Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 11 ợp đồng mua bán nhà ì t 1.1.1 Khái ni m tài sản tài sả ì 1.1.2 Khái ni m Nhà ì tro g tươ g la t t tro g tươ g la tro g tươ g la 1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 13 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 15 1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 16 1.4 Quyề g ĩa vụ bên hợp đồng 18 Đối với bên bán 19 Đối với bên mua 20 1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ì t 1.6 Pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la 22 tro g tươ g la 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG ỤNG ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH 28 21T c tr g p p luật ợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la V t a 28 1 Đố tượ g ợp đồ g 28 2 C ủ t ể ợp đồ g 31 213 ộ Đ ều 215 ì u g ả ợp đồ g 32 c u l c ợp đồ g 33 t ức ợp đồ g 36 22T ct p ụ g p p luật ợp đồng mua bán nhà ì tươ g la V t a ồC qua o t độ g x t x T a t tro g t it p ố 37 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ì t tro g tươ g la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 37 2.2.2 Một số vướng mắc trình giải tranh chấp từ vụ vi c th c tế 45 2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế 51 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM 56 31 ươ g ướ g oà t 3.2 Giả p p oà t 56 60 3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ ì t u g quy định hợp đồng mua bán nhà tro g tươ g la 60 3.2.2 Hoàn thi c ế g ả tra tro g tươ g la t T a 3.2.3 Hoàn thi tro g lĩ c ấp ợp đồ g ua àở 68 v c th c thi pháp luật t i Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 70 KẾT LUẬN…………………………………………………………………76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Đ B O TTTL TAND Bộ luật dân s Hợp đồng mua bán nhà hình thành tươ g la Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài S ì t ề tế t ị trườ g ước ta đa g a c g c ều rộ g c ều s u c c ố qua tế Tốc độ p t tr ể tế vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất yếu ề tế t ị trườ g gày ay, u cầu c ột tro g ữ g u cầu ả ất co gườ Trả qua t g a , u cầu "trú gụ" c s t ay đổ c ất lượ g, c c g ao ịc sơ độ g Cũ g c vậy, ữ g v p p p luật tra c ấp vớ số lượ g lớ vớ ế p ức t p , đ ỏ p p luật p ả đ ều c ỉ ịp t , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t xã ộ , ất đố vớ c c ợp đồ g ua ở, đặc t ợp đồ g ua ì t tươ g la V c ua ì t tro g tươ g la l sô độ g, đ y ô g c ỉ ê sở ữu à, tà sả gườ c u cầu, c ột ê đầu tư ất độ g sả t c c c g ao ịc ua đ l oặc c o t uê p luật c ữ g quy đị cụ t ể vấ đề ày Tuy ê ,c ều trườ g ợp gườ ua o ô g ắ c c quy đị p p luật ị t t , t ua lỗ gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c đú g t eo ợp đồ g ua ý ết T p ố ồC ột tru g t tế, vă a xã ộ lớ ước, trước sức út s p t tr ể tế, số lượ g gườ từ c c tỉ t tro g ước đế ọc tập, lao độ g v c gày gia tă g, o t eo u cầu đẩy lê ẽ C c g ao ịc ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la t T p ố C c ế ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g g ày trê ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t tươ g la t t p ố t ườ g ức cao T V t a c u g địa T p ố C r ê g, c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g c u g ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu ướ g tì đế T a để ảo v quyề lợ c ợp p p ì C c vụ tra c ấp g ày ay c ế ột tỷ l ô g qu lớ gc t ểga tă g a c g tro g tươ g la t eo tì ì p t tr ể t ị trườ g nhà V c c ế c c tra c ấp g ày yêu cầu cấp t ết vớ o g uố đặt c c c ế đị c ế tà cụ t ể, t o ột la g p p lý cũ g t c t cô g ằ g tra c ấp xảy ra, T a cầ p ả c c c t ủ tục, p p g ả ịp t , tr ữ g ậu đ g t ếc xảy o t eo s trì tr ề tế quyề lợ c c c ê tro g Đ B O TTTL R ê g tro g lĩ v c g ả c c tra c ấp s , tế t eo co đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta c ữ g quy đị cụ t ể ộ u g ì t ức Tuy ê , tro g qu trì p ụ g c tồ t ều t ếu s t, ất cập c ế u cô g t c g ả c c tra c ấp T a c c cấp Trước tì ì đ , v c t t ố gp p luật l ê qua đế v c g ả tra c ấp t T a ằ đả ảo s cô g ằ g, g ê , tu t ủ c c quy đị p p luật ột tro g ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc tt ột địa p ươ g lớ Thành p ố ồC Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu ì c o s p t tr ể ề tư p p địa p ươ g đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua đế g ả tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều p t tr ể ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh" đề tà luậ vă t c sỹ ì Tình hình nghiên cứu đề tài Trước tro g qu trì g ê cứu đề tà ày, t c g ả tì ểu, tha ảo ết ột số t c g ả c v ết, t c p ẩ , g trì g ê cứu l ê qua đế p v luậ vă ư: guy T ị uyề Trang, Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật ộ , ă 2015; oà g A , Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc, oa Luật – Đ ọc Quốc g a ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a ộ , ă 2011… Tuy ê , v c g ê cứu c ỉ g l c c ết luậ oa ọc, c ưa p ụ g tro g t c t x t x g ả tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la , ế v c t ụ lý x t x c c vụ ày c ều ă , ất cập, c ưa c đị ướ g cụ t ể Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt p ả c ều g ê cứu c uyê s u ữa ộ u g ày, đặc t ữ g g ê cứu c ả ă g ứ g ụ g t ct ặt c, ữ g tra c ấp Đ B O TTTL xuất t Thành p ố ồC l u, ê c ưa c c ọc g ả g ê cứu ột c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề ả c tồ t c ưa u tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ằ g T a t T p ố ồC , đồ g t rút ữ g ọc g , ế g ị g ả p p oà t p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c gà t a ,g pp ầ g cao u g ả tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la trê t c tế, đ y vấ đề cầ t ết oà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g x y g ế t ết đất ước Mục đích nhiệ vụ nghiên cứu ục đ c g ê cứu Luậ vă là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ; t c tr g p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a t ct p ụ g p p luật ợp đồ g ua ì thành tươ g la qua o t độ g x t x T a t T p ố ồC Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g tớ ua àở ì t tro g tươ g la V t a tro g t g a Để t c ục đ c g ê cứu trê , Luậ vă c c c vụ g ê cứu cụ t ể sau: - g ê cứu s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ ợp đồ g ua bán ì t tro g tươ g la ; tc ,đ g t c tr g c c quy đị p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a ; -Đ g t ct p ụ g p p luật ợp đồ g ua àở hình tro g tươ g la qua o t độ g x t x T a ởt p ố ồC ; - Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a tro g t g a tới Đối tƣợng phạ vi nghiên cứu Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đề cập, tro g ổ luậ vă ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y: Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c ở, vă ả p p luật tro g lĩ v c s , oa ất độ g sả l ê qua đế g ao ịc ua ì t tro g tươ g la L ê so s vớ c c quy p p p luật trước đ y l ê qua đế p v g ê cứu Thứ hai, t c t v c x t x vụ ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la t T p ố C v g ê cứu đề tà tập tru g vào c c quy đị p p luật t c t x t x trê địa t p ố để đưa c c ết luậ cầ t ết đị ướ g oà t tro g tươ g la Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì ọc tập, sưu tầ tà l u, c c g trì g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t, c ọ lọc c c ả x t x t T a (TA D) t p ố ồC , t c g ả p t c cụ t ể, rõ vấ đề g ê cứu để x y g oà t luậ vă ày C c p ươ g p p cụ t ể t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p p t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê, p ươ g p p so s – đố c ếu, p ươ g p p c ứ g ,… ngh a l luận thực tiễn luận văn Ý nghĩa lý luận tc ,đ g c c quy đị p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ; Đề xuất p ươ g ướ g oà t c c quy đị p p luật g cao cô g t c x t x g ả tra c ấp ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la Ý nghĩa thực tiễn ết g ê cứu g úp đ g tì ì tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g l t T p ố C , c x t đế yếu tố tế - xã ộ trê địa t p ố; ết g ê cứu c t ể ù g để đị ướ g, oà t c c quy đị t c v c x t x g ả c c tra c ấp g ày t TA D t p ố C nh Kết cấu luận văn goà p ầ đầu, ết luậ a ục tà l u t a ảo, ộ u g luậ vă gồ 03 c ươ g: Chương 1: ột số vấ đề lý luậ ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la Chương 2: T c tr g p p luật ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la V t a t c t p ụ g p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la qua o t độ g x t x T a nhân dân t t p ố C Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la V t a đ t ì c c qua c ức ă g c t ể rộ g quy đị t eo ướ g ết t 50 ă , ếu c ước goà vẫ c u cầu sở ữu t V t a đ p ứ g c c đ ều quy đị p p luật t ì c quyề x g a t sở ữu t V t a ếu ọ ô g c u cầu t ếp tục sở ữu t V t a t ì c quyề , tặ g c o oặc ước đứ g ua l ữ g că ộ trê t eo g trị trườ g Tám là, Đ ều c ỉ c ế x lý c c trườ g ợp v p p p luật ua ì t tro g tươ g la Cầ c p p x lý g êm ắc , đố vớ c c v v p tro g qu trì oa ất độ g sả c u g ua ì t tro g tươ g la rê g t eo ướ g tă g ức x p t v p c x lý ì s đố vớ ữ g v v p g ê trọ g tro g lĩ v c ày Cụ t ể: Thứ nhất, v p uy độ g vố x y g p t tr ể àở T eo quy đị t oả 2, oả Đ ều 31 g ị đị số 23/2009/ Đ-CP ức p t v p c đố vớ v ày " t t ề từ 60 000 000 đồ g đế 70 000 000 đồ g" goà ra, c ủ đầu tư c : " ị uộc t c đú g quy đị đ ều uy độ g vố , ếu t p t ì ị tước quyề s ụ g g c ứ g ậ đă g ý oa từ ột ă đế a ă oặc ô g t " Theo ý ế t c g ả t ì ức p t ày đố vớ v v p uy độ g vố x y c ủ t ể vẫ c ấp cao t ậ v p ều so vớ lầ ức p t ră đe đố vớ c c tr ể g v v p p t tr ể oả lợ c ọ t u từ p ả ộp C v v p lẽ đ , để tă g uy độ g vố x y c c c ủ đầu tư t ì cầ tă g qu t ấp ê c c ức p t lê gấp đô g p t oặc gấp a ay Thứ hai, v p t sà g ao ịc ất độ g sả ay, ất độ g sả c v v p , đồ g t uậ vớ c ủ đầu tư ằ a c c sả p ẩ ô g đủ đ ều g ao ịc T eo quy đị t 66 ều sà ợp t ức oả 1, Đ ều 31 g ị đị số 23/2009/ Đ-C t ì c c v v p t sà g ao dịc ị p ụ g c c ì t ức x lý sau: "Phạt tiền từ 50.000.000đồng đến 60.000.000đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định; Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch không trình tự, thủ tục quy định; Khơng xác nhận xác nhận sai quy định bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản" goà ra, tổ c ức, c c v v p c ị uộc t c đú g quy đị đ ều oa độ g sả t ủ tục ,c o t uê, c o t uê ua, x c ậ ất độ g sả qua sà g ao ịc ất độ g sả Đố vớ ữ g v , c o t uê, c o t uê ua ất độ g sả t sà giao ịc ất độ g sả g đú g trì t , t ủ tục quy đị àt p t ì ị tước quyề s ụ g g c ứ g ậ đă g ý oa từ ột ă đế a ă oặc ô g t T c g ả ậ t v c quy đị ức x p t đố vớ c c v v p t sà g ao ịc ất độ g sả ay tươ g đố t ấp, c ưa đủ t ră đe đố vớ c c c ủ t ể cố tì v p t c g ả đề xuất tă g ức p t lê gấp a lầ ức x p t ay ằ t o sức ră đe đố vớ c c c ủ t ểv p C t ể xe x t p ụ g c ế tà ì s để x lý c c trườ g ợp v p C ế tà ì s c ý g ĩa ră đe g o ục ẽ đố vớ gườ c v v p , cũ g c c tổ c ức, c c tro g xã ộ , ảo đả t g ê p p luật C c v v p p p luật liên quan đế ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la g y ậu g ê trọ g đế ức x lý ì s tươ g đố lớ Bê c v c x lý v p c c ú g cầ p ả g ê cứu cụ t ể v v p , ếu đủ yếu tố cấu t tộ p t ì cầ p ụ g c ế tà ì s để x lý 67 ay, c c v ày c t ể p ụ g c c đ ều oả sau Bộ luật ì s ă 2015, đ là: Tộ t ếu tr c g y ậu g ê trọ g (Đ ều 360 BLHS): áp ụ g đố vớ v cô g c ứ g v ê t ô g đồ g vớ c ủ đầu tư cô g c ứ g ều ợp đồ g g p vố g ả để c ủ đầu tư c ế đo t tà sả c g; Tộ l ụ gt c ế đo t tà sả t eo Đ ều 175 BL S: C ủ đầu tư đồ g ý t a lý ợp đồ g, cù g đ ều oả oã trả t ề c o gườ ua g l g trả t ề đặt cọc t eo đú g t g a g tro g ê ả t a lý ợp đồ g; Tộ lừa đảo c ế đo t tà sả (Đ ều 174 BL S): v g ả g tờ để đất vị c, oặc đất ô gc t ật ằ c ế đo t t ề gườ ua Tộ g ả co ấu, tà l u qua , tổ c ức t eo đ ều 341 BL S: v g ả sơ oặc o a c ủ t ể để t ủ tục cô g c ứ g ua , t ế c ấp à, đất lừa ố vớ gườ ua 3.2.2 oàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tương lai Tòa án Thứ nhất, t ố g ất c c ểu vậ ụ g c c quy đị Bộ luật Tố tụ g s c c vă ả l ê qua tro g gà t a T ô g qua c c vă ả ướ g ẫ t đố vớ Bộ luật tố tụ g s c t ể ẫ c ứ g, gả c c ểu vậ ụ g ột c c t ố g ất đố vớ c c quy đị t ủ tục g ả đố vớ từ g lo tra c ấp oa , t ươ g Vì vậy, tro g t g a tớ cầ s a đổ , ổ su g ữ g quy đị p p luật c o p ù ợp vớ t c t , cầ a c g a vă ả g ả t c , ướ g ẫ t ố g ất luật ộ u g luật ì t ức (t ủ tục tố tụ g) tro g cô g t c x t x để c c gà , c c quan, c c t ẩ p ểu p ụ g t eo ột t ể t ố g ất c u g, tr tì tr g ỗ vị c ột c c ểu p p luật c au Đồ g t , cầ t ườ g xuyê tổ c ức c c uổ tập uấ c uyê s u tro g từ g lĩ v c a ều lo tà l u từ c c 68 uổ tập uấ c uyê s u ày, đị ỳ t eo từ g g a đo tố tụ g để c c t ẩ p c cù g c c ểu t c Thứ hai, s a đổ ổ su g tr c t ếp t ủ tục tố tụ g g a đo t ụ lý vụ c c p lo vụ g ả , p ức t p ay đặc t p ức t p Bộ luật Tố tụ g trê , đ y p ế s ay c ưa c s p uyết ẫ đế trê t t g a , cô g sức, t ề đ , cầ c ướ g đ ều c ỉ c c ết p ậ t p Từ lý luậ c c p t ê c o g ả đo đặc ước Do t ụ lý vụ ậ t vụ , t p ức ết c c ểu g ả , vụ t p ức t p Trê sở Bộ luật Tố tụ g s ê t ủ tục rút gọ tro g trườ g ợp g ả đố vớ c c vụ t p t ì cầ g ữ t g a g ả đặc vẫ ,c đố vớ c c vụ ảo đả cấp trê g ả quyết, t o đ ều a c g g cao c ất lượ g g ả vụ p ức ay p ù ợp; r ê g đố vớ t p ức t p t ì cầ ổ su g để c t ể g a oặc c uyể đế T a vụ t t a sơ t ẩ ọ tr c t ếp ều trườ g ợp ao lo c c vụ v c g ả , p ức t p oặc đặc g ả rút gắ t g a g ả vụ ột số vụ vụ c đươ g s lẫ qua ữ g vụ p ức t p ay vụ quy đị c tế c ày g úp ộ p ậ t ụ lý lo t lo c ov cgả g cũ g đ p ứ g đả T a, g ả tả lượ g gả ảo yêu cầu đầu vào c o cấp ướ c c c t ức g ả đú g ướ g c o từ g lo vụ v c, t u út s qua t àở ì c c oa t g p tro g v c đưa tra tro g tươ g la tố tụ g t a c ấp ợp đồ g ua để g ả Thứ ba, cầ quy đị l đố vớ ộ u g t ô g o t ụ lý, cầ yêu cầu T a c t ết đố vớ vụ t ụ lý để đươ g s V ể s t ắ ộ u g tra c ấp Ở g đo t ụ lý vụ ay, trê t c tế c o t v c t ô g o t ụ lý vụ đế đươ g s v ể s tc ỉ a gt ì t ức Về ặt lý t uyết p p luật, v c t ô g o t ụ lý vụ c lúc t a c t ức 69 x c ậ t ẩ quyề t ụ lý g ả vụ , trê sở t ô g o đế ị gườ c quyề lợ l ê qua uộc ọ p ả ết v c tra c ấp c g ĩa vụ c ứ g oặc c qua đ ể p ả đế t a guyê C c quy đị ộ u g t ô g o t ụ lý t Bộ luật Tố tụ g s trê t c tế t ô g o t ụ lý T a ay g ả gắ gọ , c ỉ yêu cầu guyê c c tà l u guyê g Tro g ều trườ g ợp, t ô g o t ụ lý ày l ô g đầy đủ c c ộ u g cầ t ết ê không t ể đả ảo để ị cũ g V ể s t ắ ết ộ u g tra c ấp Do đ , v c quy đị t ô g o t ụ lý trê t c tế ô g a g l ều ết a ị gay V ể s t t ếp ậ t ô g o ày ầu c ỉ để ết c vụ tra c ấp oà t ụ độ g trước v c t a t ụ lý v c tra c ấp 3.2.3 oàn thiện lĩnh vực thực thi pháp luật Tòa án nhân dân Thành phố Chí Minh TA t c uyê tra p ố cầ t eo a x t x g ả tra g ắc t eo cấp c luật tố tụ g cầ t o đ ều t eo g ê g cấu tổ c ức c c t a c ấp Đ B O TTTL lã t ổ ô g ị p ụ t uộc, c t ể g ả ảo c ất lượ g, ô g cầ ay C c quy đị để c c t a c uyê tr c u cầu t eo ịc vụ, đả gx y u v c t eo từ g vụ v c, đươ g s c t ể l a c ọ Tòa độc lập , c p ụ g p p ày o t độ g l a c o t g c c lo u vẫ a gt ước Thứ nhất, tă g cườ g cô g t c đào t o, ưỡ g c uyê ô g p vụ, đ o đức c o ữ g gườ t c t ủ tục tố tụ g ột tro g ữ g vụ trọ g t cô g t c gà TA D x c đị , đ p ả x y g độ gũ c ộ, cô g c ức T a tro g s c vữ g , tro g đ v c g cao trì độ c u g p vụ ả lĩ c trị, p ẩ c ất đ o đức, lố số g, t t ầ tr c tro g cô g t c c oc ộ, cô g c ức T a c c cấp, ất độ gũ T ẩ p ộ 70 t ẩ TA D x c đị vừa yêu cầu vừa g ả p p qua trọ g để g cao u o t độ g c c T a T eo t ẩ quyề p cấp, C TA D c c tỉ cũ g t ườ g xuyê tổ c ức c c lớp ưỡ g, tập uấ t eo đị ỳ oặc đột xuất c uyê ô g p vụ c o c c c ộ, T ẩ p ộ t ẩ t uộc quyề lý goà ra, để g cao c ất lượ g x t x T a t ì p ả t ườ g xuyê g cao lý luậ c trị, trì độ c uyê ô , p ẩ c ất đ o đức c oT ẩ p - l c lượ g c ủ yếu o t độ g p ụ g p p luật, x y g p t tr ể độ gũ T ẩ p , ộ t ẩ đủ số lượ g, ảo đả c ất lượ g, đồ g t tă g cườ g đào t o, ưỡ g độ gũ T ý, T ẩ tra v ê , c uyê v ê ằ ảo đả guồ l c sẵ sà g c o đ ều Toà c c cấp cầ t o đ ều t uậ lợ c o ộ t ẩ t c vụ, đồ g t c ỉ ố tr ộ t ẩ t a gax tx g ê cứu sơ, c ủ độ g p ố vớ t ườ g tr c đoà ộ t ẩ t a g a vụ p ù ợp vớ c uyê ô ộ đồ g Uỷ a ặt trậ Tổ quốc c c cấp - c c qua c t ẩ quyề tro g v c ầu, , ã ộ t ẩ - ê c s p ố ợp tốt đố vớ Toà để t c s ộ t ẩ đ c o g vẫ ảo đả o t độ g Toà t uậ lợ Thứ hai, t c c c c ủ độ g tổ c ức tổ g ết cô g t c x t x ướ g ẫ p ụ g p p luật Tổ g ết g tro g g ả ì s t c c ất tổ g ết v c p ụ g p p luật tro g t ố g qua Toà t eo ữ g c ủ đề ất đị tro g ột t g a ất đị c c ả , đị đú g đắ , c x c, c t ẫu c để gà ọc tập ữ g ả , đị a c ưa c x c, c ưa t oả đ g, c c ữ g sa lầ tro g xe x t, đ g c ứ g cứ, tro g v c c ọ quy p p p luật để rút g Trê sở đ đưa ữ g đ g t c c ất s c x c, 71 p ù ợp t c t c c quy p p p luật sau ước a : ữ g quy p p p luật p t uy t c ụ g tốt; ữ g quy p p p luật c a gt c u g c u g, trừu tượ g t c ; ữ g quy p p p luật quy đị qu cụ t ể, g ắc ô g đ p ứ g yêu cầu số g xã ộ Từ đ , cầ c ữ g đề g ị xe x t, s a đổ , ổ su g, uỷ ỏ, g ả t c , ướ g ẫ ữ g quy p p p luật ằ ô g gừ g g cao t ả t c c vă ả p p luật So g so g vớ đ , cầ t c c c ục t sau: Thứ nhất, tă g cườ g o t độ g t a tra, g s t qua ước c t ẩ quyề V c tă g cườ g o t độ g t a tra, g s t qua ước c t ẩ quyề đố vớ c c ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la vô cù g cầ t ết ằ g ả c c ất cập trê , t o s ổ đị p t tr ể ề tế T eo t c g ả, c c o t độ g t a tra, g s t cầ t c ột c c cụ t ể, t ết t c ao gồ t a tra hà c t a c uyê gà , ể tra, g s t từ ước a vă ả p p luật, tổ c ức t c p p luật đế x lý v p Một là, g s t, ể tra v c tổ c ức t c vă ả p p luật ay, quy đị p p luật c t ể ao qu t g ả tất c c vấ đề c l ê qua , o vậy, tro g qu trì t c vă ả p p luật p t s c c vấ đề ất cập ô g t ể tr ỏ Tuy ê , đ ều qua trọ g c ú g ta cầ p ả t c ịp t c p ươ g ướ g x lý ột c c ợp lý ợp p p T p t c p a trê , t c g ả đưa ữ g ất cập ảy s tro g qu trì p ụ g c c quy đị p p luật ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la C c vấ đề ày p t từ ều c ủ t ể c c đố tượ g t uộc p v đ ều c ỉ c c quy đị p p luật ( gườ ), c c g ê cứu, luật sư, c ộ, cô g c ức ước… goà ra, c c ột c ủ t ể cũ g qua trọ g đ ữ g gườ g ao vụ t a tra, ể tra v c p ụ g vă ả p p luật tổ g ợp o c o đề xuất g ả p p lê qua c t ẩ quyề o t độ g 72 tra, g s t ày qua trọ g ằ p t ịp t c c sa s t tro g vă ả p p luật cũ g c c v v p xảy trê t c tế Do vậy, c ú g ta cầ g cao tă g cườ g ữa o t độ g ày để a g l u cao ất Hai là, t a tra, g s t v c x lý v p ay, c c v v p l ê qua đế c c ợp đồ g ua àở p ổ ế trê t c tế C c sa p t ườ g t đ ông tu t ủ trì t , t ủ tục ua ở, tổ c ức ua , uy độ g vố c ưa đủ đ ều t eo quy đị p p luật, c v l c luật, trố t uế… guyê tì tr g ày o c c đố tượ g t ếu ểu ết quy đị p p luật oặc lợ ụ g ẽ p p luật để tr goà ra, v c t ếu quy đị c ế tà x lý v p ay c ế tà x lý qu ẹ, c ưa đủ sức ră đe cũ g ột yếu tố g a tă g số lượ g t ếu ểu ết quy đị p p luật oặc lợ ụ g ẽ p p luật để tr Bên c đ , v c t ếu quy đị c ế tà x lý v p ay c ế tà x p t qu ẹ, c ưa đủ sức ră đe cũ g ột yếu tố g a tă g số lượ g c c vụ v p quy đị p p luật l ê qua đế ợp đồ g ua àở ì t tro g tươ g la Do vậy, qua ước cầ tă g cườ g ữa v c t a tra, g s t x lý v p p p luật đố vớ c c g ao ịc ày Thứ hai, Tă g cườ g cô g t c tuyê truyề , p ổ ế p p luật ột tro g ữ g guyê ẫ đế c c sa p Đ B O TTTL gày cà g ều ay o gườ c ưa tra g ị ữ g ế t ức p p luật cầ t ết để ứ g p vớ c c v lừa đảo, c ưa ậ ết ữ g rủ ro ý ết vào ữ g ợp đồ g p p lý Do vậy, c c qua a gà cầ tă g cườ g ữa cô g t c tuyê truyề , p ổ ế g o ục p p luật l ê qua đế vấ đề ày c o gườ ểu, ắ rõ p ụ g u vào số g Cù g vớ c c p p ằ g p p luật, c ú g ta ô g t ể ỏ qua c c p p xã ộ Ở đ y, qua trọ g t ết yếu ất p ả x y g ột ô trườ g oa , ua c uyể ượ g ì t tro g 73 tươ g la , tro g đ , quyề lợ a ê ước ảo v ằ g c c t ết c ế p p luật ẽ, g rắ c sức ră đe tớ ọ c , tổ c ức c v v p G o ục tuyê truyề o t độ g t ườ g xuyê , c ếc cầu ố g ữa c ủ trươ g c s c p p luật ước vớ đờ số g xã ộ ỗ cô g , g úp cô g ểu đú g, ểu c x c c c đườ g lố , s c ỗ trợ, c c c ế tà x lý tro g qu trì g ả tra c ấp ợp đồ g ua ì t tro g tươ g la ết ợp p ổ ế , g o ục p p luật vớ trợ g úp p p lý, tư vấ p p luật a g ả sở C ú g ta cầ t c t ườ g xuyê đồ g ộ v c ết ợp p ổ ế , g o ục p p luật vớ trợ g úp p p lý, tư vấ p p luật a g ả sở để ì t tr c t g c từ g luật sư, trợ g úp v ê p p lý tro g ỗ lầ tư vấ ; tr c t ẩ p , ộ t ẩ nhâ tro g ỗ p ê t a x t x Để g cao u quả, p t uy t ế c c ì t ức trê , c ú g ta cầ đưa yêu cầu t c p ổ c ế o t độ g c c đoà luật sư, g p để g úp c c c , ế g o ục p p luật vào Quy ữ g tổ c ức tư vấ p p lý c uyê đầu tư x y luật, g úp v c g ao ết ợp đồ g đú g đắ g ểu rõ c c quy đị Kết luận chƣơng ay, số lượ g c c vụ tra c ấp ợp đồ g t ươ g c c ê l a c ọ g ả ằ g T a Tro g số c c vụ v c tra ì t a c tro g tươ g la c ế tỷ l g tro g tươ g la t eo tì C c tra v c c ấp t ì tra ua g ĩa vụ đú g c ấp l ê qua đế lo àở ì , g ao t à s , ợp đồ g gày cà g g a tă g c ấp ợp đồ g ô g qu lớ ì ua àở g c t ể g a tă g p t tr ể t ị trườ g ày ợp đồ g ày t ườ g tra tro g tươ g la g ô gt a ô g đú g t g a , c ất lượ g ca 74 p p c ấp to ết… ột vấ đề lớ qua trọ g c c oa g p t ườ g qua tâm đ u qủa c c v c g ả c c tra c ấp g ày t ườ g ao gồ t s t oa , t ươ g , tế C từ s p t tr ể ô g gừ g ề tế u cầu ua ì t tro g tươ g la c c tra c ấp p t s tro g qu trì g ao ết Đ B O TTTL g a tă g cầ p ả c qua g ả c c tra c ấp đ T V t a , T a qua tà p c t ẩ quyề g ả tra c ấp s , tế p ổ ế ất T c tế c o t v c g ả tra c ấp Đ B O TTTL t TA D a cấp T p ố C gày cà g ẳ g đị vị tr p t uy va tr qua trọ g ì Vớ ữ g g ê cứu t c tr g g ả tra c ấp Đ B O TTTL trê địa t p ố C , cầ c ữ g ph p đẩy cô g t c g ả tra c ấp Vớ t c tr g g ả c c tra c ấp ằ g T a trê địa t p ố, c t c g ả đề xuất ột số ế g ị oà t p p luật tro g c c p ươ g lập p p, h pháp tư p p trê địa Thành p ố C r ê g ước c u g 75 àở ì KẾT LUẬN tro g tươ g la ột lo t đặc t ù V c g ê cứu c ế đị đồ g ua àở ì p p luật đ t g tà sả đặc p p luật c ế đị tro g tươ g la u đ ều c ỉ p p luật ợp ằ t ố g c c vă , p ụ g x lý c c tư, ý ết ợp đồ g ua àở ì t t ố g vă ả p p luật g p p ầ àở ì t tro g tươ g la ước trở ê àở ì v v p t s ằ oa Đ ì ảo đả c o ữ g g ao ịc a , ổ đị s , v c lý ột o t độ g x c lập quyề sở ữu àởc o ê v c p ụ g c c quy đị c ều lỗ ổ g, a cập ày c t ể g y ê Bê c tro g t ết đa g ầ oà t tro g tươ g la vừa ả cầ p ả t ế a gt ua vừa o t độ g oa ất độ g sả c ủ c ều quy p ữ g ất ổ khó t ua c g c o, ằ g oà t p, c tồ t ế oa ữ g quy đị 76 t rả r c tro g tro g t g a tớ đồ g ộ t ố g ất đị , Vẫ c g c tế, t c g ả àở ì ữ g t c độ g t c c tớ t ị trườ g đ , v c t ếu t tă g p p luật trê t ợp đồ g tro g tươ g la oa c ua ua ất độ g sả g tươ g la c ì t g ê cứu c o t ấy, ả c ất o t độ g ậ t c c quy đị c c vă ữ g đề xuất, p p luật tro g đầu ua uy độ g vố c ủ đầu tư c o o t độ g t ể à g Qua qu trì c ất c ả tro g tươ g la ay, p p luật ợp đồ g tươ g la quy đị a vă ả p p luật vấ đề ày Trê sở đ , t c g ả luậ vă đưa g ịv c a t có tính ữ g ất ua àở tổ c ức c u cầu ất c ế đị ày cũ g g a g ua p gườ t c p p luật ế oa g luật cũ g p oa ă àở uố t ô g rõ c c ước p ả t c đú g quy đị c Do vậy, g ả p p đặt trước t ê đ cầ p ả vă ả p p luật ợp đồ g c c đầy đủ, t ố g ất, ua àở ì ểu p ụ g cầ s a đổ , ổ su g quy đị cập tro g c c vă ả vấ đề từ v c x c đị àở ì cầ p ả đ p ứ g t ẫu , tr g ao ết ợp đồ g c c oa g vớ a tì g ữ g đ ều vă oa t à ước u t uẫ , ất ao qu t đủ c c ữ g đ ều t tro g ua àở ảo quyề lợ ữ g ợp đồ g tro g tươ g l t x y ua V c s a đổ , ảo đồ g t t ố g p p luật, c ú g ta cũ g cầ t p p ỗ trợ s t qua t eo ột ợp p p ợp lý ước c t ẩ quyề từ ước a c c p p luật l ê qua tớ p p luật đế x lý v p vă gườ , đặc t ợp đồ g ữ g gườ c ả , x lý g ê ua àở ì tro g tươ g la , đồ g t tă g cườ g cô g t c tuyê truyề , p ổ p p luật tớ c tă g cườ g o t độ g t a c t ẫu để đả g ê cứu để đả p p luật, tổ c ức t t àở ì ẫu ợp đồ g àở ì Cù g vớ v c oà t tốt đồ g t c c ữ g p ả p ả tu ả p p luật cầ p ả v v p ất C c qua oả vô cù g ất lợ c o ê c c yếu tố đ s cầ t ết, t tra, g tro g tươ g la ua …C c tr g gườ p t ố g tro g tươ g la gì, tro g tươ g la cũ g cầ a c o gườ t C c quy đị t tươ g la , c c c ế tà x p t v p ì t g ợp lý, g ả ướ g ẫ t p p u cầu ua ế àở ì tro g tươ g la Áp ụ g đồ g t t tr t để c c vướ g àở ì t c tốt c c g ả p p trê g ả ắc, ất cập tồ t tro g tươ g la p p lý, g p p ầ vào s ổ đị trê t ổ đị c u g ề 77 c tế, o t độ g , a tro g tế ua uô ổ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ A (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiế sĩ, ọc vi n Khoa học xã hội; Bộ Xây d ng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Bộ X y g (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2014 Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luậ vă t c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc ga ộ Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng; Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Giao dịch đảm bảo Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 10 Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản 11 Đỗ Thị Thu Hà (2011), Những vấn đề pháp lý hoạt động mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng tương lai, Khóa luận tốt nghi p, trường Đ i học Luật Hà Nội 78 12 Trần Thị Thu Hà (2010), Một số vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, Luậ vă T c sỹ trườ g Đ i học Luật Hà Nội, Hà Nội 13 Nguy n Xuân Hách (1997), Hợp đồng mua bán nhà đường lối giải tranh chấp, Khóa luận tốt nghi p, Trườ g Đ i học Luật Hà Nội 14 Nguy n Thị Kim Hu (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luậ vă t c sỹ Luật học, Khoa luật – Đ i học Quốc gia Hà Nội 15 Qua g uy, Bình luận Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình tành tương lai lai, Thông t p p luật s , https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2014/12/13/bnh-luan-ve-hop-dongchuyen-nhuong-bat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai/, ngày 12/8/2017 16 Nguy n Thị Hồng Nhung (2013), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, trườ g Đ i học Luật Hà Nội 17 Quốc hội (1995), Bộ luật dân 1995, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội (2005), Bộ luật dân 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Luật Nhà năm 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật Nhà năm 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 79 23 Quốc hội (2015), Bộ luật dân 2015, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Đặng M nh Tiến (2006), Hợp đồng mua bán nhà ở, Luậ vă th c sỹ Luật học, Trườ g Đ i học Luật Hà Nội, Hà Nội 25 Nguy Vă Tù g (2008), Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định Bộ luật dân năm 2005", Luậ vă Th c sỹ Luật học, Trườ g Đ i học Luật Hà Nội 26 Nguy n Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật học, Trườ g Đ i học Luật Hà Nội 27 Nguy n Thu Trang (2016), Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật – Đ i học Quốc gia Hà Nội; 28 Vi ước & Pháp luật (2009), Giải tranh chấp thương mại có yếu tố nước ngoài, số vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 29 Luật sư Tuấ A , Hợp đồng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, http://luatsuphamtuananh.com/tu-vansoan-thao ky-ket-hop-dong/hop-dong-va-tranh-chap-hop-dong-mua-ban-nhao-hinh-thanh-trong-tuong-lai/ , ngày 23/8/2017 30 Vũ T ị g Yế , Bản chất pháp lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai, T p c D c ủ p p luật, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=59 , ngày 23/8/2017 31 Tình trạng lách luật chủ đầu tư, Nguồn: http://luatsuphamtuananh.com/tu-van-soan-thao ky-ket-hop-dong/hop-dongva-tranh-chap-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/ 80 ... HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh" đề tà luậ vă t c sỹ ì Tình hình nghiên cứu đề tài... PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG ỤNG ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH 28 21T c tr g p p luật ợp đồng mua