Điều kiện có hiệu lực của hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn TP hồ chí minh

C thể, như sau: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây [36, Khoản 1 – Điều 11]: Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM

H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

PHANăANHăH I

ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă

VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH

LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C

VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM

H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C

NG ỜIăH ỚNGăDẪNăKHOAăH C:ă

PGS.TS NGUY NăTH ăNGAă

HĨăNỘIă- 2017

M CăL C

M Đ U 1

Ch ngă1:ăLụăLU NăPHỄPăLU T V ĐI U KI NăCịăHI U L C 9

C A H PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGă

LAI 9

1.1 Nhà và các hình thức kinh doanh nhà 9 1.2 Pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 16

Ch ngă 2: TH C TR NGă THIă HĨNHă PHỄPă LU T V CỄCă ĐI U

CHI MINH 25

2.1 Thực trạng pháp luật về các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 25 2.2 Thực ti n vi phạm về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng trong quá trình

kỦ kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trên đ a bàn thành

phố Hồ Chí Minh 47

Ch ngă3: GI Iă PHỄPă HOĨNă THI Nă PHỄPă LU T V ĐI U KI N CịăHI U L C C A H PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHă

3.1 Những yêu cầu đặt ra cần đạt được để đảm bảo điều ki n có hi u lực c a

hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 55 3.2 Đề xuất về những giải pháp hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực

c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai 58

K T LU N 72 DANH M CăTĨIăLI U THAM KH O 74

PH L C

1

M Đ U 1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠi

Cha ông ta có câu “An cư mới lạc nghi p” và thật vậy, trong quá trình

l ch sử phát triển c a loài ngư i từ trước tới nay, nhà luôn có m t Ủ nghĩa quan tr ng đối với đ i sống kinh tế, xã h i m i con ngư i, và ngày nay nhà góp phần quan tr ng trong sự phát triển kinh tế xã h i, ổn đ nh cu c sống c a ngư i dân Mặt khác, không chỉ dừng lại đó mà nhà là m t tài sản lớn luôn ngắn liền với sự phát triển c a đất nước chúng ta Trong những giai đoạn

l ch sử khác nhau m i khu vực đ a lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan tr ng

và ảnh hư ng c a nhà đối với đ i sống kinh tế, xã h i có thể khác nhau song chúng ta có thể khẳng đ nh, nhà không thể thiếu đổi với nhu cầu cu c

xã h i về nhà ngày càng tăng lên nhanh chóng, nhà không còn là m t nơi

để ng nghỉ, để sinh sống nữa mà m t ngôi nhà r ng rãi với đầy đ ti n nghi, khang trang, thuận ti n cho sinh hoạt và công vi c hàng ngày là m t nhu cầu chính đáng và đang được hầu hết m i ngư i đặc bi t là tầng lớp các công dân

trẻ mơ ước Đây chính là điều ki n để cho các hoạt đ ng, đầu tư kinh doanh, cũng như những giao d ch liên quan đến nhà ngày càng phát triển để đáp ứng nhu cầu c a ngư i dân và doanh nghi p

B i vậy, ngày nay, nhà không chỉ thuần túy ph c v nhu cầu để mà còn là tài sản để kinh doanh, là m t kênh đầu tư an toàn và không ngừng gia tăng giá tr theo th i gian Ngư i nào có nhiều nhà , đặc bi t các v trí đắc

đ a c a các thành phố lớn thì nhà là m t khối tài sản khổng lồ và là m t “c

Và để đảm bảo các giao d ch nhà hoạt đ ng theo quỹ đạo chung, đảm

bảo sự kiểm soát c a Nhà nước, bảo v quyền và lợi ích hợp pháp cho các ch

thể tham gia giao d ch, pháp luật điều chỉnh đối với th trư ng bất đ ng sản nói chung và th trư ng nhà nói riêng trong th i gian qua liên t c cập nhật, điều chỉnh và sửa đổi nhằm đáp ứng và phù hợp với nhu cầu phát triển c a th trư ng Trong đó, điều chỉnh các giao d ch về nhà nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng bằng hợp đồng là m t trong những biểu hi n

c a m c đích nêu trên Theo đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy đ nh khá c thể trong Luật Kinh doanh

bất đ ng sản từ điều ki n về hình thức cho đến yêu cầu về n i dung để đảm

bảo hợp đồng có hi u lực, ràng bu c quyền và nghĩa v c a các bên Tuy nhiên, thực ti n kỦ kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà trong tương lai nói riêng còn phát sinh nhiều vướng mắc và hạn chế Do nhiều lỦ do ch quan và khách quan khác nhau, các ch thể tham gia giao kết

hợp đồng không tuân th các quy đ nh c a pháp luật Do đó, hợp đồng vô

hi u, phát sinh các tranh chấp, bất đồng

Thành phố Hồ Chí Minh là đ a bàn mà th trư ng nhà hình thành trong tương lai phát triển khá sôi đ ng nhưng cũng đầy phức tạp Do nhiều nguyên nhân khách quan và ch quan mà nhiều ch thể tham gia vào quan h mua bán nhà lại không thực hi n hoặc thực hi n không đúng và đầy đ với các quy đ nh c a pháp luật liên quan đến điều ki n mua bán nhà đã dẫn đến

những tranh chấp giữa các bên Do đó, trong phạm vi nghiên cứu đề tài

3

“Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”

cần phải được nghiên cứu m t cách khoa h c toàn di n, mang tính h thống

dựa trên những cơ s lỦ luận, cơ s thực ti n nhằm chỉ ra những điểm hạn

chế, tồn tại cũng như những điểm mới phù hợp nhằm kiến ngh những giải pháp nhằm phát triển th trư ng mua bán nhà hình thành trong tương lai m t cách công khai minh bạch trách r i ro cho nhà đầu tư, cũng như để có những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hoàn thi n các quy đ nh c a pháp luật hi n hành có liên quan

2.ăTìnhăhìnhănghiênăc u đ tƠi

Đã có nhiều bài viết và các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu như:

- “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam” C a Tiến

sĩ Đinh Văn Ân Cuốn sách đã đề cập những cơ chế, chính sách pháp luật c a các nước như Mỹ, Phần Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản

có đề tài “Th trư ng bất đ ng sản – Những vấn đề lỦ luận và thực ti n Vi t Nam

- Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung có đề tài: “Các chính sách thu hút đầu tư vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”

dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất đ ng sản”

- Năm 2010, có m t số bài viết như: “Pháp luật kinh doanh bất đ ng

sản dưới góc nhìn c a nhà đầu tư nước ngoài” c a Nguy n Ng c Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hoàn thi n chế đ pháp lỦ về s hữu bất

đ ng sản trong khung cửa h i nhập” c a Nguy n Ng c Đi n, tạp chí Nghiên

cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch c a th trư ng bất đ ng sản –

c a trư ng Đại h c Luật Hà N i “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản”

- Năm 2012, “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam –

Những vấn đề lỦ luận và thực ti n” – Luận án tiến sĩ luật h c c a Vũ Anh;

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất đ ng

GS.TS Dương Th Bình Minh ch biên cuốn “Chính sách phát triển nhà thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận và thực ti n”

- Năm 2013, TS Đinh Th Mai Phương ch biên cuốn sách “Các giải pháp để hoàn thi n thể chế thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản

Vi t Nam”

- Năm 2014, “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất đ ng sản hình thành trong tương lai” c a Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn về quyền sử d ng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam” – TS Nguy n Th Hồng Nhung, tạp chí Luật

h c số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy đ ng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư

thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ” trong kinh doanh bất đ ng sản” c a Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2014

Ngoài ra cũng có m t số luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ nghiên cứu về

đề tài có liên quan đến nhà , th trư ng bất đ ng sản, nhà hình thành trong

h c nào nghiên cứu cấp đ thạc sĩ chuyên sâu về vấn đề điều ki n có hi u

lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cả khía cạnh lỦ

luận và thực ti n

Trên cơ s tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa h c c a các công trình khoa h c đã được công bố, luận văn sẽ phát triển và bổ sung thêm, làm hoàn thi n hơn khía cạnh lỦ luận và thực ti n về hợp đồng và điều ki n có

hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Tập hợp và h thống hóa các qui đ nh c a pháp luật về hợp đồng và điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Đồng th i nhận di n những khoảng trống pháp lỦ trong quá trình thực hi n loại hợp đồng này

- H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, c thể đi sâu tìm hiểu các quy đ nh c a pháp luật n i dung và pháp luật hình thức quy đ nh về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng Thông qua đó, soi r i vào thực

ti n thực thi pháp luật về vấn đề này để nhận di n được những hạn

chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình kỦ kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Xác đ nh nguyên

6

nhân và ảnh hư ng c a các hợp đồng biến tướng kể trên làm cho

hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tr nên vô hi u khi có tranh chấp

- Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật, đảm bảo các ch thể c a

hợp đồng tuân th đúng pháp luật

- Tìm hiểu nguyên nhân và những tác đ ng và ảnh hư ng c a các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật, không tuân th các quy đ nh c a pháp luật làm cho hợp đồng vô hi u Từ

đó đề xuất các giải pháp hoàn thi n pháp luật về hợp đồng nhằm đảm bảo cho các ch thể tuân th đúng pháp luật khi tham gia giao

kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

4.ăĐ iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu ch yếu c a đề tài, bao gồm:

- H thống các quan điểm, lỦ luận, đ nh hướng và quy đ nh c a Đảng

và Nhà nước ta đối với điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Các quy đ nh c a pháp luật tại Vi t Nam liên quan đến pháp luật về

hợp đồng mua bán nhà trong tương lai và điều ki n có hi u lực c a hợp đồng này

7

hợp đồng; điều ki n có hi u lực về n i dung c a hợp đồng như: ch thể, đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa v c a các bên, giải quyết tranh chấp

5.ăPh ngăpháp lu năvƠăph ngăpháp nghiênăc u

Để giải quyết các yêu cầu và m c đích mà đề tài đã đặt ra, luận văn ch

yếu sử d ng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa h c duy vật bi n chứng c a Ch nghĩa Mác – Lênin được sử d ng xuyên suốt luận văn

- Phương pháp phân tích, tập hợp tài li u, quan điểm lỦ luận và so sánh đối chiếu luật h c được sử d ng trong Chương 1 khi nghiên cứu m t số vấn

đề lỦ luận về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh được sử d ng ch yếu trong Chương 2 khi đánh giá về thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực

c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Phương pháp tổng hợp, di n giải và quy nạp… được sử d ng trong chương 3 về hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai nhằm nâng cao hi u quả thực thi pháp

luật về vấn đề này trên thực tế

Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Tổng hợp, bổ sung và phát triển h thống lỦ luận và luận điểm khoa

h c về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

- Đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và h l y c a vi c kỦ kết các

8

hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới góc nhìn c a thực ti n

- Chỉ ra những yêu cầu c a công tác quản lỦ đối với hoạt đ ng giao

dch nhà hình thành trong tương lai nói chung và vi c kỦ kết hợp đồng nói riêng Trên cơ s đó, bổ sung m t số giải pháp góp phần hoàn thi n cả về mặt

n i dung và thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

7.ăC ăc u c a lu năvĕn

Ngoài phần m đầu, m c l c, kết luận và danh m c tài li u tham khảo,

luận văn được kết cấu thành ba chương với n i dung như sau:

mua bán nhà hình thành trong tương lai

c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai từ thực ti n thành phố

Hồ Chi Minh

hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

9

Ch ngă1 LụăLU NăPHỄPăLU TăV ăĐI UăKI NăCịăHI UăL C

C AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGă

1.1.ăNhƠă ăvƠăcácăhìnhăth căkinhădoanhănhƠă

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà là loại công trình xuất hi n sớm trong l ch sử phát triển c a xã

h i loài ngư i, nh vào nó con ngư i có thể chống lại sự đe d a c a thú dữ,

sự bất lợi c a thiên nhiên và là cơ s hình thành m t gia đình Trong xã h i

hi n đại, nhà là tư li u sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu c a m i cá nhân,

m i gia đình.Nhà không chỉ là m t vật thể kiến trúc thông thư ng bảo đảm nhu cầu c a con ngư i mà nó còn là vật thể biểu th các giá tr văn hóa, l ch

sử c a m t dân t c, m t quốc gia Cũng chính vì vậy mà bất kì quốc gia

nào, Nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà thông qua vi c ban

hành các chính sách pháp luật c a Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn cho ngư i dân thực hi n các giao d ch về nhà nói riêng

nước ta, thực hi n chiến lược phát triển kinh tế - xã h i c a Đại h i

lần thứ XI c a Đảng và theo quy đ nh tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, tạo điều ki n

để m i ngư i dân có ch , nhất là cho các đối tượng chính sách và ngư i thu

nhập thấp Thể chế hoá đư ng lối c a Đảng và n i dung đã được hiến đ nh trong Hiến pháp 2013, các quy đ nh về nhà được Nhà nước ghi nhận trong

B luật Dân sự 2005 cũng như B luật dân sự 2015, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan

Vậy khái ni m nhà được hiểu như thế nào?

10

Theo Từ điển Tiếng Vi t thì nhà là "Chỗ ở và sinh hoạt c a một gia

đình" [43].Và tùy thu c vào góc đ tiếp cận nghiên cứu, nhà được đ nh

nghĩa theo nhiều cách khác nhau:

Dưới góc đ triết h c thì nhà là lượng vật chất đ nh hình kiến trúc, đồng b và mang tính văn hóa.Theo phạm trù xã h i h c thì nhà là phương

ti n đáp ứng nhu cầu c a con ngư i; còn dưới góc đ kinh tế h c thì nó là

khối tài sản thư ng có giá tr lớn trong tổng tài sản quốc gia

Dưới góc đ xây dựng: Nhà là sản phẩm c a hoạt đ ng xây dựng và không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trư ng bên ngoài và được dung để

Dưới góc đ kinh tế, xã h i: Nhà là tài sản có giá tr đặc bi t đối với

đ i sống con ngư i, là b phận quan tr ng bảo v con ngư i trước các hi n

tượng tự nhiên

Dưới góc đ pháp luật: Khoản 1 Điều 3 Luật nhà 2014 quy đ nh:

“Nhà ở là công trình xây dựng với m c đích để ở và ph c v các nhu cầu sinh

hoạt c a hộ gia đình, cá nhân”

Như vậy, có thể thấy, dù góc đ nghiên cứu nào thì nhà đều là nơi

ph c v sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết

yếu c a con ngư i Không những vậy, nhà còn là m t tài sản, m t bất đ ng

sản có giá tr đặc bi t đối với cá nhân và là đối tượng đặc bi t luôn gắn với đất đai, m t loại tài sản luôn gắn với quyền s hữu Nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử d ng đất

Từ khái ni m nêu trên, có thể khái quát những đặc điểm chính c a nhà

như sau:

Thứ nhất, nhà được lập ra với m c đích là để hoặc ph c v nhu cầu

sinh hoạt c a con ngư i Đó chính là không gian cư trú, sinh sống c a cá nhân

11

hoặc c a các thành viên trong gia đình.Nó không chỉ có giá tr vật chất mà còn mang giá tr tinh thần đối với m i thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy

Thứ hai, nhà được cố đ nh với m t v trí đ a lí và không thể d ch

chuyển được Nhà luôn gắn với đất đai - m t loại tài sản đặc bi t nên về cơ

bản là không thể d ch chuyển được, vì vậy mà nhà cũng được coi là m t loại

bất đ ng sản (BĐS)

Thứ ba, nhà là m t loại tài sản có giá tr lớn b i nhà là m t dạng

c a bất đ ng sản có tính bền vững, th i gian sử d ng dài, hao mòn chậm

Thứ tư, Nhà rất đa dạng phong phú cả về chất lượng và số lượng Đặc

điểm này xuất phát từ sự đa dạng c a các tầng lớp dân cư, dân t c, sự chế ngự thiên nhiên, điều ki n tự nhiên và sự ứng d ng khoa h c kỹ thuật

1.1.2 Các hình thức kinh doanh nhà ở

Sau nhiều lần dự thảo và sửa đổi lấy Ủ kiến c a các nhà khoa h c, nhà quản lỦ, ngư i dân và doanh nghi p, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và h i nhập kinh tế khu vực và thế giới, luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 ra đ i thay thế luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2006 đã cho phép các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước kinh doanh về nhà nói riêng và bất

đ ng sản nói chung C thể, như sau:

“Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các

hình thức sau đây [36, Khoản 1 – Điều 11]: Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử d ng đất dưới hình thức phân

lô, bán nền theo quy định c a pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử d ng đất gắn với

hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không

12

phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử d ng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng

để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án bất động sản c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử d ng đất c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đụ có hạ tầng kỹ thuật đó”

Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 cũng cho phép [36, Khoản 2 –

Điều 11] “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động

sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; dự án bất động sản

c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng m c đích sử d ng đất” Mặc dù đụ có nhiều thay đổi, nhằm tạo một môi trường kinh doanh bình đẵng giữa các thành phần kinh doanh song, kinh doanh bất động sản gắn liền với đất, trong khi ở Việt Nam “đất đai là sở hữu

c a toàn dân, do Nhà nước là đại diện ch sở hữu” nên Luật kinh doanh bất

13

đ ng sản vẫn còn qui đ nh và phân bi t quyền kinh doanh bất đ ng sản giữa các tổ chức, cá nhân ngư i Vi t Nam với ngư i Vi t Nam đ nh cư nước ngoài trong vi c đầu tư kinh doanh nhà để bán, cho thuê

Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 cho phép Doanh nghi p có vốn đầu

tư nước ngoài được kinh doanh bất đ ng sản dưới các hình thức sau đây: [36,

Khoản 3 – Điều 11] “Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đất Nhà

nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để

cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng m c đích sử d ng đất”

Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước, các hình thức kinh doanh nhà trong luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 đã thông thoáng hơn so với các qui đ nh c a pháp luật trước đây Theo đó, các tổ chức, cá nhân trong nước có đầy đ các quyền kinh doanh về nhà , công trình xây dựng cũng như qui đ nh những loại đất nào được xây dựng nhà để bán, để cho thuê, thuê mua

và để đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng Bên cạnh đó luật Doanh nghi p năm 2014 ra đ i có qui đ nh rất thông thoáng mang tính đ t phá trong

đăng kỦ kinh doanh đó là [37, Điều 29] “Doanh nghiệp có thể làm tất cả

những gì pháp luật không cấm” đã và đang tạo thành m t đ ng lực trong phát

triển kinh tế xã h i đặc bi t là môi trư ng kinh doanh, th trư ng kinh doanh nói chung và th trư ng kinh doanh bất đ ng sản nói riêng

Và Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 ra đ i cũng thể hi n những thay đổi tích cực trong th i gian gần đây nhằm thu hút các doanh nghi p nước

14

ngoài đầu tư kinh doanh nhà Thực ti n đã chứng minh dòng vốn ngoại trực tiếp đổ vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam trong 8 tháng đầu năm 2016 là rất lớn đứng thứ 2 so với các ngành kinh doanh khác khoảng 836,2 tri u USD [51] Mà nhà là m t phân khúc khá lớn chiếm m t tỉ trong lớn trong kinh doanh bất đ ng sản theo qui đ nh cuả pháp luật hi n hành Dù rằng, pháp luật còn có những qui đ nh ràng bu c nhất đ nh, song nhìn chung đã có những thay đổi đáng kể nhằm thu hút nguồn lực từ bên ngoài đặc bi t là “nguồn vốn” đầu tư kinh doanh nhằm phát triển hạ tầng kinh tế xã h i, phát triển th trư ng bất đ ng sản m t các bền vững Song những quy đ nh “m ra” trong Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 về hình thức kinh doanh nhà đối với các

tổ chức, doanh nghi p nước ngoài, bà con Vi t kiều, ngư i Vi t Nam đ nh cư nước ngoài có đ điều ki n kinh doanh nhà nói chung và nhà hình thành

trong tương lai nói riêng đã tạo ra m t kênh đầu tư khá hấp dẫn, có mức sinh lợi ổn đ nh mức cao

1.1.3 Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - hình thức kinh doanh linh hoạt nhưng chứa đựng nhiều rủi ro

Trong khoảng ba năm gần đây th trư ng kinh doanh bất đ ng sản bắt đầu kh i sắc tr lại sau m t th i gian dài b đóng băng c m từ “mua bán nhà hình thành trong tương lai” hay dân gian còn g i mua nhà “trên giấy” là m t

c m từ rất hót, gần như những t báo giấy, những tạp chí, các bài thông tin trên trang mạng đi n tử liên quan đến bất đ ng sản thư ng xuyên xuất hi n

Nếu vào google để tìm kiếm thông tin, chỉ mất khoảng 44 s thì đã xuất hi n 663.000 kết quả có liên quan, còn vào trang tìm kiếm Coc Coc xuất hi n tới 1.212.115 kết quả, điều đó cho thấy đ hót c a từ khóa này là như thế nào

Mặt khác khi gõ tìm kiếm từ khóa “ r i ro + mua bán nhà hình thành trong tương lai” cũng có kết quả hơn 692.000, điều đó chứng tỏ đây là m t “đề tài”

vô cùng hót kể cả Ủ nghĩa tích cực cũng như tiêu cực Thực ti n trong th i

15

gian khoảng 10 năm gần đây đặc bi t trong th i gian sau khi luật kinh doanh

bất đ ng sản năm 2014 và luật nhà 2014 ra đ i, các qui đ nh có liên quan đến đầu tư, mua bán nhà hình thành trong tương lai, đã được pháp luật qui

đ nh khá rõ ràng và chi tiết, điều đó chứng tỏ từ thực ti n c a xã h i mà Nhà nước đã có những qui đ nh pháp lỦ đầy đ và rõ ràng để các ch thể tham gia kinh doanh, đầu tư, mua bán có đầy đ cơ s pháp lỦ để thực hi n, nếu tuân

th pháp luật thì sẽ tránh được các r i ro pháp lỦ gây ra Tuy nhiên thực ti n tình hình di n ra trên th trư ng hi n nay vô cùng phức tạp, do ngưới mua không phải ai cũng có thể hiểu và biết rõ các qui đ nh c a pháp luật có liên quan, khi tham gia giao d ch hoặc biết nhưng không tuân th hoặc xem thư ng, ch quan chỉ nhìn vào những lợi ích, kỳ v ng ảo tư ng được ch đầu

tư hoặc bên môi giới quảng bá mà bỏ qua các qui đ nh c a pháp luật có liên quan Còn ngư i bán vì những lỦ do khác nhau mà “phớt l ” đi các qui đ nh

c a pháp luật hoặc cố tình “lách luật” hoặc “né tránh” nhằm mang lại lợi ích cho bên mình Chẳng hạn trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi chưa đ điều ki n để bán nhà theo qui đ nh, nhưng trong th i gian qua các ch đầu tư vẫn triển khai bán nhà m t cách phổ biến, trong đó

có những ch đầu tư do không đ năng lực về tài chính để triển khai nhưng cũng có những ch đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, song do triển khai

vậy có những dự án ch đầu tư đưa ra các hình thức kinh doanh khác nhau,

m c đích là để huy đ ng vốn c a khách hàng trước, khi chưa đ điều ki n để bán, chẳng hạn như: hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng góp vốn; hợp đồng đặt c c (trong hợp đồng đặt c c phân ra nhiều đợt, đặt c c lần 1, đặt c c lần 2…); hợp đồng hứa mua, hứa bán Đã làm cho th trư ng bất đ ng sản nói chung và th trư ng mua bán nhà hình thành trong tương lai đầy sôi đ ng, nhưng cũng tiềm ẫn nhiều r i ro

Quan h mua bán nhà hình thành trong tương lai có Ủ nghĩa quan trong trong vi c đảm bảo góp phần tạo môi trư ng pháp lỦ, m i trư ng đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất đ ng sản m t cách lành mạnh, công khai, minh

bạch các giao d ch trên th trư ng thông qua những quy đ nh về điều ki n có

hi u lực c a hợp đồng, hình thức c a hợp đồng, đối tượng c a hợp đồng, tư cách ch thể kỦ kết hợp đồng, đặc bi t là điều ki n dự án bất đ ng sản được phép kinh doanh Nếu h i t đầy đ các điều ki n theo qui đ nh thì vi c kỦ

kết và thực hi n hợp đồng là hết sức bình thư ng, nhưng trong thực tế khi dự

án kinh doanh bất đ ng sản chưa h i đ các điều ki n đặc bi t là điều ki n về

bất đ ng sản được phép đưa vào kinh doanh mà hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vẫn được kỦ kết, thực hi n, đây là m t vấn đề hết sức

bất cập, hơn nữa sau khi hai bên kỦ kết xong, hợp đồng này lại chuyển

nhượng cho bên thứ ba và tr thành m t loại hàng hóa mới “chuyển nhượng

hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai”

Như vậy, điều ki n để có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ để phát triển lành mạnh, bền vững th trư ng mua bán nhà nói riêng cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung

17

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được pháp luật quy

đ nh vô hi u trong các trư ng hợp c thể với các căn cứ và hậu quả pháp lỦ được quy đ nh rõ Ngoài ra, pháp luật cũng điều chỉnh những n i dung khác như vấn đề bảo v quyền lợi c a ngư i thứ ba ngay tình khi kỦ kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vô hi u; th i hi u tuyên hợp đồng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vô hi u; quy đ nh về vi c giải quyết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vô hi u qua các

th i kỳ…Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn thạc sĩ này tác giả chỉ nghiên cứu trong phạm vi điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với m t số n i dung, sau khi đã loại trừ các trư ng hợp vô

hi u c a hợp đồng C thể như sau:

Thứ nhất, về hình thức: hợp đồng mua bán nhà hình thành trong

tương lai được lập thành văn bản, trước đây vi c mua bán nhà xuất phát từ nhu cầu dân sự trong xã h i, vi c mua bán nhà được trao đổi chuyển d ch từ ngư i có nhà sang ngư i không có nhà là ch yếu (m c đích mua nhà là để ), tuy nhiên trong những năm gần đây, khi đất nước ta chuyển qua nền kinh tế

th trư ng, theo đ nh hướng ch nghĩa xã h i, vi c mua bán nhà không phải chỉ ngư i không có nhà mới có nhu cầu mua nhà để mà vi c mua bán nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư, kinh doanh (mua đi bán lại) Vì vậy các giao d ch dân sự không còn thuần túy là mua bán trao đổi đơn giản, các biểu mẫu trong các hợp đồng dân sự trước đây không thể hi n hết những qui đ nh c a pháp luật có liên quan về nhà nói riêng và bất đ ng sản nói chung Nhằm đáp ứng tình hình phát triển chung c a xã h i, tạo m t hành lang pháp lỦ phù hợp,

Chính ph giao cho b Xây dựng soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đã được B Xây dựng ban hành từ năm 2010 kèm theo thông tư số 16/2010/TT-

18

BXD (thông tư 16) mẫu hợp đồng này có đề cập tới vi c mua bán nhà hình thành trong tương lai và đã được các doanh nghi p kinh doanh bất đ ng sản tham khảo áp d ng [7], sau gần 4 năm áp d ng hợp đồng mẩu theo qui đ nh tại thông tư 16 vẫn còn nhiều hạn chế Sau khi luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 được Quốc h i khóa 13 phê chuẩn, Chính ph ban hành ngh đ nh 96/2015/NĐ-CP hướng dẫn m t số điều c a Luật kinh doanh bất đ ng sản, đã ban hành 11 ph l c liên quan kinh doanh bất đ ng sản, trong đó có 05 mẫu hợp đồng có liên quan đến mua bán bất đ ng sản, nhà hình thành trong tương lai [10] So sánh hai mẫu hợp đồng theo thông tư 16/2010/TT-BXD năm 2010 (Thông tư 16) và Ngh đ nh 96/2015/NĐ-CP (Ngh đ nh 96) c a Chính ph trong đó có nhiều n i dung giống nhau thể hi n sự kế thừa những

n i dung phù hợp qui đ nh với pháp luật hi n hành, bên cạnh đó mẫu hợp đồng mua bán nhà , công trình xây dựng có sẵn hoặc nhà , công trình xây dựng hình thành trong tương lai được ban hành kèm theo Ngh đ nh 96 ghi rõ các điều ki n mua bán nhà hình thành trong tương lai trong mẫu hợp đồng, như vậy so với mẫu hợp đồng ban hành theo Thông tư 16 thì mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Ngh đ nh 96 qui đ nh đầy đ và chặt chẽ hơn

Mặt khác xét dưới góc đ pháp lỦ thì mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được nâng cấp (từ thông tư c a B lên Ngh

đ nh c a Chính ph ), pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản đã lư ng trước được các r i ro pháp lỦ về hợp đồng, bu c bên mua và bên bán phải căn cứ hợp đồng mẫu để thương lượng và thỏa thuận, n i dung c a hợp đồng không trái và không thiếu các n i dung cơ bản so với n i dung hợp đồng mẫu Vi c tuân th hợp đồng mẫu sẽ có lợi cho cả hai bên mua và bán, đặc bi t cho bên mua là cá nhân, vì hầu hết cá nhân không am hiểu nhiều về pháp lỦ trong mua bán nhà , không quan tâm nhiều tới những điều khoản ràng bu c về tính pháp lỦ, mà ch yếu quan tâm tới m t số điều khoản cơ bản có liên quan như

19

giá, phương thức thanh toán, do đó khi m t bên hoặc hai bên có l i, xảy ra tranh chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn và bất lợi trong giải quyết Nếu không có hợp đồng mẫu thì bên bán là bên soạn thảo hợp đồng, h sẽ ch đ ng đưa các điều ki n có lợi về quyền c a mình và lẫn tránh các nghĩa v , đồng th i ràng

bu c các nghĩa v c a bên mua, giảm quyền c a bên mua

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hay không, pháp luật có qui

đ nh khá rõ, trư ng hợp nào yêu cầu phải công chứng, chứng thực; trư ng hợp nào không nhất thiết phải công chứng, chứng thực vì vậy các ch thể tham gia kỦ kết hợp đồng nếu tuân th đúng qui đ nh thì chắc chắn sẽ giảm thiểu các r i ro phát sinh trong quá trình thực hi n hợp đồng

Thứ hai, về n i dung, pháp luật điều chỉnh những n i dung đảm bảo

điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai như sau:

luật và năng lực hành vi dân sự được tham gia kỦ kết hợp đồng, song đối với quan h là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 đưa ra những điều ki n đối với các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngư i Vi t Nam đ nh cư nước ngoài tham gia giao d ch kỦ kết hợp đồng này

trong tương lai phải được phép giao d ch, nghĩa là tính hợp pháp phải được

bảo đảm Theo đó, đối tượng c a hợp đồng phải đảm bảo điều ki n bất đ ng

sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy đ nh tại Điều 55 Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014

20

dựng phải được ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ giá bán này đã bao gồm giá tr quyền sử d ng đất, thuế GTGT và phí bảo trì

Trong trư ng hợp giá bán là đơn giá trên m2 sàn thì di n tích sàn phải tính theo thông th y, trước đây chưa có hợp đồng mẫu vi c ghi giá là chung chung nhiều khách hàng sau khi nhận nhà mới phát hi n di n tích nhà thực tế

nhỏ hơn di n tích ghi trong hợp đồng

Giá mua bán nhà là m t khoản tiền mà bên mua trả cho bên bán; để xác đ nh được khoản tiền phải trả thì bên mua và bên bán phải thống nhất,

thỏa thuận và bàn bạc về giá cả, tùy thu c vào v trí, hướng hay tầng cao (đối

với chung cư) hay th i điểm mua bán cũng như tình hình th trư ng mà giá bán được các bên thỏa thuận khác nhau Thông thư ng vi c mua bán nhà hình thành trong tương lai, bên bán là bên quyết đ nh giá bán cũng như phương thức thanh toán, bên mua nếu chấp nhận thì tiến hành kỦ hợp đồng,

toán Thông thư ng ch đầu tư dự án đưa ra mức chiết khấu nhằm khuyến khích khách hàng mua số lượng từ 2 căn h , căn nhà hay bi t thự tr lên sẽ được mức chiết khấu lũy tiến, mua càng nhiều chiết khấu càng cao Nhằm thu hút khách hàng mua

Nam thông qua hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản; về th i hạn thực hi n thanh toán: hợp đồng ghi rỏ thanh toán m t lần vào ngày c thể hoặc trong

th i hạn bao nhiêu ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng hoặc cũng có thể thanh toán nhiều lần, m i lần thông thư ng cách nhau 30 ngày đến 60 ngày

Đối với hợp mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải tuân th theo quy đ nh như sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành

21

trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá ̀0% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị

hợp đồng” [36, Đoạn 1 – Điều 57]

Về điều khoản th i hạn giao, nhận nhà và hồ sơ kèm theo “Bên bán có

trách nhiệm bàn giao nhà kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà và giấy tờ pháp lý về nhà đụ được nêu trong hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn

một thời gian c thể kể từ ngày Bên mua thanh toán đ số tiền mua nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)” Vi c bàn giao nhà phải lập thành

biên bản có chữ kỦ xác nhận c a hai bên.[10, Điều 10-11] “Trường hợp Bên

mua chưa nhận bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai từ ch đầu tư (bên bán) hoặc đụ nhận nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận

quyền sử d ng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho cơ quan Nhà nước có thẩm

thành trong tương lai cho bên thứ ba Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, khi nhận

chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quyền

chuyễn nhượng hợp đồng này cho bên tiếp theo có nhu cầu (khi đ điều kiện

đụ nêu như trên) thì các bên phải thực hiện đúng th t c qui định”

Pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai nói riêng luôn có những qui đ nh về quyền và nghĩa v

c a các bên “Bên bán có quyền yêu cầu Bên mua nhận nhà, trả tiền theo th i

hạn và phương thức đã thỏa thuận đồng th i phối hợp với bên bán thực hi n các th t c mua bán trong th i hạn đã thỏa thuận, bên bán còn có quyền

không bàn giao nhà, khi chưa nhận đ tiền, nếu như các bên có thỏa thuận

Ngoài những quyền mà bên bán có được thì nghĩa v c a bên bán cũng

được qui đ nh khá đầy đ và chi tiết: “thông báo cho bên mua các hạn chế về

quyền sở hữu nhà, (nếu có); Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây

dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh m c vật liệu xây dựng bên trong

và bên ngoài nhà ở mà các bên đụ thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết

tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến

độ đụ thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu

có yêu cầu Bảo quản nhà đụ bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên

mua.Thực hiện các th t c mua bán nhà, theo quy định c a pháp luật”; [36,

Điều 22]

Giao nhà cho bên mua theo đúng th i hạn đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng và đảm bảo chất lượng Giao Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất, quyền s hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo

thỏa thuận trong hợp đồng; bảo hành nhà đã bán theo quy đ nh đã được ghi trong hợp đồng;

Vi c cung cấp thông tin cho bên mua nhà hình thành trong tương lai

c a bên bán có Ủ nghĩa rất quan trong, thông tin đúng, đầy đ là điều ki n quan trong giúp bên mua có những thông tin cơ bản nhất, từ đó có thể so sánh đối chiếu trong quá trình thực hi n hợp đồng c a ch đầu tư với từng khách hàng cũng như công khai thông tin minh bạch c a dự án, chẵng hạn thông tin

về tiến đ đầu tư xây dựng, đồng th i ngư i mua có đầy đ quyền tiếp cận thông tin cần thiết nhằm kiểm tra giám sát vi c thực hi n nghĩa v c a ch

23

đầu tư (ngư i bán) đối với ngư i mua nhà, cũng như kiểm tra giám sát vi c sử

d ng tiền ứng trước c a khách hàng có đúng m c đích cho vi c xây dựng dự

án hay không, đồng th i tạo điều ki n cho bên mua kiểm tra công trình trong quá trình xây dựng mặt khác ch đầu tư có nghĩa v phải thực hi n các quy

đ nh về bảo lãnh trong vi c bán nhà hình thành trong tương lai cho bên mua theo quy đ nh c a Luật Kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 và pháp luật về tín

d ng C thể các ch đầu tư dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải được m t ngân hàng thương mại bảo lãnh nhằm bảo đảm quyền lợi c a khách hàng mua nhà, đây là qui đ nh giúp cho ngư i mua nhà hình thành trong tương lai yên tâm tin tư ng, mặt khác để ch đầu tư dự án phải thực hi n đúng qui đ nh thì mới được ngân hàng bảo lãnh Như vậy trong trư ng hợp

ch đầu tư không thực hi n vi c giao nhà cho khách hàng thì ngân hàng thương mại nhận bảo lãnh cho dự án đứng ra trả lại tiền cho khách hàng đã

n p cho ch đầu tư

Ngoài ra cần lưu Ủ, nghĩa v bảo hành nhà , công trình xây dựng phải tuân th theo quy đ nh: Bảo hành nhà , công trình xây dựng là m t trong

những qui đ nh bắt bu c mà bên bán phải có trách nhi m bảo hành cho bên mua Qui đ nh vi c bảo hành nhà theo qui đ nh c a Luật kinh doanh bất đ ng

sản năm 2014 còn có qui đ nh rõ “Trong trường hợp nhà đang trong thời hạn

bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng,

cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định c a pháp luật về xây dựng”.[36, Khoản 1 - Điều 20]

Bên mua m t cách đầy đ và rõ ràng, theo đó “Bên mua yêu cầu bên bán

hoàn thành các th t c mua bán nhà, theo thời hạn đụ thỏa thuận trong hợp đồng” và bên mua có quyền “Yêu cầu bên bán giao nhà, theo đúng thời hạn”

[36, K1 – Điều 23]

24

Trong chương 1 c a luận văn, tác giả đã nêu và phân tích n i dung lỦ luận pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Theo đó, chương 1 đã làm rõ n i dung về nhà và các hình thức kinh doanh nhà , làm rõ yếu tố r i ro đối với hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai Trên cơ s đó, chương 1 đã khái quát sự cần thiết phải quy đ nh điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và tóm lược cơ cấu pháp luật điều chỉnh điều ki n có

hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Những n i dung này là cơ s lí luận, tiền đề để phân tích thực trạng pháp luật và đưa ra những kiến ngh c thể trong chương 2 và chương 3 c a luận văn

25

Ch ngă2

TH CăTR NGăTHIăHĨNHăPHỄPăLU TăV ăCỄCăĐI UăKI NăCị

HI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHă

2.1.ăTh cătr ngăphápălu tăv ăcácăđi uăki năcóăhi uăl căc aăh păđ ngă muaăbánănhƠă ăhìnhăthƠnhătrongăt ngălai

2.1.1 Về hình thức hợp đồng

Hợp đồng kinh doanh bất đ ng sản nói chung và hợp đồng mua bán

nhà hình thành trong tương lai nói riêng phải được lập thành văn bản “Hợp

đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 c a Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực” [36, Khoản 2 – Điều 17] Như

vậy, luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 chỉ bắt bu c công chứng hoặc chứng thực đối với các ch thể tham gia là h gia đình, cá nhân còn m t trong hai bên không phải là h gia đình cá nhân thi pháp luật không bắt bu c phải công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại

y ban nhân dân cấp xã (khu vực nông thôn) và cấp huy n khu vực đô th trừ

m t số trư ng hợp không cần phải công chứng, chứng thực

Vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà không được công chứng, chứng thực thì có giá tr pháp lỦ hay không?

Trước đây, nếu áp d ng theo quy đ nh tại Điều 134 B luật dân sự 2005

quy đ nh:“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là

điều kiện có hiệu lực c a giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu c a một hoặc các bên, Toà án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức c a giao dịch trong

vi c công chứng, chứng thực giao d ch theo đúng quy đ nh là hết sức khó khăn, nói m t cách khác là không khả thi Vì vậy đây chính là “l hổng” mà trong quá trình giao d ch mua bán không ít trư ng hợp bên bán lợi d ng để vi phạm nghĩa v - từ chối bán tài sản (khi tài sản tăng giá) hoặc bên mua từ chối mua tài sản (khi giá tr tài sản b giảm sút) m t cách hợp pháp

Đến quy đ nh tại B luật dân sự 2015 (khoản 2 điều 129) quy đ nh:

“Giao dịch dân sự đụ được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đụ thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa v trong giao dịch thì theo yêu cầu c a một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực c a giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Như vậy so với b luật dân sự 2005 thì b luật dân sự 2015 đã công nhận Ủ chí c a hai bên là quan tr ng nhất, khi nghĩa v c a m t bên hoặc c a hai bên

đã thực hi n được hai phần ba thì thì đồng nghĩa rằng hợp đồng không được coi là vô hi u, dù hình thức có vi phạm hay không

Tóm lại, điều ki n có hi u lực c a hợp đồng khi vi phạm về hình thức

là công chứng, chứng thực thì trước đây bắt bu c hai bên phải tuân th (trong

th i gian 30 ngày hai bên phải hoàn thi n vi c công chứng, chứng thực) nếu không tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hi u Còn B luật dân sự năm 2015 (có

27

hi u lực từ ngày 1/1/2017) thừa nhận Ủ chí c a hai bên là quan tr ng hơn, c thể trong trư ng hợp hợp đồng không tuân th về hình thức song hai bên đã thực hi n hai phần ba nghĩa v thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hi u lực

c a hợp đồng, các bên không cần phải công chứng, chứng thực nữa Khi hợp đồng mua bán nhà vô hi u sẽ làm phát sinh hậu quả pháp lỦ theo quy đ nh

tại Điều 131, B Luật Dân sự 2015:“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm

phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa v dân sự c a các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi

ph c lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đụ nhận; trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường; việc giải quyết hậu quả

c a giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”

Như vậy, khi hợp đồng mua bán nhà vô hi u, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại ngôi nhà và bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền mua nhà đã nhận Và thực tế hi n nay tại các thành phố lớn cho thấy, vi c công chứng, chứng thực khi giao d ch mua bán nhà được các ch thể tham hết sức quan tâm, nhất là ngư i mua luôn muốn có bên thứ

ba “chứng giám” đó là Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng Nó bảo đảm tính hợp pháp c a giao d ch dân sự, bảo đảm lợi ích c a các bên trong quan h giao d ch; góp phần hạn chế các giao d ch ảo, các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong giao d ch; khi có tranh chấp xảy ra, nó làm tăng giá tr chứng minh c a chứng cứ, giúp Tòa án d xem xét hơn, bảo v lợi ích và tăng

cư ng công tác quản lỦ c a Nhà nước

Tuy nhiên, trong chính n i dung về công chứng hợp đồng trong Luật nhà đang có sự mâu thuẫn với Luật đất đai Theo đó tại khoản 3 Điều 167

28

Luật đất đai quy đ nh “̀ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản

thực hiện các quyền c a người sử d ng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử d ng đất, quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử d ng đất, quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử d ng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất, quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu c a các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử d ng đất, quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định c a pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại y ban nhân dân cấp xụ.”

Có thể thấy, theo quy đ nh c a Luật đất đai chỉ cần m t bên hoặc các bên tham gia giao d ch là tổ chức hoạt đ ng kinh doanh bất đ ng sản thì không bắt bu c phải công chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, Luật nhà năm 2014 đã bỏ qua quy đ nh này, do đó làm tăng phạm vi, số lượng hợp đồng phải công chứng, gây khó khăn, tăng chi phí không cần thiết cho ch thể tham gia giao d ch, làm cản tr sự phát triển c a th trư ng nhà Quy đ nh này cũng thể hi n sự thiếu nhất quán trong quản lỦ đất đai, vốn đã b ảnh

hư ng do chế đ s hữu (tách quyền sử d ng đất thành m t tài sản đ c lập so với các bất đ ng sản)

Vi c quy đ nh các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất đ ng sản

nhằm m c đích để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, kỦ kết hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong

hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên kỦ kết phải bảo đảm có đầy đ các

n i dung chính đã được pháp luật quy đ nh N i dung c thể trong hợp đồng

do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy đ nh c a pháp luật Theo đó, các ch đầu tư cũng có thể xây dựng hợp đồng mẫu cho riêng mình

nếu đáp ứng các điều ki n về n i dung nêu trên Tuy nhiên, những n i dung

chứa đựng trong các hợp đồng mẫu mới dừng lại các quy đ nh về tổng hợp các n i dung cần có trong m t hợp đồng mua bán nhà thương mại mà chưa

có m t hướng dẫn c thể, chi tiết đối với từng n i dung như: cách thức xử lỦ khi trong hợp đồng không thỏa thuận về n i dung theo yêu cầu c a pháp luât;

những thỏa thuận nào trái với nguyên tắc c a pháp luật về nhà hay giới hạn

mà các bên được phép thỏa thuận… Vi c quy đ nh c thể như vậy là để tránh

khoản có lợi cho mình hoặc cố tính không đưa vào m t số n i dung gây khó khăn cho bên mua khi nghi m thu nhà Như đã phân tích, th trư ng giao

30

dch nhà thương mại là th trư ng bất cân xứng với ưu thế nghiêng về phía nhà đầu tư, bên bán nhà Do đó, nếu trong giao d ch, bên mua không có trình đ pháp lỦ nhất đ nh, không chú Ủ kỦ vào các hợp đồng mẫu mà bên bán

soạn sẵn sẽ có khả năng gặp những r i ro pháp lỦ tiềm ẩn về sau

Mặt khác, trên thực tế, tồn tại nhiều trư ng hợp hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai sai phạm với những dạng như sau: [22]

pháp luật, được “biến tướng” và “che đậy” thông qua dạng “hợp đồng góp

Đây là dạng sai phạm phổ biến đã và đang di n ra trên thực tế c a các

ch thể đầu tư kinh doanh bất đ ng sản Dạng sai phạm này được bắt nguồn

ch yếu từ vi c các ch đầu tư kỦ kết các hợp đồng huy đ ng vốn c a khách hàng khi đất và nhà – là đối tượng trong hợp đồng này chưa đ điều ki n theo quy đ nh c a pháp luật hi n hành Theo đó, nếu các ch thể đầu tư kinh doanh

bất đ ng sản kỦ hợp đồng với khách hàng với tên g i là “Hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ gắn liền với nhà ở” hoặc “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gắn với QSDĐ” ngay từ ban đầu (khi chưa thực hi n

vi c đầu tư xây dựng hạ tầng, xây dựng nền móng) thì hợp đồng này trái với quy đ nh c a pháp luật đất đai cũng như luật nhà , luật kinh doanh bất đ ng

sản Vì vậy, để hợp pháp hóa cho vi c chuyển nhượng, mua bán trái phép này,

với m c đích huy đ ng được tiền mà thực chất là chiếm d ng vốn c a khách hàng ngay từ ban đầu, các ch đầu tư đã “biến hóa” hợp đồng nêu trên thành

“hợp đồng góp vốn mua nhà”; n i dung cơ bản c a hợp đồng này là nhà đầu

tư nhận tiền c a khách hàng và cam kết sau khi thực hi n vi c đầu tư xây

cho khách hàng Tiền góp vốn thực chất là tiền mua sản phẩm bất đ ng sản nêu trên Với dạng hợp đồng góp vốn này, m t mặt nhà đầu tư nhằm “đối

31

phó” trước pháp luật khi kỦ kết hợp đồng trái pháp luật; nhưng mặt khác, ch đầu tư đã đẩy các khách hàng v thế luôn bất bình đẳng với nhà đầu tư, h

phải l thu c vào nhà đầu tư Chúng tôi xin chưa bàn khía cạnh “lách luật”

c a các nhà đầu tư, mà chỉ đi sâu phân tích sự bất lợi c a khách hàng khi kỦ

kết dạng hợp đồng này C thể:

Giả sử, các ch thể đầu tư không thực hi n đúng cam kết, thỏa thuận về

vi c bàn giao nhà và QSDĐ cho khách hàng sau khi đã nhận tiền góp vốn c a khách hàng thì sự thi t thòi luôn luôn khách hàng là ngư i gánh ch u chứ không phải là nhà đầu tư B i, về nguyên tắc, khi kỦ kết hợp đồng góp vốn thì

bản chất và m c đích c a hợp đồng này là cùng hợp tác kinh doanh, cùng “l i

ăn, l ch u”, “lợi nhuận được chia theo tỷ l phần vốn góp” Trong trư ng hợp này, phía nhà đầu tư hoàn toàn nắm quyền ch đ ng, h được toàn quyền

hạch toán, sử d ng dòng tiền (thực chất là tiền lấy từ khách hàng) để kinh doanh, bản thân khách hàng không được quyền tham gia, không được quyền giám sát Vi c sử d ng nguồn vốn huy đ ng c a khách hàng có đúng m c đích hay không? Có đúng với tiến đ đầu tư hay không? khách hàng không

thể biết và không có quyền được biết Hơn thế nữa, cũng theo bản chất c a

hợp đồng góp vốn thì “lợi nhuận được chia theo tỷ l phần vốn góp” và quyền quyết đ nh những vấn đề quan tr ng trong hoạt đ ng kinh doanh thu c về ngư i chiếm tỷ l vốn góp lớn hơn; trong trư ng hợp này, số vốn mà m i khách hàng góp vào cho ch đầu tư không phải là lớn so với số vốn c a cả dự

án Vì vậy, quyền quyết đ nh cũng không thu c về khách hàng mà hoàn toàn thu c về ch đầu tư Như vậy, vi c lựa ch n dạng hợp đồng này, các ch thể đầu tư kinh doanh bất đ ng sản đã “ép” các khách hàng v thế bất lợi, ph thu c hoàn toàn vào nhà đầu tư; yếu tố bình đẳng, thỏa thuận trong giao kết

và thực hi n hợp đồng này hoàn toàn b vi phạm Rõ ràng, nhà đầu tư trong

32

trư ng hợp này đã sử d ng “một mũi tên trúng được hai đích”, đó là: đối phó

với pháp luật và chiếm d ng vốn c a khách hàng

pháp luật, được “biến tướng” và “che đậy” thông qua dạng “hợp đồng vay

Đây cũng là m t trong những “chiêu thức” mà các nhà đầu tư kinh doanh bất đ ng sản sử d ng khá phổ biến để chiếm d ng vốn c a khách hàng khi đất và nhà chưa đ điều ki n để chuyển nhượng và mua bán theo quy đ nh

c a Luật Đất đai và Luật Nhà Theo đó, đa số các nhà đầu tư thiếu vốn để

thực hi n hoạt đ ng đầu tư hạ tầng và xây dựng nhà theo dự án đã được phê duy t nên đã huy đ ng tiền c a những ngư i có nhu cầu mua nhà gắn liền với

vi c chuyển nhượng QSDĐ thông qua vi c kỦ “hợp đồng vay vốn” Với hợp

đồng này, nhà đầu tư “vay” tiền c a khách hàng và cam kết với khách hàng

quyền được ưu tiên mua các căn h gắn liền với vi c chuyển nhượng QSDĐ sau khi dự án đó hoàn thành Số tiền vay được khấu trừ vào giá bán căn h sau này

Cũng tương tự như dạng sai phạm thứ nhất đã nêu trên, vì nhà đầu

tư ngay từ ban đầu không thể lấy được tiền c a khách hàng từ hợp đồng chuyển nhượng nền nhà khi đất đó chưa được đầu tư xong hạ tầng và nền móng; và càng không thể lấy được tiền c a khách hàng từ hợp đồng huy đ ng

đầu tư theo đúng tiến đ Vì vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc

thực hi n vi c đầu tư thì hợp đồng này sẽ vô hi u về đối tượng (quyền sử

d ng đất và nhà chưa đ điều ki n để tham gia th trư ng; vi phạm các quy

đ nh c a Luật Đất đai, Luật Nhà và Luật Kinh doanh bất đ ng sản) Vì vậy,

33

m t hợp đồng khác đã được “biến hóa” để thay thế cho hai dạng hợp đồng nêu trên là “hợp đồng vay vốn”

Với kiểu hợp đồng “trá hình” nêu trên, không đúng với bản chất thật

c a quan h chuyển nhượng, mua bán trên th trư ng c a nhà đầu tư và khách hàng cũng sẽ luôn luôn đẩy r i ro về phía khách hàng nếu có tranh chấp, bất đồng hoặc sự b i tín, không giao mặt bằng, không giao nhà c a ch đầu tư Những r i ro mà khách hàng đã và đang gặp phải trong th i gian qua khi kỦ kết với nhà đầu tư dưới dạng “hợp đồng vay vốn”, nhưng thực chất là chuyển

nhượng các lô đất, các nền nhà và những căn h có thể chỉ ra là: Thứ nhất,

nếu kỦ dưới dạng hợp đồng vay thì về nguyên tắc hết th i hạn, bên vay (nhà đầu tư) có trách nhi m trả nợ khoản vay và lãi suất do hai bên thỏa thuận Trong trư ng hợp hết hạn không trả thì ngư i cho vay (khách hàng) cũng chỉ

có quyền kh i ki n yêu cầu ch đầu tư phải thanh toán đầy đ khoản vay, lãi

và tiền phạt do nợ quá hạn mà thôi Với bản chất c a hợp đồng vay thì khách hàng không có quyền để yêu cầu ch đầu tư phải thanh toán bằng vi c giao đất, giao nhà Đây cũng chính là lỦ do vì sao các ch đầu tư kinh doanh bất

đ ng sản lựa ch n hình thức hợp đồng này để “lách luật” và d dàng trong

vi c nâng giá, kê giá so với giá chào hàng ban đầu hoặc đơn phương chấm dứt

hợp đồng vay vốn với khách hàng nếu thấy th trư ng nhà đất tăng mạnh Thứ

hai, điều đáng nói hơn đây là khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thi t bao gi cũng nằm khách hàng nếu có biến đ ng lớn c a th trư ng hoặc tranh chấp xảy ra Có thể nói, m i vi c trông ch vào đạo đức c a ch đầu tư, do vậy ch đầu tư luôn nắm “đằng chuôi” Hơn thế nữa, hợp đồng là

do doanh nghi p tự soạn thảo ra, ngư i mua chỉ vi c kỦ Do đó, khi th trư ng

“sốt”, giá bất đ ng sản tăng, thì ch đầu tư tự đ ng điều chỉnh giá vô lỦ song khách hàng vẫn phải chấp nhận hoặc nếu gặp ch đầu tư không đứng đắn, h

có thể xin giải thể, hợp nhất với doanh nghi p khác để từ chối thực hi n hợp

34

đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu tới đâu! Nhiều trư ng hợp, khi kỦ hợp đồng ch đầu tư nêu m t mức giá, nhưng khi giao d ch trên thực tế lại đưa ra m t mức giá khác cao hơn nhiều và để có quyền được nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc quyền được mua căn h thì ngư i mua đành phải chấp nhận mức giá đó Trong trư ng hợp này, khách hàng vì đã trót kỦ hợp

đồng vay vốn với nhà đầu tư nên h tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” Nếu

khách hàng muốn tiếp t c thực hi n hợp đồng, muốn được nhận đất và nhà thì phải chấp nhận giá mà nhà đầu tư tăng cao theo giá th trư ng, nghĩa là nhà đầu tư phải n p thêm tiền so với số tiền thỏa thuận ban đầu phải n p trong hợp đồng vay vốn Nếu khách hàng không chấp nhận n p thêm tiền thì nhà đầu tư sẵn sàng trả lại số tiền đã vay, c ng với lãi suất thỏa thuận khi vay và chấp dứt hợp đồng Tiền vốn và lãi c a khách hàng thu về trong trư ng hợp này không thể giúp cho khách hàng có được m t căn h , m t di n tích đất tương đương như khi h kỦ hợp đồng vay vốn do giá nhà đất liên t c tăng, đồng tiền b mất giá Do vậy, trên thực tế, đa số các khách hàng đều bùi ngùi chấp nhận phải n p thêm m t khoản tiền theo Ủ c a ch đầu tư để tiếp t c thực hi n hợp đồng Và đó là điều mà không mong đợi c a khách hàng

Từ những thực tế nêu trên, rõ ràng, khách hàng trong trư ng hợp nào cũng v thế bất lợi hơn so với nhà đầu tư, r i ro xảy ra h luôn là ngư i phải gánh ch u

2.1.2 Về nội dung hợp đồng

N i dung c a hợp đồng được qui đ nh tại Điều 18 Luật kinh doanh bất

đ ng sản năm 2014 gồm có 12 n i dung chính như sau:

Thứ nhất là tên, đ a chỉ c a các bên trong hợp đồng, trong đó không thể

thiếu thông tin c a các bên, bên mua và bên bán, nếu thiếu m t trong hai bên thì không đ thành tố cấu tạo nên m t bản hợp đồng;

35

Thứ hai là các thông tin về bất đ ng sản như căn nhà, căn h , di n tích,

chiều dài, chiều r ng, những thông tin mô tả cơ bản không thể thiếu trong n i dung hợp đồng;

Thứ ba là giá mua bán, giá mua gồm có đơn giá tính trên mét vuông,

tổng giá bán, giá bán có thể đã bao gồm thuế GTGT, phí bảo trì hoặc chưa bao gồm do bên bán đưa ra hoặc hai bên thỏa thuận;

Thứ tư, về phương thức và th i hạn thanh toán đây là n i dung cơ bản

mà quá trình đàm phán giữa hai bên luôn có mâu thuẫn lớn, c thể bên bán luôn muốn nhận tiền m t lần hoặc không muốn kéo dài th i hạn thanh toán, ngược lại bên mua luôn có xu hướng kéo dài th i hạn thanh toán càng lâu càng tốt, về phương thức thanh toán ch yếu là tiền mặt hoặc chuyển khoản;

Thứ năm là th i hạn giao, nhận nhà và hồ sơ tài li u kèm theo, vi c xác

đ nh trước th i điểm nhận nhà và được thỏa thuận trong hợp đồng là n i dung

vô cùng quan trong, đặc bi t là vi c mua bán nhà hình thành trong tương lai,

tại th i điểm kỦ kết hợp đồng chưa có nhà thực tế mà dựa trên những tính toán và dự báo sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho bên mua trong tương lai;

Thứ sáu là điều khoản bảo hành, bảo trì trong lĩnh vực xây dựng thì

th i gian bảo hành luôn được các bên quan tâm, bên mua luôn mong muốn

th i gian bảo hành càng dài càng tốt còn bên bán thì ngược lại, vi c bảo hành

th i hạn dài sẽ dẫn tới rũi ro nhiều hơn, tốn chi phí nhiều hơn; hi n nay luật pháp về xây dựng có qui đ nh th i hạn bảo hành nhằm ràng bu c trách nhi m

c a các bên liên quan;

Thứ bảy là quyền và nghĩa v c a các bên liên quan, hợp đồng mua

bán nhà là hợp đồng song v , quyền bên này là nghĩa v c a bên kia và ngược lại, vì vậy các bên luôn mong muốn quyền c a mình nhiều hơn và nghĩa v thì ít đi, để bảo đảm quyền lợi c a khách hàng nhỏ lẽ khi tham gia giao d ch kỦ hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà hình thành trong

36

tương lai nói riêng pháp luật có qui đ nh về hợp đồng mẫu, từ đó các bên căn

cứ hợp đồng mẫu để thương thảo các n i dung chi tiết c thể nhưng không trái với qui đ nh c a pháp luật;

Thứ tám là trách nhi m do vi phạm hợp đồng, đây là n i dung không ai

mong muốn xảy ra tại th i điểm kỦ kết hợp đồng song trong quá trình thực

hi n hợp đồng vì nhiều lỦ do ch quan, khách quan khác nhau mà xảy ra vi

phạm n i dung đã được kỦ kết, do đó vi c xác đ nh trách nhi m do vi phạm

hợp đồng tại th i điểm kỦ kết là vô cùng quan trong, các ch thể tham gia kỦ

kết phải hiểu rõ trách nhi m c a mình, trư ng hợp vi phạm phải ch u trách nhi m pháp lỦ liên quan;

Thứ chín là phạt vi phạm hợp đồng, trong quá trình thực hi n hợp đồng

mua bán nhà hình thành trong tương lai thư ng kéo dài vì vậy khả năng vi

phạm hợp đồng c a m t hoặc hai bên do những nguyên nhân ch quan, khách quan d xảy ra vì vậy cần qui đ nh rõ mức phạt do vi phạm hợp đồng là điều

hết sức cần thiết Tuy nhiên qui đ nh mức phạt như thế nào cho phù hợp là

vấn đề trong lỦ luận cũng như thực ti n có nhiều điều còn tranh cãi, trong pháp luật thương mại có qui đ nh hai bên tự thỏa thuận nhưng không được quá 8% phần nghĩa v hợp đồng b vi phạm( điều 301 luật thương mại 2005), còn trong luật xây dựng cũng có qui đ nh mức phát do vi phạm hợp đồng do 2 bên thỏa thuận, đối với các công trình có vốn ngân sách Nhà nước hai bên cũng thỏa thuận mức phạt nhưng không quá 12% phần nghĩa v hợp đồng b

vi phạm(điều 146 luật xây dựng 2014)