Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM NGUYỄN THỊ KHÁNH NGÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: Ts Lê Minh Hùng Học viên: Nguyễn Thị Khánh Ngân Lớp: Cao học Luật, khóa 22 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Tiến sỹ Lê Minh Hùng Nội dung luận văn đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Nguyễn Thị Khánh Ngân BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐMB Hợp đồng mua bán HTTTL Hình thành tương lai Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản Nxb Nhà xuất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu 4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu 6 Các điểm mới, đóng góp mặt lý luận 7 Bố cục luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.2.1 Điều kiện chung chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.2.2 Bên bán nhà hình thành tương lai 20 1.2.3 Bên mua nhà hình thành tương lai 24 1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 1.3.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 28 1.3.2 Phương thức thời hạn toán 30 1.3.3 Các nội dung khác hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 36 1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 41 1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 44 1.6 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hình thành tương lai 46 KẾT LUẬN CHƯƠNG 47 CHƯƠNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 48 2.1 Quy định quyền sở hữu nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân nước 48 2.2 Việc huy động vốn sử dụng tiền ứng trước chủ đầu tư 50 2.2.1 Về huy động vốn chủ đầu tư 50 2.2.2 Về sử dụng tiền ứng trước chủ đầu tư 53 2.3 Việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin chủ đầu tư 56 2.4 Việc thực nghĩa vụ bàn giao nhà chủ đầu tư 62 2.4.1 Chủ đầu tư bàn giao nhà không tiến độ 62 2.4.2 Chủ đầu tư bàn giao nhà không diện tích, chất lượng 63 2.5 Quy định nghĩa vụ làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 71 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà ln gắn liền với sống người Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu, thiếu cá nhân, gia đình Đối với người khơng kinh doanh nhà nơi ăn chốn ở, nơi sinh sống gia đình Đối với người kinh doanh kênh đầu tư sinh lợi Vì vậy, kinh tế xã hội nhà có vai trị quan trọng Việt Nam nước có mật độ dân số cao quỹ đất có hạn nên nhu cầu nhà người dân, đặc biệt người dân thành phố lớn cao Trong xu đó, phát triển nhà hình thành tương lai tất yếu khách quan Hiện nay, có nhiều loại giao dịch tài sản nhà giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai diễn sôi động không giải pháp cho vấn đề sở hữu nhà, tài sản người dân có nhu cầu kênh đầu tư mua đi, bán lại, cho thuê mà kênh huy động vốn chủ đầu tư So với nhà có sẵn nhà hình thành tương lai có nhiều mức giá phù hợp với nhiều đối tượng, người mua khơng phải đóng tiền lúc mà chia nhiều đợt phù hợp với khả tài Đối với chủ đầu tư dự án nguồn vốn huy động từ nhà hình thành tương lai quan trọng để triển khai dự án Bản chất hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mà đó, ý chí bên phải thể rõ thơng qua q trình thương lượng, trao đổi, ký kết thực sở lợi ích bên tham gia Tuy nhiên, thực tế việc thương lượng, trao đổi giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dường chưa đảm bảo mà chủ yếu dựa ý chí đơn phương chủ đầu tư thông qua hợp đồng chủ đầu tư soạn thảo sẵn Với đội ngũ pháp chế nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm thông tin đối tượng mua bán, chủ đầu tư đưa nhiều điều khoản có lợi cho dự liệu trước nhiều tình để khỏi hạn chế đến mức thấp nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng Khách hàng thường đọc hợp đồng sau chủ đầu tư chuẩn bị ký vào hợp đồng Chủ đầu tư chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến khách hàng, mà có phần không quan trọng Nếu khách hàng khơng tìm hiểu, khơng tư vấn kỹ người có chun mơn dễ chịu thiệt tranh chấp xảy Ngoài ra, đặc điểm đối tượng hợp đồng mua bán lại q trình đầu tư xây dựng, chưa có sẵn điều khoản hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thường khơng chắn mà mang tính dự đốn “diện tích tạm tính”, “thời hạn bàn giao nhà dự kiến”… nên việc hợp đồng có tn thủ hay khơng chủ yếu từ thiện chí hai bên, đặc biệt bên bán hợp đồng Trong quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cịn có hạn chế, bất cập như: Quy định quyền sở hữu nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn gây khó khăn cho quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư lẫn khách hàng áp dụng; quy định nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước, nghĩa vụ cung cấp thông tin, nghĩa vụ bàn giao nhà, nghĩa vụ làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận bên bán khe hở Cho nên năm gần tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến nhà hình thành tương lai xảy liên tục Do vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu cách có hệ thống quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai để đưa nhìn tồn diện mặt lý luận thực tiễn để từ có đề xuất phù hợp nhằm đảm bảo quyền lợi bên, góp phần hồn thiện pháp luật quan trọng Xuất phát từ lý trên, tác giả định chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học, chuyên ngành Luật Dân Tố tụng Dân Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện cơng trình nghiên cứu chun sâu đến đề tài khơng nhiều Qua q trình nghiên cứu chọn lọc tài liệu, tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng nói chung liên quan đến tài sản hình thành tương lai có giá trị, liên quan đến nội dung đề tài, tiêu biểu như: Về giáo trình có Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2013) Giáo trình nghiên cứu vấn đề bản, có hệ thống hợp đồng nói chung có đề cập phần nhỏ đến tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên giáo trình nghiên cứu loại tài sản với tư cách đối tượng biện pháp bảo đảm mà không nghiên cứu trực tiếp đối tượng nhà hình thành tương lai hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đối với sách chuyên khảo Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam tác giả Đỗ Văn Đại (2017) Mặc dù tác phẩm không đề cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tác phẩm cung cấp cho tác giả nhìn tồn diện vấn đề pháp lý hợp đồng nói chung như: nghĩa vụ cung cấp thơng tin, hình thức hợp đồng, thời điểm giao kết có hiệu lực hợp đồng… Hiện nay, luận văn thạc sỹ liên quan đến pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, có đề tài “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Liên (2014), viết tác giả nêu khái quát pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Tuy nhiên viết dừng lại việc nghiên cứu tổng quát quy định pháp luật hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai mà chưa sâu vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng chưa đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến vấn đề Đồng thời, viết chưa phân tích, sử dụng quy định Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Đất đai 2013 Liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, trình độ thạc sỹ có đề tài “Pháp luật Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai”, tác giả Lê Chí Cường (2011) Ở viết này, tác giả đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai số vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, tác giả đứng góc độ kinh tế để viết viết Mặt khác, thời điểm viết viết trên, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 chưa ban hành nên quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa phân tích, bình luận viết Do đó, tác giả chưa đưa kiến nghị để hoàn thiện pháp luật hành Liên quan đến chủ đề nhà hình thành tương lai, có khóa luận tốt nghiệp tác giả Nguyễn Thị Kim Huệ (2017) với đề tài “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai” Bài viết nghiên cứu nhà hình thành tương lai góc độ bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà Mặc dù viết không nghiên cứu trực tiếp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tác giả đưa số kiến nghị nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai sở quy định pháp luật hành Bài viết “Bình luận Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai” tác giả Phạm Quang Huy đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 06/2014 Bài viết bình luận khía cạnh hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai như: Các quy định hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai; chế định tài sản hình thành tương lai; loại hợp đồng, đặc điểm, nội dung, hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai đưa số kiến nghị cụ thể Đặc biệt, viết tác giả dẫn chiếu đến quy định hợp đồng mua bán bất động sản xây Bộ luật Dân Pháp Tuy nhiên, bình luận kiến nghị viết chưa tập trung vào loại tài sản cụ thể nhà hình thành tương lai thời điểm tác giả viết viết quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 chưa có hiệu lực Bài viết “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai” tác giả Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh đăng tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2009 Dù viết không nghiên cứu trực tiếp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai viết giúp tác giả hiểu thêm tính đặc thù tài sản hình thành tương lai vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai, điều giúp tác giả có thêm kiến thức để viết mục khái niệm tài sản hình thành tương lai Tuy cơng trình nghiên cứu chưa tập trung giải vấn đề pháp lý thực tiễn liên quan trực tiếp đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có nhiều viết chưa sử dụng quy định văn pháp luật hành, nguồn tài liệu bổ ích cho tác giả việc hồn thành luận văn Mục đích nghiên cứu Trên sở đánh giá tình hình nghiên cứu cơng trình cơng bố, luận văn tập trung nghiên cứu làm sáng tỏ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam mà cơng trình trước chưa đề cập rõ chưa khai thác toàn diện Tác giả nghiên cứu góc độ: lý luận, quy định pháp luật, thực tiễn xét xử kinh nghiệm pháp luật nước ngồi với nội dung chính: PHỤ LỤC 2.5 BẢN ÁN SỐ 136/2014/DSST NGÀY 04/6/2014 CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TP HỒ CHÍ MINH VỀ VIỆC “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ” PHỤ LỤC 2.6 BẢN ÁN SỐ 20/2017/DSPT NGÀY 19/1/2017 CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ (NHÀ Ở) ... PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương. .. hình thành tương lai 20 1.2.3 Bên mua nhà hình thành tương lai 24 1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 1.3.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai. .. mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam Chương Bất cập pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG MUA