- Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:
2.2.2. Thủ tục nộp nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn tất thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuẩn bị các loại giấy tờ, liên hệ với Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để nộp hồ sơ. Hiện nay tại các thành phố lớn, hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện còn hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở vùng nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất phải xuất trình hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân (hoặc hộ chiếu), sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pho tô thêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp kèm các giấy tờ khác như hợp đồng ủy quyền, hộ khẩu, chứng minh thư (hoặc hộ chiếu) của người được ủy quyền, giấy tờ chứng minh quan hệ (để được miễn thuế) để cán bộ tiếp nhận hồ sơ đối soát và cán bộ thụ lý chuyển thông tin cho cơ quan thuế tính thuế.
Sau khi đã đối soát, kiểm tra hồ sơ thấy đủ điều kiện thụ lý hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cán bộ thụ lý phát cho hộ gia đình, cá
nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ, Hướng dẫn khai thuế và chính thức tiếp nhận hồ sơ. Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT- BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người dân khi thực hiện việc nộp các khoản nghĩa vụ tài chính sẽ không liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế mà thông qua Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Đây là một sự thay đổi đáng kể so với thủ tục nộp nghĩa vụ tài chính trước thời điểm Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT- BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 có hiệu lực. Trước đây, hộ gia đình, cá nhân muốn nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nay là thuế thu nhập cá nhân), lệ phí trước bạ sẽ liên hệ với cơ quan thuế để đượ phát tờ khai và nộp hồ sơ nộp thuế. Cơ quan thuế sẽ thụ lý hồ sơ, hẹn lịch đi kiểm tra thực tế, ra thông báo nộp nghĩa vụ tài chính và trả cho dân. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Chính phủ nhận được rất nhiều tiếng kêu ca, phàn nàn của người dân về việc cán bộ thực hiện thủ tục tính thuế gây khó khăn, phiền hà cho nhân dân nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan thuế. Theo đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và xác định thông tin về cung đường, vị trí thửa đất dựa trên hồ sơ tài liệu địa chính rồi chuyển cơ quan thuế tính thuế, ra thông báo nộp nghĩa vụ tài chính và trả thông báo cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để trả cho dân. Kết quả là Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT- BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 ra đời và thủ tục nộp nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như đã nêu. Thời gian thực hiện thủ tục luân chuyển hồ sơ nộp nghĩa vụ tài chính là 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến ngày trả kết quả cho công dân trong đó thời gian dành cho cơ quan thuế là 3 ngày làm việc.
Theo quy định của Luật quản lý thuế năm 2006, Nghị định số 98/2007/NĐ-CP ngày 07/6/2007 của Chính phủ quy định việc xử lý vi phạm
hành chính và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế; Nghị định số 13/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 02 năm 2009 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 98/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 6 năm 2007 của Chính phủ quy định về xử lý vi phạm pháp luật về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định
hành chính thuế; Thông tư số 61/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực Nghị định số 98/2007/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai nộp lệ phí trước bạ trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu quá 10 ngày không kê khai thì sẽ bị phạt về hành vi chậm kê khai theo mức:
Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền 550.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 100.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ 5 đến 10 ngày làm việc;
Phạt tiền 1.100.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không dưới 200.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 đến 20 ngày làm việc;
Phạt tiền 1.650.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 300.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 đến 30 ngày làm việc;
Phạt tiền 2.200.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 400.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 đến 40 ngày làm việc;
Phạt tiền 2.750.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 500.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức
tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 đến 90 ngày làm việc;
Trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định 90 ngày, kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, người nộp thuế phải chịu mức phạt là một lần thuế thu nhập cá nhân và một lần lệ phí trước bạ.
Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân do thuộc diện không phải nộp hay thuộc diện được miễn thì chủ tài sản vẫn phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế trước khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng theo quy định. Đồng thời với việc kê khai các trường hợp này phải nộp đủ các giấy tờ chứng minh mình thuộc diện không phải nộp hoặc được miễn thuế. Nếu không kê khai đúng thời hạn quy định họ vẫn bị phạt về hành vi chậm kê khai như đã nêu trên mặc dù không phải nộp thuế.
Hiện nay, theo quy định hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng quyền sử đất phải nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.
2.2.2.1. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân
Nghĩa vụ nộp thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định ngay sau khi Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi mới phát sinh, mức thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất cao (20% giá trị chuyển nhượng) nên người dân không làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này dẫn đến hệ quả là cơ quan nhà nước không quản lý được biến động trong quá trình sử dụng đất, ngân sách Nhà nước thất thu, tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng liên tục phát sinh gây bất ổn xã hội. Trước thực tế đó, năm 1994, Nhà nước ta ban hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, mức thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 4% giá trị chuyển nhượng; Nếu giá đất chuyển
nhượng thấp hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì tính theo khung giá Nhà nước quy định; Nếu cao hơn thì tính theo giá hợp đồng. Ngày 01/9/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực. Theo đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói chung và thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thuộc diện phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
Một là: giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
Hai là: giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
Ba là: các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.
Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Ngày 8 tháng 9 năm 2008, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. Nghị định cũng có hiệu lực vào ngày 01/9/2009. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những khoản thu nhập chịu thuế và được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;
Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;
Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:
Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;
Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);
Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế; Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Căn cứ các quy định của Nghị định, Bộ Tài chính đã ban hành thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thực hiện. Tuy nhiên do kỹ thuật lập pháp không cao nên chỉ trong thời gian từ 30/9/2008 đến 4/8/2011, Bộ Tài chính đã ban hành thêm 06 Thông tư khác sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC. Cụ thể là:
Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009; Thông tư số 161/TT-BTC ngày 12/8/2009; Thông tư số 02/2009/TT-BTC ngày 11/01/2009; Thông tư số 20/2010/TT-BTC ngày 5/02/2010; Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011; Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 4/8/2011. Như vậy, trung bình năm tháng, Bộ Tài chính ban hành một thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 100/2008/NĐ-CP và sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC.
Hiện nay, Nghị định số 100/2008/NĐ-CP cũng đã được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
Theo các quy định tại các Nghị định và thông tư hướng dẫn, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân như sau:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thay và được ghi
nhận trong hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có thể kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Quy định này khác hẳn với quy định đối tượng kê khai và nộp lệ phí trước bạ buộc phải là bên nhận chuyển nhượng - bên đăng ký tài sản do đặc thù của lệ phí trước bạ là phí đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ ngày 1/1/2009, việc nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được chuyển sang nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Luật thuế thu nhập đã cho phép chủ thể tham gia giao dịch có thể lựa chọn nghĩa vụ nộp thuế sao cho phù hợp nhất với thực tế chuyển nhượng. Hộ gia đình cá nhân có thể nộp 25% tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng (chênh lệch giá giữa mua và bán) hoặc nộp 2% tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng.
Trong hai trường hợp này thì hộ gia đình cá nhân có thể lực chọn cách nộp thuế có lợi cho mình. Đối với việc nộp thuế mức 2% áp dụng cho trường