- Tất cả các thông tin thể hiện trong Hợp đồng chuyển nhượng, Tờ khai lệ phí trước bạ, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân phải đúng như trong Giấy
3.2. Kinh nghiệm chuyển nhƣợng bất động sản của một số nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Nghiên cứu pháp luật của một số nước trên thế giới về bất động sản, chúng tôi nhận thấy đối với những nước có nền kinh tế thị trường phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Australia, Trung Quốc, thì việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chủ yếu để công khai các quyền. Các thông tin liên quan đến bất động sản, liên quan đến tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ cho các hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch chuyển nhượng. Quyền sử dụng đất, quyền khai thác các quyền năng có được từ đất của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ đối với các chủ thể phải đăng ký quyền sở hữu. Những tài sản chủ yếu là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng. Trong thực tiễn hiện nay, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia chú trọng đến hoạt động đăng ký quyền. Mọi thủ tục mua, bán, chuyển nhượng bất động sản đều tuân thủ theo pháp luật dân sự. Mọi tài sản là bất động sản được quản lý đăng ký ban đầu và đăng ký biến động theo địa hạt. Đây chính là sự thể hiện trình độ quản lý đất đai cũng như trình độ quản lý hành chính của các nước đã được hiện đại hóa. Mọi thông tin được kết nối thuận tiện và có kỹ thuật bảo mật thông tin tiên tiến.
Hệ thống pháp luật Trung Quốc là sự kết hợp giữa luật chung và hệ thống pháp luật dân sự nhưng không mấy chú trọng đến tiền lệ. Theo Hiến pháp của nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đô thị ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước. Các hợp tác xã sở hữu đất nông thôn. Nhưng chính quyền trung ương và địa phương cùng quản lý các hợp tác xã nên suy cho cùng quyền sở hữu sở hữu đất là thuộc về Nhà nước. Tuy nhiên, Điều 10 của Luật sửa đổi Hiến pháp năm 1988 của Trung Quốc lại khẳng định có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Trên cơ sở đó, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất. Từ đây, các cá nhân, hộ gia đình trong đó có
cả người nước ngoài đều có thể thuê dài hạn quyền sử dụng đất và họ có quyền sở hữu các công trình nhà ở và các kết cấu khác trên đất.
Việc mua bán bất động sản ở Trung Quốc diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để có được quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải ký một hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai của địa phương và phải trả trước tiền thuê đất. Cá nhân, hộ gia đình, người thuê đất sẽ sử dụng đất trong một khoảng thời gian được ấn định trước và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích nêu trong hợp đồng thuê đất. Tùy theo loại đất và mục đích sử dụng đất, thời hạn cho thuê đất có nhiều mức khác nhau như "40 năm cho mục đích thương mại, 50 năm cho công nghiệp và đến 70 năm đối với nhà ở. Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm phần lớn hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản" [58, tr. 11-12]. Điều chỉnh mọi giao dịch trực tiếp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất dựa vào những chính sách của Chính phủ ban hành các hướng dẫn về quản lý đất đai. Quan trọng nhất là Luật đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998; năm 1990 về việc bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị xã; Điều lệ năm 1990 về phát triển và quản lý các giao dịch về đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương (tỉnh, thành phố, hạt tự trị) cũng ban hành các quy định và chính sách của địa phương đó có phạm vi áp dụng trên địa bàn hành chính của địa phương đó.
Trung Quốc có thu các loại thuế liên quan đến bất động sản trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thuế bán bất động sản, thuế chiếm dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, thuế trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất... Chính quyền địa phương và các nhà cung cấp dịch vụ có thể đưa ra nhiều loại phí khác đối với các giao dịch về bất động sản.
Từ việc nghiên cứu đánh giá chế định, chính sách đặc thù liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng bất động sản của một số nước trên thế giới, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm đối với nước ta trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân:
Thứ nhất: Trong đăng ký biến động đất đai cần thực hiện đăng ký
hiện trạng và đăng ký quyền của người đang khai thác lợi ích (cá nhân hộ gia đình khai thác trực tiếp và gián tiếp). Nếu thực hiện tốt được điều này thì Nhà nước mới có thể quản lý chặt chẽ các thay đổi về bất động sản và bảo đảm an toàn cho các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng sau này.
Thứ hai: Việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động nên thực hiện
tại một cơ quan nhà nước nhằm bảo đảm tính thống nhất về thủ tục hạn chế không gây phiền hà cho nhân dân.
Thứ ba: Nguồn nhân lực phục vụ thực hiện các thủ tục hành chính
phải được đào tạo, có trình độ chuyên môn sâu, am hiểu về bất động sản. Nhân viên phải sử dụng thành thạo các công cụ, phương tiện quản lý, có năng lực tốt, có thể kiểm tra, xác minh được tính chính xác của các thông tin về bất động sản tham gia giao dịch.
Trước những thay đổi của tốc độ đô thị hóa và lượng dân số ngày càng tăng ở các trung tâm kinh tế, thương mại... nhu cầu sử dụng nhà và đất tại các khu vực này ngày càng tăng. Sự tăng lên về số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm vừa qua đòi hỏi chính quyền phải quản lý đất đai và đăng ký biến động đất đai. Đây là vấn đề xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn khách quan. Việc cần nghiên cứu hoàn hiện các quy phạm pháp luật đất đai phát sinh trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là việc làm có ý nghĩa cả về mặt khoa học và thực tiễn.