THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ CẨM VÂN THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ CẨM VÂN THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 83 80 107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Các số liệu nêu luận văn có thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả Hà Thị Cẩm Vân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Vai trò biện pháp bảo đảm chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.3 Trình tự, thủ tục chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam 15 Chương 2: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 2.1 Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 38 2.2 Khó khăn vướng mắc trình nhận tài sản bảo đảm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 43 2.3 Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại 50 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 54 3.1 Quản lý vĩ mô nhà nước hoạt động cho vay có biện pháp bảo đảm chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 55 3.2 Xây dựng chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản 60 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam có thời gian phát triển khoảng 25 năm, năm 1991 đến Mặc dù ngành kinh doanh đóng vai trò quan trọng kinh tế đáp ứng nhu cầu thực tiễn chổ ở, tài sản chu trình sản xuất kinh doanh Hiện nay, ngành kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư toàn xã hội chiếm khoảng 8% tổng dư nợ toàn hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam Trong năm gần đây, phát triển ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngồi nước như: Chính sách quản lý Nhà nước ngành, gói hỗ trợ cho ngành, sách tín dụng ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước FDI vào ngành, lượng kiều hối gửi nước hàng năm, nhu cầu mua nhà người nước Việt Nam, phát triển kinh tế khu vực địa phương,… Hiện tại, lĩnh vực cần có lượng vốn đầu tư cao, lượng vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, quy mô thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam khiêm tốn, khoảng 21 tỷ USD, quy mô dư nợ khoảng 16 tỷ USD Và tập trung chủ yếu thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, chiếm khoảng 80% thị phần bất động sản nước Trong năm gần đây, việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản các ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể liên quan tổ chức tín dụng, chủ đầu tư người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thơng tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hoạt động tổ chức tín dụng Đến nay, có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến hoạt động dự án kinh doanh bất động sản, chấp tài sản cơng trình nghiên cứu nêu lên khía cạnh hệ thống bao qt tồn diện hệ thống pháp luật Việt Nam chấp Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ góp phần nghiên cứu quy định pháp luật chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân chủ thể Tình hình nghiên cứu đề tài Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, thời gian vừa qua, có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu nhiều báo khai thác vấn đề này, góp phần quan trọng việc hồn thiện pháp luật Có thể kể đến đề tài liên quan sau: Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội; Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế; Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ Tuy nhiên, lần nữa, việc sâu nghiên cứu thực tiễn chấp dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, thực tiễn áp dụng pháp luật,… để thấy vấn đề bất cập, hạn chế từ đưa kiến nghị hồn thiện Vì vậy, nói đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” đề tài mới, chưa có cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu đề tài Do đó, việc sâu nghiên cứu đề tài khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cơng việc có ý nghĩa mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật Việc lựa chọn đề tài nêu để làm luận văn thạc sỹ luật học khơng trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, từ đề định hướng giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu việc chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiện cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến quy định Pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản, điều kiện để chủ đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện để dự án chấp, trình tự, thủ tục chấp giải chấp Phạm vi nghiên cứu: Luận văn vào nghiên cứu vấn đề quyền nghĩa vụ cụ thể bên tham gia quan hệ chấp, chế kiểm soát cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chủ đầu tư) để đầu tư xây dựng kinh doanh dự án bất động sản; việc nhận kiểm soát tài sản hình thành từ vốn vay dự án bất động sản, người mua nhà kiến nghị hoàn thiện quy định Pháp luật Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, luận văn thực sở lấy chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử làm phương pháp luận cho trình nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu mang tính xã hội pháp lý: phân tích giải thích quy định pháp luật hành; thống kê, tổng hợp; vận dụng vào thực tiễn nhiều phương pháp nghiên cứu ngành Khoa học xã hội nói chung ngành Luật học nói riêng để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Với việc tập trung phân tích quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, quy định chấp thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Trong đó, trú trọng nghiên cứu việc áp dụng quy định điều kiện, trình tự, thủ tục chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại, đồng thời phân tích khó khăn, vướng mắc nhận chấp, để từ đề xuất phương hướng, giải pháp việc áp dụng pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà tổ chức tín dụng thương mại Cơng trình luận văn thạc sĩ có số ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng định sau: Thứ nhất, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng vấn đề nhiều chủ đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm Các vấn đề tác giả đưa luận văn nhằm đưa đến nhìn tổng quan chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành Với tính này, đề tài nguồn tư liệu tham khảo có giá trị thực cơng trình khoa học pháp lý có liên quan; Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp kiến thức định điều kiện, trình tự thủ tục chấp dự án kinh doanh bất động sản định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu chấp dự án kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Định hướng giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hầu hết quốc gia giới phân loại tài sản theo Luật La Mã, tức phân loại tài sản thành “Động sản” “Bất động sản” Ở Việt Nam, Bộ luật dân 2015 phân chia tài sản sau:“Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật”, “Động sản tài sản bất động sản” Bất động sản, theo quy định khoản điều 105 khoản điều 107 Bộ luật dân 2015 bất động sản tài sản không di dời Bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định pháp luật Kinh doanh bất động sản, theo khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết STT Chứng từ/ cách thức Quy định Tiêu chí kiểm tra nước có thẩm quyền khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền DỰ ÁN VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI (TTTM) STT Chứng từ/ cách thức kiểm Quy định Tiêu chí tra Chủ đầu tư: I - Giấy phép đề nghị đăng kí kinh doanh (theo mẫu) - Dự thảo điều lệ công ty - Danh sách thành viên đứng đầu công ty chứng thực : chứng minh thư nhận dân hộ Pháp lý Đầy đủ điều kiện pháp lý theo chiếu hiệu lực - Xác quy định pháp luật nhận vốn pháp định, chứng hành nghề ngành bắt buộc phải có theo quy định pháp luật - Giấy phép phòng cháy chữa cháy, xin giấy phép an ninh trật tự - Các giấy tờ khác Không liên quan đến vụ Khảo sát qua phương tiện tranh chấp, tiêu cực 24 truyền thông 68 STT Chứng từ/ cách thức kiểm Quy định Tiêu chí tra tháng gần - Trường hợp dự án xây - Báo cáo tài 02 năm mới/ tài trợ mới: gần doanh nghiệp + Nếu dự án khơng có Trung Riêng báo cáo tài tâm thương mại (TTTM) doanh nghiệp sau bắt TTTM buộc phải kiểm toán: chiếm < 10% tổng diện doanh nghiệp có vốn đầu tư tích sàn thương phẩm nước thành lập toàn dự án: Vốn tự có hoạt động Việt Nam, Năng lực (VTC) + vốn khác > 40% kể chi nhánh doanh tài tổng mức đầu tư dự án, nghiệp nước ngồi hoạt (tỷ lệ cho VTC chiếm tối động Việt Nam; Công vay/ tổng thiểu 20% ty cổ phần, cơng ty trách vốn diện tích đầu + Nếu dự án có Trung tâm nhiệm hữu hạn có tham gia thương mại (TTTM) niêm yết kinh doanh diện tích TTTM chiếm > 10% tổng diện tích sàn khốn, doanh nghiệp nhà thương phẩm toàn dự nước doanh nghiệp khác án: VTC > 15% tổng mức có vốn nhà nước 50% tư) thị trường chứng đầu tư dự án - Trường hợp tái tài trợ: VTC > 30% tổng mức đầu tư dự án Không nợ thuế năm Chứng từ nộp thuế/ xác nhận gần Kinh nghiệm quan thuế - Kinh nghiệm đầu tư dự án Chủ đầu tư: tối thiểu 69 STT quản lý Chứng từ/ cách thức kiểm Quy định Tiêu chí tra 03 năm - Người quản lý văn phòng, TTTM II Dự án - Giấy phép đề nghị đăng kí kinh doanh (theo mẫu); - Dự thảo điều lệ công ty; - Danh sách thành viên đứng đầu công ty; - Xác nhận vốn pháp định, chứng hành nghề đối Pháp lý dự Được thành lập hợp pháp, với ngành bắt buộc án hoàn thành thủ tục pháp phải có theo quy định lý theo yêu cầu pháp luật pháp luật - Giấy phép phòng cháy chữa cháy, xin giấy phép an ninh trật tự - Xin giấy phép nhập - Các giấy tờ khác theo quy định pháp luật Chỉ cho vay dự án - Tính khả Hợp đồng cho thuê cho thuê hồn thành, có hợp đồng cho th tối thiểu 30% giá trị thương phẩm Địa bàn TP HCM, Hà Nội, Hải Giấy phép xây dựng có ghi rõ 70 STT đầu tư Chứng từ/ cách thức kiểm Quy định Tiêu chí tra địa điểm xây dựng dự án Phòng DỰ ÁN KHU CƠNG NGHIỆP/ KHU CHẾ XUẤT STT Chứng từ/ cách thức Quy định Tiêu chí kiểm tra Chủ đầu tư: I Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành Đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy nghề đầu tư, xây dựng Pháp lý định pháp luật dự án, điều lệ công ty, văn xác định người đại diện theo pháp luật Không liên quan đến vụ tranh Khảo chấp, tiêu cực 24 tháng gần phương Năng lực tài qua tiện truyền thông VTC + vốn khác > 30% tổng mức - Bảng cân đối kế đầu tư dự án, VTC tốn chiếm tối thiểu 20% Không nợ thuế năm gần sát - Chứng từ toán Chứng từ nộp thuế/ xác nhận quan thuế Kinh Đã hoàn thành đưa vào sử dụng Tra cứu tiểu sử Chủ nghiệm dự án quy mô đầu tư quản lý II Dự án Pháp lý dự Được thành lập hợp pháp, hoàn - Giấy phép đề nghị án thành thủ tục pháp lý theo yêu 71 đăng kí kinh doanh STT Tiêu chí Quy định Chứng từ/ cách thức kiểm tra (theo mẫu); cầu pháp luật - Dự thảo điều lệ công ty; - Danh thành sách viên đứng đầu công ty chứng thực : chứng minh thư nhận dân hộ chiếu hiệu lực - Xác nhận vốn pháp định, chứng hành nghề ngành bắt buộc phải có theo quy định pháp luật - Giấy phép phòng cháy chữa cháy, xin giấy phép an ninh trật tự, Tính khả Địa đầu tư Dự án có hợp đồng đầu (cho thuê) - Hợp đồng cho thuê có đối tác chiến lược hỗ trợ tối - Hợp đồng hợp tác thiểu 30% diện tích th bàn Có vị trí tốt, giao thông thuận lợi, thuộc khu kinh tế trọng điểm phía Nam, phía Bắc thành phố trực 72 STT Quy định Tiêu chí Chứng từ/ cách thức kiểm tra thuộc Trung Ương + Thời hạn cho vay: vào dự án + Loại tiền cho vay: đồng Việt Nam + Tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm: 50%(sau trừ phần ứng trước người mua - có) + Tài sản bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: tối đa 50% tổng chi phí đầu tư dự án - Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất, tài sản hình thành từ vốn vay bất động sản quyền tài sản, - Nhận chấp quản lý tài sản hình thành từ vốn vay: + Trước giải ngân: thực công chứng, đăng ký, xác nhận, phong tỏa tài sản bảo đảm + Khi dự án hồn cơng: bên chấp thực tách hộ phối hợp với quan chức để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho hộ Và làm thủ tục chấp với ngân hàng thương mại - Giải ngân: Giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình; - Theo dõi, định giá giám sát định kỳ: + Kiểm tra tình hình thực tế bán, đối chiếu so sánh với báo cáo Bên chấp tình hình thực hiện, tốn Hợp đồng có khoản phải thu chấp - Kiểm soát thu nợ: 73 + Thu lãi: hàng tháng/ hàng quý + Thu vốn gốc: hàng tháng/ hàng quý/ hàng sáu tháng/ hàng năm Thứ hai, Xây dựng máy quản lý tín dụng: Các tổ chức tín dụng thương mại xây dựng cấu, tổ chức máy quản lý tín dụng cách chặt chẽ với việc phân định thẩm quyền phê duyệt cấp máy quản lý tín dụng giúp cho hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng an tồn có hiệu quả, quản lý rủi ro tín dụng Đồng thời, tăng cường tính chủ động nâng cao trách nhiệm cá nhân việc trình duyệt hồ sơ tín dụng, đáp ứng nhanh chóng nhu cầu cấp tín dụng khách hàng 3.2.4 Các tổ chức tín dụng xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng dựa điều kiện bảo đảm tiền vay Trong hoạt động cấp tín dụng, rủi ro tín dụng đa dạng có rủi ro nằm ngồi tầm kiểm sốt người mà thẩm định tín dụng khơng thể lường hết Do đó, việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nâng cao trách nhiệm chia sẻ rủi ro khách hàng với tổ chức tín dụng Hệ thống này, quy định cụ thể cách thức tiến hành định giá tài sản bảo đảm tiền vay, loại giấy tờ cần thiết loại tài sản cách thức thực thủ tục với quan nhà nước có thẩm quyền việc cầm cố, chấp tài sản,… 3.2.5 Các tổ chức tín dụng xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tín dụng thơng qua cơng tác quản lý xử lý nợ xấu - Phản ánh thực trạng tín dụng, đảm bảo quản lý xử lý nợ xấu; - Xác định quyền chủ động tự chịu trách nhiệm cấp quản lý q trình thực cơng việc quản lý xử lý nợ xấu 74 Tiểu kết Chương Gắn với trình phát triển kinh tế, chủ động hội nhập quốc tế, quan hệ dân sự, thương mại cần phát triển Nhà nước cho phép chủ đầu tư chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, xem biện pháp bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, huy động vốn đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Tuy nhiên, quy định pháp luật kinh doanh bất động sản quy định thiếu thống nhất, rõ ràng chặt chẽ Từ đó, gây khó khăn rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch; vậy, để đảm bảo tính thực thi pháp luật đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà nước cần quan tâm cơng tác hồn thiện sách pháp luật hành 75 KẾT LUẬN Theo quy luật kinh tế thị trường, dòng tiền phải khơi thơng (ra thị trường) để thúc đẩy kinh tế phát triển, hoạt động cho vay ngân hàng thương mại dự án kinh doanh bất động sản kênh hữu hiệu cho việc này, theo việc phát sinh tranh chấp hợp đồng vay điều tất yếu có xu hướng ngày tăng Khi xác lập quan hệ chấp, điều mà tổ chức tín dụng thương mại quan tâm lựa chọn tài sản để bảo đảm, việc xử lý tài sản có thực thi thực tế hay khơng Vì vậy, pháp luật giao dịch bảo đảm, có pháp luật chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng tạo sở pháp lý bảo đảm an toàn cho quan hệ chấp Quá trình thực đề tài này, Tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm thế chấp, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, điều kiện để chủ thể (doanh nghiệp) đầu tư kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án chấp, trình tự, thủ tục chấp, Chương Luận văn Phần giúp cho chủ thể kinh tế có cách nhìn tổng quan pháp luật thực định Qua đó, nhận thức quy định pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản vừa thiếu hụt, chưa rõ ràng, vừa quy định chồng chéo Việc thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp Tiếp theo, Tác giả phân tích tình hình thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Có thể nói, pháp luật kinh doanh bất động sản không ngừng phát triển hồn thiện, có nhiều ưu điểm, đó, quy định điều kiện chấp, trình tự, thủ tục chấp,… ngày rõ ràng, cụ thể tăng sở pháp lý để chủ thể ký kết hợp đồng, phần góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ chấp Bên cạnh đó, Tác giả nêu vướng mắc 76 trình áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản Chương Luận văn Qua đó, chủ thể nhận thức mặt lý luận lẫn thực tiễn: pháp luật kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế Một số quy định liên quan đến đối tượng chấp (cụ thể “Quyền tài sản”), tiếp nhận thông tin, đăng ký chuyển tiếp, luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thực chưa rõ ràng, chưa cụ thể Điều trực tiếp tạo khó khăn vướng mắc trình áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản chấp dự án Trên sở phân tích, hệ thống hóa sở lý luận đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp, Tác giả đưa định hướng giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nghiên cứu từ lý thuyết đến thực tiễn Nội dung phân tích, đánh giá từ nhiều gốc độ để từ nhận những bất cập hoạt động chấp, đăng ký chấp từ có đề xuất, kiến nghị, Với mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành việc chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, để khẳng định vị trí biện pháp bảo đảm kinh tế thị trường Thông qua luận văn này, tổ chức tín dụng, chủ đầu tư người mua/ thuê mua nhận diện rủi ro việc xác lập giao dịch Tùy theo trường hợp vận dụng đề xuất để ứng xử phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Có thể nói, chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quyền chủ thể (chủ đầu tư), theo đó, họ đem quyền để bảo đảm thực nghĩa vụ dân trước chủ thể nhận chấp Hoạt động bình thường, nhiên, số trường hợp cụ thể, chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm nghĩa vụ tổ chức tín dụng người mua sản phẩm, mang nguồn vốn huy động đâu tư dàn trãi, gây rủi ro cho 77 chủ thể khác tham gia xác lập giao dịch Vì vậy, pháp luật nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng cần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chấp, đăng ký chấp giải tranh chấp hợp đồng chấp nói chung (cần sửa đổi, bổ sung) cho phù hợp với tình hình kinh tế đất nước nay, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức tín dụng, người mua Đối với tổ chức tín dụng, cần nhận thức rõ ràng mức độ rủi ro hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó, thận trọng cơng tác xét duyệt cấp tín dụng phải bồi dưỡng nâng cao kiến thức, nghiệp vụ cho đội cán thực hoạt động ban hành sản phẩm, thẩm định hồ sơ, thực thủ tục nhận chấp dự án 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2012) Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội; Thanh Bình (2018) “Thông tin thị trường nhà đất”, Diễn đàn phân tích đầu tư; Bộ Bộ xây dựng (2016) Thơng tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn số nội dung phát triển nhà ở, ban hành ngày 30/06/2016, Hà Nội; Bộ tư pháp (2014) Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP- BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, ban hành ngày 06/06/2014, Hà Nội; Bộ Bộ xây dựng (2016) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ năm 2014 thị trường BĐS với nhiều điểm khởi sắc; Chính phủ (2006) Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 29/12/2006, Hà Nội; Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 22/02/2012, Hà Nội; Chính phủ (2015) Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 10/09/2015, Hà Nội; Chính phủ (2015) Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà ở, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội; 10 Chính phủ (2015) Nghị định 118/2015/NĐ - CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật đầu tư , ban hành ngày 12/11/2015, Hà Nội; 11 Chính phủ (2017) Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 quy định đăng ký giao dịch bảo đảm, ban hành ngày 01/09/2017, Hà Nội; 12 Chính phủ (2018) Nghị định 82/2018/NĐ - CP ngày 22/05/2018 quy định khu công nghiệp khu kinh tế, ban hành ngày 22/05/2018, Hà Nội; 13 Các tổ chức tín dụng Nhà nước Việt Nam (2016) Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh tổ chức tín dụng nước ngồi khách hàng, ban hành ngày 30/12/2016, Hà Nội; 14 Các tổ chức tín dụng Nhà nước Việt Nam (2015) Thơng tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, ban hành ngày 09/12/2015, Hà Nội; 15 Các tổ chức tín dụng Nhà nước Việt Nam (2014) Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, ban hành ngày 20/11/2014, Hà Nội; 16 Các tổ chức tín dụng Nhà nước Việt Nam (2016) Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, ban hành ngày 27/05/2016, Hà Nội; 17 Lê Hà Diễm Chi (2014) “Vốn tín dụng tổ chức tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Thị trường – Tài – Tiền tệ, số 9, tr.18-22; 18 Trần Kim Chung (2013) Chính sách phát triển thị trường BĐS: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam; 19 Tom Chris (2011) “Tổng quan thị trường BĐS năm 2011 đến nay”, (09/06/2013); 20 Nguyễn Ngọc Điện (2006) tham luận Tọa đàm pháp luật bất động sản tháng 11 năm 2006 TP.Hồ Chí Minh; 21 Nguyễn Ngọc Điện (2006) “Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 4, tr 34 36; 22 Bùi Đức Giang (2012) “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí ngân hàng, số 4; tr.25 - 26 23 Bùi Đức Giang (2017) “Giao dịch bảo đảm tài sản vơ hình”, < http://bankstar.com.vn> (22/05/2017); 24 Gia Huy (2018) “Bắt lách luật huy động vốn”,< http://m.vietbao.vn/Nha-dat/Bat-bai-lach-luat-huy-dong-on/158313900/507/> (08/07/2018); 25 Nguyễn Danh Nam (2015) “Tháo gỡ vướng mắc pháp lý góp phần đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu”, Tạp chí ngành tài chính, số 17, tr.24 – 26; 26 Ngân hàng nhà nước Việt nam (2018) công văn số 1417/HCM – PTH ngày 09 tháng 07 năm 2018 Về việc thông tin tình hình thị trường bất động sản trân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 05 tháng đầu năm 2018, ban hành ngày 09/07/2018, Hà Nội; 27 Quốc hội (2017) Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, ban hành ngày 21/06/2017, Hà Nội; 28 Quốc hội (2010) Luật Các tổ chức tín dụng, ban hành ngày 16/06/2010, Hà Nội; 29 Quốc hội (2017) Luật sửa đổi bổ sung số điều luật Các tổ chức tín dụng, ban hành ngày 20/11/2017, Hà Nội; 30 Quốc hội (2013) Luật Đất đai, ban hành ngày 29/11/2013, Hà Nội; 31 Quốc hội (2014) Luật Nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội; 32 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân sự, ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội; 33 Quốc hội (2014) Luật kinh doanh bất động sản, , ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội; 34 Tạp chí cơng thương (2017) “Pháp luật hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản số khuyến nghị cho ngân hàng thương mại Việt Nam”, (14/03/2017); 35 Tạp chí tóa án nhân dân (2018) “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, (09/07/2018); 36 Tạp chí dân chủ pháp luật (2018) “Công tác tư pháp”, < http://tcdcpl.moj.gov.vn/Pages/home.aspx> (17/07/2018); 37 Tạp chí dân chủ pháp luật (2018) “Thi hành pháp luật”, < http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/tin-tuc.aspx> (19/07/2018); 38 Tín dụng ngân hàng (2018) “Thị trường bất động sản Việt nam”, (13/08/2018); 39 Nguyễn Quang Hương Trà (2015) “Những vướng mắc phát sinh thực tiễn chấp bất động sản kiến nghị hồn thiện pháp luật”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản