Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở việt nam

Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp

Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Nguyễn Thị Nắng Mai

Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50

Người hướng dẫn: TS Doãn Hồng Nhung

Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, các văn bản có liên quan trong pháp luật dân

sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng, pháp luật về thủ tục hành chính Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ Liêm Thành phố Hà Nội, từ đó đánh giá những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, đồng thời, tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của Trung Quốc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ

tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Keywords: Luật kinh tế; Quyền sử dụng đất; Hộ gia đình; Cá nhân; Pháp luật Việt

Nam; Thủ tục chuyển nhượng

Content

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải có một thị trường để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đánh giá: "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn, cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu

cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức" Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất

đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sánh về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX có nêu định hướng cơ chế, chính sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch 5 năm 2001-2005: "Phát triển thị trường bất động sản, trong đó

có thị trường quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được có dễ dàng

có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả"

Một trong biện pháp để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng có thể chuyển quyền

sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng theo định hướng của Đảng và Nhà nước là cải cách các quy định liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong những năm gần đây, các văn bản pháp luật đất đai và dân

sự đã có những quy định về thủ tục chuyển nhượng

Tuy nhiên, các quy định này còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đôi khi còn chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước Mặc dù vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay vẫn bị phản ánh là quá nhiêu khê Điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân Xuất phát từ lĩnh vực công tác và thực tế áp dụng tôi

chọn đề tài: "Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam"

Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá thực trạng các quy định về thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam từ đó đối chiếu với thực tiễn áp dụng trong những năm qua trên địa bàn thành phố Hà Nội Qua đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm còn bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý Nhà nước về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền cơ bản là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Đây là vấn

đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến một số các công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Đề tài: "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường - Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai; Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997) "Chiến lược quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý

quy hoạch sử dụng đất của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và sử dụng đất cho những năm tiếp theo;

Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên cứu về các quy định của pháp

luật, địa vị của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản

lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật đất đai

Ngoài ra còn có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị

(2000), Viện nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền

sử dụng đất"; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa chính thực hiện; các bài

báo viết về các vấn đề cụ thể như: thị trường bất động sản, công tác giải phóng mặt bằng, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TS Trần Quang Huy (2009) "Pháp luật đất đai Việt nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất ", Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luâ ̣t Hà Nô ̣i , số 8/2009; Đặng Văn Ngạn (2009), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Lưu Quốc Thái (2006), "Về giao di ̣ch quyền sử dụng đất theo pháp luậtu hiê ̣n hành ", Tạp chí Nhà nước

và pháp luật, số 7

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của

Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO" (2005), nghiên cứu về các quy

trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của Ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu

của tổ chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống luật đất đai của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công trình nghiên

cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Luật quản lý thuế năm 2006, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và các văn bản pháp luật hiện hành về thủ tục áp dụng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này chúng tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam thông qua thực tiễn áp dụng tại Hà Nội nói chung và huyện Từ Liêm - nơi tác giả công tác nói riêng

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa là trình tự và cách thức thực hiện những công việc nhất định để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo các quy định nội dung đã dự kiến trước

Để thực hiện mục tiêu lớn này, nghiên cứu nhằm vào các mục tiêu sau:

Một là: làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Hai là: Nghiên cứu một cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo quy

định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuế, pháp luật về công chứng, pháp luật về thủ tục hành chính

Ba là: Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Từ Liêm Thành phố Hà Nội,

từ đó đưa ra những đánh giá những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế Đồng thời, tham khảo

có chọn lọc kinh nghiệm của Trung Quốc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

5 Phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tác giả đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh; dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong quá trình hội nhập

Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thực hiện các cuộc trao đổi với các giáo sư, tiến sỹ, các chuyên gia tài chính của Ngân hàng ANZ, cán bộ nghiên cứu có uy tín của Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định, đánh giá vấn đề, từ đó đưa ra các giải pháp

Đồng thời, tác giả đã trực tiếp trao đổi với các cán bộ trực tiếp dân và người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Nội

6 Kết quả mới của luận văn

Luận văn nghiên cứu về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân Thông qua từng thủ tục và

từ thực tế việc áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định này trong thực tiễn Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân để tiếp tục thực hiện mục tiêu cải cách hành chính

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận

văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luâ ̣n cơ bản về quy ền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá

nhân theo pháp luật Việt Nam

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở

VIỆT NAM

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1987 đã bước đầu tạo cơ sở phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất làm cho người sử dụng đất phát huy được tiềm năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất có giá và việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như một quyền tài sản và được coi như đối tượng của các giao dịch dân sự Các quyền này được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2003

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác hay tạo vốn từ đất

1.1.2 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Thứ nhất: quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất

Thứ hai: quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất

Thứ ba: quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất

Thứ tư: quyền sử dụng đất do được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Tóm lại, Bộ luật dân sự năm 2005 đã bổ sung thêm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất để thuận tiện và phù hợp giao dịch cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam

1.2 Pháp luật về quyền của người sử dụng đất

1.2.1 Nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản được Nhà nước Việt Nam trao cho người sử dụng đất

1.2.2 Đặc điểm pháp luật về quyền sử dụng đất

Nội dung pháp luật về quyền của người sử dụng đất bao gồm những nội dung cơ bản: Các quy định pháp luật về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các quy định pháp luật về quyền được chuyển quyền

sử dụng đất Mà thực tế là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Các quy định pháp luật về quyền được bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Pháp luật về quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật về quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên nền tảng chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai

Thứ hai, pháp luật về quyền của người sử dụng đất chứa đựng các quyền năng mang tính tài sản và tính quyền lực Nhà nước

Thứ ba, pháp luật về quyền sử dụng đất thể hiện sự kết hợp lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

1.2.3 Phân loại các quyền của người sử dụng đất

Căn cứ vào nhiều tiêu chí, yếu tố khác nhau chúng ta có thể phân loại quyền sử dụng đất thành các quyền chung và các quyền riêng của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Người sử dụng đất có các quyền chung (Điều 105 Luật đất đai năm 2003)

Người sử dụng đất còn có các quyền riêng Chúng ta có thể nhận thấy sự tác động biện chứng

và thống nhất giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất được đảm bảo bằng chính pháp luật về quyền của người sử dụng đất Pháp luật về quyền của người sử dụng đất đã từng bước tạo ra động lực quan trọng, góp phần tích cực vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu cách mạng

1.3 Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất), người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ theo quy định của pháp luật

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định

1.3.2 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền

sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả dụngn về nội dung của hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về

đất đai Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,

đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc thứ tư: Việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng

đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc

biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay

1.3.3 Nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.4 Pháp luật về thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.4.1 Khái niệm thủ tục và khái niệm thủ tục hành chính

Theo Từ điển tiếng Việt thì "thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức"

Theo C.Mác trong tuyển tập, tập 1, trang 158 bản tiếng Nga, thủ tục là hình thức sống của đạo luật và luật vật chất có hình thức thủ tục riêng của nó Theo giáo trình Luật hành chính Việt Nam

Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội tái bản lần thứ 7, trang 487, thủ tục ở đây được hiểu là trình tự

và cách thức thực hiện những hành động nhất định nhằm đạt tới những hệ quả pháp lý mà phần quy định của pháp luật vật chất dự kiến trước Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân tổ chức Trình tự là sự sắp xếp lần lượt, thứ

tự trước sau Trình tự thực hiện là thứ tự các bước tiến hành của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức

1.4.1.1 Nguyên tắc kiểm soát thủ tục hành chính

hợp thủ tục hành chính phải có mẫu đơn, tờ khai hành chính; Mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính, yêu cầu, điều kiện; Phí, lệ phí thì mẫu đơn, tờ khai hành chính; Mẫu kết quả thực hiện thủ tục hành chính, yêu cầu, điều kiện; Phí, lệ phí là bộ phận cấu thành của thủ tục hành chính

Việc nắm vững các bộ phận cấu thành của thủ tục hành chính giúp cho người dân chủ động tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại và cán bộ Nhà nước có căn cứ để xây dựng, chuẩn hóa các thủ tục hành chính

1.4.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước quy định để giải quyết việc sang tên chuyển chủ quyền sử dụng một thửa đất

1.5 Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến trong thực tiễn dân sự Vì vậy việc quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản Đây là phần lý luận quan trọng làm tiền đề, nền tảng để chúng tôi đi sâu đánh giá pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân ở chương

tiếp theo

Chương 2

THỰC TRẠNG THỦ TỤC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể thực hiện thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Khi hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu các cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình theo đúng các quy định của pháp luật, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật thủ tục hành chính

2.1.1 Hộ gia đình, cá nhân - chủ thể ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Hộ gia đình

Việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế đã chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này Trước đây khi chưa được xác định là một đơn vị kinh tế, quan niệm về hộ gia đình chỉ đơn giản được hiểu theo nghĩa là những người có quan hệ huyết thống và sống cùng nơi cư trú Sau khi là một đơn vị kinh tế độc lập, hộ gia đình được quy định tại Điều 106 Bộ luật dân

sự năm 2005 Theo đó, hộ gia đình với các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này

2.1.1.2 Cá nhân sử dụng đất

Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình gọi là chủ hộ Còn cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng chính các hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

2.1.1.3 Phân loại hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất gồm ba loại sau: Một là: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hai là: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê; ba là: Hộ gia đình,

cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Để làm rõ hơn chúng ta phân tích cụ thể từng trường hợp:

* Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

* Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê

* Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Việc phân loại trên là căn cứ để pháp luật quy định các quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Cụ thể là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện đầy đủ các quyền do Nhà nước quy định còn đối với trường hợp thuê đất việc thực hiện các quyền có những hạn chế nhất định

2.1.1.4 Quyền của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và Luật sửa đổi bổ sung năm 2009, người sử dụng đất ngoài những quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật đất đai năm 2003 còn có thể có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất

Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

Một là: Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không được nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nước;

Hai là: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất

nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong những khu vực đó

Các quyền của người sử dụng đất bao gồm:

- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

- Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

- Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bảo lãnh (nay là thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba)

- Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh

- Quyền được Nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.2 Hộ gia đình, cá nhân - một bên chủ thể tham gia thực hiện thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc thương thuyết, thỏa thuận và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất họ còn cần đến

cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu các cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình theo đúng các quy định của pháp luật Khi đó, hộ gia đình, cá nhân là một bên chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thủ tục hành chính

Như vậy, tùy theo từng giai đoạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà

hộ gia đình, cá nhân có tư cách chủ thể khác nhau

2.2 Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự thủ tục hành chính nhất định là những ràng buộc pháp luật và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất Điều này thể hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Theo các quy định hiện hành, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hô ̣ gia đình, cá nhân ở Việt Nam như sau:

2.2.1 Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để có thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia phải thỏa mãn các điều kiện nhất định

Điều kiện thứ nhất: Đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Điều kiện thứ hai: Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003;

Điều kiện thứ ba: Người tham gia giao kết hợp đồng chứng nhận quyền sử dụng đất phải có

năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

Điều kiện thứ tư: Mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

Điều kiện thứ năm: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất Thời hạn

sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 69 Luật đất đai năm 2003)

Ngoài các điều kiện trên việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân theo các quy định nội dung của hợp đồng chuyển nhượng theo Bộ

Luật dân sự Việt Nam năm 2005

2.2.1.2 Các quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 697 qui định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng

Nội dung của hợp đồng thể hiện ý chí, thỏa thuận của các bên khi tham gia giao kết vì vậy Hợp đồng cần được soạn thảo cẩn thận để tránh những rủi ro trong quá trình thực hiện

2.2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận

chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005)

2.2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.2 Thủ tục thƣ ̣c hiê ̣n nghĩa vụ tài chính

Hiện nay, theo quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng quyền sử đất phải nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

2.2.2.1 Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng nộp Thuế thu nhập cá nhân

Nghĩa vụ nộp thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan Từ ngày 1/1/2009, việc nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được chuyển sang nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Luật thuế thu nhập đã cho phép chủ thể tham gia giao dịch có thể lựa chọn nghĩa vụ nộp thuế sao cho phù hợp nhất với thực tế chuyển nhượng Hộ gia đình cá nhân có thể nộp 25% tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng (chênh lệch giá giữa mua và bán) hoặc nộp 2% tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng

Trường hợp không phải nộp Thuế thu nhập cá nhân:

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau các bên phải có nghĩa vu ̣ chứng minh

2.2.2.2 Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng

Trong quá trình phát triển các quy định của pháp luật liên quan đến thu lệ phí trước bạ ngày càng chặt chẽ hơn, vì vậy ngày 17 tháng 6 năm 2011, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 45/2011/NĐ-CP để thay thế Nghị định số 176/1999/NĐ-CP, Nghị định số 80/2008/NĐ-CP Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ vẫn tính theo tỷ lệ phần trăm (%) và mức thu đối với nhà đất vẫn là 0,5% Tuy nhiên, nếu trước đây (từ năm 2008 trở về trước), trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại nằm trong số các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ thì nay (từ 01/9/2011) các trường hợp này phải nộp

lệ phí trước bạ