Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (tt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ NGỌC BÍCH THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Cơng trình hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Dương Anh Sơn Phản biện 1: PGS.TS Bùi Anh Thủy - Trường Đại học Lao động – Xã hội TP.HCM Phản biện 2: TS Hồ Ngọc Hiển - Học viện Khoa học xã hội Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội vào lúc 10 00 ngày 10 tháng 10 năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam, chấp tài sản biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiệu quả, việc sử dụng nhà hình thành tương lai (NOHTTL) làm tài sản chấp ngày phổ biến Thế chấp biện pháp bảo đảm chứa đựng nhiều rủi ro, rủi ro tài sản chấp nhà hình thành tương lai Do đó, thực tiễn thực loại chấp phát sinh khơng tranh chấp Tuy nhiên, lợi ích mà loại chấp mang lại cho phát triển thị trường bất động sản khơng thể phủ nhận, nhà làm luật cố gắng nhanh chóng hồn thiện khung pháp lý điều chỉnh vấn đề Thực tiễn thực hợp đồng tín dụng bảo đảm biện pháp chấp nhà hình thành tương lai cho thấy tồn vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, giải Đó lí tác giả chọn đề tài: “Thế chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” Tình hình nghiên cứu đề tài Thực tiễn thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai phát sinh khơng tranh chấp, nhận quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Có nhiều viết, cơng trình liên quan đến chủ đề này, gần nhất, phạm vi tài liệu tác giả thu thập kể đến cơng trình gần gũi với đề tài tác giả chọn luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” tác giả Nguyễn Thùy Dương, bảo vệ Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh năm 2013; luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp tài sản hình thành tương lai” tác giả Phan Thị Thu Phương, bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2013; luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thanh Thúy, bảo vệ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014 Các cơng trình có đề cập đến chấp có đối tượng tài sản hình thành tương lai chưa đề cập sâu chấp có tài sản nhà hình thành tương lai thu hẹp phạm vi chấp nhà hình thành tương lai với đối tượng nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Một vấn đề cơng trình nói chủ yếu khảo sát quy định pháp luật có hiệu lực từ năm 2012 trở trước, kể từ sau năm 2012 đến quy định pháp luật vấn đề có nhiều thay đổi, tiêu biểu thay đổi Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà năm 2014 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Do đó, chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện vấn đề liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Luật nhà năm 2014 Bộ luật dân năm 2015 phát sinh hiệu lực Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn - Mục đích nghiên cứu: Đánh giá tính hiệu quy định hành, vướng mắc tồn Bộ luật dân năm 2015 Luật nhà năm 2014 phát sinh hiệu lực, đề xuất ý kiến để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro loại chấp này, góp phần phát huy vai trò tích cực chế định chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại - Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh vấn đề chấp nhà hình thành tương lai, tập trung lĩnh vực bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại - Chỉ vướng mắc giải Bộ luật dân năm 2015 Luật nhà năm 2014, vướng mắc tồn - Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng với Ngân hàng thương mại Giới hạn không gian: Đề tài khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật diễn địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung vào tranh chấp giải Tòa án địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Giới hạn thời gian: Đề tài chủ yếu nghiên cứu quy định thực trạng áp dụng quy định pháp luật liên quan có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2006, thời điểm Bộ luật dân năm 2005 phát sinh hiệu lực Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin Tư tưởng Hồ Chí Minh, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn Về phương diện lý luận, luận văn nghiên cứu cách toàn diện vấn đề lý luận quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà hình thành tương lai Về phương diện thực tiễn, kiến nghị luận văn hi vọng đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà hình thành tương lai, phát huy vai trò tích cực chế định thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển, địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết cấu Luận văn Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại Chương 2: Quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại Chương 3: Hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm biện pháp chấp tài sản Thế chấp từ có nguồn gốc Hán Việt Theo từ điển Hán Việt: “Thế bỏ đi, thay cho” “Chấp cầm, giữ, bắt” Từ điển Tiếng Việt giải thích: Thế chấp (tài sản) dùng vật bảo đảm thay cho số tiền vay khơng có khả trả hạn 1.1.2 Đặc điểm biện pháp chấp tài sản Thứ nhất, khơng có chuyển giao tài sản bảo đảm Thứ hai, tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (đối với chủ thể quyền khác nhau) tài sản chấp Thứ ba, có biện pháp chấp đối tượng bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2 Khái quát nhà hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai - Khái niệm nhà hình thành tương lai Tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BXD-BTPBTNMT đưa định nghĩa ‘nhà hình thành tương lai’ “nhà trình đầu tư xây dựng… hoặc hồn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Ngày 25/11/1014, Quốc hội thơng qua Luật nhà có hiệu lực vào ngày 1/7/1015 giải thích đọng ngắn gọn khái niệm nhà hình thành tương lai “nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” (Khoản 19 Điều 3) Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa định nghĩa liên quan sau: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” (Khoản Điều 3) Đặc điểm nhà hình thành tương lai Thứ nhất: Ngơi nhà phải q trình xây dựng để chứng minh cho việc hoàn thành Thứ hai: Về mặt chiếm hữu bên chưa có văn nghiệm thu sử dụng thực tế Thứ ba: Về thủ tục hành nhà hình thành tương lai q trình hồn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng cho người sở hữu nhà hình thành tương lai 1.2.2 Khái niệm đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp nhà hình thành tương lai có đặc điểm sau: Nhà đối tượng biện pháp chấp phải thỏa mãn điều kiện quy định Khoản Điều Thông tư số 26/2015/TTNHNN, bao gồm: - Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt; - Có Giấy chứng nhận hoặc định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; - Là dự án đầu tư xây dựng nhà quy định Điều Thông tư này; - Nhà chấp phải thuộc diện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng; - Không nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp theo quy định khoản Điều này; - Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; - Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền 1.2.3 Vai trò chấp nhà hình thành tương lai - Thế chấp nhà hình thành tương lai để vay vốn NHTM kênh hữu hiệu chủ đầu tư sử dụng để vừa huy động vốn nhanh vừa sử dụng tài sản chấp; - Biện pháp chấp vừa giúp NHTM hạn chế rủi ro tín dụng vừa động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ sử dụng vốn vay hiệu quả, sở pháp lý để NHTM thu hồi khoản nợ khách hàng mình, biện pháp bảo đảm tiền vay có vai trò quan trọng việc bảo vệ quyền lợi hạn chế tranh chấp xảy bên tham gia hoạt động tín dụng; - Chế định chấp nhà hình thành tương lai đời tạo nên đa dạng loại tài sản tham gia quan hệ chấp Người dân dùng ngơi nhà mua để đảm bảo khoản vay NHTM Do đó, chấp nhà hình thành tương lai tạo điều kiện cho tất tầng lớp xã hội tiếp cận với nguồn vốn NHTM để đáp ứng nhu cầu có nhà - Thế chấp nhà hình thành tương lai tạo điều kiện để cung gặp cầu, giúp cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, qua kích thích vay tín dụng để phát triển sản xuất phục vụ tiêu dùng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế cá nhân, tổ chức nói riêng tồn xã hội nói chung Kết luận Chương Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm với nét đặc trưng bên bảo đảm chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm Đặc trưng khiến cho chấp tài sản trở thành biện pháp bảo đảm thường lựa chọn tài sản bảo đảm bất động sản, biện pháp thường lựa chọn để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ có giá trị lớn phổ biến lĩnh vực tín dụng Có thể nói tính rủi ro cao đặc trưng chấp nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, tác dụng phủ nhận mà ngân hàng chấp nhận biện pháp thực tiễn xác lập hợp đồng tín dụng Chương QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại Từ đời, Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 giải hàng loạt vướng mắc pháp lý việc chấp loại tài sản Cụ thể: Thứ nhất, có phân biệt rõ ràng nhà hình thành tương lai với dạng nhà hình thành lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu Thứ hai, tạo thống văn hướng dẫn đăng ký chấp nhà hình thành tương lai luật chuyên ngành Thứ ba, cụ thể hóa điều kiện nhà hình thành tương lai trở thành đối tượng giao dịch Thay đổi bật Thông tư liên tịch số 09/2016 so với Thông tư liên tịch số 01/2014 thống vấn đề thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký chấp nhà hình thành tương lai với việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất loại tài sản gắn liền với đất khác Bên cạnh đó, văn quy định cụ thể trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất loại tài 10 sản gắn liền với đất, xác định rõ quan có thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (sau gọi Văn phòng đăng ký đất đai), hướng dẫn cách xác định thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số quy đinh hướng dẫn cụ thể phương thức nộp hồ sơ, thời hạn giải hồ sơ đăng ký… Đây điểm so với Thông tư liên tịch số 01/2014 Bên cạnh Thông tư liên tịch trên, Ngân hàng nhà nước ban hành Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai ban hành ngày 09/12/2015 Thơng tư có nội dung đáng ý sau: Thứ nhất, nguyên tắc thực chấp nhà hình thành tương lai Thứ hai, quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp nhà hình thành tương lai Thứ ba, hồ sơ, thủ tục chấp, công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo nhà hình thành tương lai Bên cạnh văn trên, có văn khác có liên quan đến hoạt động chấp nhà hình thành tương lai mà ta cần phải quan tâm Thơng tư 07/2015/TT-NHNN quy định việc bão lãnh Ngân hàng Bảo lãnh xem hình thức cấp tín dụng cho chủ đầu tư ngân hàng có tồn quyền định liệu có yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng bảo đảm cho khoản 11 tín dụng hay khơng Tuy vậy, hình thức tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao nên với việc thu phí bảo lãnh, việc nhận bảo đảm cần thiết 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại 2.2.1 Về hiệu lực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Vụ việc số 1: Hiệu lực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai (Phụ lục 1) Quan điểm Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm: Tuyên bố Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai bên thứ ba ngày 29/3/2011 Ngân hàng ông Hiệu công chứng Phòng Cơng chứng số 4, Thành phố Hồ Chí Minh vô hiệu với sau: Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định chấp nhà ở; Khoản Điều 91 Luật Nhà năm 2005; Điểm b khoản Điều 35 Luật công chứng năm 2006 Quan điểm Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm: “Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai bên thứ ba” với loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy phép đăng ký khởi công xây dựng ông Hiệu chấp trường hợp phù hợp với quy định pháp luật đối tượng giao dịch chấp Còn Khoản Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định quyền chấp đối tượng mua nhà hình thành tương lai doanh 12 nghiệp kinh doanh bất động sản đối tượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, khơng quy định “Chỉ có đối tượng tài sản mới quyền tham gia giao dịch chấp” cấp sơ thẩm nhận định không Như vậy, tài sản có cách hiểu khác Nếu xem nhà thơng thường Khoản Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP áp dụng Còn trường hợp nhà hình thành tương lai áp dụng Khoản Điều 61 Nghị định Nguyên nhân dẫn tới vụ việc theo tác giả quy định pháp luật vấn đề nhà hình thành tương lai sơ sài, chưa có định nghĩa ‘nhà hình thành tương lai’, chưa có quy định riêng biệt, cụ thể loại tài sản giai đoạn Vụ việc số 2: Điều kiện nhà hình thành tương lai trở thành đối tượng giao dịch (Phụ lục 2) TAND Quận có quan điểm sau: - “Căn hộ số 1101 tầng 11 tòa nhà khối D hộ loại C mà ơng Hùng mua theo hợp đồng 205/HĐBCC-Q2-S.PVPL thuộc dự án Petrovietnam Landmark dự án bị đơn làm chủ đầu tư Căn hộ tài sản hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu bị đơn” (bị đơn Công ty CP Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Phương Nam (nay cơng ty Cổ phần Bất động sản Xây lắp dầu khí Việt Nam-gọi tắt PVCLand) - Hợp đồng số 205/HĐBCC-Q2-S.PVPL ngày 22/3/2010 ký dự án chưa khởi công chưa hồn thành phần móng 13 Do đó, Hội đồng xét xử điểm b khoản Điều 122, Điều 127 Điều 128 Bộ luật Dân năm 2005, hợp đồng số 205/HĐBCC-Q2-S.PVPL ngày 22/3/2010 hình thức PVCLand huy động vốn để thực dự án, bên thỏa thuận vi phạm điều cấm pháp luật nên xác định vô hiệu Đáng tiếc án chưa nêu rõ điều cấm pháp luật điều Tại thời điểm xác lập hợp đồng, có quy định đáng ý là: Theo Điều 39 Luật Nhà năm 2005 giao dịch nhà hình thành tương lai xác lập từ ngày 01/7/2006 có hiệu lực vào thời điểm xác lập đảm bảo số yếu tố: dự án phê duyệt thiết kế; xây dựng xong phần móng; số tiền huy động khơng 70% giá trị nhà ghi hợp đồng Nếu bên vi phạm quy định coi hợp đồng bị vô hiệu giải hậu hợp đồng vơ hiệu có tranh chấp Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định khác: cần triển khai xây dựng huy động vốn theo hình thức ứng tiền trước, lần huy động phù hợp với tiến độ thực đầu tư tạo lập bất động sản, không bị khống chế điều kiện “phê duyệt”, “xong phần móng”, “khơng q 70%” Luật Nhà năm 2005 quy định Nếu áp dụng Điều 39 Luật nhà 2005, hợp đồng bị coi vơ hiệu chưa hồn thành xong phần móng thời điểm giao kết hợp đồng Nhưng áp dụng Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng lại khơng bị vô hiệu 14 Về vấn đề này, Chuyên đề “Đường lối giải tranh chấp nhà hình thành tương lai” Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông qua ngày 09/7/2015 nêu quan điểm sau: “…kể từ ngày 01/7/2006 chủ đầu tư phép huy động vốn phê duyệt thiết kế xây dựng xong phần móng, đồng thời số tiền huy động không 70% giá trị nhà ghi hợp đồng Do đó, trường hợp chủ đầu tư chưa đáp ứng điều kiện quy định Luật Nhà năm 2005 xác định hợp đồng vô hiệu xử lý hậu hợp đồng vô hiệu giải tranh chấp” Và thực tế, Hội đồng xét xử vụ việc chọn áp dụng Điều 39 Luật nhà năm 2005 không chọn áp dụng Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Vụ việc số 3: Hiệu lực hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất tài sản hình thành tương lai (Phụ lục 3) Trong vụ việc này, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không dựa vào quy định Luật nhà năm 2005 văn hướng dẫn Luật nhà mà dựa vào Bộ luật dân năm 2005 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, văn hướng dẫn BLDS 2005 giao dịch bảo đảm Hướng áp dụng có lợi cho bên nhận bảo đảm nguyên tắc áp dụng pháp luật thấy có điểm chưa thỏa đáng Những quan điểm khác cách áp dụng pháp luật phần khơng thống Bộ luật dân văn hướng dẫn Bộ luật dân với quy định tài sản hình thành tương lai với Luật nhà văn hướng dẫn Luật nhà với quy định nhà hình thành tương lai 15 Vụ việc số 4: Những loại giấy tờ cần có để giao dịch có đối tượng quyền tài sản có hiệu lực (Phụ lục 4) Bảo đảm Ở đây, thấy tài sản bảo đảm thời điểm chấp đất, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, Ngân hàng đồng ý cho ông Đạt sử dụng tài sản để bảo đảm, hợp đồng chấp đăng ký giao dịch bảo đảm bên khơng có tranh chấp hợp đồng Lí tài sản bảo đảm khơng phải nhà hay quyền sử dụng đất mà quyền tài sản Đây giải pháp để giao dịch có đối tượng tài sản hình thành tương lai không bị coi vô hiệu thực tiễn Ngân hàng chấp nhận Vụ việc số 5: Thừa nhận hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai (Tài liệu tham khảo) Ngày 28/01/2008, ơng Hùng bà Phượng ký hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng 10 tỷ đồng Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, bà Phượng chấp tài sản hình thành tương lai hộ chung cư (hợp đồng chấp đăng ký giao dịch bảo đảm) (căn hộ chủ đầu tư giao quyền sử dụng, sở hữu đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bà Phượng chưa thực thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật) Quan điểm HĐXX: “…có xác định hộ tài sản hợp pháp hình thành tương lai bà Phượng” “Từ điểm trên, xét hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai mà bên ký kết có giá trị pháp lý 16 yêu cầu nguyên đơn Ngân hàng S việc phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ông Hùng-bà Phượng không thực việc trả số nợ vay có sở nên chấp nhận được” 2.2.2 Về thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Cùng đối tượng nhà hình thành tương lai, bên liên quan có hai lựa chọn chấp theo hai nguồn văn quan đăng ký khác Thứ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Thông tư số 05 sửa đổi năm 2014 Việc đăng ký chấp tiến hành Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Trung tâm Đăng ký) Thứ hai chấp nhà hình thành tương lai theo Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Như vậy, bên liên quan tính tốn thương mại hợp lý định theo phương thức chấp đơn giản giảm chi phí Về hồ sơ thủ tục chấp nhà hình thành tương lai quy định tương đối đầy đủ tạo khung pháp lý cho bên tham gia chấp nhà hình thành tương lai số quy định yêu cầu giấy tờ thủ tục gây khó khăn cho bên muốn chấp nhà hình thành tương lai cụ thể như: Trong hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai trình xây dựng, số tài liệu, bên chấp phải cung cấp có chứng thực biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng phần móng - Về đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chuyển tiếp đăng ký chấp sau nhà hình thành 17 Nhiều Ngân hàng ký hợp đồng nhận chấp nhà hình thành tương lai không tiến hành đăng ký chấp được, hồ sơ vay vốn chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải có hướng dẫn thơng tư, số Ngân hàng “tư vấn” chuyển qua chấp hình thức chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà để đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc để tránh việc phải có xác nhận xóa chấp nhà hình thành tương lai chấp chủ đầu tư chấp dự án nhà Về thủ tục đăng ký chuyển tiếp, theo chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hay chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai u cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc đăng ký chuyển tiếp trước trao giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà hình thành 2.2.3 Về định giá tài sản chấp - Việc xác định giá trị tài sản chấp toàn giá trị nhà hình thành đem lại rủi ro cho ngân hàng trường hợp phải xử lý tài sản nhà chưa xây dựng xong - Ngân hàng định giá nhà hình thành tương lai với số tiền mà bên chấp nộp mua nhà chung cư, tiền nhận chuyển nhượng lô đất liền kề, lô đất biệt thự mà bên chấp trả cho chủ đầu tư hoặc tính giá trị phần nhà hình thành thời điểm định giá việc tính tốn khơng thể đảm bảo xác giá trị nhà 18 2.2.4 Về xử lý tài sản chấp - Định giá tài sản chấp chưa xác, nhiều định giá cao giá trị thực tế Điều dẫn đến xử lý tài sản, ngân hàng có khả khơng thu hồi đủ vốn giá trị tài sản thấp khoản nợ mà khách hàng phải trả cho ngân hàng; - Có trường hợp, khơng thể bán tài sản hoặc bán giá trị thấp khách hàng yêu cầu NHTM nhận tài sản - Vướng mắc việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản - Khó khăn việc thực quyền thu giữ tài sản Kết luận Chương Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 dù có hiệu lực pháp luật, thực tiễn có Hội đồng xét xử áp dụng tinh thần quy định văn để giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Nói tinh thần, thực tiễn xét xử tòa án thời điểm chủ yếu tranh chấp mà hợp đồng xác lập thời điểm Luật nhà năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 hiệu lực, nên án năm 2015, 2016 áp dụng quy định Luật nhà năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 để giải Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 19 Chương HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3.1 Dự báo, yêu cầu định hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại - Một là, tác động hệ thống pháp luật (trước hết pháp luật đất đai, nhà hình thành tương lai, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế ) tiếp tục hoàn thiện tác động lớn đến hoạt động tín dụng ngân hàng, có hoạt động chấp nhà hình thành tương lai, khó khăn cho chủ thể tham gia giao dịch dân liên quan đến việc chấp loại tài sản - Hai là, số tập đồn bất động sản quy mơ lớn nhận nguồn vốn tín dụng lớn, đồng thời huy động nhiều nguồn vốn xã hội Yếu tố này, làm phức tạp việc kinh doanh chấp loại tài sản nhà hình thành tương lai Hệ thống quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm phải đáp ứng tiêu chí: Thứ nhất, bao quát đầy đủ vấn đề liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai Thứ hai, phải đặt giải pháp tổng thể để tránh chồng chéo văn liên quan Khi thực thủ tục chấp tài sản hình thành tương lai nói chung chấp nhà 20 hình thành tương lai nói riêng bên vừa phải tn thủ quy định riêng vừa phải tuân thủ quy định chung pháp luật quyền sở hữu, giao dịch bảo đảm Thứ ba, đảm bảo việc khắc phục bất cập, kẽ hở pháp luật vận dụng vào thực tế Đồng thời với việc ban hành văn pháp luật việc hồn thiện chế bảo đảm thực pháp luật cần thiết 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật định nghĩa ‘nhà hình thành tương lai’ 3.2.2 Hồn thiện quy định thủ tục chấp nhà hình thành tương lai chuyển tiếp đăng ký chấp sau nhà hình thành 3.2.3 Bổ sung quy định cách thức định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 3.2.5 Cần tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua bên nhận bảo đảm cách kết hợp biện pháp pháp luật Kết luận Chương Qua việc đối chiếu thực tiễn xét xử Tòa án với quy định Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nhà hình thành tương lai, thấy 21 điểm Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 so với Luật nhà năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 phần câu trả lời cho vướng mắc, khó khăn mà Hội đồng xét xử gặp phải trình giải tranh chấp Tuy nhiên, vướng mắc thực tiễn mà luật trước dây chưa giải tồn văn luật Những vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện văn luật 22 KẾT LUẬN Cùng với xu phát triển kinh tế, tác động mạnh mẽ q trình thị hóa, nhằm giải tốn ‘đất chật, người đơng’, phát triển hộ chung cư, nhà cao tầng hướng bắt buộc Nhà làm luật từ chỗ không thừa nhận, thừa nhận cách dè dặt thức thừa nhận tính hợp pháp giao dịch có đối tượng nhà hình thành tương lai Điều khiến cho giao dịch có đối tượng đặc biệt ngày trở nên phổ biến phát huy giá trị Bên cạnh đó, tồn quy định chưa thống với Bộ luật dân với tính cách luật chung với luật chuyên ngành (Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai) luật chuyên ngành với khiến cho thực tiễn xét xử loại tranh chấp chưa việc dễ dàng với thẩm phán Thiết nghĩ để tiếp tục đánh giá hiệu điểm Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 hay Luật đất đai năm 2013, cần có cơng trình tiếp tục khảo sát nghiên cứu vấn đề thời gian tới Do khả thời gian nghiên cứu hạn chế nên luận văn tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận góp ý, bảo thầy cô giáo, nhà chuyên môn tất quan tâm đến vấn đề để luận văn em hoàn thiện hơn./ 23 ... BẢN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại 1.1.1... VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai. .. THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3.1 Dự báo, yêu cầu định hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực