Đang tải... (xem toàn văn)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ CẨM VÂN THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ CẨM VÂN THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ CẨM VÂN THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 83 80 107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Các số liệu nêu luận văn có thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả Hà Thị Cẩm Vân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Vai trò biện pháp bảo đảm chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.3 Trình tự, thủ tục chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam 15 Chương 2: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 2.1 Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 38 2.2 Khó khăn vướng mắc trình nhận tài sản bảo đảm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 43 2.3 Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại 50 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 54 3.1 Quản lý vĩ mô nhà nước hoạt động cho vay có biện pháp bảo đảm chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 55 3.2 Xây dựng chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản 60 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam có thời gian phát triển khoảng 25 năm, năm 1991 đến Mặc dù ngành kinh doanh đóng vai trị quan trọng kinh tế đáp ứng nhu cầu thực tiễn chổ ở, tài sản chu trình sản xuất kinh doanh Hiện nay, ngành kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư toàn xã hội chiếm khoảng 8% tổng dư nợ toàn hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam Trong năm gần đây, phát triển ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngồi nước như: Chính sách quản lý Nhà nước ngành, gói hỗ trợ cho ngành, sách tín dụng ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước FDI vào ngành, lượng kiều hối gửi nước hàng năm, nhu cầu mua nhà người nước Việt Nam, phát triển kinh tế khu vực địa phương,… Hiện tại, lĩnh vực cần có lượng vốn đầu tư cao, lượng vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, quy mô thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam khiêm tốn, khoảng 21 tỷ USD, quy mô dư nợ khoảng 16 tỷ USD Và tập trung chủ yếu thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, chiếm khoảng 80% thị phần bất động sản nước Trong năm gần đây, việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản các ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo cho nhu cầu nguồn vốn tín dụng, vừa đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể liên quan tổ chức tín dụng, chủ đầu tư người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thơng tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hoạt động tổ chức tín dụng Đến nay, có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến hoạt động dự án kinh doanh bất động sản, chấp tài sản cơng trình nghiên cứu nêu lên khía cạnh hệ thống bao qt tồn diện hệ thống pháp luật Việt Nam chấp Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ góp phần nghiên cứu quy định pháp luật chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân chủ thể Tình hình nghiên cứu đề tài Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, thời gian vừa qua, có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu nhiều báo khai thác vấn đề này, góp phần quan trọng việc hồn thiện pháp luật Có thể kể đến đề tài liên quan sau: Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội; Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản ngân hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế; Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ Tuy nhiên, lần nữa, việc sâu nghiên cứu thực tiễn chấp dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, thực tiễn áp dụng pháp luật,… để thấy vấn đề bất cập, hạn chế từ đưa kiến nghị hồn thiện Vì vậy, nói đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” đề tài mới, chưa có cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu đề tài Do đó, việc sâu nghiên cứu đề tài khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cơng việc có ý nghĩa mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật Việc lựa chọn đề tài nêu để làm luận văn thạc sỹ luật học khơng trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, từ đề định hướng giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu việc chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiện cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến quy định Pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản, điều kiện để chủ đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện để dự án chấp, trình tự, thủ tục chấp giải chấp Phạm vi nghiên cứu: Luận văn vào nghiên cứu vấn đề quyền nghĩa vụ cụ thể bên tham gia quan hệ chấp, chế kiểm soát cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chủ đầu tư) để đầu tư xây dựng kinh doanh dự án bất động sản; việc nhận kiểm soát tài sản hình thành từ vốn vay dự án bất động sản, người mua nhà kiến nghị hoàn thiện quy định Pháp luật Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, luận văn thực sở lấy chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử làm phương pháp luận cho trình nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu mang tính xã hội pháp lý: phân tích giải thích quy định pháp luật hành; thống kê, tổng hợp; vận dụng vào thực tiễn nhiều phương pháp nghiên cứu ngành Khoa học xã hội nói chung ngành Luật học nói riêng để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Với việc tập trung phân tích quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, quy định chấp thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Trong đó, trú trọng nghiên cứu việc áp dụng quy định điều kiện, trình tự, thủ tục chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại, đồng thời phân tích khó khăn, vướng mắc nhận chấp, để từ đề xuất phương hướng, giải pháp việc áp dụng pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà tổ chức tín dụng thương mại Cơng trình luận văn thạc sĩ có số ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng định sau: Thứ nhất, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng vấn đề nhiều chủ đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm Các vấn đề tác giả đưa luận văn nhằm đưa đến nhìn tổng quan chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành Với tính này, đề tài nguồn tư liệu tham khảo có giá trị thực cơng trình khoa học pháp lý có liên quan; Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp kiến thức định điều kiện, trình tự thủ tục chấp dự án kinh doanh bất động sản định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu chấp dự án kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Định hướng giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hầu hết quốc gia giới phân loại tài sản theo Luật La Mã, tức phân loại tài sản thành “Động sản” “Bất động sản” Ở Việt Nam, Bộ luật dân 2015 phân chia tài sản sau:“Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật”, “Động sản tài sản bất động sản” Bất động sản, theo quy định khoản điều 105 khoản điều 107 Bộ luật dân 2015 bất động sản tài sản không di dời Bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định pháp luật Kinh doanh bất động sản, theo khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền iii Loại dự án đầu tư xây dựng nhà chấp vay vốn tổ chức tín dụng Theo quy định khoản điều 17 Luật Nhà 2014 điều thơng tư 26/2015/TT-NHNN dự án đầu tư xây dựng nhà chấp để vay vốn tổ chức tín dụng bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cải tạo cơng trình nhà độc lập cụm cơng trình nhà Dự án đầu tư xây dựng khu nhà có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng khu vực nông thôn Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất dự án để xây dựng nhà Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Hồ sơ chấp Theo quy định điều thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015, Hồ sơ chấp để vay vốn tổ chức tín dụng bao gồm giấy tờ sau đây: i Đối với tài sản chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt; Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc); Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật; Các giấy tờ khác (nếu có) ii Đối với tài sản chấp nhà hình thành tương lai chủ đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 26 Các giấy tờ quy định mục i; Giấy tờ chứng minh hồn thành xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng Từ quy định pháp luật, quan nhà nước hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai (gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành tương lai trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 2, Điều 3, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường)) sau (Điều 21 Điều 32 Thông tư 09/2016/TTLT-BTPBTNMT Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường): cho phép đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành chưa chứng nhận sở hữu Giấy chứng nhận với điều kiện hồ sơ đăng ký chấp phải có hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Theo đó, văn phịng đăng ký đất đai thực thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất mà trước cấp Giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất) đề nghị quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất) trước ghi nội dung đăng ký chấp vào Giấy chứng nhận Như vậy, đăng ký chấp trường hợp không rút ngắn nhiều thời gian so với trường hợp bên chấp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước sau chấp cơng trình xây dựng cho tổ chức tín dụng cách làm dường tiềm ẩn rủi ro cho tổ chức tín dụng (Bùi Đức Giang, quản lý rủi ro cho vay nhận chấp bất động sản khu công nghiệp) thời gian tài sản chưa đăng ký chấp Hành lang pháp lý hồn chỉnh giúp tổ chức tín dụng vững tâm cấp tín dụng cho chủ đầu tư 27 1.3.4 Giao dịch bảo đảm có đối tượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.4.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (bao gồm tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai) Theo quy định khoản điều 147 Luật Nhà 2014, “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp dự án nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà đó” Như vậy, Chủ đầu tư dùng nhà hình thành tương lai làm tài sản chấp để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà Nói cách khác, chủ đầu tư khơng thể sử dụng dự án hay nhà thuộc dự án để chấp phục vụ cho việc vay vốn với mục đích đầu tư vào dự án khác hay nhà thuộc dự án khác Việc chấp này, chủ đầu tư chấp phần toàn dự án đầu tư Và tài sản chấp tài sản hình thành tương lai phải thuộc diện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng Nếu chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án sau chấp phần dự án (không bao gồm nhà hình thành tương lai) Và khoản điều Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định, đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai việc quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận thông tin chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai vào Sổ địa Sổ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Đơn yêu cầu đăng ký chấp Việc đăng ký chấp có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa Để đảm bảo quyền lợi mình, bên chấp bên nhận chấp cần ý vấ đề sau: Thứ nhất, đối tượng chấp điều kiện hồ sơ chấp, Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai có đối tượng 28 chấp nhà hình thành, hồ sơ chấp ngồi giấy tờ nêu mục 1.3.3 xây xong phần móng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở, vẽ chi tiết 1/500 tiến độ thực dự án phê duyệt… Thứ hai, hình thức hợp đồng, chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng bắt buộc phải công chứng Thứ ba, đăng ký giao dịch, chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh thủ tục bắt buộc Thứ tư, thay đổi tài sản trình bảo đảm, chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai nhà hình thành, có thay đổi trạng thái vật chất vật lý tài sản; nhà bàn giao làm xác lập quyền sở hữu nhà cho bên mua Thứ năm, xử lý tài sản bảo đảm, chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, xử lý nhà chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý nhà hình thành nhà chấp bán hồn tất thủ tục sang tên cho người mua thực việc chuyển tiếp đăng ký từ chấp nhà hình thành tương lai sang nhà hình thành Nhìn chung, tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho chủ đầu tư giai đoạn đầu việc thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần thận trọng tuân theo quy định pháp luật Giai đoạn này, chủ đầu tư sử dụng dự án làm tài sản bảo đảm, vì, việc chấp tài sản hình thành tương lai thuộc dự án phải đáp ứng điều kiện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng, không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu, không bị kê biên 29 để thi hành án chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền khơng thuộc diện có định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ, quan nhà nước (Thông tư 26/2015/TT – NHNN ngày 09/12/2015) Tránh trường hợp nhận chấp chồng chéo Nếu vi phạm, hợp đồng chấp vơ hiệu vi phạm điều cấm pháp luật thực định 1.3.4.2 Thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư Trên thực tế, phải đáp ứng yêu cầu phức tạp hồ sơ, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai, bên cấp tín dụng chủ đầu tư thỏa thuận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo khoản điều Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền tài sản khác liên quan đến nhà hình thành tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc diện chấp theo quy định pháp luật phải thực theo quy định Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà quy định pháp luật có liên quan Hình thức chấp này, xét đối tượng chấp điều kiện hồ sơ chấp, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối tượng chấp quyền tài sản, hồ sơ chấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà chấp 37, tr.2 Về hình thức hợp đồng, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà cần lập văn có đủ chữ ký, dấu (nếu có); việc cơng chứng tự nguyện Về đăng ký giao dịch bảo đảm, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà đăng ký tự nguyện Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố 30 Về thay đổi tài sản trình bảo đảm, chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà nhà hình thành, bàn giao; nghĩa vụ trả tiền xong hợp đồng chấm dứt: tài sản chấp khơng cịn phát sinh quyền tài sản hợp đồng mua bán nhà chấm dứt, bên hoàn thành quyền nghĩa vụ hợp đồng Về xử lý tài sản bảo đảm, khoản Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Các tổ chức tín dụng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà giống xử lý chấp quyền đòi nợ Như vậy, trường hợp chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản chấp xử lý nhà chưa hình thành, bên thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên chấp sang chủ thể Khi nhà hình thành tài sản chấp khơng thể xử lý đối tượng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chấm dứt, trừ bên thỏa thuận sửa đổi ký lại hợp đồng chấp Hợp đồng sửa đổi ký cần có cơng chứng có đăng ký Văn phịng đăng ký đất đai Các quy định nêu chưa nêu nguyên tắc xác lập xử lý giao dịch bảo đảm loại tài sản “Quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu tư Các quy định riêng luật chuyên ngành luật doanh nghiệp điều chỉnh phần vốn góp, luật sở hữu trí tuệ quyền sở hữu trí tuệ, luật thương mại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, Riêng biện pháp giao dịch bảo đảm chấp “Quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu tư nhiều cịn bỏ ngỏ chưa có quy định cụ thể Nên pháp luật dân cần có quy định điều chỉnh việc chấp Đồng thời pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản bổ sung phần quy định tạo chế hoàn chỉnh cho cho việc xác lập xử lý giao dịch bảo đảm 31 1.3.5 Trình tự thực chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hành thương mại Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản liên quan chủ yếu đến ba bên, bao gồm chủ đầu tư dự án, tổ chức tín dụng người mua nhà; trình tự thủ tục chấp bị chi phối nhiều luật, xây dựng nhiều thời điểm khác nhau, Bộ luật Dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng Luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, nhiều nghị định, thơng tư hướng dẫn Vì vậy, tổ chức tín dụng thương mại thường chủ động quy định cụ thể thủ tục trình tự chấp tài sản Xét chất bao gồm hồ sơ bước sau: Thứ nhất, Hồ sơ chấp: - Đơn đề nghị chấp; - Kế hoạch dự án kinh doanh cần đầu tư vốn; - Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ sử dụng bên chấp; - Hợp đồng chấp có chứng nhận cơng chứng; - Xác nhận đăng ký chấp Thứ hai, Trình tự chấp: Bước 1: Bên chấp có đơn đề nghị chấp gửi tổ chức tín dụng kèm theo kế hoạch dự án kinh doanh cần đầu tư vốn; Bước 2: Nếu đồng ý, tổ chức tín dụng xem xét thẩm định giá trị tài sản chấp; Bước 3: Các bên lập hợp đồng chấp có chứng nhận cơng chứng Bước 4: Tổ chức tín dụng có văn thơng báo cho quan quản lý tài sản, nơi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng biết việc chấp Trường hợp bên có yêu cầu đăng ký bên chấp có đơn gửi Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ sở hữu/ sử dụng để đăng ký chấp; 32 Bước 5: Bên chấp chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng thông báo đăng ký chấp cho tổ chức tín dụng làm thủ tục nhận tiền vay Về hình thức tổ chức tín dụng có quy định chung nhau, nhiên, nội dung thực hồn tồn khác biệt: Thứ nhất, việc tuân thủ quy định chung pháp luật: vấn đề thực thi xuất phát từ việc nhận thức cá nhân, tổ chức, vậy, có tổ chức tín dụng thương mại chí vi phạm quy định pháp luật hành Cụ thể: theo điều Khoản Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định “Trường hợp chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai thuộc diện chấp theo quy định pháp luật khơng chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai đó” Quy định vậy, thực tế thực tổ chức tín dụng đồng ý nhận chấp loại nêu Hoặc “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tương lai đất hợp pháp chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà đó”, thực tế, chủ đầu tư sử dụng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dự án A (không phải tài sản cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt) để chấp vay vốn đầu tư cho dự án B tổ chức tín dụng đồng ý nhận chấp, Điều này, nhiều ảnh hưởng đến chất lượng đầu tư dự án đầu tư ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà Thứ hai, tổ chức tín dụng cần hiểu rõ hệ pháp lý chấp loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định hành Trước hết, chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản loại hình giao dịch bảo đảm, tài sản chấp tài sản hữu hình quyền tài sản Biện pháp giao dịch bảo đảm thiết lập ba mối quan hệ khác 33 Đầu tiên quan hệ bên nhận chấp (ngân hàng) bên chấp (bên vay người thứ ba chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên vay) Trong mối quan hệ bao gồm mối quan hệ sau: - Mối quan hệ chấp nghĩa vụ bảo đảm: nguyên tắc, biện pháp chấp nêu có mối quan hệ mang tính chấp phụ thuộc vào nghĩa vụ mà bảo đảm Tại khoản điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ – CP giao dịch bảo đảm quy định “Hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị vơ hiệu mà bên chưa thực hợp đồng giao dịch bảo đảm chấm dứt; thực phần hoặc tồn hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm giao dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác”, điều thể mối quan hệ phụ thuộc chấp nghĩa vụ bảo đảm, hợp đồng vay (hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm) bị vô hiệu mà hợp đồng thực phần (hay tồn bộ) hợp đồng chấp khơng chấm dứt, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Quyền quản lý sử dụng tài sản chấp: Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Vì vậy, thời gian chấp, bên chấp thực quyền chủ sở hữu tài sản chấp Quyền chiếm hữu hưởng dụng tài sản (bên chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp bên thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp, hình thức chuyển giao quyền sử dụng phổ biến thông qua hợp đồng cho thuê tài sản, theo quy định điều 24 Nghị định 163, trường hợp xử lý tài sản chấp, bên thuê tiếp tục thuê hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác); Quyền định đoạt tài sản chấp (quyền yêu cầu bên mua toán tiền, số tiền thu tài sản hình thành từ số tiền thu trở thành tài 34 sản chấp thay cho số tài sản bán,…Các trường hợp lại quyền định oạt phài có điều kiện tức phải bên nhận chấp đồng ý) Kế tiếp mối quan hệ bên nhận chấp chủ nợ khác Trong mối quan hệ này, bên nhận chấp tài sản có quyền Quyền ưu tiên tốn (bên nhận chấp dược toán trước chủ nợ khơng có bảo đảm trường hợp có nhiều chủ nợ có bảo đảm thứ tự ưu tiên toán xác lập dựa thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu số tiền thu từ việc xử lý tài sản bảo đảm khơng đủ để tốn cho bên nhận bảo đảm có thứ tự ưu tiên tốn số tiền tốn cho bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ bảo đảm (Khoản 3, điều 6, Nghị định 163/NĐ - CP)); thỏa thuận thứ tự ưu tiên toán Theo quy định khoản khoản 3, Điều 6, Nghị định 163/NĐ – CP nay, công nhận việc thỏa thuận thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm tài sản Cuối mối quan hệ bên nhận chấp người thứ ba mua tài sản chấp (người mua) Việc chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng hoạt động bình thường kinh doanh, bất thường chấp bị nhìn nhận sai lệch chủ đầu tư người mua nhà Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động mục đích; cá biệt, có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải,… dẫn đến khơng hồn thành dự án, không bàn giao nhà cho người mua, khoản, gây nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng làm cho người thứ ba lòng tin Tuy nhiên, quy định Luật kinh doanh bất động sản ràng buộc trách nhiệm bên nhận chấp như: Trước bán, chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, văn cho phép bán quan nhà nước có thẩm quyền việc bán nhà hình thành tương lai (khoản 1Điều 55 Luật KD BĐS 2014); trước 35 bán chủ đầu tư phải giải chấp tài sản chấp trừ trường hợp tổ chức tín dụng, người mua nhà chủ đầu tư đồng ý (Khoản Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) Và bên nhận chấp có quyền định tài sản chấp bên có quyền (chủ đầu tư) yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người quyền (bên nhận chấp) bên nhận chấp trở thành bên có quyền u cầu Việc chuyển giao khơng cần có đồng ý bên có nghĩa vụ (người mua) (điều 365 điều 369 Bộ LDS 2015) Mặt khác, theo Nghị 42/2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, mặt quyền lợi, người mua sản phẩm dự án kinh doanh bất động sản đảm bảo chủ đầu tư bị xử lý tài sản chấp Cụ thể, bán đấu giá hồ sơ mời dự thầu bao gồm danh sách khách hàng mua sản phẩm dự án Khi đó, tổ chức trúng thầu bắt buộc phải kế thừa quyền nghĩa vụ chủ đầu tư ban đầu khách hàng mua sản phẩm hợp pháp trước 36 Tiểu kết Chương Từ quy định phân tích Tác giả cho thấy, luật thực định chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chủ đầu tư mảng pháp luật tương đối phức tạp Xét cách tổng thể quy định pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật khác có liên quan giải nhu cầu, vấn đề phát sinh loại hình giao dịch bảo đảm này, phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch Điều quan trọng ý thức tuân thủ chủ thể thi hành Tuy nhiên, tiến trình hịa nhập pháp luật quốc tế pháp luật kinh doanh bất động sản chưa đề cập cách đầy đủ tồn diện khía cạnh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch chấp nhận chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Các quy định chưa thực rõ ràng, cần phải tiếp tục nghiên cứu hồn thiện mặt lý thuyết để góp phần “trơn tru” cho thực trạng áp dụng 37 Chương THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh Các hình thức cấp tín dụng (cho vay) hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Tải FULL (86 trang): https://bit.ly/3fQM1u2 Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo tổ chức tín dụng giao cam kết giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời gian định (gọi thời hạn cho vay) theo thỏa thuận với nguyên tắc có hồn trả gốc lãi Trong đó, thời hạn cho vay khoảng thời gian tính từ ngày ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc lãi tiền vay theo thỏa thuận tổ chức tín dụng khách hàng (Khoản khoản điều Thông tư 39/2016/TT-NHNN) Còn bất động sản kinh doanh bất động sản đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua,… nhằm mục đích sinh lời Như vậy, cấp tín dụng từ phía tổ chức tín dụng lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân tác động đến cung – cầu bất động sản thị trường Hiện nay, Việt nam chưa có thống kê đầy đủ sản phẩm tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản các tổ chức tín dụng thương mại, thấy số loại hình cấp tín dụng liên quan như: Thứ nhất, Nhóm kinh doanh bất động sản bao gồm: mua đất/ nhà, xây dựng nhà (căn hộ/ cao ốc/ văn phòng/ nhà xưởng) để bán thuê; mua đất, 38 xây dựng khu đô thị / khu dân cư/ khu công nghiệp/ khu trung tâm thương mại để bán/ thuê Thứ hai, Nhóm lĩnh vực liên quan đến bất động sản, xây dựng bao gồm: mua quyền sử dụng đất/ mua, thuê, thuê mua văn phòng, cao ốc/ mua, thuê, thuê mua nhà xã hội/ mua nhà để để kết hợp cho thuê/ mua nhà để bán, cho thuê/ xây dựng, cải tạo nhà thuê/ kinh doanh bất động sản khác/ xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất/ xây dựng khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng/ xây dựng nhà hàng, khách sạn/ xây dựng cải tạo nhà xã hội/ xây dựng, cải tạo nhà xã hội/ xây dựng, cải tạo nhà thương mại để ở, để kết hợp với cho thuê, để bán/ xây dựng văn phòng, cao ốc để sử dụng, để bán/ xây dựng khác Từ hai nhóm này, tổ chức tín dụng thương mại phát triển hình thức cấp tín dụng sau: Tải FULL (86 trang): https://bit.ly/3fQM1u2 Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ - Cho vay mua nhà đất để ở; - Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị; - Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; - Cho vay xây dựng sửa chữa nhà; - Cho vay xây dựng văn phòng làm việc; cho thuê - Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, hộ, nhà liền kề, biệt thự để bán, cho thuê,… Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ số báo đến thực tế: Trong năm gần đây, tỷ lệ khách hàng mua bất động sản để sinh lời chiếm 80%, mua để cho thuê chiếm 20% Trong thời kỳ định, khối lượng cầu nhà tăng hay giảm khơng lý cầu nhà tăng hay giảm mà kỳ vọng lợi nhuận khách hàng biến động 39 nhiều hay Q trình phát triển thị trường kinh doanh bất động sản gắn liền chịu tác động từ sách pháp luật chế thị trường Hiện tại, liên quan đến hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản có khoảng luật điều chỉnh luật dân sự, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà 50 nghị định thông tư hướng dẫn Việc nhà nước can thiệp, điều tiết lĩnh vực bất động sản biện pháp trực tiếp hay gián tiếp yếu tố pháp lý làm cho bất động sản ngày có giá trị Tuy nhiên, việc đầu tư vào dự án kinh doanh bất động sản đòi hỏi chủ đầu tư cần nhiều thời gian khả tài cao, khơng tiếp cận nguồn vốn tín dụng dài hạn chủ đầu tư thường dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn với hy vọng thương phẩm hình thành tiêu thụ nhanh, thu hồi vốn, đảm bảo khả trả gốc lãi cho tổ chức tín dụng Chính điều làm cho khoản chi phí tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cao, nguyên nhân làm giá thành sản phẩm tăng cao Trong đó, tình hình tài đa số doanh nghiệp đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chưa thực đáp ứng theo quy định pháp luật thực định Vì vậy, việc chủ đầu tư chấp dự án, nhà ở, cơng trình để huy động vốn từ tổ chức tín dụng thực đầu tư, phát triển dự án hồn thành cơng trình nhà ở, sau thực giải chấp việc bình thường Hiện tại, Luật Nhà 2014 cho phép "Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp dự án hoặc nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà đó” (Khoản điều 147 Luật Nhà 2014) Tuy nhiên, sau Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh ban hành văn 7067/TNMT-VPĐK ngày 14/7/2016, cơng bố thông tin 77 dự án chấp tổ chức tín dụng có tác động tức đến ngành 40 5421886 ... Chương THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại. .. tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam 15 Chương 2: THỰC TRẠNG THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ... hệ thống pháp luật Việt Nam chấp Vì vậy, tác giả chọn đề tài ? ?Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh? ?? làm