Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI QUẢN THỊ HẰNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2016 HÀ NỘI - năm LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khoa học khác Tác giả luận văn QUẢN THỊ HẰNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN……………… …7 1.1 Khái niệm Hộ gia đình, cá nhân, quyền sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 12 1.3 Điều chỉnh pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 15 1.4 Nội dung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 20 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hợp đồng cho thuê quyền cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN……………………………… ……36 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 36 2.2 Thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Thái Nguyên 45 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN…….56 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 56 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 60 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 71 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa HĐ Hợp đồng HĐDS Hợp đồng dân LĐĐ Luật đất đai NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất VBQPPL Văn quy phạm pháp luật MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai đóng vai trò vô quan trọng định cho tồn phát triển xã hội loài người Nếu đất đai rõ ràng ngành sản xuất nào, có tồn loài người Không riêng Việt Nam mà tất quốc gia, đất đai trở thành tài nguyên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc công trình công nghiệp, kinh tế, giao thông, thuỷ lợi hoạt động khác người Có lẽ điều mà từ văn Luật đầu tiên, Luật đất đai năm 1987 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ghi nhận: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay nông nghiệp, lâm nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức xương máu khai thác, bồi bổ, cải tạo bảo vệ vốn đất ngày nay”.[23, tr.1] Với ý nghĩa vai trò vô to lớn, để tiếp nối truyền thống đó, văn quy phạm pháp luật đất đai sau Luật Đất đai 1993, 2003 Luật Đất đai 2013 Nhà nước đặt mục tiêu làm để thực quản lý sử dụng đất đai cách có hiệu nhằm khai thác triệt để tiềm đất đai hiệu quả, tiết kiệm góp phần xây dựng đất nước Nếu vai trò đất đai sinh tồn quốc gia yếu tố phủ nhận, với Thái Nguyên, tỉnh Đông Bắc Việt Nam, trung tâm kinh tế - xã hội lớn khu vực đông bắc với đặc thù vùng trung du, miền núi với nhiều loại đất khác nhau, kinh tế phụ thuộc hoàn toàn vào công nghiệp khai khoáng nông nghiệp trồng chè việc thực quản lý đất đai lại toán khó Trong giai đoạn nay, kinh tế - xã hội ngày phát triển hội nhập, nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất lại phát triển mạnh mẽ, trở thành quy luật tất yếu quan tâm hết Không dừng lại việc chủ thể tiến hành chuyển nhượng, tặng, cho, chấp…quyền sử dụng đất mà chuyển sang hình thức khác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất vào mục đích sử dụng khác diễn thường xuyên phổ biến nước nói chung địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng Theo đó, quy định pháp luật đất đai qua thời kỳ có đề cập định hướng cách định cho hoạt động Tuy nhiên, quy định pháp luật đất đai cho hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất lại chưa thực chi tiết, rõ ràng, nhiều bất cập gây nhiều khó khăn cho người dân trình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất Mặt khác, chủ thể trình tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai chưa có kiến thức, chưa thực quy định pháp luật, dẫn tới xảy vi phạm pháp luật trình thực giao kết thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, đặc biệt quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình Trong thời gian qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất diễn thường xuyên, phổ biến phức tạp Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nhu cầu cấp thiết hoạt động thực tiễn địa bàn tỉnh nói riêng nước nói chung thực pháp luật áp dụng pháp luật giai đoạn Vì vậy, em chọn nghiên cứu đề tài “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” nhằm có nhìn tổng quan, sâu sắc vấn đề này, đồng thời với mong muốn tài liệu tham khảo có giá trị cho đối tượng khác nghiên cứu vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Với vai trò đất đai với nhu cầu cần quản lý chặt chẽ hiệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến quyền người sử dụng đất như: - Luận văn thạc sỹ Luật học “Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước” Trần Thị Thanh Hợp, Đại học Luật Hà Nội - Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Doanh nghiệp Việt Nam” Nguyễn Thị Thu Hiền, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội - Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh” Trần Thị Thu Hà, Học viện Khoa học xã hội - Luận văn thạc sỹ Luật học “Chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Nguyễn Thị Thùy Thanh, Học viện Khoa học xã hội Hiện nay, công trình nghiên cứu hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung sâu vào hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất Trên thực tế có số công trình nghiên cứu hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất Tuy nhiên, dừng lại việc nghiên cứu vấn đề pháp lý nói chung, thủ tục thực hoạt động này, dừng lại chủ thể khác cho thuê quyền sử dụng đất Nhà nước hay Doanh nghiệp Còn pháp luật hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình công trình nghiên cứu Vì vậy, luận văn muốn sâu nghiên cứu hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất, cụ thể hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình theo quy định Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn (thông qua nghiên cứu thực tiễn tỉnh Thái Nguyên) hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Để thực mục tiêu đề ra, luận văn phải thực nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Phân tích quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đồng thời đánh giá yếu tố tác động đến hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân nói chung thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đối tượng phạm vi nghiên cứu Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đối tượng nghiên cứu nhiều ngành khoa học khác Tuy nhiên, với mục tiêu đề Luận văn tập trung nghiên cứu Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất góc độ Khoa học quản lý nhà nước đất đai, góc độ khoa học kinh tế, hay hành mà góc độ khoa học pháp lý Đặc biệt với cách tiếp cận luận văn, tác giả không nghiên cứu toàn pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất mà sâu tập trung nghiên cứu cụ thể pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn tỉnh Thái Nguyên theo quy định Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015, từ đưa định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật Việt Nam lĩnh vực Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể sau: - Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử sử dụng chủ yếu Chương Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Phương pháp phân tích, tổng hợp so sánh luật học sử dụng chủ yếu Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân nói chung thực tiễn hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Thái Nguyên - Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp sử dụng Chương đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận văn Kết nghiên cứu đề tài luận văn tài liệu tham khảo sở đào tạo, nghiên cứu pháp luật nói chung pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nói riêng Các kết nghiên cứu đề tài tài liệu tham khảo quan, tổ chức hữu quan trình nghiên cứu tiếp hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nói riêng Cơ cấu luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn thể chương: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN bước hình thành vùng sản xuất hàng hoá lớn nông nghiệp Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất việc làm cho phận đồng bào dân tộc thiểu số đất sản xuất [13.tr.3] 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Hội nhập kinh tế quốc tế chủ trương quán nội dung trọng tâm sách đối ngoại hợp tác kinh tế quốc tế Đảng ta trình đổi đất nước Thực chủ trương hội nhập kinh tế quốc tế Đảng, đất nước bước, chủ động hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế khu vực giới Trong thời gian tới, điều kiện khách quan, ngành quản lý đất đai nói chung phải đối mặt với vấn đề chủ như: nhu cầu sử dụng tài nguyên đất ngày đa dạng nhiều thách thức nhu cầu phát triển, trình đô thị hoá, công nghiệp hoá Việt Nam, tình hình suy thoái đất biến đổi khí hậu Việt Nam toàn cầu Vì nhu cầu hoàn thiện pháp luật đất đai pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất toán đặt cho nhà làm luật Ngoài ra, Việt Nam trở thành nước có mức thu nhập trung bình, vậy, nguồn vốn ODA hỗ trợ không hoàn lại vốn vay ưu đãi cho Việt Nam tiếp tục giảm, thay vào đó, Việt Nam phải vay vốn thương mại cho hoạt động phát triển có nhu cầu [3, tr.6] Trong giai đoạn tới, hoạt động hợp tác quốc tế lập kế hoạch triển khai dựa quan điểm phát triển chung tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại mục tiêu nâng cao lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai theo hướng đại nhằm tổ chức thực thi hiệu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước; 57 cần tích cực tranh thủ nguồn hỗ trợ từ bên ngoài, tăng cường nội lực để tiếp tục trình hoàn thiện, đại hóa ngành theo hướng nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý đất đai, cung cấp dịch vụ đất đai cho bên có liên quan cách thống nhất, minh bạch, hiệu Dưới góc độ nhìn nhận việc hội nhập quốc tế tất yếu khách quan, cần phải hoàn thiện thể chế nước góc độ pháp luật đất đai tổ chức quản lý đất đai, với nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nhằm tạo hiệu ứng tích cực thúc đẩy cải cách hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường đầy đủ, hoàn thiện môi trường kinh doanh, góp phần nâng cao lực cạnh tranh cho kinh tế nước ta dài hạn, tạo môi trường kinh doanh ngày bình đẳng, minh bạch, dễ dự đoán ngày phù hợp với chuẩn mực thông lệ quốc tế Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng, chế sách đất đai nhằm thực thi có hiệu cam kết hội nhập, ngày phù hợp với chuẩn mực thông lệ quốc tế, góp phần hoàn thiện pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ phải hướng vào việc xây dựng ban hành quy định hợp đồng cho thuê QSDĐ tương thích, phù hợp với pháp luật nước giới, tạo điều kiện thuận lợi cho trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể nước tham gia vào việc ký kết hợp đồng cho thuê QSDĐ nước ta 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng hoàn thiện toàn hệ thống pháp luật nói chung 58 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ phải đặt mối quan hệ tổng thể trình hoàn thiện hệ thống, sách pháp luật (Pháp luật dân pháp luật đất đai) để quy định tương thích đồng với nhau, nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Hệ thống PLĐĐ liên quan đến nhiều đạo luật thuộc lĩnh vực khác như: Luật Hôn nhân gia đình (Luật HN&GĐ), Luật Bảo vệ môi trường (Luật BVMT), Luật Khoáng sản, Luật Bảo vệ tài nguyên nước, Bộ luật Dân (BLDS), Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp Như vậy, yêu cầu đặt ban hành quy phạm PLĐĐ phải bảo đảm thống nhất, tương thích với quy định lĩnh vực pháp luật khác có liên quan Để thực điều cần phải thực công việc sau: Thứ nhất, quy định PLĐĐ QSDĐ tài sản chung vợ, chồng thống tương thích với nội dung Luật HN &GĐ Theo đó, pháp luật ghi nhận bảo hộ quyền bình đẳng vợ chồng việc chiếm hữu, sử dụng đất Khi đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản chung vợ chồng nhà, đất tài sản có giá trị khác giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải ghi rõ họ tên vợ họ tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thoả thuận khác); Thứ hai, PLĐĐ BLDS có quy định thống xác lập QSDĐ; hình thức, giá, nguyên tắc chuyển QSDĐ; hiệu lực việc chuyển QSDĐ; thừa kế QSDĐ… - QSDĐ thừa nhận loại quyền đặc biệt tài sản phép tham gia vào giao dịch thị trường thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi… 59 - Hình thức pháp lý chuyển QSDĐ hợp đồng lập thành văn có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn - QSDĐ người sử dụng để thừa kế theo di chúc theo pháp luật… Thứ ba, quy định PLĐĐ xử lý vi phạm hành (XLVPHC) lĩnh vực quản lý sử dụng đất thống với nội dung Pháp luật xử lý vi phạm hành nguyên tắc, thời hiệu, hình thức, thẩm quyền, mức xử phạt trình tự, thủ tục xử phạt… Thứ tư, quy định thời hạn thuê đất tổ chức, cá nhân nước thống với nội dung Luật Đầu tư nước Việt Nam Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thuê tổ chức, cá nhân nước khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế tuân theo quy định trình tự, thủ tục thẩm quyền cấp GCNQSDĐ PLĐĐ… Thứ năm, PLĐĐ xác lập mặt pháp lý bình đẳng quyền nghĩa vụ cho đối tượng sử dụng đất; xoá bỏ phân biệt quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nước người nước Thứ sáu, quy định giải khiếu nại, tố cáo đất đai Luật Đất đai phải thống với nội dung Luật Khiếu nại, tố cáo thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền… giải khiếu nại, tố cáo; Thứ bảy, trình tự, thủ tục thừa kế, chấp, bảo lãnh QSDĐ Pháp luật Đất đai tuân theo quy định chung vấn đề BLDS; 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 60 Trên sở đánh giá, phân tích ưu điểm tồn hệ thống PLĐĐ hành cho thấy rằng, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống PLĐĐ, pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất cần thiết Theo đó, số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quy định PLĐĐ, Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất là: - Thứ nhất, cần khẩn trương xây dựng ban hành Luật Đăng ký giao dịch BĐS, Luật Môi giới BĐS… nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập vận hành thị trường BĐS có tổ chức nước ta; Đây nhiệm vụ quan trọng cần thiết để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai thời kỳ CNH - HĐH đất nước Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành ban hành cần có quy định đề cập đến hoạt động cho thuê QSDĐ thị trường bất động sản (BĐS), thủ tục hành quản lý sử dụng đất, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với quyền người sử dụng đất Thành lập quan dịch vụ công đất đai như: tổ chức phát triển q uỹ đất, văn phòng đăng ký QSDĐ, tổ chức tư vấn giá đất… phù hợp với điều kiện thực tiễn kinh tế - Thứ hai, đổi hệ thống pháp luật thuế đất đai theo hướng: (i) ban hành thuế BĐS; (ii) sửa đổi quy định thuế nhà đất cho phù hợp hơn; (iii) sửa đổi mức thu thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ phù hợp với thu nhập đa số người lao động nhằm khuyến khích họ tự giác kê khai, đăng ký thực chuyển QSDĐ; Thuế phần thu nhập mà tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước theo luật định nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu theo chức nhiệm vụ Nhà nước, công cụ điều tiết vĩ mô kinh tế Chính tầm quan trọng ảnh hưởng lớn đến kinh tế hoạt động quản lý nhà nước nói chung, quản lý đất đai nói riêng nên việc đổi hệ thồng pháp luật thuế đất đai theo hướng phù hợp với điều 61 kiện thực tế, có tầm nhìn chiến lược cần thiết góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu hoạt động quản lý nhà nước - Thứ ba, ban hành quy định cụ thể hoá việc nhà nước thực quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Trên thực tế, có nước ban hành luật thuế riêng điều tiết thu nhập từ giao dịch BĐS hầu (Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia) điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thông qua thuế thu nhập cá nhân thuế công ty, tùy theo đối tượng điều chỉnh cá nhân hay tổ chức Tuy áp dụng thuế thu nhập cá nhân nước (Hàn Quốc, Thái Lan) thường tách riêng thu nhập từ đầu tư vốn áp dụng biểu thuế lũy tiến Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc thuế riêng với tên gọi “Thuế giá trị tăng thêm đất” chất thuế thu nhập thu nhập từ chuyển nhượng (mua bán, thừa kế đất đai), nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên (phần giá trị tăng thêm chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà tác động nhân tố quy hoạch, tác động phủ, thay đổi sách ) đất cho xã hội, chống đầu đất đai Người nộp thuế người bán đất người nhận thừa kế Cơ sở tính thuế giá trị ròng tăng thêm đất sau trừ chi phí theo quy định pháp luật, có tính đến số giá tiêu dùng (CPI) - Thứ tư, cần có quan tâm chế định liên quan đến hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất Quy định chi tiết, cụ thể hóa văn quy phạm pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cụ thể hộ gia đình, cá nhân thay quy định chung chung hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng quyền sử dụng đất… Các chủ thể cụ thể cần có phân định, tách bạch rõ ràng để người dân dễ hiểu, dễ thực quyền trình tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất 62 - Thứ năm, xây dựng quy chế thành lập quản lý tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động thị trường BĐS tổ chức giám định, tư vấn giá đất, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn cung cấp thông tin BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý BĐS, tổ chức kinh doanh, bảo hiểm BĐS… Đây kênh thông tin góp phần giúp người dân trình tham gia quan hệ đất đai, quan hệ cho thuê QSDĐ phương thức góp phần thúc đẩy thị trưởng BĐS phát triển - Thứ sáu, tiếp tục đẩy mạnh việc lồng ghép vấn đề đất đai, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất với vấn đề môi trường quy định PLĐĐ đôi với việc ban hành nội dung cụ thể việc phân cấp cho phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện quản lý đất đai quản lý môi trường; - Thứ bảy, ban hành quy định nhằm kiện toàn nâng cao lực đội ngũ cán cho cấp sở để đủ sức hoàn thành nhiệm vụ quản lý tài nguyên môi trường nói chung quản lý đất đai, quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng thời kỳ đẩy mạnh CNH, đại hoá đất nước hội nhập quốc tế Việc nâng cao lực đội ngũ cán trực tiếp thực sở góp phần nâng cao hiệu công việc, tạo điều kiện cho người dân việc thực quyền nghĩa vụ Góp phần thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất địa phương 3.2.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Một là, tăng cường phổ biến pháp luật đất đai, pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cho người dân Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực 63 hợp đồng người dân, người dân phần thói quen phần ngại phiền hà đến quan để yêu cầu công chứng chứng thực phần thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hoàn thiện đơn giản hóa thủ tục hành ta phải tăng cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp Góp phần đảm bảo thực pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất Hai là, cần phải quy định rõ trách nhiệm ý đến trách nhiệm cá nhân quản lý đất đai, quan quản lý nhà nước, cán lãnh đạo, cán chuyên trách địa cần quy định rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn đặc biệt trách nhiệm cá nhân Một chế độ trách nhiệm rõ ràng, vấn đề quản lý đất đai quy định cụ thể, chi tiết điều kiện cho việc thực tốt sách, chế độ quản lý Nhà nước lĩnh vực Chỉ trách nhiệm quy định rõ ràng nâng cao ý thức người dân cá nhân có thẩm quyền hoạt động cho thuê QSDĐ, đảm bảo việc thực thi pháp luật đắn có hiệu Ba là, cần tiếp tục hoàn thiện, bổ sung, giải thích, sửa đổi quy định pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể điều kiện đất cho thuê tạo điều kiện cho người dân quan chức trình thực quyền nghĩa vụ Cụ thể cần đưa giải thích cụ thể khái niệm đất tranh chấp Do pháp luật hành chưa có hướng dẫn cụ thể đất tranh chấp, nên dẫn đến cách hiểu không thống địa phương xác định tình trạng đất tranh chấp Khi bên yêu cầu xác nhận tình trạng đất tranh chấp tạo hội cho phận cán địa phương gây phiền hà, sách nhiễu để trục 64 lợi, điều dễ ảnh hưởng đến tâm lý người dân, gây tâm lý e ngại thut tục hành phiền hà, họ lựa chọn giải pháp giao dịch “chui”, gây khó khăn cho công tác quản lý đảm bảo thực pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất… Vì cần hoàn thiện quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất để nâng cao tính hiệu hoạt động quản lý nhà nước hoạt động Bốn là, cần sửa đổi điều kiện hình thức hợp đồng nói chung hình thức HĐ cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng liên quan đến hiệu lực hợp đồng Không thiết buộc phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Bên cho thuê cần đăng ký với quan có thẩm quyền việc cho thuê quyền sử dụng đất Bởi việc quy định cứng nhắc dẫn đến việc bên tham gia hợp đồng lợi dụng điều này, giá trị quyền sử dụng đất tăng cao giảm sút đáng kể lợi dụng để yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu nhằm lấy lại trả lại quyền sử dụng đất Ngăn chặn tượng cách tạo điều kiện cho bên hoàn thiện mặt hình thức hợp đồng Hợp đồng thỏa thuận tự nguyện bên Vì vậy, bên không nghiêm túc thực hoàn thiện hình thức hợp đồng hợp đồng coi có hiệu lực Bên cạnh đó, để nâng cao ý thức chủ thể tham gia ký kết hợp đồng hình thức hợp đồng cần xây dựng chế tài phạt vi phạm hành việc không tuân thủ quy định pháp luật yêu cầu hình thức hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 65 Kết luận chương Pháp luật đất đai, pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có vai trò vô quan trọng, tác động trực tiếp đến chức nhà nước giai đoạn Vì vậy, cần hoàn thiện quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cần phải phù hợp với điều kiện thực xu hướng phát triển kinh tế xã hội, ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế thông qua việc hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, pháp luật thuế, đồng thời hướng tới cụ thể hóa quy định pháp luật cho thuê QSDĐ xây dựng quy chế thành lập quản lý tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động thị trường BĐS, kiện toàn nâng cao lực đội ngũ cán cho cấp sở để đủ sức hoàn thành nhiệm vụ quản lý tài nguyên môi trường nói chung quản lý đất đai, quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh đó, tăng cường phổ biến pháp luật đất đai, pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cho người dân Quy định rõ trách nhiệm ý đến trách nhiệm cá nhân quản lý đất đai, quan quản lý nhà nước, cán lãnh đạo, cán chuyên trách địa chính… Hoàn thiện pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng hoàn thiện toàn hệ thống pháp luật nói chung 66 KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đóng vai trò vô quan trọng công CNH - HĐH đất nước Xây dựng hoàn thiện tốt hệ thống pháp luật đất đai, pháp luật cho thuê QSDĐ góp phần điều chỉnh quan hệ cho thuê QSDĐ chủ thể với Đảm bảo quyền nghĩa vụ bên, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sịnh trình thực hợp đồng Mặc dù, bất cập hạn chế định, song với việc tìm nguyên nhân, đồng thời đưa giải pháp hoàn thiện quy định trên, hi vọng pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ đạt thành tựu đáng kể thời gian tới Luận văn sau hoàn thành góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng cho thuê QSDĐ hộ ga đình, cá nhân Do kiến thức trình độ tác giả nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô để luận văn hoàn thiện hơn./ 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO C.Mác, Tư bản, Quyển 1, tập 1, NXb Sự thật, Tr 161 Hà Hùng Cường (2009), Hoàn thiện hệ thống pháp luật đáp ứng yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 18 (tr 139 - 140) Đào Trung Chính (2008), "Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản", Vụ đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường Trần Kim Chung (2011), “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư”, Hội thảoThu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội Nguyễn Thị Dung, Pháp luật đất đai với việc bảo đảm QSDĐ cho hộ gia đình nông dân thời kỳ đổi mới, trường ĐH Luật HN Nguyễn Thị Dung (2012), “ Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta –Thực trạng giải pháp hoàn thiện”, đề tài cấp sở Viện Nghiên cứu Lập pháp Vũ Văn Đài (2011), “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá”, http://Chinhphu.vn Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị Trung ương khóa XII “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước”,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 68 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Lê Thu Hà, Bàn chủ thể Hộ gia đình, tr 2-3 15 Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật - Đại Học Quốc gia Hà Nội 16 Phùng Hương, “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Tài Nguyên Môi trường, số (15/2011) 17 Hội đồng phủ (1980), Quyết định 201- CP việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước 18 Nguyễn Thị Huyền, Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, http://namdinh.toaan.gov.vn/ 19 Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai, NXB Đh Quốc gia Hà Nội 20 Kiều Minh – Quý Nhân (17:03 23/05/2006),Vào WTO, đất đai sở hữu toàn dân? http://www.agenda21.monre.gov.vn/default.aspx?tabid=361&ItemID=2769 21 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Quyền tài sản cải cách kinh tế: quan niệm, vài học nước kiến nghị", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 22 Hoàng Phê - Chủ biên (1995), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 23 Quốc hội (1987), Luật đất đai 24 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân 25 Quốc hội (2013), Luật đất đai 26 Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân 27 Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam", Tạp chí Tài chính, số 07, tr.47 69 28 Nguyễn Văn Thạo – Nguyễn Hữu Đạt (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, tr.25 29 Nguyễn Quang Tuyến - Nguyễn Xuân Trọng (2005), Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật, tr.316-329 30 Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn luật học, Khoa luật ĐHQGHN 31 Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất đầu tư bất động sản đề xuất giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản 32 Tuấn Đạo Thanh – Trần Chí Thành (2010), Tìm hiểu chủ thể hộ gia đình pháp luật Việt Nam nay, Tạp chí Nghề luật - Học viện tư pháp, Số 4, tr 28-30 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 34 Đặng Hùng Võ, Xây dựng đất đai đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, http://land.hcmunre.edu.vn 35 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Vũ Thị Hải Yến (2014), Hộ gia đình, tổ hợp tác Bộ luật Dân sửa đổi, ĐH Luật Hà Nội 37 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 70 PHỤ LỤC Bảng 2.1: Đăng ký biến động đất đai cho thuê QSDĐ Hộ gia đình, cá nhân Năm 2011 2012 2013 2014 2015 Số lượng 12 14 14 16 17 Bảng 2.2: Số liệu báo cáo giải vụ án dân liên quan đến QSDĐ Tòa án Nhân dân tỉnh Thái Nguyên Năm 2011 2012 2013 2014 2015 Tranh chấp HĐDS 828 978 899 930 1084 Tranh chấp HĐ cho thuê QSDĐ 10 71