Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGÔ THỊ HỒNG MINH HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGÔ THỊ HỒNG MINH HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS LÊ VŨ NAM TP Hồ Chí Minh – Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Ngô Thị Hồng Minh học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI” (sau gọi “Luận văn”) Tơi xin cam đoan tồn nội dung Luận văn kết nghiên cứu độc lập hướng dẫn PGS TS Lê Vũ Nam Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm số tác giả trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hồn tồn khách quan trung thực Học viên NGƠ THỊ HỒNG MINH MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT – ABSTRACT LỜI MỞ ĐẦU I TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU III CÂU HỎI NGHIÊN CỨU IV PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: V ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: VI TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU: VII Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI: VIII BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN: CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm tài sản hình thành tương lai 10 1.2 KHÁI QUÁT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI…… 11 1.2.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 11 1.2.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 12 1.3 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 13 1.3.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.3.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3.3 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.3.1 Bên bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.3.2 Bên mua nhà hình thành tương lai 21 1.3.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 24 1.3.4.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà hình thành tương lai 25 1.3.4.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà hình thành tương lai 27 1.3.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 1.3.5.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 1.3.5.2 Giá phương thức, thời hạn toán 34 1.3.5.3 Thời hạn bàn giao nhà hình thành tương lai hồ sơ 35 1.3.5.4 Bảo hành nhà hình thành tương lai 37 1.3.5.5 Vi phạm hợp đồng 38 KẾT LUẬN CHƯƠNG 40 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 41 2.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẾN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 41 2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai 41 2.1.1.1 Pháp luật kinh doanh bất động sản hành không quy định điều kiện nhà hình thành tương lai giai đoạn bên ký kết giao dịch đặt cọc 41 2.1.1.2 Một số chuyên gia cho đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai số chuyên gia thực nhà chưa đủ điều kiện để mua bán 42 2.1.1.3 Quan điểm không thống quan tố tụng áp dụng pháp luật vào hoạt động đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai thực tiễn xét xử 43 2.1.1.4 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư gây nhiều bất ổn thị trường kinh doanh nhà hình thành tương lai .48 2.1.1.5 Quan điểm tác giả áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai 49 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL 50 2.1.2.1 Cơ sở pháp lý cho việc sử dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL 50 2.1.2.2 Thực tiễn việc áp dụng pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có tác động bất lợi cho người mua nhà 51 2.1.2.3 Quy định kiểm soát hợp đồng mẫu theo quy định pháp luật Bảo vệ người tiêu dùng hành việc đăng ký hợp đồng mẫu nhiều vấn đề bất cập 54 2.1.2.4 Quan điểm quan tố tụng giải thích nội dung hợp đồng mẫu 55 2.1.2.5 Quy định hợp đồng mẫu số quốc gia 57 2.1.2.6 Quan điểm tác giả quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng mẫu .58 2.1.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 58 2.1.3.1 Thực trạng pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 58 2.1.3.2 Thông tin thị trường mua bán nhà hình thành tương lai bất cân xứng 59 2.1.3.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật nghĩa vụ cung cấp thơng tin hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư 60 2.1.3.4 Quan điểm tác giả quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 61 2.1.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo lãnh nhà hình thành tương lai 61 2.1.4.1 Thực trạng quy định pháp luật bảo lãnh nhà hình thành tương lai 61 2.1.4.2 Những bất cập chế định bảo lãnh nhà hình thành tương lai 64 2.1.4.3 Các quan điểm khác tác động quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai hiệu lực hợp đồng mua bán 66 2.1.4.4 Quan điểm tác giả quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai 67 2.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 68 2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật đặt cọc mua bán nhà hình thành tương lai .68 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 69 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 69 2.2.4 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo lãnh nhà HTTTL 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ Luật dân Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất KDBĐS Kinh doanh bất động sản HTTTL Nhà hình thành tương lai TĨM TẮT LUẬN VĂN Thành ngữ Việt Nam có câu “An cư lạc nghiệp”, quan điểm chỗ yên ổn nghề nghiệp, việc làm ổn định sâu vào tiềm thức người Việt Nam; nhà ý nghĩa mặt tài sản, kinh tế mà phản ảnh vấn đề an sinh, xã hội người dân nói riêng quốc gia nói chung “Trong khoảng thập kỷ trở lại đây, Việt Nam thể rõ quan tâm đến thị trường bất động sản - thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, xã hội đất nước”1, thị trường nhà HTTTL thị trường sôi động với ưu điểm quan trọng như: giúp chủ đầu tư có thêm nguồn vốn để triển khai dự án mà trả lãi, người mua nhà giảm áp lực tài thơng qua việc toán tiền mua nhà nhiều lần với “mức giá rẻ so với giá mua nhà hoàn chỉnh”2 Thực tế cho thấy, chủ đầu tư thường soạn sẵn hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL để giao kết với khách hàng; bên soạn thảo nên nội dung hợp đồng có khuynh hướng bảo vệ lợi ích chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc người mua bị thiệt thòi, đặc điểm chất thoả thuận hợp đồng trở nên mờ nhạt Trong phạm vi Luận văn, học viên phân tích quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà HTTTL, tìm hiểu nội dung hợp đồng vấn đề liên quan đến mua bán nhà HTTTL, từ đề xuất, kiến nghị hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachments/1373/T%E1%BB%95ng _h%E1%BB%A3p_kinh_nghi%E1%BB%87m_n%C6%B0%E1%BB%9Bc_ngo%C3%A0i.doc, truy cập lúc 16h00 ngày 20/05/2020 Đặng Văn Dân, 08/08/2019 Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: Cơ sở pháp lý triển khai thực Việt Nam