần thiết để nộp thuế, để đăng

ký sang tên hoặc cấp lại giấy chứng nhận theo quy định, phải nộp các khoản nghĩa

vụ tài chính cho Nhà nước Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu công dân chuẩn

bị đủ hồ sơ, giấy tờ, kê khai thuế, nộp nghĩa vụ tài chính và có nghĩa vụ phải ra thông báo nộp tiền, phải đăng ký sang tên hoặc cấp lại Giấy chứng nhận và phải bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

Điểm khác biệt giữa vai trò chủ thể của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự còn khi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật hành chính Ta có thể khẳng định điều này vì quan hệ pháp luật hành chính ít nhất một bên trong quan hệ phải là cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác hoặc tổ chức, cá nhân được trao quyền quản lý

Như vậy, tùy theo từng giai đoạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ mà

hộ gia đình, cá nhân có tư cách chủ thể khác nhau

b) Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quan hệ pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ trong quan hệ pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ với hộ gia đình, cá nhân có thể là một trong những người sử dụng đất được quy định ở Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Nhóm 1, tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ

chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;

Nhóm 2, hộ gia đình, cá nhân trong nước;

Nhóm 3, cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên

cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Nhóm 4, cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh

đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

Nhóm 5, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Nhóm 6, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch;

Nhóm 7, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn

đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư [23, tr.91]

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ bên nhận chuyển nhượng QSDĐ

là chủ thể của quan hệ pháp luật hành chính

1.2.2.2.Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng QSDĐ, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng, đòi hỏi các cơ quan Nhà nước và các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ, nhằm làm cho việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra phù hợp và lành mạnh hơn Vì thế trước khi chuyển nhượng QSDĐ các bên tham gia phải đảm bảo được ba nguyên tắc cơ bản quy định trong Bộ luật Dân sự, cụ thể:

Nguyên tắc thứ nhất, Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng

đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền

sử dụng đất [2, tr.89]

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chỉ các cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới có quyền chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, không phải bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ, mà chỉ có những cá nhân, pháp nhân hộ gia đình sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc thứ hai, khi chuyển nhượng QSDĐ, các bên có quyền thỏa thuận

về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật [2, tr.89]

Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhưng nội dungthỏa thuận của hợp đồng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan Ngoài ra, các trình tự, thủ tục trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cũng phải tuân thủ theo quy định của phápluật

Nguyên tắc thứ ba, là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất

đúng mục đích, thời hạn ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất [2, tr.89]

Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng

Ngoài ra khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng cần tuân theo các nguyên tắc của thủ tục hành chính được quy định ở Điều 7 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP như sau:

Một là, đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện

Hai là, phù hợp với mục tiêu quản lý hành chính nhà nước

Ba là, bảo đảm quyền bình đẳng của các đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

Bốn là, tiết kiệm thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức và cơ quan hành

chính nhà nước

Năm là, đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất, đồng bộ, hiệu quả của

các quy định về thủ tục hành chính; thủ tục hành chính phải được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quy định trên cơ sở bảo đảm tính liên thông giữa các thủ tục hành chính liên quan, thực hiện phân công, phân cấp rõ ràng, minh bạch, hợp lý; dự án,

dự thảo văn bản quy phạm pháp luật có quy định về thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan nào, cơ quan đó phải có trách nhiệm hoàn chỉnh [17, tr.90]

1.2.2.3 Nguyên tắc thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ các cơ quan Nhà nước phải tuân theo những nguyên tắc sau:

Thứ nhất, thủ tục hành chính đơn giản, rõ ràng, đúng pháp luật

Thứ hai, công khai các thủ tục hành chính, mức thu lệ phí, lệ phí, giấy tờ, hồ

sơ và thời gian giải quyết công việc của tổ chức, cá nhân

Thứ ba, nhận yêu cầu và trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thứ tư, đảm bảo giải quyết công việc nhanh chóng, thuận tiện cho tổ chức, cá

nhân

Thứ năm, Đảm bảo sự phối hợp giải quyết công việc giữa các bộ phận, cơ

quan hành chính nhà nước để giải quyết công việc của tổ chức, cá nhân

Đây là những nguyên tắc cơ bản nhất trong cải cách thủ tục hành chính nói chung và trong thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nói riêng mà các cơ quan phải tuân thủ

để tạo điều kiện tốt nhất cho người dân khi làm thủ tục

1.2.2.4 Điều kiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên các chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể khác mà quan hệ chuyển nhượng

và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo và đảm bảo những quy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự Vì thế, các chủ thể tham gia vào quan hệ này trước tiên phải đảm bảo các điều kiện chung khi tham gia giao dịch dân

sự do Bộ luật dân sự quy định

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ của mình Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật bao gồm:

Thứ nhất, chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải có đầy

đủ năng lực hành vi dân sự

Thứ hai, chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyên tắc tự

nguyện Yếu tố tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất thuộc loại đất được phép chuyển nhượng và phải có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng đất nhưng không phải hộ gia đình, cá nhân nào có đủ các điều kiện như trên đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ mà trong một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân thủ những điều kiện riêng thì mới được chuyển nhượng QSDĐ như quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013

Về các điều kiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ:

Theo quy định của pháp luật thì các điều kiện chung được quy định tại Điều188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận

Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đây là một đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý, nhằm tránh được những tranh chấp về sau và nó chứng minh được chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà cụ thể ở

đây là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Trường hợp QSDĐ của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng Trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận QSDĐ

Để có được giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

Dựa vào giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với người sử dụng đất - Người được Nhà nước trao QSDĐ Người sử dụng đất có quyền hợp pháp đối với đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ Chỉ khi có giấy chứng nhận QSDĐ thì người sử dụng mới thực hiện được các giao dịch liên quan đến đất đai, do việc thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Theo quy định của Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai thì “Tranh chấp đất đai là

tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [23, tr.91]

Để ổn định các quan hệ trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải giải quyết các tranh chấp về QSDĐ trước khi giao dịch Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển

nhượng) các tài sản đang có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có QSDĐ không thể chuyển nhượng được QSDĐ đó [21, tr.91]

Thứ ba, trong thời hạn sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại:

Một là, đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình,

cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản

3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 gồm: đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013; đất tín ngưỡng; đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài;

Hai là, đất sử dụng có thời hạn, bao gồm đất nông nghiệp đối với hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm… Như vậy, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện này khi thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đất được chuyển nhượng là đất sử dụng có thời hạn hoặc đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật nhưng QSDĐ đó được xác lập từ việc thuê đất có trả tiền cho cả thời gian thuê Ngoài những điều kiện trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và QSDĐ của các chủ thể cũng có sự khác nhau nên việc chuyển nhượng QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện khác trong những trường hợp cụ thể: Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Còn đối với người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở

tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng; tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa;

hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó [21, tr.91]

Như vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ có giá trị khi đất đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa Do vậy, mà họ không được phép chuyển nhượng QSDĐ

Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Nếu đất đưa vào giao dịch mà đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì tính pháp lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ Khi đã có quyết định

kê biên thì người sử dụng đất đã không còn là chủ sử dụng đất đối với mảnh đất đó nên họ không có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cần kiểm tra kỹ về QSDĐ mà họ chuẩn bị nhận chuyển nhượng để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ, khi chuyển nhượng QSDĐ của mình thì người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện về hạn mức nhận chuyển QSDĐ và thời hạn sử dụng đất nhận chuyển QSDĐ như sau:

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hạn mức chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được được quy

định tại Điều 130 Luật đất đai năm 2013

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng QSDĐ

Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, nên việc quy định chi tiết, đầy

đủ các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết, mặc dù nó làm hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấythì việc chuyển nhượng QSDĐ rất dễ vượt qua giới hạn quyền của người sử dụng đất Vì vậy khi chuyển QSDĐ cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và

Bộ luật dânsự

Tóm lại, điều kiện được chuyển nhượng QSDĐ là: có giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì chủ thể mới có quyền chuyển nhượng QSDĐ Ngoài các điều kiện được quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền năng về chuyển QSDĐ còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật

* Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ

nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao

đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [23, tr.91]

* Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau không được nhận

chuyển nhượng QSDĐ:

Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Hai là, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất

rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Ba là, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa

Bốn là, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Năm là, hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao

đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [23, tr.91]

Trong Luật Đất đai cũng quy định một số điều kiện cụ thể đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ có tính chất nước ngoài Cụ thể đối với chủ thể là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì không được nhận chuyển QSDĐ;

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao

1.2.2.5 Các loại đất được chuyển nhượng trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cần phân biệt các loại đất được chuyển nhượng quyền sử dụng và không được chuyển nhượng quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân

Các loại đất được chuyển nhượng quyền sử dụng:

Người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ đối với các loại đất: nhóm đất nông nghiệp; đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191, Điều 192, Điều 193 Luật đất đai năm 2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013)

Một là, nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất

trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục

vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất ) [23, tr.91]

Theo Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định các căn cứ để xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

Thứ nhất, đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê,công

nhận QSDĐ do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng QSDĐ đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận

Thứ hai, không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên đối tượngđã

nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội Đối với hộ gia đình thì có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng nêu trên);

Thứ ba, có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện

tích đất đang sử dụng nêu trên, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên

vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh [4, tr.89]

Hai là, nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất

ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm ) [23, tr.91]

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng QSDĐ đối với loại đất hộ gia đình,

cá nhân thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuộc trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Đất hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Ba là, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

[23, tr.91]

Các loại đất hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng phải có nguồn gốc là: đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân còn được chuyển nhượng loại đất Nhà nước cho thuê trước ngày 01/7/2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm

Như vậy, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có các loại đất đáp ứng được điều kiện quy định như trên thì mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ Vì những loại đất được phép chuyển nhượng phụ thuộc vào từng loại chủ thể và hình thức sử dụng đất

Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân:

Trong một số trường hợp nhất định pháp luật không cho phép thì hộ gia đình,

cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, cho dù bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định Theo điều 191 Luật đất đai 2013, Các trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó [23, tr.91]

1.2.2.6 Hình thức của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng về bản chất là mua bán, đó là việc một bên (bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia bên mua để nhận

từ bên kia một khoản tiền nhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ là QSDĐ nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” [23, tr.91]

Như vậy, về hình thức, trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký đất đai

1.2.2.7 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất

Trình tự chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Theo đó, người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện

đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường nơi có đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất Trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hai bên đã phải thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và được công chứng viên chứng thực hợp đồng

Để hoàn tất trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ các bên tham gia phải thực hiện các bước sau:

- Kiểm tra hồ sơ và ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng đăng ký đất đai ở địa phương nơi có đất;

- Hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên

Kết luận chương 1

Việc nghiên cứu tìm hiểu những vấn đề chung về pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đưa ra được khái niệm pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và khái niệm chuyển nhượng QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của Luật đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế -

xã hội của đất nước Quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất cho người sử dụng; khái niệm pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Từ khái niệm pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tác giả đi sâu vào phân tích nội dung của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân rất phong phú bao gồm các quy phạm pháp luật quy định về chủ thể tham gia quan hệ thủ tục (người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chứng nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đất và đăng ký quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng, công chứng và công chứng viên), các quyền của chủ thể tham gia quan hệ thủ tục, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quy phạm về hình thức chuyển nhượng phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra tác giả còn đi sâu vào nội dung của nguyên tắc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là phần lý luận quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật về đất đai và làm tiền đề nền tảng để đi sâu phân tích ở các chương Có thể khẳng định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là một khâu quan trọng trong giao dịch dân sự về đất đai nếu trình tự , thủ tục được tiến hành theo một trình tự, nguyên tắc công khai, minh bạch sẽ đem lại cho thị trường giao dịch đất đai được lành mạnh hóa hơn

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 2.1 Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do tính chất của hình thức chuyển nhượng QSDĐ là sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp Luật Đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp Luật Đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng) Rất khác với các giao dịch của QSDĐ khác như quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối tượng chuyển giao đất lấy đất thì trong quan hệ chuyển nhượng là đất lấy tiền Vì vậy, các quy định về chuyển nhượng QSDĐ thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, do đó được thể hiện rõ trong quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 79 Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP như sau: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện

đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất Sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã, phường nơi có đất đã chứng nhận hợp đồng giao dịch người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi

có đất Để hoàn tất trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ các bên tham gia phải thực hiện các bước sau:

2.1.1 Kiểm tra hồ sơ và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định để chuyển nhượng QSDĐ thì người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất