Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VÍNH PHÚC LÊ THỊ PHƯƠNG HOA HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC LÊ THỊ PHƯƠNG HOA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thị Phương Hoa LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình học tập hồn thành luận văn này, Em nhận hướng dẫn, giúp đỡ quý báu thầy cô đồng nghiệp Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc em xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Em xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: PGS.TS Nguyễn Đức Minh - Viện trưởng Viện Nhà nước Pháp luật, người thầy kính mến hướng dẫn, giúp đỡ, động viên khích lệ em suốt trình viết luận văn tốt nghiệp Em xin cảm ơn thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội tạo thuận lợi, giúp đỡ em trình học tập hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Sở Tư pháp Vĩnh Phúc, đồng nghiệp, bạn bè, anh chị em lớp luật 16M-LKT5.6 tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập hoàn thành luận văn DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CCHC Cải cách hành QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1.Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Định nghĩa pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Nội dung pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 31 2.1 Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.1 Kiểm tra hồ sơ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.2 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1.3 Nộp hồ sơ Văn phòng đăng đăng ký đất đai địa phương nơi có đất 44 2.1.4 Hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên 54 2.1.5 Đánh giá pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 56 2.2 Thực trạng thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 59 2.2.1 Thực thủ tục đăng ký biến động cấp đổi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 59 2.2.2 Đánh giá việc thực pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 69 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 80 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 80 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 81 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG LUẬN VĂN Bảng 2.1 Khảo sát đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Vĩnh Yên 71 Bảng 2.2 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 74 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ TRONG LUẬN VĂN Hình 2.2 Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 69 Hình 2.3 Biểu đồ kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền người sử dụng đất từ năm 2015 đến tháng đầu năm 2018 69 Hình 2.4 Biểu đồ kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2015 đến tháng đầu năm 2018 70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển mở rộng Việt Nam giai đoạn đổi đất đai Nhà nước xem nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Pháp luật đất đai bước đổi để phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Từ năm 1986 đến nay, đất nước bước vào đổi theo kinh tế thị trường hệ thống quy định pháp luật đất đai ngày hoàn thiện theo thời gian Đất đai ghi nhận Hiến pháp tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Luật Đất đai năm 2013 kế thừa tinh thần luật trước QSDĐ người dân cụ thể hóa Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến chế hồn thiện sách đất đai Để từ đất đai quản lý chặt chẽ đưa biện pháp tạo điều kiện cho người sử dụng đất chuyển QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thuận lợi QSDĐ pháp luật ghi nhận loại quyền đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mặt pháp lý khơng có khái niệm mua, bán đất mà có khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ” [23, tr.77] Trong hình thức chuyển QSDĐ hình thức chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất sử dụng phổ biến Trong kinh tế thị trường chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Trong năm qua, pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ quy định liên quan chuyển nhượng QSDĐ giúp cho người sử dụng đất nước nói chung người sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng an tâm đầu tư vào đất đai góp phần quan trọng ổn định phát triển kinh tế - xã hội địa phương nước, giải nhiều xúc tạo công xã hội Thành phố Vĩnh Yên nằm trung tâm tỉnh Vĩnh Phúc có diện tích 50,8km2 175.000 nhân có đơn vị xã, phường Thành phố Vĩnh Yên cách thủ đô Hà Nội 55km phía Tây, cách thành phố Việt Trì 30km phía Đơng Bắc cách sân bay Quốc tế Nội Bài 25km Hiện thành phố Vĩnh Yên đầu tư mạnh để trở thành đô thị loại vào năm 2019, kỷ niệm 120 năm đô thị Vĩnh Yên trở thành trung tâm thành phố Vĩnh Phúc cấp trung ương vào năm đầu thập kỷ 20 tới Trong năm qua, quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố Vĩnh Yên thực nghiêm túc phát huy hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ cơng khai Tuy nhiên, trình tổ chức thực địa bàn thành phố Vĩnh Yên bộc lộ số tồn phát sinh cần tiếp tục giải như: Chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề hạn chế; Khơng thực nghĩa vụ tài thực chuyển QSDĐ theo quy định …ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Xuất phát từ vấn đề nêu chọn đề tài “ Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài luận văn thạc sĩ với mong muốn tìm hiểu sâu thêm quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đánh giá thực trạng quy định thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân theo quy người dân có yêu cầu Bốn là, hoàn thiện hệ thống kiểm tra, giám sát quan Nhà nước có thẩm quyền lĩnh vực đất đai đặc biệt thực thủ tục hành Năm là, hồn thiện pháp luật xây dựng chế giá đất sở liệu đất đai cho phù hợp với thực tế quy hoạch để bảo đảm giá trị chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng tăng nguồn thu cho Nhà nước 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Một là, tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai văn liên quan cho phù hợp với tình hình thực tế tránh chồng chéo văn Trong Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể đầy đủ loại hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Do đó, người dân nộp hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ, Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu người dân nộp bổ sung giấy tờ ngồi quy định để chứng minh gây khó khăn cho việc thực thủ tục hành người sử dụng đất Các quy định chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai tản mạn nhiều điều luật Luật Đất đai năm 2013 Điều 168 quy định thời điểm thực quyền chuyển nhượng QSDĐ; Điều 187 quy định quyền nghĩa vụ riêng hộ gia đình, cá nhân thực việc chuyển quyền sử dụng đất; Điều 188 quy định điều kiện đất chuyển quyền; Điều 166 Điều 170 quy định quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất… Chính Nhà nước cần điều chỉnh thống quy định Luật Đất đai điều kiện chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ điều kiện người sử dụng đất tách riêng khỏi quy định quyền nghĩa vụ để người sử dụng đất dễ tra cứu tuân thủ thực Ngoài Nhà nước cần tập trung nâng cao hiệu quản lý, có quy định phù hợp hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo quyền lợi người dân Rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Luật Đất đai văn hướng dẫn đảm bảo thống đạo luật Để làm điều Nhà nước cần phải 81 thể chế hóa quan điểm, định hướng chủ trương sách Đảng Nhà nước đất đai đồng thời phải theo sát điều kiện thực tế để có hướng điều chỉnh cho phù hợp đồng thời phải có biện pháp mạnh thực trình tự, thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất cách minh bạch Hai là, bước cải cách quy định tổ chức máy nhà nước quản lý việc làm quan trọng pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ phải dựa yêu cầu quản lý sử dụng đất mà việc bảo đảm quyền người sử dụng bên có liên quan Nhà nước đặc biệt quan tâm Nhà nước phải kiện toàn hệ thống tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để bố trí nguồn nhân lực phục vụ thủ tục hành phải cán có đủ đức, đủ tài đào tạo có trình độ chuyên môn cao thực thi trách nhiệm không gây khó dễ cho người dân đáp ứng u cầu cơng việc đất đai lĩnh vực nhạy cảm Ngoài Nhà nước cần phải quan tâm đến sở vật chất phương tiện làm việc cán đồng thời Nhà nước cần xây dựng củng cố tổ chức dịch vụ lĩnh vực đất đai cụ thể phải có quy định quyền nghĩa vụ tổ chức điều kiện cần thiết tiến trình cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai chưa quan tâm nhiều nóng để hướng tới Nhà nước thực dân, dân dân Ba là, tiếp tục hồn thiện hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, QSDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cơng khai hóa thơng tin QSDĐ Tập hợp nghiên cứu hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi nước, chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Tăng cường ứng dụng công nghệ tiên tiến, đại phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tra cứu thông tin sở liệu đảm bảo yêu cầu đăng ký ban đầu đồng thời đơn giản hóa thủ tục, rút gọn thời gian cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký biến động tách Hệ thống thông tin đất đai phải thu thập, xử lý, quản lý đáp ứng yêu cầu thị trường Quy hoạch sử dụng đất cần cân đối, phân bổ quỹ đất đảm bảo yêu cầu 82 phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Bốn là, tiếp tục xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua thị trường giao dịch bất động sản tồn ba mức giá chuyển nhượng QSDĐ giá chuyển nhượng QSDĐ ghi hợp đồng chuyển nhượng; hai giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ; ba bảng giá đất Nhà nước quy định Trong giá chuyển nhượng QSDĐ bên ghi hợp đồng thường thấp với giá Nhà nước quy định nhằm mục đích trốn thuế Tuy nhiên có số trường hợp giá chuyển nhượng ghi hợp đồng cao nhiều với giá thực tế bên chuyển nhượng, trường hợp người tham gia giao dịch chấp nhận nộp thuế cao mục đích khác có lợi cho vay vốn Ngân hàng góp vốn… Còn giá đất thực tế chuyển nhượng Nhà nước dù biết chưa có biện pháp xử lý khơng đủ sở pháp lý để áp dụng tính thuế Theo quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thỏa thuận bên giao kết kẽ hở để bên giao kết lách luật thỏa thuận ngầm đưa giá chuyển nhượng thấp vào hợp đồng để đỡ phải đóng thuế nhiều Để hạn chế dần loại bỏ việc thỏa thuận ngầm, lợi ích nhóm hoạt động quản lý đất đai đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất muốn làm điều Nhà nước cần phải sửa đổi bổ sung lại giá đất làm sở tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng QSDĐ sát với giá thực tế, phí lệ phí giá đất tính theo giá thị trường đồng thời tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại hệ thống này, đất phải xác định giá đất qua lần đăng ký kiểm soát phần thuế chênh lệch từ chuyển nhượng QSDĐ để áp dụng thuế Nhà nước cần phải ban hành quy định xây dựng chế sách phù hợp kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để xây dựng hành thực minh bạch hiệu lĩnh vực đất đai 83 Năm là, tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật việc luân chuyển thông tin đất đai Văn phòng Đăng ký đất đai, quan thuế, kho bạc… việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Hiện phạm vi nước nhiều tỉnh thành thành lập Trung tâm hành cơng đến huyện, thành, thị nhiên q trình thực thủ tục hành chưa phát huy hiệu chưa quy tụ đủ đầu mối thực trả kết trung tâm quan liên quan lĩnh vực đất đai công dân nộp hồ sơ làm thủ tục đăng ký sang tên Văn phòng Đăng ký đất đai đến ngày lấy kết thông báo thuế người dân phải đến Chi cục thuế huyện, thành thị lấy kết thông báo thuế sau lấy kết qủa thông báo thuế xong người dân lại phải đến kho bạc thực nghĩa vụ tài sau thực xong nghĩa vụ tài người dân lại phải quay Trung tâm hành cơng phận Văn phòng Đăng ký đất đai nộp lại giấy nộp tiền để Văn phòng Đăng ký đất đai thực thủ tục Nhà nước thành lập Trung tâm hành cơng với mục đích phục vụ nhân dân để nhân dân hưởng dịch vụ công tốt Trung tâm việc liên thông thủ tục hành theo nghĩa Trung tâm hành cơng phải nơi quy tụ đầu mối nhận trả kết trung tâm hành cơng để người dân khơng phải lại nhiều qua trình thực chưa khai thác hết lợi ích dịch vụ cơng mang lại Nhà nước cần đưa sách hợp lý tiếp tục tăng cường phối hợp chặt chẽ Sở Tài nguyên Môi trường, quan thuế, kho bạc tổ chức hành nghề công chứng nhằm mục đích chuẩn hóa quy định thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực đất đai tiếp tục rút ngắn thời gian thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần liên thông sở liệu tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng Đăng ký đất đai quan thuế kho bạc điều cần thiết khơng để sở liệu thơng tin bó hẹp lĩnh vực Các tổ chức hành nghề công chứng có phần mềm liệu Uchi sở liệu dùng phạm vi tra cứu tổ chức hành nghề cơng chứng chưa kết nối liên thơng với Văn phòng Đăng ký đất đai quan thuế trường hợp người dân thực 84 giao dịch liên quan đến QSDĐ tổ chức hành nghề cơng chứng cán phòng cơng chứng kiểm tra tài sản giao dịch để biết tài sản chấp chuyển nhượng đâu chưa đăng ký giao dịch đảm làm thủ tục đăng ký sang tên Văn phòng Đăng ký đất đai chưa, việc tra cứu thơng tin nhằm mục đích ngăn chặn rủi tài sản thực giao dịch người tham gia giao dịch mục đích họ lại đem tài sản chấp, chuyển nhượng, tặng cho người khác Nếu khơng có sở liệu tra cứu trường hợp mà người tham gia giao dịch thực trót lọt hậu pháp lý lớn cho xã hội Thực tốt việc liên thông ngăn chặn tranh chấp, khiếu kiện cho Văn phòng Đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng quan có liên quan Sáu là, tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, giám sát, giải tranh chấp quan Nhà nước lĩnh vực đất đai đặc biệt Văn phòng Đăng ký đất đai để kịp thời chấn chỉnh, uốn nắn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, sai phạm thắt chặt kỷ luật, kỷ cương hành thi hành công vụ để nâng cao ý thức trách nhiệm cán công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ vào nề nếp tránh rủi ro khơng đáng có Nhà nước cần phải kịp thời giải tranh chấp người dân lĩnh vực đất đai tránh tình trạng vượt cấp kéo dài gây bất ổn cho xã hội Để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai quan giải phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng phải làm rõ vướng mắc nguyện vọng bên tranh chấp Bảy là, tiếp tục tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân để sách pháp Luật Đất đai dần vào đời sống người dân; tiếp tục mở rộng quy mô tuyên truyền nhiều hình thức khác phương tiện loa đài, qua mạng…để ngày nâng cao nhận thức người dân tránh rủi ro không đáng có thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể việc tổ chức, hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật từ trung ương đến địa phương Tài nguyên Môi trường 85 Kết luận chương Qua thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc cho thấy nhu cầu người dân thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thành phố Vĩnh Yên cao ngày tăng Để đáp ứng yêu cầu tất yếu thị trường Nhà nước cần nhanh chóng hồn thiện sách pháp luật chun ngành lĩnh vực đất đai văn hướng dẫn có liên quan để tránh chồng chéo cho phù hợp với thực tiễn Luận văn trình bày số kiến nghị phương diện lập pháp thực tiễn áp dụng hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai, sở liệu đất đai, QSDĐ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cơng khai hóa thơng tin QSDĐ; xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định; hồn thiện quy định pháp luật việc luân chuyển thơng tin đất đai Văn phòng Đăng ký đất đai, quan thuế, kho bạc việc xác định thực nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng; tiếp tục tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, giải tranh chấp quan Nhà nước lĩnh vực đất đai đặc biệt Văn phòng Đăng ký đất đai để kịp thời chấn chỉnh, uốn nắn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, sai phạm Ngồi luận văn đưa giải pháp đẩy mạnh cơng tác tun truyền phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai sâu rộng dân Nhà nước cần kiến tạo xây dựng hành thực phát huy quyền làm chủ người dân cách công khai, minh bạch dân chủ quản lý, sử dụng đất đồng thời xã hội hóa nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ cơng lĩnh vực đất đai nói chung thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nói riêng 86 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường để khuyến khích khai thác tiềm đất đai, góp phần thúc đẩy yếu tố tích cực Nhà nước giao QSDĐ trao cho người sử dụng đất có quyền có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể quan tâm sâu sắc Nhà nước đến người sử dụng đất thúc đẩy phát triển ngày mạnh mẽ, động thị trường chuyển nhượng QSDĐ Khi làm thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất mong muốn thủ tục hành giải nhanh gọn khơng thời gian, khơng gây phiền hà phải liên hệ với nhiều quan khác quan thuế, kho bạc Tuy Nhà nước mở rộng quyền người sử dụng đất người sử dụng đất quyền khuôn khổ pháp luật hành ghi nhận Việc phải thực quyền ràng buộc, chi phối kiểm sốt Nhà nước đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự, thủ tục, điều kiện nghĩa vụ pháp luật quy định Hiện hình thức chuyển nhượng QSDĐ thực phổ biến có tầm quan trọng chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, chủ thể cần nắm rõ quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để thực việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật làm cho việc chuyển nhượng nhanh chóng, thuận tiện, từ góp phần thúc đẩy việc chuyển nhượng QSDĐ phát triển ngày lành mạnh Trong luận văn, người viết nghiên cứu nội dung quy định pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời tìm hiểu điều chưa hợp lý trình áp dụng quy định vào thực tế Bên cạnh người viết đưa đề xuất, giải pháp giải vấn đề chưa hợp lý, đề xuất giới hạn cần có tăng cường quản lý, kiểm tra giám sát Nhà nước Pháp luật hành đất đai văn có liên quan ngày hồn thiện quy định pháp luật theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người 87 sử dụng đất Tuy nhiên q trình áp dụng bộc lộ hạn chế định Do cần có tăng cường quản lý, kiểm tra giám sát Nhà nước để ngày hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung chuyên ngành Luật Đất đai nói riêng đáp ứng nhu cầu thực tế 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2015), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTCBTNMT ngày 22/06/2016 quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận, ln chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tài (2016), Thơng tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài ngun Mơi trường (2014),Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Bộ Tài chính; Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 củ Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/nđ-cp ngày 15 tháng năm 2014 phủ, Hà Nội 10 Bộ Tài (2014), Thơng tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 Bộ Tài hướng dẫn thi hành nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 89 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thuế, Hà Nội 11 Bộ Tài (2014), Thơng tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, thông tư số 219/2013/ TT-BTC ngày 31/12/2013, thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 tài để cải cách, đơn giản thủ tục hành thuế, Hà Nội 12 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NÐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất, Hà Nội 14 Chính Phủ (2016), Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 quy định lệ phí trước bạ, Hà Nội 15 Chính Phủ (2013), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 16 Chính Phủ (2013), Nghị định số 129/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành thuế cưỡng chế thi hành định hành thuế, Hà Nội 17 Chính Phủ (2010), Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày tháng năm 2010 kiểm sốt thủ tục hành chính, Hà Nội 18 Chính Phủ (2017), Nghị định số 92/2017/NĐ-CP ngày 7/8/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định liên quan đến kiểm sốt thủ tục hành chính, Hà Nội 19 Chính Phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng giao dịch, Hà Nội 90 20 Hiến pháp Việt Nam năm 1959, 1980,1992, 2013 , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Hội đồng nhân dân (2018), Nghị số 56/2016/NQ-HĐND ngày 12/12/2016 UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền định HĐND tỉnh Vĩnh Phúc 22 Luật Đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Luật Đất đai Việt Nam (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Luật thuế chuyển QSDĐ (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Luật Hôn nhân gia đình (2014), Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Luật Công chứng (2014), Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội 28 Luật số 71 (2014), Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 quy định sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế, Hà Nội 29 Luật số 26 (2012), Luật số 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 quy định sửa đổi số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 30 TS Nguyễn Đình Bổng (2005) với “Đất đai thị trường bất động sản” đăng tạp chí địa (số 1) ( số 02) 31 Nguyễn Văn Hiến thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đăng tạp trí dân chủ pháp luật Việt Nam 32 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch QSDĐ, Khoa luật dân trường thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất lao động 33 TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1Tập1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 34 Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 91 35 TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh bất động sản Việt Nam” 36 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước Pháp luật.Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65 37 Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học TS Nguyễn Thị Hồng Nhung hướng dẫn 38 Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân” luận văn thạc sĩ luật học, 39 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến với “sự tác động Luật Đất đai năm 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta” đăng tập chí dân chủ pháp luật số 10/2015 40 Thành Lê Văn Thành 2011 , Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật Đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/2011, tr 39 - 42, 47 41 Lê Văn Thiệp (2012), Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật Dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64 42 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số24/2012, tr 37 - 41, 51 43 Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đồn Xn Thủy, Ngơ Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang (2012), Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 92 44 Nguyễn Thị Thanh Xuân (2011), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Trường Đại học Cần Thơ 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 46 Quyết định số 890 (2018), UBND tỉnh ngày 18/04/2018 việc công bố Thủ tục hành thuộc thẩm quyền giải UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức quản lý ngành Tài ngun mơi trường 47 Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc (2015, 2016, 2017 tháng đầu năm 2018), Tổng hợp báo cáo kết thực 93 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc XÁC NHẬN LUẬN VĂN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ STT NỘI DUNG Nội dung 1: Bổ sung tình hình nghiên cứu đề tài Đã bổ sung mục chương Luận văn Nội dung 2: Bổ sung kết luận chương TRANG 3-4 Kết luận chương 31 Kết luận chương Kết luận chương Nội dung 3: Phân tích làm rõ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác động ? Có vai trò ? Đã bổ sung mục 2.1.5 chương Nội dung 4: Làm rõ vấn đề chứng thực, công chứng, đăng ký Vấn đề công chứng, chứng thực bổ sung mục 2.1.1 chương Vấn đề đăng ký bổ sung mục 2.1.4 chương Nội dung 5: Phân tích làm rõ vai trò chứng thực Đã bổ sung mục 2.1.3 chương Nội dung 6: Bổ sung vụ việc điển hình địa phương để chứng minh thực tiễn thực pháp luật Đã bổ sung mục 2.2.2 chương Nội dung 7: Bổ sung nguyên tắc thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đã bổ sung mục 1.2.2.3 chương Nội dung 8: Bổ sung trích dẫn nguồn thiếu luận văn Đã bổ sung trích dẫn mục 1.1.1 chương Đã bổ sung trích dẫn mục 1.2.2.5 chương Đã bổ sung trích dẫn mục 1.2.2.6 chương 79 86 54 - 55 33 - 36 44 - 45 42 - 45 76 -78 Đã bổ sung trích dẫn mục 2.1.4.2 chương 19 27 30 50 Hà Nội, ngày tháng năm HỌC VIÊN Lê Thị Phương Hoa GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG ... chung pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thành phố Vĩnh. .. giá pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 56 2.2 Thực trạng thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Vĩnh Yên,. .. 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC 31 2.1 Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục chuyển