Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN HẢI KIM LONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP.Hồ Chí Minh – năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN HẢI KIM LONG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS.LÊ VĂN HƢNG TP.Hồ Chí Minh - Năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Hải Kim Long – học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chấp Nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam kết nội dung viết Luận văn kết nghiên cứu độc lập người viết hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Người viết xin cam kết trích dẫn ghi Luận văn ghi nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực NGUYỄN HẢI KIM LONG MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN – ABSTRACT TỪ KHÓA ĐẶT VẤN ĐỀ Lý chọn đề tài Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu 4 Mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục tiêu nghiên cứu 4.2 Đối tượng nghiên cứu 4.3 Phạm vi nghiên cứu 5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 5.1 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN, TÀI SẢN HTTTL - NHÀ Ở HTTTL 1.1 KHÁI QUÁT TÀI SẢN VÀ TÀI SẢN HTTTL 1.1.1 Khái niệm tài sản: 1.1.2 Đặc điểm tài sản: 10 1.1.3 Khái niệm tài sản HTTTL: 11 1.1.4 Đặc điểm tài sản HTTTL: 11 1.1.5.Thế chấp tài sản HTTTL: 12 1.2 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HTTTL: 15 1.2.1 Khái niệm nhà HTTTL: 15 1.2.2 Đặc điểm nhà HTTTL: 16 1.2.3 Pháp luật điều chỉnh giao dịch Nhà HTTTL: 16 1.2.3.1 Chủ thể tham gia giao dịch: 17 1.2.3.2 Đối tượng giao dịch: 18 1.2.3.3 Hình thức giao dịch 20 1.2.3.4 Giao dịch chấp Nhà HTTTL: 21 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 31 2.1 QUY ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở 31 2.1.1 Hình thức Hợp đồng: 31 2.1.2 Nội dung Hợp đồng: 31 2.1.3 Hiệu lực Hợp đồng dân nhà ở: 32 2.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 33 2.2.1 Khái quát Hợp đồng chấp Nhà HTTTL: 33 2.2.2 Hình thức nội dung Hợp đồng chấp: 33 2.2.2.1 Hình thức: 33 2.2.2.2 Nội dung: 34 2.2.2.3 Thủ tục công chứng: 35 2.2.3 Hiệu lực HĐ chấp Nhà HTTTL: 36 2.2.3.1.Đối tượng: 36 2.2.3.2 Điều kiện có hiệu lực: 36 2.2.3.3 Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng: 37 2.2.4 Biện pháp bảo đảm Hợp đồng: 37 2.2.4.1 Khái quát đăng ký giao dịch đảm bảo: 37 2.2.4.2 Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo: 40 2.2.5 Hiệu lực Hợp đồng số trường hợp: 44 2.2.5.1 Chủ đầu tư chấp tài sản hình thành tương lai: 44 2.2.5.2 Tổ chức, cá nhân chấp Nhà HTTTL: 45 2.3 SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC 46 2.4 XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 48 2.4.1 Những trường hợp xử lý tài sản: 48 2.4.2 Thủ tục xử lý tài sản: 49 CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 52 3.1 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 52 3.1.1 Chưa có quy định cụ thể việc định giá trị Nhà HTTTL: 53 3.1.2 Khó khăn xử lý tài sản: 54 3.1.3 Thủ tục đăng ký chấp không thống nhất: 55 3.1.4 Rủi ro ký kết hợp đồng ngày cao: 58 3.1.4.1 Nhà HTTTL bị chấp nhiều lần 60 3.1.4.2 Nhà HTTTL bán bị chấp 61 3.1.4.3.Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà HTTTL bị chấm dứt 63 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 64 3.2.1 Ban hành văn hướng dẫn định giá Nhà HTTTL 64 3.2.2 Ban hành văn hướng dẫn chế tài để xử lý hợp đồng chấp Nhà HTTTL: 64 3.2.3 Điều chỉnh quy định pháp luật: 65 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin công khai: 66 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS BLDS LNỞ Luật Nhà Ở Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai HĐ chấp Hợp đồng chấp Nhà HTTTL Nhà HTTTL TSBĐ Tài sản bảo đảm UBND Ủy Ban Nhân Dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp Nhà HTTTL, áp dụng thực tiễn gặp nhiều vấn đề phát sinh Điều này, khiến cho việc giải xử lý tài sản chấp khó khăn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên tham gia vào giao dịch chấp Nhà HTTTL Nhận thấy cần thiết việc nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản liên quan đến Hợp đồng chấp Nhà HTTTL, người viết lựa chọn đề tài : “Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm hiểu những nguyên nhân rủi ro, sai phạm trình thực hợp đồng Từ đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật, bảo vệ tốt quyền lợi người dân Luận văn sử dụng phương pháp phân tích luật, so sánh pháp luật nghiên cứu tình (case studies) thực tiễn ký kết áp dụng HĐ chấp Nhà HTTTL Từ đó, người viết rút kết luận nguyên nhân rủi ro, sai phạm quy định pháp luật hành đề xuất hướng giải cho phù hợp Điều góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan, bảo vệ tốt quyền lợi người dân TỪ KHÓA Hợp đồng ; chấp nhà HTTTL; Pháp luật Việt Nam ABSTRACT There are numerous laws nowadays regulating the mortgage of off-plan housing, which however have encountered many problems when implemented This circumstance has resulted in the difficulties in the handling and settlement of the collateral and impacted the rights and entitlements of the parties involved in the mortgage of off-plan housing Recognizing the need to research the legal issues in relation to the settlement of collateral under the off-plan housing mortgage contract, the author has selected the topic: “The mortgage of off-plan housing under Vietnam Laws” as the research topic to understand the rationale of risks and violations occurred during the contract implementation Upon such research, the solutions to improve the legal provisions and perfect the peoples’ entitlement have also been proposed This thesis uses the methods of law analysis, law comparison and case study of the execution and implementation of the off-plan housing mortgage contract in reality Consequently, the author has come to a conclusion on the risks and violations occurred as the result of current legal provisions and proposed suitable solutions Such solution are expected to improve the relevant legislation and secure the people’s entitlement in the best manner KEY WORD Contract ; The mortgage of off-plan housing ; Vietnam Laws ĐẶT VẤN ĐỀ Lý chọn đề tài Nền kinh tế Việt Nam phát triển theo định hướng kinh tế thị trường theo xu hướng tồn cầu hóa Một kinh tế phát triển kinh tế mà xuất ngày nhiều giao dịch dân sự, thương mại cá nhân/tổ chức kinh doanh nước với cá nhân/tổ chức với cá nhân/tổ chức thương nhân nước ngồi Theo đó, nhu cầu chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh đơn giản chấp tài sản để vay vốn phục vụ cho nhu cầu cá nhân mua nhà, xây dựng nhà ở… ngày phát triển Tuy nhiên, theo phát triển kinh tế, việc chấp tài sản không dừng lại tài sản tồn mà chấp loại tài sản chưa hình thành (hình thành tương lai) Theo quy định pháp luật, chấp loại công cụ pháp lý để hạn chế rủi ro phát sinh quan hệ vay vốn quan hệ tín dụng Từ đó, đảm bảo quyền lợi bên cho vay/bên nhận chấp (tổ chức tín dụng) trường hợp phát sinh tranh chấp Theo đó, tài sản thường dùng để chấp động sản, bất động sản, tài sản hình thành, TSHTTTL … Trong đó, chấp Nhà HTTTL phát triển ngày phổ biến xã hội Theo nghiên cứu người viết, có quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch TSHTTTL Tuy nhiên, quy định chưa đầy đủ đặc biệt quy định điều chỉnh loại tài sản Nhà HTTTL Vì vậy, trường hợp phát sinh tranh chấp khó để giải bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch Nhà HTTTL Do vậy, việc nghiên cứu quy định pháp luật loại tài sản Nhà HTTTL phù hợp nhằm nghiên cứu sở pháp lý đưa đề xuất kết luận để điều chỉnh chặt chẽ phù hợp với thực tiễn phát triển xã hội kinh tế thị trường cần thiết Chính vậy, người viết lựa chọn đề tài “Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu 59 Hình 3.1 – Tình hình thị trường nhà tháng đầu năm 2018 (Nguồn: https://realtorvietnam.org/chi-tiet/bctt-giao-dich-bds- viet-nam-quy-ii-va-6-thang-dau-nam-2018/3309.html) Có thể thấy số lượng Dự án nhà ngày phát triển nhiều Theo nghiên cứu người viết, số lượng nguồn cung cấp nhà phạm vi nước lớn kéo theo gia tăng ngày nhiều rủi ro phát sinh từ việc thỏa thuận ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL Mặc dù việc chấp Nhà HTTTL biện pháp nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ bên vay vốn/bên chấp Tuy nhiên, áp dụng vào thực tiễn phát sinh rủi ro thực việc giao dịch chấp Nhà HTTTL, 60 rủi ro ngày gia tăng tính chất khơng minh bạch chủ đầu tư việc chấp dự án bán hộ dự án 3.1.4.1 Nhà HTTTL bị chấp nhiều lần Hiện nay, tổ chức/cá nhân mua nhà sử dụng nhà để chấp vay vốn Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà thuộc dự án ký kết hợp đồng hợp tác 03 bên ngân hàng, chủ đầu tư khách hàng vay vốn Đồng thời, khách hàng ngân hàng ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL Sau ngân hàng thực giải ngân vốn vay cho khách hàng theo tiến độ lịch trình toán mà bên thỏa thuận Tuy nhiên, tổ chức/cá nhân mua phải nhà nằm dự án mà chủ đầu tư chấp toàn dự án (tức toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) để vay vốn thực dự án Việc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ chủ đầu tư thực ngân hàng khác so với ngân hàng mà tổ chức/cá nhân thực vay vốn Trong trường hợp tài sản 02 lần (01 lần chấp hình thức hộ độc lập 01 lần chấp hình thức hộ thuộc dự án) chấp để nhằm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng khác Điều này, khiến cho hiệu lực hợp đồng chấp nhà tương lai giao dịch bị vô hiệu, ảnh hưởng trực tiếp đến bên tham gia ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL Như thấy sai phạm xảy hai ngân hàng không thực đầy đủ thủ tục đăng ký chấp theo quy định Và thực tế khơng có quan chức kiểm tra quy định chế tài để xử lý hành vi vi phạm xảy Vd: Dự án chung cƣ Long Phụng Residence (phƣờng An Lạc A, Q.Bình Tân, TP.HCM) Vào năm 2010, chung cư Long Phụng Residence Công ty cổ phần đầu tư xây dựng nhà Bình Tân tiến hành bán nhà hình thành tương lai với kết hợp với Ngân hàng Phương Nam hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà 61 Theo nhiều người mua hộ dự án chung cư Long Phụng Residence cho biết chủ đầu tư cam kết giao nhà tháng 12/2011, thời gian trễ không 90 ngày nên họ thực mua nhà đến chưa nhận nhà Đến năm 2013, chủ đầu tư chấp tồn dự án cho ngân hàng Phương Nam Sau đó, ngân hàng Phương Nam chuyển khoản nợ qua cho ngân hàng Sacombank Thơng qua tìm hiểu, người viết biết thân người mua hộ dự án chung cư Long Phụng Residence dùng hợp đồng mua bán dự án vay ngân hàng số ngân hàng Vietinbank, HDbank… chấp nhận cho vay Như vậy, hiểu thời điểm chủ đầu tư chấp toàn dự án Long Phụng Residence cho Ngân hàng Phương Nam, sau chuyển khoản nợ lại cho ngân hàng Sacombank thân Ngân hàng Sacombank lại không thực thủ tục đăng ký phần tài sản chấp dự án Long Phụng Residence theo quy định pháp luật Vậy nên, ngân hàng khác biết dự án Long Phụng Residence chấp dẫn đến việc ngân hàng khác tiếp tục chấp nhận cho cá nhân – người mua hộ hình thành tương lai chấp để vay vốn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân ngân hàng 3.1.4.2 Nhà HTTTL bán bị chấp Theo quy định pháp luật phân tích trên, chủ đầu tư muốn bán hộ chấp chủ đầu tư buộc phải giải chấp nhà - tức toán khoản nợ lý HĐ chấp Nhà HTTTL với tổ chức tín dụng Ngoài ra, theo quy định chủ đầu tư buộc phải công khai thông tin dự án nhà cách rộng rãi rõ ràng minh bạch phương tiện thông tin đại chúng để người dân tự tìm hiễu dễ dàng có nhu cầu tham khảo mua bán 62 Tuy nhiên, thực tế xảy tình trạng chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà HTTTL cho người dân sau đem tồn Dự án chấp Ngân hàng để vay vốn Sau đó, trả nợ vay dẫn đến Ngân hàng thu hồi tài sản chấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi người dân mua HTTTL Vd: Dự án The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) Theo nội dung vụ việc, trình sinh sống khu dự án The Harmona, cư dân nhận thông báo Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn phát thư thơng báo thu hồi tài sản nhà mua từ chủ đầu tư nên cư dân cư trú Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) Tuy nhiên, cư dân không thực việc chấp nhà để vay vốn Ngân hàng BIDV Do đó, cư dân tìm hiểu phát nhiều hộ bị chấp Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn số hộ trước bị bán lần, có mã số hợp đồng hợp đồng bị đem cầm cố Sau đó, cư dân tiến hành tố giác chủ đầu tư Dự án Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) đến quan chức để làm rõ Tại họp hội nghị Chung cư The Harmona, chủ đầu tư thừa nhận “Dự án The Harmona có 36 hộ bị chấp hạn toán có chấp chưa đến hạn Sổ hồng xúc tiến trả nợ nhà băng, tiến hành giải chấp” Bản thân chủ đầu tư khơng giải thích lại có chuyện chủ đầu tư bán hộ cho khách hàng chấp nhà khách hàng làm tài sản đảm bảo đến lần Từ ví dụ nêu cho thấy, có thực tế đầy nghịch lý người mua Nhà HTTTL phải tự biết tự tìm hiểu thơng tin liên quan đến Nhà HTTTL mà dự định mua chấp chưa? Và để buộc chủ đầu tư phải cơng khai thơng tin có liên quan điều không dễ dàng Bởi tâm lý che đậy khiếm khuyết Dự án để thu hút người mua, mà chủ đầu tư thường không công khai minh bạch thông tin Điều dẫn đến rủi ro cho người dân, trường hợp người dân sau ký hợp đồng mua bán Nhà 63 HTTTL mong muốn chấp nhà để vay vốn không ký kết hợp đồng chấp với tổ chức tín dụng khơng tìm hiểu kỹ thơng tin có liên quan nên mua phải nhà vướng vào tình trạng pháp lý trường hợp ví dụ nêu Hoặc trường hợp, nhà người dân mua chấp nằm hộ Dự án bị chủ đầu tư chấp trước đó, bị tổ chức tín dụng thu hồi hiệu lực HĐ chấp Nhà HTTTL với tổ chức tín dụng nào? Và hướng xử lý hợp đồng sao? Hoặc trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà HTTTL cho người dân sau đem ký hợp đồng chấp cho Ngân hàng xử lý nào? Chế tài sao? Hiện chưa có quy định cụ thể Các nội dung cần câu trả lời vấn đề nan giải cho quan quản lý, đặc biệt tình hình phát triển ngày nhiều Dự án nhà Chung cư Vậy nên, theo người viết rủi ro nêu cần có hướng xử lý triệt để phải phù hợp với tình hình phát triển xã hội Qua việc nêu trên, thấy thực trạng việc chấp nhà hình thành tương lại có nhiều rủi ro pháp lý phát sinh, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản nói riêng quyền lợi người dân nói chung Đa số rủi ro xuất phát từ việc sơ sót khơng thực thủ tục khơng kiểm sốt nguồn vốn cho vay ngân hàng dẫn đến việc không kiểm soát, quản lý tài sản chấp chủ sở hữu tài chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo có 01 đối tượng dùng 01 tài sản để chấp vay vốn 3.1.4.3.Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà HTTTL bị chấm dứt Hiện nay, giao dịch có liên quan đến nhà HTTTL bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, quyền nhận bồi thường tái định cư, chấp … đa số thực hình thức giao dịch quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTTL Như vậy, trường hợp hợp đồng mua bán nhà HTTTL bị chấm dứt lý quyền tài sản kèm bị chấm dứt, bao gồm việc 64 chấp nhà hình thành tương lai theo hợp đồng chấp chấm dứt Khi đó, tổ chức tín dụng nhận chấp khơng có sở để xử lý thu hồi nợ 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL Đứng trước phát triển ngày mạnh mẽ loại tài sản nhà hình thành tương lai nói riêng dự án nhà hình thành tương lai nói chung nhu cầu chấp loại hình tài sản ngày nhiều Tuy nhiên, đặc thù loại tài sản – nhà hình thành tương lai nên việc tạo an toàn va2 đảm bảo tính pháp lý giao dịch chấp chấp Nhà HTTTL cần thiết Từ phân tích thực trạng ký kết thực HĐ chấp Nhà HTTTL trên, người viết xin đề xuất giải pháp, hướng giải vấn đề sau: 3.2.1 Ban hành văn hƣớng dẫn định giá Nhà HTTTL Như phân tích trên, nội dung quan trọng HĐ chấp Nhà HTTTL Bởi lẽ, phải xác định giá trị Nhà HTTTL xác định giá trị đảm bảo thực nghĩa vụ bên chấp tài sản đảm bảo cho bên vay vốn Từ đó, đảm bảo giá trị thu hồi vốn bên nhận chấp/ tổ chức tín dụng, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng hồn thành thủ tục cho vay vốn, chấp giải ngân khoản vay cho bên vay vốn Vì vậy, việc ban hành văn quy định sở phương thức xác định giá trị Nhà HTTTL trường hợp chấp cần thiết trước tình hình 3.2.2 Ban hành văn hƣớng dẫn chế tài để xử lý hợp đồng chấp Nhà HTTTL: Đây nội dung quan trọng thứ hai quan hệ chấp Nhà HTTTL Việc ban hành văn chế tài cụ thể ban hành văn hướng dẫn cụ thể cho việc xử lý, thi hành án nhà hình tương lai cần 65 thiết Đặc biệt xảy trường hợp bên vay vốn/ bên chấp tài sản khơng thực nghĩa vụ bên cho vay vốn/bên nhận chấp dẫn đến tranh chấp phải nhờ Tòa án giải có quy định cơng tác thi hành án trở nên dễ dàng Trên thực tế nghiên cứu, công tác cưỡng chế nhà hình thành để thi hành án phải gặp nhiều khó khăn cản trở, nên để thi hành án tài sản – Nhà HTTTL lại khó khăn nhiều, đặc biệt trường hợp thiếu hướng dẫn từ văn quan chuyên môn ban hành pháp luật Theo đề bất cập phân tích mục 3.1.4, người viết nhận thấy sai phạm xảy bắt nguồn từ thiếu sót quy định pháp luật Từ đó, đối tượng xấu lợi dụng thiết sót để thực hành vi vi phạm Vì cần phải ban hành văn sửa đổi, bổ sung cập nhật để điều chỉnh thực trạng xã hội xảy Cụ thể phải ban hành quy định hướng dẫn xử lý, giải quyết, chế tài trường hợp chủ đầu tư bán nhà HTTTL cho người dân lại tiếp tục ký hợp đồng chấp dự án chấp cho ngân hàng Theo quy định cấm có chế tài xử lý thật nặng khiến cho đối tượng hạn chế thực hành vi sai phạm, giảm thiểu trường hợp phát sinh Từ đó, đảm bảo tính hiệu lực thi hành HĐ chấp Nhà HTTTL, giúp cho bên cho vay vốn/bên nhận chấp nhà dễ dàng thu hồi vốn, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp cho bên cho vay vốn/bên nhận chấp, thúc đẩy cho hoạt động vay vốn ngân hàng ngày phát triển kéo theo phát triển kinh tế 3.2.3 Điều chỉnh quy định pháp luật: Như phân tích, việc không thống nội dung hướng dẫn gây khó khăn cho áp dụng quy định thực thủ tục chấp nhà thủ tục đăng ký chấp Nhà HTTTL theo hợp đồng quan Nhà nước có thẩm quyền, làm chậm tiến độ thực việc chấp cho vay vốn, gây ảnh hưởng cho bên tham gia vào giao dịch ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL 66 Vậy nên, việc chấp Nhà HTTTL dễ dàng nhanh chóng cần phải sửa đổi theo hướng thống lại quy định pháp luật có liên quan đến việc chấp Nhà HTTTL, giúp cho bên hồn thành thủ tục có liên quan, góp phần phát triển hoạt động vay vốn chấp tài sản, thúc đẩy hoạt động ngân hàng ngày phát triển Ngoài theo quan điểm người viết quy định điều kiện chấp xây dựng xong móng theo quy định khoản Điều Thông tư 19/2016/TTBXD chưa phù hợp với tình hình phát triển loại hình giao dịch Trên thực tế, dự án nhà hình thành tương lai có giá trị đầu tư lớn, đặc biệt khu vực vị trí trung tâm thành phố Hồ Chí Minh giá trị hội dự án cao Nếu xét giá trị việc xây dựng móng nhỏ nên mục đích đảm bảo an tồn pháp lý chưa phù hợp.Vì vậy, quy định pháp luật cần phải điều chỉnh điều kiện dự án, Nhà HTTTL phải hồn thành giá trị khác 50% 60% phần thô… để phù hợp với thực trạng 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin công khai: Theo nhận định người viết, rủi ro việc ký kết thực HĐ chấp Nhà HTTTL đa số xuất phát từ việc chủ đầu tư không công khai minh bạch thông tin dự án, thơng tin việc có/khơng việc chấp Nhà HTTTL dự án Bên cạnh đó, phải kể đến nguyên nhân phần tổ chức/cá nhân tham gia giao dịch Nhà HTTTL không biết thơng tin liên quan đến tài này Vì vậy, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai trực tuyến cho người dân buộc chủ đầu tư Dự án phải thực việc đăng ký thơng tin Dự án cách minh bạch, rõ ràng quan Nhà nước kiểm tra phê duyệt Việc giúp cho bên tham gia giao dịch mua bán/thế chấp Nhà HTTTL dễ dàng hơn, đồng thời đảm bảo tốt quyền lợi bên, góp phần hạn chế rủi ro thúc đẩy phát triển Theo quan điểm người viết, bên cạnh cách xử lý để hạn chế rủi ro từ HĐ chấp Nhà HTTTL tổ chức/cá nhân mua nhà từ 67 chủ đầu tư, thân tổ chức/cá nhân mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ xem nhà mua nằm dự án có bị khơng? Nếu có thể chấp tổ chức tín dụng nào? Song song đó, tổ chức tín dụng cho tổ chức/cá nhân vay vốn cần yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn cam kết giải chấp hộ nhà mà tổ chức tín dụng nhận chấp có văn gửi cho tổ chức tín dụng nhận chấp dự án thống loại trừ hộ chấp khỏi giá trị dự án chấp (giải chấp), cam kết tổ chức tín dụng nhận chấp hộ nhà toàn quyền thụ hưởng số tiền thu từ việc xử lý hộ nhà trường hợp xử lý tài sản chấp để thu nợ (có thể xử lý hộ độc lập toàn dự án, tùy thuộc kiện đến trước) Nếu chủ đầu tư không cung cấp cho ngân hàng văn theo yêu cầu nêu tổ chức tín dụng nhận chấp tổ chức tín dụng nên từ chối cho vay vốn Bản thân tổ chức tín dụng nên đánh giá lực tài chính, phương án sử dụng vốn vay chủ đầu tư cách xác, khách quan trước định việc cho vay vốn Bởi đánh giá xác tổ chức tín dụng hạn chế tình trạng nhiều chủ đầu tư lực tài yếu khơng có khả hồn thành Dự án nhà ở, khơng có khả chi trả khoản vay dẫn đến phá sản, khiến cho tổ chức tín dụng phải gặp khó khăn vấn đề xử lý tài sản – Nhà HTTTL, dẫn đến tình trạng thu hồi vốn nhiều thời gian công sức, ảnh hưởng đến phát triển hệ thống tổ chức tín dụng 68 KẾT LUẬN Có thể thấy rằng, kinh tế đất nước phát triển kéo theo xã hội phát triển Theo đó, nhu cầu sống người dân ngày cao Đặc biệt nhu cầu chỗ không giảm Do tính chất hạn hẹp diện tích đất nước, cộng với gia tăng dân số kéo theo nhu cầu chỗ ngày gia tăng nên nhu cầu giao dịch nhà đặc biệt Nhà HTTTL phát triển Một quy định pháp luật chấp Nhà HTTTL cụ thể hóa hợp đồng Có thể thấy rằng, dù có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ pháp luật Việt Nam mẻ Từ phân tích thấy rằng, tất HĐ chấp Nhà HTTTL công nhận Thay vào đó, pháp luật cho phép chủ thể thực ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL số trường hợp cụ thể Và nội dung hợp đồng phải có điều kiện cụ thể đáp ứng quy định Nhà Nước ban hành HĐ chấp Nhà HTTTL có hiệu lực Thực tế áp dụng, có nhiều trường hợp bất cập xảy kéo theo tâm lý lo ngại tính pháp lý việc ký kết HĐ chấp Nhà HTTTL nói riêng giao dịch tài sản hình thành tương lai nói chung tính chất rủi ro nhiều mà khung pháp lý để thực thi, hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi bên nhận chấp quan hệ chấp không cao Đặc biệt quy định mang tính chất đảm bảo cho giao dịch dân sự, vay vốn có liên quan, biện pháp đảm bảo cho việc thực giao dịch bên có nghĩa vụ bên lại nên việc hồn thiện khung pháp lý cho quy định có liên quan đến HĐ chấp Nhà HTTTL lại quan trọng thiết thực Vì vậy, việc nghiên cứu tính hiệu lực HĐ chấp Nhà HTTTL theo nhận định người viết cần thiết thiết thực Việc nghiên cứu thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật hành để điều chỉnh HĐ 69 chấp Nhà HTTTL xảy nhiều bất cập cụ thể Theo đó, nhà làm luật phải sửa đổi, bổ sung thống tồn hệ thống pháp luật có liên quan, tạo nên khung pháp lý vững để điều chỉnh quan hệ chấp HĐ chấp Nhà HTTTL Đồng thời, Nhà nước phải xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch phù hợp để người dân tìm hiểu thơng tin có liên quan Thơng qua nội dung nghiên cứu, người viết đề xuất hướng giải phù hợp để hạn chế phần bất cập phát sinh, với mong muốn góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh HĐ chấp Nhà HTTTL nói riêng giao dịch tài sản hình thành tương lai nói chung Do khả kiến thức người viết nhiều hạn chế, nên Luận văn nhiều nội dung thiếu sót Người viết kính mong nhận quan tâm, góp ý, bảo thầy, để Luận văn hồn thiện Từ đó, người viết nâng cao kiến thức, kinh nghiệm việc áp dụng quy định pháp luật thực tiễn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu đƣợc trích dẫn Luận Văn này) BLDS Liên Bang Nga, 1994 update 2005 Code Civil, 1804 Livre II Des biens et des différentes modifications de la propriété (Tài sản thay đổi khác sở hữu) Đỗ Văn Đại (chủ biên), 2017 Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015 Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam Ngô Quang Cháng, 2011 Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Hoàng, 2015 Thế chấp Nhà HTTTL theo pháp luật Việt Nam hành Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Thị Kim Huế, 2012 Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Minh Oanh (chủ biên), 2018 Bình luận Luật Nhà Ở năm 2014 Nhà xuất Lao động.
 Nguyễn Minh Oanh, 2011 Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan [Ngày truy cập: 12 tháng năm 2018 Nguyễn Thu Trang, 2018 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà tương lai [Ngày truy cập: 12 tháng năm 2018 10 Phạm Hoàng Anh, 2015 Pháp luật Nhà HTTTL Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội: 11 Phan Trí, 2018 Truy nã chủ đầu tư dự án Long Phụng Residence tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” https://www.phunuonline.com.vn/nha-dat/truy-na-chu-dautu-du-an-long-phung-residence-toi-lua-dao-chiem-doat-tai-san-136134/ truy cập: 15 tháng năm 2019 i [Ngày 12 Vũ Lê, 2016 Cư dân Harmona tố bị chủ đầu tư chấp nhà 02 lần [Ngày truy cập: 12 tháng năm 2018]; DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn đƣợc sử dụng Luận Văn này) Hiến pháp năm 2013 BLDS năm 1995 (hết hiệu lực) Bộ luật Dân năm 2005 (hết hiệu lực) Bộ luật Dân năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (hết hiệu lực) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà 2005 (hết hiệu lực) Luật Nhà 2014 10 Luật Đất đai 2003 (hết hiệu lực) 11 Luật Đất Đai 2013 12 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 13 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch đảm bảo 15 Nghị định số 75/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 Chính phủ việc hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 17 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 việc hướng dẫn thi hành số nội dung Luật Nhà Ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Ở 18 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2018 Ngân hàng Nhà Nước i việc hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà HTTTL 19 Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 Bộ Tư Pháp – Bộ Tài Nguyên Môi Trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ... 2.1.1 Hình thức Hợp đồng: 31 2.1.2 Nội dung Hợp đồng: 31 2.1.3 Hiệu lực Hợp đồng dân nhà ở: 32 2.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL 33 2.2.1 Khái quát Hợp đồng. .. niệm chấp tài sản hình thành tương lai sau: Thế chấp tài sản hình thành tương lai việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản hình thành tương lai thuộc sở hữu mình, bao gồm: tài sản hình thành. .. BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS BLDS LNỞ Luật Nhà Ở Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai HĐ chấp Hợp đồng chấp Nhà HTTTL Nhà HTTTL TSBĐ