- Tất cả các thông tin thể hiện trong Hợp đồng chuyển nhượng, Tờ khai lệ phí trước bạ, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân phải đúng như trong Giấy
2.5.1.Sự thiếu đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật
Một lý do cơ bản dẫn dến sự thiếu đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay là việc xây dựng các dự án luật, các nghị định, thông tư hướng dẫn được giao cho các cơ quan nhà nước theo lĩnh vực quản lý. Khi xây dựng pháp luật, các cơ quan này hầu như lại chỉ quan tâm đến lĩnh vực ngành mình phụ trách mà chưa để ý đến các quy định pháp luật liên quan ở các lĩnh vực khác. Trong khi đó, sự phát triển của xã hội cũng như yêu cầu quản lý nhà nước hiện nay đã khiến việc phân ngành Luật dựa trên các tiêu chí như có đối tượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh riêng ngày càng chỉ
có tính chất tương đối. Một quan hệ pháp luật ngày càng được điều chỉnh bằng nhiều ngành luật khác nhau nếu giữa các quy định đó không thống nhất sẽ có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý không đáng có nhưng lại khó giải quyết.
Ví dụ như vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 405 quy định: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" [51] và Điều 689 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" [51]. Đồng thời, thời điểm có hiệu lực của Văn bản công chứng theo quy định tại Khoản 3 điều 4 Luật công chứng năm 2006 cũng kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Với quy định trên ta có thể hiểu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại đặc biệt của Hợp đồng dân sự. Điều này đồng nghĩa với việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm giao kết khi các bên tuân thủ đầy đủ quy định về hình thức của hợp đồng.
Tuy nhiên tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền
sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [22].
Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng ký. Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm nào? Phải áp dụng quy định nào của pháp luật luật để xác định? Theo Luật đất đai hay theo Bộ luật dân sự.
Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau.
Nếu xét theo hiệu lực của văn bản pháp luật thì ta thấy Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực cao hơn và theo quy định tại điều 689 thì Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không bắt buộc phải đăng ký như một điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Trong khi đó Nghị định số 181/2004/NĐ-CP chỉ là một văn bản dưới luật có những quy định trái với luật chung nhưng lại là quy định của luật chuyên ngành nên hiện nay vấn đề này vẫn còn nhiều tranh cãi. Nếu căn cứ vào Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng ký thì thực tế cũng đã phát sinh một số bất cập vì theo thói quen thì sau khi giao kết hợp đồng thì các bên đã tiến hành những việc làm như đã thỏa thuận. Nhưng nhìn dưới góc độ pháp lý thì lúc này hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực mà phải kể từ thời điểm đăng ký hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện. Vậy nếu các bên căn cứ hợp đồng đã tiến hành thay đổi hiện trạng thửa đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng nhưng sau đó xảy ra tranh chấp hợp đồng thì quyền lợi của các bên trong trường hợp trên sẽ được bảo vệ như thế nào? Hiện nay chưa có lời giải cho bài toán này.
Trong lĩnh vực công chứng, chứng thực hợp đồng cũng thể hiện sự thiếu thống nhất giữa các ngành luật. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, UBND xã có quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn và quy định này hiện nay vẫn được thực hiện tại nông thôn, vùng xa, vùng sâu tạo điều kiện cho bà con thực hiện quyền của mình một cách thuận tiện. Tuy nhiên, trong Luật Công chứng (ra đời năm 2006 và có hiệu lực từ 01/7/2007) lại có quy định các việc chứng thực các văn bản giao dịch liên quan đến bất động sản là quyền của Công chứng viên. Điều này không phù hợp với quy định của Luật đất đai nhưng cho đến nay hai quy định này vẫn song hành tồn tại.
Những ví dụ nêu trên là số ít những dẫn chứng cụ thể về sự thiếu thống nhất trong các quy định của pháp luật. Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ thống nhất còn thể hiện ngay cả trong việc tập hợp hóa các quy định của pháp luật nội dung. Như đã phân tích để việc quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân có thể dễ áp dụng, dễ hiểu, dễ nhớ và thuận lợi cho người thực hiện đòi hỏi nhà làm luật phải tìm hiểu đầy đủ các quy định của các quy định pháp luật liên quan như Luật Dân sự, Luật công chứng, Luật thuế, Luật hôn nhân gia đình. Tuy nhiên trên thực tế, yêu cầu này chưa được coi trọng. Kết quả là trong lĩnh vực thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có rất nhiều điểm chưa phù hợp, cụ thể là:
Thứ nhất: Việc quy định hồ sơ chỉ gồm Hợp đồng chuyển nhượng chỉ
gồm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1 Điều 50 Luật đất đai (nếu có) là chưa đầy đủ vì: Trong quá trình thụ lý hồ sơ, cán bộ thụ lý phải có các giấy tờ về nhân thân của các bên chuyển nhượng để kiểm tra, so sánh đối chiếu với các nội dung trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Phải có bản sao chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống để người sử dụng đất được miễn thuế, các giấy tờ chứng minh giá vốn của thửa đất để tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp bên chuyển nhượng muốn
nộp thuế theo cách tính 25% chênh lệch, các giấy tờ khác … để nộp cho cơ quan thuế; Phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất với trường hợp chuyển một phần quyền sử dụng đất … Ngoài ra, nếu bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cán bộ thụ lý phải có bản hộ khẩu sao theo quy định để đối chiếu các thành viên của hộ gia đình; Nếu trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định của Bộ luật dân sự, các bên chuyển nhượng ủy quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện thì phải nộp thêm Hợp đồng ủy quyền và người nhận ủy quyền phải bổ sung các giấy tờ tùy thân để đối chiếu. Như vậy, quy định trên chưa dự liệu được các trường hợp có thể xảy ra trong thực tế.
Thêm vào đó, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, một trong những điều kiện tiên quyết để hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận. Nội dung này đã được cụ thể hóa tại Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Tại quy định này, Nhà nước đã tạo điều kiện để những người sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận vẫn được thực hiện quyền của người sử dụng đất bằng quy định cho phép đến ngày 01/01/2007 người sử dụng đất mới phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện, do tiến độ cấp giấy chứng nhận không đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất nên Nhà nước tiếp tục gia hạn thời hạn phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là ngày 01/01/2008 (Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007) và những trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy thì sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Như vậy, kể từ ngày 01/01/2008 tất cả các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải có giấy chứng nhận.
Do đó, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ban hành tại thời điểm năm 2009 cho phép người sử dụng đất sử dụng một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất
đai nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chưa đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên tuy có
nhắc đến việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nhưng chưa nêu cụ thể cách thức thực hiện và quy định thời gian thực hiện. Trong thực tế, việc xác định nghĩa vụ tài chính nếu không được quy định cụ thể rõ ràng sẽ dễ dẫn đến bất đồng giữa cơ quan thuế với Văn phòng đăng ký đất nhà do đây là một loại thủ tục liên thông có sự tham gia của nhiều bên.
Thứ ba: Việc quy định tổng số thời gian thực hiện thủ tục chuyển
nhượng giữa hộ gia đình, cá nhân không quá chín (9) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa sát thực tế. Vì rằng, riêng thủ tục chuyển thông tin địa chính từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sang cơ quan thuế và cơ quan thuế chuyển thông báo nộp nghĩa vụ tài chính cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để trả cho dân theo quy định hiện hành (Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) đã là 8 ngày làm việc. Ngoài ra, trong trường hợp người sử dụng đất muốn cấp đổi giấy chứng nhận thì thời gian thực hiện cũng cần phải được quy định khác trường hợp người sử dụng đất chỉ đăng ký biến động tại trang 3 hoặc trang 4 giấy chứng nhận.
Thứ tư: Các mẫu đơn, mẫu tờ khai của quy định trên cũng chưa đầy
đủ (thiếu toàn bộ các tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…).