Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ ĐẶNG THỊ HUỆ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở Chuyên ngành: Luật thƣơng mại Giảng viên hướng dẫn : Ths Hoàng Thị Biên Thùy Sinh viên: Đặng Thị Huệ Khóa: 42 MSSV: 1751101030044 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2022 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐẶNG THỊ HUỆ Khóa: 42 MSSV: 1751101030044 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS HOÀNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học ThS Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Đặng Thị Huệ CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai KDBĐS Kinh doanh bất động sản GPXD Giấy phép xây dựng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân CĐT Chủ đầu tư MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái quát đất kinh doanh quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất vai trò đất đời sống người 1.1.2 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất 10 1.2 Một số quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà 13 1.2.1 Yêu cầu dự án nhà điều kiện thực dự án nhà 13 1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán 17 dự án kinh doanh nhà 17 1.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên 34 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƢỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 35 2.1 Về chủ đầu tư chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, 38 bán dự án kinh doanh nhà 38 2.2 Về quyền sử dụng đất dự án nhà phép phân lô bán 39 2.3 Điều kiện khu vực thực dự án nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán 41 2.4 Trách nhiệm công khai thông tin Chủ đầu tư chuyển nhượng Quyền sử 45 dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 45 2.5 Về trách nhiệm Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 54 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quan trọng quý giá quốc gia Ở Việt Nam, đất đai tài sản thuộc sở hữu chung toàn dân1 Trong thị trường bất động sản, bên cạnh hoạt động kinh doanh hàng hóa tài sản gắn liền với đất kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) xem hình thức kinh doanh bất động sản thực chất việc kinh doanh đất đai Do chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên pháp luật “tránh” dùng thuật ngữ Quyền sử dụng đất đối tượng giao dịch thị trường bất động sản như: chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất… Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà (sau gọi “phân lơ, bán nền”) hình thức kinh doanh thực phổ biến, thu hút nhiều cá nhân, tổ chức tham gia Trong thời gian qua, hoạt động phân lô, bán dự án kinh doanh nhà diễn nhộn nhịp nhiều tỉnh, thành phố nước Tuy nhiên, ngược lại với ý nghĩa tích cực ban đầu quy định khung pháp lý hoạt động này, nhiều tổ chức, cá nhân làm trái quy định, gây khó khăn cho hoạt động quản lý gây ảnh hưởng xấu đến quy hoạch địa phương Tình trạng “sốt” đất xảy ra, ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng Trước thực trạng này, tồn nhiều quan điểm cho pháp luật cần cấm hình thức phân lơ, bán Tác giả nhận thấy việc đưa quy định cấm không đem lại hiệu Biện pháp hữu hiệu nhà nước cần có khung pháp lý hồn thiện phân lô, bán nền, khắc phục bất cập Pháp lý hoàn thiện sở để bên tham gia giao dịch hiểu rõ đặc điểm điều kiện loại giao dịch này, từ giúp họ tránh rủi ro, đạt mục đích giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Các giao dịch hài hịa lợi ích thúc đẩy hoạt động phân lô, bán phát triển theo chiều hướng tích cực, từ góp phần phát triển kinh tế nước nhà Với mong muốn góp phần tạo nên khung pháp lý hồn thiện cho hình thức kinh doanh này, tác giả định lựa chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử Điều Luật Đất đai 2013 Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr 76 dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở” làm Đề tài Khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu Đề tài Pháp luật đất đai chuyển nhượng QSDĐ đề tài tương đối quen thuộc hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý Từ LĐĐ 1993 ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất, có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài như: - Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật đất - Thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; - Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; - Trương Thị Mỹ Lệ (2008), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Kim Phụng (2011), Chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số tháng 6/2014; - Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Thu Ngân (2017), Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thanh Việt (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội; - Hà Văn Tiến (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Nhìn chung cơng trình tác giả sâu vào nghiên cứu khía cạnh khác quyền sử dụng đất chất QSDĐ, hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi,… đề cập sơ lược, liệt kê khái quát điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Các cơng trình chưa tập trung nghiên cứu trực tiếp toàn diện khung pháp lý hình thức kinh doanh bất động sản Liên quan trực tiếp pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở, có cơng trình: Khóa luận tốt nghiệp Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở” năm 2019 tác giả Trần Thị Ngọc Hà Trong Khóa luận này, tác giả Trần Thị Ngọc Hà nghiên cứu khái quát vấn đề lý luận quy định pháp luật thời điểm nghiên cứu (năm 2019) chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà Trên sở nhận định pháp luật phân lô, bán thời điểm tương đối hồn thiện, nhiên cịn tồn vài điểm cần sửa đổi, bổ sung, tác giả Trần Thị Ngọc Hà đưa kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý hoạt động Tuy nhiên, khóa luận tập trung nghiên cứu quy định thời điểm nghiên cứu (hình thức phân lơ, bán dự án nhà điều chỉnh Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai) Hiện nay, quy định hình thức Nghị định sửa đổi, bổ sung, nhiều điều kiện thay đổi khơng cịn áp dụng Hơn nữa, quy định sau khoảng thời gian triển khai thực tế phát sinh vấn đề, bất cập chưa khai thác Sau khoảng thời gian dài với nhiều tiêu cực phát sinh, tồn nhiều quan điểm cho pháp luật nên cấm việc phân lô, bán dự án nhà Từ phân tích trên, khóa luận này, tác giả tiến hành nghiên cứu cách hệ thống quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng quy định; tìm bất cập, thiếu sót, mâu thuẫn mang tính cốt lõi; thơng qua phân tích, tư để đưa đề xuất hồn thiện pháp luật, góp phần tạo nên khung pháp lý hồn thiện chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà ở, từ khẳng định vai trị ý nghĩa việc cho phép tiếp tục trì hình thức thị trường kinh doanh bất động sản Mục đích nghiên cứu đề tài Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà nhằm mục đích sau: Thứ nhất, Làm rõ vấn đề lý luận hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà Từ đó, giúp người đọc hiểu chất, đối chiếu nhận diện hình thức kinh doanh so với hình thức có điểm tương đồng khác Thứ hai, Nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà thơng qua việc phân tích, đánh giá quy định hành liên hệ với việc áp dụng quy định thực tế Thứ ba, Nêu phân tích tồn tại, bất cập thực tế áp dụng quy định pháp luật hình thức kinh doanh Trên sở xem xét thực tiễn áp dụng, xác định nguyên nhân, tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Về đối tượng nghiên cứu Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà thực tiễn áp dụng quy định Về phạm vi nghiên cứu án nhà chấp ngân hàng, ảnh hưởng đến tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng Thứ tư, rủi ro mà khách hàng gặp phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với đất dự án chưa đủ điều kiện có ngun nhân từ tính chun nghiệp thị trường, liên quan đến lực lượng tư vấn, môi giới bất động sản Hiện môi giới bất động sản phần lớn chưa qua đào tạo, thường người môi giới tự do, họ “chèo kéo”, mời gọi khách hàng mua đất dự án mà thân cịn chưa tìm hiểu kỹ để hiểu Nhiều trường hợp “cị đất” bất chấp lợi ích lừa dối khách hàng thơng tin sản phẩm, bất chấp tư vấn cho khách hàng mua đất dự án có rủi ro pháp lý; dụ dỗ, lôi kéo khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, huy động vốn trái phép để nhận lại đất khơng có khả cấp GCNQSDD đất “dự án ma”, dự án tồn giấy tờ,… Dẫn chứng vụ việc khu dân cư Chánh Lưu tọa lạc phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương Cơng ty Cổ Phần Dịch vụ - Tư vấn Xây dựng Địa ốc Kim Oanh (Địa ốc Kim Oanh) đơn vị môi giới phân phối 150 diện tích từ 62,5m2 - 130m2 dự án Dự án mở bán vào năm 2015 với lời giới thiệu “có cánh” như: “Đất lên thổ cư, có sổ đỏ nền, khu vực dân cư hữu sầm uất, gần tuyến giao thông huyết mạch quốc lộ 14, bên cạnh việc an cư, khách hàng mua sản phẩm khu dân cư Chánh Lưu an tâm khả gia tăng giá trị xây nhà cho thuê phục vụ nhu cầu lao động làm việc nhà máy, xí nghiệp…” Địa ốc Kim Oanh cam kết hỗ trợ ký hợp đồng công chứng bàn giao GCNQSDĐ (sổ đỏ) vịng tháng kể từ ngày tốn tiền Nhiều người tin, ký hợp đồng, đóng đủ 95% số tiền mua đất chưa ký hợp đồng chuyển nhượng bàn giao sổ đỏ81 Xuất phát từ thực trạng này, tác giả đề xuất cần có quy định cụ thể, chi tiết điều kiện hành nghề cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản Các nhà môi giới bất động sản phải trở thành người kiểm tra, giám sát điều kiện dự án trước môi giới cho khách hàng Cá nhân, tổ chức môi giới phải chủ thể nắm đầy đủ thông tin, đảm bảo đất đủ điều kiện để chuyển nhượng Có vậy, mơi giới 81 https://baotainguyenmoitruong.vn/mua-dat-nen-khach-hang-dia-oc-kim-oanh-moi-mon-cho-so-do249947.html, truy cập ngày 25/05/2022 50 hoàn thành nhiệm vụ Ngồi ra, để giảm thiểu thực trạng “cò đất” gây nhiễu loạn thị trường đất nền, cần có chế tài nghiêm khắc nhằm xử lý vi phạm cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản Thông qua trường hợp trên, thấy hầu hết rủi ro khách hàng nhận chuyển nhượng QSDĐ đất dự án nhà xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ điều kiện để đưa sản phẩm vào giao dịch Bản thân khách hàng đồng ý xuống tiền, phần thấy lợi ích trước mắt giá ưu đãi, quyền ưu tiên mua…, bên cạnh nhiều khách hàng chưa thực hiểu nắm rõ thông tin quan trọng pháp lý, tiến độ dự án, chủ đầu tư thơng tin khơng dễ tiếp cận có tiếp cận thơng tin khơng thống, thơng tin giả mà chủ đầu tư đưa với chủ đích lừa dối khách hàng Nhìn chung, thơng tin mà chủ đầu tư chủ động cung cấp thường thông tin mà chủ đầu tư muốn công bố, thông tin cho thấy dự án sản phẩm dự án đáp ứng đủ điều kiện phù hợp với quy định pháp luật Cịn lại thơng tin bất lợi làm trì trệ tiến độ ký kết hợp đồng, thực giao dịch chủ đầu tư né tránh, không chủ động cung cấp không cung cấp… Những thông tin không dễ dàng thể đưa khách hàng yêu cầu với thái độ không nhẹ nhàng Ngoài ra, điều kiện để đất dự án chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán quy định văn với tên gọi nghị định, thông tư nghị định, thông tư sửa đổi, bổ sung liên tục thời gian ngắn, thêm hồ sơ, thủ tục quy định nhiều văn chuyên ngành (như luật đất đai, luật KDBĐS, luật nhà ở, luật xây dựng,… với nhiều văn hướng dẫn thi hành kèm khác) Quá nhiều điều kiện với quy định nhiều văn khác mang tính dàn trải, khơng thống điểm khó khách hàng có ý định mua đất dự án, đặc biệt người am hiểu pháp luật Xuất phát từ thực trạng này, tác giả đề xuất cần phải có chế minh bạch, công khai thông tin dự án (bao gồm thông tin chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý dự án, 51 tiến độ dự án, chứng thể dự án QSDĐ dự án đủ điều kiện để đưa vào giao dịch) Hiện nay, quy định điểm b khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP đưa điều kiện buộc tổ chức, cá nhân KDBĐS chủ đầu tư phải công khai thông tin trang thông tin điện tử Doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) thông tin sau: (1) Thông tin doanh nghiệp (bao gồm tên, địa trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật); (2) Thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định khoản Điều Luật KDBĐS; (3) Thông tin việc chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); (4) Thơng tin số lượng, loại sản phẩm bất động sản kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê mua số lượng, loại sản phẩm lại tiếp tục kinh doanh Đối với thông tin công khai quy định điểm mà sau có thay đổi phải cập nhật kịp thời sau có thay đổi Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tương đối chi tiết thông tin mà chủ đầu tư phải công khai Việc minh bạch thông tin vô quan trọng, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận với thơng tin thống, biết hiểu rõ pháp lý dự án, sản phẩm dự án trước định giao dịch Quy định có, việc phải có chế triển khai, quản lý, giám sát việc minh bạch thơng tin thực tế Các quan có thẩm quyền cần theo dõi, đạo sát để quy định không quy định lý thuyết Ngồi ra, chủ đầu tư thực cơng bố thơng tin đầy đủ theo quy định cần có chế để xác minh tính xác thông tin Để công tác quản lý, công bố công khai, xác minh thông tin dễ dàng nhanh chóng, cần xây dựng hệ thống thơng tin trình tự, thủ tục phối kết hợp quan liên quan Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư chậm công bố thông tin, công bố thơng tin sai, cần có chế xử lý đủ sức răn đe 52 Nghiên cứu quy định điều kiện để bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, theo quy định Điều 55 Luật KDBĐS 2014, để trở thành đối tượng giao dịch mua, thuê, thuê mua, nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư thân dự án quyền sử dụng đất dự án phải đáp ứng nhiều điều kiện Trong đó, điều kiện quan trọng dễ hiểu phải có Văn Sở xây dựng xác nhận việc nhà có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch Đây văn mang tính định, xác nhận cho việc nhà đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật thức đưa vào giao dịch Theo điều kiện này, trước bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn gửi Sở xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy tờ chứng minh nhà có đủ điều kiện bán theo khoản Điều 55 Luật KDBĐS 2014; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua bên nhận chấp việc giải chấp mua bán nhà đó; trường hợp khơng chấp chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm văn gửi Sở Xây dựng Chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán Sở Xây dựng82 Theo tác giả, điều kiện tương đối rõ ràng để kiểm sốt việc mua bán nhà hình thành tương lai Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán có đối tượng QSDĐ dự án nhà đòi hỏi nhiều loại văn với tên gọi khác làm cho khách hàng khó tiếp thu hết cịn băn khoăn liệu đất đủ điều kiện nhận chuyển nhượng hay chưa Bên cạnh đó, việc tiếp cận xác minh thông tin liên quan đến chủ đầu tư, pháp lý dự án tương đối khó khăn có tiếp cận thơng tin khơng thống, thiếu xác,… Từ đây, tác giả đề xuất theo hướng bổ sung điều kiện để đất dự án đủ điều kiện chuyển nhượng phải có Văn thơng báo đất dự án đủ điều kiện chuyển nhượng Sở Xây dựng Khi đó, thay khách hàng phải tìm hiểu rà soát hàng loạt điều kiện chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý dự án, với hàng loạt loại giấy tờ với tên gọi khác như: GCNQSDĐ 82 Điểm b khoản Điều 19 Nghị định 20/2015/NĐ-CP 53 Quyết định giao đất; Quyết định phê duyệt quy hoạch đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án,… thông tin dự án chưa công khai, minh bạch thơng tin sai, khơng thống khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa văn giúp khách hàng dễ dàng việc đưa định tránh rủi ro pháp lý liên quan đến việc nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án 2.5 Về trách nhiệm Chủ đầu tƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Tại khoản 22 Điều Nghị định 148/2020/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, sau hồn thành cơng trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, cơng trình xây dựng cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đăng ký Nội dung thể khoản Điều Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu số 06) ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP Như vậy, sau bàn giao đất dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cho khách hàng Tuy nhiên, nhìn định Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định chung chung, chủ yếu hướng dẫn trình tự loại giấy tờ, tài liệu cần thiết để chủ đầu tư thực trách nhiệm Các văn chưa quy định rõ thời hạn sau chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục trao GCNQSDĐ cho khách hàng Thực tế giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với đất dự án thường có hai bên tiến hành ký kết, thỏa thuận mà khơng có bên thứ ba hay người chứng kiến, làm chứng cho ý chí bên giao kết… Chính thực tế dẫn đến bất cập chủ đầu tư chưa đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với khách hàng, hợp đồng khơng có có thỏa thuận trách nhiệm chủ đầu tư chủ đầu tư bên thực việc nộp hồ sơ, xin cấp GCNQSDĐ cho khách hàng nghĩa vụ thời hạn cụ thể, từ làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng việc khai thác sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng Nhiều trường hợp khơng có giấy tờ pháp lý QSDĐ đất nhận bàn giao đất nên thực tế khách 54 hàng tiến hành xây dựng phần đất khơng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhận chuyển nhượng Từ đó, hệ lụy kéo theo đất nhận bàn giao phải bỏ hoang khơng phép xây dựng Để đảm bảo quyền lợi ích khách hàng, tác giả đề xuất mẫu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần có điều khoản quy định rõ thời hạn chủ đầu tư bàn giao GCNQSDĐ cho khách hàng Thời hạn khoảng thời gian phù hợp từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao đất dự án Nếu không thực nghĩa vụ mình, cần có chế tài phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại cho khách hàng áp dụng với chủ đầu tư 2.6 Về Trách nhiệm ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà Khoản 17.1 Điều Nghị định 148/2020, sửa đổi, bổ sung khoản Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định: “Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà phải thực việc xây dựng nhà theo giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết thiết kế thị phê duyệt.” Theo đó, pháp luật hành đặt yêu cầu chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà phải thực việc xây dựng nhà theo GPXD, tuân thủ quy hoạch chi tiết quy hoạch đô thị duyệt Theo quy định pháp luật xây dựng, liên quan đến việc xây dựng nhà sau nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án kinh doanh nhà trường hợp “Nhà riêng lẻ có quy mơ 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”83 Ngồi ra, trường hợp cịn lại, trước khởi cơng xây dựng cơng trình, chủ đầu tư phải tiến hành việc xin GPXD Việc đặt điều kiện nhằm đảm bảo đồng nhà dự án, tránh tình trạng hộ gia đình, cá nhân tự ý xây dựng nhà theo thiết kế mình, khơng với quy hoạch chi tiết quy hoach đô thị duyệt, từ khơng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 83 Điểm h khoản Điều 89 Luật Xây dựng, sửa đổi, bổ sung khoản 30 Điều Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 55 Tuy nhiên, quy định việc cấp GPXD dạng nhà xây dựng đất phân lô, bán dự án liên tục thay đổi Có thể kể đến số văn sau: - Nghị định số 64/2012/NĐ-CP cấp GPXD, có hiệu lực từ ngày 20/10/2012 đến ngày 05/8/2015, quy định trường hợp miễn GPXD Điều không bao gồm dạng nhà thuộc khu vực phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Do thời gian này, việc xây dựng nhà sau nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán phải xin GPXD - Đến Nghị số 43/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 06/6/2014, số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành hình thành thực dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện mơi trường kinh doanh theo quy định điểm h khoản Điều 2: “Không yêu cầu thực việc cấp giấy phép xây dựng cơng trình dự án đầu tư thuộc khu vực phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500” Nên việc xây dựng nhà sau nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán khơng cần xin GPXD - Luật xây dựng 2014 ban hành, có hiệu lực vào ngày 01/01/2015 khơng cịn quy định miễn GPXD chung cho cơng trình thuộc dự án đầu tư thuộc khu vực phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nữa, mà miễn GPXD với số trường hợp điểm e khoản Điều 89: “Nhà thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà có quy mơ tầng tổng diện tích sàn 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” - Hiện tại, khoản 30 Điều Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung điểm h khoản Điều 89 Luật Xây dựng 2014 có quy định miễn GPXD với trường hợp: “Nhà riêng lẻ có quy mơ 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” 56 Do vậy, thực tế, việc thực xin GPXD trường hợp xây dựng nhà đất phân lô, bán dự án kinh doanh nhà có cách hiểu áp dụng khơng thống nhất, gây nhiều khó khăn, lúng túng địa phương84 Thêm bất cập khác quy định khoản Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung khoản 17 Điều Nghị định 148/2020 điều kiện đặt với chủ thể nhận chuyển nhượng, hệ thống pháp luật chưa có quy định cụ thể thời hạn xây dựng, tiến độ xây dựng nhà sau nhận chuyển nhượng Thực tế cho thấy pháp luật khơng quy định điều kiện cách rõ ràng chặt chẽ nên dẫn đến tình trạng đa số người nhận chuyển nhượng đất dự án nhà đầu tư, họ mua đất, găm đất chờ giá lên cao chuyển nhượng cho người khác kiếm lời không thật có mục đích để Nhiều đất chuyển nhượng nhiều năm không tiến hành xây dựng nhà ở, bị bỏ hoang xây dựng đủ sở hạ tầng… gây lãng phí lớn cải xã hội, người có nhu cầu mua đất xây dựng nhà thật lại khó chí khơng có hội mua Từ bất cập trên, tác giả đề xuất pháp luật cần có quy định điều kiện chặt chẽ thời hạn tiến hành xây dựng nhà ở, tiến độ xây dựng nhà sau nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Ngoài ra, tác giả đề xuất quan có thẩm quyền cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể việc thực xây dựng nhà cho người dân sau nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Trong phải quy định cụ thể trình tự, thủ tục, loại hồ sơ, giấy tờ cần thiết để triển khai việc xây dựng nhà ở, quy định rõ ràng thời hạn, tiến độ xây dựng nhà từ thời điểm nhận bàn giao đất dự án; điều kiện mẫu nhà, thiết kế, màu sắc nhà phép xây dựng… Ngoài ra, cần bổ sung trường hợp “cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án nhà không tiến hành xây dựng nhà ở, xây dựng nhà chậm tiến độ, thời hạn” vào hành vi vi phạm quy định pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng để xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời có chế quản lý, giám sát để đảm bảo quy định thực thi có hiệu 84 Ngọc Hà, “Có nhà mẫu phải xin giấy phép xây dựng”, https://nhadat.tuoitre.vn/co-nha-mau-van-phai- xinphep-xay-dung-1271258.htm, truy cập ngày 29/05/2022 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong Chương 2, tác giả phân tích số khía cạnh bất cập sở điều kiện mà pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án nhà phân tích Chương Trong q trình phân tích, tác giả nêu số bất cập thực tế việc thực điều kiện, điểm chưa thống văn pháp luật, quy định cịn thiếu sót chưa phù hợp pháp luật hành Trên sở đó, tác giả đưa số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động phân lô, bán dự án nhà ở, đồng thời kiến nghị tăng cường chế quản lý quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc thực thi, áp dụng pháp luật thực tế hiệu Về chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán nền, pháp luật hành cho phép tổ chức kinh tế nước, tác giả đề xuất mở rộng quyền cho Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Người Việt Nam định cư nước Về quyền sử dụng đất dự án nhà ở, tác giả đề xuất nên quy định hình thức kinh doanh mà khơng sâu vào việc quy định hình thức xác lập QSDĐ Về khu vực, quy định hạn chế số khu vực thực dự án phân lô, bán phù hợp, nhiên quan nhà nước cần có quy định cụ thể dựa nhu cầu người dân quy hoạch chi tiết địa phương Về trách nhiệm công khai thông tin chủ đầu tư, nhà nước cần có chế quản lý, giám sát hiệu để tránh rủi ro cho người nhận chuyển nhượng Pháp luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể trách nhiệm chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng QSDĐ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án nhà KẾT LUẬN Trong phạm vi Khóa luận tốt nghiệp, tác giả nghiên cứu khái quát vấn đề lý luận quy định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà Bên cạnh đó, tác giả phân tích bất cập thực tế thực hiện, quy định chưa phù hợp pháp luật nhằm đưa đề xuất hồn thiện pháp luật hình thức kinh doanh QSDĐ Qua trình nghiên cứu, tác giả kết luận lại sau: Thứ nhất, đất có vai trị vô quan trọng đời sống người Chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán hình thức kinh doanh BĐS mang 58 lại ý nghĩa cho nhiều đối tượng Việc cấm hình thức thực tế không mang lại hiệu quả, phân lô, bán chưa biến nhu cầu xã hội với hình thức lớn Thứ hai, để thực việc chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện (về dự án, chủ đầu tư, QSDĐ) theo quy định pháp luật, có LĐĐ 2013, Luật Nhà 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi Nghị định 148/2020/NĐCP) văn liên quan Thứ ba, quy định pháp luật hành phân lô, bán tạo khung pháp lý tương đối hoàn thiện cho hình thức tồn Tuy nhiên, thực tế triển khai tồn nhiều bất cập Pháp luật cần có sửa đổi, bổ sung số điểm chưa phù hợp tạo đồng văn pháp luật Đồng thời, quan có thẩm quyền cần siết chặt việc quản lý nhằm đảm bảo quy định triển khai thực triệt để thực tế, giúp hình thức kinh doanh QSDĐ tồn tích cực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đem lại lợi ích cho xã hội 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến Pháp 2013 ngày 28/11/2013 Luật Đất đai 2003 (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Nhà 2014 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Xây dựng 2014 (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/6/2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14) ngày 17/6/2020 Luật Doanh Nghiệp 2014 (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH12) ngày 17/6/2010 10 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 11 Luật phí lệ phí (Luật số 97/2015/QH13) ngày 25/11/2015 12 Nghị số 1210/2016/UBTVQH13 Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 25/5/2016 phân loại đô thị 13 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP Chính phủ ngày 11/02/2000 thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 14 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 16 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 17 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 19 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/9/2012 cấp Giấy phép xây dựng 20 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 21 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/01/2013 quản lý đầu tư phát triển đô thị 22 Nghị số 43/NQ-CP Chính phủ ngày 06/6/2014 số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành hình thành thực dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện mơi trường kinh doanh 23 Thông tư số 01/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 01/02/2016 Ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cơng trình hạ tầng kỹ thuật 24 Thông tư số 01/2021/TT-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 19/5/2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng 25 Thông tư số 16/2010/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 26 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/01/2013 quản lý đầu tư phát triển đô thị 27 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV Bộ Xây dựng, Bộ Nội vụ ngày 21/11/2013 hướng dẫn số nội dung Nghị định số 11/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/01/2013 quản lý đầu tư phát triển đô thị B Tài liệu tham khảo Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật đất - Thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công An Nhân Dân Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Lê Hồng Hạnh (2017), Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Báo Dân chủ & Pháp luật, Bộ Tư pháp, số (305) Nguyễn Ngọc Sương (2021), Quyền giao dịch Quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế, Đại học Luật TP.HCM Phan Huy Hồng, Bùi Thị Thanh Thảo (2014), “Bàn đổi quy định pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01/2014 Trần Thị Ngọc Hà (2019), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật TP.HCM 10 Đặng Hùng Võ, Phan Trung Hiền (2018), “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án - bất cập giải pháp đề xuất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 3+4 (355+356) tháng 02/2018 11 Hà Văn Tiến (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 12 Lưu Quốc Thái (2017), “Một số hạn chế Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Nhìn từ góc độ kỹ thuật lập pháp”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 5(108)/2017 13 Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 14 Nguyễn Thanh Việt (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, tr 28 Tài liệu từ Internet Tổng cục Thống kê, “Thơng cáo báo chí kết sơ tổng điều tra dân số nhà năm 2019”, https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong- ke/2019/10/thong-cao-baochi-ket-qua-so-bo-tong-dieu-tra-dan-so-va-nha-onam-2019/, truy cập ngày 27/3/2022 Tuấn Anh, “Cách phân biệt đất dự án đất thổ cư”, https://laodong.vn/batdong-san/cach-phan-biet-dat-nen-du-an-va-dat-tho-cu900013.ldo, truy cập ngày 23/4/2022 Địa ốc Thắng Lợi Long An, “Quyết định 1/500 gì? Quy trình dự án quy hoạch 1/500 đến sổ đỏ”, https://diaocthangloilongan.vn/tin-tuc-thitruongbds/quy-trinh-du-an-quy-hoach-1-500.html, truy cập ngày 27/4/2022 Lê Nam, “Chính xác, Việt Nam có hai thị đặc biệt”, https://vnexpress.net/thanh-pho-truc-thuoc-trung-uong-nao-rong-nhat3886133p6.html, truy cập ngày 30/3/2022 Lê Anh, “Dự án phân lô, bán phải thực quy hoạch”, https://dangcongsan.vn/kinh-te/du-an-phan-lo-ban-nen-phai-thuc-hien-dungquyhoach-556220.html, truy cập ngày 27/3/2022 KPMG, “Bản tin nhanh Luật tháng 02 năm 2022”, https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/vn/pdf/Legal-Update/2022/2/KPMG22Legal-Alert-Decree-02-on-real-estate-business-VN.pdf, truy cập ngày 26/04/2022 Phương Anh, “Vẽ đất bán nền, dự án „ma‟ công ty địa ốc Alibaba tỏa khắp miền Nam”, https://vietnamnet.vn/ve-dat-ban-nen-du-an-ma-cua-cong-ty-diaocalibaba-toa-khap-mien-nam-568990.html, truy cập ngày 16/6/2022 Diệu Thiện, “Siết phân lô, bán nền: Nên hay không?”, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nen-haykhong18110.html, truy cập ngày 29/5/2022 Lâm Vỹ - Hoàng Lam, “Nở rộ phân lô gắn mác dự án „sốt đất‟ quay cuồng”, https://tienphong.vn/no-ro-phan-lo-gan-mac-du-an-giua-con-sot- datquay-cuong-post1406230.tpo, truy cập ngày 23/4/2022 10 Đồn Ngun, “Mỏi mịn địi sổ đỏ mua đất giấy”, https://zingnews.vn/moi-mon-doi-so-do-vi-mua-dat-nen-trengiaypost1314758.html, truy cập ngày 25/5/2022 11 https://baotainguyenmoitruong.vn/mua-dat-nen-khach-hang-dia-oc-kimoanhmoi-mon-cho-so-do-249947.html, truy cập ngày 25/6/2022 12 Ngọc Hà, “Có nhà mẫu phải xin phép xây dựng”, https://nhadat.tuoitre.vn/co-nha-mau-van-phai-xin-phep-xay-dung1271258.htm, truy cập ngày 29/6/2022 ... NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 35 2.1 Về chủ đầu tư chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hình thức phân lô, 38 bán dự án kinh doanh nhà 38 2.2 Về quyền sử dụng đất dự án nhà phép phân. .. quyền sử dụng đất dự án nhà 13 1.2.1 Yêu cầu dự án nhà điều kiện thực dự án nhà 13 1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán 17 dự án kinh doanh nhà. .. Quyền sử 45 dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 45 2.5 Về trách nhiệm Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà 54 KẾT