Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan như: “Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT - -

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

HÀ NỘI, 2016

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT - -

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ

TỤNG DÂN SỰ MÃSỐ: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Phùng Trung Tập

HÀ NỘI, 2016

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thu Trang

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5

1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai 5

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 9

1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 15

1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 19

CHƯƠNG 2 23

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA 23

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 23

2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 23

2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng 24

2.1.2 Điều kiện về chủ thể 33

2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng 48

2.1.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể 51

2.1.5 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng 53

2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 58

2.3 Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 63

CHƯƠNG 3 69

MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 69

iv

VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 69 HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 69 3.1 Một số bất cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 69

3.1.1 Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 69 3.1.2 Bất cập trong thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 74

3.2 Hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ

và ngày càng được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng hoạt động này hướng đến chính là những ngôi nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các

đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trường mua bán nhà ở HTTTL phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở HTTTL nói riêng diễn ra vô cùng phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau đã vượt ra khỏi phạm vi điều chỉnh của pháp luật Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL

do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập về xác định hợp đồng vô hiệu

Bên cạnh đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng vào các thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có sự cải cách thích ứng hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về hợp đồng, theo hướng tiếp thu có chọn lọc những điểm tiến bộ trong pháp luật hợp đồng của các nước và của các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày càng hoàn thiện và có sự tương đồng hơn so với pháp luật của các quốc gia trên thế giới Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2

Vấn đề mua bán nhà ở HTTTL không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,

nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng được nghiên cứu bởi một số tác giả Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL lại mới, hầu như chưa có tác giả nào đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dưới hình thức như luận văn, luận

án , chuyên đề nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan như:

“Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà ở thương mại HTTTL ” của tác giả Ngô

Quang Cháng, hai công trình này đã nghiên cứu một cách toàn diện về các vấn đề chung của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL như khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ thể, các bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng

chưa đề cập gì đến vấn đề hiệu lực “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự” của tác giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế

và việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Thị Hương Giang, “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng Các công

trình này đã đề cập đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng, nhưng ở mức độ chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2005 hoặc khái quát về hiệu lực của hợp đồng nói chung, và về vấn đề hiệu lực của một loại hợp đồng cụ thể là hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Có thể thấy vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai là một vấn đề mới, chưa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu

Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng quí báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhưng các công trình

kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL theo qui định của pháp luật Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”

để làm luận văn thạc sĩ luật là không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố

3 Mục đích nghiên cứu

- Mục đích của nghiên cứu luận văn là nghiên cứu và làm rõ các quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam,

3

đồng thời đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở đối chiếu với qui định về hiệu lực hợp đồng của một số quốc gia trên thế giới và một số bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế

- Kiến nghị sửa đổi các quy định của pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tiễn và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này

4 Đối tượng nghiên cứu

Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, trường hợp hợp đồng vô hiệu, và quy định của pháp luật có liên quan Ngoài ra tác giả cũng tìm hiểu quy định pháp luật của một số nước và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp luật Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lênin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hiệu lực của hợp đồng Trong đó, chú trọng sử dụng phương pháp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê để thấy rõ bản chất của vấn đề

Cụ thể trong Chương 1 của luận văn về Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả nghiên cứu về các vấn đề lý luận chung, do đó sử dụng chủ yếu là phương pháp phân tích, so sánh

Chương 2 về Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả dùng phương pháp liệt kê, phân tích các quy định của pháp luật

7 Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài

Đề tài nghiên cứu có hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đưa ra những định hướng và đề xuất các kiến nghị cụ thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật Việt Nam, góp phần tăng cường hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hợp đồng trong điều

kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam

Kết quả nghiên cứu đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành luật trong các trường đào tạo về luật

8 Bố cục của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và

hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 3: Một số bất cập và định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu

lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

5

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là một cụm từ thông dụng, được sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa học pháp lý Nhưng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu như chưa có một định nghĩa bao quát về nó và việc đưa ra được định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng

Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đưa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động sản được chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do có đối tượng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do tính chất và động sản do luật định (Điều 527)

Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền

dân sự “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số

đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”

BLDS Việt Nam 2005 cũng như BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định

về tài sản của BLDS năm 1995 nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về tài sản mà Điều

163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: “Tài sản

bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”

Như vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản

mà không đưa ra một phạm vi cụ thể của tài sản Có thể hiểu tài sản là một khái niệm động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài người, tài sản có một phạm vi khác nhau, nhưng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con người và là đối tượng của quyền sở hữu Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua cách phân loại

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản được chia thành hai loại: tài sản hiện

có và tài sản HTTTL Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản HTTTL dưới các góc độ sau:

6

- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Khoản 77 Điều 2)

- BLDS năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như sau: “Vật

HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.” (Khoản 2 Điều 320)

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại

quy định về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên

bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.( Khoản 2, Điều 4)

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái niệm tài sản HTTTL :

Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 1)

Quy định này khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản HTTTL

là đối tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108:

“2 Tài sản HTTTL bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

7

Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chưa đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản HTTTL

Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài

sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL như sau:“Tài sản HTTTL là tài sản chưa

được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm giao dịch về tài sản đó”

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở Dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con người, còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia

Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình.” [49]

Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Đồng thời Luật Nhà ở liệt

kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cư, Nhà ở xã hội

Như vậy, có thể thấy dưới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con người Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tượng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất

8

Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở

là hợp đồng mua bán nhà ở Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:

Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về mua bán nhà ở Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó [47, tr32]

Xét trên phương diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trường hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà

Tiếp cận trên phương diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phương giữa người bán và người mua Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua

bán tài sản Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng

văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ

sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã hội Việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ

quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở Luật nhà ở năm

2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhưng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu

tiên đưa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá

trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (Khoản 19, Điều 3

Luật Nhà ở năm 2014)

9

Thuật ngữ nhà ở HTTTL, hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm giao kết hợp đồng chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà

đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai

Về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp quy của Việt Nam chưa có quy định nào chính thức về khái niệm “hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL” Tham khảo các BLDS trên thế giới, BLDS Pháp đã quy định cụ thể trường hợp mua bán bất động sản HTTTL:

Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo

đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng

Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước.”

Như vậy theo quy định này của BLDS Pháp thì hợp đồng mua bán bất động sản

sẽ xây dựng là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản theo yêu cầu và thời gian thỏa thuận Về cơ bản hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có nội dung tương tự như vậy, nhưng có những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm kí kết hợp đồng, theo đó bên bán sẽ bàn giao nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo nội dung các bên đã thỏa thuận

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ

Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều

có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi hai bên thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận

Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng

10

hợp đồng Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng được coi là đã xác lập Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyền giao nhà ở

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù

Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà, còn bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó Điều này khác với chuyển dịch quyền sở hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở Trong hai trường hợp này, bên chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận được môt lợi ích vật chất tương ứng từ người được thừa kế, tặng cho nhà ở đó Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch dân sự

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở

hữu tài sản từ bên bán sang bên mua

Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền

sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với người mua Người mua muốn được sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tương đương với giá trị ngôi nhà đó Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho mượn nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ của các bên chủ thể Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là phương tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà

định: “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã

có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể các loại bất động sản

được đưa vào kinh doanh tại Khoản 2 Điều 5:“Các loại bất động sản đưa vào kinh

doanh theo quy định của Luật này bao gồm:

[ ] 2 Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [ ]”

Khi đưa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có nhiều ý kiến trái chiều nhau Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi người mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chưa được thực hiện bất kì quyền năng nào như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở Nhưng đây là trường hợp đặc biệt của giao dịch mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều chỉnh vấn đề này.Nhà ở chưa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ

sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhượng nhà ở đó Do đặc thù là nhà ở chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng pháp luật chưa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh chấp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua và công tác quản lý về nhà ở Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện được mua bán nhà ở HTTTL , trong đó ngôi nhà đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất

định mới được đưa vào giao dịch mua bán

Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật

Do đối tượng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng Trong trường hợp

12

mua bán nhà ở thương mại HTTTL thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan

Thứ ba, Ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định

Đây là một điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải thỏa mãn Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch thì hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL các bên không cần đáp

ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp

luật”, mà bên bán phải đưa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ

HTTTL thông qua thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt hoặc nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Như vậy, với hợp đồng mua bán nhà ở, thủ tục công chứng chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực

Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà ở thông thường, trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL có một bên là tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận

Thứ năm, giá cả trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL

Liên quan đến quy định về giá mua bán nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng hiện nay pháp luật quy định các bên được tự do thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận

13

Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược lại Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao Kinh doanh Bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng Ngoài

ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua

Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL

Phương thức thanh toán được thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng về phương thức thanh toán các bên được tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng

Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tư huy động vốn chính từ tiền ứng trước của khách hàng Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tư có nguồn vốn đảm bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng Khoản 2 Điều 19 nghị định

99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp

đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán

bất động sản HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được

14

thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua

Quy định này của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có sự kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005: Luật Kinh doanh

doanh bất động sản quy định: “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu

chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” (Khoản 1 Điều 14)

Trong Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn

từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng” (Điều 39)

Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai đạo luật trên về việc thu tiền ứng tiền trước của người mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định thống nhất về thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có thu tiền ứng trước của bên mua Theo đó thời điểm bất động sản HTTTL được đưa vào kinh doanh, chủ đầu

tư được phép kí hợp đồng mua bán ngôi nhà đó cũng chính là thời điểm được huy động tiền vốn ứng trước của người mua Quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì thì điều kiện được huy động vốn ứng trước của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn

thành xong phần móng của tòa nhà đó Với các loại nhà ở HTTTL khác, điều kiện chung

là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ

về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ

dự án

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì người mua chỉ phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL Ngoài ra, chủ đầu tư không thể huy động vốn từ tiền ứng trước là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ

15

lợi ích cho người mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa

là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà, 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng

Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan

hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư Pháp luật đã dự trù trường hợp nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án như cam kết thì thiệt hại gây ra cho người mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà

1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi thiết lập hợp đồng các bên luôn hướng tới việc tạo lập sự ràng buộc với nhau về vấn đề quyền

và nghĩa vụ của mỗi bên Một hợp đồng không đảm bảo các điều kiện quy định của pháp luật hay còn gọi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý Tuy nhiên

để đưa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng là chuyện không dễ dàng

Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng, khi một hợp đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng

ấy được đảm bảo Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thường nhắc tới khái niệm về hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc Như vậy có thể hiểu một đối tượng được pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý và giá trị

về mặt thực tiễn, tức là nó mang lại quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật, thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tượng pháp luật đó về mặt thời gian, không gian, tính tuyệt đối, tính tương đối đối với các chủ thể

Trong quyển “Black’ Law Dictionary – 6th ed.” của Henry Campell Black cũng không nêu khái niệm hiệu lực hợp đồng mà chỉ nêu khái niệm hợp đồng có hiệu lực như sau :“Hợp đồng mà trong hợp đồng đó có đầy đủ các yếu tố pháp lý thì có hiệu lực như

pháp luật đối với các bên Khi một hợp đồng được công nhận có hiệu lực thì có sự ràng buộc pháp lý [54, tr1550] Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại

học Luật Hà Nội có giải thích khái niệm: “hiệu lực của hợp đồng dân sự” là “giá trị bắt

buộc đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng” Định nghĩa này về cơ bản đã nêu

16

được bản chất hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên ngoài giá trị bắt buộc thi hành thì việc một hợp đồng có hiệu lực còn tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham gia hợp đồng Do đó định nghĩa này vẫn chưa diễn đạt hết nghĩa của hiệu lực của hợp đồng

Trong Luật thực định của một số quốc gia, khái niệm hiệu lực của hợp đồng cũng

được quy định trong các văn bản pháp luật Bộ luật dân sự Pháp có quy định: “Hợp đồng

được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, “chỉ có thể hủy bỏ trên cơ sở

có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và phải thực hiện

một cách có thiện chí (Điều 1134) Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực thì có giá trị là luật đối với các bên, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ, các bên phải tuân thủ và thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, có thiện chí Đồng thời không thể hủy bỏ hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do luật định

BLDS Liên bang Nga 1994 tại Điều 425 có các quy định tổng quát về hiệu lực của hợp đồng như sau:

“1 Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên từ thời điểm giao kết

2 Các bên có quyền quy định rằng các điều kiện của hợp đồng mà họ giao kết được áp dụng đối với các quan hệ của họ phát sinh trước khi giao kết hợp đồng

3 Pháp luật hay hợp đồng có thể quy định rằng việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng Nếu hợp đồng

mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó

4 Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách nhiệm đối với vi phạm hợp đồng”

Trong luật thực định của Việt Nam quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng được tìm thấy trong một số Bộ luật Dân sự của Việt Nam trước đây BLDS 1972 của Chính

quyền Sài Gòn cũ quy định: “Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực như pháp luật cho

hai bên cộng ước”

Khế ước chỉ có thể bị hủy bãi do sự thỏa thuận của hai bên hay vì những nguyên nhân luật định.” (Điều 687)

BLDS năm 1995 có quy định về hiệu lực của hợp đồng như sau: “1 Hợp đồng

được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên 2 Hợp đồng chỉ có thể bị

17

sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 404) BLDS

năm 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định khái quát là :

“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có

thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 405) Có thể nói quy định này

không thể hiện bản chất của khái niệm hiệu lực của hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý ràng buộc các bên, cụ thể là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng Ngoài ra Điều 4

BLDS năm 2005 cũng có quy định chung về hiệu lực của các cam kết dân sự: “Cam kết,

thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”

BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401:

“Điều 401 Hiệu lực của hợp đồng

1 Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác

2 Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”

Về cơ bản quy định tại BLDS năm 2015 cũng tương tự như quy định về hiệu lực hợp đồng tại BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà chưa nêu được định nghĩa về hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng được quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với các tham gia giao kết

Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các từ điển của khái niệm hiệu lực của hợp đồng, về cơ bản có hai dấu hiệu thể hiện bản chất của vấn đề này: thứ nhất, giá trị pháp

lý của hợp đồng giống như luật đối với các bên; thứ hai, hiệu lực của hợp đồng ràng buộc các bên phải tôn trọng và thực thi các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng

Trên cơ sở nhận thức bản chất hợp đồng như trên, tác giả xin đưa ra khái niệm hiệu lực của hợp đồng như sau:

Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh và ràng buộc các bên tham gia hợp đồng vào quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận

Về phương diện lý luận, việc nhận thức đúng khái niệm hiệu lực của hợp đồng là

cơ sở để tiếp cận các vấn đề khác có liên quan đến quá trình tạo lập, xác nhận giá trị pháp lý và thực thi hợp đồng Khái niệm này cũng thể hiện rõ các yếu tố quan trọng

18

mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng, đó là sáng tạo ra, thay đổi chấm dứt các quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm bắt buộc các bên tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó

Theo cách hiểu này, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đƣợc hiểu là giá trị pháp lý của hợp đồng, có giá trị nhƣ luật với các bên,làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và tạo ra sự ràng buộc các bên phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó

Giá trị pháp lý giống như luật của hợp đồng đƣợc thể hiện ở chỗ nó đã tạo ra sự

ràng buộc mang tính pháp lý đối với các bên tham gia, buộc các bên tham gia phải nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Nội dung này đòi hỏi các bên phải tôn trọng và thực hiện đúng những gì mà các bên đã cam kết trong hợp đồng một cách trung thực, thiện chí Điều này hiểu theo nghĩa rộng, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng có nghĩa là kể từ khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên không đƣợc từ chối thực hiện hợp đồng, không đƣợc rút lại những gì đã cam kết, và tự chịu trách nhiệm

về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, nếu không tự nguyện thực hiện thì có thể bị cƣỡng chế thực hiện theo quy định của pháp luật

Nhƣ vậy khi xem xét nội dung hiệu lực của hợp đồng tức là xem hợp đồng ràng buộc nhƣ thế nào với các bên tham gia hợp đồng, sự ràng buộc này đƣợc thể hiện trên các khía cạnh sau:

Thứ nhất, buộc các bên tham gia phải thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng

Việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng nghĩa là thực hiện đúng các yêu cầu sau

đây:

i) Thực nghĩa vụ hợp đồng đúng đối tượng: Đối tƣợng của hợp đồng có thể là

tài sản, công việc phải thực hiện, công việc không đƣợc thực hiện Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì đối tƣợng của nghĩa vụ đối với bên bán là xây dựng ngôi nhà ở theo đúng thỏa thuận của các bên về chất lƣợng, hình thức, thời hạn

ii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng thời hạn Thời hạn thực hiện hợp đồng là

khoảng thời gian do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật qui định mà trong khoảng thời gian đó các bên có nghĩa vụ phải thực hiện xong nghĩa vụ của mình Với bên bán nhà ở HTTTL, thực hiện hợp đồng đúng thời hạn là việc xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam kết; với bên mua nhà là thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn thỏa thuận

19

iii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng địa điểm Địa điểm thực hiện hợp đồng

là nơi diễn ra việc thực nghĩa vụ hợp đồng giữa bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng các qui định về địa điểm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 277 BLDS 2015 và các qui định khác có liên quan

iv) Ngoài ra, việc thực hiện đúng hợp đồng cũng có nghĩa phải thực hiện đúng tất cả các nội dung, các điều kiện và điều khoản khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ hai, các bên không được từ chối thực hiện nghĩa vụ và không được rút khỏi hợp đồng

Khi hợp đồng có hiệu lực, các bên không được từ chối thực hiện nghĩa vụ và không có quyền đơn phương rút khỏi hợp đồng, nếu điều đó không được qui định trong luật hoặc không được dự liệu trong hợp đồng Bởi lẽ, một khi hợp đồng đã được xác lập và có hiệu lực pháp luật thì không chỉ có giá trị pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, buộc các bên phải tôn trọng và thực hiện, mà còn ngăn cản và không cho phép các bên được từ chối thực hiện nghĩa vụ hay rút lui khỏi hợp đồng Đây chính là bản chất cốt lõi của hiệu lực hợp đồng Nếu các bên tự ý đơn phương không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sẽ có các chế tài theo quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ ba, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được bảo đảm bằng các biện pháp chế tài

Để hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được tôn trọng và nghĩa vụ trong hợp đồng được thực hiện đúng, nhà làm luật thường qui định những chế tài nhất định tương ứng với từng loại nghĩa vụ bị vi phạm Chế tài là cơ sở pháp lý để buộc bên vi phạm nghĩa

vụ phải gánh chịu trách nhiệm dân sự nhất định Nội dung của trách nhiệm dân sự thường thể hiện dưới các hình thức cưỡng chế cụ thể mang tính tài sản Tùy vào đối tượng của hợp đồng mà pháp luật qui định những biện pháp cưỡng chế khác nhau đối với bên vi phạm nghĩa vụ đó như: buộc phải tiếp tục thực hiện đúng các công việc đã được xác định trong hợp đồng, buộc phải bồi thường thiệt hại, bị phạt vi phạm, bị phạt cọc (mất tài sản đặt cọc hoặc trả lại tài sản cọc và số tiền tương đương), buộc sửa chữa tài sản, thay thế vật khác, buộc phải chịu chi phí và chịu rủi ro…

1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

20

Đối với hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề ý nghĩa pháp lý quan trọng bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian được xác định

từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng

để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng BLDS 2005, BLDS 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng,

mà chỉ qui định cụ thể về các thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401 BLDS

2015: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường

hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Với qui định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm

khác nhau: thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Vấn đề xác định

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về nguyên tắc được tính từ thời điểm giao kết, tức

là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết Tuy nhiên sẽ có sự khác biệt lớn về thời điểm giao kết hợp đồng trong trường hợp giao kết hợp đồng giữa những người gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau và trường hợp giao kết hợp đồng giữa những người không gặp mặt hoặc không trao đổi trực tiếp với nhau

Hầu hết các bộ pháp điển về Luật Hợp đồng trên thế giới đều qui định về một loại thời điểm là thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm giao kết cũng là thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng trong hầu hết các

bộ pháp điển này đều dựa vào phương thức giao kết Ví dụ BLDS Đức không qui định

về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nhưng có qui định chung về thời điểm có hiệu lực của sự tuyên bố ý chí, và qui định này cũng được áp dụng cả với việc giao kết hợp

đồng: “Tuyên bố ý chí đối với một người vắng mặt có hiệu lực vào thời điểm người đó

nhận được tuyên bố” (khoản 1 Điều 130) BLDS Nga cũng có qui định tương tự: “hợp đồng được giao kết tại thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận đối với đề nghị đó”

(khoản 1 Điều 433) Khác với các BLDS của Đức và Nga, BLDS của Pháp không có qui định về thời điểm giao kết hợp đồng nói chung, mà chỉ có qui định về thời điểm

có hiệu lực của hai hợp đồng cụ thể là hợp đồng tặng cho (Điều 932) và hợp đồng ủy quyền (khoản 2 Điều 1985) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung, án lệ

21

của Pháp cho rằng, “việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuộc thẩm

quyền của tòa án”

Xem xét qui định tại khoản 1 Điều 400 BLDS năm 2015 cho thấy, luật Việt Nam theo nguyên tắc thời điểm hợp đồng giao kết giữa những người gặp mặt hoặc trao đổi

trực tiếp với nhau là “thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.” Với hợp đồng giao kết bằng lời nói và “thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” với hợp

đồng giao kết bằng văn bản Trong trường hợp giao kết hợp đồng giữa những người không gặp mặt là thời điểm bên đề nghị nhận được thư trả lời chấp nhận

Tóm lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bắt đầu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà

kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng

Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, về mặt lý luận, việc xác định hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng là cơ sở phân loại hợp đồng Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng được chia thành

hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế Theo đó, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng

mà theo qui định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng Ví dụ: hợp đồng mua bán tài

sản, hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thực tế là hợp đồng mà sau khi thỏa thuận, hiệu

lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm các bên chuyển giao cho nhau đối tượng của hợp đồng Ví dụ: hợp đồng mượn tài sản, hợp đồng cầm cố tàisản…

Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời

điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng Kể từ thời điểm này, các bên đã chính thức tạo lập nên quan hệ pháp luật về hợp đồng, cũng từ thời điểm này, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống như pháp luật Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa

vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng

Thứ ba, đối với các hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo qui

định của pháp luật, việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không chỉ xác

22

định thời điểm hợp đồng có hiệu lực ràng buộc đối với các bên (đối với hợp đồng được công chứng, chứng thực) mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hợp đồng có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba, thực hiện quyền ưu tiên thanh toán, bảo vệ người thứ ba ngay tình Ví dụ: hợp đồng được công chứng thì có giá trị pháp lý đối với các bên liên quan (Khoản 3 Điều 4, và khoản 1, 2 Điều 6, Luật Công chứng năm 2006); hoặc một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều món nợ khác nhau mà giá trị không đủ để thanh toán cho toàn bộ các món nợ, hợp đồng bảo đảm giữa các chủ nợ với người mắc

nợ đều được đăng ký, áp dụng nguyên tắc ai đăng ký hợp đồng trước thì được ưu tiên thanh toán trước từ tiền bán tài sản bảo đảm (Khoản 3 Điều 323 và Điều 325, BLDS 2005); hoặc để bảo vệ quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm ngay tình (Khoản

2, 3 Điều 13 và điểm a, b Khoản 1 Điều 20, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.)

Thứ tư,việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ pháp lý để tòa

án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định thời điểm các bên bị xem là vi phạm hợp đồng

và đưa ra đường lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách nhiệm dân sự tương ứng Theo đó, nếu hợp đồng đã có hiệu lực mà các bên không tuân thủ, thì tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có); nếu hợp đồng chưa có hiệu lực, thì tùy trường hợp cụ thể mà tòa án có thể công nhận hoặc không công nhận hợp đồng; nếu hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực thì có thể xác định hiệu lực ràng buộc nghĩa vụ tiền hợp đồng và trách nhiệm dân sự tương ứng: trách nhiệm do đã từ chối giao kết hợp đồng một cách trái pháp luật, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời gian chờ trả lời làm thiệt hại cho bên kia, trách nhiệm do sửa đổi hoặc rút lại đề nghị một cách trái pháp luật

23

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm

bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó Đây là những điều kiện cần

và cũng là tiền đề pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên

Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là những yêu cầu pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu Tuy cách tiếp cận vấn đề còn nhiều điểm khác nhau, nhưng hầu hết các hệ thống pháp luật trên thế giới đều xem các điều kiện về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng là những yêu cầu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ khi xác lập hợp đồng

Theo qui định trong BLDS Pháp, Điều 1108 quy định hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu: các bên giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện; các bên giao kết phải là người có năng lực (hành vi dân sự) để giao kết hợp đồng; đối tượng và nội dung chủ yếu của hợp đồng phải xác định; mục đích, căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp

BLDS Đức cũng có những qui định tương đồng với Bộ luật Dân sự 2005 trong

việc qui định các điều kiện xác lập giao dịch: về năng lực giao dịch pháp luật của cá nhân, không được thiếu yếu tố tự nguyện: nhầm lẫn, lừa dối, nội dung giao dịch không

trái pháp luật và đạo đức

Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam cũng đã ghi nhận về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Về cơ bản, hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của giao dịch dân

sự, vì vậy những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự chính là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nói riêng

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

24

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Xuất phát từ bản chất của hợp đồng, pháp luật của Việt Nam qui định hợp đồng

phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc: chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự;

nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; các bên hoàn toàn tự nguyện và hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực trong một số giao dịch dân sự nhất định Tuy nhiên trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là loại hợp đồng đặc biệt mà tại thời điểm giao kết chưa hình thành hoặc chưa hoàn thành nên để hợp đồng có hiệu lực, điều kiện về đối tượng của hợp đồng là không thể thiếu Do đó trong luận văn, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề: đối tượng của hợp đồng, chủ thể của hợp đồng, nội dung và mục đích của hợp đồng, yếu tố tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng và hình thức, thủ tục của hợp đồng

2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng

Nhà ở HTTTL cũng như các bất động sản khác sẽ được HTTTL là nhóm đối tượng đã được pháp luật dân sự các nước trên thế giới điều chỉnh, với những quy chế cụ thể và chặt chẽ

BLDS Pháp đã quy định cụ thể trường hợp mua bán bất động sản HTTTL:

Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước

Như vậy BLDS Pháp đã công nhận và bảo vệ bằng pháp luật đối với những giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được HTTTL), đồng thời có các quy phạm tạo điều kiện cho các giao dịch này thực hiện một cách thuận lợi trên thực tế Quy định của

Về mặt lý luận, giao dịch mua bán nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở HTTTL nói riêng khi bên mua tham gia giao dịch đều hướng tới quyền sở hữu nhà ở mà

họ mua Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2005 về đối tượng của hợp đồng mua bán thì:

“Điều 429 Đối tượng của hợp đồng mua bán

1 Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch

2 Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ

3 Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”

Theo lý luận về tài sản trong pháp luật dân sự thực định nước ta trước đây đã quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản, chỉ đến khi ban hành BLDS năm 2005 thì

quan điểm này mới được bao quát hơn khi quy định: “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ

có giá và quyền tài sản khác” BLDS năm 2005 đã có quy định thoáng hơn, rộng hơn

khi bỏ hai chữ “có thực” trong quy định về vật ở BLDS năm 1995 Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, có tính khái quát cao, khi nói tới vật thì có thể hiểu vật này là vật đang hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế hoặc vật chắc chắn sẽ được HTTTL

Pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận nhà ở HTTTL là đối tượng của các giao dịch dân sự, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhà ở HTTTL cũng là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh

“Điều 5 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

[ ]Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân.”

26

Nhà ở HTTTL có những đặc điểm chung của nhà ở thông thường nhưng cũng có những đặc điểm riêng:

Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, tài sản chưa hình thành hoặc chưa hoàn

thành, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể tưởng tượng thông qua bản vẽ thiết kế, mô hình, dự thảo…

Thứ hai, do tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các

quyền năng chiếm hữu, sử dụng của chủ sở hữu căn nhà

Theo quy định của luật Nhà ở, căn cứ vào thời điểm hình thành, nhà ở HTTTL có thể bao gồm các loại sau đây:

- Nhà riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử

dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.(Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)

Nhà biệt thự: Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi

tiết và hướng dẫn luật Nhà ở năm 2005 thì có thể hiểu nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào

và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất Nhà biệt thự là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị cao trên thị trường, do đặc điểm về diện tích và giá trị cao cho nên biệt thự thường được xây dựng trong các dự án nhà ở thương mại hoặc khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai

Nhà ở liền kề: đây là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền kề

nhau, sát nhau thành dãy trong cùng lô đất và cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực Nhà ở liền kề thường là nhà ở thấp tầng, Các tầng cao như nhau trong một dãy nhà; Có hình thức kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất cho một khu vực; đồng thời có màu sắc chung cho một dãy nhà;Thống nhất khoảng lùi và hình thức hàng rào cho một dãy nhà Tùy thuộc vào loại đô thị mà nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà liền

kề cũng khác nhau Loại nhà này thiết kế cho để cho hộ gia đình ở riêng, độc lập không phải để cho nhiều người sử dụng chung như nhà ở chung cư

- Nhà độc lập: là loại nhà ở được xây dựng trên diện tích độc lập, không có phần

diện tích và cơ sở hạ tầng dùng chung với các hộ gia đình khác Nhà độc lập thường là

27

nhà thấp tầng, diện tích nhỏ và thiết kế xây dựng thường do các hộ gia đình tự quyết định và có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền

- Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang

chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)

- Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp:

Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp hay còn gọi là tổ hợp đa năng là công trình được xây dựng với nhiều chức năng khác nhau như vừa làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ Công trình được bố trí trong cùng một ngôi nhà các nhóm phòng hoặc tầng nhà có công năng sử dụng khác nhau (văn phòng, các gian phòng khán giả, dịch vụ ăn uống, thương mại, các phòng ở và các loại phòng có chức năng không giống nhau ) Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp được xây dựng phù hợp với các khu du lịch, dịch vụ, khu dân cư nhằm cung cấp đầy đủ các tiện nghi, điều kiện sống cho một nhóm người trong một khu vực nhỏ

Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở HTTTL được phân thành nhiều loại khác nhau, mỗi loại đều có tiêu chuẩn thiết kế và diện tích khác nhau Việc phân loại thành các kiểu nhà, cấp, hạng nhà khác nhau để phục vụ cho công tác tính toán chi phí , đầu tư xây dựng khi lập dự án phát triển nhà, xác định giá bán, giá tính thuế và nhằm đảm bảo công tác quản lý về nhà ở được tốt hơn

Do nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL được đưa vào kinh doanh, nên pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện để một ngôi nhà được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL Theo đó nhà ở HTTTL phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh

bất động sản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Nhà ở, công

trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt” Đến luật

Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định cụ thể điều kiện của bất động sản

HTTTL được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55: “Điều kiện của bất động sản HTTTL được đưa vào kinh doanh:

28

“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì phải

có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải được phép giao dịch Đây là một trong các điều kiện phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu từ thời điểm kí kết Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà

ở tham gia giao dịch trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì bên bán không cần phải

đáp ứng điều kiện: “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của

pháp luật” mà thay vào đó bên bán phải đưa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó

chắc chắn sẽ HTTTL và dự án đó cho phép bên bán có quyền bán ngôi nhà cho người khác

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở HTTTL đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, chủ đầu tư ngôi nhà có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Theo từ điển giải thích thuật ngữ luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội thì Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp

pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai,

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có căn cứ nhất định Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế muốn xây nhà

ở, để bán thì hình thức sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:

“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

29

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;[ ]”

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là căn cứ hợp pháp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền mua bán, chuyển nhượng , đồng thời cũng là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai khi có tranh chấp xảy ra và các đương sự yêu cầu phải giải quyết

-Thứ hai, hồ sơ dự án ngôi nhà đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phần thuyết minh bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

 Tên của dự án: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được

đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng

 Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;

 Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; nhu cầu sử dụng đất; điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án;

 Các giải pháp thực hiện: Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư (nếu có); phương án sử dụng công nghệ xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án; đánh giá tác động môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy; các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực;

 Nơi để xe công cộng và nơi để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở (gồm xe đạp, xe dành cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh, xe ô tô);

 Khu vực đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch

vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên), trừ trường hợp khu vực của dự án đã có công trình hạ tầng xã hội;

 Số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở (bao gồm nhà ở riêng, lẻ, căn hộ chung cư), tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội hoặc diện tích

 Trách nhiệm của Nhà nước về việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và đi qua dự án;

 Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án;

 Các công trình chuyển giao cho Nhà nước không bồi hoàn; các công trình hoặc khu vực dự án chủ đầu tư được tổ chức quản lý sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng;

 Phương án tổ chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án (mô hình tổ chức, hình thức quản lý vận hành, các loại phí dịch vụ)

Dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt tại quyết định đầu tư xây dựng Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014

-Thứ ba, ngôi nhà có thiết kế thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Theo quy định tại Điều 78 Luật Xây dựng năm 2014 Thiết kế xây dựng gồm thiết

kế sơ bộ trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế Như vậy Thiết kế bản vẽ thi công được coi là bước quan trọng, bản vẽ thiết kế này phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công xây dựng công trình Thẩm quyền phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công với mỗi loại công trình sử dụng nguồn vốn khác nhau

có sự khác biệt được quy định trong Luật xây dựng và Nghị định 59/2015/NĐ -CP về

quản lý dự án đầu tư xây dựng

- Thứ tư, chủ đầu tư có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép

xây dựng

Trước khi khởi công xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Chương V Luật Xây dựng năm 2014, ngoại trừ Các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014

31

“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.” (Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014)

Tùy thuộc vào loại hình nhà ở HTTTL, chủ đầu tư sẽ được cấp giấy phép xây dựng, gồm các loại sau:

Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công

trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng

Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của

công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của

dự án chưa được thực hiện xong

Thứ năm, dự án ngôi nhà HTTTL có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

Khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về Hệ thống công trình hạ

tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu

sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác

Như vậy có thể hiểu cơ sở hạ tầng kỹ thuật là các công trình phục vụ cho sản xuất

và đời sống bao gồm: các công trình thiết bị chuyền tải và cung cấp năng lượng, mạng lưới giao thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc Đây là điều kiện thiết yếu, được coi là nền tảng vật chất của khu dân cư, tất cả các hoạt động sinh sống, kinh tế, văn hóa xã hội đều tồn tại và phát triển dựa trên cơ sở hạ tầng này

Hoàn thành cơ sở hạ tầng được hiểu là chủ đầu tư chưa bắt tay vào xây dựng nhà

ở nhưng đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình truyền tải điện năng, mạng lưới giao thông, cấp thoát nước đây được coi là bước đầu tiên để thực hiện dự án

Thứ sáu, đối với nhà chung cư HTTTL thì yêu cầu xây dựng xong phần móng của ngôi nhà đó

“Phần móng” của công trình có thể hiểu là bộ phận được cấu tạo ở phần thấp

nhất của công trình nằm ngầm dưới mặt đất, thông qua phần móng, toàn bộ tải trọng của công trình được truyền đều xuống đất nền chịu tải

32

Xây dựng xong phần móng là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng

(bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) tới cao độ mặt bằng thấp nhất của công trình và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng

Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở được quy định trong luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn luật Nhà ở năm 2005 Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết

kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng

Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhằm hạn chế tối đa các rủi ro cho bên mua nhà ở Do tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở đó vẫn chưa được hình thành nên điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xây dựng xong phần móng mới được bán nhà

là cần thiết Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất cần thiết vì tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bên mua nhà chỉ có thể tưởng tượng được căn nhà mình đăng kí mua có hình dáng, bố trí vị trí các phòng như thế nào thông qua bản vẽ thiết kế

và thực tế cũng có rất nhiều dự án nhà ở thương mại mặc dù đã bán cho khách hàng nhưng chủ đầu tư vẫn điều chỉnh lại thiết kế, những thay đổi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng nhà sau này

Các trường hợp mua bán nhà ở HTTTL không đúng theo các quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào giao dịch và quy định về thông báo cho cơ quan nhà nước quản lý nhà ở cấp tỉnh thì hợp đồng đã kí không có giá trị pháp lý, bên vi phạm bị

xử lý theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm Các nội dung về thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở là hoàn toàn mới, xét dưới góc độ tích cực về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở thì quy định này là cần thiết và có tác dụng hiệu quả cho hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Nó tạo ra tiền đề cho doanh nghiệp kinh doanh luôn phải chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước, tránh xảy ra những vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng cho xã hội Quy định này còn cho thấy sự cần thiết trong bối cảnh doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn chưa chuyên nghiệp, ngưởi dân chưa có thói

33

quen tìm hiểu kĩ thông tin trước khi thực hiện giao dịch Thực tế cho thấy người dân có thói quen giao dịch bằng “niềm tin” đối với doanh nghiệp cũng như đối với các mối quan hệ với người quản lý, điều hành của doanh nghiệp đó

2.1.2 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở HTTTL bao gồm bên bán và bên mua nhà ở Dưới góc độ lý luận chung thì chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng

và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó Hiện nay pháp luật của đa số nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này.Tuy nhiên theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình, tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể hạn chế hơn bởi đây không phải là pháp nhân cũng không phải là cá nhân nên các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật

Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều qui định chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp

đồng “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp

đồng có hiệu lực Pháp luật Việt Nam qui định chủ thể tham gia giao dịch dân sự (hợp

đồng) phải “có năng lực hành vi dân sự” Cũng theo các qui định của BLDS 2015, chủ

thể tham gia quan hệ hợp đồng bao gồm các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mặt khác, năng lực hành vi dân sự để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng của các chủ thể khác nhau là không giống nhau

Đối với cá nhân: Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ

thuộc vào mức độ năng lực hành vi dân sự của họ Căn cứ vào độ tuổi và trình độ nhận thức, năng lực hành vi dân sự của cá nhân khác nhau sẽ được thực hiện những giao

dịch dân sự khác nhau; người bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì phải

có người giám hộ và mọi giao dịch liên quan đều phải được xác lập, thực hiện thông

qua người giám hộ (Điều 22); người bị tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân

34

sự thì các giao dịch liên quan tới tài sản của họ phải được sự đồng ý của người đại diện

theo pháp luật, trừ các giao dịch phục vụ nhu cầu hàng ngày (Điều24)

Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Pháp nhân là những tổ chức có đủ

các điều kiện được qui định tại Điều 74 BLDS năm 2015 Các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, được tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân thể hiện trong điều lệ, hoặc quyết định thành lập pháp nhân Hộ gia đình và tổ hợp tác là chủ thể hạn chế của Luật Dân sự Hai loại chủ thể này tham gia các giao dịch phù hợp với phạm vi hoạt động của nó do pháp luật qui định Pháp nhân,

hộ gia đình, tổ hợp tác là những thực thể xã hội chứ không phải là một con người tự nhiên, nên năng lực hành vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con người cụ thể nào đó, mà được thể hiện bởi ý chung của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện, nếu hành vi đó được thực hiện nhân danh chủ thể, trong phạm vi đại diện, và tương ứng với phạm vi hoạt động của chủ thể đó

Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải

có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể

đó tham gia Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện hợp pháp

Đây là những đặc điểm khái quát chung về chủ thể trong giao dịch mua bán nhà

ở HTTTL Để tìm hiểu kĩ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần làm rõ từng loại chủ thể riêng biệt, trên cơ sở đó

sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về từng chủ thể tham gia giao dịch

2.1.2.1 Bên bán nhà ở

Đối với việc mua bán nhà ở thông thường, để có thể trở thành bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở, trước hết bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có nhà ở đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bán nhà ở thuộc sở hữu của người ủy quyền Việc chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp được thể hiện thông qua việc người sở hữu, sử dụng đưa ra được các văn bản, giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, Hợp đồng mua bán nhà ở mà