Hợp đồng thuê nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản 2014

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN VĂN TÚY HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các kết số liệu nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, xác quan chức công bố Những kết luận khoa học luận văn chưa có tác giả công bố công trình khoa học Tác giả luận văn NGUYỄN VĂN TÚY MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 1.1 Những vấn đề lý luận chung hợp đồng thuê nhà 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng thuê nhà 18 1.3 Lịch sử hình thành pháp triển pháp luật hợp đồng thuê nhà 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 29 2.1 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà 29 2.2 Một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh thực tiễn ký kết thực hợp đồng thuê nhà 53 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 69 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà 69 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà 74 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà tài sản quan trọng, đặc biệt người Việt Nam, tư tưởng “an cư lạc nghiệp” ăn sâu, bén rễ suy nghĩ từ ngàn đời Việc hiến định quyền có nơi hợp pháp Hiến pháp 2013 thể quan tâm Đảng Nhà nước ta việc thực sách an sinh xã hội, nhằm giải chỗ ổn định người dân, bảo đảm khả tái tạo sức lao động họ phát triển hệ trẻ, thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền có nơi công dân coi yếu tố cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp xây dựng phát triển đất nước Thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Đại hội Đảng lần thứ XI, pháp luật Nhà nước bước ghi nhận phát triển quỹ nhà để đáp ứng nhu cầu người ghi nhận Hiến pháp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai Bộ luật Dân Theo Nhà nước có sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, tạo điều kiện để người dân có chỗ ở, cho đối tượng sách người thu nhập thấp Điều có nghĩa Nhà nước, mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân theo chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà xã hội, có hỗ trợ Nhà nước để phục vụ đối tượng sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Chính sách phát triển nhà phải thể quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu phát triển nhà Theo chiến lược phát triển Việt Nam, diện tích khu vực thành thị tăng từ 105.000 lên 460.000 năm 2020 tốc độ đô thị hóa tăng từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025; dân số thành thị đạt 46 triệu người Việt Nam phải xây dựng 35 triệu m2 nhà thành thị để tăng mức diện tích nhà lên 20 m2/người vào năm 2020 [9, tr.81] Nền kinh tế mở cửa theo cam kết WTO, hiệp định TPP phát triển theo định hướng công nghiệp hóa, đại hóa đẩy nhu cầu loại hình bất động sản tăng cao thời gian tới, nhu cầu nhà ở, công trình xây dựng tăng cao tất yếu khách quan Báo cáo tổng điều tra dân số lập ngày 17 tháng 12 năm 2014 theo Quyết định số 1253/QĐ-TCTK Tổng cục trưởng Tổng cục thống kê việc ban hành phương án điều tra dân số nhà kỳ thời điểm tháng năm 2014 cho thấy gần 11.500 hộ dân chưa có nhà địa bàn nước [39, tr 84] Trong đó, thành phố lớn, số hộ chưa có nhà khoảng 4.500 hộ Phần lớn hộ dân thực có nhu cầu nhà có thu nhập thấp nên khó có khả mua nhà Nguyên nhân việc gia tăng nhu cầu nhà tốc độ đô thị hóa Việt Nam diễn mạnh mẽ chưa có, từ mức 21,7% năm 1999 đến năm 2014 đạt 33,1% (bình quân năm tăng gần 1% suốt 15 năm) Một nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu nhà di cư học Theo kết điều tra năm 2014 cho thấy, di cư ngoại tỉnh, luồng di cư từ nông thôn thành thị chiếm tỷ trọng cao (44,2%) Dân cư khu vực nông thôn từ tỉnh khác chuyển đến chiếm 3,38% dân số thành thị So với giai đoạn 2004- 2009, tỷ trọng luồng di cư từ nông thôn thành thị tăng lên (44,2% so với 30,5%), tỷ trọng luồng di cư từ thành thị đến thành thị giảm xuống từ 34,6% xuống 14,9% Điều cho thấy sức hút kinh tế khu vực thành thị khu vực nông thôn ngày lớn Theo Bộ Xây dựng, thành thị có khoảng 50% nhà kiên cố số loại nhà khu vực nông thôn 20% Từ đến năm 2020, Việt Nam cần khoảng 1,3 tỷ m2 nhà tương đương với 16.250.000 nhà để thay toàn nhà tạm, nhà bán kiên cố Từ số liệu nêu cho thấy, nhu cầu nhà cho tầng lớp xã hội Việt Nam năm lớn, đặc biệt nhu cầu nhà đô thị Tuy nhiên, với suy thoái kinh tế toàn cầu nay, Việt Nam phải đối mặt với khó khăn thách thức vô to lớn Kinh tế khó khăn, nạn thất nghiệp ngày tăng, thu nhập người dân ngày bị tụt giảm Không đối mặt với vấn đề việc làm, kế sinh nhai mà "nơi ăn, chốn ở" để "an cư lạc nghiệp" đại đa số người dân có thu nhập trung bình thấp lại khó khăn phức tạp nhiều Với thu nhập bình quân người dân Hà Nội khoảng 72 triệu đồng/năm [15, tr 82], giá nhà trung bình thấp thành phố Hà Nội khoảng 11,86 triệu đồng/m2 [41, tr 84] Như để sở hữu hộ 60 m2 người mua cần có số tiền khoảng 720 triệu đồng Điều có nghĩa, người Hà Nội phải làm việc liên tục 10 năm, với điều kiện không tiêu dùng, không ăn uống đủ tiền mua nhà để Khả tạo lập cho nhà vấn đề nan giải, cán công chức, người lao động có thu nhập trung bình thấp đô thị Sự khó khăn sớm chiều giải Trong tình này, giải pháp trước mắt có hiệu để giảm tải gánh nặng tài cho người dân họ cần có chỗ ổn định thông qua phương thức thuê nhà đánh giá giải pháp có tính thích ứng khả thi cao, tạo đà mở hướng kinh doanh cho thị trường bất động sản Đánh giá tầm quan trọng nhà cho thuê, pháp luật thời gian gần bắt đầu ghi nhận điều chỉnh quan hệ thuê nhà Trong thời gian gần bắt đầu ghi nhận điều chỉnh quan hệ thuê nhà Cụ thể: Bộ Luật Dân 2005 giành phần Mục để ghi nhận hợp đồng thuê nhà Luật nhà số 65/2014/QH13, Luật kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 với tư cách văn luật chuyên ngành có thay đổi trọng việc xây dựng chế định pháp lý điều chỉnh quan hệ thuê nhà phát triển ổn định, lành mạnh Dù quan tâm nhiều sách nhà thời gian gần đây, xong khách quan mà thừa nhận rằng, pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng chưa tập trung, quy định rải rác nhiều văn pháp luật Các quy phạm pháp luật chưa tạo thành chỉnh thể thống nhất, điều chỉnh cách toàn diện lĩnh vực Trên thực tế, chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà chưa thực tạo hành lang pháp lý an toàn đảm bảo cho bên tham gia quan hệ Đây nguyên nhân làm cho giao dịch thuê nhà thời gian qua xảy nhiều tranh chấp Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử vụ án dân Tòa án nhân dân tối cao cho thấy năm gần tranh chấp hợp đồng thuê nhà không ngừng gia tăng Năm 2009 tòa án nhân dân cấp thụ lý 79.600 vụ việc dân sự, tranh chấp hợp đồng thuê nhà 688 vụ Sau năm tức năm 2013 số tăng lên 94.932 vụ [44, tr 84] Các vụ tranh chấp gia tăng mà tính chất phức tạp gay gắt Nhiều vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà phải giải đi, giải lại nhiều lần Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà phần lớn ý thức tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia quan hệ Bên cho thuê nhà không muốn lập hợp đồng thuê nhà có lập mang tính chất đối phó nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước Bên cạnh nguyên nhân vi phạm chủ thể tham gia quan hệ, thiếu đồng hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà Sự cân đối cung cầu dẫn đến việc nhà cho thuê không không đáp ứng đủ tiêu chuẩn đưa vào thị trường cho thuê Trước thực trạng trên, việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng thuê nhà cách có hệ thống thực cần thiết có tính cấp bách Một mặt nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà Mặt khác khuyến khích thành phần kinh tế tham gia tạo lập quỹ nhà cho thuê, bước đáp ứng nhu cầu cải thiện chất lượng nhà người dân Từ trên, lựa chọn đề tài “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ Học viện Khoa học xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà chế định quan trọng chế định hợp đồng pháp luật dân Việt Nam Đến có số sách tham khảo vấn đề như: “Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương pháp giải tranh chấp” tác giả Nguyễn Việt Cường; “Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam” tác giải Nguyễn Ngọc Điện… Ngoài số viết hợp đồng thuê nhà đăng tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Tạp chí luật học nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà Luận văn thạc sĩ viết vấn đề có công trình nghiên cứu tác giả Nguyễn Việt Cường với đề tài “Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam”, đề tài “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành” tác giả Lê Thị Luyến, đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Xuân Các công trình nghiên cứu hợp đồng thuê nhà theo quy định Bộ luật dân Công trình tác giả Nguyễn Việt Cường viết năm 1996 sau Bộ luật dân 1995 có hiệu lực Công trình nghiên cứu tác giải Lê Thị Luyến viết năm 2011 sở Bộ luật dân sư 2005 Do đề tài nghiên cứu “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất đông sản 2014” công trình nghiên cứu tiếp cận theo hướng luật chuyên ngành điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm mục đích hoàn thiện chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo sở pháp lý vững chắc, thực giải pháp nhà cho thuê hướng phù hợp điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam nói riêng xu hướng phát triển giới nói chung Khi giải pháp nhà cho thuê vào sống giảm giảm tải áp lực tài cho người dân cần có chỗ ổn định, hoàn thành mục tiêu hiến định sách nhà Đảng Nhà nước, đồng thời mở hướng kinh doanh cho thị trường bất động sản Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ sở lý luận hợp đồng thuê nhà theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng thuê nhà Trên sở tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hợp đồng thuê nhà Đối tượng phạm vi nghiên cứu Hợp đồng thuê nhà lĩnh vực tương đối phức tạp không pháp luật Việt Nam mà nước khu vực giới Trong phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu chất pháp lý hợp đồng thuê nhà theo Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 25/11/2014 Bên cạnh có nghiên cứu đến quy phạm điều chỉnh hợp đồng thuê nhà Bộ luật dân sự, Luật nhà văn luật có liên quan nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp đánh giá vai trò chế định hợp đồng thuê nhà điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam thời kỳ đổi Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu Luận văn chủ nghĩa Mác Lênin vật biện chứng vật lịch sử để giải vấn đề liên quan đến việc thuê nhà Việt Nam Bên cạnh tác giả có vận dụng quan điểm, đường lối sách Đảng Nhà nước nghiệp đổi xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dân dân Luận án thực dựa việc áp dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp sau: - Phương pháp phân tích nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận, tính phù hợp quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật vệc thuê nhà Việt Nam - Phương pháp thống kê nhằm tập hợp, hệ thống lại quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực thuê nhà - Phương pháp so sánh, quy nạp tác giả áp dụng nhiều trình nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ bất cập quy phạm pháp luật để từ đưa đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn - Về lý luận: Tác giả sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng để tiến hành nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận nhằm làm sáng tỏ chất pháp lý hợp đồng thuê nhà làm sở thống cách hiểu áp dụng chế định pháp luật hợp đồng thuê nhà thực tế - Về thực tiễn: Việc nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà tác giả nghiên cứu cách tổng quát gắn liền với thực tiễn Lấy thực tiễn sở đánh giá tính phù hợp quy định Luật kinh doanh bất động sản hợp đồng thuê nhà Đồng thời qua kiến trường bất động sản Từ có sách định hướng thị trường bất động sản phát triển theo chế thị trường có điều tiết Nhà nước 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà phù hợp với xu chung quốc tế Hội nhập quốc tế xu hướng tất yếu khách quan lôi ngày nhiều nước tham gia Hội nhập vừa có mặt tích cực có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác đấu tranh vừa tạo hội phát triển đồng thời có thách thức quốc gia Tham gia thị trường quốc tế từ kinh tế phát triển, Việt Nam cần lựa chọn sách phát triển nhà cho người dân phù hợp với điều kiện kinh tế xu hướng phát triển chung giới Tại nước giới Đức, Nhật Bản, Singapore, Australia, Canada, Chính phủ áp dụng coi sách phát triển nhà cho thuê giải pháp hiệu nhằm hỗ trợ người dân có nhà ổn định Singapore coi mô hình tiến tiến đạt hiệu cao giới nhằm đảm bảo cư dân có chỗ phù hợp với điều kiện cụ thể Căn vào hoàn cảnh hộ gia đình, Chính phủ Singapore có sách phù hợp Chính sách hỗ trợ người dân mua nhà thông qua Quỹ Tiết kiệm nhà Central Provident Fund (CPF) Tại Singgapore, CPF hoạt động hình thức tiết kiệm cho người lao động có nhu cầu nhà Quỹ CPF không kinh doanh tiền tệ mà đặt mục tiêu an sinh xã hội lên hết để người dân mua, thuê nhà xã hội có sống tốt từ lợi ích chung Quỹ Nhật Bản nước có quỹ đất phát triển nhà hạn hẹp vậy, vấn đề nhà trở thành vấn đề chiến lược cần giải Trong thời kỳ đầu sau chiến tranh, sách nhà Nhật Bản trọng việc tăng nguồn cung nhà cho hộ chưa có nhà Đối với người có thu nhập cao, Chính phủ Nhật cung cấp tín dụng ưu đãi cho vay dài hạn với lãi suất thấp để khuyến khích người dân mua nhà thị trường Người có thu nhập trung bình thấp đăng ký mua nhà xã hội Nhà nước xây dựng từ nguồn 70 vốn ngân sách Trung ương địa phương Quỹ nhà đất Nhật thành lập năm 1950 trực tiếp cho người cần mua nhà vay với lãi suất ưu đãi cố định thời gian dài Tuy nhiên, tình hình kinh tế Nhật Bản gặp khó khăn, nên kể từ năm 1993 đến nay, Chính phủ ban hành “Chính sách thuê nhà ưu đãi” nhằm giải tình trạng khó khăn nhà cho công chức cặp vợ chồng cưới Theo sách này, người thuê nhà trả tiền thuê chiếm khoảng 1/8 lương tháng, lại công ty doanh nghiệp chi trả Bởi vậy, xu người thuê nhà Nhật Bản ngày phát triển Đức nước xây dựng sách phát triển nhà cho thuê từ sớm Sau Chiến tranh Thế giới lần thứ II, để cải thiện tình trạng thiếu hụt nhà ở, Chính phủ thực hỗ trợ đầu tư, cấp đất, hỗ trợ tín dụng ưu đãi thuế dự án xây dựng nhà cho thuê Giá thuê nhà Chính phủ khống chế tạo điều kiện cho người dân có chỗ ổn định Nhà nước đứng bảo vệ lợi ích người thuê nhà thông qua Luật giá nhà cho thuê Theo luật g iá thuê nhà nhà nước quy định phù hợp với loại nhà thành phố Khi số lượng nhà xã hội cho thuê chiếm khoảng 50% tổng số nhà hoàn thành xây dựng nước này, Chính phủ Đức thực sách hỗ trợ người dân tự xây nhà ở, bãi bỏ chế độ kiểm soát tiền thuê nhà, đồng thời tiến hành hỗ trợ nhà người có thu nhập trung bình thấp Hiện Chính phủ Đức tiến hành song song hai chế độ hỗ trợ xây dựng nhà hỗ trợ nhà cho thuê, hai loại hỗ trợ nhằm tăng thêm lượng cung nhà tăng nhu cầu nhà người dân, sau thông qua chế thị trường phân bố nhà tới người dân Chính sách phát triển nhà nói chung nhà cho thuê nói riêng số quốc gia có khác điều kiện kinh tế xã hội xong có xu hướng phát triển nhà cho thuê phù hợp với xu động hệ trẻ 71 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản ổn định, minh bạch Phát triển xây dựng thị trường nhà cho thuê nói riêng thị trường kinh doanh bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch cần thiết Ở quốc gia thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trình phát triển toàn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai minh bạch thị trường bất động sản coi chìa khoá cho thực thành công vai trò đó, hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, có chế định giá xác đất sử dụng phải nhà nước công nhận mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký giao dịch thực quyền bất động sản, thông tin bất động sản đầy đủ, xác, công khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Để làm điều Nhà nước cần thực bước sau: Thứ nhất, Tạo khuôn khổ pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường bất động sản, quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng giao dịch bất động sản, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Nguyên tắc thị trường phải tôn trọng tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp nhà nước Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm nước Cộng hoà Séc, Cộng hoà liên bang Đức, Singapore Nhà nước cần tác động vào thị trường số vấn đề định điều tiết xã hội thông qua sách thuế, phí, quy định giá trần, miễn, giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp Để 72 giữ cho tác động Nhà nước không làm phương hại tới thị trường sách đất đai sách bất động sản phải thật quán Thứ hai, cần thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lý bất động sản, thông tin giá Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường bất động sản Thông thường quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đồng dân cư thông qua thay đổi Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường bất động sản, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi chi tiết hoá quy hoạch Theo kinh nghiệm nước giới việc công khai hồ sơ đăng ký lợi ích mà hệ thống đăng ký tạo để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Để có hệ thống đăng ký cung cấp hồ sơ đăng ký cách xác tình trạng hữu bất động sản cần có quy định bắt buộc bên tham gia đăng ký giao dịch họ, không lợi ích họ bị xâm hại có quan hệ chồng lấn Bằng cách người tham gia thị trường coi việc đăng ký giao dịch, đăng ký tình trạng pháp lý bất động sản nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích biện pháp quản lý Nhà nước Cũng giống loại thị trường khác, thị trường bất động sản cần phải tạo dựng, vận hành phù hợp với quy luật kinh tế khách quan kinh tế thị trường mà Nhà nước giữ vai trò chủ đạo Khi xây dựng thị trường bất động sản ổn định, minh bạch tạo sở vững phát triển nhà cho thuê giải pháp quan trọng điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam 73 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Sự phát triển thị trường bất động sản nói chung phát triển nhà cho thuê nói riêng có thành công hay không liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật Hệ thống pháp luật có ổn định, minh bạch thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Do vậy, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, loại bỏ khác biệt Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng Luật kinh doanh bất động sản trở nên cấp bách Hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà ổn định tạo dựng thị trường nhà cho thuê phát triển, người dân có thêm lựa cho để có nhà với chi phí tài phù hợp để ổn định sống Để làm điều đó, hệ thống pháp luật cần phải hoàn thiện trước theo nội dung sau: Thứ nhất, Luật kinh doanh bất động sản cần quy định chế sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển nhà cho thuê tạo hướng theo xu hướng phát triển chung giới nhằm giải nhu cầu cấp bách nhà Việt Nam Để làm điều Nhà nước cần có sách quán khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê chế ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế chế tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ hai, công khai minh bạch thông tin quy hoạch, dự án kêu gọi đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận thực đầu tư theo trình tự quy định pháp luật đầu tư Bên cạnh Nhà nước có sách soát, cải cách thủ tục hành đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giản tiện, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án như: chấp thuận, phê duyệt, giao đất cho thuê đất Thứ ba, hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hiện Bộ luật dân 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định không thống 74 hình thức hợp đồng Việc công chứng chứng thực thực tế không đem lại hiệu sách quản lý Nhà nước mà ngược lại thủ tục gây khó khăn cho bên việc xác lập hợp đồng thuê nhà Pháp luật nên coi việc công chứng chứng thực loại dịch vụ pháp lý đặc biệt trợ giúp tính xác thực hợp pháp hợp đồng thuê nhà Nếu bên hợp đồng thuê nhà xét thấy không đủ khả có nhu cầu công chứng sử dụng dịch vụ Nhà nước nên tôn trọng công nhận hình thức hợp đồng thuê nhà bên xác lập Thứ tư, điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất diễn chậm Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất dẫn đến số lượng lớn diện tích nhà trở thành hàng hóa phép tham gia thị trường bất động sản Trong nhu cầu thị trường nhà nói chung nhà cho thuê ngày gia tăng Để giải đồng vấn đề này, quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải xây dựng biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà công trình đất Thực tế cho thấy quyền sử dụng đất công trình đất đăng ký tính ổn định, minh bạch việc quản lý bất động sản đảm bảo Thứ năm, cần xây dựng lộ trình phù hợp để hỗ trợ cho tổ chức, cá nhân nước tham gia thị trường bất động sản giúp họ nâng cao lực cạnh tranh tổ chức, cá nhân nước Nâng cao trách nhiệm xử lý nghiêm trường hợp cho phép tổ chức, cá nhân nước để xảy vi phạm kinh doanh bất động sản; cá nhân, tổ chức có thẩm quyền cấp phép không thẩm quyền tổ chức, cá nhân nước khu vực có ý nghĩa quan trọng an ninh, trị, quốc phòng… 75 Thứ sáu, hoàn thiện hệ thống sở liêu thông tin liệu bất động sản: Cơ sở liệu nhà thị trường bất động sản tập hợp thông tin, liệu nhà thị trường bất động sản thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, tích hợp lưu trữ cách có hệ thống, có tổ chức dạng tệp liệu lưu trữ hệ thống tin học, thiết bị lưu trữ, vật mang tin nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế, xã hội mục đích đáng khác Cơ sở liệu nhà thị trường bất động sản kết nối trực tuyến sở liệu lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, Trung ương với cấp tỉnh Dữ liệu công khai để người khai thác sử dụng sở liệu nhà thị trường bất động sản qua nhiều hình hình thức khác Xây dựng hệ thống liệu đầy đủ bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tìm hiểu đưa định Thứ bảy, nghiên cứu hoàn thiện số nội dung khác như: hướng dẫn cụ thể nội dung tách biệt hợp đồng thuê nhà hợp đồng mua bán nhà; quy định chế tài phạt trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật; chế tài phạt với hành vi hợp đồng thuê giả tạo…hay chỉnh sửa quy định phạm vi kinh doanh bất động sản Điều 11 cần có phân biệt tỷ lệ vốn góp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phù hợp với Luật đầu tư năm 2014 3.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà Hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà phải thời gian dài thực Trước mắt để pháp luật hợp đồng thuê nhà thực hiệu quả, tác giả xin đưa số giải pháp sau: Thứ nhất, cần cải cách thủ tục hành triệt để Bởi thực tế thủ tục hành cải cách theo chế "một cửa" song nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc 76 biệt đô thị Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hòm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành đất đai như: nâng kinh phí thực cho hoạt động mà thực tế chưa phù hợp công tác quy hoạch, xây dựng hệ thống hồ sơ bất động sản, hệ thống thông tin đất đai; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực công tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất công việc Thứ ba, cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán đặc biệt đội ngũ thẩm phán chuyên giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài Thứ tư, cần phát triển công tác tuyên truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng đến với người dân Tạo cho người dân tin tưởng vào ổn định pháp luật hợp đồng thuê nhà để từ người dân có thêm lựa chọn tạo lập chỗ phù hợp điều kiện kinh tế điều kiện công việc họ Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản yêu cầu khách quan để nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở tìm hiểu nguyên nhân bất cập vướng mắc pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản để từ đưa số gợi ý góp phần hoàn thiện pháp luật xây dựng chế thực thi có hiệu pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam 77 Kết luận chương Chính sách, pháp luật hợp đồng thuê nhà chưa thực an toàn, ổn định thu hút nhà đầu tư người dân tham gia Do vậy, hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà thực cần thiết có tính cấp bách Hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo sở pháp lý vững chắc, ổn định làm bệ đỡ cho giao dịch thuê nhà Khi hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà theo Luật kinh doanh bất động sản hoàn thiện tạo điều kiện kiểm soát, định hướng phát triển thị trường bất động sản nói chung nhà cho thuê nói riêng phù hợp với đường lối chủ trương Đảng, sách pháp luật Nhà nước việc phát triển nhà nhằm đảm bảo quyền có nhà người dân quy định Hiến pháp 2013 Một hệ thống pháp luật có hoàn thiện đồng đến mức không thực thi quy định mang tính hình thức Vai trò pháp luật đạt hệ thống pháp luật áp dụng vào thực tiễn Một hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà hoàn thiện, phù hợp với xu vận động lịch sử điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hưởng tích cực đến hành vi người, tạo môi trường thuận lợi cho hình thành phát triển ý thức pháp luật Khi điều chỉnh pháp luật hợp đồng thuê nhà chủ thể tự nguyện tuân thủ, hạn chế tranh chấp đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho bên Do vậy, nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo tâm lý ổn định cho người dân, để người dân có thêm lựa chon phù hợp với điều kiện kinh tế trình tìm kiếm việc làm phù hợp với xu hướng mở thị trường lao động Đồng thời pháp luật hợp đồng thuê nhà ổn định tạo sở cho thị trường nhà cho thuê phát triển trở thành xu khuyến khích thành phần kinh tế tham gia tạo lập quỹ nhà cho thuê, bước đáp ứng cải thiện chất lượng nhà người dân 78 KẾT LUẬN Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu liên quan trực tiếp đến tồn phát triển người Nhưng lúc người sở hữu nhà Với bối cảnh thu nhập bình quân người dân Việt Nam giá mua bán nhà taị việc mua nhà đa số người dân Trước thực trạng trên, phần lớn người dân có nhu cầu nhà thành phố lớn tìm đến với sản phẩm nhà cho thuê để ổn định chỗ Việc hình thành thị trường nhà cho thuê không góp phần giải khó khăn nhà mà tham gia điều tiết giá nhà Sự ổn định, giá chấp nhận nhà cho thuê giải phần nhu cầu nhà cho người dân, làm cho người dân có hội sống nhà đảm bảo an toàn nâng cao mức sống cho người dân Phát triển thị trường nhà cho thuê trước hết cần bệ đỡ vững hệ thống pháp luật Tuy nhiên, trạng chế định pháp luật nhà cho thuê thiếu tính hệ thống, nằm rải rác văn luật khác nhau, chưa tạo hành lang pháp lý an toàn đảm bảo cho bên tham gia quan hệ Đánh giá vấn đề này, thời gian qua, hệ thống văn pháp luật có liên quan đến sách nhà không ngừng phát triển nhằm đảm bảo quyền có chỗ an toàn cho người dân Với tâm Đảng Nhà nước thực cho kỳ mục tiêu người dân có quyền có nhà hợp pháp cần phải coi yếu tố cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp xây dựng phát triển đất nước “Hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014” đề tài sâu phân tích khái niệm, đặc điểm pháp lý thành tố cấu thành hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bên cạnh có nghiên cứu hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà Bộ luật dân sự, Luật nhà văn luật có liên quan nhằm làm sáng 79 tỏ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Qua đó, đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, tạo hành lang pháp lý đồng làm bệ đỡ phát triển thị trường bất động sản nói chung đảm bảo tính ổn định cho giao dịch thuê nhà nói riêng Việt Nam Hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo sở pháp lý vững cho việc xác lập thực giao dịch thuê nhà ở, bước làm thay đổi nhận thức người, tạo hướng phù hợp điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam nói riêng xu hướng phát triển giới nói chung Khi giải pháp nhà cho thuê vào sống giảm tải áp lực tài cho người dân cần có chỗ ổn định, hoàn thành mục tiêu Hiến định sách nhà Đảng Nhà nước, đồng thời mở hướng kinh doanh cho thị trường kinh doanh bất động sản Do khả nghiên cứu hạn chế nên việc tìm hiểu pháp luật hợp đồng thuê nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhiều thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý thầy, cô bạn đọc để luận văn hoàn thiện hơn./ 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP Chính phủ ngày 05/07/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP Chính phủ ngày 05/07/1994 mua bán kinh doanh nhà Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/04/1999 phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương pháp giải tranh chấp Nxb Chính trị Quốc gia Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà pháp luật Dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb trẻ thành phố Hồ Chí Minh Trần Ngọc Hiên (2002), Thực trạng nhà đất - nhìn từ góc độ quản lý nhà nước Hiệp hội bất động sản (2010), Tạp chí Bất động sản số 72 10 Hội đồng phủ (1960), Nghị định số 19/CP Hội đồng phủ ngày 29/06/1960 sách việc cho thuê nhà tư nhân thành phố thị xã 11 Hội đồng phủ (1961), Nghị định số 24/CP Hội đồng phủ ngày 13/02/1961 bổ sung sách quản lý thống nhà cho thuê thành phố thị xã 12 Hội đồng phủ (1964), Nghị định 115/CP Hội đồng phủ ngày 27/09/1964 việc ban hành Điều lệ cho thuê nhà 81 13 Hội đồng phủ (1977), Quyết định số 111/CP Hội đồng phủ ngày 14/04/1977 việc ban hành sách quản lý cảo tạo xã hội chủ nghĩa nhà đất cho thuê đô thị thuộc tỉnh phía Nam 14 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà Hội đồng Nhà nước ngày 26/03/1991 15 Hội đồng nhân dân (2015), Nghị số 04/2015/ND-HĐND Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội ngày 01/12/2015 việc phát triển kinh tế - xã hội năm 2015 16 Hội người việt Toronto (2012) Quyền lợi người thuê nhà Ontario 17 Trần Huy Hùng, Trần Xuân Sơn (1995), Tìm hiểu văn pháp luật hành bất động sản, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật thuế nhà đất, Nxb Thống kê 18 Phan Thị Vân Hương (2011), Tranh chấp hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm hình thức, Tạp chí Toà án nhân dân số 18 19 Nguyễn Thu Hương (2002), Những văn hướng dẫn đất đai nhà cho người lao động, Nxb Lao động 20 Thomas A Kerr (2005) Nhà cho người nghèo thành phố Châu Á Nhà cho thuê, www housing-the-urban-poor.net 21 Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội 22 Nguyễn Thị Minh Phượng (2013), Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm hình thức theo quy định Bộ luật dân Việt Nam 2005 hướng hoàn thiện, Tạp chí Tòa án nhân dân tối cao số 10 23 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) Quốc hội X nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 24 Quốc Hội (2015), Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) Quốc hội XII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 82 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 26 Quốc hội (2013), Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 27 Quốc hội (2013), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 28 Quốc hội (1995), Bộ luật dân 1995 Quốc Hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995 29 Quốc hội (2005), Luật nhà (Luật số 56/2005/QH11) Quốc Hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005 30 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006 31 Đinh Xuân Thành (1996), Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trương đại học Luật Hà Nôi 32 Thông tư (1961), Thông tư số 142/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà chuyên thuê đoàn hội tôn giáo 33 Thông tư (1961), Thông tư số 144/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà cho thuê tư nhân ngoại thành, ngoại thị 34 Thủ tướng Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/03/1996 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 35 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 83 36 Thủ tướng Chính phủ (1962), Thông tư số 61/TTg Thủ tướng phủ ngày 17/06/1962 giải thích thống nội dung quy định vấn đề nhà cho thuê thành phố lớn thị xã 37 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2010), Bản án dân phúc thẩm số 72/2014/KDTM-PT Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ngày 13/1/2014 38 Tòa án nhân dân tối cao (2013), Báo cáo Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công tác tòa án kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII ngày 25/10/2013 39 Tổng cục thống kê (2014), Báo cáo điều tra dân số nhà kỳ thời điểm 1/4/2014 Tổng cục thống kê ngày 17/12/2014 40 Ủy ban thường vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH Ủy ba thường vụ Quốc Hội ngày 20/08/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 41 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội (2015), Quyết định số 3384/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ngày 21/07/2015 việc ban hành bảng giá, giá làm tính lệ phí trước bạ thuê thu nhập cá nhân việc chuyển nhượng nhà địa bàn thành phố Hà Nội 42 Nguyễn Thị Xuân (2014) Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin 44 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/5901712, Số liệu thống kê án qua năm 2006 đế năm 2013 84