Đang tải... (xem toàn văn)
Muc luc MỞ ĐẦU 2 NỘI DUNG 2 I Một số vấn đề lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 2 1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 2 2 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 2.
Muc luc MỞ ĐẦU .2 NỘI DUNG I.Một số vấn đề lý luận chung mua bán nhà hình thành tương lai Khái niệm tài sản hình thành tương lai 2 Khái niệm nhà hình thành tương lai Điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai Vai trò pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai II Thực tiễn thực mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 III .Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Tài liệu tham khảo .10 Đề 10: Pháp luật thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai theo quy đinh tai Bọ luật Dan nam 2015 Đưa kiến nghi hoàn thiện pháp luật nang cao hiệu thực pháp luật MỞ ĐẦU Nhà không loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà cịn yếu tố phản ánh phát triển đất nước Cùng với phát triển xã hội, nhu cầu nhà ngày tăng cao, loại hình nhà ngày đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội Nhà hình thành tương lai loại hình ngày phổ biến nước ta Tính đến thời điểm tại, nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định chi tiết việc mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập ảnh hưởng xấu cho người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Do đó, em xin chọn đề 10 “ Pháp luật thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai theo quy đinh tai Bọ luật Dan nam 2015 Đưa kiến nghi hoàn thiện pháp luật nang cao hiệu thực pháp luật.” để tìm hiểu rõ quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai NỘI DUNG I Một số vấn đề lý luận chung mua bán nhà hình thành tương lai Khái niệm tài sản hình thành tương lai Theo Khoản Điều 108 BLDS quy định: “ Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich.” Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành thời điểm thực giao dịch dân tài sản có đầy đủ sở để xác định tài sản hình thành tương lai Khái niệm nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai loại tài sản hình thành tương lai, giao dịch nhà hình thành tương lai chịu điều chỉnh chung pháp luật tài sản hình thành tương lai pháp luật nhà Nhà tiếp cận góc độ khoa học pháp lý đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật lại có cách hiểu từ khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật dân nhà loại tài sản bất động sản, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà ở… Theo pháp luật xây dựng nhà hiểu loại cơng trình xây dựng, sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, xây dựng theo thiết kế Theo Khoản Điều 3, Luật Nhà năm 2014 nhà “là cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Nhà hình thành tương lai khái niệm có nội hàm hẹp loại tài sản hình thành tương lai Nói đến nhà hình thành tương lai người ta hiểu cách đơn giản nhà thời điểm chưa hình thành có điều kiện, sở định để thấy nhà xây dựng hoàn thành tương lai Theo Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhà hình thành tương lai định nghĩa sau: “ Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai Về bản, mua bán nhà hình thành tương lai, nhà phải đáp ứng điều kiện chung tham gia giao dịch nhà theo quy định Luật Nhà năm 2014 Theo đó, điều kiện bao gồm: Có Giấy chứng nhận; Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; Khơng bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Tuy nhiên, nhà hình thành tương lai loại bất động sản đặc biệt nên cần đáp ứng thêm điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể là: Có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt; Có giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Vai trị pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, pháp luật vè nhà hình thành tương lại sở để Nhà nước quản lý tốt thị trường mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng thị trường bất động sản nói chung, điều góp phần điều hòa thức đẩy hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai theo hướng tích cực, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, bất động sản loại tài sản có giá trị Trong đó, nhà xem phận quan trọng, chiếm tỷ trọng lớp đồng thời, mua bán nhà hình thành tương lai trở thành xu hướng xã hội Vì việc quản lý Nhà nước pháp luật hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chủ yếu thơng qua sách, quy trình thủ tục đăng ký, thồng báo chủ đầu tư chế kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền… giúp giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai bảo đảm tốt quyền lực Nhà nước Một hàng rào pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai hồn thiện, yếu tố cầu nhà hình thành tương lai tăng lên, kích thích yếu tố cung thị trường bất động sản tăng lên Điều gián tiếp thức đẩy tăng trưởng kinh tế, để tuè tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Thứ hai, pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai tạo hành lang pháp lý vững đẻ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai ngăn chặn hành vi tham nhũng tiêu cực phát sinh từ giao dịch Tình trạng thiếu minh bạch, hành vi tham những, tiêu cực … yếu tố khiến thị trường Việt Nam dần niềm tin vào nhà đầu tư nước ngồi Vì vậy, để thị trường nhà nói chung hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng phát triển đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ pháp luật Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai góp phần tạo hành lang pháp lý vững cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh Thứ ba, pháp luật mua bán nhà đất hình thành tương lai sở đảm bảo quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Khác với loại nhà có sẵn, đưa nhà hình thành tương lai vào giao dịch mua bán, bên bán chưa thể chuyển giao đối tượng giao dịch cho bên mua , tức nghĩa vụ bên bán chưa thể hoàn thành, đồng thời, bên mua thụ hưởng trọn vẹn quyền việc khai thác giá trị sử dụng đối tượng giao dịch Trong trường hợp này, việc xác định quyền nghĩa vụ bên trở nên phức tạp hơn, dễ kéo bên đến tranh chấp ngồi ý muốn Khi có điều chỉnh pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, quyền bên Nhà nước bảo đảm đồng thời, tình trạng vi phạm nghĩa vụ ngăn chặn tốt nhờ chế tài có tính răn đe pháp luật II Thực tiễn thực mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Theo số liệu thống kê đăng tải cổng thông tin điện tử Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội, kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014, tức từ năm 2015 tính năm 2018, thành phố Hà Nội có 296 dự án Sở Xây dựng ban hành văn chấp thuận bất động sản hình thành tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh số tăng cao Thực tiễn thi hành pháp luật năm qua cho thấy pháp luật nhà hình thành tương lai bước hoàn thiện theo hướng xây dựng quy phạm pháp luật đảm bảo tốt quyền lợi ích hợp pháp bên mua, thu hút nguồn vốn đầu tư nước nước vào lĩnh vực Tuy nhiên, dù thừa nhận có hình thức huy động vốn phổ biến phù hợp, hạn chế hình thức khách hàng phải chấp nhận bị động, đặc biệt trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thực tế đặt yêu cầu khắt khe tính hiệu hành lang pháp lý giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai đặc biệt số vấn đề bất sau: Thứ nhất, liên quan đến quy định bảo lãnh nà hình thành tương lai Chỉ riêng thị trường bất động sản Hà Nội, số lượng dự án nhà hình thành tương lai bị bỏ hoang, trở thành khu đô thị “ma” nhiều thời điểm đạt đến số hàng chục dự án Việc bảo lãnh dự án đảm bảo để dự án thực theo tiến độ, bảo vệ người mua nhà trước rủ ro Tuy nhiên, xem xét thị trường mua bán nhà hình thành tương lai Hà Nội, bên cạnh mặt tích cực, quy định bảo lãnh bộc lộ kẽ hở gây tranh chấp không đáng có Trong phải kể đến Dự án Eco Green Towor công ty cổ phần sông Đà 1.01 la chủ đầu tư Khởi công từ tháng 12/2015, đến tháng 1/2018 dự án dừng thi công hợp đồng mua bán giữ bên khẳng định, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào thời điểm 31/3/2018 không chậm 90 ngày Sau thời hạn này, chủ đầu trả lãi suất hạn chậm bàn giao hộ Tuy nhiên, mốc 31/8/2018 gần năm việc bàn giao hộ cho khách hàng không tiến hành Khách hàng nhiều lần gửi yêu cầu chủ đầu tư giao nhà cam kết nhờ đến hỗ trợ từ phía TPBank ngân hàng bảo lãnh, khơng nhậ phảm hồi tích cực đặc biệt vào ngày 22/11/2016, TPBank có cơng văn số 68/2016/CV-TPB việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư Tổ hợp thương mai, văn phòng nhà Eco Green Tower Tuy nhiên , phản hồi mình, TPBank cho trả tiền bảo lãnh cho người mua hộ xuất trình cam kết bảo lãnh mà TPBank phát hành cho khách hàng theo quy định Nếu không nhận cam kết này, khách hàng không nhận tiền bảo lãnh Dễ dàng thấy khơng năm bắt quy định thủ tục việc bảo lãnh, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh với ngân hàng cho hộ thời điểm ký hợp đồng mua bán nên mong muốn họ việc ngân hàng bảo lãnh thực cam kế bảo lãnh dự án bị chậm tiến độ khơng ngân hàng đồng thuận Do đó, góc nhìn khác, vướng mắc phần đến từ người mua nhà họ khơng chủ động tìm hiểu quy định pháp luật tiến hành giao dịch Thực tế cho thấy, nhiều người mua nhà chủ đầu tư giới thiệu có ngân hàng bảo lãnh cho dự án thực tế họ không xác minh lại thông tin Số lượng chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện nhận bào lãnh tín chấp hạn chế, phần lớn dự án muốn ngân hàng banor lãnh phải chấp dự án tài sản khác Vấn đề làm phát sinh rủi ro khác cho người mua nhà, chủ đầu tư cố ý bán sản phẩm nhà hình thành tương lai bị chấp ngân hàng, mặc cho pháp luật quy định rõ trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán thơng báo gửi Sở Xây dụng việc nhà hình thành tương lai đủ điều kiện mua bán, chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp mua bán nhà Do đó, liên quan đến quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai hiện, áp dụng hoạn thiện năm qua kể từ phát sinh hiệu lực, hiểu thực tế mà nhà làm luật mong muốn đạt lại chưa có Thứ hai, liên quan đến nhận giao nhà ở, thực tế cho thấy, người mua không chịu ruit ro vấn đề thời hạn bàn giao hay chất lượng nhà ở, chi phí phát sinh sau nhận bàn giao nhà đag trở thành gánh nặng cho người mua số dự án mua bán nhà chung cư hình thành tương lai Khác so với việc mua bán nhà hình thành tương lai riêng lẻ, bên kí hợp đồng mua bán nhà chung cư hình thành tương lai, điều kiện mua bán áp dụng diện tích sử dụng riêng mình, phải thỏa thuận điều kiện sử dụng phần diện tích chung nhà chung cư Một mặt, người mua nhà thường coi nội dung thứ yếu nên dễ dàng thỏa hiệp không xem xét kỹ lưỡng ký kết hợp đồng Trong đó, nhận bàn giao nhà, bên mua xem chấp thuận tất cae điều kiện nhà “theo hợp đồng” trở nên yếu việc yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm cho khoản phát sinh hợp đồng khác Do đó, để thỏa mãn nhu cầu mình, bên mua bên bị động, phải gánh láya bất lợi cán cân không ngang so với người bán Trên số mâu thuẫn điển hình giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, phần phản ánh khả ứng dụng quy phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai cịn nhiều hạn chế cần phải nghiên cứu hoàn thiện tương lai III Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Thứ nhất, kiện toàn hệ thống quy phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai sở nhìn nhận, đánh giá thực tiễn thi hành hạn chế phản ánh trình áp dụng pháp luật Theo đó: Một là, pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai phải phù hợp với quan điểm Đảng sách nhà nước xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung sở đảm bảo thống nhất, hài hòa với cấc hệ thống phấp luật liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai Hai là, pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai phải phù hợp với thực tiễn trình độ phát triển kinh tế - xã hội nước, đồng thời đảm bảo thống với chế vận hành pháp luật giới xu tồn cầu hóa thương mại Ba là, pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai phải bảo vệ tốt quyền lợi bên mua Pháp luật đời với vai trị cơng cụ để điều hịa mối quan hệ xã hội phát sinh tổ chức, cá nhân, đảm bảo việc quyền lợi ích bên nhầm giữ cho mối quan hệ trạng thái cân bằng, ổn định Tuy nhiên, quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai, bên có quyền nhận toán phần giá trị tài sản đối tượng hợp đồng, đồng thời bên chủ động định thời điểm bàn giao tài sản rủi ro phần nhiều nghiêng phiaas bên mua họ vừa phải thực nghĩa vũ tốn vừa khơng nhậ bàn giao tài sản chí cịn chưa tồn với đầy đủ giá trị giá trị sử dụng thời điểm giao kết hợp đồng Thứ hai, cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tư Nhìn góc độ bên bán, thị trường bất động sản luôn biến động biến đổi giá vật liệu, nhân công, sách nhà nước…là khó tránh khỏi cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề không giải cách tốt Tham khảo quy định BLDS Pháp vấn đề này, hợp đồng mua bán quy định rõ kích thước, diện tích BĐS đem bán bên bán phải giao bất động sản với số liệu nêu hợp đồng, bên mua yêu cầu Nếu bên bán khơng thể giao kích thước diện tích quy định bên mua không yêu cầu giao số liệu chấp nhận trạng BĐS giao bên bán phải giảm giá tương ứng với tỷ lệ thiếu hụt Nếu kích thước diện tích BĐS lớn số liệu thỏa thuận hợp đồng bên mua lựa chọn việc trả thêm tiền rút khỏi hợp đồng phần phụ trội lớn 1/20 số liệu thỏa thuận hợp đồng Bên mua rút khỏi hợp đồng bên bán phải hồn lại cho bên mua tiền bán vật nhận chi phí liên quan đến hợp đồng Như vậy, BLDS Pháp cho phép bên bán hưởng ngoại lệ trách nhiệm kích thước diện tích bất động sản tăng lên phần phụ trội nhỏ 1/20 số liệu thỏa thuận Thiết nghĩ, lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro kinh doanh bất động sản, pháp luật nên xem xét vấn đề trách nhiệm bên bán có thay đổi hồn cảnh cách hợp lý để có chế đảm bảo thực hợp đồng công bằng, hiệu Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định thực tế, nhiều chủ đầu tư thỏa thuận điều khoản hợp đồng Ví dụ “Hai bên trí rằng, diện tích thơng thủy ghi tai điểm tam tính tang lên giảm theo thực tế đo đac tai thời điểm bàn giao can họ, bên mua có trách nhiệm tốn số tiền theo diện tích thực tế bàn giao can họ, trường hợp diện tích thơng thủy cao thấp 2% so với diện tích ghi hợp đồng hai bên điều chỉnh lai giá bán can họ, chênh lệch vượt 2% so với diện tích hợp đồng giá bán can họ điều chỉnh lai theo diện tích đo đac thực tế” Việc pháp luật không điều chỉnh chủ đầu tư đưa vào hợp đồng dẫn đến bất lợi cho người mua nhà số 2% hay phần trăm chủ đầu tư định, người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà chủ đầu tư vi phạm lại khơng đưa vào điều khoản hợp đồng Thứ ba, tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân nhà hình thành tương lai vơ cần thiết nhằm giải bất cập nêu Hoạt động tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó bảo quát giải tất vấn đề liên quan, trình thực văn pháp luật phát sinh vấn đề bất cập khổng thể tránh khỏi Tuy nhiên, điều quan trọng cần phát kịp thời có phương hướng xử lý cách hợp pháp hợp lý Trong phân tích có nhiều vấn đề nảy sinh trình áp dụng quy định pháp luật giao dịch dân nhà hình thành tương lai Các vấn đề phát từ nhiều chủ thể đối tượng thuộc phạm vi áp dụng quy phạm pháp luật, nhà nghiên cứu, luật sư, cán bộ,…Ngồi ra, cịn có chủ thể quan trọng người giao nhiệm kiểm tra việc áp dụng văn pháp luật , tổng hợp báo cáo đề xuất giải pháp lên quan có thẩm quyền hoạt động tra giám sát quan trọng nhầm phát kịp thời sai sót văn luật hành vi vi phạm xảy thực tế Do đó, cần nâng cao tăng cường hoạt động để mang lại hiệu cao KẾT LUẬN Có thể thấy pháp luật điều chỉnh khía cạnh khác giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai song cịn số điểm cần hoàn thiện Để pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai hoàn thiện thực tiễn áp dụng pháp luật đạt hiệu cao đòi hỏi quy định pháp luật phải nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung đồng thời, quan có thẩm quyền nhà nước cần cải cách số phương diện Tài liệu tham khảo Giáo trình Luật Dân 2, Đại học Luật Hà Nội, 2019 Bộ luật Dân 2013 Giao dịch dân tài sản nhà hình thành tương lai : luận văn thạc sĩ luật học / Đỗ Phương Thúy ; TS Vũ Thị Hồng Yến hướng dẫn, Hà Nội, 2017 Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội : luận văn thạc sĩ Luật học / Hoàng Diệu Linh ; TS Nguyễn Thị Dung hướng dẫn, 2019 Kinh doanh nhà hình thành tương lai: Những sai phạm thường gặp giải pháp ngăn chặn / Nguyễn Thị Kim Oanh,2019 ...Đề 10: Pháp luật thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai theo quy đinh tai Bọ luật Dan nam 2015 Đưa kiến nghi hoàn thiện pháp luật nang cao hiệu thực pháp luật MỞ ĐẦU Nhà khơng... dịch mua bán nhà hình thành tương lai song số điểm cần hoàn thiện Để pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai hồn thiện thực tiễn áp dụng pháp luật đạt hiệu cao đòi hỏi quy định pháp luật phải... ứng dụng quy phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai nhiều hạn chế cần phải nghiên cứu hoàn thiện tương lai III Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Thứ nhất, kiện