- Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:
2.2.1. Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để có thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia phải thỏa mãn các điều kiện nhất định.
Điều kiện thứ nhất: Đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Điều kiện thứ hai: Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003;
Điều kiện thứ ba: Người tham gia giao kết hợp đồng chứng nhận quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;
Điều kiện thứ tư: Mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
Điều kiện thứ năm: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 69 Luật đất đai năm 2003).
Ngoài các điều kiện trên việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân theo các quy định nội dung của hợp đồng chuyển nhượng theo Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005
2.2.1.2. Các quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 697 qui định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng [51].
* Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập bằng văn bản. Hợp đồng có công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật đất đai.
* Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành thỏa thuận về nội dung của
hợp đồng. Hợp đồng soạn thảo phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 từ Điều 697 đến Điều 702.
Các điều khoản cơ bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cụ thể và có đầy đủ thông tin:
Một là: tên, địa chỉ của các bên, số chứng minh thư, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên. Nếu chuyển nhượng cho nhiều người thì cũng cần phải ghi đầy đủ thông tin. Nếu là vợ chồng tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải ghi rõ và đầy đủ thông tin.
Hai là: Quyền, nghĩa vụ của các bên thỏa thuận phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Ba là: Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
Bốn là: Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
Năm là: Giá chuyển nhượng được ghi cụ thể bằng tiền đồng Việt Nam;
Sáu là: Phương thức, thời hạn thanh toán phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật đất đai của Việt Nam;
Bảy là: Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật đất đai;
Tám là: Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật đất đai;
Chín là: Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Nội dung của hợp đồng thể hiện ý chí, thỏa thuận của các bên khi tham gia giao kết vì vậy hợp đồng cần được soạn thảo cẩn thận để tránh những rủi ro trong quá trình thực hiện.
2.2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Về quyền, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Một là: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Hai là: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Ba là: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;
Bốn là: Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
Năm là: Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật dân sự năm 2005.
* Về nghĩa vụ, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
Một là: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
Hai là: Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng;
Ba là: Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng;
Bốn là: Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
Năm là: Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 699 Bộ luật dân sự năm 2005).
2.3.1.4. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Một là: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
Hai là: Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
Ba là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
Bốn là: Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
* Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Một là: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Ba là: bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
Bốn là: thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn hợp thức hóa giấy tờ thì phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định trong Điều 105, 106 và 107 của Luật đất đai năm 2003 đã được sửa đổi bổ sung năm 2009.
Khi thực hiện giao dịch, chủ thể cần phải tìm hiểu nguồn gốc, lịch sử mảnh đất để có thể bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình. Chẳng hạn như: Các loại đối tượng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Những quyền sử dụng đất được chuyển nhượng; quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng; quyền sử dụng đất bị hạn chế chuyển nhượng; quyền sử dụng đất không được nhận chuyển nhượng.