- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
2.2. Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân
gia ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi tham gia ký kết và thực hiện Hợp đồng, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự còn khi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật hành chính. Ta có thể khẳng định điều này vì quan hệ pháp luật hành chính ít nhất một bên trong quan hệ phải là cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác hoặc tổ chức, cá nhân được trao quyền quản lý.
Như vậy, tùy theo từng giai đoạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân có tư cách chủ thể khác nhau.
2.2. Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân cá nhân
Việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo
những trình tự thủ tục hành chính nhất định là những ràng buộc pháp luật và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Điều này thể hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất.
Điều 127 Luật đất đai hiện hành quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân như sau:
* Nơi nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
* Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế và thông báo cho các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
* Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.
Các quy định trên được cụ thể hóa tại Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Theo đó, ngoài việc quy định cụ thể về thời gian thực hiện thủ tục tại từng khâu, Điều 148 đã mở rộng thêm trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thay thế bằng một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu có). Đồng thời các bên nhận chuyển nhượng cũng có thể lựa chọn việc cấp lại giấy chứng nhận hoặc đăng ký nội dung sang tên chuyển chủ vào trang 4 giấy chứng nhận. Quy định này đã góp phần giảm tải công việc phải làm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giảm bớt lãng phí do không phải cấp lại giấy chứng nhận. Trên thực tế, việc ghi nhận nội dung đã sang tên chuyển chủ vào trang 4 giấy chứng nhận được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân lựa chọn vì họ có thể giảm bớt thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nêu trên đã hết hiệu lực theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP không quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung này được thể hiện tại Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTN-MT ngày 21 tháng 10 năm 2009.
Tuy nhiên, trước đó vào ngày 7/8/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Quyết định số 1527/QĐ -BTNMT về việc công bố danh mục thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của bộ. Trong đó, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân có tên gọi "Đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân". Sau đây chúng tôi xin trích dẫn nguyên văn nội dung thủ tục Đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân do Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau: