Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có thể chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng theo định hướng của Đảng và Nhà nư

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ NẮNG MAI

PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 603850

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2011

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

1.3 Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.2 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26

1.3.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

1.4 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.4.1 Khái niệm thủ tục và khái niệm thủ tục hành chính 28 1.4.1.1 Nguyên tắc kiểm soát thủ tục hành chính 29 1.4.1.2 Nguyên tắc quy định thủ tục hành chính 30 1.4.1.3 Hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình thực hiện thủ tục

hành chính

31

1.4.1.4 Các bộ phận cấu thành một thủ tục hành chính 32 1.4.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5 Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

34

Chương 2: THỰC TRẠNG THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

37

2.1 Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể thực hiện thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

37

2.1.1 Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể ký kết và thực hiện Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

37

2.1.1.3 Phân loại hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền SDĐ 41

2.1.2 Hộ gia đình, cá nhân - một bên chủ thể tham gia thực hiện

thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân

68

2.2.2.2 Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí

trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

76

2.2.3 Thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ hoặc cấp đổi GCN 79 2.2.3.1 Thủ tục đăng ký biến động vào trang 3 hoặc trang 4 giấy

chứng nhận cũ của bên chuyển nhượng

2.3.1 Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường

hợp chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất nông nghiệp

đối với hộ gia đình, cá nhân (không chia tách, hợp thửa đất)

82

2.3.2 Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển

nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất trồng

cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản), đất ở có

nhà ở gắn liền với đất (không chia tách)

86

2.3.3 Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển

nhượng một phần quyền sử dụng đất ở, vườn (nay là đất

trồng cây lâu năm), ao (nay là đất nuôi trồng thủy sản); đất

ở có nhà ở gắn liền với đất (có chia tách thửa đất)

91

2.4 Những ha ̣n chế trong pháp luâ ̣t hiê ̣n hành về thủ tục

chuyển nhươ ̣ng

100

2.5 Những bất cập trong pháp luật hiện hành về thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

110

2.5.1 Sự thiếu đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật 110 2.5.2 Các quy định của pháp luật còn chưa rõ ràng, chặt chẽ 115 2.5.3 Việc áp dụng pháp luật còn tùy tiện và chưa sát thực tế 117 2.5.4 Các quy định về đầu mối tiếp nhận và trả kết quả thực hiện

thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thống nhất

118

2.5.5 Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai còn chưa được xây dựng bài

bản, đầy đủ

119

2.6 Nguyên nhân của những bất cập trong pháp luật hiện hành

về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân

121

Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

124

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

124

3.2 Kinh nghiệm chuyển nhượng bất động sản của một số nước

trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

126

3.3 Hoàn thiện các quy phạm pháp luật đất đai phát sinh trong

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

3.3.3 Hoàn thiện các quy định về thủ tục, hồ sơ địa chính và lưu

giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá trình biến động

đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

130

3.3.4 Hoàn thiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng đối

với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình và cá nhân

131

3.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục hành chính

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

132

3.5 Giải pháp hoàn thiện tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp

luật đất đai về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển

quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

DANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LUẬN VĂN 139

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GPMB : Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

bảng

2.1 Số liệu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một

số quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội từ

1/1/2009 đến 30/6/2011

99

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là tư liệu sản xuất không thể thay thế của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa là địa bàn sống mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống

Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống Tài nguyên đất là

cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia Đất đai quan trọng như vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt ra Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh đạo Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải có một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá:

Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra

những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một

số cá nhân và tổ chức [40]

Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sánh về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế, chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005:

Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng

vũ trang, ngăn chặn việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả [39] Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có thể chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng theo định hướng của Đảng và Nhà nước là cải cách các quy định liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong những năm gần đây, các văn bản pháp luật đất đai và dân sự đã có những quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các quy định này còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đôi khi còn chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước Do vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay vẫn bị phản ánh là quá nhiêu khê Điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân Xuất phát từ lĩnh vực

công tác và thực tế áp dụng tôi chọn đề tài: "Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam"

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng các quy định về thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng trong những năm qua trên địa bàn thành phố Hà Nội Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm còn bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền cơ bản là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến một số các công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi

trường - Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của

Trần Thế Ngọc (1997); "Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh

đến năm 2010", nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử

dụng đất (SDĐ) của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và SDĐ cho những năm tiếp theo;

Luận án tiến sỹ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp

lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên

cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật đất đai Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên

cứu địa chính- Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng

đất"; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các

bài báo viết về các vấn đề cụ thể như: thị trường bất động sản, công tác giải phóng

mặt bằng, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; TS Trần Quang

Huy (2009), "Pháp luật đất đai Việt Nam hiê ̣n hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất ", Tạp chí Luật học , số 8/2009; Đặng văn Ngạn

(2009), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam",

Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội; Lưu Quốc Thái

(2006), "Về giao di ̣ch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiê ̣n hành ", Tạp chí Nhà

nước và pháp luâ ̣t, số 7; ThS Trần Quang Huy, "Mối quan hệ giữa các quy định

về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật Dân sự với các quy định của pháp luật đất đai", Đặc san về sửa đổi bổ sung Bộ Luật dân sự, Tạp chí Luật học, 2003

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03,

"Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương

pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện

hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh

tế, đặc biệt của người nghèo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên

cứu của tổ chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land

Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh

giá đối với hệ thống Luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá

hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống

pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với

hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam;

Các công trình nghiên cứu về các chế định của pháp luật đất đai Việt Nam về thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

đã được thực hiện nêu trên là nguồn tư liệu quý báu để chúng tôi nghiên cứu và

kế thừa Tuy nhiên, những nghiên cứu đi sâu vào vấn đề thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam

và có liên hệ với thực tế áp dụng tại các quận, huyện thuộc thành phố Hà Nội thì chưa có Trong quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt là tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh ngày

càng gia tăng Điều này dẫn đến số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều Vì vậy, nếu các quy định về thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân nói riêng rườm rà phức tạp, nhưng vẫn không đầy

đủ thì sẽ dẫn đến nhiều hệ quả Cụ thể là nhân dân mất lòng tin, cán bộ có tâm

khó áp dụng Mặt khác trên thực tế vẫn có những kẽ hở để một số cán bộ mất phẩm chất cách mạng lợi dụng gây khó khăn, phiền hà nhân dân Do vậy, theo chủ quan của tác giả, việc nghiên cứu có hệ thống về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam là một nội dung cần được nghiên cứu và giải quyết Nếu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại những bài học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật ở Việt Nam Đây là nguồn tài liệu tham khảo tốt cho học viên cao học và những người có quan tâm đến đất đai và chuyên ngành luật đất đai

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật đất đai năm 2003 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Luật quản lý thuế năm 2006, Luật thuế thu nhập

cá nhân năm 2007 và các văn bản pháp luật hiện hành về thủ tục áp dụng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này chúng tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn áp dụng cấp huyện - cấp có thẩm quyền thụ

lý, giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân nói chung và huyện Từ Liêm - nơi tác giả công tác nói riêng

4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa là trình tự và cách thức thực hiện những công việc nhất định để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo các quy định nội dung đã dự kiến trước

Để thực hiện mục tiêu đề tài luận văn nghiên cứu nhằm vào các mục tiêu cụ thể sau:

Một là: làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình, cá nhân

Hai là: Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng

đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, các văn bản

có liên quan trong pháp luật dân sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng, pháp luật về thủ tục hành chính

Ba là: Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ

Liêm Thành phố Hà Nội, từ đó đánh giá những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế Đồng thời, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của Trung Quốc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

5 Phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tác giả đã

sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lê-nin và tư tưởng Hồ Chí Minh; Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong quá trình hội nhập

Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề

Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thực hiện các cuộc trao đổi với các giáo sư, tiến sỹ, các chuyên gia tài chính của Ngân hàng ANZ, cán bộ nghiên cứu có uy tín của Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định, đánh giá vấn đề, từ đó đưa ra các giải pháp

Đồng thời, kết hợp trò chuyện toạ đàm: trực tiếp trao đổi với các cán

bộ trực tiếp dân, người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại huyện Từ Liêm

6 Kết quả mới của luận văn

Luận văn nghiên cứu về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân Thông qua từng thủ tục và từ thực tế việc áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định này trong thực tiễn Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,

cá nhân để góp phần thực hiện mục tiêu cải cách hành chính

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luâ ̣n cơ bản về quyền sử dụng đất, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà con người khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai Nếu như không có đất thì lao động của con người không thể sản sinh ra lương thực, thực phẩm để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu hàng ngày

Trong cuộc sống, đất đai là nơi cư trú của con người Nhờ có đất đai

và thông qua hành vi sử dụng đất (trực tiếp hoặc gián tiếp) con người có thể tồn tại và thực hiện các hoạt động vui chơi, lao động, nghỉ ngơi…Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng… con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại

Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất còn được xem như một quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận và bảo vệ Theo quy định tại Điều 192 Bộ

luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005: "Quyền sử

dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" Chủ sở

hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều 193)

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền hoặc do pháp luật quy định (Điều 194) Như vậy, ta có thể thấy một trong những biểu hiện đầu tiên về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất Tuy nhiên, do đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với các quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định nên nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đối với đất đai rộng hơn khái niệm quyền sử dụng đối với các tài sản khác

Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam có sự thay đổi rõ nét qua các bản Hiến pháp Như ta đã biết, Hiến pháp năm 1946 (Điều 12)

và Hiến pháp năm 1959 (Điều 18) thừa nhận quyền tư hữu về đất đai Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong suốt giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987 chúng ta đã không có những chế định cụ thể để xác lập một cách đầy đủ quyền sở hữu đất đai của mình đồng thời cũng chưa quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến tình trạng dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tiềm năng

sử dụng đất tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp trong những năm đầu thập niên 1980

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đã quy định một cách cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên cơ sở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao đất và ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng lợi từ việc sử dụng đất Luật đất đai năm 1987 đã bước đầu tạo cơ sở phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu

cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc trong khi đó Nhà nước lại vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất lại vừa nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức Điều này tạo nên lực cản cho sự vận động chuyển dịch quyền sử dụng đất, kìm hãm sự phát triển kinh tế đất nước Trong tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất Một mặt, pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Mặt khác Nhà nước thừa nhận

và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất Pháp luật đã thực

sự quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật Luật đất đai năm 1993 đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất phát huy được tiềm năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất có giá và việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như một quyền tài sản và được coi như đối tượng của các giao dịch dân sự Các quyền này được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2003

Tuy Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu sử dụng đất nhưng thông qua quyền định đoạt tối cao của mình, Nhà nước đã cho các tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bằng các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác hay tạo vốn từ đất

1.1.2 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, được hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định Hiến pháp, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất Đây là những cơ sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất

Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tại điều 690 Nhưng trên thực tế có rất nhiều chủ thể sử dụng đất và

họ xác lập quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguồn gốc, cơ sở khác nhau

Bộ luật dân sự năm 1995 đã ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình Hai chủ thể này dựa trên ba căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất:

Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất

Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy, chỉ những người sử dụng những loại đất được xác lập theo ba căn cứ nêu trên mới được Nhà nước công nhận có quyền sử dụng đất còn những người dân cải tạo đất, khai hoang đất đai, tôn tạo đất qua các thời kỳ trước Cách mạng tháng 8/1945 cho đến 30/4/1975 đã thực hiện nhiều hoạt động khai thác và

sử dụng đất đai trong nhiều năm, không có tranh chấp, những trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, nguồn gốc đất đai không rõ ràng thì lại không được coi là họ đã xác lập quyền trên diện tích đất đã khai hoang, phục hóa, lấn biển Điều này được coi là một hạn chế của Bộ luật dân sự năm 1995

Hạn chế này đã được khắc phục trong quy định tại Điều 37 Luật đất đai năm 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2005 Theo đó căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau:

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc không thu tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, mục đích sử dụng đất); Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai

Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách, sáp nhập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ kết quả của việc giải quyết tranh chấp của tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Những căn

cứ này tiếp tục được cụ thể hóa theo quy định tại Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai Đó

là quyền sử dụng đất được xác lập thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất và mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất, từ việc tham gia của người góp vốn, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Việc xác lập quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên bốn căn

cứ cơ bản sau:

Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất

Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất Thứ tư: quyền sử dụng đất do được Nhà nước công nhận quyền sử

dụng đất

Tóm lại, Bộ luật dân sự năm 2005 đã bổ sung thêm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất để thuận tiện và phù hợp giao dịch cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam

1.2 Pháp luật về quyền của người sử dụng đất

1.2.1 Nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban cho con người, đất chính là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được Mọi người chúng ta không thể phủ nhận vai trò của đất đai khi thực tiễn nhân loại đã cho thấy sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc nhiều vào yếu tố thiên nhiên và tài

nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống Trong Tuyển tập 23 của Mác -

Ănghen, Nhà xuất bản Sự thật, năm 1997, trang 189, Uyliam Petty đã khái

quát vai trò kinh tế của đất đai như sau: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản

sinh ra mọi của cải vật chất" Khác với các loại tư liệu sản xuất thông thường,

đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, xây dựng Chính vì vậy, mọi quốc gia trên thế giới đều quan tâm thích đáng đến vấn đề đất đai bằng việc thiết lập những hình thức sở hữu đối với đất đất đai và đã bảo đảm những quy chế nhất định để tồn tại và duy trì các hình thức sở hữu đó

Hiện nay, trên thế giới, bên cạnh một số nước tồn tại sở hữu Nhà nước

và sở hữu tập thể đối với đất đai thì hầu hết các nước đều ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân Chính vì vậy, các quan hệ đất đai được điều chỉnh theo các quy phạm pháp luật dân sự Các quyền năng của chủ sở hữu bao gồm ba quyền cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản được Nhà nước Việt Nam trao cho người sử dụng đất

Người sử dụng đất là người trực tiếp thực hiện ý đồ của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho việc phát triển

kinh tế - xã hội kết hợp bảo vệ an ninh quốc gia, lợi ích công cộng Người sử dụng đất được qui định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 gồm 7 nhóm

Một là: Các tổ chức trong nước; hai là: Hộ gia đình cá nhân trong nước được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận

chuyển quyền sử dụng đất; ba là: Cộng đồng dân cư; bốn là: Cơ sở tôn giáo;

năm là: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sáu là: người Việt Nam

định cư ở nước ngoài; bảy là: Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt

Nam theo Luật đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Các chủ thể nêu trên khi tham gia vào quan hệ đất đai với tư cách là người sử dụng đất họ

sẽ được hưởng những quyền chung và lợi ích nhất định được pháp luật Việt Nam bảo hộ

Lợi ích của Nhà nước nói chung và lợi ích của Nhà nước trong lĩnh vực sử dụng đất nói riêng về cơ bản là thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân Điều này có thể nhận thấy rất rõ tại Điều 19 của Hiến pháp 1980 và Điều 17 tại Hiến pháp 1992 của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam với qui định "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài

nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa ", "Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" và được nhấn mạnh một

lần nữa tại Điều 5 Khoản 1 của Luật đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu"

Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc vào chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau trong đó có quyền được chuyển quyền sử dụng đất Sự phát sinh thay đổi hay chấm dứt các quyền này ngoài việc phụ thuộc vào ý chí của người sử dụng đất còn luôn phụ thuộc một khuôn khổ nhất định Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng

đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi phụ thuộc vào từng giai đoạn phát triển của

xã hội Từ chỗ Nhà nước ta chỉ ghi nhận người sử dụng đất có 5 quyền đối với đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê) theo Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng thêm quyền bảo lãnh, cho thuê lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998

và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001

Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993

và các Luật sửa đổi bổ sung, quyền của người sử dụng đất tiếp tục được mở rộng Cho đến nay, người sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh (nay gọi là thế chấp bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba), góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khi có

đủ các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003

Ngoài việc quy định người sử dụng đất có 10 quyền cụ thể nêu trên, Luật đất đai năm 2003 cũng quy định người sử dụng đất còn có các quyền chung được qui đinh tại điều 105 Luật đất đai năm 2003 Như vậy, Nhà nước

ta đã có định hướng mới trong chính sách pháp luật đất đai là ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng đất Điều này là một trong các điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng của đất theo hướng sản xuất hàng hóa Đồng thời điều này còn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của thị trường quyền sử dụng đất Mặc dù vậy, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Vì rằng dù có mở rộng nội hàm của quyền sử dụng đất đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn được giữ vững Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền mà pháp luật ghi nhận và thực hiện các quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối, kiểm soát của Nhà nước Người sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các

nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất

mà pháp luật quy định họ có những quyền năng pháp lý cụ thể

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Việt Nam có được có thể xuất phát từ nhiều căn cứ pháp lý khác nhau Chẳng hạn như: Nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng dưới hình thức Nhà nước giao đất đươ ̣c quy đi ̣nh Điều 4 khoản 1 Luật đất đai năm 2003; hoặc Nhà nước có thể cho thuê đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất thông qua hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người sử dụng đất đươ ̣c quy đi ̣nh ta ̣i Điều 4 khoản 2,3 Luật đất đai năm 2003- đã được sửa đổi bổ sung năm 2009

Luật đất đai năm 2003 có quy định chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Mục 1 Chương IV tại các Điều 105, 106, 107 Đây chính là sự thể hiện rất rõ các quyền mà Nhà nước đã thực sự tin tưởng trao cho người sử dụng đất để người sử dụng đất có quyền khai thác các lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất

Vì vậy, ở góc độ khái quát nhất, có thể rút ra nhận định: pháp luật về

quyền của người sử dụng đất là tập hợp các thiết chế, các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành qui định các quyền của người sử dụng đất trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

1.2.2 Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất

Nội dung pháp luật về quyền của người sử dụng đất bao gồm những nội dung cơ bản: Các quy định pháp luật về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các quy định pháp luật về quyền được chuyển quyền sử dụng đất Mà thực tế là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Các quy

định pháp luật về quyền được bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Do tính chất đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu; Người sử dụng đất là người chiếm hữu trực tiếp đất đai và sử dụng đất đai nên pháp luật về quyền của người sử dụng đất có một số những đặc điểm riêng cụ thể như sau:

Thứ nhất, pháp luật về quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban cho con người Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành quả cách mạng bao đời

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được Nhà nước thực hiện bằng cách quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất; Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5 Luật đất đai năm 2003)

Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai bằng cách: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai; Quản lý

và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Điều 6 Luật đất đai năm 2003)

Qua sự phân tích nêu trên, ta có thể thấy Nhà nước ta đã có những quy định để bảo vệ và đảm bảo quyền sở hữu toàn dân về đất đai Tuy nhiên, trong thực tế Nhà nước ta hiện nay chưa thực sự thực hiện các quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai Cụ thể là Nhà nước chưa nắm chắc vốn đất đai quốc gia trong phạm vi toàn quốc cũng như từng địa phương, chưa quan tâm đến quyền hưởng dụng; Nhà nước chỉ có tư cách đại diện chủ sở hữu nên về nguyên tắc, Nhà nước không có toàn quyền của chủ sở hữu mà chỉ được thực hiện đại diện các quyền của một chủ sở hữu trong phạm vi ủy quyền thông qua việc Nhà nước đã thừa nhận các quyền của người sử dụng đất

Thứ hai, pháp luật về quyền của người sử dụng đất chứa đựng các quyền năng mang tính tài sản và tính quyền lực nhà nước

Các cá nhân hộ gia đình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được sử dụng theo thời hạn hoặc sử dụng ổn định lâu dài Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển nhượng thì Nhà nước cho phép và khi chuyển nhượng họ phải tuân thủ theo các nguyên tắc nhất định Quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 là quyền tài sản Quyền sử dụng đất được phép tặng cho, được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp và được

để lại thừa kế quyền sử dụng đất quy đi ̣nh ta ̣i Điều 106 Luật đất đai năm 2003

Nhà nước luôn là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo qui định tại Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 Nhà nước có quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối nên việc sử dụng, định đoạt, chiếm hữu đất đai phụ

thuộc vào ý chí của Nhà nước Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất đai trong khuôn khổ mà nhà nước cho phép và phải tuân thủ các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Từ đây, chúng ta nhận thấy quyền của người sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành không chỉ đơn thuần chứa đựng yếu

tố tài sản mà còn bao hàm yếu tố quyền lực nhà nước

Thứ ba, pháp luật về quyền sử dụng đất thể hiện sự kết hợp lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn trong giai đoạn hiện nay Khi tham gia vào quan hệ đất đai, người sử dụng đất luôn hướng đến những lợi ích mà họ sẽ thu được trong tương lai Pháp luật về quyền sử dụng đất là một bảo đảm pháp lý tốt nhất để người sử dụng đất đầu tư vào đất được Nhà nước giao, cho thuê nhằm thu lại hiệu quả kinh tế cao nhất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư đất có hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đã đem lại lợi ích trực tiếp cho người sử dụng và lợi ích gián tiếp cho Nhà nước Nhà nước thu thuế, thu phí, lệ phí, thu tiền sử dụng đất từ các hoạt động giao dịch đất đai Nguồn tài chính thu được Nhà nước sử dụng vào việc xây dựng các công trình công cộng, giải quyết những vấn đề xã hội Theo quan điểm của TS Doãn Hồng Nhung (VNU): "Quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực tài chính to lớn để đầu tư , tái thiết đất nước " trong Kỷ yếu hội thảo "Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luâ ̣t đất đai trong thời kỳ Công nghiê ̣p hóa hiê ̣n đa ̣i hóa đất nước" Nxb Lao đô ̣ng, năm 2011 tại trang 161 Quan điểm tại Hô ̣i thảo

do Ủy ban Thường vụ Quốc hô ̣ i, Viê ̣n Nghiên cứu lâ ̣p pháp tổ chức cùng với Viê ̣n ROSA LUXEMBURG (Cô ̣ng hòa Liên bang Đức ) thì những lợi ích phục vụ cộng đồng, phục vụ nhân dân là mục tiêu cần đạt được để Nhà nước

ta xây dựng xã hội dân sự Chính vì vậy, pháp luật về quyền của người sử dụng đất cần điều chỉnh sao cho lợi ích của người dân và Nhà nước phù hợp trong từng giai đoạn phát triển của đất nước

1.2.3 Phân loại các quyền của người sử dụng đất

Căn cứ vào nhiều tiêu chí, yếu tố khác nhau chúng ta có thể phân loại quyền sử dụng đất thành các quyền chung và các quyền riêng của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Các quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 9 Luật đất đai hiện hành

Theo đó, người sử dụng đất có các quyền chung như: Được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền

sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành

vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai đươ ̣c quy đi ̣nh trong Điều 105 Luật đất đai năm 2003

Ngoài ra nếu việc sử dụng đất của họ đáp ứng được các điều kiện sau

đây: sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất; Đất sử dụng không có tranh chấp; Đất đã được nhà nước cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Quyền sử dụng đất không bị kê

biên để bảo đảm thi hành án thì họ còn có các quyền riêng như: Quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; Quyền thế chấp, bảo lãnh (nay là quyền thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba), góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Người sử dụng đất còn có quyền lựa chọn hình thức giao đất và thuê đất trong 4 trường hợp được quy định tại Điều 108 Luật đất đai năm 2003 Việc được lựa chọn hình thức giao đất hay cho thuê đất này thể hiện sự linh hoạt của Nhà nước trao cho người sử dụng đất các quyền năng cụ thể để có thể thực hiện tốt nhất các lợi ích từ đất đai

Chúng ta có thể nhận thấy sự tác động biện chứng và thống nhất giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo bằng chính

pháp luật về quyền của người sử dụng đất Pháp luật về quyền của người sử dụng đất đã từng bước tạo ra động lực quan trọng, góp phần tích cực vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu cách mạng

1.3 Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

Ở nước ta, sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện

kể từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp năm 1980 Khái niệm này ra đời khi Nhà nước khẳng định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và người dân chỉ có quyền sử dụng Điều này

đã được cụ thể hóa tại Luật đất đai năm 1987 Theo đó: Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng tài sản trên đất khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; Các trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 16 Luật đất đai năm 1987 Trong giai đoạn từ năm 1980 đến 15/10/1993, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được quyền bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định

"Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc nhượng bán đất dưới

bất cứ hình thức nào;" Đặc điểm này hoàn toàn khác biệt với các chế độ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Ở các chế độ này chỉ có khái niệm

"mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" mà không có khái niệm "chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định trên trong một thời gian khá dài

đã bộc lộ những hạn chế thiếu sót và đi ngược lại với quy luật khách quan Vì rằng cho dù pháp luật có thừa nhận hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn hình thành, tồn tại và phát triển trong thực tế khách quan Nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường Sự tất yếu này còn thể hiện trên một số khía cạnh sau:

Trước hết, trong nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp mọi nhu cầu

của xã hội, của nhân dân đều do Nhà nước đảm nhận theo kế hoạch, kể cả việc thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của nhân dân Nhà nước đảm bảo cho người dân

có đất sử dụng làm nhà ở bằng việc quy định giao đất làm nhà ở không thu tiền

sử dụng đất Việc giao đất của Nhà nước cho người dân làm nhà ở chỉ để đáp ứng nhu cầu của người xin giao đất mà không quan tâm đến giá trị kinh tế của đất đai để từ đó quy định nghĩa vụ đền bù giá trị thông qua việc nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Khi người dân có nhu cầu sử dụng đất, họ chỉ cần làm đơn xin giao đất, thực hiện việc nộp lệ phí trước bạ và đóng một khoản tiền đền bù hoa màu, tài sản trên đất nhất định là được giao đất làm nhà ở Vì thế, trong

cơ chế này, có thể nói đất đai được xem như một khoản phúc lợi xã hội

Mặt khác, ở nông thôn, các hộ gia đình, cá nhân có truyền thống sản xuất tự cung tự cấp, đất đai chủ yếu đóng vai trò là tư liệu sản xuất để đảm bảo nhu cầu lương thực thực phẩm cho đời sống hàng ngày chứ không phải là một loại hàng hóa Vì vậy, bản thân người sử dụng đất cũng không ý thức hết được giá trị của đất

Trong nền kinh tế thị trường, mọi tài sản cũng như quyền tài sản đều được giá trị bằng tiền Khi con người chiếm hữu đất, mặc dù họ chỉ có quyền

sử dụng thì quyền này cũng được xem như một quyền tài sản do đó nó cũng

có thể trị giá bằng tiền Bên cạnh đó, trong cơ chế thị trường, hướng vận động

cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Để thực hiện điều này, người sử dụng đất phải tìm cách sử dụng đất có hiệu quả nhất hoặc phải chuyển nhượng quyền

sử dụng đất để thu tiền đầu tư vào việc khác có hiệu quả cao hơn Trong khi một bộ phận người đang có đất sử dụng có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì một bộ phận khác có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước đáp ứng Họ sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền nhất định để đổi lấy quyền

sử dụng đất của người khác

Sản xuất hàng hóa ngày càng phát triển khiến cho nhu cầu tích tụ đất đai ngày càng tăng Do vậy, sự dịch chuyển tích tụ đất đai được hình thành một cách tự nhiên và sau này được Nhà nước thừa nhận

Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường người nông dân có thể tự lựa

chọn ngành nghề phù hợp với điều kiện, khả năng, trình độ, tay nghề của họ Khi họ được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng không đem lại hiệu quả kinh tế, họ có quyền chuyển sang làm nghề khác Khi đó mảnh đất được Nhà nước giao không còn

là tư liệu sản xuất phục vụ cho ngành nghề mới của họ Vì vậy họ có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác

Do sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của xã hội, một bộ phận không nhỏ dân số và lao động sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có xu hướng chuyển ra sinh sống tại các vùng đô thị và khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ nên tỷ

lệ dân số ở các khu vực này ngày càng tăng Sự gia tăng dân số cơ học khiến nhu cầu sử dụng đất ở các khu vực này tăng theo Bên cạnh việc Nhà nước quy hoạch mở rộng các khu đô thị cũ, hình thành các khu đô thị mới và tiến hành giao đất, cho thuê đất, người dân cũng tự quy hoạch lại đất đai của mình đồng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy sự chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ phía

người dân và các tổ chức kinh tế trong các vùng nông thôn có tốc độ đô thị hóa nhanh là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của một bộ phận không nhỏ dân cư và các thành phần kinh tế trong xã hội

Thứ ba, trước khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị trường, nước

ta là một nước nông nghiệp với khoảng 80% dân cư sống ở nông thôn và khoảng 70% lao động sản xuất nông nghiệp Mặc dù vậy, chúng ta vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu lương thực Đất nước luôn ở trong tình trạng phải nhập khẩu gạo, đời sống nhân dân khó khăn, cảnh "chạy ăn từng bữa" thường xuyên xảy ra Đây là hậu quả của cơ chế tập trung quan liêu bao cấp mà một trong những nguyên nhân được nhìn nhận là việc quản lý và sử dụng đất kém hiệu quả Pháp luật về đất đai không cởi mở, quá ràng buộc, không tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền chủ động đầu tư và đất Với cơ chế người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại cho Nhà nước để Nhà nước phân phối sử dụng đã buộc chặt người sử dụng vào đất ngay cả khi họ sử dụng đất không hiệu quả

Kết quả là có một nhóm người có đất nhưng không sử dụng và ngược lại có một nhóm người có nhu cầu sử dụng đất lại không có đất để sử dụng Một khi Nhà nước không có cơ chế điều hòa thì quan hệ sử dụng đất sẽ vận động theo quy luật tự nhiên Điều này làm cho tình trạng chuyển dịch đất đai vận động theo những "dòng chảy ngầm" và ngay cả khi cơ chế đã được điều chỉnh để thích hợp với điều kiện mới thì "dòng chảy" này cũng vẫn có ảnh hưởng to lớn đến quan hệ sử dụng đất

Nhận thức được sự bất cập này, sau khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, Nhà nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 1993 Điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993 là việc mở rộng quyền của người sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho các quan hệ chuyển dịch đất đai vận động theo quy luật tất yếu bằng việc ghi nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng Việc quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của

pháp luật với thực tiễn Điều này chứng tỏ Nhà nước đã nhận thức được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền từ nhiên của người sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn chỉ được thực hiện các quyền sử dụng của mình trong mối quan hệ với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai

Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cụ thể là các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định Điều này xuất phát từ yêu cầu đất đai phải được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, đúng mục đích; Tránh việc sử dụng đất tùy tiện không theo một quy hoạch nhất định và hiện tượng đầu cơ đất đai

Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đối với từng loại đất căn cứ vào lợi ích và tầm quan trọng Ví dụ: Do vai trò của đất nông nghiệp, lâm nghiệp đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội nhất là ở một nước có nền kinh tế vẫn còn phụ thuộc nhiều vào nông nghiệp như nước ta, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp được quy định chặt chẽ hơn các loại đất khác

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất), người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ theo quy định của pháp luật

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền

sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và

quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định

1.3.2 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có các nguyên tắc nhất định Điều này thể hiện sự khống chế của Nhà nước đối với các chủ sử dụng đất Các nguyên tắc đó là:

Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên

có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và tuân theo các quy định của pháp luật

Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả

Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước

đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay

1.3.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân Một đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau Vì vậy pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân rất phong phú; bao gồm các quy phạm pháp luật quy định về người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất …trong pháp luật đất đai; Các quy phạm

về giao dịch dân sự giữa các bên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên …trong pháp luật dân sự; Các quy phạm về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thống …trong pháp luật hôn nhân gia đình; Các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của công chứng viên, về việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật Công chứng; Các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn …trong pháp luật thuế; Các quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân ; Các quy định về tranh chấp và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất …

Mỗi giao dịch chuyển nhượng sẽ có những đặc thù khác nhau và đặc điểm khác nhau và yêu cầu về tài chính, về nghĩa vụ và điều kiện cũng mang tính đặc thù Chẳng hạn các quy định theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT- TANDTC- TCĐC ngày 03/01/2002 thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền

của Tòa án Nếu đất chỉ có giấy tờ được coi là hợp lệ thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì Tòa án chỉ xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu Chính vì vậy, khi nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân - một lĩnh vực phong phú và đa dạng trong đời sống dân sự cần có phương pháp tiếp cận phù hợp với khả năng thực thi trong thực tế

1.4 Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.4.1 Khái niệm thủ tục và khái niệm thủ tục hành chính

Theo Từ điển tiếng Việt thì "thủ tục là những việc phải làm theo một trật

tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức" [43, tr 807]

Theo C.Mác trong tuyển tập, tập 1, trang 158 bản tiếng Nga, thủ tục là hình thức sống của đạo luật và luật vật chất có hình thức thủ tục riêng của nó Theo giáo trình Luật hành chính Việt Nam Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội tái bản lần thứ 7, trang 487, thủ tục ở đây được hiểu là trình tự và cách thức thực hiện những hành động nhất định nhằm đạt tới những hệ quả pháp lý mà phần quy định của pháp luật vật chất dự kiến trước Ngoài ra, "thủ tục" còn được hiểu

là phương cách giải quyết công việc theo một trình tự nhất định Nói cách khác, thủ tục là trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiết để hoàn thành một công việc hay để giải quyết một nhiệm vụ nào đó đặt ra Với ý nghĩa đó, thủ tục là cần thiết cho giải quyết bất kỳ công việc nào đó trên thực tế

Trong hoạt động quản lý trên các lĩnh vực, Nhà nước ban hành Hiến pháp, các đạo luật, các luật và các văn bản dưới luật Để thực thi pháp luật, mọi hoạt động quản lý nhà nước đều được quy định phải tiến hành theo những thủ tục khoa học Những thủ tục này gọi chung là thủ tục hành chính Trong quá trình phát triển, khái niệm "thủ tục hành chính" đã được luật hóa tại Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 8 tháng 6 năm 2010 về kiểm soát thủ tục hành chính Đây là Nghị định quan trọng được Chính phủ ban hành để bảo đảm, duy trì tính bền vững kết quả của Đề án 30 và tiếp tục nâng cao chất lượng các qui định về thủ tục hành chính thông qua việc thiết lập cơ chế pháp lý cho

hoạt động kiểm soát thủ tục hành chính từ khâu dự thảo cho đến việc thực thi các quy định này trên thực tế Theo đó:

"Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân tổ chức" [33, Khoản 1 Điều 3]

"Trình tự là sự sắp xếp lần lượt, thứ tự trước sau" [43, tr 887]

"Trình tự thực hiện là thứ tự các bước tiến hành của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức" [33, Khoản 2, Điều 3]

Theo quy định hiện hành, một thủ tục hành chính khi được ban hành phải tuân thủ những quy định bắt buộc Vì vậy, Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 8/6/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính cũng đã nêu rõ việc thực hiện thủ tục hành chính trong bối cảnh cải cách, chuyên môn hóa thủ tục phải tuân thủ theo các quy định cụ thể sau đây

1.4.1.1 Nguyên tắc kiểm soát thủ tục hành chính

Nguyên tắc thứ nhất: Kiểm soát thủ tục hành chính phải bảo

đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, cải cách hành chính bảo đảm điều phối, huy động sự tham gia tích cực, rộng rãi của tất cả các cơ quan, tổ chức cá nhân vào quá trình kiểm

soát thủ tục hành chính

Nguyên tắc thứ hai: Kịp thời phát hiện để loại bỏ hoặc chỉnh

sửa thủ tục hành chính không phù hợp, phức tạp, phiền hà; bổ sung thủ tục hành chính cần thiết, đáp ứng nhu cầu thực tế; bảo đảm quy định thủ tục hành chính đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ

tục hành chính

Nguyên tắc thứ ba: Quá trình k iểm soát thủ tục hành chính

được thực hiện ngay khi dự thảo quy định về thủ tục hành chính và

được tiến hành thường xuyên liên tục trong quá trình tổ chức thực hiện thủ tục hành chính [33, Điều 4]

Việc kiểm soát thủ tục hành chính của các cơ quan hành chính là cơ chế tạo ra sự ràng buộc và ý thức tôn trọng công dân trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính Đồng thời, việc yêu cầu kiểm soát thủ tục hành chính thường xuyên trong quá trình thực hiện cũng là cách thức để khắc phục những bất cập của các thủ tục hành chính đã ban hành, từng bước chuẩn hóa thủ tục

Nguyên tắc kiểm soát thủ tục hành chính đã giúp cho các cơ quan hành chính Nhà nước có thể phát hiện và giảm bớt các thủ tục không cần thiết

để tiết kiệm thời gian, công sức cho cán bộ Nhà nước và công dân

Tóm lại, pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hô ̣ gia đình và cá nhân là tổng hợp các quy pha ̣m pháp luâ ̣t điều chỉnh quan hê ̣ phát sinh từ chuyển nhượng qu yền sử dụng đất giữa hô ̣ gia đình và cá nhân từ thực hiê ̣n các quy đi ̣nh để các giao di ̣ch cấu thành nên thủ tục hành chính Hô ̣ gia đình cá nhân hợp thưc hóa các quyền và nghĩa vụ của hô ̣ gia đình cá nhân theo pháp luâ ̣t Việt Nam

Nguyên tắc thứ hai: thủ tục hành chính phù hợp với mục

tiêu quản lý hành chính nhà nước

Nguyên tắc thứ ba: thủ tục hành chính bảo đảm quyền bình

đẳng của các đối tượng

Nguyên tắc thứ tư: tiết kiệm thời gian và chi phí của cá

nhân, tổ chức và cơ quan hành chính nhà nước

Nguyên tắc thứ năm: Bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp,

thống nhất, đồng bộ, hiệu quả của các quy định về thủ tục hành chính Thủ tục hành chính phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định trên cơ sở bảo đảm tính liên thông giữa các thủ tục hành chính liên quan [33, Điều 7]

Thực hiện phân công, phân cấp rõ ràng, minh bạch, hợp lý Các dự án,

dự thảo, văn bản quy phạm pháp luật có qui định về thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của cơ quan nào, cơ quan đó phải có trách nhiệm hoàn chỉnh

1.4.1.3 Hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính

Khi thực hiện thủ tục hành chính Nhà nước ta nghiêm cấm cơ quan, tổ chức, cá nhân có hành vi cản trở hoạt động kiểm soát thủ tục hành chính Đặc biệt là đối với cán bộ, công chức được phân công làm nhiệm vụ, thực hiện thủ tục không được thực hiện các hành vi sau:

Thứ nhất: tiết lộ thông tin về hồ sơ tài liệu và các thông tin liên quan

đến bí mật kinh doanh, bí mật cá nhân của đối tượng thực hiện thủ tục hành chính mà mình biết được khi thực hiện thủ tục hành chính Trừ trường hợp được đối tượng thực hiện thủ tục hành chính đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác

Thứ hai: từ chối thực hiện, kéo dài thời gian thực hiện hoặc tự ý yêu cầu

bổ sung thêm hồ sơ, giấy tờ ngoài qui định mà không nêu lý do bằng văn bản

Thứ ba: hách dịch, cửa quyền, sách nhiễu, gây phiền hà, gây khó khăn

cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính khi tiếp nhận, lợi dụng các vướng mắc về thủ tục hành chính để trục lợi

Thứ tư: nhận tiền hoặc quà biếu dưới bất cứ hình thức nào từ đối

tượng thực hiện thủ tục hành chính khi tiếp nhận giải quyết thủ tục hành chính ngoài phí, lệ phí thực hiện thủ tục hành chính đã được công bố công khai

Thứ năm: đùn đẩy trách nhiệm, thiếu hợp tác, chậm trễ, gây cản trở

trong thực hiện nhiệm vụ được giao

Đối với đối tượng:

Các chủ thể thực hiện thủ tục hành chính là các hộ gia đình,

cá nhân thì Nhà nước nghiêm cấm hành vi cản trở hoạt động của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền, đưa hối lộ hoặc dùng các thủ đoạn khác để lừa dối cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong thực hiện thủ tục hành chính [33, Điều 6];

1.4.1.4 Các bộ phận cấu thành một thủ tục hành chính

Để thuận tiện cho các cơ quan nhà nước soạn thảo và kiểm soát thủ tục hành chính, Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 8/6/2010 của Chính phủ

đã nêu rõ một thủ tục hành chính cụ thể chỉ hoàn thành khi đáp ứng được đầy

đủ các bộ phận tạo thành cơ bản sau:

Thứ nhất: Tên thủ tục hành chính; thứ hai: Trình tự thực hiện; thứ ba:

Cách thức thực hiện; thứ tư: Hồ sơ; thứ năm: Thời hạn giải quyết; thứ sáu: Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính; thứ bảy: Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính; thứ tám: Kết quả thực hiện thủ tục hành chính; thứ chín: Trường

hợp thủ tục hành chính phải có mẫu đơn, tờ khai hành chính; Mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính, yêu cầu, điều kiện; Phí, lệ phí thì mẫu đơn, tờ khai hành chính; Mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính, yêu cầu, điều kiện; Phí, lệ phí là bộ phận cấu thành của thủ tục hành chính

Việc nắm vững các bộ phận cấu thành của thủ tục hành chính giúp cho người dân chủ động tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại và cán

bộ Nhà nước có căn cứ để xây dựng, chuẩn hóa các thủ tục hành chính

1.4.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Với ý nghĩa là cách giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

từ hộ gia đình, cá nhân này sang hộ gia đình, cá nhân khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc các bên tham gia giao kết hợp

đồng thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực đăng ký biến động về đất đai, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc trưng của một thủ tục hành chính mà cụ thể ở đây là thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai Vì vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức sống của các quy định vật chất được thể hiện trong Luật đất đai, Luật dân sự, Luật quản lý thuế,

Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thực hiện Theo đó, thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước quy định để giải quyết việc sang tên chuyển chủ quyền sử dụng một thửa đất

Như vậy, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình, cá nhân, chúng ta phải tìm hiểu các quy định của pháp luật đất đai, dân sự, thuế, công chứng, hôn nhân gia đình có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể là:

Chúng ta có thể tìm thấy các quy định về điều kiện, các quyền và nghĩa

vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hồ sơ, trình

tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, điều kiện được chuyển nhượng trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thực hiên; Các quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chương XXVIII Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thực hiện; Các quy định về thẩm quyền công chứng các hợp đồng liên quan đến giao dịch về đất đai, bất động sản, thẩm quyền tuyên một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu tại Luật Công chứng năm 2006; Các quy định về các khoản nghĩa vụ tài chính bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải nộp, mức nộp, giá đất; Các quy định về phí, lệ phí tại các nghị định của Chính phủ về lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí, lệ phí, khung giá đất…; Các quy định về việc phạt chậm kê khai, phạt chậm nộp … tại Luật quản lý thuế năm 2006, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và các văn bản hướng dẫn thực hiện; Các quy định về tài sản chung, riêng của vợ chồng tại Luật Hôn nhân gia đình…