Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội: Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích TSHTTTL, các giao dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các k

NGUYỄN HẢI KIM LONG

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.Hồ Chí Minh – năm 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

NGUYỄN HẢI KIM LONG

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số : 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :

TS.LÊ VĂN HƯNG

TP.Hồ Chí Minh - Năm 2019

Tôi tên là Nguyễn Hải Kim Long – là học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, là tác giả

của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng thế chấp Nhà ở hình thành

trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”)

Tôi xin cam kết những nội dung được viết trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của người viết được sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, cũng như trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Người viết xin cam kết mọi sự trích dẫn được ghi trong Luận văn này đều được ghi nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

NGUYỄN HẢI KIM LONG

DANH MỤC VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN – ABSTRACT

TỪ KHÓA

ĐẶT VẤN ĐỀ 3

1 Lý do chọn đề tài 3

2 Câu hỏi nghiên cứu 4

3 Tình hình nghiên cứu 4

4 Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Mục tiêu nghiên cứu 5

4.2 Đối tượng nghiên cứu 5

4.3 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 5

5.1 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL 7

1.1 KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL 7

1.1.1 Khái niệm về tài sản: 7

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của tài sản: 10

1.1.3 Khái niệm tài sản HTTTL: 11

1.1.4 Đặc điểm của tài sản HTTTL: 11

1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL: 12

1.2 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL: 15

1.2.1 Khái niệm nhà ở HTTTL: 15

1.2.2 Đặc điểm của nhà ở HTTTL: 16

1.2.3 Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở HTTTL: 16

1.2.3.4 Giao dịch thế chấp Nhà ở HTTTL: 21

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 31

2.1 QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở 31

2.1.1 Hình thức của Hợp đồng: 31

2.1.2 Nội dung của Hợp đồng: 31

2.1.3 Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở: 32

2.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 33

2.2.1 Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL: 33

2.2.2 Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp: 33

2.2.2.1 Hình thức: 33

2.2.2.2 Nội dung: 34

2.2.2.3 Thủ tục công chứng: 35

2.2.3 Hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL: 36

2.2.3.1.Đối tượng: 36

2.2.3.2 Điều kiện có hiệu lực: 36

2.2.3.3 Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng: 37

2.2.4 Biện pháp bảo đảm Hợp đồng: 37

2.2.4.1 Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo: 37

2.2.4.2 Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo: 40

2.2.5 Hiệu lực của Hợp đồng trong một số trường hợp: 44

2.2.5.1 Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: 44

2.2.5.2 Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL: 45

2.3 SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC 46

2.4 XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 48

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ

HTTTL 52

3.1 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 52

3.1.1 Chưa có quy định cụ thể về việc định giá trị của Nhà ở HTTTL: 53

3.1.2 Khó khăn khi xử lý tài sản: 54

3.1.3 Thủ tục đăng ký thế chấp không thống nhất: 55

3.1.4 Rủi ro khi ký kết hợp đồng ngày càng cao: 58

3.1.4.1 Nhà ở HTTTL bị thế chấp nhiều lần 60

3.1.4.2 Nhà ở HTTTL đã bán nhưng vẫn bị thế chấp 61

3.1.4.3.Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bị chấm dứt 63

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 64

3.2.1 Ban hành văn bản hướng dẫn định giá Nhà ở HTTTL 64

3.2.2 Ban hành văn bản hướng dẫn và chế tài để xử lý hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL: 64

3.2.3 Điều chỉnh các quy định của pháp luật: 65

3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin công khai: 66

KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Hiện nay, có nhiều các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp

Nhà ở HTTTL, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn thì gặp nhiều vấn đề phát sinh

Điều này, khiến cho việc giải quyết và xử lý các tài sản thế chấp rất khó khăn,

gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thế chấp

Nhà ở HTTTL

Nhận thấy sự cần thiết trong việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan

đến việc xử lý tài sản liên quan đến Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL, người

viết đã lựa chọn đề tài : “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm hiểu những

những nguyên nhân rủi ro, sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng Từ đó

đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật, bảo vệ tốt nhất

quyền lợi của người dân

Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích luật, so sánh pháp luật và

nghiên cứu tình huống (case studies) trong thực tiễn ký kết và áp dụng của HĐ

thế chấp Nhà ở HTTTL Từ đó, người viết đã rút ra được kết luận về những

nguyên nhân rủi ro, sai phạm do những quy định pháp luật hiện hành và đề xuất

hướng giải quyết cho phù hợp Điều này góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật

liên quan, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân

TỪ KHÓA

Hợp đồng ; thế chấp nhà ở HTTTL; Pháp luật Việt Nam

ABSTRACT

There are numerous laws nowadays regulating the mortgage of off-plan housing, which however have encountered many problems when implemented This circumstance has resulted in the difficulties in the handling and settlement of the collateral and impacted the rights and entitlements of the parties involved in the mortgage of off-plan housing

Recognizing the need to research the legal issues in relation to the settlement

of collateral under the off-plan housing mortgage contract, the author has selected the topic: “The mortgage of off-plan housing under Vietnam Laws” as the research topic to understand the rationale of risks and violations occurred during the

contract implementation Upon such research, the solutions to improve the legal provisions and perfect the peoples’ entitlement have also been proposed

This thesis uses the methods of law analysis, law comparison and case study

of the execution and implementation of the off-plan housing mortgage contract in reality Consequently, the author has come to a conclusion on the risks and

violations occurred as the result of current legal provisions and proposed suitable solutions Such solution are expected to improve the relevant legislation and secure the people’s entitlement in the best manner

KEY WORD

Contract ; The mortgage of off-plan housing ; Vietnam Laws

để vay vốn phục vụ cho các hoạt động kinh doanh hoặc đơn giản hơn là thế chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho các nhu cầu cá nhân như mua nhà, xây dựng nhà ở… ngày càng phát triển hơn Tuy nhiên, theo sự phát triển của nền kinh tế, việc thế chấp các tài sản không chỉ dừng lại đối với những tài sản đã tồn tại mà còn thế chấp

cả những loại tài sản chưa hình thành (hình thành trong tương lai)

Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một trong những loại công

cụ pháp lý để hạn chế các rủi ro có thể phát sinh trong các quan hệ vay vốn hoặc quan hệ tín dụng Từ đó, đảm bảo quyền lợi của bên cho vay/bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) trong trường hợp phát sinh tranh chấp Theo đó, tài sản thường dùng

để thế chấp có thể là động sản, bất động sản, tài sản đã hình thành, TSHTTTL … Trong đó, thế chấp Nhà ở HTTTL hiện đang phát triển và ngày càng phổ biến trong

xã hội hiện nay

Theo nghiên cứu của người viết, mặc dù đã có các quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về TSHTTTL Tuy nhiên, các quy định này vẫn chưa đầy đủ đặc biệt là các quy định điều chỉnh về loại tài sản là Nhà ở HTTTL Vì vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ khó để giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đối với Nhà ở HTTTL Do vậy, việc nghiên cứu các quy định pháp luật đối với loại tài sản là Nhà ở HTTTL là phù hợp nhằm nghiên cứu các

cơ sở pháp lý và đưa ra các đề xuất và kết luận để điều chỉnh chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn phát triển của xã hội và nền kinh tế thị trường và hết sức cần thiết

Chính vì vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp nhà ở hình

thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu của mình

2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu :

1- Thứ nhất, mọi trường hợp ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đều được pháp luật công nhận?

2- Thứ hai, tại sao việc đăng ký thế chấp trải qua rất nhiều thủ tục từ việc ký kết hợp đồng cho đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo nhưng vẫn xảy ra sai phạm?

3- Thứ hai, tại sao pháp luật đã có rất nhiều quy định điều chỉnh nhưng vẫn

- Nguyễn Thị Kim Huế, 2012 Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành

trong tương lai Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

- Ngô Quang Cháng, 2011 Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong

tương lai Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

- Phạm Hoàng Anh, 2015 Pháp luật về Nhà ở HTTTL tại Việt Nam Luận văn

Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội:

Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ tập trung vào phân tích TSHTTTL, các giao dịch đối với tài sản hình thành trong lai, hoặc tập trung phân tích một các khái quát, chung nhất về các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản, Nhà ở HTTTL mà hầu như không tập trung vào giá trị pháp lý, tính hiệu lực, cũng như việc giải quyết các hậu quả của hợp đồng thế chấp loại tài sản đặc biệt này

Do vậy, trong bài Luận văn này, người viết thông qua việc nghiên cứu để tập trung đánh giá và phân tích sâu vào giá trị pháp lý cũng như tính hiệu lực trong các

HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL Từ đó, phân tích hiệu lực HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL trong trường hợp phát sinh tranh chấp và đề xuất ra hướng giải quyết cho phù hợp

4 Mục tiêu, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là để làm rõ tính pháp lý và tính hiệu lực, cũng như giá trị thi hành của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tương ứng với từng trường hợp phát sinh cụ thể trong quá trình áp dụng vào thực tiễn

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn tập trung chủ yếu vào HĐ thế chấp Nhà

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu

5.1 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp phân tích luật: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng

phương pháp phân tích luật Người viết thông qua nghiên cứu, tổng hợp các văn bản pháp luật có liên quan, điều chỉnh trực tiếp các vấn đề, từ đó tiến hành phân tích và

rút các các nhận định hướng giải quyết để trả lời các câu hỏi nghiên cứu

- Phương pháp so sánh pháp luật: Tại mục 1.1.1, người viết áp dụng phương

pháp so sánh pháp luật với một số hệ thống luật của các nước Nga, Pháp để phân tích những điểm hay và không hay đối với các vấn đề có liên quan trong hệ thống

pháp luật Việt Nam hiện hành

- Phương pháp nghiên cứu tình huống (case studies): Người viết đã sử dụng

phương pháp nghiên cứu tình huống để áp dụng vào tình huống đã xảy ra trong thực

tiễn cụ thể tại mục 3.1.4 Từ đó, người viết rút các nhận định về thực trạng các vấn

đề phát sinh có thể xảy ra trong khi thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL

6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài nhằm mục đích nghiên cứu các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL và quá trình áp dụng vào thực tiễn của các quy định này sẽ phát sinh những vấn đề, rủi ro pháp lý như thế nảo trước tình hình phát triển mạnh mẽ của nhu cầu giao dịch về Nhà ở HTTTL nói riêng và thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng như hiện nay

Thông qua việc nghiên cứu đó, người viết có thể hiểu rõ hơn các quy định có liên quan, cũng như hiểu được những rủi ro về pháp lý liên quan sẽ phát sinh Từ

đó, người viết có thể áp dụng vào thực tiễn của chính bản thân người viết hoặc hỗ trợ những người thân xung quanh Đồng thời, dựa vào đó người viết sẽ tự nhận định

và đưa ra các hướng giải quyết theo quan điểm cá nhân để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật được tốt hơn, thúc đẩy được sự phát triển của hệ thống ngân hàng

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL

1.1 KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL

1.1.1 Khái niệm về tài sản:

Tài sản là một cụm từ khá phổ biến trong xã hội hiện nay Người dân khi bắt gặp cụm từ này đều có thể hiểu và liên tưởng ngay đến tài sản bao gồm nhưng gì Tuy đây là cụm từ rất thông dụng và phổ biến, nhưng vẫn chưa có ai đưa ra được khái niệm và định nghĩa cụ thể về tài sản là gì ?

Tham khảo BLDS Pháp (Code Civil) năm 1804, người viết nhận thấy BLDS

pháp dành hẳn quyển thứ 2 (Livre II) để nói về “Tài sản và những biến thể khác

Bản thân BLDS Pháp cũng định nghĩa rất rõ bất động sản là loại tài sản bất động theo bản chất của nó hoặc bởi mục đích hoặc bởi các đối tượng mà nó áp dụng, động sản là loại tài sản có thể di chuyển theo bản chất của nó hoặc bằng việc xác

định theo quy định của pháp luật

Theo các quy định trên, có thể thấy rằng người Pháp đã nhận thức về tài sản

từ rất sớm và đã pháp luật hóa các định nghĩa về tài sản vào trong BLDS Pháp năm

1804, và các quy định này vẫn còn giá trị cho đến thời điểm hiện tại Điều này cho

ta thấy bản chất của tài sản hầu như không thay đổi

Ngoài ra, khi tham khảo BLDS của nước Nga ở Điều 128 BLDS Liên Bang Nga năm 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền dân sự, cụ thể quy định

như sau : “ Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá, và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất” 3

Theo đó, người viết nhận thấy bản thân BLDS Nga năm 1994 chỉ liệt kê các loại tài sản mà không phân định rõ các loại tài sản như BLDS Pháp Tuy nhiên, BLDS Nga năm 1994 cũng cho thấy sự phát triển tiến bộ của pháp luật Nga so với pháp luật Việt Nam trong việc quy định thêm một số loại tài sản “đặc biệt” như thông tin, kết quả của hoạt động trí tuệ…trong khi cùng thời điểm này, tại Việt Nam vẫn chưa có các văn bản cụ thể định nghĩa về các loại tài sản Mãi đến năm 1995, Việt Nam mới lần đầu tiên ban hành BLDS năm 1995 và đưa ra các quy định về tài sản

Như phân tích ở trên, khái niệm về tài sản lần đầu tiên được quy định trong

pháp luật Việt Nam ở Điều 172 BLDS năm 1995, nội dung : “Tài sản bao gồm vật

có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”

Theo đó, có thể thấy BLDS năm 1995 định nghĩa tài sản theo một nghĩa rất

hẹp Đặc biệt việc quy định “vật có thật” dẫn dắc người đọc luật có thể hiểu tài sản

phải là những vật có thực tại thời điểm giao dịch, nội dung này ra rất nhiều hạn chế cho việc thực thi các quy định có liên quan về các giao dịch về tài sản

Do nhận thấy được sự bất cập từ những nội dung khái niệm về tài sản trong BLDS năm 1995, các nhà làm luật đã ban hành BLDS năm 2005 với những nội

dung quy định về tài sản đã được sửa đổi, cụ thể tại Điều 163 quy định : “Tài sản

3

Điều 128, BLDS Liên Bang Nga, năm 1994

bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” 4 Như vậy, BLDS năm 2005

đã loại bỏ yếu tố “vật có thật”, điều này đã tháo gỡ phần nào những hạn chế trong

các khái niệm về tài sản được nêu ra trong BLDS năm 1995, giúp cho việc giao dịch các loại tài sản được dễ dàng hơn

Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về sở hữu tài sản của con người sẽ càng tăng, từ đó thúc đẩy cho việc xuất hiện ngày càng nhiều và đa dạng các loại tài sản

Do đó, các chế định về tài sản được quy định trong BLDS năm 2005 sẽ lỗi thời và không thể điều chỉnh kịp thời các loại tài sản mới, cũng như những giao dịch phát sinh từ những loại tài sản mới được hình này Vì vậy, BLDS năm 2015 đã được ban hành trên tinh thần kế thừa, phát triển các quy định từ 02 BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005

Bản thân nội dung trong BLDS năm 2015 cũng không định nghĩa cụ thể như thế nào là tài sản Theo nội dung tại Điều 105 BLDS năm 2015, các nhà làm luật

liệt kê tài sản bao gồm những loại: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài

sản; Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” 5 Khi đối chiếu các nội dung

về tài sản được ghi nhận trong BLDS năm 2015 với các BLDS của các nước khác, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 đã kế thừa một số các nội dung từ các quy định trong BLDS Pháp trong việc liệt kê các loại tài sản Pháp luật Pháp liệt kê rất nhiều và cụ thể các loại tài sản tại các Điều từ Điều 517 cho đến Điều 524 đối với bất động sản và từ Điều 528 đến Điều 536 đối với động sản Tuy nhiên, BLDS năm

2015 chỉ liệt kê một số loại tài sản và lấy đó làm cơ sở để làm định nghĩa về tài sản Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 kế thừa những nội dung quy định khái niệm

về tài sản từ các nước khác một cách chưa đầy đủ, điều này vô hình chung đã khiến người đọc luật hiểu khái niệm tài sản theo một cách hạn hẹp theo các liệt kê được

nêu trong điều luật, trong khi tài sản rất đa dạng Điều này là không phù hợp với tình hình phát triển của xã hội hiện nay, bởi vì ngày càng nhiều loại hình tài sản xuất hiện, đặc biệt trong số đó là TSHTTTL

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của tài sản:

Hiện nay, chưa có nội dung nào quy định về đặc điểm của tài sản Tuy nhiên, dựa trên việc nghiên cứu các quy định về khái niệm và những nội dung mà pháp luật ghi nhận liên quan đến tài sản nêu trên, người viết đã tự rút ra một số đặc điểm của tài sản như sau:

- Tài sản phải có giá: một trong các đặc điểm chính của tài sản đó chính là tài sản phải có giá Giá được tính bằng đơn vị tiền tệ cụ thể Đây là đặc điểm quan trọng và cần thiết nhất của tài sản vì nó là cơ sở giúp cho con người xác định được giá trị cao thấp của một tài sản, biết được tài sản này có giá trị hay không Từ đó, con người mới có thể thực hiện việc xác lập các giao dịch phát sinh mà đối tượng chủ yếu trong đó là đến tài sản này để phục vụ nhu cầu của con người.Tuy nhiên, cũng có một vài trường hợp các loại tài sản đặc

biệt không có giá hoặc không thể định giá như là “quyền tài sản” mà trong

BLDS năm 2015 đã đề cập

- Tài sản phải đáp ứng nhu cầu, lợi ích cụ thể của chủ tài sản về mặt vật chất hoặc tinh thần: theo đó, tài sản phải đáp ứng cho chủ sở hữu các nhu cầu, lợi ích về mặt vật chất hoặc tinh thần Tức là, tài sản phải phục vụ cho nhu cầu của con người, nhu cầu đó có thể là lợi ích về giá trị mà tài sản đó mang lại cho con người khi sở hữu tài sản chấp nhận thực hiện việc mua hoặc bán hoặc thực hiện một hình thức khác hoặc lợi ích về tinh thần khi chủ sở hữu tài sản thông qua việc sáng tạo ra tài sản mà tài sản này chưa thể định giá hoặc không có giá trị về mặt vật chất

- Tài sản phải được pháp luật công nhận: đặc điểm cuối cùng của tài sản đó là tài sản đó phải được pháp luật công nhận Đây cũng là một đặc điểm quan trọng bởi tính chất phải được pháp luật công nhận – tức là tài sản đó phải được quy định và điều chỉnh trong BLDS, bởi vì nó ảnh hưởng đến việc thực

hiện các quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu Cụ thể, chủ sở hữu muốn xác lập một giao dịch mà đối tượng là tài sản mà tài sản đó không được ghi nhận trong BLDS hoặc pháp luật không ghi nhận thì chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch các giao dịch có liên quan bởi lẽ không có cơ quan có thẩm quyền nào chứng nhận cho việc thực hiện giao dịch này

1.1.3 Khái niệm tài sản HTTTL:

Như người viết đã trích dẫn và phân tích ở trên, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 chỉ đề cập đến những khái niệm tài sản là những vật có thực – tức là tài sản đó phải tồn tại tại thời điểm xác định và thực hiện các quyền về tài sản Bản thân BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không có quy định về các loại TSHTTTL, mãi đến khi BLDS năm 2015 ban hành khi đó, pháp luật dân sự Việt Nam mới đề cập đến khái niệm TSHTTTL

Theo nội dung tại Điều 105 của BLDS 2015 quy định : “tài sản…có thể là

tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” 6 Do đó, căn cứ vào thời

điểm hình thành của tài sản, người viết phân tài sản thành 02 loại: hiện có (đã tồn tại) và TSHTTTL (chưa tồn tại) Như vậy, có thể hiểu tài sản hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản được pháp luật công nhận TSHTTTL có thể là bất động sản hoặc động sản được hình thành trong tương lai

1.1.4 Đặc điểm của tài sản HTTTL:

- Có những đặc điểm cơ bản của tài sản: Có thể thấy rằng bản chất của tài

sản hình thành trong tương lai cũng chính là tài sản theo luật định Do đó, TSHTTTL có đầy đủ các đặc điểm cơ bản của tài sản như đã phân tích ở trên Các đặc điểm này giúp chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện các quyền của mình đối với TSHTTTL bằng cách áp dụng tương tự các quy định của pháp luật điều chỉnh đối với tài sản thông thường

6

Điều 105, BLDS, năm 2015

- Thời điểm hình thành: Như đã phân tích, TSHTTTL tức là chưa tồn tại ở

thời điểm thực hiện giao dịch tài sản này chưa được hình thành Tuy nhiên, mặc dù chưa hình thành nhưng phải thỏa mãn điều kiện là có cơ sở chứng minh cho việc tài sản này chắc chắn sẽ hình thành ở tương lai Khi đó, các cơ quan có thẩm quyền mới có cơ sở công nhận TSHTTTL

- Quyền sở hữu đối với TSHTTTL: là căn cứ để xác lập, thay đổi và chấm dứt

các quyền của chủ sở hữu đối với TSHTTTL Do bản chất TSHTTTL cũng

là tài sản như phân tích ở trên nên chủ sở hữu TSHTTTL cũng có quyền tương tự sở hữu về tài sản Tuy nhiên, quyền sở hữu TSHTTTL là chưa đầy

đủ và chỉ có thể áp dụng trong một số các giao dịch và tùy từng trường hợp

cụ thể theo quy định mà pháp luật ban hành

- Về thực hiện giao dịch: Chỉ được thực hiện các giao dịch khi thỏa mãn các

điều kiện do Luật định: Đối với TSHTTTL thì điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan bao gồm:

 Một là: TSHTTTL sử dụng vào giao dịch phải là “vật” “Vật” ở đây có

thể là động sản hoặc bất động sản…

 Hai là: TSHTTTL có thể không phải của bên vay vốn nhưng bắt buộc là

phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Tuy nhiên, tại thời điểm đem

đi thế chấp thì chưa có giấy tờ do Nhà nước công nhận quyền sở hữu này

- Có tính rủi ro cao: Do bản chất là TSHTTTL nên các quan hệ phát sinh từ

các giao dịch mà trong đó đối tượng của các giao dịch là tài sản mà thường

có tính rủi ro cao Tài sản có thể không thể hình thành sau khi các giao dịch được xác lập khiến cho các chủ thể tham gia dịch có thể bị thiệt hại

1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL:

Theo BLDS năm 2015 quy định : “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”7

Nội dung của Điều luật nêu trên quy định rất cụ thể khái niệm thế chấp tài sản Theo đó, người viết hiểu hành vi thế chấp một tài sản là việc bên thế chấp sử dụng tài sản do mình sở hữu giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp

Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã tiến hành đối chiếu với các quy định của các BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, người viết nhận thấy BLDS năm 2015 quy định rất khác so với quy định của BLDS năm 1995 Cụ thể BLDS

năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất

động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” 8 Theo đó, BLDS năm 1995 xác định rõ tài sản mang đi thế chấp mang đi thế chấp phải là bất động sản, điều này cho thấy sự hạn hẹn trong các quy định pháp luật thời bấy giờ Việc quy định như vậy sẽ gặp nhiều bất cập trong áp dụng thực tiễn vì trên thực tế, đối tượng trong quan hệ thế chấp tài sản thường rất đa dạng và phong phú, không chỉ là bất động sản mà còn có thể là động sản

Do đó, sau 10 năm áp dụng và thực thi khái niệm về thế chấp tài sản thì BLDS năm 1995 bộc lộ nhiều bất cập, chính vì vậy, các nhà làm luật đã điều chỉnh

khái niệm về thế chấp tài sản trong BLDS năm 2005 như sau: “Thế chấp tài sản là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” 9 Việc ghi nội dung

như vậy, BLDS năm 2005 thể hiện những bước tiến đáng kể trong nhận thức cũng như khả năng lập pháp của các nhà làm luật, bắt kịp sự phát triển của xã hội

Ngoài ra, giữa BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 cũng có sự khác biệt về

khái niệm thế chấp tài sản ở chỗ BLDS năm 2005 quy định “……bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự đối với bên kia….”, còn BLDS năm 2015 quy định “……để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ…” Về mặt tổng quan, các nội dung này khiến cho người đọc khó có thể nhận ra sự khác biệt Nhưng khi thực hiện nghiên cứu, người viết nhận thấy có một sự khác biệt rất nhỏ ở cách dùng từ ngữ : “… đối với bên kia ”

Việc BLDS năm 2005 quy định nội dung như vậy sẽ gặp bất cập không thể

áp dụng trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ 3 Do nhận thấy nhược điểm này, BLDS năm 2015 đã bỏ đi nội dung này, qua đó thể hiện sự tiến bộ của các nhà làm luật trong việc nghiên cứu

và soạn thảo các quy định của pháp luật giúp cho các quy định này có thể áp dụng trong thực tiễn, cũng như bắt kịp xu hướng phát triển của xã hội

Hiện nay, vẫn chưa có quy định để định nghĩa về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, dựa trên những khái niệm về thế chấp tài sản nêu trên kết hợp với định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều

1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, người viết đã tự đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như sau:

“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của mình, bao gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; hoặc tài sản

đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp

luật để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi

1.2 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL:

1.2.1 Khái niệm nhà ở HTTTL:

Theo định nghĩa của Luật Nhà Ở năm 2014 thì : “nhà ở là công trình xây

dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 11

Theo định nghĩa tại Luật KDBĐDS quy định: “Nhà, công trình xây dựng

hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 12

Như vậy, hiểu theo một cách đơn giản nhất thì Nhà ở HTTTL là loại nhà chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở pháp lý nhằm xác định rằng nhà ở

đó chắn chắn được xây dựng và hoàn thành ở trong tương lai không xa Căn cứ vào các quy định nêu trên, theo người viết, xét về bản chất thì Nhà ở HTTTL là một loại tài sản hình thành trong tương lai nên có các đặc điểm và tính chất của tài sản hình

thành trong tương lai Các giao dịch liên quan đến Nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai Bên cạnh đó, Nhà ở HTTTL còn phải chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật về nhà ở

1.2.2 Đặc điểm của nhà ở HTTTL:

- Là tài sản: Như phân tích ở trên, Nhà ở HTTTL là một loại tài sản mang tính

đặc trưng Vậy nên, nó gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu Nhà ở HTTTL

có các quyền sở hữu tương tự như các loại tài sản khác Ngoài ra, Nhà ở HTTTL cũng mang trên mình các đặc trưng cơ bản của tài sản và thỏa mãn các điều kiện: có trị giá bằng tiền và mang lại được các lợi ích cho chủ sở hữu Các lợi ích này có thể được sử dụng vào các giao dịch tùy theo nhu cầu của chủ sở hữu như mua, bán, thế chấp, tặng cho… Và giá trị của Nhà ở HTTTL có thể được xác định thông qua các tài liệu thể hiện giá trị do cơ quan nhà nước ban hành như: Bảng giá đất, giá trị xây dựng… hoặc thông qua các tài liệu có liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch như: Hợp đồng mua hoặc bán nhà ở, Hợp đồng thế chấp…

- Thời điểm tồn tại: Đã tồn tại nhưng chưa được công nhận hoặc chưa tồn tại

vào thời điểm thực hiện giao dịch Đây là đặc điểm quan trọng nhất của Nhà

ở HTTTL Khác với các loại tài sản đã tồn tại và hình thành (hoặc đã xác lập quyền sở hữu), Nhà ở HTTTL chưa tồn tại ngay trong thời điểm mà các bên đang thực hiện thỏa thuận hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Bởi vì đặc điểm này, mà các giao dịch liên quan đến Nhà ở HTTTL mang lại tỷ lệ xảy ra rủi ro cao hơn so với các loại tài sản đã hình thành khác

- Về xác lập giao dịch: về bản chất Nhà ở HTTTL cũng như TSHTTTL, là

một trong những loại tài sản đặc biệt Do đó, giao dịch Nhà ở HTTTL chỉ được thực hiện khi thỏa mãn các điều kiện do Luật định

1.2.3 Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà ở HTTTL:

Pháp luật liên quan đến Nhà ở HTTTL là hệ thống các quy tắc, xử sự do Nhà Nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật có liên quan đến các giao

dịch phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình giao kết và thực hiện các giao dịch

về Nhà ở HTTTL nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào giao dịch

1.2.3.1 Chủ thể tham gia giao dịch:

Chủ thể tham gia giao dịch Nhà ở HTTTL cũng giống như các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự thông thường Khi tham gia vào quan hệ giao dịch, các thủ thể có quyền và nghĩa vụ ngang nhau theo luật định Chủ thể tham gia giao dịch có thể là cá nhân hoặc pháp nhân Ngoài ra, còn có các chủ thể đặc biệt và hạn chế như hộ gia đình, tổ hợp tác Các thủ thể muốn tham gia vào giao dịch Nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định tại Luật Nhà Ở như sau:

“1 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,

ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch

về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

2 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải

có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp

luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

3 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

về kinh doanh bất động sản” 13

Như vậy, có thể nhận thấy rằng LNỞ năm 2014 quy định rất rõ và rất nhiều điều kiện của các chủ thể khi tham gia vào xác lập những giao dịch liên quan đến nhà ở so với các quy định trược đây trong Luật Nhà ở năm 2005 Những nội dung được quy định thêm mặc dù tạo nên sự khó khăn trong khi thực hiện các giao dịch, nhưng theo người viết đứng trước tình phát triển của xã hội, kéo theo sự gia tăng đáng kể rủi ro trong các giao dịch về nhà ở như hiện nay thì việc phải siết chặt các điều kiện mà các chủ thể phải đáp ứng trước khi tham gia ký kết/xác lập giao dịch

về nhà ở là phù hợp, thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, bảo vệ quyền lợi cho người dân

1.2.3.2 Đối tượng của giao dịch:

Đối tượng chính trong các giao dịch Nhà ở HTTTL là nhà ở nên ngoài các quy định trong BLDS thì các giao dịch về Nhà ở HTTTL còn chịu sự điều chỉnh của LNỞ Theo quy định tại Luật Nhà Ở quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

13

Điều 119, LNỞ, năm 2014

“1 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà

ở của cơ quan có thẩm quyền

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua Nhà ở HTTTL

2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thế chấp Nhà ở HTTTL;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

3 Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và

d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà

ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” 14

Khác với các điều kiện tham gia giao dịch thông thường của các nhà ở hình thành, Nhà ở HTTTL theo nội dung tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định thì khi tham gia thực hiện các giao dịch mà trong đó có loại Nhà ở HTTTL thì không bắt buộc phải được Nhà Nước công nhận

Đối chiếu với LNỞ năm 2005 trước đây, nội dung trên không được thể hiện trong Luật Nhà Ở năm 2005 trước đây bởi tình hình phát triển của xã hội Nội dung này thể hiện sự tiến bộ trong việc nghiên cứu của các nhà “lập pháp” và việc ban hành các quy định này là hoàn toàn phù hợp với tình hình xã hội hiện nay

1.2.3.3 Hình thức của giao dịch:

Do các giao dịch Nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh của BLDS Theo quy

định tại BLDS năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự : “Giao dịch dân

sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” 15 Theo đó, BLDS năm 2015 quy định về hình thức của các giao dịch dân sự rất rộng có thể hoặc là bằng lời nói hoặc là bằng văn bản hoặc đôi khi chỉ bằng hành vi cụ thể (hành vi này phải được cả 2 bên đồng ý và xác nhận)

Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 122 LNỞ quy định các hợp đồng liên quan đến

nhà ở phải được công chứng : “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế

chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…” 16

Như vậy, theo 02 quy định nêu trên, người viết nhận định: Hình thức của các giao dịch được xác lập có đối tượng là Nhà ở HTTTL phải được lập thành văn bản

và phải được công chứng theo luật định

Các quy định này không khác nhiều so với các quy định trước đây, bởi việc nhà ở là tài sản đặc biệt cần phải đăng ký và vì tài sản này giá trị rất lớn nên quy định như vậy là cần thiết và phù hợp để Nhà nước có thể quản lý tốt các quan hệ phát sinh mà liên quan đến nhà ở, hạn chế các rủi ro có thể phát sinh

ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật

về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở

2 Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của

chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” 17

Như vậy, theo quy định nêu trên, người viết nhận định đối với Nhà ở HTTTL pháp luật chỉ cho phép 02 trường hợp thế chấp như nêu trên Nếu như trước đây Luật Nhà Ở năm 2005 không có quy định về trường hợp thế chấp Nhà ở HTTTL thì Luật Nhà Ở đã có quy định cụ thể về nội dung này Tuy nhiên, do mới được ban hành nên những nội dung này còn hạn hẹp, nên việc thế chấp Nhà ở HTTTL chỉ giới hạn trong phạm vi 02 trường hợp như trên Tuy nhiên, thông qua quá trình thực

tế áp dụng, những nội dung này sẽ được các nhà làm luật điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp hơn, bắt kịp với xu hướng phát triển của thế giới

b Điều kiện thế chấp:

Theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định :

“1 Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”

2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng

ký theo quy định của pháp luật.”

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.” 18

Căn cứ theo quy định nêu trên có thể xác định điều kiện Nhà ở HTTTL được dùng để thế chấp phải là tài sản không cấm giao dịch và sẽ không bao gồm quyền

sử dụng đất Tức là chủ sở hữu có thể thế chấp Nhà ở HTTTL nhưng không thể thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, bởi lẽ quyền sử dụng đất là hữu hình tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

c Các trường hợp thế chấp Nhà ở HTTTL:

 Chủ đầu tư thế chấp:

Đây là dạng phổ biến hiện nay, các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, trong quá trình xây dựng do không đủ vốn và có nhu cầu vay vốn để xây dựng nên chủ đầu tư đã thế chấp Nhà ở HTTTL xây dựng trong dự án của mình cho các tổ chức tín dụng

Do số vốn vay của các chủ đầu tư thường rất lớn, nên pháp luật quy định điều kiện thế chấp đối với chủ đầu tư cũng rất phức tạp Căn cứ theo Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

- phải có hồ sơ dự án

- thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng: Căn cứ theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD xác định xây dựng xong phần móng là:

“Giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế

bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường” 19

- Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này: Theo quy định này, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp Nhà ở HTTTL không nằm trong toàn bộ dự án hoặc phần dự án mà chủ đầu tư đã thế cháp Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các chủ đầu tư thực hiện thế chấp chồng chéo khi đã thế chấp toàn bộ dự án hoặc 1 phần dự án, sau đó lại tiếp tục thế chấp từng nhà ở riêng lẽ nằm trong Dự án đã thế chấp gây ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động của các ngân hàng nhận thế chấp, thất thoát ngân sách

và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

Theo đó, điều kiện để chủ đầu tư Dự án thực hiện việc thế chấp Nhà ở HTTTL xây dựng trong dự án của mình thì phải đáp ứng các điều kiện theo các quy định trên Trong đó, quy định phải thi công phần móng là quan trọng nhất mà Nhà Nước ban hành nhằm đảm bảo tính chất có thật của dự án, hạn chế những trường hợp chủ đầu tư chỉ lập dự án trên “giấy tờ” và kêu gọi góp vốn sau đó không tiến hành xây dựng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

 Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL:

Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL

trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự

án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín

19

Khoản 1 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Nhà Ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Ở do Bộ trưởng Bộ Xây Dựng ban hành

dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” 20

Theo đó, Luật Nhà Ở năm 2014 cho phép các tổ chức, cá nhân được thế chấp Nhà ở HTTTL cho các tổ chức tín dụng nhằm mục đích vay vốn để xây dựng Nhà ở HTTTL trong các trường hợp xây dựng trên đất do mình làm chủ sở hữu hoặc dùng

để xây dựng hoặc mua nhà ở trong các dự án về nhà ở Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định tùy từng trường hợp thế chấp mà Luật Nhà Ở năm 2014 quy định điều kiện cụ thế như sau:

- Trường hợp tổ chức, cá nhân xây dựng Nhà ở HTTTL trên thửa đất hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng và trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây Dựng năm 2014 quy định về các công trình được miễn Giấy phép xây dựng như sau:

“a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

20

Khoản 2 Điều 147, LNỞ, năm 2014

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân

cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển

đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ” 21

- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL mùa nhà của chủ đầu

tư thì phải có các giấy tờ: hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở , các giấy tờ chứng minh cho việc đã thanh toán đã thanh toán tiền mua nhà theo đúng tiến độ trong hợp đồng mua bán

Ngoài các giấy tờ nêu trên, còn có một quy định đặc biệt là không thuộc trường hợp có khiếu nại hoặc tranh chấp có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở

21

khoản 2 Điều 89, Luật Xây Dựng, năm 2014

hoặc hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển nhượng hợp đồng nhà ở Quy định này giúp hạn chế các trường hợp tranh chấp phát sinh sau quá trình thế chấp, khiến cho quyền lợi của bên nhận thế chấp bị ảnh hưởng, lâu thu hồi lại vốn do quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài rất lâu

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy rằng, Luật Nhà Ở quy định rất chặt chẽ các điều kiện để thế chấp Nhà ở HTTTL Các nhà làm luật nhận định đây là loại tài sản đặc biệt khi thực hiện giao dịch thế chấp thì cần tuân thủ các quy định của Luật Nhà Ở năm 2014, các giao dịch thế chấp không tuân thủ sẽ bị vô hiệu, không

có giá trị thi hành Các nhà làm luật đã khẳng định lại nội dung này trong khoản 2

Điều 148 Luật Nhà Ở năm 2014 như sau: “Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng

nhà ở và thế chấp Nhà ở HTTTL chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc Nhà ở HTTTL không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý” 22

Ngoài các điều kiện chung để thực hiện đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL như nêu trên, thì các nhà làm luật còn ban hành các quy định nguyên tắc đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT như sau:

- Nếu chủ đầu tư muốn bán Nhà ở HTTTL mà trước đó chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp dự án thì chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục thay đổi nội dung đăng ký thế chấp để rút tài sản thế chấp, sau đó chủ đầu tư mới được bán

- Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương phải được thực hiện gắn liền với đất nơi có tài sản thế chấp

- Nếu nhà ở HTTTL đã được đăng ký thế chấp bằng hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được tiếp tục đăng ký theo hình thức thế chấp Nhà ở HTTTL và ngược lại

22

khoản 2 Điều 148, LNỞ, năm 2014

 Thủ tục thế chấp Nhà ở HTTTL:

Tương ứng với các trường hợp thế chấp quy định tại Điều 148 Luật Nhà Ở năm

2014 nêu trên, thì pháp luật cũng quy định thủ tục thế chấp tương ứng theo Điều 23 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

“Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về nhà ở được quy định như sau:

1 Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này; b) Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;

c) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu

tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;

d) Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự

án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Nhà ở HTTTL

2 Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ

hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở

3 Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01)

bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

a) Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;

b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực” 23

Việc thế chấp Nhà ở HTTTL được thực hiện tương tự các trường hợp thế chấp nhà ở Thông thường quy trình cho vay và thế chấp nhà ở được các tổ chức tín dụng thực hiện theo sơ đồ dưới đây:

Như sơ đồ ở trên, có thể thấy rằng quy trình đăng ký thế chấp thông thường của các tổ chức tín dụng nhìn thì đơn giản nhưng khi áp dụng vào thưc tế thì lại rất phức tạp Quy trình trên chỉ có thể áp dụng đối với một số loại tài sản thông thường (có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, là tài sản đã tồn tại ) Còn đối với các TSHTTTL và đặc biệt là Nhà ở HTTTL thì hồ sơ và thủ tục sẽ phức tạp hơn Trong

đó, khâu định giá về tài sản và chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp sẽ chiếm nhiều thời gian hơn

Theo đó, việc thế chấp tài sản không phải chỉ được công chứng là có hiệu lực

mà còn phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Bên nhận thế chấp tài sản, sau khi ký công chứng HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL tại cơ quan có thẩm quyền thì chuẩn bị hồ sơ đúng quy định trên và nộp hồ sơ về một trong các cơ quan có thẩm quyền theo quy định sau:

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký

là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương

đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

Sau đó, nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật nội dung đăng

ký thế chấp lên hệ thống giao dịch đảm bảo và trả kết quả cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật Khi đó, về cơ bản thủ tục ký kết HĐ thế chấp Nhả ở HTTTL mới hoàn tất đúng theo luật định Từ đó, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhả ở HTTTL mới phát sinh hiệu lực

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 2.1 QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

2.1.1 Hình thức của Hợp đồng:

Mặc dù giao dịch về nhà ở là một dạng giao dịch dân sự và theo phân tích ở chương I thì hình thức của giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể

Tuy nhiên, Căn cứ theo Điều 121 Luật Nhà Ở năm 2014 quy định: “Hợp

đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản…” 24 Như vậy, quy định để điều chỉnh về nhà ở hiện hành bắt buộc tất cả các giao dịch liên quan đến nhà ở đều phải được lập thành văn bản Một giao dịch liên quan đến nhà ở

mà không được lập thành văn bản đều bị vô hiệu do vi phạm về hình thức

2.1.2 Nội dung của Hợp đồng:

Ngoài việc quy định về hình thức của Hợp đồng về nhà ở, Luật Nhà Ở còn quy định các nội dung cơ bản mà một hợp đồng về nhà ở phải có tại Điều 121 Luật Nhà

Ở, cụ thể các nội dung như sau:

“1 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền

sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3 Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

24

Điều 121, LNỞ, năm 2014

4 Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5 Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Cam kết của các bên;

2.1.3 Hiệu lực của Hợp đồng dân sự về nhà ở:

Căn cứ theo Điều 401 BLDS năm 2015 quy định : “Hợp đồng được giao kết

hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác” 26

Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà Ở quy định: “Trường hợp mua bán, tặng

cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng…” 27

Căn cứ theo các quy định nêu trên có thể thấy rằng, thời điểm có hiệu của hợp đồng là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực Theo người viết, quy định này là hoàn toàn phù hợp bởi, nó giúp cho Nhà nước có thể kiểm soát tốt các quan hệ giao dịch giữa các chủ thể đối với tài sản do mình làm chủ sở hữu Từ việc kiểm soát các giao dịch này, Nhà nước sẽ có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân, phòng ngừa các trường hợp người dân bị các đối tượng xấu lừa đảo giao dịch các tài sản không rõ ràng hoặc không có căn cứ xác định tài sản đó sẽ được hình

2.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL

2.2.1 Khái quát về Hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL:

Dựa theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp tài sản nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác

2.2.2 Hình thức và nội dung của Hợp đồng thế chấp:

2.2.2.1 Hình thức:

Như đã phân tích ở các mục nêu trên, thì các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (còn gọi là Hợp đồng) và Hợp đồng phải được công chứng đúng quy định Do đó, hình thức của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL cũng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng theo quy định chung

Thường thì việc thế chấp sẽ dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ việc cho vay vốn theo hợp đồng giữa ngân hàng và bên đi vay Vậy nên, HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL được lập riêng và là một bộ phận không thể tách rời với Hợp đồng tín dụng chính mà các bên đã thỏa thuận ký kết Và việc lập thành Hợp đồng

27

Khoản 1 Điều 122, LNỞ, năm 2014