Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Phạm Vĩnh Thanh Hải Là học viên cao học chuyên ngành xã hội học khóa đợt năm 2016 – TP Hồ Chí Minh Tơi xin cam đoan luận văn “Hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà thƣơng mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học TS Đặng Anh Quân (Hướng dẫn từ tháng 01/2018 đến tháng 07/2018) Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực, đảm bảo tính khách quan, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng xác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nghiên cứu Tác giả luận văn Phạm Vĩnh Thanh Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 10 1.1 Khái niệm dự án đầu tư nhà thương mại 10 1.1.1 Định nghĩa dự án đầu tư nhà thương mại 10 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư nhà thương mại 12 1.1.3 Nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại .15 1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 17 1.2.1.Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 17 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại .18 1.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 20 1.3.1 Giai đoạn năm 1980 -1991 21 1.3.2 Giai đoạn năm 1991 -2003 22 1.3.3 Giai đoạn năm 2003 – 2014 24 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 27 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 27 2.1.1 Quy định chủ thể điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại .27 2.1.2 Quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 35 2.1.3 Quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 37 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 44 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh .44 2.2.2 Những thành tựu áp dụng quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.3 Bất cập nguyên nhân 52 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 57 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 57 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 58 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 62 3.1.3 Hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật .63 3.1.4 Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội .63 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 64 3.2 Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 64 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 67 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nên kinh tế toàn giới vận hành theo chế thị trường kéo theo phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong tất quy luật hữu quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất định đến phương hướng sản xuất trao đổi thị trường Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà thương mại không nằm quy luật chung Với đặt thù mình, nhà sản phẩm có vị trí định kinh tế quốc gia nói riêng tồn giới nói chung Kinh doanh bất động sản có nhà ngành kinh doanh phổ biến hình thành từ lâu giới Việt Nam mẻ Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 đời, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển đem lại diện mạo cho đất nước, dự án mọc lên ngày nhiều, kích thích tăng trưởng kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, Việt Nam bước vào kinh tế thị trường ngành kinh tế nước chịu tác động từ nhiều biến động kinh tế giới Khi kinh tế giới lâm vào tình trạng bất ổn kinh tế nước chịu tác động tiêu cực định, lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, suy sụp thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản khó tránh khỏi khủng hoảng Khi biến động kinh tế tác động đến doanh thu nguồn vốn doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh dự án nhà thương mại, tạo nên khó khăn hoạt động đầu tư, xây dựng, chủ đầu tư khơng đủ lực tài thực tồn dự án tới định chuyển nhượng dự án đầu tư Điều đặt vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung dự án kinh doanh nhà thương mại nói riêng Và vấn đề pháp lý nắm vai trò khơng phần quan trọng chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Đây phận thiếu quy định dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho nhà đầu tư thực hoạt động đấu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại cách hiệu Việt Nam Hiện tồn nhiều văn pháp luật quy định khác hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất gồm: Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, quy định cách trực tiếp cụ thể hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải nói đến Luật kinh doanh bất động sản 2014 Văn luật khắc phục nhiều hạn chế văn trước đây, quy định chi tiết chặt chẽ vấn đề pháp lý hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản tồn số quy định thiếu thống với số văn pháp luật có liên quan, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp gây thời gian, cơng sức, tiền bạc nhà đầu tư… Những hạn chế cần khắc phục nhằm phát huy vai trò pháp luật phát triển kinh tế xã hội Việt Nam đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chế định quan trọng Luật kinh doanh bất động sản Từ hình thành có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề Một số cơng trình tiêu biểu như: Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học việc Khoa học xã hội, 2012 Luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật kinh doanh BĐS nước ta, phân tích yêu cầu để xây dựng hệ thống văn pháp luật kinh doanh BĐS phù hợp hiệu quả, nghiên cứu thực trạng pháp luật lĩnh vực Từ luận án đề giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS xây dựng biện pháp để đảm bảo cho việc vận hành, thực thi lĩnh vực pháp luật sống Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học luật Hà Nội, 2013 Luận án nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, so sánh với hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS, kết đạt hạn chế, thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật Tìm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS, dự án kinh doanh BĐS, phan tích tác động nói chung hoạt động kinh doanh đến trình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hồ Chí Minh Các cơng trình nghiên cứu chung chung tất hoạt động kinh doanh BĐS có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS khơng phân tích cụ thể hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại hay chế định hợp đồng hoạt động Tác giả Phan Thị Minh Hảo với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016 Luận văn trình bày vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thương mại Nghiên cứu chế độ pháp lý hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam, thực tiễn hoạt động mua bán nhà thương mại đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016 Luận văn khái quát chung nhà pháp luật phát tiển nhà thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn thực Hà Nội; từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề Ngồi số viết có liên quan đăng tạp chí luật chuyên ngành như: Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với viết “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với viết “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017… gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất cho phép thuê lại đất Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Khơng tư nhân hóa đất đai, khơng cho phép mua bán đất đai Thực Luật đất đai, bổ sung hồn thiện hệ thống pháp luật sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá loại đất để sử dụng có hiệu quả, trì phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích tồn dân Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực yếu quản lý sử dụng đất Như định hướng Đảng sách đất đai yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành nhà nước Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa thủ tục hành quản lý nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ trung ương tới địa phương Thực chủ trương gần quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hóa, máy quản lý nhà nước đất đai tinh giản hoạt động có hiệu hơn, đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đổi quy định Luật đất đai thực tiễn 62 áp dụng hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Có pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 3.1.4 Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội Chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại thể quy định chế độ, điều kiện cho chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại, vấn đề tài khác liên quan Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc 63 gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển khơng thể độc lập với bên ngồi phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong q trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây cản trở cho hoạt động đầu tư nước Như hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 3.2 Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà thƣơng mại Qua phần thực trạng quy định pháp luật chuyển nhượng dự án tác giả nhận thấy quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhiều hạn chế cần hồn thiện Chính lẽ đó, sau tác giả đưa đề 64 xuất nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật, tạo điều kiện kinh doanh tốt cho chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực này: Hiện nay, có nhiều tranh chấp xảy xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản dự án nhà thương mại tính chất lợi nhuận lớn nó: qua cơng tác kiểm sát giải vụ, việc dân nước nhận thấy loại tranh chấp dân Tòa án cấp thường thụ lý giải quyết, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất loại tranh chấp phổ biến tranh chấp xảy giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản Nguyên nhân Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng chuyển nhượng số bất cập nên tác giả đề xuất cần phải hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản có dự án nhà thương mại sau: Thứ nhất, cần bổ sung hợp đồng chuyển nhượng dự án vào quy định Luật Kinh doanh bất động sản: để quy định pháp luật đồng bộ, thống Giải tình trạng pháp luật chồng chéo Luật Thông tư hướng dẫn thi hành, nhằm giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng: quy định nhằm để hạn chế tranh chấp xảy ra, giúp hợp đồng nội dung lẫn hình thức Bởi vì, trình độ người dân hạn chế, để người dân tự thỏa thuận hợp đồng mà khơng có giám sát quan có thẩm quyền dễ dẫn đến sai hình thức nội dung hợp đồng Thứ ba, cần bổ sung số nội dung hợp đồng: tính chất lĩnh vực kinh doanh bất động sản phức tạp nên tác giả đề xuất cần có quy định điều khoản cụ thể mẫu hợp đồng nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng, chất lượng dự án để hợp đồng chuyển nhượng dự án rõ 65 ràng thống với nhau, không nên quy định bên có quyền tự thỏa thuận ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng Cần bổ sung quy định nguyên tắc xác định giá hợp đồng chuyển nhượng để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận: trường hợp dự án chuyển nhượng mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước giá trị quyền sử dụng đất tính chúng tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; Nếu trường hợp tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đất giao khơng thu tiền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất khơng tính chung tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án [8] Đặc biệt Luật cần quy định chất lượng dự án, việc bàn giao để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận, hạn chế tranh chấp hợp đồng Thêm vào cần có quy định việc phạt hợp đồng có vi phạm trường hợp xảy tranh chấp, trường hợp chấm dứt hợp đồng biện pháp xử lý vi phạm Tác giả thiết nghĩ quy định nội dung cụ thể hợp đồng nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy Thứ tư, Luật kinh doanh BĐS cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng công nhận quyền kinh doanh QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định Luật đất đai Bên cạnh đó, cần mở rộng phạm vi KDBĐS người nước cho phép người nước chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện hình thức phân lô, bán dự án đầu tư xây dựng nhà Mặt khác, tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà nên cho phép có quyền sử dụng đất nhà người sở hữu nhà có nhu cầu Điều vừa tạo nên bình đẳng kinh doanh chủ thể, vừa tạo điều kiện 66 việc thu hút đầu tư nước ngày mạnh mẽ, vừa tạo thống quy định pháp luật 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà thƣơng mại Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án Hiện thủ tục hành vấn đề khó khăn mà gặp phải, quan nhà nước bước cải cách hạn chế cần nhiều thời gian phối hợp cấp có thẩm quyền: yêu cầu Thủ tướng Chính phủ nguyễn Tấn Dũng đưa sáng 14/08/2014 làm việc với Bộ Xây dựng khác yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm 1/3 thời gian thực thủ tục hành lĩnh vực xây dựng với mục tiêu đến năm 2015 cắt giảm 1/3 thời gian thực thủ tục hành đầu tư xây dựng [2] Thứ trưởng tài nguyên môi trường ông Trần Hồng Hà cho biết thời gian tới tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực mơi trường, đất đai [9] Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án không ngoại lệ, hiên trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án rườm rà phức tạp nên tác giả đề xuất Luật cần có điều chỉnh quy định để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận với trình tự, thủ tục khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực để giúp thị trường bất động sản phát triển: Thứ nhất, Luật cần thống quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật đầu tư: cách đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án pháp luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ, tránh tượng gây khó khăn nhũng nhiễu quan có thẩm quyền trình cho phép chuyển nhượng dự án Theo tác giả nên rút ngắn hồ sơ chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản bỏ bước: (i) hồ sơ dự án phê 67 duyệt, định phê duyệt dự án; (ii) hợp đồng thuê đất định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iii) báo cáo trình thực dự án đến thời điểm chuyển nhượng Lý mà Tác giả đề xuất trình xin chấp thuận đầu tư chủ đầu tư trãi qua nhiều bước để phê duyệt dự án nên quan thẩm quyền nắm dự án, có lưu lại hồ sơ nên chuyển nhượng không cần phải nộp lại hồ sơ phê duyệt; định phê duyệt dự án hợp đồng thuê đất định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề cập quy định nghị định 153/2007/NĐ-CP điều kiện để dự án chuyển nhượng nên khơng cần phải nộp loại hồ sơ Chính hồ sơ chuyển nhượng dự án không cần phải bắt chủ đầu tư nộp rườm rà tốn nhiều thời gian Thêm vào đó, Tác giả muốn bổ sung thêm hợp đồng chuyển nhượng vào hồ sơ để quan có thẩm quyền có cho phép chuyển nhượng, hợp đồng có quy định chủ đầu tư phải báo cáo trình thực dự án đến thời điểm nên bỏ qua bước (iii) Quy định có thêm hợp đồng vào hồ sơ chuyển nhượng có điểm tích cực: hợp đồng qua quan có thẩm quyền xem xét cụ thể nội dung lẫn hình thức nên hạn chế sai phạm dẫn đến tranh chấp Thứ hai, Luật cần thống quy định quan tiếp nhận hồ sơ cụ thể: không thống pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật đầu tư nơi tiếp nhận gây khó khăn cho chủ đầu tư thực chuyển nhượng dự án Người dân bị lúng túng trước thủ tục bị chồng chéo dẫn đến tình trạng người dân ngại khó trình tự, thủ tục nên không muốn tham gia vào thị trường bất động sản Thứ ba, tác giả đề xuất cần phải quy định thời gian chuyển nhượng dự án cụ thể để rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án: trình tự thủ tục phức tạp, Luật lại không quy định thời gian cụ thể nên 68 thời gian chuyển nhượng kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư, cần phải quy định thời gian cụ thể để chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận quan nhà nước có để dựa vào giải yêu cầu người dân thỏa đáng, nhằm để người dân tiết kiệm thời gian chi phí liên quan, đồng thời giúp chủ đầu tư nắm bắt thời kinh doanh Theo tác giả đề xuất Luật nên quy định cụ thể thời gian chuyển nhượng sau: thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng phải thơng báo văn cho chủ đầu tư biết Trường hợp dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến Bộ quản lý chuyên ngành Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ định [19, khoản Điều 51] Quy định thời gian giúp cho cá nhân, quan có thẩm quyền có để dựa vào hoàn thành hồ sơ hạn, đẩy nhanh tiến độ làm việc, tránh tình trạng trì trệ xảy Đồng thời, quy định thời gian cụ thể giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm thời gian chi phí có liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt hội kinh doanh kịp thời Về vấn đề bình ổn giá nhà thương mại Trong kinh tế thị trường, giá hàng hóa khác, giá nhà đất phải giá thị trường, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Tuy nhiên, để có kinh tế phát triển có hiệu thị trường phải điều tiết chịu quản lý Nhà nước Đối với thị trường đất đai, nhà ở nước ta, chưa có quy định Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngồi quy định Nhà nước thực bình ổn giá (khoản Điều 63 Luật đất đai 2003) chưa có biện pháp cụ thể Điều làm cho thị trường phát triển 69 cách tự phát, giá dễ biến động sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu sử dụng đất, hạn chế phát triển kinh tế Ngoài ra, đầu yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường nhà thương mại Nhà nước có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu đất như: nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Các quy định có hạn chế tình trạng sử dụng đất khơng hợp lý song chưa phải quy định để loại trừ tình trạng đầu Điều có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất Nhà nước Mặc dù định giá đất, thông tin thu thập đa phần hạn chế hành vi đầu đất cụ thể song chưa loại bỏ tác động đầu thị trường chưa hạn chế tận gốc tệ đầu Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất thị trường nhà thương mại Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định để tăng cung cầu đất tăng cao Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu phải phân biệt hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn đòi 70 hỏi khách quan quy định hạn chế đầu phải khơng cản trở q trình tập trung đất cho sản xuất lớn Để hạn chế đầu đất đai bất động sản cần quy định thời hạn phép chuyển nhượng lại sau mua đánh thuế lũy tiến diện tích vượt hạn mức Từ phân tích trên, tác giả nhận thấy Luật cần tạo môi trường pháp lý minh bạch để thu hút nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản, hạn chế tiêu cực chuyển nhượng dự án Đồng thời cần rút ngắn trình tự thủ tục, chuyển nhượng để giúp cho chủ đầu tư sớm vượt qua khó khăn trước mắt tập trung vào dự án khả thi Tiểu kết chƣơng Từ sở phân tích mặt tồn tại, hạn chế nguyên nhân hạn chế quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại, tác giả nhận thấy quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại có nhiều đóng góp tích cực cho phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù đời muộn lĩnh vực phức tạp nên tồn nhiều hạn chế điều khơng thể tránh khỏi Thơng qua q trình nghiên cứu sở lý luận kết hợp với thực tiễn tác giả đưa đề xuất dựa định hướng hoàn thiện pháp luật Đảng Nhà nước nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại như: bổ sung hợp đồng chuyển nhượng dự án vào quy định Luật Kinh doanh bất động sản; cần quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án phải qua công chứng; cần bổ sung số nội dung hợp đồng; Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án; hướng tới bình ổn giá nhà thương mại Từ góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh nhà thương mại nói riêng, tao điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực 71 KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại quy định cần thiết phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản Kể từ quy định đời mang lại nhiều đóng góp tích cực giúp quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng cơng tác quản lý chuyển nhượng dự án quản lý kinh doanh bất động sản nói chung Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua khó khăn gặp phải vốn lực kinh doanh; đồng thời giúp cho khách hàng an tâm giao kết hợp đồng Tuy nhiên, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đa dạng, phức tạp; Luật kinh doanh bất động sản lại đời muộn nên tránh khỏi hạn chế gặp phải gây khó khăn cho chủ đầu tư tham gia kinh doanh: Thứ nhất, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại thiếu chặt chẽ chưa thống Thứ hai, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản rườm rà phức tạp: hồ sơ chuyển nhượng dự án nhiều loại giấy tờ, Luật chưa quy định cụ thể thời gian chuyển nhượng dẫn đến thời gian kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư khó nắm bắt hội kinh doanh Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng chuyển nhượng chưa chặt chẽ nên dễ xảy tranh chấp: Luật chưa quy định điều khoản cụ thể hợp đồng chuyển nhượng, chưa có nguyên tắc xác định giá cả, thời điểm bàn giao, Luật chưa có quy định việc phạt hợp đồng có vi phạm trường hợp xảy tranh chấp, trường hợp chấm dứt hợp đồng biện pháp xử lý vi phạm, chưa quy định hợp đồng phải qua cơng chứng quan có thẩm quyền Đứng trước hạn chế gặp phải 72 quy định pháp luật chuyển nhượng dự án tác giả đưa số đề xuất nhằm mong muốn hoàn thiện quy định pháp luật tạo điều kiện cho chủ đầu tư có mơi trường kinh doanh thuận lợi: Thứ là, Luật cần thống quy định pháp luật chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản: cần thống hồ sơ chuyển nhượng dự án pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh hợp đồng chuyển nhương dự án để tránh trường hợp Luật thông tư hướng dẫn thi hành không điều chỉnh thống Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản cần rút ngắn trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án quy định thời gian chuyển nhượng cụ thể: quy định giúp chủ đầu tư hạn chế thời gian chi phí liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt hội kinh doanh Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định điều khoản hợp đồng cụ thể: cần quy định nguyên tắc xác định giá cả, phương thức bàn giao, chất lượng dự án nhà thương mại, việc phạt hợp đồng có vi phạm trường hợp xảy tranh chấp, trường hợp chấm dứt hợp đồng biện pháp xử lý vi phạm; đồng thời nên quy định hợp đồng cần qua công chứng quan có thẩm quyền để hạn chế tranh chấp xảy Mong rằng, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại ngày hoàn thiện, để tạo điều kiện cho chủ đầu tư có điều kiện kinh doanh thuận lợi thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh nhà thương mại nước ta phát triển vượt bậc 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Thế An (2018) “Nhìn lại thị trường BĐS TP.HCM năm 2017, dự báo năm 2018”, https://blog.rever.vn/nhin-lai-thi-truong-bat-dong-santphcm-nam-2017-du-bao-nam-2018, (02/01/2018) Bất động sản Việt Nam (2014) “Yêu cầu Bộ xây dựng - Bộ tài nguyên môi trường cắt giảm thời gian thực hiện”,Tạp Chí Bất Động Sản Việt Nam, http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail &zoneid=105&itemid=940&lang=vi-VN, (26/08/2014) Chính phủ (2007) Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2007, Hà Nội Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh (2000-2014) Báo cáo Tình hình thực thu ngân sách từ 2000-2014 Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2006-2014) Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh từ 2006-2014 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998) Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Hội đồng Bộ trưởng (1989) Nghị định số 30/HĐBT hội đồng trưởng thi hành Luật Đất đai 1987, ban hành ngày 23 tháng 03 năm 1989, Hà Nội Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến (2009) Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội Thanh Loan (2014) “Gỡ khó thủ tục hành lĩnh vực đất đai”, Tạp chí Thuế nhà nước, số 27, 2014, Tr 26 10 Quốc Hội (1980) Hiến pháp năm 1980, ban hành ngày 18/12/1980, Hà Nội 11 Quốc Hội (1992) Hiến pháp năm 1992, ban hành ngày 15/04/1992, Hà Nội 12 Quốc Hội (2013) Hiến pháp năm 2013, ban hành ngày 28/11/2013, Hà Nội 13 Quốc hội (2014) Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội; 14 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, ban hành ngày 14/7/1993, Hà Nội 15 Quốc hội (1998) Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998, ban hành ngày 02/12/1998, Hà Nội; 16 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội; 17 Quốc hội (2012) Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13, ban hành ngày 20/11/2012, Hà Nội; 18 Quốc hội (2006) Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, ban hành ngày 29/6/2006, Hà Nội; 19 Quốc hội (2014) Luật Kinh Doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội; 20 SBLAW (2017) “Chuyển nhượng dự án bất động sản: Vẫn nhiều vướng mắc”, Trang điện tử Công ty Luật SBLAW, http://luatsuvn.com/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-van-con-nhieu-vuong-mac/, (30/11/2017) 21 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2015) Báo cáo Chỉ tiêu diện tích nhà bình qn 22 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh (2015) Phát triển nhà thị trường bất động sản, ngày 03/8/2015 23 Thủ tướng Chính phủ (2011) Quyết định 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, ban hành ngày 30 tháng 11 năm 2011, Hà Nội 24 Lê Minh Toàn (2017) “Siết chủ đầu tư bất động sản nào”, Trang tin Bất động sản – Đầu tư chứng khoán (Báo Đầu tư – Bộ Kế hoạch Đầu tư), http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/siet-chudau-tu-bat-dong-san-cach-nao-11443.html, (15/10/2013) 25 Ủy ban thường vụ Quốc hội Pháp lệnh quốc hội nhiệm kì khóa XIII, 2011-2016: Báo cáo đánh giá tác động dự án có dự kiến chương trình xây dựng Luật 26 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam kinh tế thị trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627 27 Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb (14c) To convey or remove from one place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp to change over the possession or control of To sell or give” 28 Khoa Học Phổ Thông, (2019), “Dự án nhà thương mại gặp vướng mắc”,Trang thông tin đện tử Báo Khoa Học Phổ Thông, http://www.khoahocphothong.com.vn/tp-hcm-du-an-nha-o-thuong-maigap-vuong-mac52375.html?utm_source=zalo&utm_medium=zalo&utm_campaign=zal o&zarsrc=30, (3/4/2019) ... pháp luật Các quy định chuyển nhượng dự án bất động sản quy định cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Quy định chuyển nhượng dự án bất động sản quy định thống từ có Luật Kinh doanh 24 bất. .. án đầu tư nhà thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản thực trạng áp dụng thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương. .. chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại mà nghiên cứu quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Phạm vi nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định