Pháp luật về thế chấp và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM DIỆP CHÍ NGUYỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM DIỆP CHÍ NGUYỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Diệp Chí Nguyện mã số học viên: 7701250736A học viên lớp LOP_K25_MBL_CaMau; Khóa K25-2 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật chấp mua bán nhà hình thành tương lai” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Diệp Chí Nguyện MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU Chương 1: Cơ sở lý luận quy định pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành tương lai 1.1 Khái quát chung nhà và nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.1.2 Đặc điểm nhà 1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.2.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.2 Các giao dịch nhà hình thành tương lai 12 1.2.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai 12 1.2.2 Mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3 Chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà hình thành tương lai 19 1.3.1 Bên chấp 19 1.3.2 Bên nhận chấp 21 1.4 Điều kiện chấp nhà HTTTL 22 1.5 Chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai 23 1.5.1 Bên bán 24 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 26 1.6 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 Chương 2: Thực trạng về chấp mua bán nhà ở hình thành tương lai mợt số kiến nghị hồn thiện pháp luật về chấp mua bán nhà ở hình thành tương lai 29 2.1 Thực trạng chấp nhà hình thành tương lai 29 2.2 Thực trạng mua bán nhà hình thành tương lai 41 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp nhà HTTTL Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau 54 2.4 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai 58 2.4.1 Hướng hoàn thiện chung 58 2.4.2 Hoàn thiện quy định chấp nhà hình thành tương lai 59 2.4.3 Hoàn thiện quy định liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai 61 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS BĐS HTTTL UBND TPHCM … Bộ Luật dân Bất động sản Hình thành tương lai Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài nghiên cứu Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu khơng thể thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, nhà chủ đề nhiều ngành, lĩnh vực quan tâm nghiên cứu Dưới góc độ pháp lý, nhà đối tượng quan trọng quy định nhiều văn quy phạm pháp luật lĩnh vực dân sự, thương mại, hành Theo đó, quyền liên quan đến nhà vấn đề pháp luật đặc biệt quan tâm ghi nhận văn pháp lý hầu hết quốc gia giới với tư cách quyền công dân Nước ta bước hội nhập sâu, rộng tất lĩnh vực kinh tế - văn hóa - khoa học kỹ thuật điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển mạnh mẽ; đời sống vật chất tinh thần nhân dân đòi hỏi ngày cao; nhu cầu sống nhà với đầy đủ, thuận tiện cho sinh hoạt công việc hàng ngày coi trọng Đây điều kiện hoạt động, giao dịch liên quan đến nhà ngày phát triển để đáp ứng nhu cầu người dân Đặc biệt Thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận phát triển mạnh Về vấn đề giao dịch nhà HTTTL, pháp luật Việt Nam có quy định liên quan chưa thực đầy đủ thống Do đó, hiệu thực thi thực tế chưa cao nhiều vướng mắc như: vướng mắc việc xác định nhà HTTTL, vướng mắc định giá tài sản chấp, vướng mắc thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp; mua bán vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL giải có tranh chấp xảy Trong q trình thực tế cơng tác Tòa án, tác giả Luận văn có hội tiếp cận với nhiều giao dịch bảo đảm có đối tượng nhà HTTTL, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Tác giả tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề này, nhận thấy vấn đề mẻ nên chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thực trạng pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai giải tranh chấp Tòa án” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề liên quan nhà HTTTL Nhưng chấp, mua bán nhà HTTTL lại vấn đề mẻ, đề cập đến cơng trình nghiên cứu chưa chun sâu, dừng việc phân tích số khía cạnh định Trong trình thực đề tài này, tác giả có tham khảo nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: - Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Hoàng Minh Hoàng (2015), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Thực tiễn áp dụng Công ty cổ phần đầu tư Thảo Điền - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai ” tác giả Lê Chí Cường, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011, - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Liên, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật giao dịch bất động sản hình thành tương lai” tác giả Mai Thị Trang, Trường Đại học Cần Thơ 2014 số viết nghiên cứu, trao đổi có liên quan khác như: chun đề tổng kết, tạp chí nghiên cứu Có thể nhận thấy cơng trình nghiên cứu nói có phân tích sâu sắc tài sản HTTTL nói chung chấp tài sản HTTTL nói riêng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề chấp, mua bán nhà HTTTL đề tài quan tâm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu: Trên sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam mua bán, chấp nhà HTTTL, thực tiễn áp dụng quy định này, Luận văn đề xuất số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực chế định mua bán, chấp nhà HTTTL thực tế Việt Nam địa phương thời gian tới 3.2 Câu hỏi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp mua bán nhà hình thành tương lai” nhằm hướng đến giải câu hỏi nghiên cứu sau : - Pháp luật hành Việt Nam có quy định giao dịch mua bán nhà chấp nhà HTTTL ? - Giao dịch nhà HTTTL Việt Nam có vướng mắc, bất cập ? Giải pháp để khắc phục vướng mắc, bất cập ? - Trên địa bàn tỉnh Cà Mau, tranh chấp tòa án thụ lý, giải giao dịch nhà HTTTL thời gian qua có nội dung tính chất ? Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam mua bán, chấp nhà HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề mua bán, chấp nhà HTTTL với đối tượng nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản Việt Nam 54 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp về nhà ở HTTTL tại Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau Mỗi hình thức giải tranh chấp thương mại mang đặc điểm riêng với ưu điểm hạn chế định, đa dạng chế giải tranh chấp biểu đặc trưng tính đa dạng quan hệ kinh tế điều kiện kinh tế thị trường Trong phạm vi Luận văn tác giả đề cập phân tích thực trạng, ưu khuyết điểm hình thức giải tranh chấp bằng đường tòa án thực tiễn vụ án cụ thể giải Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau Từ đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật nhằm đưa giải pháp cụ thể Toà án phương thức giải tranh chấp quan xét xử nhân danh quyền lực nhà nước tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ án hay định Toà án vụ tranh chấp khơng có tự nguyện tuân thủ đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà nước Nếu việc giải tranh chấp bằng trọng tài mang đặc điểm tôn trọng quyền thỏa thuận hay ý chí bên tham gia để đưa phán đặc trưng thủ tục giải tranh chấp bằng tòa án thông qua hoạt động máy tư pháp nhân danh quyền lực nhà nước để đưa phán buộc bên có nghĩa vụ thi hành, kể bằng sức mạnh cưỡng chế Nhờ đó, việc giải tranh chấp thơng qua tòa án trực tiếp góp phần vào việc nâng cao ý thức, tôn trọng pháp luật cho chủ thể kinh doanh Thủ tục giải tranh chấp thơng qua tòa án thường dài so với giải tranh chấp bằng trọng tài Hơn nữa, nguyên tắc xét xử công khai tòa án khơng phù hợp với tính chất hoạt động kinh doanh tâm lý giới doanh nghiệp (có thể làm sút giảm uy tín bên thương trường; lộ bí mật kinh doanh) ra, án xét xử xong chưa thi hành mà bên có quyền kháng cáo khiếu nại nên thời gian kéo dài 55 Tuy nhiên, bên thỏa thuận quyền lợi ích bên u cầu Tòa án giải Ngày 8/01/2015 án số 04/2015/DS-ST Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau xét xử vụ án dân nguyên đơn ông Lê Văn H bị đơn Công ty cổ phần phát triển nhà MH Nội dung vụ án Công ty phát triển nhà trực thuộc UBND tỉnh Cà Mau (nay công ty cổ phần phát triển nhà MH) có ký hợp đồng kinh tế số 83/NH ngày 02/10//2010 với ông Lê Văn H việc chuyển nhượng nhà gắn liền đất, diện tích 71,4m2 trị giá 371.360.000đ (chỉ đóng dấu cơng ơng H), với điều kiện công ty phát triển nhà MH giao nhà, đất có hạ tầng hồn chỉnh như: siêu thị mi ni, bờ kè, bến chợ, nhà lồng nông sản thực phẩm, trường mầm non, công viên xanh, điện nước, đường xá cơng trính khác Nhưng đến năm 2012 Công ty bàn giao nhà, đất cho ông H vào Từ nhận nhà, đất cơng trình đầu tư xây dựng sở hạ tầng chưa hồn chỉnh như: đường khơng trãi nhựa, có đá bụi nhiều nơi bể lại khó khăn Do đó, ơng Lê Văn H yêu cầu hủy hợp đồng kinh tế số 83/NH ngày 02/01/2010 ký kết với Công ty phát triển nhà MH, buộc Công ty trả lại số tiền 120.000.000đ mà vợ chồng ơng tốn lần đầu cho Cơng ty khơng u cầu tính lãi Hội đồng xét xử nhận định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông H Công ty phát triển nhà MH diễn có thật bên thừa nhận, hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất bên chưa công chứng, chứng thực chưa tuân thủ theo quy định luật đất đai luật dân Tuy nhiên, thực tế ông H đồng ý mua theo thỏa thuận để chọn vị trí nhà, đất, Cơng ty bàn giao nhà, đất cho ông H thời gian dài theo vị trí mà ơng H chọn Đối với việc vợ chồng ông H cho rằng, Công ty vi phạm thỏa thuận hợp đồng chưa đầu tư sở hạ tầng hoàn chỉnh gồm: siêu thị mi ni, bờ kè, bến chợ, nhà lồng nông sản thực phẩm, trường mầm non, công viên xanh, điện nước, đường xá Hội đồng xét xử nhận thấy điều khoản thỏa thuận hợp đồng mục a điều có ghi nhận khoản tiền đầu tư sở hạ tầng, chi tiết sở hạ tầng 56 gồm hạng mục, cơng trình phải đầu tư, chi phí đầu tư vào hạng mục, cơng trình bao nhiêu, mức độ thời gian hồn thành nào? đồng thời phía ngun đơn khơng có chứng để chứng minh cho việc nên việc vợ chồng ông H vào vẽ quy hoạch tổng thể để xác định sở hạ tầng không phù hợp, vã lại bàn giao nhà, đất ông H vào khơng có ý kiến gì; Cơng ty lý giải sở hạ tầng đầu tư 09 hạng mục nêu văn số 117/PTN ngày 23/10/2014 Hơn nữa, từ ký kết đến thời điểm khởi kiện nhiều năm, khoảng thời gian khơng có tài liệu thể phía ơng H có thắc mắc hay khiếu nại với Công ty việc đầu tư sở hạ tầng nêu Do yêu cầu nguyên đơn không chấp nhận Hay vụ án khác vào 26/01/2015 án số: 17/2015/DS-ST Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau xét xử vụ án tranh chấp nguyên đơn ông Sơn Ngọc Đ bị đơn Công ty cổ phần phát triển nhà MH tương tự hợp đồng khơng có cơng chứng, chứng thực nội dung không rõ ràng dẫn đến tranh chấp bên kết sở hạ tầng tương lai mà nguyên đơn yêu cầu khơng có sở hợp đồng khơng có ghi nhận Tại án số: 51/2015/DS-ST ngày 14/4/2015 Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau xét xử tranh chấp ơng Trần Chí C Cơng ty cổ phần phát triển nhà MH không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn với lý Phía nguyên đơn cho rằng Công ty Phát triển nhà vi phạm thỏa thuận hợp đồng chưa đầu tư sở hạ tầng hoàn chỉnh, nhận thấy điều khoản thỏa thuận hợp đồng mục A điều có ghi nhận khoản tiền đầu tư sở hạ tầng chi tiết sở hạ tầng gồm hạng mục, cơng trình phải đầu tư, chi phí đầu tư vào hạng mục, cơng trình bao nhiêu, mức độ hồn thành nào? Do yêu cầu hủy hợp đồng trả lại số tiền hợp đồng khơng có cứ, không chấp nhận Trường hợp vụ án cho thấy đối tượng hợp đồng nhà chưa hình thành thực tế Tuy nhiên, hiểu biết hạn chế phía nguyên đơn nên hợp đồng không công chứng, chứng thực Đồng thời, nội dung chi tiết hợp đồng không nêu rõ quyền nghĩa vụ 57 bên yêu cầu hạ tầng hoàn chỉnh siêu thị mi ni, bờ kè, bến chợ, nhà lồng nông sản thực phẩm, trường mầm non, công viên xanh, điện nước, đường xá cơng trình khác nên xảy tranh chấp quyền lợi bên chưa thực đảm bảo Do tính chất tài sản đem mua bán chưa hình thành tại, khơng thể nhìn thấy được, người mua nhà cần ý vấn đề liên quan giao kết hợp đồng, phải có hiểu biết định ký kết hợp đồng Nhà hoặc cơng trình xây dựng khơng thỏa thuận tiến độ chất lượng Đây câu chuyện phổ biến dự án bất động sản Có nhiều nguyên nhân đưa để lấy lý cho việc chậm tiến độ thực hiện: hao hụt vốn – số vốn hao hút chủ đầu tư chiếm dụng để đầu tư dàn trải nhiều dự án lúc hoặc sử dụng vốn mục đích tư lợi cá nhân hoặc vốn huy động để xây dựng không đủ, khơng kịp thời Trong vụ án có tranh chấp liên quan đến sở hạ tầng Tuy nhiên, mong muốn người mua hợp đồng ký kết lại điều nên dẫn đến tranh chấp Hoặc không làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo thời hạn quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa quan trọng việc chứng minh quyền sở hữu nhà hợp pháp người mua nhà Người mua nhà có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tay có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt nhà mình, khoản Điều 26 Luật Nhà 2014 có quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua toán đủ tiền theo thỏa thuận phải làm thủ tục đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận” Tuy nhiên, thực tế việc cấp Giấy chứng nhận lại không quy định Nhiều người mua nhà thương mại nhận nhà nhiều năm chưa có Giấy chứng nhận Bởi phía Nhà đầu tư phải chờ đến bán hết hoặc gần hết số nhà dự án tiến hành làm thủ tục Giấy chứng nhận lần hoặc dự án có sai phạm việc xây dựng không giấy 58 phép nên Cơ quan Nhà nước chưa thực cấp Giấy chứng nhận Đồng thời phía người mua khơng am hiểu pháp luật để bảo vệ quyền lợi 2.4 Mợt số kiến nghị hồn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành tương lai 2.4.1 Hướng hoàn thiện chung Hiện nay, chế định chấp, mua bán nhà HTTTL tồn nhiều hạn chế, vướng mắc thực tế áp dụng Mặc dù pháp luật dân có nhiều tiến định vấn đề này, nhiên chưa khắc phục hết thiếu sót Khơng thế, ngun nhân xuất phát từ trình độ người thực thi pháp luật quan trọng hết kiến thức, tinh thần tự giác, trách nhiệm người dân Vì vậy, để hồn thiện chế định chấp mua bán nhà HTTTL phải tìm giải pháp loại bỏ nguyên nhân trên, góp phần lành mạnh môi trường giao dịch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch dân Trước tiên, muốn quan hệ giao dịch nhà HTTTL thực hiệu quả, thống trước hết phải có tảng pháp luật vững để điều chỉnh quan hệ pháp luật Pháp luật có quy định đầy đủ, rõ ràng cụ thể người dân dựa vào mà thực quyền nghĩa vụ mình, tạo thống việc áp dụng pháp luật Do đó, điều phải hồn thiện quy định pháp luật chấp, mua bán nhà HTTTL Bổ sung quy định thiếu, quy định cụ thể từ khâu xác định đối tượng bảo đảm, điều kiện chấp, mua bán, khâu thỏa thuận, thủ tục, trình tự cơng chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản trường hợp vi phạm Thứ hai, để hoàn thiện chế định giao dịch mua bán, chấp nhà HTTTL đội ngủ cán bộ, quản lý người thực thi pháp luật, công chứng viên hay cán Tòa án phải có kiến thức, trình độ, kinh nghiệm đinh vấn đề Vì họ am hiểu pháp luật giải đắng yêu cầu người dân, tạo công bằng xã hội Ví dụ, cơng chứng viên khơng có kiến thức, kinh nghiệm vấn đề chấp nhà HTTTL cán xác định đối tượng bảo đảm 59 hợp đồng bảo đảm có pháp luật hay không, dẫn đến công chứng, chứng thực hợp đồng vi phạm pháp luật Điều ảnh hưởng đến quyền lợi bên tham gia hợp đồng Tương tự vậy, Cán Tòa án khơng có kiến thức, kinh nghiệm giao dịch nhà HTTTL xử khơng đúng, tun hợp đồng vơ hiệu lẽ phải có hiệu lực ngược lại Cuối yếu tố vơ quan trọng xuất phát từ phía người dân Để giao dịch diễn suôn quy định đòi hỏi bên phải am hiểu pháp luật Dù pháp luật có quy định tiến đến mức mà người dân không quan tâm, khơng biết dụng thực tế vơ nghĩa Do đó, Nhà nước ln tiến hành hoạt động tun truyền pháp luật bằng truyền thơng, báo chí hay tư vấn pháp luật để người dân có kiến thức định tham gia quan hệ dân Ngồi ra, quan hệ dân nói chung có tốt đẹp, hiệu hay không phần lớn phụ thuộc vào ý chí, tự nguyện hợp tác bên Vì vậy, vấn đề giáo dục đạo đức cần thiết, người đối xử với chân thành, thiện chí dĩ nhiên quan hệ dân tốt đẹp nhiều 2.4.2 Hoàn thiện quy định về chấp nhà ở hình thành tương lai Theo chúng tôi, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà liên quan đến vấn đề chấp nhà hình thành tương lai, cần quy định nội dung sau: Một là, quy định cụ thể nghĩa vụ nhà đầu tư hỗ trợ người mua nhà cung cấp giấy tờ liên quan việc chấp nhà Có thể thấy, Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT có quy định nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) có nhà hình thành tương lai bán cho tổ chức, cá nhân dùng để chấp vay vốn tổ chức tín dụng29 Tuy nhiên, có lẽ chưa có chế hay chế tài ràng buộc nên nhà đầu tư chưa hết lòng hỗ trợ người mua nhà việc cung cấp giấy tờ phục vụ cho việc chấp nhà Ngân hàng thương mại Bởi lẽ, việc nhà đầu tư chuẩn bị sẵn giấy tờ có 29 Xem điểm a khoản Điều 10 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT 60 cơng chứng30 điều khơng khó khăn, khơng thiết phải đưa gốc cho người mua nhà thực công chứng Hai là, cần phải khẳng định rõ giao dịch chấp nhà hình thành tương lai phải thực theo quy định mới, tức nhà hình thành tương lai đối tượng thật hợp đồng chấp, khơng chấp nhà hình thành tương lai dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo Thơng tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Từ tạo hẳn chế pháp lý riêng loại tài sản này, tránh nhập nhằng Điều phù hợp với tinh thần khoản Điều 148 Luật Nhà năm 2014 Thứ hai, chưa có hướng cụ thể xử lý hậu vấn đề tài sản nhà hình thành tương lai bị chấp nhiều lần Trên thực tế thời gian qua, chủ đầu tư sử dụng dự án xây dựng để chấp vay vốn ngân hàng, khách hàng, sau ký hợp đồng mua hộ thuộc cơng trình trên, đem chấp hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua hộ Điều dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản chấp Để tránh trường hợp tài sản chấp nhiều lần chủ đầu tư dự án, nên quy định điều kiện chấp tài sản Điều 148 Luật Nhà năm 2014, Luật cho phép chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai dự án đầu tư không nằm phần dự án mà chủ đầu tư chấp Đồng thời, người mua nhà chủ đầu tư muốn chấp nhà mua phải thỏa mãn điều kiện khơng nằm phần dự án hoặc tồn dự án mà chủ đầu tư chấp Cần có phối hợp chặt chẽ Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với nhau, thực tế khơng có văn hay quy định pháp luật yêu cầu cần có liên hệ chặt chẽ với thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ đầu tư mang chấp để thực Xem Điều 6, Điều 7, Điều 12, Điều 19 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định hồ sơ chấp, hồ sơ công chứng hồ sơ đăng ký chấp 30 61 dự án mà khơng có liên hệ hai quan dẫn đến việc dự án hay tài sản dự án chấp hai ngân hàng khác mà Ngân hàng nhận chấp sau khơng biết tồn tài sản chấp Ngân hàng khác Do đó, phát sinh trường hợp khách hàng không trả nợ đến hạn phải xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Ngân hàng nhận chấp tài sản gặp khso khăn vè việc giải quyền lợi liên quan đến việc thu hồi nợ Quy định góp phần ngăn chặn tượng tài sản bị đem chấp nhiều lần Tuy nhiên, hệ lại thực tiễn chấp nhà hình thành tương lai thời gian qua chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời tài sản chấp nhiều lần có khả gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm Như nêu, phổ biến trường hợp tài sản chấp dự án tổng thể thuộc sở hữu chủ đầu tư bất động sản, có tài sản chấp hộ, nhà cụ thể cá nhân mua Do vậy, văn hướng dẫn cần quy định cần làm rõ cách thức xử lý trình tự ưu tiên xử lý tài sản chấp ngân hàng chủ đầu tư ngân hàng cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn giao dịch xác lập trước ngày Luật có hiệu lực 2.4.3 Hoàn thiện các quy định liên quan đến mua bán nhà ở hình thành tương lai Cần quy định lại chế định tài sản hình thành tương lai thành hệ thống quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp: bổ sung quy định tương ứng BLDS, Luật Đất đai, Luật Công chứng nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng bên giao kết Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Thay đổi tư pháp lý pháp luật tài sản quyền tài sản, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai theo hướng gợi mở, cập nhật phù hợp với bối 62 cảnh văn hóa pháp lý Việt Nam Trong tương lai gần, cần sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân hành cho phù hợp với nhu cầu đổi Hiện Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực pháp luật Tác giả mong muốn sớm có văn hướng dẫn thi hành Bộ luật sớm hướng dẫn để quy định liên quan đến tài sản HTTTL nói chung giao dịch nhà HTTTL nói riêng sớm áp dụng giải vướng mắc thực tế Cải cách pháp luật dân tạo tiền đề tốt cho cải cách pháp luật triệt để Trong đó, cần thay đổi tư lập pháp dân sự, cập nhật tri thức pháp lý đại, cốt yếu giới luật hợp đồng, luật nghĩa vụ cho phù hợp Nhằm thực thay đổi trên, cần thay đổi việc đào tạo pháp luật cho phù hợp với xu chung thời đại giới Việc học luật đôi với hành nghề góp phần tạo động lực để thay đổi tư pháp lý cho người học luật nói riêng, cho tồn thể xã hội nói chung Để cải cách pháp luật nói chung cải cách pháp luật dân nói riêng, cần cải cách giáo dục đào tạo pháp luật theo hướng mở cập nhật tri thức pháp lý đại giới 63 KẾT LUẬN Hiện giao dịch nhà HTTTL diễn phổ phiến ngày sôi thực tế tác động kinh tế thị trường Tuy nhiên, chưa có chế điều chỉnh phù hợp, đầy đủ, đắn nên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập Chính vậy, tác giả định chọn đề tài để hiểu rõ chất mối quan hệ thấy thiếu sót pháp luật để đưa giải pháp hồn thiện góp phần nâng cao hiệu giao dịch mua bán, chấp nhà HTTTL giai đoạn Trong điều kiện hạn chế thời gian tất nhiên thiếu sót điều khó tránh khỏi Tuy nhiên, tác giả khai thác vấn đề cốt lõi quan hệ mua bán, chấp nhà HTTTL Đề tài cho người đọc nhìn khái quát, tổng quan mối quan hệ pháp luật này, có giá trị tham khảo cho có nhu cầu tham gia giao dịch mua bán, chấp nhà HTTTL muốn nghiên cứu đề tài Trong phạm vi nghiên cứu đề tài khơng giới hạn, tác giả đưa định nghĩa nhà HTTTL mua bán, chấp nhà HTTTL kèm theo vấn đề mang tính lý luận, quan điểm nhà nghiên cứu liên quan đến vấn đề quan điểm tác giả Bên cạnh đó, thơng q q trình nghiên cứu lý luận thực tiễn tác giả trình bày tình hình thực tế mua bán, chấp nhà HTTTL, ưu điểm, hạn chế vấn đề cần sửa đổi phù hợp với xu hướng chung Cuối với mong muốn đóng góp ý kiến cho chế mua bán, chấp nhà HTTTL, tác giả đưa số phương hướng xây dựng pháp luật để cải thiện giao dịch mua bán, chấp nhà HTTTL Việt Nam Để phù hợp với thực tiễn khắc phục thiếu sót, hạn chế quy định pháp luật mua bán, chấp nhà HTTTL thiết nghĩ cần xây dựng hệ thống đầy đủ quy định riêng, cụ thể điều chỉnh quan hệ pháp luật Các quy định pháp luật phải bao quát đủ khâu từ việc xác định nhà HTTTL, giao kết hợp đồng, công chứng, chứng thực đến đăng ý giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản chấp Các quy định đặt phải 64 đồng với phải nêu lên đặt thù mua bán, chấp nhà HTTTL Một trình tự, thủ tục quy định chặt chẽ, thống hạn chế cách hiểu lệch lạc, hành vi sai trái, làm cho hoạt động đăng ký, công chứng thông suốt, dễ dàng, đồng bộ, giúp cho chủ thể tự tham gia vào quan hệ mua bán, chấp nhà HTTTL không gặp trở ngại DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Giáo trình sách tham khảo Phạm Duy Nghĩa (biên soạn) Giáo trình Luật hợp đồng Thương mại (pháp luật hợp đồng kinh doanh) Trường đại học Kinh tế TP.HCM, chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Phạm Duy Nghĩa, 2012 Giáo trình Luật Kinh tế NXB Công an nhân dân (tái lần năm, có tu chỉnh) Trường đại học Kinh tế TP.HCM, chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội, Đinh Văn Ân Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2011, Đinh Thị Mai Phương Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Viện ngôn ngữ học (2006), Tự điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, Đào Duy Anh (1957), Hán – Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Gòn, II Một số trang Wed tra cứu http://luathopdong.com https://luatminhkhue.vn http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/nhung-diem-canluu-y-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o-94032.html http://www.thesaigontimes.vn/121966/The-chap-nha-o-hinhthanh-trong-tuong-lai-van-doi.html, truy cập ngày 10/8/2015 III Một số tài liệu tham khảo khác Hoàng Thế Cường, Một số góp ý hồn thiện quy định BLDS năm 2005 chấp – Từ thực tiễn áp dụng quy định hoạt động chấp bảo đảm tiền vay Ngân hang thương mại Hội thảo quốc tế biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 29/9/ 2014 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật chấp TSHTTTL hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại, Luận văn cử nhân trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh Trần Thúc Linh (1966), Danh từ pháp luật lược giải, Khai Trí, Sài Gòn Võ Trần Khương (2010), Pháp luật chấp TSHTTTL hoạt động cho vay Ngân hang thương mại Luận văn cử nhân trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Ngô Mạnh Tú (2011), Luận văn pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện Hoàng Hà Tuyên (2011), Pháp luật TSHHTTL thực tiễn áp dụng, Luận văn cử nhân trường Đại học luật Hồ Chí Minh Chuyên đề tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, TLĐD Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 10 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 11 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 12 Hoàng Minh Hoàng (2015), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Thực tiễn áp dụng Công ty cổ phần đầu tư Thảo Điền 13 Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai ” tác giả Lê Chí Cường, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011, 14 Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Liên, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2014 15 Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật giao dịch bất động sản hình thành tương lai” tác giả Mai Thị Trang, Trường Đại học Cần Thơ 2014 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Bộ luật Dân nước Cộng hòa XHCN Việt Nam Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 24/11/2015 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017 Bộ luật Dân Pháp, NXB Tư pháp năm 2005 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư số 16/2010/TT-BXD Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ tư pháp; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 136; Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định hồ sơ chấp, hồ sơ công chứng hồ sơ đăng ký chấp 10 Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 Bộ Tư pháp Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp ... nhà hình thành tương lai 12 1.2.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai 12 1.2.2 Mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3 Chủ thể tham gia quan hệ chấp nhà hình thành tương lai ... chấp mua bán nhà ở hình thành tương lai 29 2.1 Thực trạng chấp nhà hình thành tương lai 29 2.2 Thực trạng mua bán nhà hình thành tương lai 41 2.3 Thực tiễn giải tranh chấp nhà. .. 147 Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai; Điều 148 Điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai 11 sản chưa hình thành; tài sản hình thành