Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI LÊ THỊ NGỌC HIẾU PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành: Luật Thương Mại TP.HCM – 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SVTH: LÊ THỊ NGỌC HIẾU Khóa: 32 MSSV: 3220078 GVHD: T.S PHẠM VĂN VÕ Thành phố Hồ Chí Minh – 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Tồn nội dung trình bày kết tơi thực đặt hướng dẫn khoa học Ts Phạm Văn Võ Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn lời cam đoan Tác giả Khóa luận LÊ THỊ NGỌC HIẾU MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Nhà 1.1.1 Định nghĩa nhà 1.1.2 Phân loại nhà 1.1.3 Đặc điểm nhà 1.2 Mua bán nhà kinh doanh bất động sản 1.2.1 Định nghĩa mua bán nhà 1.2.2 Đặc điểm hoạt động mua bán nhà .13 1.2.3 Điều kiện nhà đưa vào mua bán kinh doanh bất động sản 17 1.2.4 Điều kiện chủ thể có chức kinh doanh bất động sản 19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 23 2.1 Chủ thể mua bán nhà .23 2.1.1 Bên bán 23 2.1.2 Bên mua .24 2.2 Nguyên tắc mua bán nhà 25 2.3 Xác lập hình thức hợp đồng mua bán nhà 30 2.4 Quyền nghĩa vụ bên mua bán nhà 35 2.5 Mua bán nhà hình thành tƣơng lai 41 KẾT LUẬN .49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản xem loại “hàng hóa” đặc thù, đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia đưa lưu thông thị trường Ngày nay, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn có sức ảnh hưởng mạnh mẽ phát triển kinh tế Thị trường bất động sản, nơi chứa đựng giá trị siêu lợi nhuận, hình thành phát triển dựa hàng hóa bất động sản từ lâu thu hút nhiều mối quan tâm nhà đầu tư Nhu cầu sản phẩm bất động sản đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng… ngày gia tăng, hội thách thức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà nhà sản phẩm phổ biến giao dịch Đối tượng nhà tài sản có giá trị quan trọng, mua bán nhà lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội, ổn định trị Khi kinh doanh mua bán nhà cần thiết phải hiểu thật rõ kiến thức pháp luật kinh doanh bất động sản, nhằm giải kiện pháp lý xảy thực tiễn kinh doanh vấn đề có liên quan có nhu cầu Có số quy định nằm rải rác văn luật khác nhau: Bộ luật Dân 2005, Luật Nhà 2005,… chủ yếu quy định bất động sản mà chưa điều chỉnh cụ thể hoạt động mua bán bất động sản kinh doanh Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có nằm tản mạn, chưa đầy đủ, không thống nhất, thiếu đồng bộ, hết chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Đến năm 2006, Quốc Hội khóa XI ban hành Luật Kinh doanh bất động sản thơng qua vào ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2007 (sau gọi Luật Kinh doanh bất động sản), mang lại nhiều ý nghĩa lĩnh vực kinh doanh bất động sản có hoạt động mua bán nhà Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Thông tư 13/2008/TT-BXD, Quyết định 29/2007/QĐ-BXD phần thống quy định pháp luật liên quan đến bất động sản, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân kinh doanh “hàng hóa” bất động sản nhà thị trường có môi trường pháp lý đầy đủ để hoạt động mua bán diễn công khai, minh bạch Hoạt động mua bán nhà kinh doanh có bước phát triển mạnh có ảnh hưởng to lớn phát triển chung kinh tế sau có đời -1- văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh Tuy nhiên, thời gian thực áp dụng pháp luật vào thực tế sống, pháp luật kinh doanh bất động sản biểu nhiều bất cập, chưa thực đảm bảo hành lang pháp lý thống nhất, đầy đủ, đồng bộ; đặc biệt giao dịch mua bán nhà kinh doanh bất động sản diễn thực tế nhiều vướng mắc pháp lý, hoạt động mua bán diễn tràn lan, thiếu định hướng dẫn đến cung cầu bất động sản cân bằng; thị trường diễn biến phức tạp, thiếu minh bạch, tồn giao dịch “ngầm” kiểu chủ đầu tư bán “sản phẩm” dự án nhà chưa đủ điều kiện ảnh hưởng đến việc thực bảo vệ quyền, lợi ích đáng bên, vi phạm quy định pháp luật, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Mua bán nhà kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việc tìm giải pháp nhằm điều tiết quản lý hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản, hạn chế tình trạng mua bán mang tính đầu vấn đề quan trọng nhằm đảm bảo phát triển ổn định kinh tế Thực trạng đặt hàng loạt vấn đề lớn cấp bách cần giải để khắc phục yếu kém, bất cập nhằm tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu pháp luật với mong muốn nâng cao lý luận lẫn hiểu biết thực tiễn hoạt động kinh doanh mua bán nhà cần thiết lý tác giả nghiên cứu định lựa chọn đề tài “Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân Tình hình nghiên cứu Trong năm gần đây, vấn đề lĩnh vực kinh doanh bất động sản góc độ pháp lý tạo nên quan tâm cho nhiều tác giả Với phạm vi mức độ nghiên cứu không giống nhau, hoạt động kinh doanh bất động sản phân tích góc độ khác nhau, cụ thể: Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản, Trương Thị Bích Đào (2004); Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Bùi Đức Thảo (2007); Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Phan Nữ Khánh Linh (2008); Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Dương Thị Vọng (2010); Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Huỳnh Văn Vinh (2010) Nhưng đến nay, chưa có tác giả thực cơng trình nghiên cứu chuyên sâu mua bán nhà kinh doanh bất động sản góc độ pháp lý Vì vậy, nói, từ Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cơng trình khoa học nghiên cứu trực tiếp cách có hệ thống quy định pháp luật hoạt -2- động mua bán nhà lĩnh vực kinh doanh bất động sản Và tác giả tin tưởng rằng, việc nghiên cứu đề tài góc độ khoa học pháp lý việc làm có ý nghĩa thiết thực Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài hệ thống lại vấn đề lý luận thực tiễn hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản góc độ pháp lý; đánh giá quy định pháp luật, phân tích rõ nguyên nhân dẫn tới bất cập, thiếu sót, vướng mắc thực tế; nêu lên hạn chế thông qua việc đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật, qua đề xuất số kiến nghị chung mang tính chất định hướng đưa số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện pháp luật lĩnh vực kinh doanh mua bán nhà thị trường bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trên thực tế, giao dịch kinh doanh nhà diễn nhiều hình thức, mang tính chất, đặc điểm khác biệt chịu điều chỉnh nhiều nguồn luật, nhiều văn pháp luật khác Trong khuôn khổ đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật việc áp dụng chế định điều chỉnh hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản Trên sở đó, tác giả đề xuất số kiến nghị giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững lành mạnh Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở vận dụng lý thuyết pháp luật mua bán nhà kinh doanh số kiến thức pháp luật khác, đồng thời thu thập thông tin từ thực tế, tổng hợp tài liệu tham khảo như: sách báo, internet, truyền hình,… người viết dùng phương pháp tổng hợp, phân tích, chứng minh, so sánh sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử xun suốt q trình nghiên cứu khóa luận Ý nghĩa việc nghiên cứu Khóa luận có ý nghĩa sâu sắc phương diện kinh tế, xã hội, pháp luật quan trọng ý nghĩa phương diện pháp lý Đây cơng trình nghiên cứu có giá trị tham khảo bổ ích cho sinh viên, cá nhân muốn tìm hiểu hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản góc độ pháp lý -3- Bố cục khóa luận Về bố cục khóa luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, khóa luận kết cấu gồm: - Lời nói đầu - Phần nội dung gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung mua bán nhà kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản hướng hoàn thiện - Kết luận -4- CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Nhà 1.1.1 Định nghĩa Con người muốn tồn phát triển trước hết phải đảm bảo điều kiện ăn, ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Ph Anghen nhấn mạnh: “Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tơn giáo,…”1 Người Việt Nam từ ngàn xưa tâm niệm “an cư lạc nghiệp”, sinh sống làm chủ nhà việc lớn phải thực sống người Do đó, nhà có ý nghĩa lớn quốc kế dân sinh, vấn đề trọng yếu đời sống người khơng gian thời gian Vì thế, nhà vấn đề quan tâm quốc gia Từ điển Tiếng Việt định nghĩa “nhà” cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào việc Theo đó, “nhà ở” hiểu dạng nhà xây dựng thành không gian kiến trúc mà mục đích chủ yếu phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình người Nhà hiểu đơn phương tiện quan trọng làm nơi trú thân, bảo vệ người chống lại bất lợi tượng thiên nhiên như: nắng, mưa, gió, bão, giá rét,… đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho mục đích nghỉ ngơi phục hồi sức lao động, sau làm kinh tế để sinh tồn phát triển Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ “nhà ở” thức ghi nhận Luật Nhà ở, “cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân”2 Như vậy, dù nhìn theo khía cạnh “nhà ở” hiểu nhà xây dựng với mục đích để Hơn nữa, nhà có vai trị quan trọng kinh tế, vừa tư liệu sản xuất, vừa tài sản có giá trị - hàng hóa giao lưu thị trường Nhà khơng tài sản giá trị có tầm quan trọng đặc biệt đời sống người mà cịn thước đo phản ánh trình độ kinh tế xã hội, mức sống dân cư quốc gia3 Nhà chịu tác động môi trường kinh tế, kinh tế phát triển nhanh hay chậm, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh hay bị chững lại… C.Mac-Anghen: Tồn tập (2000), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 500 Điều Luật Nhà 2005 Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.12 -5- có tác động đến giá trị nhà khu vực, vùng lãnh thổ Mặt khác, nhà có ảnh hưởng định đến hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh mua bán bất động sản nói riêng phát triển kinh tế 1.1.2 Phân loại Nhà với chức quan trọng phổ biến dùng để ở, có chỗ thích hợp an tồn quyền người, nhu cầu đáng điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Dựa theo văn quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề liên quan đến nhà ở, nhà phân loại thành: Thứ nhất, khác với đất đai sản phẩm thiên nhiên ban tặng, nhà bất động sản người tạo lập có vùng nơng thơn, thị trấn lớn nhỏ đô thị phát triển với đa dạng kiểu nhà ở: nhà riêng lẻ, nhà biệt thự nhà chung cư “Nhà biệt thự nhà đư c xây dựng tr n khn vi n có sân, vườn, hàng rào lối vào ri ng biệt, có số tầng khơng q ba tầng, có ba mặt nhà trơng sân vườn, có diện tích xây dựng khơng vư t q 50% diện tích khn vi n đất, đư c xác định khu chức quy hoạch thị đư c cấp có thẩm quyền ph duyệt”4 Kiểu nhà biệt thự thường dành cho gia đình có thu nhập kinh tế cao, người có điều kiện sống cao có tiềm trang bị tiện dụng gia đình khơng hạn chế Yếu tố thị hiếu thẩm mỹ từ nội dung không gian, diện tích sử dụng điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng hình thức bên kết tinh khoa học xây dựng trang trí nội ngoại thất, đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho thị “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở l n, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu ri ng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư”5 Hiện nay, nhà chung cư phổ biến xây dựng với khối lượng tương đối lớn Nhà chung cư thiết lập gồm nhiều hộ tương ứng với kiểu gia đình khác nhau, hộ tổ hợp phịng chính, phòng phụ hộ, chuỗi tập hợp khơng gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín gia đình Thứ hai, nhà phân thành ba nhóm đối tượng dựa mục đích hình thành: nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP -6- ràng chi tiết quyền lợi vào hợp đồng, gây thiệt hại cho tạo điều kiện cho chủ đầu tư không thực nghĩa vụ, dẫn đến vi phạm quy định Luật Kinh doanh bất động sản Mặc dù, tình hình thực tiễn cho thấy, việc hồn thành dự án thời hạn phạm vi ngân sách dự đoán Việt Nam, với quy định pháp luật đặt đòi hỏi hai phía bên mua bên bán cần nắm bắt thời gian hồn thành dự kiến dự phịng tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá thích hợp dự toán dự án Quyền nghĩa vụ bên giao dịch mua bán nhà quyền bản, đòi hỏi chủ thể tham gia giao dịch mua bán phải chấp hành để bảo vệ quyền lợi ích cách hợp pháp, thúc đẩy lành mạnh, minh kinh doanh Trên thương trường, thực giao dịch kinh doanh với đối tác bên ngồi thể thơng qua hợp đồng, ràng buộc pháp lý nghĩa vụ bên kinh doanh Hợp đồng mua bán nhà thiết lập dựa thống ý chí bên, có đầy đủ nội dung mà chủ yếu quyền nghĩa vụ bên mua bên bán Nhưng nhiều tranh chấp hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản xảy thực tế, xuất phát từ bất cập mà nguyên nhân bên “vơ tình” khơng cụ thể “cố ý” đề cập cách không rõ ràng Mua bán nhà kinh doanh, đa phần quyền nghĩa vụ bên bán có chức kinh doanh bất động sản đưa vào hợp đồng mẫu sẵn có Những mẫu hợp đồng soạn sẵn ln đưa điều khoản có lợi cho doanh nghiệp đẩy khách hàng vào “bị động” Khi có cố xảy ra, phía người mua khơng cân nhắc nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng soạn sẵn vội ký kết, cơng ty kinh doanh bất động sản tận dụng hội “chủ động” bảo vệ tối đa lợi ích cho điều khoản ch n ép đưa vào hợp đồng từ trước Tự thỏa thuận nhằm mục đích cân đối quyền lợi nghĩa vụ mà bên lại phải đáp ứng, bên đặc biệt bên mua nên xem xét thận trọng hợp đồng mẫu sắn có chủ động đề nghị đưa vào hợp đồng điều khoản đảm bảo quyền lợi đáng cho dựa quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định làm cho địi hỏi có Khi xảy tranh chấp, nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ quy định văn pháp lý sở pháp lý để giải vụ việc, “trao trả” quyền lợi cho bên bị xâm hại việc bên lại phải thực nghĩa vụ 2.5 Mua bán nhà hình thành tƣơng lai “Hình thành tương lai” hiểu thời điểm xét tài sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ sở hữu - 40 - đầy đủ Theo đó, nhà chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công với tiến độ cụ thể mà đem giao dịch mua bán, hình thức mua bán nhà hình thành tương lai (thường gọi phương thức “mua bán nhà giấy”) Mua bán hình thức góp phần giải nhu cầu lớn nhà cho người mua đồng thời giải vấn đề nguồn vốn cho chủ đầu tư dự án nhà Thiếu vốn điểm đặc trưng thị trường bất động sản nước ta, thơng thường để triển khai dự án khu nhà có quy mơ vừa phải vốn đầu tư lên đến hàng trăm hàng nghìn tỷ đồng Các chủ đầu tư phải tìm kiếm thơng qua kênh huy động vốn: vốn tự có chủ đầu tư; vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác; vốn vay tổ chức tín dụng,… Nhưng nguồn vốn tự có chủ đầu tư tạo nên “hơi ấm” ban đầu cho dự án, nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại khơng nhiều ln có chiều hướng bị siết chặt tín dụng, nên nguồn vốn huy động chủ yếu cho xây dựng hoàn thành dự án từ phương thức “mua bán nhà giấy” có tính cục thời hầu hết chủ đầu tư sử dụng để giải tốn khó vốn44 Thúc đẩy phát triển kinh tế, giải nhu cầu chỗ ở, tạo kinh phí cho chủ đầu tư thực dự án,… lý mà pháp luật quy định cho phép sử dụng nguồn tiền ứng trước khách hàng theo hình thức mua bán tài sản hình thành tương lai Nhưng thực tế, sức “nóng” lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng cơng trình nhà để bán hình thức tài sản hình thành tương lai phát sinh khơng rủi ro, không thiếu tranh chấp mang đến thiệt hại cho chủ thể tham gia giao dịch mà phần lớn thiệt thòi người mua phải gánh chịu, họ khách hàng đặt niềm tin vào lợi ích kỳ vọng tương lai Lý giải cho tình hình này, chủ thể định mua tài sản với giá trị hàng trăm triệu xem xét, nghiên cứu thơng qua hồ sơ pháp lý, vẽ thiết kế thiếu thơng tin dẫn đến tính minh bạch có độ xác khơng cao Ở đây, lỗi khơng hoàn toàn thuộc thiếu hiểu biết khách hàng, lòng tham, liều lĩnh nhà đầu tư mà phần không nhỏ xuất phát từ kẽ hở pháp luật việc điều chỉnh nguyên tắc ứng tiền trước, góp vốn, tréo ngoe xa rời thực tế pháp luật xung quanh hình thức huy động vốn chủ đầu tư Hàng loạt vướng mắc pháp lý mua bán nhà hình thành tương lai cản trở vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh thị trường bất động sản Trước hết, xét ưu điểm, yếu tố giá vấn đề mà bên mua lẫn bên bán đặt mối quan tâm đặc biệt giao dịch, theo Luật Kinh doanh bất động sản “các b n phải th a thuận h p đồng giá mua bán thời điểm 44 http://tuoitre.vn/Tuoi-tre-cuoi-tuan/Chuyen-de/415355/Thi-truong-bat-dong-san-VN-va-van-de-nha-o-xa-hoiVon-va-su-minh-bach.html, 15/7/2011, 13:55 - 41 - ký h p đồng mà không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà”45 Khi đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý phép đầu tư xây dựng nhà để bán, chủ đầu tư quyền bán nhà hình thành tương lai cho bên có nhu cầu mua sở tự thỏa thuận giá Nhưng lưu ý, giá mua bán nhà hình thành tương lai giá thỏa thuận thời điểm ký hợp đồng, hồn tồn khơng phụ thuộc vào thời điểm giao nhà Và giá mua bán giai đoạn tạo hấp dẫn cho người mua chào bán thấp so với giá nhà hồn thiện, lợi ích để khách hàng chấp nhận bỏ tiền mua tài sản giá trị lớn, lớn mà chưa hình thành thời điểm giao kết Nếu dừng lại quy định giá đưa thời điểm ký hợp đồng hình thức mua bán nhà hình thành tương lai chưa đạt mục đích quan trọng so với hình thức mua bán nhà thông thường khác Sau thỏa thuận giá lợi ích chủ yếu mà chủ đầu tư (bên bán) đạt thỏa thuận ứng tiền trước Xây dựng hình thành nên nhà cơng trình có giá trị lớn, bên kinh doanh cần huy động nguồn vốn lớn, phải quay vòng vốn nhanh, huy động tiền ứng trước bên mua nhiều chủ đầu tư xem kênh tìm vốn hiệu Một khoản tiền mà người mua nộp cho chủ đầu tư trước nhà xây dựng xong theo hợp đồng mua bán chủ đầu tư khách hàng giúp bên bán có nguồn vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi khách hàng có nhu cầu Ứng tiền trước để thực dự án đồng thời ràng buộc trách nhiệm nghĩa vụ bên, để thực cam kết chủ đầu tư làm xong giao nhà cho người mua Đây cam kết suông mà đảm bảo tiền cho việc mua bất động sản với giá định Tuy nhiên, ứng tiền trước có nguyên tắc riêng theo luật định: Theo Luật Kinh doanh bất động sản: việc ứng tiền trước đư c thực nhiều lần, lần đầu đư c thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án đư c ph duyệt, lần huy động phù h p với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản46; Theo Luật Nhà ở: trường h p chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua đư c áp dụng trường h p thiết kế nhà đư c ph duyệt đư c xây dựng xong phần móng Tổng số tiền trước bàn giao nhà không đư c vư t 70% giá trị nhà ở47 Có khác biệt thời điểm huy động tiền ứng trước khách hàng hai văn luật nêu Nghị định 71 giải thích thi cơng xong phần móng “giai đoạn thi cơng xong phần đài giằng móng tới độ cao mặt sàn tầng thấp 45 46 47 Khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản Khoản Điều 39 Luật Nhà - 42 - cơng trình nhà đó”48, nghĩa hồn thành xong việc đóng cọc liên kết toàn cọc với nhau, hoàn thành việc đổ bê tông cho khu vực cấu tạo phần thấp cơng trình, nằm ngầm mặt đất làm kết cấu chịu lực cho toàn khu nhà bao gồm trọng lượng cơng trình, lực tác động gió, bão, động đất, Như vậy, thời điểm ứng tiền trước theo Luật Kinh doanh bất động sản sớm so với thời điểm ứng tiền trước dự án Khu nhà theo Luật Nhà ở, nên ứng tiền trước từ khách hàng giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư áp dụng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Sự không thống dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp xây dựng dự án nhà để kinh doanh huy động tiền ứng trước thời điểm theo luật lại vi phạm thời điểm ứng tiền trước quy định luật khác ngược lại Điều nhiều ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng dự án, vịng đời dự án kéo dài khiến cho việc thu hồi vốn chậm, từ doanh nghiệp tìm cách “lách” Khi chồng chéo văn luật chưa giải tranh chấp, vi phạm cịn tiếp tục Các quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định điều chỉnh đối tượng cụ thể cần có thống luật có liên quan văn hướng dẫn thi hành, tránh tình trạng quy định khơng rõ ràng dẫn tới nhiều cách hiểu, áp dụng không đồng thực tế Hướng áp dụng phù hợp theo quan điểm Tác giả chủ đầu tư dự án phải thực việc ứng tiền trước thông qua hình thức mua bán nhà hình thành tương lai phải tuân theo quy định pháp luật nhà ở, đư c phép bán thu tiền ứng trước người có nhu cầu mua nhà trường h p thiết kế nhà đư c ph duyệt đư c xây dựng xong phần móng Ngồi ra, Luật Nhà cịn có giới hạn tổng giá trị ứng trước không vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng Quy định Luật Nhà nhằm đảm bảo khả tài chủ đầu tư thực dự án nhà bảo vệ khách hàng người mua nhà khỏi nguy bị chiếm dụng vốn Từ bắt đầu dự án đến thời điểm phép bán nhà theo hình thức tài sản hình thành tương lai khoảng thời gian dài mà nhiều chủ đầu tư cần phải xoay vốn để đầu tư triển khai Nếu không huy động vốn từ người mua bắt đầu thực dự án, công ty địa ốc phải huy động từ nguồn khác với chi phí cao Vì thế, chủ đầu tư dự án ln có nhu cầu huy động vốn trước thời điểm dự án hội đủ điều kiện để phép bán nhà thu tiền ứng trước hình thức mua bán tài sản hình thành tương lai theo luật định Nhằm đối phó với quy định pháp luật, chủ đầu tư xây dựng nhà để bán sử dụng “chiêu thức” ký kết “hợp đồng góp vốn” với khách hàng Thơng qua ký kết hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư có nguồn tiền để triển khai xây dựng hoàn thiện dự án, khách hàng nhận sản phẩm nhà dự án 48 Khoản đ Mục Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP - 43 - Về chất mua bán nhà hình thành tương lai, thực chất người mua ứng tiền trước khơng phải góp vốn với chủ đầu tư, họ không tham gia vào kinh doanh, không chia lãi từ kết kinh doanh, chẳng qua mua thứ tài sản hình thành tương lai dựa hứa hẹn chủ đầu tư Đây rõ ràng cách né tránh luật pháp kinh doanh mua bán nhà ở, chủ đầu tư muốn thu tiền ứng trước khách hàng mà phần móng chưa xây dựng xong, sở hạ tầng chưa hoàn thiện theo tiến độ dự án Dù chúng có chất, thị trường bất động sản ln có nhiều biến động, khơng có bảo đảm khách hàng nhận hứa hẹn hợp đồng góp vốn Đây thỏa thuận giao kết mang tính rủi ro q cao, “hợp đồng góp vốn” chủ đầu tư nghiên cứu soạn thảo kỹ lưỡng sở tư vấn đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, dễ dàng sử dụng để ch n ép khách hàng cần thiết Lợi dụng kẽ hở pháp luật chưa có điều chỉnh cụ thể, chủ đầu tư ký kết họp đồng góp vốn với khách hàng, xoay vốn để thực dự án Đến hoàn chỉnh, giá trị bất động sản tăng cao nhiều lần so với thời điểm mà hợp đồng góp vốn ký kết, chủ đầu tư đưa lý cho hợp đồng vô hiệu dẫn đến hủy bỏ giao kết mua bán nhà Thậm chí, chủ đầu tư chấp nhận bồi thường vi phạm hợp đồng ký kết với số tiền mà so với lợi nhuận thu mua bán nhà thời điểm bất động sản hình thành tỷ lệ nhỏ Hoặc thực tế, trường hợp số chủ đầu tư sau ký kết hợp đồng góp vốn, huy động vốn khách hàng chiếm dụng vốn, không sử dụng vốn để thực dự án diễn khơng ít, tiền chủ đầu tư cầm, dự án “án binh bất động” nhiều năm Dù rằng, bị coi “bất hợp pháp” xảy nhiều rủi ro thực tế, tồn dai dẳng hợp đồng góp vốn, vay vốn khách hàng (mà thực chất hợp đồng bán nhà giấy) để đầu tư vào dự án bất động sản chứng minh “có lý” cung - cầu thị trường Khách hàng cần mua nhà với mức giá “mềm”, chủ đầu tư cần vốn để xây dựng hoàn thiện dự án bất động sản Do vậy, cấm ký kết hợp đồng góp vốn khơng phải giải pháp hữu hiệu, mà cần có quy định phù hợp điều chỉnh hợp lý, tạo sở pháp lý cho hoạt động góp vốn với tổ chức, cá nhân để chủ đầu tư có vốn xây dựng nhà dựa giao kết hợp đồng góp vốn Đáp ứng tình hình trên, Chính phủ ban hành Nghị định 71 quy định hình thức chủ đầu tư phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Sự đời Nghị định góp phần tạo mơi trường pháp lý vững cho phép chủ đầu tư huy động vốn đầu tư năm hình thức huy động, đồng thời thúc thị tường bất động sản hoạt động theo chiều hướng tích cực Cụ thể, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, huy động vốn đầu tư hình thức sau: - 44 - -Vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động số vốn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn bên mua trái phiếu không quyền ưu tiên mua ưu tiên đăng ký mua nhà -Góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu từ cấp II -Góp vốn hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia góp vốn bên tham gia hợp tác đầu tư phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) phân chia sản phẩm nhà sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trường hợp bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư phân chia cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà -Hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) phân chia sản phẩm nhà theo thỏa thuận; trường hợp bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà phải tuân thủ quy định số lượng nhà phân chia -Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nghị định 71 phân định rõ quan hệ vay vốn, quan hệ góp vốn, quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai; cho phép chủ đầu tư dự án nhà huy động vốn từ tiền góp vốn khách hàng phần giải thực trạng bất cập mua bán nhà hình thành tương lai theo Luật Nhà Đây xem bước tiến lớn cho chủ đầu tư dự án bất động sản, sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt dự án bất động sản nằm im chờ vốn nhiều năm qua Đồng thời, có tác động mạnh đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà theo hướng chặt chẽ thức ghi nhận tính pháp lý cho hợp đồng góp vốn mà lợi nhuận phân chia sản phẩm nhà dự án Theo đó, chủ đầu tư đư c ký h p đồng, văn góp vốn h p đồng, văn h p tác đầu tư sau có dự án phát triển nhà đư c ph duyệt, thực khởi cơng xây dựng cơng trình nhà thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định 49 Giờ đây, thời điểm khởi cơng xây dựng cơng trình dự án nhà ở, chủ đầu tư thức phép 49 Điểm c Khoản Điều Nghị Định 71/2010/NĐ-CP - 45 - huy động hình thức góp vốn, sớm nhiều so với thời điểm trước để ứng tiền trước, góp phần giải nhanh nguồn vốn, chủ đầu tư né tránh giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với khách hàng chuyển sang hình thức hợp đồng góp vốn để thực dự án trước Tuy nhiên, trường hợp huy động vốn theo hình thức hợp đồng góp vốn có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn không 20% số lượng nhà dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà để xác nhận Số lượng nhà lại dự án chủ đầu tư phải thực bán theo luật định, 80% phần lại chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng cơng trình hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Giới hạn huy động vốn với số 20% tổng số nhà dự án “tạm” đủ để làm móng chủ đầu tư sử dụng tiền huy động vào mục đích, giới hạn cụ thể số lượng nhà phép huy động cần thiết, tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn góp cách tùy tiện Nhưng thực tế, chủ đầu tư cần nhiều tiền, 20% không đáp ứng nhu cầu vốn họ Mặt khác, chưa có chế giám sát chặt chẽ chưa có chế tài vi phạm, nên chủ đầu tư ký kết hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận sản phẩm nhà vượt 20% số lượng nhà theo quy định Mặc dù nỗ lực ban hành văn pháp luật điều chỉnh vấn đề phát sinh hoạt động mua bán nhà có đối tượng tài sản hình thành tương lai khơng phải khơng cịn kẽ hỡ Trong bối cảnh kinh tế lạm phát cao, tín dụng cho vay hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản bị siết chặt, chủ đầu tư dự án nhà để bán “đau đầu” tìm kiếm nguồn vốn Mỗi dự án bất động sản quy mô nhỏ lên đến hàng trăm tỷ đồng, dự án trung bình lên đến vài ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp Việt Nam đa số quy mô nhỏ vừa, nguồn vốn tự có khó có khả đảm bảo xây dựng hoàn thiện dự án nên chủ đầu tư tận dụng tối đa nguồn huy động từ khách hàng vay vốn Tuy nhiên, hai nguồn khơng dễ dàng để có đa số doanh nghiệp bất động sản “sống tốt” nhờ vẽ dự án bán nhà giấy để lấy tiền triển khai Nhưng quy định giới hạn 20% số lượng nhà dự án phép huy động qua hình thức góp vốn theo Nghị Định 71 làm xuất thêm “chiêu thức lách luật” mới, “hình thức huy động vốn trá hình”50 chủ đầu tư sử dụng tháo gỡ khó khăn nguồn vốn cách đồng loạt chuyển từ hợp đồng góp vốn 50 http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/3/23395/rui-ro-tu-hop-dong-dat-coc-giu-cho-mua-nha/ , 07/06/2011, 08:40 - 46 - sang ký kết hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ mua nhà Pháp luật đưa quy định nhằm khắc phục rủi ro hợp đồng góp vốn để bảo vệ quyền lợi người ký kết lại xuất dạng thỏa thuận giữ chỗ mua nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro làm ảnh hưởng mạnh mẽ theo chiều hướng tiêu cực đến hoạt động mua bán nhà kinh doanh bất động sản Thỏa thuận giữ chỗ mua nhà dựa quan hệ dân nên thực tế có khơng khoản tiền tỷ bị “chôn” dự án kéo dài hàng 5, năm Các công ty bất động sản thừa chiếm dụng vốn, người mua bị chủ đầu tư lừa đảo, khách hàng bên chịu nhiều rủi ro thiệt thịi phải chấp nhận trót ký vào hợp đồng có điều khoản mập mờ không đảm bảo cân quyền lợi cho bên mua Mua nhà hình thành tương lai dự án bất động sản không đơn giản, người mua phải ứng “tiền tươi thóc thật” thơng qua hợp đồng hứa mua hứa bán điều khoản hợp đồng chưa đảm bảo an toàn pháp lý bảo vệ quyền lợi cho Các cơng ty kinh doanh bất động sản “bán nhà giấy” thu lãi với lợi nhuận lên đến hàng tỷ người mua nơm nớp lo sợ lẽ hầu hết thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ chủ đầu tư soạn thảo ln thể cam kết phía có lợi cho người bán, lợi ln nghiêng phía họ cịn người mua nhà rủi ro cao Khi tranh chấp xảy ra, thiệt hại thường rơi vào khách hàng Mua bán nhà dạng tài sản hình thành tương lai có “mn hình vạn trạng” kiểu “lách” từ góp vốn thoả thuận nhận quyền ưu tiên Tất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản áp dụng để thu hút nguồn vốn cho dự án mà suy cho cùng, hình thức “mua bán nhà hình thành tương lai Xuất phát từ quy định pháp luật chưa chặt chẽ, thống thời điểm ứng tiền trước; chưa có biện pháp xử lý trường hợp chủ đầu tư ứng trước tổng số tiền vượt mức 70% giá trị nhà hay huy động vốn vượt mức 20% sản phẩm nhà dự án Về phía quan quản lý nhà nước, thiếu giám sát, thụ động xử lý vi phạm dẫn đến trường hợp nhiều chủ đầu tư thực giao dịch mua bán nhà không tuân thủ pháp luật để trục lợi, không đảm bảo quyền lợi hợp pháp an toàn cho khách hàng bỏ bạc trăm tiền tỉ “mua nhà giấy” Do vậy, để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro mua bán nhà mà đối tượng tài sản chưa hình thành, giao dịch địi hỏi chủ thể phải có nghiên cứu, nắm bắt thông tin để đánh giá đắn, khách quan, hợp lý đối tượng trước ký kết dạng hợp đồng hay thỏa thuận nào, không nên ý đến không quan tâm đến “kiểu” hợp đồng giao kết với chủ đầu tư Bởi “hậu” hợp đồng có tranh chấp xảy phần thiệt thịi ln nghiêng phía khách hàng Khuyến cáo người mua nên có ý thức tự bảo vệ mình, không nên tin tưởng vào người môi giới bất động sản lời quảng cáo chủ đầu tư, không nên đổ tiền vào dự án giai đoạn ký hợp đồng kiểu góp vốn, thỏa - 47 - thuận giữ chỗ mà nên mua dự án làm xong phần móng để tránh thiệt thòi giao dịch mua bán nhà thị trường bất động sản nhiều khuất tất Bên cạnh đó, pháp luật phải tiếp tục hồn thiện nhanh chóng, khẩn trương đưa quy định điều chỉnh thực trạng góp phần hạn chế rủi ro làm ảnh hưởng đến chủ thể tham gia mua bán nhà hình thành tương lai – đối tượng mua bán nhà kinh doanh bất động sản hướng tới mục đích tốt đẹp đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án bán sản phẩm nhà lẫn đáp ứng nhu cầu nhà cho khách hàng KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở vấn đề chung trình bày Chương 1, tác giả tiếp tục vào tìm hiểu quy định pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản Phân tích nguyên nhân dẫn tới thực trạng hoạt động mua bán nhà ở, sở đề xuất kiến nghị nhằm khắc phục hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mua bán nhà Cụ thể, Chương 2, tác giả nghiên cứu yếu tố chủ thể bên mua bên bán giao dịch, nguyên tắc thực hoạt động mua bán nhà ở, xác lập hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, quyền nghĩa vụ bên quan hệ mua bán góc độ pháp lý kinh doanh bất động sản Và đặc biệt có nghiên cứu sâu giao dịch mua bán đối tượng nhà hình thành tương lai Trên sở thực tiễn áp dụng pháp luật hạn chế, tác giả đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản - 48 - KẾT LUẬN Nội dung Khóa luận gồm hai chương: i) Những vấn đề chung mua bán nhà kinh doanh bất động sản; ii) Thực trạng pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản hướng hồn thiện Thơng qua việc làm sáng tỏ vấn đề thuộc đối tượng nghiên cứu giới hạn phạm vi nghiên cứu, xác định Khóa luận đạt mục đích nghiên cứu đề Trước hết, Khóa luận phân tích khái niệm, đặc điểm nhà ở, mua bán nhà ở; điều kiện nhà đưa vào kinh doanh điều kiện để chủ thể có chức kinh doanh bất động sản Sau đó, Khóa luận hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh yếu tố chủ thể, nguyên tắc, hình thức hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên mua bán nhà kinh doanh bất động sản Trên sở tìm hiểu pháp luật mua bán nhà kinh doanh, tác giả đề số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật, như: i) xác lập hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai văn bắt buộc công chứng, chứng thực; ii) quy định cụ thể điều kiện trường hợp đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà làm pháp lý để bên chủ thể đảm bảo quyền, lợi ích giao kết hợp đồng; iii) điều chỉnh quan hệ phát sinh thông qua thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ giao dịch mua bán nhà nhằm hạn chế yếu tố rủi ro gây thiệt hại cho phía người mua; iv) ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư dự án bán nhà không thời điểm, vượt số lượng pháp luật cho phép; v) nâng mức vốn pháp định nhằm đảm bảo yếu tố tài tối thiểu doanh nghiệp kinh doanh mua bán nhà ở, đồng thời đưa chế tài đảm bảo thực thi hiệu điều kiện để đăng ký kinh doanh bất động sản; vi) nâng cao chuyên nghiệp sàn giao dịch bất động sản tạo môi trường lành mạnh, minh bạch cho hoạt động mua bán nhà diễn thuận lợi;… Trên kiến nghị nhằm đảm bảo mua bán nhà kinh doanh bất động sản ngày hoàn thiện mặt pháp lý, vào thực tế sống Sự phát triển mạnh mẽ sôi động giao dịch mua bán nhà góp phần giải đáp ứng nhu cầu nhà ở, thúc đẩy phát triển quy hoạch, phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nước nói chung Tuy nhiên, trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, tình hình mua bán nhà có nhiều thay đổi phức tạp, với giới hạn định thời gian nên việc tìm hiểu thực trạng pháp luật đề xuất hướng hồn thiện khơng tránh thiếu sót định Rất mong nhận ý kiến nhận xét Quý thầy cô trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh để đề tài hoàn thiện áp dụng thực tế Tháng 7/ 2011 - 49 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn pháp luật Bộ luật Dân năm 1995, sửa đổi năm 2005; Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, 2001, 2003; Luật Xây dựng 2003; Luật Nhà 2005; Luật Đầu tư 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Luật sửa đổi, bổi sung điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai; Nghị số 19/2008/NQ-QH ngày 03/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam; Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quy định mua bán kinh doanh nhà ở; 10 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 11 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 13 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 Chính phủ quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 14 Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 15 Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007 NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 16 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể, hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 17 Thông tư 05/1993/TT-BXD ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp diện tích sử dụng phân cấp nhà Giáo trình, sách chuyên khảo 18 Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài 19 Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt nam (tập 2), NXB Công an nhân dân, Hà Nội 20 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ Luật Dân 2005 (tập 2,3), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng, NXB Trẻ 22 Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Tp Hồ Chí Minh 23 Dỗn Hồng Nhung (2009), Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 24 Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thơng, NXB Tp Hồ Chí Minh 25 Nguyễn Lân (2000), Từ điển từ ngữ Việt Nam, NXB Tp Hồ Chí Minh Luận án, luận văn, kỷ yếu hội thảo khoa học Nguyễn Thị Kim Quy (2004), Một số giải pháp nhà cho người có thu nhập thấp, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Đơ (2008), Pháp luật công hận quyền sở hữu nhà - qua thực tiễn Tp HCM, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Trương Thị Bích Đào (2004), Những vế đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Huỳnh Văn Vinh (2010), Pháp luật hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Bùi Đức Thảo (2007), Một số giái pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Anh Tuấn (2007), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Trần Đức Hùng (2007), H p đồng mua bán nhà vô hiệu, hậu pháp lý h p đồng mua bán nhà vô hiệu, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thế Phong (2006), Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thu Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Các báo, tạp chí Nguyễn Ngọc Minh (2010), “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí Nghiên cứu pháp luật, (14), tr.54 10 Lê Hoài Trung (2010), “Thận trọng với h p đồng mẫu”, Tạp chí Nhà Đất, (32), tr 34-35 11 Chu Văn Chung (2009), “Sẽ không cần giấy xác nhận giao dịch qua sàn”, Tạp chí Nhà Đất, (26), tr 25 Các website 12 http://amc.edu.com.vn/ 13 http://www.moc.gov.vn/ 14 http://www.cpv.org.cn/ 15 http://thongtinphapluatdansu/ 16 http://batdongsan.com.vn/ 17 http://www.vietnammls.net/bat-dong-san-360/ 18 http://www.batdongsan.org/ 19 http://www.diaoconline.vn/ 20 http://vneconomy.vn/ PHỤ LỤC Hợp đồng mua bán nhà Thỏa thuận giữ chỗ mua hộ ... chung mua bán nhà kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản hướng hoàn thiện - Kết luận -4- CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH. .. phạm pháp luật Đặc điểm ghi nhận Luật Kinh doanh bất động sản: “hoạt động kinh doanh nhà quản lý hoạt động kinh doanh nhà phải tuân theo pháp luật kinh doanh bất động sản quy định khác pháp luật. .. CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT MUA BÁN NHÀ Ở TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Chủ thể mua bán nhà 2.1.1 Bên bán Bên bán nhà kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật hành chủ