Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HẢO PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học : TS Phạm Văn Võ Học viên : Nguyễn Thị Hảo Lớp : CHL Kinh tế – Khóa 30 Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn Pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản cơng trình nghiên cứu tác giả tự nghiên cứu hoàn thành hướng dẫn TS Phạm Văn Võ Kết nghiên cứu luận văn trung thực khách quan Các thông tin tham khảo từ tài liệu khác tác giả trích dẫn đầy đủ, phù hợp với quy định Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS 2015 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 LTM 2005 Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005 LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/6/2006 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 LNO 2014 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Đầu tư 2020 Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/6/2020 LĐĐ 2013 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài phương pháp nghiên cứu Chƣơng TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm nhà kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm 13 1.2.2 Đặc điểm 16 1.2.3 Phân loại 24 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 30 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 30 2.1.1 Về chủ thể hợp đồng 30 2.1.2 Về đối tượng hợp đồng 42 2.1.3 Quyền nghĩa vụ pháp lý bên hợp đồng 50 2.1.4 Hình thức hợp đồng 63 2.1.5 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng 65 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 66 KẾT LUẬN CHƢƠNG 71 KẾT LUẬN 73 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản từ lâu thu hút quan tâm nhà đầu tư lợi nhuận khổng lồ mà mang lại, khơng thể khơng kể đến nhà Nhà đóng vai trị vô quan trọng đời sống xã hội Bên cạnh chứa đựng nếp sống, sắc văn hóa dân tộc, nhà đáp ứng nhu cầu quan trọng người để Với tầm quan trọng kể trên, nhà nghiên cứu nhiều góc độ khác nhau, tiêu biểu góc độ kinh tế góc độ pháp lý Dưới góc độ kinh tế, nhà tài sản có giá trị lớn, đối tượng giao dịch mua bán, đầu tư nhằm mục đích sinh lợi Ở góc độ pháp lý, nhà bất động sản, tài sản đối tượng điều chỉnh pháp luật dân sự, pháp luật thương mại, pháp luật nhà hay pháp luật kinh doanh bất động sản Cùng với phát triển kinh tế, xã hội, giao dịch mua bán diễn đa dạng, phong phú Giao dịch mua bán nhà diễn sôi hàng giờ, hàng ngày lãnh thổ Việt Nam Do đó, giao dịch mua bán nhà người dân Nhà nước quan tâm Minh chứng Nhà nước xây dựng ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ này, cụ thể là: Pháp lệnh nhà 1991, Luật Đất đai 1993, Bộ luật dân 1995, Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn hướng dẫn thi hành Hệ thống văn tạo tảng pháp lý vững để điều chỉnh hành vi bên quan hệ mua bán nhà tạo sở pháp lý để quan nhà nước có thẩm quyền giải có tranh chấp nhà phát sinh Các giao dịch phát sinh liên quan đến mua bán nhà không đơn tự thỏa thuận chủ thể mà cịn phải tn thủ theo quy định pháp luật công nhận mặt pháp lý Tuy nhiên, trình thực thi quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều hạn chế, bất cập cần có giải pháp khắc phục Chính lý trên, tác giả định thực cơng trình nghiên cứu “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản” nhằm đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật, đảm bảo hiệu hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản nói riêng nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm nghiên cứu qua nhiều vấn đề khác nhau, kể đến: Tác giả Vũ Thùy Liên với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam”, năm 2009 Trong đề tài này, tác giả Vũ Thùy Liên tập trung nghiên cứu quy định pháp luật chế định hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ trương, sách Đảng Nhà nước thị trường bất động sản, đánh giá thực trạng vai trò pháp luật hợp đồng giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng thị trường bất động sản Trên sở nêu lên hạn chế tồn pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản Tuy nhiên pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu khơng cịn hiệu lực, đề tài nghiên cứu mình, tác giả tham khảo nội dung có liên quan làm tảng đề tác giả phát triển nội dung cần triển khai Tác giả Phạm Thanh Khương với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật mua bán nhà thương mại”, năm 2011 Tuy pháp luật mà tác giả sử dụng nghiên cứu khơng cịn hiệu lực đồng thời phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào pháp luật mua bán nhà thương mại, phạm vi nghiên cứu hẹp so với phạm vi nghiên cứu đề tài mà tác giả thực vấn đề mua bán nhà thương mại góc độ hoạt động thương mại mà tác giả Phạm Thanh Khương tập trung phân tích giúp tác giả có góc nhìn sâu nội dung tương đồng với nội dung đề tài Tác giả Lê Chí Cường với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, năm 2011 Trong đề tài này, tác giả trình bày vấn đề khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đồng thời, tác giả nêu hạn chế, bất cập hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tác giả tham khảo nội dung nghiên cứu tác giả Lê Chí Cường kiến thức tảng để phát triển làm rõ nội dung mà tác giả muốn phân tích đề tài phạm vi nghiên cứu hẹp so với đề tài tác giả thực pháp luật nghiên cứu áp dụng khơng cịn hiệu lực Tác giả Lê Thị Ngọc Hiếu với Khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản”, năm 2011 Trong đề tài này, tác giả giải vấn đề lý luận nhà ở, mua bán nhà kinh danh bất động sản từ làm sở để phân tích quy định chủ thể mua bán, nguyên tắc mua bán hay quyền nghĩa vụ bên mua bán Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp hết hiệu lực nội dung nghiên cứu chưa đào sâu làm bật đặc điểm, nội dung hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản làm rõ khác biệt hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản so với loại hợp đồng mua bán nhà điều chỉnh pháp luật dân Tác giả Nguyễn Thị Kim Liên với Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai”, năm 2014 Trong luận văn này, tác giả phân tích làm rõ sở pháp lý, thực trạng giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, đánh giá quy định pháp luật hành đồng thời đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Tuy nhiên pháp luật sử dụng nghiên cứu khơng cịn hiệu lực nên có nội dung khơng cịn phù hợp Các cơng trình nghiên cứu kể chứa đựng nội dung liên quan đến đề tài tác giả nghiên cứu, nhiên đến thời điểm pháp lý sử dụng cơng trình khơng cịn hiệu lực Sau đó, vấn đề pháp lý nhiều tác giả khác tiếp nối khai thác thêm, như: Luận án Tiến sỹ “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng thực năm 2017 Luận án tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng cơng trình nghiên cứu hệ thống toàn diện lý luận pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam, bao gồm hợp đồng mua bán nhà điều chỉnh pháp luật dân hợp đồng mua bán nhà điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Luận án cung cấp kiến thức vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà lý luận pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam Từ đó, tác giả có đánh giá, phân tích ngun nhân tình trạng thực thi pháp luật hạn chế tồn pháp luật kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Luận án tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng cơng trình nghiên cứu hệ thống toàn diện lý luận pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam, bao gồm hợp đồng mua bán nhà điều chỉnh pháp luật dân hợp đồng mua bán nhà điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Vì phạm vi nghiên cứu rộng nên luận án chưa thể bật pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản mà đề tài tác giả muốn thực nên tác giả kế thừa vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà nói chung phát triển sâu vấn đề hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản đề tài Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018 Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân đưa góc nhìn khái quát quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, theo tác giả phân tích khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung, quyền nghĩa vụ bên, hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Từ tảng lý luận, tác giả đánh giá quy định hành đồng thời đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu việc ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Pháp luật mà tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân sử dụng nghiên cứu đề tài pháp luật mà tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài này, luận văn tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân nguồn tài liệu quan trọng để tác giả tham khảo phát triển tiếp tục nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai luận văn Tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam”, năm 2017 Trong đề tài này, tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn thể vấn đề hợp đồng mua bán nhà nói chung, bao gồm hợp đồng mua bán nhà thuộc điều chỉnh pháp luật dân Nội dung luận văn tác giả Lê Hồng Anh Tuấn mang tính thực tiễn cao đưa tranh chấp nguyên nhân phát sinh, nhiên phạm vi nghiên cứu rộng nên chưa sâu phân tích hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản Luận văn tác giả Lê Hoàng Anh Tuấn nguồn tài liệu tác giả tham khảo để nắm vấn đề mang tính lý luận chung hợp đồng mua bán nhà Tác giả Phan Thị Minh Hảo với Luận văn Thạc sỹ “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật hành”, năm 2016 Trong luận văn này, tác giả làm bật vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thương mại, phân tích nội dung hợp đồng mua bán nhà thương mại chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức,… hợp đồng mua bán nhà thương mại đồng thời bất cập quy định pháp luật đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện Pháp luật tác giả Phạm Thị Minh Hảo sử dụng để nghiên cứu pháp luật tác giả áp dụng nghiên cứu đề tài Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu luận văn tác giả Phạm Thị Minh Hảo gói gọn hợp đồng mua bán nhà thương mại nên tác giả sử dụng tài liệu nghiên cứu làm sở để phát triển nội dung nhà thương mại đề tài Tác giả Hồng Phương Hà với Luật văn Thạc sỹ “Pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản”, năm 2019 Trong luận văn này, tác giả phân tích vấn đề lý luận nhà xã hội, thực trạng mua bán nhà xã hội Tuy nhiên luận văn tác Hoàng Phương Hà tập trung nghiên cứu vấn đề mua bán nhà xã hội nên khơng phân tích sâu vào hợp đồng mua bán nhà xã hội Bên cạnh cịn có báo đăng tạp chí như: Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi: “Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (12), 2012 Phan Thị Vân Hương: “Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (06), 2012 Qua trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ đề tài Như trình bày trên, thấy có nhiều tài liệu liên quan đến đề tài vấn đề tổng quan hay vấn đề liên quan đến vài khía cạnh đề tài mà chưa phân tích sâu tồn diện vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản Vì vậy, tác giả chọn đề tài để nghiên cứu ... hoạt động kinh doanh bất động sản không hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản Tóm lại, để hợp đồng mua bán nhà trở thành hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản bên quan hệ mua bán. .. phân biệt hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản với hợp đồng mua bán nhà khác kinh doanh bất động sản Theo đặc điểm này, đối tượng hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản nhà nhà phải... điểm Hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản xem dạng hợp đồng mua bán nhà nói riêng hợp đồng mua bán tài sản nói chung Vì thế, hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản có đặc điểm hợp đồng