Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

Mục lục

Mở đầu 1

Nội dung 1

I Những khái niệm cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1

1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 1

2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1

3 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 2

4 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai .3 5 Thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 4 6 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 5

II Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 5

1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán 5

2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua 6

III Sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật 7

1 Vụ việc 7

2 Phân tích và giải quyết vụ việc 8

Kết luận 10

Mở đầu

Đất nước Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh

mẽ, việc người từ nông thôn ra thành thị làm ăn và sinh sống ngày càng gia tăng, gây ra hiện tượng đất chật người đông, thiếu thốn trầm trọng về nhà ở Trước nhu cầu cấp thiết đó, việc xây dựng lên thêm nhiều nhà ở đang rất được coi trọng Nhưng việc xây dựng một ngôi nhà không phải là nhanh chóng và cần một lượng vốn khá lớn, vậy nên pháp luật đã cho phép các chủ thể có thể mua bán nhà hình thành trong tương lai, nhằm đáp ứng nhu cầu và huy động vốn nhanh nhất cho chủ đầu tư Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại tồn tại khá nhiều bất cập và rủi ro, đặc biệt là đối với người mua Để làm rõ hơn về vấn đề

này, em xin chọn đề 8 : “Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành.” Để làm bài tập học kỳ.

Nội dung

I Những khái niệm cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, ta có : “4 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong

quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Như vậy, có thể hiểu nhà ở được hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai

2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ở Việt Nam, chế định pháp luật về hợp đồng luôn chiếm một vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật Chế định pháp luật về hợp đồng và các vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2005 Mục đích của pháp luật về hợp đồng là nhằm thể hiện quyền tự do ý chí của các bên, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng dân

sự Bộ luật Dân sự được coi là luật gốc quy định các vấn đề chung về hợp đồng Các đạo luật chuyên ngành quy định những vấn đề mang tính đặc thù của hợp đồng

trong các lĩnh vực khác nhau tùy thuộc vào tính chất riêng của các giao dịch đó Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Pháp luật về nhà ở không đưa ra định nghĩa cụ thể về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) Theo quy định tại Điều 388 và Điều 697 của

Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dânsự và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Từ hai khái niệm

trên đây ta có thể nhận diện khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà

ở và Quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật

3 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai có những đặc điểm pháp lý sau đây:

a Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là hợp đồng song vụ Bên mua và bê n bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có đền bù Tức là bên mua có nghĩa vụ phải trả cho bên bán một khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác theo thỏa thuận của 2 bên hoặc theo quy định của pháp luật Đây

là đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với hợp đồng tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà sẽ hình thành trong tương lai

b Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những đặc điểm riêng biệt

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở chưa hình thành hoặc đang hình thành Cụ thể, nhà ở hình thành trong tương lai như đã nói ở trên là nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng những điều kiện trong luật định Cụ thể, theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà hình thành trong

tương lai nói riêng để có thể được đưa vào kinh doanh là : “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy

tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không

đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Thứ ba, chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng những điều kiện riêng do pháp luật quy định

4 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Tham khảo tại luận văn thạc sỹ luật học của Nguyễn Thị Huyền Trang, đề tài

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN, trường đại học Luật Hà Nội, giao dịch mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thực hiện theo 2 hình thức : Hình

thức ứng tiền trước của người mua nhà và hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, trong đó có thỏa thuận về việc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận

Hình thức hợp đồng nói chung trong hợp đồng mua bán nhà ở và các bất động sản khác phải được thể hiện dưới dạng văn bản, mà hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng thuộc loại hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, vậy nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được lập thành văn bản Đồng thời theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải công chứng, chứng thực

5 Thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với hợp đồng mua bán thông thường, sau khi thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng mua bán, bên bán sẽ chuyển vật hoặc quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua sẽ giao tiền cho bên bán Tuy nhiên, với những tính chất đặc biệt về đối tượng của hợp đồng, phương thức thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những khác biệt lớn Việc thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điều 57 luật Kinh doanh bất

động sản 2014 như sau : “ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”

Việc nhà làm luật quy định phương thức thanh toán thành nhiều lần như trên nhằm mục đích bảo vệ cho người mua, tránh trường hợp chủ đầu tư huy động 1 lượng vốn khổng lồ của khách hàng rồi chiếm đoạt hoặc chủ đầu tư nhận tiền góp vốn rồi nhưng không thực hiện đúng theo thỏa thuận Đồng thời, việc thanh toán như vậy cũng giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua, để họ có thể thành toán khoản tiền mua nhà ở đang xây dựng đó dễ dàng hơn

6 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 1 và khoản 3 của điều 12 luật Nhà ở 2014, ta có thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau :

“1 Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể

từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và

đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3 Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là thời điểm bên bán chuyển giao nhà cho bên mua hoặc thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho bên bán Trường hợp các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận đó không trái pháp luật thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở sẽ được áp dụng theo thỏa thuận ấy

II Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Quyền của bên bán

Theo điều 58 và điều 21 luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điều 452 bộ luật dân sự 2005, bên bán nhà hình thành trong tương lai có các quyền sau :

a Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu bên mua nhà nhận nhà khi đã hoàn thành việc xây dựng ngôi nhà hình thành trong tương lai đó

b Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận giữa hai bên Việc thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai như đã nói ở trên là tương đối đặc biệt Vì vậy, bên mua chỉ phải thanh toán khoản tiền theo

pháp luật quy định chứ không phải thanh toán toàn bộ giá trị của ngôi nhà ngay lúc giao nhà

c Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời gian đã thỏa thuận

d Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra

e Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

f Các quyền khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của bên bán.

Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có những nghĩa vụ sau :

a Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

b Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

c Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng

và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

d Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

e Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

f Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước

và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình

g Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật

2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Quyền của bên mua

a Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

b Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

c Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng

d Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng

e Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình

f Các quyền khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của bên mua

a Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

b Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng

c Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

d Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực

e Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

f Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

III Sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

1 Vụ việc

Tháng 8-2011, ông Nguyễn Thái An nộp đơn khởi kiện Công ty Quốc Cường Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh Theo ông An trình bày, trước đó Công ty Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà đầu

tư dự án căn hộ chung cư cao cấp tọa lạc tại lô số 4, khu 6B (xã Bình Hưng) Trong hai tháng 1 và 2-2008, Công ty Quốc Cường Gia Lai và ông An có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ cao cấp ở đây Để đảm bảo thực hiện

các hợp đồng góp vốn trên, sau đó ông An đã đặt cọc và thanh toán trước cho Công

ty Quốc Cường Gia Lai tổng cộng hơn 4,3 tỉ đồng

Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra thực tế, ông phát hiện Công ty Quốc Cường Gia Lai không thực hiện đúng cam kết về tiến độ thi công và hoàn thành dự án như trong hợp đồng đã ký Cụ thể, theo thỏa thuận thì Công ty Quốc Cường Gia Lai phải giao nhà cho ông trong thời hạn 33 tháng kể từ ngày ký hợp đồng Nhưng đến nay, công ty vẫn chưa hoàn thành phần cơ bản hạ tầng kỹ thuật của công trình Nhiều lần công ty đã gửi cam kết đến tháng 12-2011 hoàn thành nhưng không thực hiện đúng

Ông An cho rằng vào thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, Công ty Quốc Cường Gia Lai vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch với ông, vẫn chưa hoàn thành phần móng của công trình Mặt khác, bản chất của hợp đồng góp vốn này là hợp đồng mua bán căn hộ chứ không phải hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng Từ đó ông yêu cầu tòa tuyên bố các hợp đồng trên là vô hiệu và buộc Công

ty Quốc Cường Gia Lai trả lại số tiền mà ông đã đóng

Trong quá trình TAND huyện Bình Chánh giải quyết vụ án, Công ty Quốc Cường Gia Lai không có văn bản phản hồi yêu cầu khởi kiện của ông An Tháng

2-2013, TAND huyện Bình Chánh đã mở phiên xử vắng mặt phía Công ty Quốc Cường Gia Lai sau khi đã niêm yết giấy triệu tập đúng luật Tòa nhận định đúng như nguyên đơn trình bày, Công ty Quốc Cường Gia Lai hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà để đầu tư xây dựng dự án này Theo thỏa thuận giữa hai công ty thì Quốc Cường Gia Lai được trọn quyền kinh doanh dự án theo giá cả thỏa thuận với khách hàng nhưng phải thông qua ý kiến của đối tác Trong trường hợp ký hợp đồng với ông An, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa có sự thông qua của đối tác

Tòa đồng tình rằng đây thực chất là các hợp đồng mua bán căn hộ Thêm vào

đó, tại thời điểm ký tám hợp đồng với ông An, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa hoàn thành phần xây dựng cơ bản và cũng chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 91 Luật Nhà ở Như vậy căn

cứ theo quy định của BLDS, các hợp đồng giữa hai bên nguyên, bị là vô hiệu Từ

đó tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông An

2 Phân tích và giải quyết vụ việc

Trước hết ta cần xác định đây là loại hợp đồng gì Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo như tình tiết của vụ án, Công

ty Quốc Cường Gia Lai và ông An có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng

tám căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô số 4, khu 6B, xã Bình Hưng, theo đó ông An trả cho công ty Quốc Cường Gia Lai hơn 4,3 tỷ đồng Như vậy, có thể thấy hợp đồng này trên danh nghĩa là hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, tuy nhiên bản chất của hợp đồng góp vốn này vẫn là việc mua bán 8 căn hộ trên, khi hoàn thành công trình ông An sẽ sở hữu 8 căn hộ đó, còn công ty Quốc Cường Gia Lai sẽ nhận những khoản tiền trong thời gian công trình được xây dựng từ ông An Như vậy,

có thể nói hợp đồng được giao kết giữa ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai là một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo như lời khai của ông An, nếu các cơ quan điều tra xác thực là đúng, thì việc ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai ký với nhau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi công trình này còn chưa xây xong phần móng là trái với quy định của pháp luật Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014, thì

nhà ở trong tương lai phải “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó” Có thể thấy

trường hợp này 8 căn hộ ông A mua là căn hộ thuộc nhà chung cư, vì vậy khi giao bán, nhà đầu tư phải đảm bảo nhà chung cư đó đã hoàn thành xong phần móng Như vậy, hợp đồng ký kết giữa ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai về mua bán 8 căn hộ chung cư hình thành trong tương lai đã vi phạm vào điều cấm của pháp luật, Tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu là chính xác Tuy nhiên, vì hợp đồng này liên quan đến bên thư ba là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà nên Tòa án cần mời cả đại diện Công ty này đến dự phiên xét xử Bên cạnh đó, việc ông An và công ty Quốc Cường Gia Lai đã ký với nhau hợp đồng nhưng bị vô hiệu, thì công ty Quốc Cường Gia Lai phải hoàn trả lại cho ông An hơn 4,3 tỷ đồng, tuy nhiên ông An mặc dù biết hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật nhưng vẫn chấp nhận ký, nếu việc tuyên hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho công ty Quốc Cường Gia Lai thì ông An cũng vẫn phải bồi thường cho công ty này một khoản tiền do hai bên thỏa thuận vì ông cũng có lỗi trong việc gây thiệt hại do việc tuyên bố vô hiệu đó Trên thực tế, công ty Quốc Cường Gia Lai đang dùng tiền góp vốn ( hay khoản trả trước ) của ông An để xây dựng các căn hộ đó, vậy nên tất yếu vẫn sẽ có thiệt hại xảy ra, như chậm tiến độ công trình, chất lượng công trình giảm sút,…