Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ ĐẶNG ANH QUÂN Học viên: LÝ THÀNH NHÂN Lớp Cao học Luật Kinh tế, Khóa 29 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Luận văn kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Đặng Anh Quân, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan TÁC GIẢ DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT CĐT Chủ đầu tư Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .6 Phương pháp nghiên cứu .7 Dự kiến kết nghiên cứu địa ứng dụng kết nghiên cứu đề tài 7 Bố cục đề tài .8 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .9 1.1 Khái quát kinh doanh quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc trưng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 14 1.2 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất mối quan hệ pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán 16 1.2.1 Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 16 1.2.2 Các quan hệ pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 19 1.2.2.1 Quan hệ pháp luật chủ thể kinh doanh phân lô, bán quan quản lý nhà nước 19 1.2.2.2 Quan hệ pháp luật chủ thể kinh doanh phân lô, bán người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .20 1.2.2.3 Quan hệ pháp luật chủ thể kinh doanh phân lô, bán chủ thể khác 21 1.3 Vai trò hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán cần thiết điều chỉnh pháp luật hoạt động .22 1.3.1 Vai trò hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán .22 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 29 2.1 Thực trạng pháp luật hướng hoàn thiện kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán giai đoạn đầu tư tạo lập dự án 29 2.1.1 Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực dự án 29 2.1.1.1 Thực trạng pháp luật .29 2.1.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .31 2.1.2 Vấn đề bảo đảm điều kiện quy hoạch khu vực thực dự án phân lô, bán 32 2.1.2.1 Thực trạng pháp luật .32 2.1.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .39 2.1.3 Vấn đề bảo đảm thực hạ tầng dự án 43 2.1.3.1 Thực trạng pháp luật .43 2.1.3.2 Kiến nghị hoàn thiện .45 2.1.4 Vấn đề ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án 46 2.1.4.1 Thực trạng pháp luật .46 2.1.4.2 Kiến nghị hoàn thiện .49 2.2 Thực trạng pháp luật hướng hoàn thiện kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán giai đoạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai thác, vận hành dự án .50 2.2.1 Vấn đề thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bàn giao đất thực xây dựng nhà 50 2.2.1.1 Thực trạng pháp luật .50 2.2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện .52 2.2.2 Vấn đề khai thác vận hành dự án 54 2.2.2.1 Thực trạng pháp luật .54 2.2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 60 KẾT LUẬN CHUNG 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam thị trường mẻ, đánh dấu hình thành Luật Đất đai năm 1993 Sau 30 năm hình thành phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều thay đổi, trải qua giai đoạn tăng trưởng ổn định đến nóng sốt, đóng băng phục hồi tăng trưởng trở lại theo chu kỳ Với thay đổi với sách pháp luật, đến thị trường bất động sản hình thành nên loại hình sản phẩm đưa vào kinh doanh gồm nhà ở, công trình xây dựng đất đai (quyền sử dụng đất) với đa dạng hình thức kinh doanh mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Trong đó, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng phân lơ, bán ln hình thức bên kinh doanh khách hàng quan tâm thị hiếu chung Việt Nam Pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật điều chỉnh hoạt động phân lơ, bán có thay đổi định trình quản lý thị trường bất động sản Có giai đoạn phân lơ, bán cho phép có giai đoạn pháp luật cấm thực hoạt động Các sách quy định pháp luật thời kỳ tác động trực tiếp đến hoạt động phân lô, bán thị trường bất động sản đất Sự đời Luật Đất đai năm 2013, tiếp đến Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hình thành khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán Tuy nhiên với tính ổn định khơng cao hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản qua thời kỳ, thay đổi chế quản lý thị trường đất từ cấm đoán đến cho phép, vướng mắc phát sinh điều không tránh khỏi Nhiều chủ thể kinh doanh không thực quy định trình thực dự án, điểm nóng tranh chấp đất hệ lụy cần giải Thực trạng đặt yêu cầu hoàn thiện chế quản lý có giải pháp pháp lý kiểm sốt hiệu rủi ro thị trường Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nhằm khắc phục hạn chế pháp luật hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán nghiên cứu riêng biệt hoạt động yêu cầu cần thiết Chính lý trên, tác giả định chọn đề tài “Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Các cơng trình nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đa dạng giải vấn đề chung pháp luật hoạt động Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán nền, cơng trình nghiên cứu có đề cập nghiên cứu chuyên sâu hạn chế Cụ thể: Về luận án tiến sĩ, kể đến cơng trình “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” (2013) tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung Luận án nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng Luận án phân tích làm rõ vấn đề pháp lý chủ thể chuyển nhượng, đối tượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục tài chuyển nhượng, đồng thời các kiến nghị tương ứng vấn đề Luận án có giá trị tham khảo vấn đề lý luận, tổng quan hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Về luận văn thạc sĩ, chưa có nhiều cơng trình tiêu biểu nghiên cứu hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phân lơ, bán Có thể kể đến số cơng trình sau: Luận văn “Kinh doanh quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” (2011) tác giả Ninh Thị Hiền Luận văn nghiên cứu vấn đề chung kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà như: chủ thể kinh doanh, quyền sử dụng đất, sàn giao dịch yếu tố chi phối Luận văn làm rõ quy định xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh, nghĩa vụ tài chính, phạm vi kinh doanh, hình thức kinh doanh, chuyển nhượng dự án đồng thời có kiến nghị hồn thiện pháp luật Luận văn có giá trị tham khảo phân tích hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, đề xuất bổ sung hình thức phân lơ, bán Luận văn “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” (2019) tác giả Trần Thị Mộng Luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản bao gồm: Điều kiện trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở, quyền sử dụng đất ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng Trong đó, vấn đề phân lơ, bán tác giả nghiên cứu quy định điều kiện chuyển nhượng trình bày thực trạng áp dụng pháp luật Tuy nhiên, nội dung phân lô, bán chưa tập trung khai thác, đặc biệt vấn đề lý luận Về khóa luận cử nhân, phần lớn khóa luận cử nhân nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Hiện nay, có khóa luận tập trung nghiên cứu vấn đề phân lô, bán cụ thể sau: Khóa luận “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản” (2008) tác giả Trương Thị Mỹ Lệ Khóa luận tập trung nghiên cứu quyền chủ thể chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tác giả kết nối quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản, nhiên chưa làm rõ đặc trưng so với quy định chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tác giả có đề cập đến hạn chế hoạt động phân lô, bán chưa có kiến nghị hồn thiện Khóa luận “Pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng hướng hoàn thiện” (2015) tác giả Nguyễn Thanh Phong Khóa luận nghiên cứu vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Các vấn đề nghiên cứu bao gồm: quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chủ thể giao dịch, điều kiện chuyển nhượng trình tự, thủ tục Khóa luận “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở” (2019) tác giả Trần Thị Ngọc Hà Khóa luận tập trung nghiên cứu nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Về lý luận, tác giả giải thích khái niệm phân lơ, bán nền, trình bày đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nền, đồng thời trình bày sơ lược trình thay đổi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán qua thời kỳ Về thực trạng pháp luật, tác giả phân tích thực trạng pháp luật khía cạnh gồm: dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lơ, bán nền, chủ thể tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục vấn đề quản lý nhà nước Khóa luận có số kiến nghị hồn thiện pháp luật song chưa lý giải cụ thể lập luận thuyết phục Nhìn chung, khóa luận tiếp cận hệ thống vấn đề góc độ xem xét phân lơ, bán hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Về đề tài nghiên cứu khoa học, kể đến đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (2014) tác giả Lưu Quốc Thái làm chủ nhiệm Đề tài đưa đề xuất mang tính nguyên tắc cụ thể để hoàn thiện cách toàn diện có hệ thống quy định pháp luật đất đai quy định pháp luật có liên quan khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu Luật Đất đai 2003 (là luật có hiệu lực thời điểm thực cơng trình nghiên cứu) có đối sánh với Luật Đất đai 2013 Đề tài có đặt vấn đề yêu cầu tính hợp lý quy định phân lô, bán không nội dung tập trung nghiên cứu có phương án hồn thiện pháp luật Về viết tạp chí khoa học, kể đến số viết gồm: Bài viết “Những vấn đề quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định pháp luật khác” (2014) tác giả Lê Ngọc Thạnh đăng Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Bài viết làm rõ số bất cập pháp lý thông qua đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, vấn đề pháp lý chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà Bài viết “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam” (2014) tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng Tạp chí Luật học Bài viết tập trung làm rõ loại đất điều kiện để loại đất chuyển nhượng kinh doanh bất động sản, gồm: nhà ở, đất ở; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đất du lịch, dịch vụ, thương mại; đất nông nghiệp Đồng thời viết có số kiến nghị hồn thiện pháp luật liên quan đến nội dung trình bày nêu Bài viết “Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (2016) tác giả Nguyễn Văn Hiến đăng Tạp chí Dân chủ & Pháp luật Bài viết nêu quan điểm cần xem xét quyền sử dụng đất loại bất động sản Bài viết trình bày vấn đề lý luận hàng hóa quyền sử dụng đất bất động sản, số thuật ngữ giá đất, thị trường quyền sử dụng đất Ngồi ra, viết cịn đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góc độ xem xét chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân Đối với sách chuyên khảo, sách chuyên khảo thị trường bất động sản quyền sử dụng đất kinh doanh kể đến: 54 Mai Vinh Tiến Long, Trung Tân (2022), “Họa phân lô bán - Kỳ 2: La liệt đất nền, biệt thự ma”, Báo Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/hoa-phan-lo-ban-nenky-2-la-liet-dat-nen-biet-thu-ma-20220419080918315.htm, truy cập 22/6/2022 55 Nhiệt Băng (2022), “Chuyện lạ” Đà Nẵng: Nhà đầu tư tư nhân “chây ỳ” bàn giao hạ tầng kỹ thuật?”, Báo điện tử Đầu tư, https://baodautu.vn/chuyen-la-o-danang-nha-dau-tu-tu-nhan-chay-y-ban-giao-ha-tang-ky-thuat-d169261.html, truy cập 15/8/2022 56 Việt Hoa (2022), “TP Thủ Đức: 253 dự án nhà nợ bàn giao hạ tầng”, Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/tp-thu-duc-253-du-an-nhao-no-ban-giao-ha-tang-post685889.html, truy cập 15/8/2022 57 VTV Digital (2022), “Cảnh báo nguy "bẫy đô thị" mua nhà đất”, Báo Điện Tử VTV News, https://vtv.vn/kinh-te/canh-bao-nguy-co-bay-do-thi-khi-mua-nhadat-20220315235724353.htm, truy cập 20/6/2022 PHỤ LỤC - Phụ lục 1: Quyết định số 352/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ngày 05/02/2021 việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư sở hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà dự án Khu nhà Bàu Bàng (New Land), xã Trừ Văn Thố, huyện Bàu Bàng - Phụ lục 2: Thông báo số 48/TB-STNMT Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai ngày 07/02/2020 Kết kiểm tra trạng sử dụng đất điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị, sân Golf, thể thao du lịch sinh thái Long Thành Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh Golf Long Thành làm chủ đầu tư - Phụ lục 3: Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/5/2021 Công ty TNHH Một Thành Viên Sadaco Mỹ Xn ơng/bà Trần Hồng Oanh