Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Ở nước ta, sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên tại Hiến pháp năm 1980. Khái niệm này ra đời khi Nhà nước khẳng định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và người dân chỉ có quyền sử dụng. Điều này đã được cụ thể hóa tại Luật đất đai năm 1987. Theo đó: Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng tài sản trên đất khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; Các trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 16 Luật đất đai năm 1987. Trong giai đoạn từ năm 1980 đến 15/10/1993, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được quyền bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định "Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc nhượng bán đất dưới
bất cứ hình thức nào;". Đặc điểm này hoàn toàn khác biệt với các chế độ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Ở các chế độ này chỉ có khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" mà không có khái niệm "chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định trên trong một thời gian khá dài đã bộc lộ những hạn chế thiếu sót và đi ngược lại với quy luật khách quan. Vì rằng cho dù pháp luật có thừa nhận hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn hình thành, tồn tại và phát triển trong thực tế khách quan. Nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường. Sự tất yếu này còn thể hiện trên một số khía cạnh sau:
Trước hết, trong nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp mọi nhu cầu của xã hội, của nhân dân đều do Nhà nước đảm nhận theo kế hoạch, kể cả việc thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của nhân dân. Nhà nước đảm bảo cho người dân có đất sử dụng làm nhà ở bằng việc quy định giao đất làm nhà ở không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất của Nhà nước cho người dân làm nhà ở chỉ để đáp ứng nhu cầu của người xin giao đất mà không quan tâm đến giá trị kinh tế của đất đai để từ đó quy định nghĩa vụ đền bù giá trị thông qua việc nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Khi người dân có nhu cầu sử dụng đất, họ chỉ cần làm đơn xin giao đất, thực hiện việc nộp lệ phí trước bạ và đóng một khoản tiền đền bù hoa màu, tài sản trên đất nhất định là được giao đất làm nhà ở. Vì thế, trong cơ chế này, có thể nói đất đai được xem như một khoản phúc lợi xã hội.
Mặt khác, ở nông thôn, các hộ gia đình, cá nhân có truyền thống sản xuất tự cung tự cấp, đất đai chủ yếu đóng vai trò là tư liệu sản xuất để đảm bảo nhu cầu lương thực thực phẩm cho đời sống hàng ngày chứ không phải là một loại hàng hóa. Vì vậy, bản thân người sử dụng đất cũng không ý thức hết được giá trị của đất.
Trong nền kinh tế thị trường, mọi tài sản cũng như quyền tài sản đều được giá trị bằng tiền. Khi con người chiếm hữu đất, mặc dù họ chỉ có quyền
sử dụng thì quyền này cũng được xem như một quyền tài sản do đó nó cũng có thể trị giá bằng tiền. Bên cạnh đó, trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Để thực hiện điều này, người sử dụng đất phải tìm cách sử dụng đất có hiệu quả nhất hoặc phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu tiền đầu tư vào việc khác có hiệu quả cao hơn. Trong khi một bộ phận người đang có đất sử dụng có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì một bộ phận khác có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước đáp ứng. Họ sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền nhất định để đổi lấy quyền sử dụng đất của người khác.
Sản xuất hàng hóa ngày càng phát triển khiến cho nhu cầu tích tụ đất đai ngày càng tăng. Do vậy, sự dịch chuyển tích tụ đất đai được hình thành một cách tự nhiên và sau này được Nhà nước thừa nhận.
Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường người nông dân có thể tự lựa chọn ngành nghề phù hợp với điều kiện, khả năng, trình độ, tay nghề của họ. Khi họ được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng không đem lại hiệu quả kinh tế, họ có quyền chuyển sang làm nghề khác. Khi đó mảnh đất được Nhà nước giao không còn là tư liệu sản xuất phục vụ cho ngành nghề mới của họ. Vì vậy họ có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Do sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của xã hội, một bộ phận không nhỏ dân số và lao động sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có xu hướng chuyển ra sinh sống tại các vùng đô thị và khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ nên tỷ lệ dân số ở các khu vực này ngày càng tăng. Sự gia tăng dân số cơ học khiến nhu cầu sử dụng đất ở các khu vực này tăng theo. Bên cạnh việc Nhà nước quy hoạch mở rộng các khu đô thị cũ, hình thành các khu đô thị mới và tiến hành giao đất, cho thuê đất, người dân cũng tự quy hoạch lại đất đai của mình đồng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy sự chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ phía
người dân và các tổ chức kinh tế trong các vùng nông thôn có tốc độ đô thị hóa nhanh là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của một bộ phận không nhỏ dân cư và các thành phần kinh tế trong xã hội.
Thứ ba, trước khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị trường, nước ta là một nước nông nghiệp với khoảng 80% dân cư sống ở nông thôn và khoảng 70% lao động sản xuất nông nghiệp. Mặc dù vậy, chúng ta vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu lương thực. Đất nước luôn ở trong tình trạng phải nhập khẩu gạo, đời sống nhân dân khó khăn, cảnh "chạy ăn từng bữa" thường xuyên xảy ra. Đây là hậu quả của cơ chế tập trung quan liêu bao cấp mà một trong những nguyên nhân được nhìn nhận là việc quản lý và sử dụng đất kém hiệu quả. Pháp luật về đất đai không cởi mở, quá ràng buộc, không tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền chủ động đầu tư và đất. Với cơ chế người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại cho Nhà nước để Nhà nước phân phối sử dụng đã buộc chặt người sử dụng vào đất ngay cả khi họ sử dụng đất không hiệu quả.
Kết quả là có một nhóm người có đất nhưng không sử dụng và ngược lại có một nhóm người có nhu cầu sử dụng đất lại không có đất để sử dụng. Một khi Nhà nước không có cơ chế điều hòa thì quan hệ sử dụng đất sẽ vận động theo quy luật tự nhiên. Điều này làm cho tình trạng chuyển dịch đất đai vận động theo những "dòng chảy ngầm" và ngay cả khi cơ chế đã được điều chỉnh để thích hợp với điều kiện mới thì "dòng chảy" này cũng vẫn có ảnh hưởng to lớn đến quan hệ sử dụng đất.
Nhận thức được sự bất cập này, sau khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, Nhà nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 1993. Điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993 là việc mở rộng quyền của người sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho các quan hệ chuyển dịch đất đai vận động theo quy luật tất yếu bằng việc ghi nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Việc quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của
pháp luật với thực tiễn. Điều này chứng tỏ Nhà nước đã nhận thức được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền từ nhiên của người sử dụng đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn chỉ được thực hiện các quyền sử dụng của mình trong mối quan hệ với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai.
Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể là các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định. Điều này xuất phát từ yêu cầu đất đai phải được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, đúng mục đích; Tránh việc sử dụng đất tùy tiện không theo một quy hoạch nhất định và hiện tượng đầu cơ đất đai.
Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đối với từng loại đất căn cứ vào lợi ích và tầm quan trọng. Ví dụ: Do vai trò của đất nông nghiệp, lâm nghiệp đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội nhất là ở một nước có nền kinh tế vẫn còn phụ thuộc nhiều vào nông nghiệp như nước ta, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp được quy định chặt chẽ hơn các loại đất khác.
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất), người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và
quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định.