Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo luật kinh doanh bất động sản 2014 (luận văn thạc sĩ luật học)

LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp suốt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Nhung – giáo kính mến hết lịng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện cho suốt trình thực nghiên cứu Luận văn Đồng thời, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Ban giám hiệu, toàn thể q thầy cơ, cán Phịng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn thạc sĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cạnh động viên giúp đỡ trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô hội đồng chấm luận văn dành cho những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này Hà Nội, ngày 12 tháng 12 năm 2016 Tác giả Nguyễn Trần Huyền Trang LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi có hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, đề tài cịn sử dụng số nhận xét, đánh giá tác giả, quan tổ chức khác thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước hội đồng kết luận văn Hà Nội, ngày 12 tháng 12 năm 2016 Tác giả Nguyễn Trần Huyền Trang MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.Tổng quan nhà hình thành tương lai 1.1.1.Khái niệm 6 1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 11 1.1.2 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp 1.2 Lý luận chấp nhà hình thành tương lai 13 15 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai 15 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai 15 1.2.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai 16 1.2.2 Sự hình thành phát triển chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 1.3 Kinh nghiệm giới chấp nhà hình thành tương lai 22 29 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 34 2.1 Quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chấp nhà hình thành tương lai 34 2.1.1 Quy định luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tài sản chấp nhà hình thành tương lai 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 34 51 2.2.1 Vướng mắc việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai 51 2.2.2 Vướng mắc thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 55 2.2.2.1 Vướng mắc thực thủ tục công chứng 55 2.2.3.2 Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 58 2.2.4 Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản nhà hình thành tương lai 65 Chương 3: HỒN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 68 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chấp nhà hình thành tương lai 68 3.1.1 Xây dựng, kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 68 3.1.2 Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 69 3.1.2.1 Cần có phối hợp đồng bộ, ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật 69 3.1.2.2 Nâng cao vai trị chủ trì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 71 3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy định Luật Kinh doanh Bất động sản quy định pháp luật có liên quan chấp nhà hình thành tương lai 73 3.2.1 Sửa đổi, Bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai đưa vào chấp 73 3.2.3 Hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 74 3.2.3.1 Hoàn thiện quy định công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 74 3.2.3.2 Hồn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 77 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 80 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật dân BLDS Hình thành tương lai HTTTL Luật số 17/2008/QH12 ngày 03-06-2008 Luật Ban hành văn Quy Ban hành văn Quy phạm pháp luật phạm pháp luật 2008 Luật số 65/2014/QH13 ngày 25-11-2014 Nhà Luật nhà năm 2014 Luật số 66/2014/QH13 ngày 25-11-2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày Nghị định số 165/1999/NĐ-CP 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày Nghị định số 178/1999/NĐ-CP 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Nghị định số 99/2015/NĐcủa Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn CP thi hành Luật nhà Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP- Thông tư số 05/2005/TTLTBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp BTP-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP- Thông tư số 20/2011/TTLTBTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp BTP-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN- Thông tư liên tịch số BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Hướng 01/2014/TTLT-NHNNdẫn thủ tục chấp nhà hình thành BXD-BTP-BTNMT tương lai theo quy định Nghị định 70/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP- Thông tư liên tịch số BTNMT-NHNN ngày 06-06-2014 Hướng dẫn 16/2014/TTLT-BTPmột số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm BTNMT-NHNN Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- Thông tư liên tịch số BTNMT ngày 23-06-2016 Hướng dẫn việc 09/2016/TTLT-BTPđăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản BTNMT gắn liền với đất Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09-12- Thông tư số 26/2015/TT2015 Hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp NHNN giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Tổ chức tín dụng TCTD MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Hiện nay, kinh tế bước vượt qua khủng hoảng, thị trường bất động sản ấm dần, cộng thêm nhu cầu sở hữu nhà lớn đến từ lực lượng dân số trẻ nước ta phân khúc nhà chung cư thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà đô thị lớn đầu tư dồn dập hết Chính thực tiễn khiến cho nhu cầu đưa tài sản nhà nói chung nhà HTTTL nói riêng vào giao dịch bảo đảm cho hoạt động cấp tín dụng trở nên thiết không người dân mà cịn chủ đầu tư xây dựng nhà Trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam chấp tài sản biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến, hiệu phù hợp áp dụng loại tài sản Nhà HTTTL Vấn đề chấp tài sản HTTTL nói chung chấp nhà HTTTL nói riêng năm vừa qua bàn luận đến nhiều, quy định pháp luật vấn đề có sửa đổi, bổ sung liên tục chưa đầy đủ, thống nhất, gây nhiều vướng mắc trình áp dụng chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, như: vướng mắc việc xác định nhà HTTTL, vướng mắc đăng ký chấp Nhà HTTTL, vướng mắc vấn đề nhận chấp chuyển tiếp nhà HTTTL sang nhà có sẵn; vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL… Và dường cịn có thiếu phối hợp, đùn đẩy trách nhiệm Bộ, ngành liên quan với việc ban hành văn quy phạm pháp luật để hướng dẫn người dân, doanh nghiệp, tổ chức quan Nhà nước có liên quan thực giao dịch chấp nhà HTTTL Trong trình làm việc lĩnh vực ngân hàng, tác giả Luận văn có hội tiếp cận với nhiều giao dịch chấp nhà HTTTL, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Tác giả tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề nhận thấy vấn đề nhiều điều cần nghiên cứu làm sáng tỏ, đặc biệt sau Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn có lien quan có hiệu lực Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề bảo đảm tiền vay TCTD số Luận văn thạc sỹ chấp nhà HTTTL Các Luận văn đưa số kết nghiên cứu đáng ghi nhận, nhiên văn quy phạm pháp luật ban hành mới, sửa đổi, bổ sung liên tục hai năm qua, đó, đặt yêu cầu tiếp tục nghiên cứu cập nhật văn pháp luật liên quan đến Thế chấp Nhà HTTTL Do đó, q trình thực đề tài này, tác giả có tham khảo nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: - Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Nguyễn Thanh Thủy (2014), Pháp luật Thế chấp Nhà Hình thành tương lai, Luận án Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Có thể nhận thấy cơng trình nghiên cứu nói có phân tích sâu sắc tài sản HTTTL nói chung chấp tài sản HTTTL nói riêng, có đề cập chuyên sâu đến vấn đề chấp nhà HTTTL, nhiên lại chưa cập nhật theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành Trong ba năm 2014, 2015, 2016, Chính phủ Bộ, quan ngan Bộ ban hành Nghị định, ba Thông tư liên tịch Thông tư điều chỉnh vấn đề chấp Nhà HTTTL Con số cho thấy tính thời đề tài tính cấp thiết việc nghiên cứu, đưa giải pháp mới, phù hợp với hệ thống pháp luật có nhu cầu thị trường giao dịch Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn  Mục đích nghiên cứu: Trên sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành chấp nhà HTTTL, thực tiễn áp dụng quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến để hồn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trị tích cực chế định chấp nhà HTTTL thực tế, nâng cao tính hiệu khả thi biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cấp tín dụng  Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào nhiệm vụ cụ thể sau: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành đặc biệt Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành vấn đề chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá thực trạng chấp nhà HTTTL để bảo đảm tín dụng hoạt động TCTD - Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà HTTTL Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 10 văn hướng dẫn thi hành chấp nhà HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà HTTTL với đối tượng nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp nhà HTTTL thuộc dự án xây dựng nhà Chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn Luận văn Việc nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề chấp nhà HTTTL theo luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn có liên quan mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL Về phương diện thực tiễn, kiến nghị luận văn hi vọng đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, phát huy vai trị tích cực chế định thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Kết cấu Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chấp nhà hình thành 78 liên quan, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường phát huy tương đối tốt việc ban hành thông tư hướng dẫn thủ tục chấp xử lý nhà HTTTL, cụ thể: Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT sở pháp lý để triển khai việc đăng ký, cung cấp thông tin chấp nhà HTTTL, qua tạo điều kiện để bên có quyền sở hữu nhà tiếp cận nguồn vốn vay, thúc đẩy hoạt động cho vay, cấp tín dụng tổ chức tín dụng Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, có xử lý nhà HTTTL tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Song văn chưa đáp ứng kịp với quy định Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Ngày 20-10-2015, theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2014 Chính phủ tiếp tục giao cho NHNN vai trị chủ trì hướng dẫn vấn đề chấp Nhà HTTTL Theo đó, NHNN ban hành kịp thời Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn thủ tục chấp giải chấp Nhà HTTTL Tuy nhiên, Thông tư chưa giải vấn đề đăng ký chấp, đăng ký chấp chuyển tiếp, xử lý tài sản bảo đảm nhà HTTTL Vì vậy, thiết nghĩ để nâng cao vai trị chủ trì NHNN xây dựng quy định chấp Nhà HTTTL, nên Chính phủ cần đưa thời hạn để hồn thành việc xây dựng quy định pháp luật, đặt chế tài quan chủ trì quan khơng hồn thành thời hạn xây dựng pháp luật giao, và/hoặc đưa quy định trách nhiệm phối hợp Bộ liên quan, đặt chế tài việc không thực thực không đầy đủ yêu cầu phối hợp Cơ quan chủ trì, nhằm tăng cường phối hợp Bộ, đẩy nhanh tiến độ xây dựng quy định pháp luật nhằm hướng dẫn thủ tục, trình tự cho người dân đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường Việc hoàn thiện quy định không tạo đà cho kinh tế phát triển mà cịn góp phần đảm bảo chất lượng đời sống cho nhân dân 79 3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy định Luật Kinh doanh Bất động sản quy định pháp luật có liên quan chấp nhà hình thành tương lai 3.2.1 Sửa đổi, Bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai đưa vào chấp Do khái niệm pháp luật Nhà HTTTL, nhà có sẵn theo Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không thống với Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP BLDS 2015 Do đó, phân tích điểm 2.2.1 Vướng mắc việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai, tiểu mục 2.2, mục 2, Chương Luận văn theo ý kiến tác giả khái niệm “nhà HTTTL” theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 tương đối phù hợp với loại tài sản đặc thù này, với tư cách luật chuyên ngành, khái niệm nên ưu tiên áp dụng so với Luật chung Do đó, theo tác giả nên bổ sung Điều khoản Áp dụng BLDS luật chuyên ngành vào BLDS 2015 có hiệu lực đầu năm 2017 Theo đó, trường hợp luật chuyên ngành có quy định đặc thù áp dụng quy định Luật Ngồi ra, Chính phủ cần xây dựng văn thay Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP để phù hợp với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 để đảm bảo pháp luật giao dịch bảo đảm tương đồng bao quát hết loại tài sản đặc thù Nhà HTTTL.Việc sửa đổi nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật thống nhất, việc áp dụng pháp luật phân tách rõ ràng phù hợp với lĩnh vực cụ thể Bên cạnh đó, để phù hợp với đặc điểm giao dịch chấp (tài sản đem chấp phải thuộc quyền sở hữu bên chấp) tránh đồng việc chấp nhà HTTTL với chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà HTTTL với chủ đầu tư theo tác giả luận văn cần làm rõ việc tổ chức, cá nhân mua nhà HTTTL dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà HTTTL cá nhân, tổ chức 80 chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu quy định khoản 3, Điều 12 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Luật Nhà 2014 khoản 5, Điều 19 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sau: (1) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà xã hội giao dịch mua bán kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư [khoản 3, Điều 12, Luật Nhà 2014]; (2) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thương mại thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác 3.2.3 Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 3.2.3.1 Hồn thiện quy định cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Phù hợp với phạm vi quản lý Nhà nước mình, Bộ Tư pháp nên kiến nghị với Chính phủ, phối hợp với NHNN, BTNMT, quan liên quan, đồng thời tự nghiên cứu để ban hành quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực cơng chứng nói chung điều chỉnh việc cơng chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL nói riêng Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cần có hướng dẫn cụ thể thống cho phịng cơng chứng, văn phịng cơng chứng tất tỉnh, thành phố nước để thực thống thủ tục công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL, tránh tình trạng tùy trường hợp cụ thể mà phịng cơng chứng từ chối công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL Việc xây dựng quy định pháp luật chấp nhà HTTTL tập trung vào vấn đề như: (1) Quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Khi cơng chứng viên có sở pháp lý để thực công chứng hợp đồng 81 chấp nhà HTTTL việc cơng chứng đương nhiên phải thực theo trình tự, thủ tục quy định Luật công chứng văn hướng dẫn Tuy nhiên, đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt nên cần có quy định riêng để điều chỉnh loại hợp đồng Theo Bộ Tư Pháp kiến nghị NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 26/2015/TT-NHNN để bổ sung vấn đề như: Thứ nhất, hồ sơ yêu cầu công chứng Vấn đề chủ yếu cần bàn cần có quy định thống giấy tờ chứng minh đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL Các quy định vừa phải đảm bảo tính khả thi (khơng thể quy định việc bên chấp xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà HTTTL), vừa phải đảm bảo có chứng minh nhà đem chấp nhà mà bên chấp có hợp pháp, hình thành chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Trong trường hợp này, quy định tương tự với hồ sơ chấp theo khoản 2, 3, 4, Điều 9, Thông tư 26/2015/TTNHNN cụ thể: - Đối với tài sản chấp nhà hình thành tương lai chủ đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở: + Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt; + Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; + Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật; + Giấy tờ chứng minh hồn thành xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng - Đối với tài sản chấp nhà hình thành tương lai mua chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở: + Hợp đồng mua bán nhà ký bên chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định pháp luật nhà ở; + Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật nhà trường hợp bên chấp bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; 82 + Giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở; + Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật - Đối với tài sản chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân xây dựng đất hợp pháp mình: + Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai; + Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; + Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật Và giấy tờ liên quan như: + Bản vẽ sơ đồ nhà ở, hộ chấp phù hợp với hợp đồng mua bán hộ vẽ tổng thể dự án có mơ tả vị trí nhà chấp; + Các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, tính pháp lý nhà HTTTL thuộc dự án phát triển nhà ở: định phê duyệt dự án phát triển nhà chủ đầu tư giấy chấp thuận đầu tư dự án; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư (tùy trường hợp yêu cầu cung cấp) + Ngoài ra, bàn hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL nên cân nhắc đến văn cam kết chủ đầu tư văn cam kết ba bên (chủ đầu tư - bên nhận chấp - bên chấp) với nội dung như: nội dung quyền giám sát trình hình thành tiến độ hình thành nhà HTTTL ngân hàng, nội dung quyền ngân hàng việc tiếp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; nội dung việc bên có phối hợp trường hợp phải xử lý tài sản chấp nhà HTTTL Việc có văn cam kết hồ sơ cơng chứng phần giúp công chứng viên đảm bảo tính xác thực đối tượng hợp đồng chấp tài sản nhà HTTTL Thứ hai có hướng dẫn rõ ràng chủ thể bảo đảm nghĩa vụ từ giao dịch chấp Nhà HTTTL Theo ý kiến tác giả luận văn chủ thể 83 bảo đảm nghĩa vụ nên hiểu theo hướng bên chấp bên thứ ba mục đích vay vốn chủ thể phải nhằm xây dựng mua nhà HTTTL chấp Điều vừa phù hợp với khái niệm chấp BLDS 2005, 2015, lại vừa đáp ứng việc quản lý rủi ro, đồng thời phản ánh nhu cầu vay vốn thị trường người dân 3.2.3.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Khi thực giao dịch bảo đảm chấp nhà HTTTL, bên nên tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật Việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL giúp bên nhận chấp khẳng định quyền tài sản chấp quyền tài sản chấp trước bên thứ ba Khi ngân hàng chấp nhận nhận tài sản chấp nhà HTTTL đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro giao dịch khả kiểm sốt bên nhận chấp loại nhà HTTTL khơng cao, việc cơng bố khẳng định quyền bên nhận chấp thông qua đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa lớn, không giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà giúp ổn định kinh tế trước vấn đề nợ xấu, bất ổn kinh doanh tiền tệ Bên cạnh đó, hợp đồng chấp nhà HTTTL đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cho ngân hàng có quyền ưu tiên tốn xử lý tài sản bảo đảm Điều 325 BLDS 2005 quy định rõ: “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn” 84 Với ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL không nên tùy thuộc vào lựa chọn bên tham gia giao dịch mà nên quy định điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng Việc ban hành Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT phần đáp ứng yêu cầu hướng dẫn hoạt động đăng ký chấp nhà HTTTL Tuy nhiên theo tác giả luận văn hồn thiện quy định hoạt động đăng ký chấp nhà HTTTL theo hướng sau: (1) Về thẩm quyền đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định rõ thẩm quyền đăng ký chấp nhà HTTTL thuộc văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất (có nơi gọi văn phòng đăng ký đất nhà) thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường Sở Tài nguyên Môi trường, Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Điều hợp lý đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên trường hợp thẩm quyền nên phân cấp cụ thể sau: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường (văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực đăng ký chấp nhà HTTTL tổ chức nước; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngồi - Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường (văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực việc đăng ký chấp nhà HTTTL cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam (2) Về xử lý trường hợp đăng ký chuyển tiếp chấp nhà hình thành tương lai nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 85 Như phân tích điểm 2.2.3.2, tiểu mục 2.2.3, mục 2.2, Chương Luận văn Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà có sẵn theo Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bao gồm Nhà bàn giao đưa vào sử dụng chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất Theo điểm a, khoản 1, Điều 118, Luật Nhà 2014 điều kiện để chấp nhà có sẵn nhà có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật khơng có điều khoản loại trừ Vậy, vấn đề đặt bên hình thành quan hệ cấp tín dụng chấp nhà HTTTL, nhà HTTTL chuyển tiếp thành nhà có sẵn, tức đối tượng giao dịch chấp chuyển sang dạng tài sản khác (chế định tài sản HTTTL chế định tài sản có hay tài sản có sẵn hai chế định độc lập), khoảng thời gian nhà có sẵn chờ chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký quyền lợi nghĩa vụ Bên chấp, Bên vay vốn với Bên nhận thế/bên cho vay giải Trong trường hợp này, tác giả luận văn xin kiến nghị sau: NHNN Bộ liên quan cần trình Chính phủ để Chính phủ đề xuất với Quốc hội xem xét sửa đổi khoản 2, Điều 118 Luật Nhà 2014 theo hướng giao dịch chấp nhà có sẵn chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà lần đầu giao dịch nhà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Bởi trước hết, điều phù hợp với thực tế nhà HTTTL chuyển thành nhà có sẵn khơng phải lúc việc chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất diễn nối tiếp Khoảng thời gian chuyển tiếp Pháp luật không công nhận chế để ghi nhận tiếp tục quyền nhận chấp tài sản bên chấp dễ dàng thoái thác nghĩa vụ bảo đảm với bên nhận chấp, lúc tiền vay giải ngân phần, giải ngân tồn Do đó, việc u cầu bên vay/bên chấp bổ sung tài sản bảo đảm không đơn giản Thứ hai quy định áp dụng trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lần đầu để 86 tránh trường hợp bên trình chuyển nhượng nhà có sẵn chưa cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng đem chấp nhà dựa vào sở để thực chấp mà không cần chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới sai lệch mục đích hỗ trợ pháp luật trường hợp nhà HTTTL thành nhà có sẵn Việc sửa đổi Luật Nhà không đảm bảo quyền lợi bên nhận chấp/Bên cho vay, mà quan trọng đảm bảo nhu cầu vốn thị trường đáp ứng không giải trường hợp chuyển tiếp nhận chấp nhà HTTTL nhà có sẵn TCTD khó lịng dám mạo hiểm cấp tín dụng giá trị lớn thời gian dài nhu cầu mua, xây nhà HTTTL Bên cạnh đó, hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cần thực tin học hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời nên phối hợp xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Không nên để tình trạng quan lưu trữ thơng tin riêng biệt, độc lập Làm điều tránh rủi ro cho ngân hàng người mua nhà vừa chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, vừa chấp nhà HTTTL ngân hàng khác đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bên cạnh đó, tạo điều kiện cho việc cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm nhanh chóng, dễ dàng có yêu cầu 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, TCTD bên chấp, bên vay vốn không mong muốn xảy trường hợp dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khơng cịn lựa chọn khác bên phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để đạt mục đích thu hồi nợ cho vay TCTD Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản cần có giải pháp liên quan đến vấn đề sau: 87 (1) Xây dựng quy định hướng dẫn xử lý tài sản chấp Đề nghị NHNN chủ trì phối hợp với Bộ có liên quan ban hành Thơng tư có nội dung sửa đổi Thơng tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Trong kế thừa có phát triển quy định xử lý tài sản bảo đảm nhà HTTTL theo hướng phù hợp với Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Thông tư số 26/2015/TT-NHNN (2) Nâng cao hiệu hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản Trong thời gian vừa qua, Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại thành lập công ty quản ký nợ khai thác tài sản Có thể kể đến như: Công ty quản lý nợ khai thác tài sản VCB-AMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; Công ty TNHH Một thành viên quản lý nợ khai thác tài sản Vietinbank-AMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam loạt ngân hàng khác (như Ngân hàng TMCP Quân đội, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội ) có cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng Yêu cầu đặt công ty quản lý nợ khai thác tài sản cần phải nâng cao hiệu hoạt động để giúp ngân hàng quản lý khai thác khối tài sản nhận “gán nợ” lớn nay, tránh tình trạng đồng vốn ngân hàng “chết” khối tài sản nhận “gán nợ” Đối với việc xử lý tài sản chấp nhà HTTTL nói riêng để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản, hạn chế thất lớn cho ngân hàng bên cần trọng thêm tới giải pháp như: (1) Có biện pháp để đảm bảo mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc mua, xây dựng nhà (2) TCTD giải ngân theo tiến độ hình thành nhà khơng giải ngân tồn khoản vay lúc (3) Để thực tốt biện pháp từ giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhà HTTTL, TCTD cần đề nghị ký “Hợp 88 đồng ba bên” hay gọi “Văn cam kết ba bên” chủ đầu tư (bên bán nhà HTTTL) - bên nhận chấp - bên chấp Nội dung hợp đồng ba bên thể rõ trách nhiệm bên sau: - Về phía chủ đầu tư: Thông báo khoản tiền bên mua nhà phải nộp cho ngân hàng; Không chấp nhận đề nghị bên mua nhà việc chấp, chuyển giao quyền sở hữu nhà đồng ý văn ngân hàng; Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà bàn giao lại giấy chứng nhận cho ngân hàng - Về phía ngân hàng: Khơng giải ngân khoản vay trực tiếp cho bên chấp mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư; Giải ngân theo tiến độ hình thành nhà theo thơng báo nộp tiền chủ đầu tư; Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên chấp chủ đầu tư bàn giao ngân hàng bên chấp thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp, đăng ký chấp nhà theo quy định pháp luật - Về phía bên chấp: Đồng ý để chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngân hàng Việc ký hợp đồng ba bên nêu hạn chế rủi ro cho ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng thuận lợi trình xử lý tài sản bảo đảm 89 Tiểu kết chương 3: Tóm lại, để giải vướng mắc liên quan đến việc chấp nhà HTTTL như: vấn đề xác định nhà HTTTL, thủ tục công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL, Thủ tục đăng ký chấp nhà HTTTL, vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL khơng địi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống mà cịn cần có quan tâm, phối hợp đạo cấp, ngành tham gia tích cực, chủ động bên liên quan Bên cạnh đó, để phát huy vai trị tích cực chế định chấp nhà HTTTL hạn chế thấp rủi ro cho bên tham gia quan hệ chấp nhà HTTTL quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi, ví dụ việc bên vay vốn dùng vốn ngân hàng giải ngân vào mục đích khác khơng phải mục đích xây dựng nhà chấp dẫn đến việc nhà khơng hình thành hình thành chậm tiến độ Với số giải pháp nêu đây, tác giả hi vọng góp phần giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp nhà HTTTL, tạo thơng suốt q trình thực thi quy định pháp luật liên quan đến vấn đề 90 KẾT LUẬN Chế định chấp nhà HTTTL khơng cịn q Việt Nam quy định pháp luật chấp loại tài sản nhiều điểm chưa rõ ràng, cụ thể phù hợp Và đặc thù “chưa có thật” loại tài sản khiến cho việc áp dụng pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân có liên quan lại thêm phần e ngại, dè dặt Bởi vậy, thực tế áp dụng quy định pháp luật quan, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Những bất cập để xây dựng chế đồng bộ, thống chấp nhà HTTTL cần có quan tâm, đạo Chính phủ, tất Bộ, Cơ quan ngang (trong đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Xây dựng giữ vai trị then chốt) cần có phối hợp đạo để xây dựng chế đồng bộ, thống Các quan, tổ chức cá nhân liên quan (như ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm ) cần có nỗ lực việc giải những khó khăn, vướng mắc thực việc chấp nhà HTTTL, góp phần để chế định chấp nhà HTTTL thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta Với nghiên cứu vấn đề chấp nhà HTTTL Luận văn nhằm đưa nhìn khái quát hệ thống quy định pháp luật có liên quan, vướng mắc việc thực thi quy định Qua đó, tác giả luận văn đưa vài đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà HTTTL Hi vọng mức độ đó, nghiên cứu Luận văn góp phần hoàn thiện chế định chấp nhà HTTTL Việt Nam 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I, Luận văn, luận án Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thanh Thủy (2014), Pháp luật Thế chấp Nhà Hình thành tương lai, Luận án Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội II Bài nghiên cứu Công Quang (2015), TPHCM: Sẽ áp dụng quy định diện tích bình qn/người, http://www.horea.org.vn Lê Văn Chi (2013), Hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại, http://voer.edu.vn Ls Đỗ Hồng Thái (2006), “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, (7) Ls Trương Thanh Đức (2009), “Thế chấp nhà tương lai – Mập mờ sai đúng!”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (10) Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22) Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (3) Nguyễn Thúy Hiền (2005), “Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ 92 dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi)”, Dân chủ Pháp luật, (5), Bộ Tư pháp, tr.4-8 Nguyễn Trường Giang, Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (7), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tr.56-63 Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, (8) 10 Nguyễn Văn Tuyến (2011), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (17), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 11 GS.TS Lê Hồng Hạnh (2015), ”Sử dụng khái niệm quyền tài sản thay cho vật quyền dự thảo Bộ luật dân sự”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (4) 12 THs Bùi Đức Giang (2013), “Giao dịch bảo đảm có đối tượng tài sản tương lai”, Tạp chí Thị trường Tài Tiền tệ, (24) 13 TS Bùi Đức Giang (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai đợi ”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, (11) 14 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, (1), Học viện Tư pháp, tr.16-20 15 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, tr.3-11 16 Vũ Thị Hồng Yến (2014), Bản chất pháp lý của tài sản thế chấp là nhà ở hình thành tương lai, http://moj.gov.vn III Tài liệu tiếng anh Robert W.Emerson, John W Hardwick (1997), Business Law, Barron’s educational series Inc., USA, 1997, (2) St Paul, Minn, West Publishing Co., (1990), Black Law Dictionary, Sixth Edition, (1) ... ĐỊNH CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 2.1 Quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chấp nhà hình thành tương lai 2.1.1... DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 34 2.1 Quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chấp nhà hình thành tương lai 34 2.1.1 Quy định luật Kinh. .. sau Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn có lien quan có hiệu lực Đó lý mà tác giả chọn đề tài ? ?Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014? ??