Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ DUNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA Á

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH

HÀ NỘI - 2017

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 6

1 1 ợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 6

1.1.1 Khái ni m tài sản và tài sả ì t à tro g tươ g la 6

1.1.2 Khái ni m Nhà ở ì t à tro g tươ g la 9

1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 13

1 2 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 15

1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 16

1.4 Quyề và g ĩa vụ của các bên trong hợp đồng 18

1 4 1 Đối với bên bán 19

1 4 2 Đối với bên mua 20

1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 22

1.6 Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la 23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP ỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG T Ử CỦA T A ÁN NH N DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH 28

2 1 T c tr g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ở V t a 28

2 1 1 Đố tượ g của ợp đồ g 28

2 1 2 C ủ t ể của ợp đồ g 31

2 1 3 ộ u g cơ ả của ợp đồ g 32

2 1 4 Đ ều c u l c của ợp đồ g 33

2 1 5 ì t ức của ợp đồ g 36

2 2 T c t p ụ g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g la ở V t a qua o t độ g x t x của T a t i t à p ố

ồ C 37 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ì t à tro g tươ g

la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 37

2.2.2 Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp từ các vụ

vi c th c tế 45 2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế 51

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 56

3 1 ươ g ướ g oà t 56 3.2 Giả p p oà t 60 3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ u g quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

S ì t à ề tế t ị trườ g ở ước ta đã và đa g ra

a c g cả về c ều rộ g và c ều s u của c c ố qua tế Tốc

độ p t tr ể tế ư vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất yếu của ề tế t ị trườ g gày ay, u cầu c à ở là ột tro g

ữ g u cầu cơ ả ất của co gườ Trả qua t ờ g a à , u cầu "trú gụ" đã c s t ay đổ cả về c ất và lượ g, c c g ao ịc về à ở ra rất

sô độ g Cũ g c vì vậy, ữ g v p p p luật và tra c ấp về à ở

ra vớ số lượ g lớ ơ vớ ế p ức t p ơ , đ ỏ p p luật

p ả đ ều c ỉ ịp t ờ , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t xã

ộ , ất là đố vớ c c ợp đồ g ua à ở, đặc t là ợp đồ g ua

à ở ì t à ở tươ g la

V c ua à ở ì t à tro g tươ g la luô sô độ g, đ y

ô g c ỉ là ê sở ữu à, tà sả của gườ c u cầu, à c là

ột ê đầu tư về ất độ g sả t c c c g ao ịc ua đ l oặc c o t uê p luật đã c ữ g quy đị cụ t ể về vấ đề ày Tuy

ê , c ều trườ g ợp gườ ua à o ô g ắ được c c quy đị

p p luật đã ị t t , t ua lỗ gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c đú g

t eo ợp đồ g ua à đã ý ết

T à p ố ồ C là ột tru g t tế, vă a xã ộ lớ của cả ước, trước sức út của s p t tr ể tế, số lượ g gườ từ c c

tỉ t à tro g cả ước đế ọc tập, lao độ g và là v c gày càng gia

tă g, o t eo u cầu về à ở được đẩy lê ẽ C c g ao ịc ợp

đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C

c ế ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g g ày trê cả ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tươ g la t t à p ố t ườ g ở ức cao

T V t a c u g và địa à T à p ố ồ C r ê g,

c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g c u g và ợp đồ g

2

ua à ở ì t à tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu

ướ g tì đế T a để ảo v quyề và lợ c ợp p p của ì C c vụ tra c ấp g ày ay c ế ột tỷ l ô g qu lớ ư g c t ể g a

tă g a c g tro g tươ g la t eo tì ì p t tr ể của t ị trườ g nhà

ở V c c ế c c tra c ấp g ày là yêu cầu cấp t ết vớ o g uố đặt ra c c c ế đị và c ế tà cụ t ể, t o ột à la g p p lý cũ g ư t c

t là và cô g ằ g tra c ấp xảy ra, T a cầ p ả c c c

t ủ tục, p p g ả quyết ịp t ờ , tr ữ g ậu quả đ g t ếc xảy ra

o t eo s trì tr của ề tế và quyề và lợ c của c c ê tro g

Đ B O TTTL

R ê g tro g lĩ v c g ả quyết c c tra c ấp s , tế t eo co đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta đã c ữ g quy đị cụ t ể cả về

ộ u g và ì t ức Tuy ê , tro g qu trì p ụ g c tồ t ều

t ếu s t, ất cập là c ế u quả cô g t c g ả quyết c c tra c ấp của

T a c c cấp Trước tì ì đ , v c oà t t ố g p p luật l ê qua đế v c g ả quyết tra c ấp t T a ằ đả ảo s

cô g ằ g, g ê , tu t ủ c c quy đị của p p luật là ột tro g

ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc t t ột địa p ươ g lớ ư Thành

p ố ồ C

Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu của ì c o s p t

tr ể của ề tư p p địa p ươ g và đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua

đế g ả quyết tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều p t tr ể

ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh" là đề tà luậ vă t c sỹ của ì

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước và tro g qu trì g ê cứu đề tà ày, t c g ả đã tì ểu, tha ảo và được ết ột số t c g ả đã c à v ết, t c p ẩ , cô g trì

g ê cứu l ê qua đế p v của luậ vă ư: guy T ị uyề

Trang, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề

3

lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật à ộ ,

ă 2015; oà g A , Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

tại Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc, oa Luật – Đ ọc Quốc g a à

ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà ở thương mại hình thành

trong tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a à

ộ , ă 2011… Tuy ê , v c g ê cứu c ỉ ớ ừ g l ở c c ết quả luậ cứ oa ọc, c ưa được p ụ g tro g t c t x t x g ả quyết tra

c ấp ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la , ế v c t ụ lý

x t x c c vụ ày c ều ă , ất cập, c ưa c đị ướ g cụ t ể

Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt ra là p ả c ều g ê cứu c uyê s u ơ

ữa về ộ u g ày, đặc t là ữ g g ê cứu c ả ă g ứ g ụ g trên

t c t

ặt c, ữ g tra c ấp về Đ B O TTTL xuất t Thành

p ố ồ C đã l u, tuy ê c ưa được c c ọc g ả g ê cứu ột

c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu của luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề

cơ ả c tồ t và c ưa u quả tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g

ua à ở ì t à tro g tươ g la ằ g T a t T à p ố ồ C , đồ g t ờ rút ra ữ g à ọc g , ế g ị g ả p p oà

t p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c của gà t a , g p p ầ g cao u quả g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua

à ở ì t à tro g tươ g la trê t c tế, đ y là vấ đề rất cầ t ết và

oà toà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g cuộc x y g và ế t ết đất ước

3 Mục đích và nhiệ vụ nghiên cứu

ục đ c g ê cứu của Luậ vă là là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ; t c tr g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a và

t c t p ụ g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì thành trong tươ g la qua o t độ g x t x của T a t T à p ố ồ C Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp

p ố ồ C ;

- Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp

đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a tro g t ờ g a tới

4 Đối tượng và phạ vi nghiên cứu

Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đã đề cập, tro g uô ổ luậ vă của ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y:

Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c à ở, vă ả p p

luật tro g lĩ v c s , oa ất độ g sả của l ê qua đế g ao

ịc ua à ở ì t à tro g tươ g la L ê so s vớ c c quy

p p p luật à và trước đ y l ê qua đế p v g ê cứu

Thứ hai, t c t của v c x t x vụ về ợp đồ g ua à ở

ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C

v g ê cứu của đề tà là tập tru g vào c c quy đị của p p luật và t c t x t x trê địa à t à p ố để đưa ra c c ết luậ cầ t ết

và đị ướ g oà t tro g tươ g la

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì ọc tập, sưu

tầ tà l u, c c cô g trì g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t,

c ọ lọc c c ả đã được x t x t T a (TA D) t à p ố

5

ồ C , t c g ả đã p t c cụ t ể, là rõ vấ đề g ê cứu để x y

g và oà t luậ vă ày

C c p ươ g p p cụ t ể được t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p

p t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê,

p ươ g p p so s – đố c ếu, p ươ g p p c ứ g ,…

6 ngh a l luận và thực tiễn của luận văn

ết quả g ê cứu c t ể được ù g để đị ướ g, oà t c c quy đị về t c v c x t x g ả quyết c c tra c ấp g ày t

TA D t à p ố ồ C nh

7 Kết cấu của luận văn

goà p ầ ở đầu, ết luậ và a ục tà l u t a ảo, ộ

u g của luậ vă gồ 03 c ươ g:

Chương 1: ột số vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua à ở ì

t à tro g tươ g la

Chương 2: T c tr g p p luật về ợp đồ g ua à ở ì

t à tro g tươ g la ở V t a và t c t p ụ g p p luật về ợp đồ g

ua à ở ì t à tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a nhân dân t t à p ố ồ C

Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t p p luật về ợp

đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a

6

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

à ở là ột tro g ữ g lo tà sả c g trị lớ ất của ỗ gườ

ằ p ục vụ u cầu s o t của ỗ g a đì , c S g a tă g về

số tất yếu o t eo s g a tă g về u cầu à ở của gườ , đặc t

là t c c t à p ố, c c tru g t tế lớ của đất ước ay, u cầu à ở ô g gừ g tă g lê cả về c ất lượ g và c c đ ều đ è

V c c ểu ết đú g c c quy đị về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la sẽ g úp c c c ủ t ể g ao ết ợp đồ g t c đú g quyề

và g ĩa vụ của ì

Khái niệ hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai

"Tài sản" là ột cụ từ p ổ ế à ầu ư a cũ g s ụ g à g

gày, ọ gườ đều ết và gắ vớ đờ số g của ỗ gườ Tuy ê , để

đị g ĩa tà sả ằ g ột t ì ô g t gườ ô g trả lờ được

ột c c đầy đủ ất c o c u ỏ "Tà sả là gì?" T ật vậy, từ ều t ập ỷ qua, ể cả t ố g p p luật c u g Co o Law A – ỹ ay t ố g luật C v l Law luật La ã – Đức cũ g c ưa c ột vă ả cụ t ể ào đưa ra đị g ĩa qu t à ầu ư tất cả c ỉ l t ê tà sả ao gồ

ữ g gì T eo quy đị của BLDS V t a t ì "tà sả " ao gồ "vật, tiền,

giấy tờ có giá và quyền tài sản"

Ở V t a , v c ù g tà sả ì t à tro g tươ g la để ảo đả

c o g ĩa vụ s đã được p ụ g từ c g ị đị 165/1999/ Đ-CP gày 19/11/1999 của C p ủ về g ao ịc ảo đả và g ị đị 178/1999/ Đ-C gày 29/12/1999 của C p ủ về v c ảo đả t ề vay của c c tổ c ức t ụ g Đế ă 2005, c ế đị ày đã được p p đ ể a

t Đ ều 320 của BLDS và oà t ơ t Đ ều 295 BLDS 2015

Đ ều 295 Bộ luật D s 2015 quy đị :

7

" 1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ

trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu

2 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được

3 Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

4 Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm."

T eo đ , guyê tắc c u g tro g g ao ịc ảo đả là tà sả ảo đả

p ả t uộc quyề sở ữu của ê t ế c ấp, ô g c tra c ấp về quyề sở

ữu và đã c g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu, tro g đ , đố vớ tà sả ì

t à tro g tươ g la t ì quyề sở ữu của ê t ế c ấp c ưa được cô g ậ

t t ờ đ ể x c lập g ao ịc , vì vậy, đ y là ột lo tà sả ảo đả a g

t đặc t ù, t ề ẩ rủ ro Do đ , đ ều của tà sả được t a gia giao

ịc c uyể ượ g và đă g ý g ao ịc ảo đả oặc đă g ý g ao ịc

ảo đả cũ g p ả cụ t ể ơ , c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả ảo đả

t ô g t ườ g c

oả 2 Đ ều 4 của g ị đị 163/2006/ Đ-C gày 29/12/2006 của

C p ủ về g ao ịc ảo đả ( g ị đị ày t ay t ế g ị đị số 165/1999/ Đ-CP ngày 19/11/1999) đã ở rộ g ơ tro g BLDS

ă 2005 về tà sả ì t à tro g tươ g la oả 2 Đ ều 4 của g ị

đị ày quy đị : "tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã

được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm" V c ở rộ g ày

ườ g ư u t uẫ vớ c t uật gữ “Tà sả ì t à tro g tươ g

la ” Ở đ y, tà sả ì t à tro g tươ g la được ểu sa g t à quyề tà

sả ì t à tro g tươ g la , c g ĩa là gồ cả tà sả đã ì t à

ư g v c c uyể g ao quyề sở ữu c o ê t ế c ấp c ưa được oà thành

gày 22/02/2012, C p ủ a à g ị đị số 11/2012/ Đ-CP

về s a đổ , ổ su g ột số đ ều của g ị đị số 163/2006/ Đ-CP ngày

8

29/12/2006 của C p ủ về g ao ịc ảo đả , t eo đ , oả 2 Đ ều 1

g ị đị ày s a đổ , ổ su g quy đị t oả 2 Đ ều 4 của g ị đị 163/2006/ Đ-C t ì “Tà sả ì t à tro g tươ g la ” gồ : (1) Tà sả được ì thành từ vố vay; (2) Tà sả đa g tro g g a đo ì t à oặc

đa g được t o lập ợp p p t t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả ; (3) Tà

sả đã ì t à và t uộc đố tượ g p ả đă g ý quyề sở ữu, ư g sau

t ờ đ ể g ao ết g ao ịc ảo đả t ì tà sả đ ớ được đă g ý t eo quy đị của p p luật T eo quy đị ày t ì tà sả ì t à tro g tươ g lai g ố g vớ quy đị t g ị đị số 163/2006/ Đ-CP, ô g ao gồ quyề s ụ g đất

Đố c ếu vớ quy đị êu trê t ì tro g t c tế t ấy c ữ g g

tà sả ì t à tro g tươ g la ư sau: (1) Că ộ c u g cư đã x y g

xo g, đã c ê ả t a lý ợp đồ g và ê ả à g ao à ư g gườ ua c ưa được cấp g ấy c ứ g ậ quyề sở ữu oặc ô tô, xe y

đã được ua ư g c ưa được cấp g ấy đă g ý ô tô, xe y, tàu t uyề và (2) C c y c, y c uyề , t ết ị sả xuất đã được đặt ua t eo p ươ g

t ức à g cập cả g, đã c ợp đồ g ua , vậ đơ và à g đã cập cả g

ư g ê ua c ưa t a to đủ t ề c o ê Sau ê ua t a

to đủ t ì ê sẽ à g ao hàng

Că cứ quy đị t Đ ều 295 của BLDS ă 2015 để đố c ếu, đ

g t ì tro g t c tế, t c g ả ậ t ấy c ữ g lo “tài sản hình thành trong

tương lai” c ư sau: (1) Că ộ c u g cư, à l ề ề, t t x y t ô

đa g tro g qu trì t cô g t uộc c c x y g à ở để Lo tà

sả ày được c c à đầu tư ớ đặt ua t eo p ươ g t ức trả c ậ , trả ầ

ằ g ều đợt và (2) C c tàu t uyề sẽ được đ g, c c y c, y c uyề

9

2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai."

Xuất p t từ c c g ả t c và l t ê trê , v c xuất

"tà sả ì t à tro g tươ g la " đã được đề cập ư g đị g ĩa cụ t ể

l ô g c Trước c BLDS 2015, tro g g ớ oa ọc p p lý đã tồ t rất ều qua đ ể c au về "tà sả ì t à tro g tươ g

la " ếu a vào quy đị về tà sả t Đ ều 172 BLDS 1995 (Tà sả ao

gồ : vật c t c, t ề , g ấy tờ trị g được ằ g t ề và c c quyề tà sả ) ay

Đ ều 163 BLDS 2005 (Tà sả ao gồ : vật, t ề , g ấy tờ c g và quyề tà

sả ) t ì c ắc c ắ ô g t ể c "tà sả ì t à tro g tươ g la "

vì lo tà sả ày ô g p ả vật c t c, cũ g ô g p ả vật ữu t

t ời đ ể t c c c g ao ịc

Từ quy đị t oả 2, Đ ều 105 BLDS 2015, t c g ả c o rằ g "Tà

sả ì t à tro g tươ g la là tà sả c ưa được ì t à ướ g cụ

t ể x c đị ở t ờ đ ể t c g ao ịc c đố tượ g là tà sả đ ư g

c đầy đủ cơ sở để x c đị tà sả đ sẽ được ì t à và tồ t tro g tươ g la "

1.1.2 Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai

à ở ì t à tro g tươ g la là ột lo tà sả ì t à tro g tươ g la , g ao ịc về à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ của p p luật về tà sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở

Nhà ở t ếp cậ ướ g c độ của oa ọc p p lý là đố tượ g đ ều

c ỉ của ều gà luật và ỗ gà luật l c c c ểu từ ữ g a

c c au: T eo p p luật s t ì à ở là ột lo tà sả ất độ g

sả , là đố tượ g của ột số g ao ịc s ư g ao ịc về ua à

ở, tặ g c o à ở, c o t uê à ở, t ế c ấp à ở…T eo p p luật về x y

g t ì à ở được ểu là ột lo cô g trì x y g, là sả p ẩ được

t o t à ở sức lao độ g của co gườ , vật l u x y g, t ết ị lắp đặt vào công trình, được l ê ết đị vị vớ đất, c t ể ao gồ p ầ ướ ặt đất, p ầ trê ặt đất được x y g t eo t ết ế

10

T đo 2, Đ ều 1, Luật à ở ă 2005 quy đị : "Nhà ở theo quy

định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" Tro g T ô g tư số 16/2010/TT-

BXD gày 01/9/2010 của Bộ X y g quy đị cụ t ể và ướ g ẫ t c

ột số ộ u g của g ị đị 71/201/ Đ-C gày 23/6/2010 của

C p ủ quy đị c t ết và ướ g ẫ t à Luật à ở đã qu t và

t ố g ê ư sau: à ở ao gồ : à ở ( ao gồ t t , à ở r ê g, că

ọ c u g cư) được x y g để , c o t uê, c o t uê ua t eo u cầu và

cơ c ế t ị trườ g ( ể cả à ở tro g u đô t ị ớ , u u lịc s t ,

g ỉ ưỡ g, cô g trì à ở c ục đ c s ụ g ỗ ợp); à ở t uộc sở

ữu à ước; à ở được x y g để , c o t uê, c o t uê ua t eo cơ

c ế o à ước quy đị ( à ở xã ộ ); à ở t đị cư; à ở r ê g lẻ của

ộ g a đì , c t u v c đô t ị và ô g t ô (k oả 6, Đ ều 11)

Quy đị ày t ếp tục được ế t ừa và g ậ t oả 1, Đ ều 3 Luật à ở ă 2014

à ở ì t à tro g tươ g la là c ộ à ẹp và là

ột lo tà sả ì t à tro g tươ g la đế à ở ì t à tro g tươ g la t ì gườ ta c t ể ểu ột c c đơ g ả ất là à đ ở t ờ

đ ể t c ưa được ì t à và c c c đ ều , cơ sở ất đị để

t ấy rằ g à đ sẽ được x y g oà t à tro g tươ g la G ao ịc về

à ở ì t à tro g tươ g la c ịu s đ ều c ỉ c u g của p p luật về tà

sả ì t à tro g tươ g la và p p luật về à ở

Luật à ở ă 2005 ô g g ả t c t ế ào là à ở ì t à tro g tươ g la ư g đế Luật à ở ă 2014, lầ đầu t ê về

à ở ì t à tro g tươ g la xuất T eo đ , à ở ì t à tro g tươ g la là à ở đa g tro g qu trì đầu tư và c ưa được g t u đưa vào s ụ g ( oả 19, Đ ều 3)

T uật gữ " à ở ì t à tro g tươ g la " c u g t V t a

c ớ ẻ đế à ở ì t à tro g tươ g la t ì gườ ta c t ể

ểu ột c c đơ g ả ất là à đ ở t ờ đ ể x c lập g ao ịc c ưa

11

được ì t à ư g c c c cơ sở ất đị để t ấy rằ g à đ sẽ được

x y g, oà t à tro g tươ g la Bằ g v c đưa ra về à ở hình thành tro g tươ g la t oả 19 Đ ều 3, Luật à ở ă 2014 đã đưa

ra ộ à và đ ều đố vớ à ở ì t à tro g tươ g la cụ t ể là:

" à đa g tro g qu trì đầu tư x y g và c ưa được g t u đưa vào

s ụ g" Đị g ĩa ày đã đưa ra ột c c ểu t ố g ất về à ở ì

t à tro g tươ g la – ột đố tượ g tro g g ao ịc s về à ở Vớ

c c đị g ĩa ư Luật à ở ă 2014 t ì à ở ì t à tro g tươ g

la vẫ a g đầy đủ c c đặc đ ể của tà sả ì t à tro g tươ g la

ư g được gắ t ê c c đặc trư g r ê g

T eo ết quả tì ế của t c g ả, ớ c ột và cô g trình nghiên cứu c p v g ê cứu là " à ở ì t à tro g tươ g la " ( guy T ị

uyề Tra g, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số

vấn đề lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc; Đỗ T ị T u à, Những vấn đề pháp lý về hoạt động mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, a luậ tốt g p…) C c cô g trì ày c ỉ đưa ra c c

ểu qu t về à ở ì t à tro g tươ g la , t eo đ , đ y là à ở c ưa

ì t à vào t ờ đ ể c c c ủ t ể t ế à g ao ết ợp đồ g Bê c

đ , p p luật s và p p luật à ở t V t a cũ g c ưa đưa ra

ào c o à ở ì t à tro g tươ g l à ớ c ỉ đưa ra c c đặc

đ ể ậ g về lo tà sả ày

Trê cơ sở ế t ừa và p t tr ể tà sả ì thành trong tươ g la , t c g ả đưa ra à ở ì t à tro g tươ g la là đố

tượ g của g ao ịc s ư sau: "Nhà ở hình thành trong tương lại là nhà

ở chưa được hình thành hay hoàn tất xây dựng tại thời điểm các chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở này sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai"

D a vào và c c quy đị của p p luật về à ở ì t à tro g tươ g la , c t ể ậ x t à ở ì t à tro g tươ g la c ột số đặc đ ể sau:

12

Một là, vào t ờ đ ể g ao ết ợp đồ g ua t ì à ở t ì quyề

và g ĩa vụ của c c ê được t c t eo t ế độ đã được x c đị Vấ đề

p p lý đặt ra ở đ y: Vậy ê ua đa g sở ữu lo tà sả ào để c t ể t ế

c ấp vay vố ? Bê ua ô g t ể sở ữu à ở vì à ở c ưa c , oặc c

ư g ê ua cũ g c ưa x c lập quyề sở ữu Bê ua c ỉ c quyề tro g

ợp đồ g ua vớ oa g p oa ất độ g sả (là ê ) tươ g ứ g vớ số t ề đã t a to và ca ết cô g ậ quyề sở ữu à của ê c o ê ua được g tro g ợp đồ g Do vậy, đố tượ g của

ợp đồ g t ế c ấp ở đ y a g đặc đ ể p p lý của ột quyề tà sả p t

s từ ợp đồ g ua Do đ , ê t ế c ấp p ả cu g cấp đầy đủ c c lo

g ấy tờ c ứ g că cứ x c lập quyề và g trị quyề của ì tro g ợp

đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la ơ ữa, v c ì ậ t ế

c ấp à ở ì t à tro g tươ g la c là t ế c ấp quyề tà sả tro g

ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la cũ g sẽ g úp c o c c c ủ

t ể ô g ị vướ g c c quy đị về cô g c ứ g ợp đồ g của Luật à ở và quy đị về đă g ý g ao ịc ảo đả của p p luật à ;

Hai là, c s t ay đổ về tì tr g p p lý của à ở ì t à tro g

tươ g la đã được oà t à T ờ đ ể oà t à được ểu là à

ở đã x y xo g, đã t c v c à g ao và ê ua đã được cấp g ấy c ứ g

ậ sở ữu – c g ĩa là ê ua đã c quyề sở ữu trọ vẹ đố vớ à ở

Đ ều ày đồ g g ĩa vớ v c c c ê sẽ t ế à t a lý ợp đồng mua , quyề của ê ua tro g ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la đã c ấ ứt đ , quyề lợ của ê ậ t ế c ấp sẽ được đả

ảo ư t ế ào đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp ô g c là quyề tà

sả ữa à đã là vật cụ t ể (c là à ở) ột guyê tắc ề tả g của

p p luật s là ọ s t ỏa t uậ của c c ê c ỉ được p p luật ảo ộ

ô g ả ưở g đế quyề và lợ c ợp p p của c ủ t ể c Do vậy, ê t ế c ấp (tức ê ua à ở) và ê ậ t ế c ấp cầ t ế à s a

đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp đã ý ết: Từ “quyề ” tro g ợp đồ g

ua à ở sa g “ à ở” S s a đổ đố tượ g của ợp đồ g t ế c ấp sẽ

13

o t eo c c quả p p lý c ư: ợp đồ g t ế c ấp đ cầ p ả được

cô g c ứ g t eo quy đị của Luật à ở và c s c uyể t ếp t ủ tục đă g

ý t ế c ấp quyề tà sả từ Tru g t đă g ý g ao ịc , tà sả sa g đă g

ý t ế c ấp à ở t Vă p g đă g ý quyề s ụ g đất

V c x c đị c x c ả c ất p p lý của à ở ì t à tro g tươ g la ( ào a g ả c ất của quyề tà sả và ào a g ả c ất của vật) là đ ều tố cầ t ết để ảo v quyề lợ ợp p p của ê ậ

t ế c ấp Đ ều ày cũ g g úp c o c c c ủ t ể x c đị được p ươ g t ức x

lý p ù ợp đố vớ tà sả t ế c ấp là à ở ì t à tro g tươ g la : ếu

t t ờ đ ể x lý, à ở ì t à tro g tươ g la đa g tồ t ướ g quyề tà sả , t ì c ú g ta sẽ x lý t eo c c c uyể quyề tro g ợp đồ g

ua đ c o ê ậ c uyể g ao, c ếu t t ờ đ ể x lý à à ở

đ đã oà t à t ì c ú g ta sẽ x lý ư đố vớ à ở t ô g t ườ g là , đấu g ay ê ậ t ế c ấp ậ c tà sả đ để t ay t ế c o g ĩa

vụ trả ợ…

V c ì ậ à ở ì t à tro g tươ g la là tà sả t ế c ấp theo đú g ả c ất p p lý vố c của (là quyề ay là vật t eo t ế độ

guy Vă Tù g t ì "Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn

bản giữa bên mua và bên bán, theo đó, bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu của ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa

ỗ , c c t ếp cậ đều c ữ g ưu ược đ ể ất đị

Vì à ở ì t à tro g tươ g la là ột tro g c c lo à ở được p p luật quy đị t Luật à ở ă 2014, o đ , c t ể ểu: ợp đồ g ua à

ở ì t à tro g tươ g la là s t ỏa t uậ g ữa c c ê ằ g vă ả về

v c ua à ở đa g tro g qu trì đầu tư x y g và c ưa được

g t u đưa vào s ụ g ư vậy, ê sẽ à g ao à ở và quyề s

ụ g đất c o ê ua t ột t ờ đ ể cụ t ể tro g tươ g la và ê ua

p ả t a to t ề ua à c o ê t eo ộ u g o a ê t ỏa t uậ

p ù ợp vớ c c quy đị của p p luật

T eo quy đị t Đ ều 385 và Đ ều 500 BLDS 2015 t ì: "Hợp đồng

là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" và "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Từ đ y, t c g ả đưa ra qua đ ể : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có tại thời điểm giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa

ợp đồ g ua tro g đ c c đố tượ g của ợp đồ g là à ở, o đ ,

a g đầy đủ c c đặc đ ể của ợp đồ g ua c u g và c c ữ g đặc đ ể r ê g o đố tượ g là à ở

là c c ê tro g ợp đồ g p ả c g ĩa vụ t c đẩy đủ c c quy đị về

ì t ức t eo quy đị của p p luật Đố tượ g của ợp đồ g là à ở ê

p p luật luô c ữ g quy đị c ặt c ẽ ơ so vớ c c lo tà sả c

Đố vớ từ g lo à ở, p p luật quy đị cầ c đ ều r ê g t t ì

p ả tu t eo c c đ ều đ Ví dụ: đ ều để t uê, ua à ở xã ộ t

Đ ều 54 Luật à ở ă 2014

16

Đố tượ g của ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la

c là à ở sẽ c uyể ượ g được c c ê t ỏa t uậ tro g ợp đồ g

Tà sả c uyể ượ g là đ ều oả qua trọ g, c yếu tro g ợp đồ g

ua à ở ì t à tro g tươ g la Vì vậy, đ ều oả ày cầ được

t ết ế c t ết, t ỏa t uậ rõ tro g qu trì t ươ g t ảo ợp đồ g, tr

p t s rủ ro p p lý về sau T eo quy đị t oả 1, Đ ều 55 Luật

oa ất độ g sả 2014, à ở ì t à tro g tươ g la c ỉ c t ể trở

t à đố tượ g của ợp đồ g ua à ở t oả ã đ ều : “Có

giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đ ”

V c x c đị tà sả c uyể ượ g ô g c ỉ đơ t uầ được x c

đị trê g ấy, ư đã ở trê , tà sả c uyể ượ g r ê g cũ g ư

ợp đồ g c u g, cầ được c c ê là rõ vớ au t ô g qua tổ g t ể

c c ứa ẹ , trao đổ , t ỏa t uậ , t ố g ất g ữa a ê tro g qu trì từ

đề xuất g ao ước, t ươ g t ảo, đà p ợp đồ g c o đế ợp đồ g được a ê ý ết, cô g c ứ g t eo luật đị C c ứa ẹ , đề xuất, c ấp

t uậ , t ố g ất ày t ườ g được t ể ằ g ê ả t ỏa t uậ g ữa c c

ê , tà l u ộ ộ trì c c cấp c t ẩ quyề p ê uy t v c ua – bán

C c tà l u ày vô cù g qua trọ g tro g v c x c đị tà sả sẽ ì t à tro g tươ g la (Bê ua ua c gì và Bê B c gì) cũ g ư là

c ứ g cứ qua trọ g tro g trườ g ợp p t s tra c ấp g ữa c c ê

3 Nội dung hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai

Đố vớ ột ợp đồ g ua à, cô g trì x y g c u g

p ả đả ảo c c ộ u g cơ ả được quy đị t Đ ều 18 Luật

oa ất độ g sả 2014 Đ y là ữ g đ ều oả ắt uộc p ả c tro g

ợp đồ g ư t ô g t ê và ê ua, t ô g t về đố tượ g ua ,

17

g ua , t a to và à g ao à, ảo à , g ả quyết tra c ấp…

Đố vớ ua à ở ì t à tro g tươ g la , c c đ ều oả cơ ả c

p ả đả ột số đ ều oả cơ ả :

"Điều 18 Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về bất động sản;

3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

11 Giải quyết tranh chấp;

12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng."

Thứ nhất, đ ều oả về t ô g t của à ở Do à ở ì t à

tro g tươ g la t t ờ đ ể ý ết c ưa ì t à oặc đa g ì t à c c

ê c ỉ tì ểu t ô g qua ồ sơ p p lý oặc ô ì c o ê yêu cầu đầu

t ê là ữ g t ô g t về à ở à c ủ đầu tư cu g cấp p ả rõ rà g và c

t ết tr ầ lẫ và c ế tra c ấp xảy ra V c quy đị cụ t ể t ô g

t của đố tượ g ua cũ g ằ t c guyê tắc của Luật

oa ất độ g sả 2014 đ là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công

khai, minh bạch” Tro g đ t ô g t t ờ đ ể oà t à à ở và t ô g t

về t c că ộ là rất qua trọ g đố vớ gườ ua và t ườ g xảy ra tra

c ấp trê t c tế

18

Thứ hai, đ ều oả về g ua L ê qua đế quy đị về g

ua , ay p p luật ắt uộc c c ê p ả t ỏa t uậ về g ua

t t ờ đ ể ý ết ợp đồ g và c à g được ưở g g ua à ở t

t ờ đ ể ý ợp đồ g trừ trườ g ợp c c ê c t ỏa t uậ c ư vậy

c c ê p ả c à v t ỏa t uậ về đ ều oả g ua gay t t ờ

đ ể ý ợp đồ g, ức g t t eo t ờ đ ể ào là o c c ê t ỏa t uậ tuy ê ếu c à g c ọ ức g t eo t ờ đ ể ý ợp đồ g t ì ê

p ả tu t eo ý c của ê ua vì đ y là quyề à p p luật à c o gườ ua

Trong qua ua g cả luô là đ ều oả được c c ê qua

t , xuất p t từ vấ đề lợ c ao g ờ ê cũ g uố được g cao

c ê ua t ì gược l Đặc t, t lý đầu tư tro g đ ều rủ ro cao t ì ù đắp l ỳ vọ g về lợ uậ t u về của à đầu tư cũ g p ả rất cao oa ất độ g sả luô t ề ẩ ều rủ ro, t ị trườ g ế độ g

l ê tục c o ê đ ều oả về g p ả rõ rà g goà ra, tro g ua à

ở ì t à tro g tươ g la đố tượ g ua c ưa ì t à t t ờ đ ể

ý ết ợp đồ g c o ê p p luật quy đị ư trê ằ ưu t ê ảo v lợ

c của gườ ua à, tr trườ g ợp t t ờ đ ể à g ao à tro g tươ g la g à ở tă g cao ê l quay sa g p ụ g g t t ờ

t ờ đ ể ày g y t t c o gườ ua

4 Quyền và ngh a vụ của các ên trong hợp đồng

ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la là ột lo ợp

đồ g so g vụ, quyề của ê ày là g ĩa vụ tươ g ứ g của ê a và gược

l Tươ g t ư qua ua t ô g t ườ g ê c quyề và g ĩa

vụ c là ậ t ề và g ao tà sả c ê ua c g ĩa vụ trả t ề và được

ậ tà sả goà ra c c ê cũ g c c c quyề và g ĩa vụ cơ ả được quy đ từ Đ ều 21 đế Đ ều 24 Luật oa ất độ g sả 2014 p ụ g

đố vớ c c c ủ t ể ua à, cô g trì x y g c u g Xuất p t từ đặc trư g của qua ua à ở ì t à tro g tươ g la p p luật

à c quy đị ột số quyề và g ĩa vụ c của c c ê tro g ợp

19

đồ g ư g ĩa vụ s ụ g đú g ục đ c t ề ứ g trước của c ủ đầu tư, quyề được c uyể ượ g ợp đồ g ua của gườ ua… ột số quyề và g ĩa vụ c va tr qua trọ g đố vớ c c ê tro g ợp đồ g ua bán à ở ì t à tro g tươ g la đ là:

1.4.1 Đối với bên bán

Thứ nhất, g ĩa vụ cu g cấp t ô g t G ữ guyê quy đị t Đ ều

442 Bộ luật s ă 2005, BLDS 2015 t Đ ều 443 x c đị rõ “bên bán

có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó" ữ g t ô g t ày được cô g a

thông qua sà g ao ịc ất độ g sả và trê c c p ươ g t t ô g t đ

c ú g ằ t o đ ều c o gườ ua c t ể ắ ắt t ô g t về đố tượ g, đả ảo t cô g a c tro g o t độ g oa ất

độ g sả T ô g t à ê đưa ra p ả đầy đủ c g ĩa là ê à ở

ì t à tro g tươ g la c t ể cu g cấp ữ g t ô g t c au tuy

ê p ả đả ảo ữ g ộ u g t oả 2 Đ ều 6 Luật oa ất

độ g sả 2014 ư lo ất độ g sả , vị tr ất độ g sả , thô g t về quy

o c c l ê qua đế ất độ g sả , quy ô, t c , tì tr g p p lý của

ất độ g sả , g ất độ g sả …

Thứ hai, g ĩa vụ s ụ g t ề ứ g trước đú g ục đ c ư đã p

t c c c ê tro g qua ua à ở hình thành trong tươ g la c t ể ý

ết ợp đồ g ua gay à ở đa g x y g t eo quy đị , oả

t ề à c à g p ả trả gọ là t ề ứ g trước Bả c ất và ục đ c của

oả t ề ày là t ề à c à g trả trước c o c ủ đầu tư để được sở ữu

à ở tro g tươ g la và c ủ đầu tư ù g số t ề ày để ổ su g guồ vố

t c c à ở đ , tro g qua ày đô ê cù g c lợ ếu

c ủ đầu tư s ụ g t ề ứ g trước của c à g vào ục đ c c goà

ục đ c trê t ì đã là sa l c ả c ất của qua ua ày, c ỉ c ủ đầu tư c lợ c gườ ua à vô tì ị lợ ụ g và ả ă g ô g được t c , gườ ua ô g ậ được à t eo t ỏa t uậ là rất cao

ư vậy ắt uộc c ủ đầu tư p ả s ụ g t ề ứ g trước của gườ ua à

20

để đầu tư t o lập à ở à ô g được s ụ g oả t ề ày vào ất cứ

ục đ c ào c

Thứ ba, g ĩa vụ g ao tà sả và c uyể quyề sở ữu oả 4 Đ ều

22 Luật oa ất độ g sả 2014 quy đị ê c g ĩa vụ “giao

nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng” c vớ c c lo tà sả c, t ờ

đ ể t c g ĩa vụ g ao g ao tà sả t ườ g trù g oặc gầ vớ t ờ

đ ể ý ết ợp đồ g t ì tro g ua à ở ì t à tro g tươ g la v c bàn giao nhà ở ầu ết ở ột t ờ đ ể xa so vớ t ờ đ ể ý ết và

t ườ g ô g x c đị c x c gày t g ă ào, c vì t ế quyề được ể tra t c x c về tà sả đươ g ê ô g được đả ảo t

t ờ đ ể ý ết ợp đồ g c à g c quyề yêu cầu c ủ đầu tư c

p p ắc p ục ịp t ờ và ồ t ườ g t t t eo quy đị ếu c ủ đầu tư

ô g t c t ì c à g c quyề đơ p ươ g c ấ ứt oặc ủy ỏ

ợp đồ g, c ủ đầu tư p ả oà trả toà ộ số t ề c à g đã ứ g trước

và ột oả t ề lã của p ầ t ề ứ g trước t eo lã suất vay g à g

t ươ g ư vậy, để đ g ê c t c đú g g ĩa vụ g ao

tà sả ay ô g đ ỏ ợp đồ g p ả quy đị rõ t ờ , t ế độ, c ất lượ g…của à ở

1.4.2 Đối với bên mua

Thứ nhất, quyề được c uyể ượ g ợp đồ g ua T eo quy

đị t Đ ều 10, ục 4 g ị đị 76/2015/ Đ-CP t ì quyề ày c ỉ à

c o ê ua là ộ g a đì , c , tổ c ức ô g oa ất độ g

sả và c ưa ậ à g ao à ở Quy đị về quyề được c uyể ượ g

ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la là ột đ ể c t so

vớ quyề của ê t a g a g p vố , ợp t c đầu tư p c a sả p ẩ là

à ở p luật à quy đị ê được p c a à ở ô g được

c uyể ượ g quyề được p c a à ở c o tổ c ức c c tro g

21

t ờ g a c ưa ý ợp đồ g ua à ở vớ c ủ đầu tư Về quyề và g ĩa

vụ c c ê tro g ợp đồ g, ể từ gày c ủ đầu tư x c ậ vào vă ả

c uyể ượ g ợp đồ g t ì c ủ đầu tư c ấ ứt g ao ịc vớ ê c uyể

ượ g ợp đồ g và tr c t ếp g ao ịc vớ ê ậ c uyể ượ g ợp

đồ g; ê ậ c uyể ượ g ợp đồ g trở t à ê ua à ở ì t à trong tươ g la và t ếp tục t c c c quyề , g ĩa vụ của ê c uyể

ượ g t eo ợp đồ g ếu v c c uyể ượ g ợp đồ g được t c

ều lầ t ì ê ậ c uyể ượ g ợp đồ g cuố cù g được đứ g tê trê

G ấy c ứ g ậ quyề s ụ g đất quyề sở ữu à và tà sả c gắ

l ề vớ đất

Thứ hai, g ĩa vụ t a to ế t ừa c c quy đị t oả 1 Đ ều

453 và oả 1 Đ ều 290 BLDS 2005, t oả 3 Đ ều 434 Bộ luật

s ă 2015 quy đị ê ua à c g ĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng

thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn

và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà

và tại nơi có nhà” và Đ ều 280 BLDS 2015 quy đị “nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã thỏa thuận”

D a vào c c quy đị trê của Bộ luật s , oả 1 Đ ều 57 Luật

oa ất độ g sả 2014 quy đị về v c t a to tro g ợp đồ g

ua à ở ì t à tro g tươ g la , t eo đ “Việc thanh toán trong

mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng ” đ y là ột guyê tắc

tro g ua à ở ì t à tro g tươ g la và c c ê được t ỏa t uậ về

g ĩa vụ t a to t ề ư g ắt uộc ê ua t c g ĩa vụ trả t ề

c a là ều đợt, ê ô g được ậ t ề t a to ột lúc toà ộ

g trị că à, lầ t a to đầu t ê c ỉ được t c c ủ đầu tư đã

ắt đầu tr ể a x y g cơ sở tầ g ỹ t uật t eo t ế độ và ộ u g

đã được p ê uy t, c c lầ t ếp t eo p ả p ù ợp vớ t ế độ x y g à

ở Quy đị ắt uộc t a to là ều đợt là ợp lý và ô g v p

22

quyề t đị đo t của c c ê tro g ợp đồ g ở g ĩa vụ t a to của

ê ua tro g qua ày p t s đố tượ g ua c ưa ì t à trê t c tế, ếu t a to ột lầ t ì ảy s vấ đề c ế ụ g vố của c ủ đầu tư p luật đã trù trườ g ợp ếu c ủ đầu tư ô g t c

ư ca ết t ì t t g y ra c o gườ ua cũ g c ế ơ

so vớ t a to ột lầ toà ộ g trị că à C t ể t a to là

g ĩa vụ c của ê ua à ở ì t à tro g tươ g la ếu ê ua

ô g t c oặc t c ô g đú g t ỏa t uậ t ì c ủ đầu tư c quyề yêu cầu ê ua t c ca ết và ồ t ườ g t t o lỗ của bên mua g y ra, ếu ê ua ô g t c t ì ê c quyề ủy ỏ oặc đơ p ươ g c ấ ứt ợp đồ g, c à g p ả c ịu tr c o

v c v p ợp đồ g goà ra, ê ua p ả trả c o c ủ đầu tư ột oả

t ề lã của số t ề c ậ trả t t eo lã suất vay g à g t ươ g t

t ờ đ ể trả t ề tươ g ứ g vớ t ờ g a c ậ trả V c c ọ lã suất vay

g à g t ươ g p ả được t ỏa t uậ tro g ợp đồ g

5 Hình thức hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai

T BLDS 2015, vấ đề ì t ức ợp đồ g ô g được quy đị t

ột đ ều oả r ê g à được x c đị a trê quy đị về ì t ức của

g ao ịc s (Đ ều 119 BLDS 2015) Đ ều 450 Bộ luật s ă

2005 quy đị : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có

công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Tươ g t ư quy đị của Bộ luật s ă 2005, Luật à ở 2014 cũ g quy đị ợp đồ g về à ở p ả c c ứ g ậ của cô g c ứ g oặc c ứ g

t c của ủy a t eo quy đị trừ ột số trườ g ợp Đ ều 430

BLDS ă 2015 quy đị : "Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử

dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan" Tuy nhiên theo quy đị t oả 2

Đ ều 7 Luật oa ất độ g sả 2014 t ì ợp đồ g oa ất độ g

sả p ả được lập t à vă ả , v c cô g c ứ g, c ứ g t c ợp đồ g

oa ất độ g sả o c c ê t ỏa t uậ , trừ trườ g ợp quy đị t oả

23

2 Đ ều 10 của luật ày ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la là

ột g của ợp đồ g oa ất độ g sả c o ê p ả tu t ủ c c quy đị của ợp đồ g oa ất độ g sả c u g

T l , ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la p ả lập

t à vă ả , ô g cầ cô g c ứ g, c ứ g t c ợp đồ g ẫu o ê

so t ảo p ả tu t eo quy đị của p p luật về ì t ức, ộ u g và t ủ tục đă g ý ợp đồng

6 Pháp luật về Hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai

Do đ y là ua à ở t ươ g , ê luật p p c o p p c c c ủ

t ể c quyề t c g ao ịc c uyể ượ g đ vớ ữ g đ ều ất

đị Cụ t ể, Luật à ở 2014 và Luật oa Bất độ g sả 2014 c o

p p ê ua c quyề c uyể ượ g ợp đồ g ua , t uê ua à ở

ì t à tro g tươ g la à ở đ c ưa ộp ồ sơ đề g ị cấp G ấy

c ứ g ậ quyề s ụ g đất, quyề sở ữu à ở và tà sả c gắ l ề

vớ đất c o ê ua, ê t uê ua t cơ qua à ước c t ẩ quyề

đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ

2 Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng

- Bê p ả là c ủ sở ữu ợp p p oặc gườ được c ủ sở ữu

c o p p, ủy quyề để t c g ao ịc về à ở t eo quy đị của Luật

ày và p p luật về s ; trườ g ợp c uyể ượ g ợp đồ g ua

à ở t ươ g t ì p ả là gườ đã ua à ở của c ủ đầu tư oặc gườ

đã ậ c uyể ượ g ợp đồ g ua à ở (đố vớ c p ả c

ă g l c à v s , đố vớ tổ c ức p ả c tư c c p p )

Bê ua là c p ả c đầy đủ ă g l c à v s , ô g yêu cầu p ả c đă g ý t ườ g trú t ơ c à ở được g ao ịc ếu là c nhâ ước goà t ì p ả t uộc đố tượ g được sở ữu à ở t V t a

- Bê ua là tổ c ức t ì p ả c tư c c p p Trườ g ợp là tổ

c ức ước goà t ì p ả t uộc đố tượ g được sở ữu à ở t V t a

t eo quy đị của Luật ày; ếu tổ c ức được ủy quyề quả lý à ở t ì p ả

c c ức ă g oa ịc vụ ất độ g sả và đa g o t độ g t V t

a t eo quy đị của p p luật về oa ất độ g sả

Về ì t ức của ợp đồ g ua à ở t ì t eo quy đị t oả

1 Đ ều 123, Luật à ở 2014 v c ua à ở p ả được lập t à vă

ả ặt c, t eo quy đị t oả 1 Đ ều 122, Luật à ở 2014 t ì ợp

đồ g ua à ở p ả được t c cô g c ứ g oặc c ứ g t c

Về ặt ộ u g của ợp đồ g ua à ở ô g được tr vớ quy đị của p p luật oặc đ o đức xã ộ , đồ g t ờ p ả t ỏa ã quy

đị t Đ ều 121, Luật à ở 2014 Tuy ê , đ ể t e c ốt để x y g

ê ộ u g của ợp đồ g đ là c c ê p ả t t ỏa t uậ vớ au để x y

g ê c c đ ều oả c tro g ợp đồ g

Luật oa Bất độ g sả 2014 quy đị :

Điều 59 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

25

1 Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu

tư vào văn bản chuyển nhượng

2 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các

quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư

có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng

và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

3 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

4 Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội

5 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Đ ều để được p p c uyể ượ g quy đị cụ t ể t đ ều

10 g ị đị số 76/2015/ Đ-CP gày 10/09/2015 quy đị c t ết t à

ột số đ ều của Luật oa ất độ g sả

Điều 10 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai

1 Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền

ư vậy, ộ u g về c uyể ượ g ợp đồ g ua , t uê ua

à ở ì t à tro g tươ g la p ả tu t ủ c c quy đị t Đ ều 59 của Luật oa ất độ g sả 2014 R ê g trì t , t ủ tục và ẫu vă ả

c uyể ượ g ợp đồ g ua , t uê ua à ở ì t à tro g tươ g la

t ì t c t eo Thô g tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 t g 6 ă 2016

ếu c c c ủ t ể đ p ứ g c c đ ều trê t ì v c c uyể ượ g là

oà toà ợp p p và c c ê sẽ p ả t c c c g ĩa vụ t eo ợp đồ g

Do t c ất đặc t của tà sả ì t à tro g tro g tươ g la ên khi mua bán, c c c ủ t ể cầ tì ểu ĩ và p ả c ấp ậ rủ ro o t c ất của tà

ày cà g c xu ướ g g a tă g t , c c quy đị về Đ B O TTTL

ớ được x y g, c ều c ế ẫ đế c c tra c ấp p t s vớ

ướ g ẫ đ è C c quy đị ày đã ao qu t tươ g đố c c t c ất, a

c của à ở ì t à tro g tươ g la , từ đ c că cứ p t tr ể quy đị

về ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la

28

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP ỤNG PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG MUA ÁN NHÀ Ở TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG T Ử CỦA T A ÁN NH N N TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CH MINH

2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai Việt Na

2.1.1 Đối tượng c a ợp đồng

tà sả lầ đầu t ê được quy đị t Đ ều 172 BLDS ă

1995: "Tài sản bao gốm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và

các quyền tài sản" Tuy ê , yếu tố "có thực" tro g ày đã là

g ớ rất ều c c g ao ịc l ê qua đế tà sả trê t c tế Do vậy, BLDS số 33/2005/Q 11 đã s a đổ BLDS 1995 t eo ướ g ở rộ g

về tà sả , t eo đ , ô g c ỉ ữ g "vật c t c" ớ được gọ là tà

sả à cả ữ g vật ì t à tro g tươ g la cũ g được gọ là tà sả

oả 2, Đ ều 320 BLDS 2005 quy đị : "Vật dùng để đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết"

T g ị đị số 178/1999/ Đ-C của C p ủ a à gày 29/12/1999 về đả ảo t ề vay của c c tổ c ức t ụ g đã quy đị c o

p p c à g vay ù g tà sả ì t à từ c vố vay để đả ảo

t c g ĩa vụ trả ợ c o c oả vay đ đố vớ tổ c ức t ụ g

g ị đị số 163/2006/ Đ-C gày 29/12/2006 về G ao ịc đả

ảo, t oả 2, Đ ều 4 quy đị : "Tài sản hình thành trong tương lai là tài

sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm

cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm,

29

nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm"

Tro g Luật à ở số 56/2005/Q 11 gày 29/11/2005, t oả 1,

Đ ều 39 quy đị : "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước

của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng"

C ế đị ày được t ếp tục g ậ và p t tr ể tro g g ị đị số 90/2006/ Đ-C của C p ủ gày 06/9/2006 về quy đị c t ết và ướ g

ẫ t à Luật à ở

oả 8, Đ ều 4 Luật oa ất độ g sả số 63/2006/Q 11

gày 29/6/2006 c quy đị : "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm lý hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ, dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể" Quy p

ày t ếp tục được là rõ tro g g ị đị số 153/2007/ Đ-C của C p ủ gày 15/10/2007 về Quy đị c t ết và ướ g ẫ t à Luật oa

ất độ g sả 2006

goà ra, c c quy đị ày c được t ếp tục g ậ và ướ g ẫ đầy đủ, c t ết tro g g ị đị số 71/2010/ Đ-C của C p ủ gày 23/6/2010 về quy đị c t ết và ướ g ẫ t à Luật à ở (sau đ y gọ

c u g là g ị đị số 71) và T ô g tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ X y

g gày 01/9/2010 về quy đị cụ t ể và ướ g ẫ t c ột số ộ

u g của g ị đị số 71 (sau đ y gọ c u g là T ô g tư 16) g ị đị 71

và T ô g tư 16 là a vă ả được a à đ ều c ỉ c c qua p p luật l ê qua đế ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la đế

t ờ đ ể trước Luật à ở 2014 và Luật oa ất độ g sả 2014

c u l c p p luật

T oả 19, Đ ều 3 Luật à ở ă 2014 quy đị : "Nhà ở hình

thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng" t , g ị đị số 99/2015/ Đ-CP ngày

30

20/10/2015 của C p ủ quy đị c t ết và ướ g ẫ t à Luật à

ở và T ô g tư số 19/2016/TT-BXD gày 30/6/2016 của Bộ X y g ướ g

ẫ t c Luật à ở và g ị đị số 99/2015/ Đ-C ướ g ẫ Luật

à ở là a vă ả được a à ớ ất, c t ết ất và đầy đủ ất về

vấ đề ua à ở ì t à tro g tươ g la

Đố tượ g của ợp đồ g ua à ở ì t à tro g tươ g la

c là à ở sẽ c uyể ượ g được c c ê t ỏa t uậ tro g ợp đồ g Tài sả c uyể ượ g là đ ều oả qua trọ g c yếu tro g ợp đồ g

ua à ở ì t à tro g tươ g la C vì vậy, đ ều oả ày cầ được t ết ế c t ết, t ỏa t uậ rõ tro g qu trì t ươ g t ảo ợp đồ g,

tr p t s rủ ro p p lý về sau

à ở ì t à tro g tươ g la c ỉ c t ể trở t à đố tượ g của

ợp đồ g ua à ở t oả ã đ ều : C g ấy tờ về quyề s ụ g đất, ồ sơ , t ết ế ả vẽ t cô g đã được cấp c t ẩ quyề p ê

uy t, G ấy p p x y g đố vớ trườ g ợp p ả c g ấy p p x y g,

g ấy tờ về g t u v c oà t à x y g cơ sở tầ g ỹ t uật tươ g

ứ g t eo t ế độ ; trườ g ợp là à c u g cư, t a à ỗ ợp c ục

đ c để ì t à tro g tươ g la t ì p ả c ê ả g t u đã hoàn

t à xo g p ầ g của t a à đ

V c x c đị tà sả c uyể ượ g ô g c ỉ đơ t uầ được x c

đị trê g ấy, ư đã phân tích ở trê , tà sả c uyể ượ g r ê g cũ g

ư ợp đồ g c u g, cầ được c c ê là rõ vớ au t ô g qua tổ g

t ể c c ứa ẹ , trao đổ , t ỏa t uậ , t ố g ất g ữa a ê tro g qu trì

từ đề xuất g ao ước, t ươ g t ảo, đà p ợp đồ g c o đế ợp

đồ g được a ê ý ết, cô g c ứ g t eo luật đị

C c ứa ẹ , đề xuất, c ấp t uậ , t ố g ất ày t ườ g được t ể

ằ g ê ả t ỏa t uậ g ữa c c ê , tà l u ộ ộ trì c c cấp c

t ẩ quyề p ê uy t v c ua – C c tà l u ày vô cù g qua trọ g tro g v c x c đị tà sả sẽ ì t à tro g tươ g la (Bê ua ua c gì

ở C ô g có oặc c ưa c ă g l c à v s đầy đủ t ì v c

x c lập và t c ợp đồ g p ả t ô g qua gườ đ t eo quy đị của p p luật

Bê của ợp đồ g ua à ở TTTL p ả đ p ứ g c c đ ều sau:

ả c quyề đị đo t đố vớ à :

Quyề đị đo t đố vớ à ả t ể ở v c ê c t ể là c ủ

sở ữu đố vớ t c à ở TTTL đe (Đ ều 55 Luật oa ất

độ g sả 2014): C g ấy tờ về quyề s ụ g đất, ồ sơ , t ết ế ả vẽ

t cô g đã được cấp c t ẩ quyề p ê uy t, G ấy p p x y g đố vớ trườ g ợp p ả c G ấy p p x y g, g ấy tờ về g t u v c oà

t à x y g cơ sở tầ g ỹ t uật tươ g ứ g t eo t ế độ ; trườ g

ợp là à c u g cư, t a à ỗ ợp c ục đ c để ở ì t à tro g tươ g la t ì p ả c ê ả g t u đã oà t à xo g p ầ g của

32

HTTTL; hoặc là gườ c quyề đị đo t đố vớ gô à t eo t ỏa t uậ

đố vớ c ủ sở ữu à ay t eo quy đị của p p luật, v ụ: đ c t ể là

ê ậ cầ cố, ậ t ế c ấp à c quyề x lý à đế ê c

g ĩa vụ t a to v p g ĩa vụ; oặc là cơ qua t à c quyề

à của ê p ả t à để t c g ĩa vụ đế n

Bê ua à ở ếu là c tro g ước t ì ô g p ụ t uộc vào ơ

đă g ý ộ ẩu t ườ g trú; ếu là gườ V t a đị cư ở ước goà t ì

p ả t uộc sở ữu à t eo quy đị của Luật à ở t đ ều 119; ếu là

tổ c ức t ì ô g p ụ t uộc vào ơ đă g ý oa Tro g ột số trườ g ợp ê ua à p ả c ộ ẩu t ườ g trú t ơ à t eo

p v cấp tỉ , t à p ố ếu p p luật c quy đị

2.1.3 Nội dung cơ bản c a ợp đồng

Đố vớ ột ợp đồ g ua à, cô g trì x y g c u g

p ả đả ảo c c ộ u g cơ ả được quy đị t Đ ều 18 Luật

oa ất độ g sả 2014 Đ y là ữ g đ ều oả ắt uộc p ả c tro g

ợp đồ g ư t ô g t ê và ê ua, t ô g t về đố tượ g ua ,

g ua , t a to và à g ao à, ảo à , g ả quyết tra c ấp…

Đố vớ ua à ở ì t à tro g tươ g la , c c đ ều oả cơ ả c

p ả đả ột số đ ều oả cơ ả :

Thứ nhất, đ ều oả về t ô g t của à ở Do à ở ì t à

tro g tươ g la t t ờ đ ể ý ết c ưa ì t à oặc đa g ì t à c c

ê c ỉ tì ểu t ô g qua ồ sơ p p lý oặc ô ì c o ê yêu cầu đầu

t ê là ữ g t ô g t về à ở à c ủ đầu tư cu g cấp p ả rõ rà g và c

t ết tr ầ lẫ và c ế tra c ấp xảy ra V c quy đị cụ t ể t ô g

t của đố tượ g ua cũ g ằ t c guyê tắc của Luật

oa ất độ g sả 2014 đ là “ o t độ g oa ất độ g sả p ả cô g

a , c ” Tro g đ t ô g t t ờ đ ể oà t à à ở và t ô g t

về t c că ộ là qua trọ g đố vớ gườ ua và t ườ g xảy ra tra c ấp trê t c tế

33

Thứ hai, đ ều oả về g ua L ê qua đế quy đị về g

ua , ay p p luật ắt uộc c c ê p ả t ỏa t uậ về g ua

t t ờ đ ể ý ết ợp đồ g và c à g được ưở g g ua à ở t

t ờ đ ể ý ợp đồ g trừ trườ g ợp c c ê c t ỏa t uậ c ư vậy

c c ê p ả c à v t ỏa t uậ về đ ều oả g ua gay t t ờ

đ ể ý ợp đồ g, ức g t t eo t ờ đ ể ào là o c c ê t ỏa t uậ tuy ê ếu c à g c ọ ức g t eo t ờ đ ể ý ợp đồ g t ì ê

p ả tu t eo ý c của ê ua vì đ y là quyề à p p luật à c o gườ ua

Tro g qua ua g cả luô là đ ều oả được c c ê qua

t , xuất p t từ vấ đề lợ c ao g ờ ê cũ g uố được g cao

c ê ua t ì gược l Đặc t, t lý đầu tư tro g đ ều rủ ro cao t ì ù đắp l ỳ vọ g về lợ uậ t u về của à đầu tư cũ g p ả rất cao oa ất độ g sả luô t ề ẩ ều rủ ro, t ị trườ g ế độ g

l ê tục c o ê đ ều oả về g p ả rõ rà g goà ra, tro g ua bán nhà

ở ì t à tro g tươ g la đố tượ g ua c ưa ì t à t t ờ đ ể

ý ết ợp đồ g c o ê p p luật quy đị ư trê ằ ưu t ê ảo v lợ

c của gườ ua à, tr trườ g ợp t t ờ đ ể à g ao à tro g tươ g la g à ở tă g cao ê l quay sa g p ụ g g t t ờ

t ờ đ ể ày g y t t c o gườ ua

2.1.4 Điều iện c hiệu lực c a ợp đồng

V c x c đị t ờ đ ể và đ ều c u l c của ợp đồ g là ột

v c ết sức qua trọ g, vì đ y là t ờ đ ể à c c ê p ả c quyề , g ĩa

vụ vớ au C c quyề và g ĩa vụ ày p ả được t c đú g ư ợp

đồ g đã g ao ết và các quy đị của p p luật

117 Bộ luật D s 2015) ếu ợp đồ g ua à ở c ộ u g và ục

đ c v p c c đ ều cấ của p p luật và tr đ o đức xã ộ t ì ợp đồ g

ày sẽ vô u (Đ ều 123 Bộ luật D s 2015)

Thứ ba, v c g ao ết, x c lập ợp đồ g oà toà o ý c t guy

của c c ê c ủ t ể t a g a T eo quy đị của Bộ luật D s 2015, ợp

đồ g ị co là x c lập t ếu yếu tố t guy ếu t uộc ột tro g ă trườ g

ra ê goà ướ g ca ết, t ỏa t uậ ô g p ả đú g ữ g

đ ều à c ủ t ể đã ết và o g uố đ t được x c lập ợp đồ g Bộ Luật s 2015 c ỉ xe ợp đồ g ị ầ lẫ và vô u t ỏa ã 3 yêu cầu: C s ầ lẫ về ộ u g, s ầ lẫ đ là o à v c lỗ (vô ý) của ê a, sau ê ị ầ lẫ đã yêu cầu ê a c o t ỏa t uậ l

ộ u g của ợp đồ g à ô g được ê a c ấp ậ

- ợp đồ g x c lập o ị lừa ố : Lừa ố là à v cố ý của ột

ê oặc của gườ t ứ a ằ là c o ê a ểu sa l c về c ủ t ể, t

c ất của đố tượ g oặc ộ u g của g ao ịc s ê đã x c lập g ao

ịc đ (Đ ều 127 Bộ Luật s 2015) T eo quy đị ày t ì à v ị coi

35

là lừa ố ếu c ấu u: “Lừa ố tro g g ao ịc là à v cố ý của ột

ê oặc của gườ t ứ a ằ là c o ê a ểu sa l c về c ủ t ể, t

c ất của đố tượ g oặc ộ u g của g ao ịc s ê đã x c lập g ao

ịc đ ”

- ợp đồ g x c lập ở s đe ọa, cưỡ g p: Đe ọa, cưỡ g p là

à v cố ý của ột ê oặc của gườ t ứ a là c o ê a uộc p ả

t c g ao ịc ằ tr t t về t g, sức ỏe, a , uy

t , p ẩ , tà sả của ì oặc của c a, ẹ, vợ, c ồ g, co của ì (Đ ều 132 BLDS) C ủ t ể đe ọa là ột ê t a g a ợp đồ g oặc ê t ứ

a c l ê qua đế ợp đồ g oặc được ưở g lợ từ v c x c lập ợp đồ g

đ gườ ị đe ọa là gườ uộc p ả x c lập ợp đồ g tr vớ guy

vọ g đ c t c của ì à v đe ọa p ả là à v tr p p luật và ục

đ c đe ọa p ả ằ uộc ê ị đe ọa ý ợp đồ g tr vớ guy vọ g của ọ

t ể đọc, lưu g ữ và ảo đả được s toà vẹ ộ u g đ Trước đ y, t

Đ ều 450 Bộ luật D s 2005 t ì ì t ức của ợp đồ g ua à ở

được quy đị t ột ục r ê g ư sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải

được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, tuy ê , ay, quy đị ày được gộp

t à quy đị c u g tro g ì t ức ợp đồ g (Đ ều 129 BLDS 2015)