Điều kiện có hiệu lực của hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn TP hồ chí minh

VI N HÀN LÂM KHOA H C Xà H I VI T NAM H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI PHANăANHăH I ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C HĨăNỘIă- 2017 VI N HÀN LÂM KHOA H C Xà H I VI T NAM H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI PHANăANHăH I ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH ChuyênăngƠnh:ăLu tăKinhăt Mưăs :ă60.38.01.07 LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C NG ỜIăH ỚNGăDẪNăKHOAăH C:ă PGS.TS NGUY NăTH ăNGAă HĨăNỘIă- 2017 M CăL C M Đ U Ch ngă1:ăLụăLU NăPHỄPăLU T V ĐI U KI NăCịăHI U L C C A H PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGă LAI 1.1 Nhà hình thức kinh doanh nhà 1.2 Pháp luật điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 16 Ch ngă 2: TH C TR NGă THIă HĨNHă PHỄPă LU T V CỄCă ĐI U KI Nă Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă THĨNHă TRONGă T NGă LAIă T TH C TI Nă THĨNHă PH HỊNHă H CHI MINH 25 2.1 Thực trạng pháp luật điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 2.2 Thực ti n vi phạm điều ki n có hi u lực c a hợp đồng trình kỦ kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh 47 Ch ngă 3: GI Iă PHỄPă HOĨNă THI Nă PHỄPă LU T V Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă TRONGăT ĐI U KI N HỊNHă THĨNHă NGăLAI 55 3.1 Những yêu cầu đặt cần đạt để đảm bảo điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 55 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 58 K T LU N 72 DANH M CăTĨIăLI U THAM KH O 74 PH L C DANH M CăCỄC T VI T T T BĐS Bất đ ng sản BĐS TP.HCM Bất đ ng sản thành phố Hồ Chí Minh BXD B xây dựng CĐT Ch đầu tư GTGT Thuế giá tr gia tăng KD.BĐS Kinh doanh bất đ ng sản PGS.TS Phó giáo sư Tiến sĩ QSDĐ Quyền sử d ng đất Th.S Thạc sĩ Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh TS Tiến sĩ TTBĐS Th thư ng bất đ ng sản USD Dola mỹ VPHC Vi phạm hành VPPL Vi phạm pháp luật M Đ U 1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠi Cha ông ta có câu “An cư lạc nghi p” thật vậy, trình l ch sử phát triển c a loài ngư i từ trước tới nay, nhà có m t Ủ nghĩa quan tr ng đ i sống kinh tế, xã h i m i ngư i, ngày nhà góp phần quan tr ng phát triển kinh tế xã h i, ổn đ nh cu c sống c a ngư i dân Mặt khác, không dừng lại mà nhà m t tài sản lớn ngắn liền với phát triển c a đất nước Trong giai đoạn l ch sử khác m i khu vực đ a lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan tr ng ảnh hư ng c a nhà đ i sống kinh tế, xã h i khác song khẳng đ nh, nhà thiếu đổi với nhu cầu cu c sống c a m i h gia đình, cá nhân Vi t Nam sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng giao thoa vùng miền ngày tăng, d ch chuyển dân cư từ nông thôn tới thành th từ miền Bắc, miền Trung vào khu vực Tây nguyên, miền Nam ngày tăng, dân số ngày tăng, mật đ dân cư tăng lên nhu cầu chung c a xã h i nhà ngày tăng lên nhanh chóng, nhà không m t nơi để ng nghỉ, để sinh sống mà m t nhà r ng rãi với đầy đ ti n nghi, khang trang, thuận ti n cho sinh hoạt công vi c hàng ngày m t nhu cầu đáng hầu hết m i ngư i đặc bi t tầng lớp công dân trẻ mơ ước Đây điều ki n hoạt đ ng, đầu tư kinh doanh, giao d ch liên quan đến nhà ngày phát triển để đáp ứng nhu cầu c a ngư i dân doanh nghi p B i vậy, ngày nay, nhà không túy ph c v nhu cầu tài sản để kinh doanh, m t kênh đầu tư an toàn không ngừng gia tăng giá tr theo th i gian Ngư i có nhiều nhà , đặc bi t đ a c a thành phố lớn nhà v trí đắc m t khối tài sản khổng lồ m t “c máy đẻ tiền” m t cách nhanh chóng có suất sinh lợi cao ổn đ nh Từ có Luật đất đai năm 1993 đ i giá nhà bất đ ng sản nói chung ngày tăng cao, nhà bình thư ng mà nhà nói riêng không nơi ăn chốn tr thành m t “hàng hóa” đặc bi t, m t loại hàng hóa có giá tr cao Và để đảm bảo giao d ch nhà hoạt đ ng theo quỹ đạo chung, đảm bảo kiểm soát c a Nhà nước, bảo v quyền lợi ích hợp pháp cho ch thể tham gia giao d ch, pháp luật điều chỉnh th trư ng bất đ ng sản nói chung th trư ng nhà nói riêng th i gian qua liên t c cập nhật, điều chỉnh sửa đổi nhằm đáp ứng phù hợp với nhu cầu phát triển c a th trư ng Trong đó, điều chỉnh giao d ch nhà nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng hợp đồng m t biểu hi n c a m c đích nêu Theo đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai quy đ nh c thể Luật Kinh doanh bất đ ng sản từ điều ki n hình thức yêu cầu n i dung để đảm bảo hợp đồng có hi u lực, ràng bu c quyền nghĩa v c a bên Tuy nhiên, thực ti n kỦ kết thực hi n hợp đồng mua bán nhà nhà nói chung tương lai nói riêng phát sinh nhiều vướng mắc hạn chế Do nhiều lỦ ch quan khách quan khác nhau, ch thể tham gia giao kết hợp đồng không tuân th quy đ nh c a pháp luật Do đó, hợp đồng vô hi u, phát sinh tranh chấp, bất đồng Thành phố Hồ Chí Minh đ a bàn mà th trư ng nhà hình thành tương lai phát triển sôi đ ng đầy phức tạp Do nhiều nguyên nhân khách quan ch quan mà nhiều ch thể tham gia vào quan h mua bán nhà lại không thực hi n thực hi n không đầy đ với quy đ nh c a pháp luật liên quan đến điều ki n mua bán nhà dẫn đến tranh chấp bên Do đó, phạm vi nghiên cứu đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” cần phải nghiên cứu m t cách khoa h c toàn di n, mang tính h thống dựa s lỦ luận, s thực ti n nhằm điểm hạn chế, tồn điểm phù hợp nhằm kiến ngh giải pháp nhằm phát triển th trư ng mua bán nhà hình thành tương lai m t cách công khai minh bạch trách r i ro cho nhà đầu tư, để có phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung hoàn thi n quy đ nh c a pháp luật hi n hành có liên quan 2.ăTìnhăhìnhănghiênăc u đ tƠi Đã có nhiều viết công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu như: - “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam” C a Tiến sĩ Đinh Văn Ân Cuốn sách đề cập chế, sách pháp luật c a nước Mỹ, Phần Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản - Năm 2003, tác giả PGS.TS Thái Bá Cần Th.S Trần Nguyên Nam có đề tài “Th trư ng bất đ ng sản – Những vấn đề lỦ luận thực ti n Vi t Nam - Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá Trần Kim Chung có đề tài: “Các sách thu hút đầu tư vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam” - Năm 2009, PGS.TS Phan Th Cúc PGS.TS Nguy n Văn Xa xây dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất đ ng sản” - Năm 2010, có m t số viết như: “Pháp luật kinh doanh bất đ ng sản góc nhìn c a nhà đầu tư nước ngoài” c a Nguy n Ng c Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hoàn thi n chế đ pháp lỦ s hữu bất đ ng sản khung cửa h i nhập” c a Nguy n Ng c Đi n, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch c a th trư ng bất đ ng sản – Pháp luật m t số nước giới kinh nghi m cho Vi t Nam” c a Nguy n Th Dung, tạp chí Luật h c số 8/2010 - Năm 2011, TS Đinh Văn Ân, có đề tài: “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; T.S Bùi Văn Huyền TS Đinh Th Nga – H c vi n Tài quốc gia có công trình nghiên cứu: “Quản lỦ Nhà nước th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; PGS TS Nguy n Quang Tuyến có đề tài khoa h c cấp trư ng: “Những vấn đề pháp lỦ tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; Tập giảng c a trư ng Đại h c Luật Hà N i “Pháp luật kinh doanh bất đ ng sản” - Năm 2012, “Pháp luật kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam – Những vấn đề lỦ luận thực ti n” – Luận án tiến sĩ luật h c c a Vũ Anh; “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử d ng đất kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam” – Luận án tiến sĩ Luật h c c a Nguy n Th Hồng Nhung; GS.TS Dương Th Bình Minh ch biên “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận thực ti n” - Năm 2013, TS Đinh Th Mai Phương ch biên sách “Các giải pháp để hoàn thi n thể chế thúc đẩy phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam” - Năm 2014, “Bình luật hợp đồng chuyển nhượng bất đ ng sản hình thành tương lai” c a Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn quyền sử d ng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam” – TS Nguy n Th Hồng Nhung, tạp chí Luật h c số 6/2014; “Bàn vấn đề huy đ ng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ” kinh doanh bất đ ng sản” c a Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2014 Ngoài có m t số luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ nghiên cứu đề tài có liên quan đến nhà , th trư ng bất đ ng sản, nhà hình thành tương lai, pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhà chung cư nhà hình thành tương lai, thương mại Tuy nhiên, sau Luật Kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 ban hành với nhiều quy đ nh kinh doanh phát triển nhà thương mại, có loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai; đặc bi t đ i c a hàng loạt hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS ban hành đến chưa có m t công trình khoa h c nghiên cứu cấp đ thạc sĩ chuyên sâu vấn đề điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khía cạnh lỦ luận thực ti n Trên s tiếp thu, kế thừa thành tựu khoa h c c a công trình khoa h c công bố, luận văn phát triển bổ sung thêm, làm hoàn thi n khía cạnh lỦ luận thực ti n hợp đồng điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u 3.1 Mục đích nghiên cứu: - Tập hợp h thống hóa qui đ nh c a pháp luật hợp đồng điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đồng th i nhận di n khoảng trống pháp lỦ trình thực hi n loại hợp đồng - H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, c thể sâu tìm hiểu quy đ nh c a pháp luật n i dung pháp luật hình thức quy đ nh điều ki n có hi u lực c a hợp đồng Thông qua đó, soi r i vào thực ti n thực thi pháp luật vấn đề để nhận di n hạn chế, vướng mắc phát sinh trình kỦ kết thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Xác đ nh nguyên nhân ảnh hư ng c a hợp đồng biến tướng kể làm cho hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tr nên vô hi u có tranh chấp - Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật, đảm bảo ch thể c a hợp đồng tuân th pháp luật 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: - Tìm hiểu nguyên nhân tác đ ng ảnh hư ng c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trái pháp luật, không tuân th quy đ nh c a pháp luật làm cho hợp đồng vô hi u Từ đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật hợp đồng nhằm đảm bảo cho ch thể tuân th pháp luật tham gia giao kết thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 4.ăĐ iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu ch yếu c a đề tài, bao gồm: - H thống quan điểm, lỦ luận, đ nh hướng quy đ nh c a Đảng Nhà nước ta điều chỉnh pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Các quy đ nh c a pháp luật Vi t Nam liên quan đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà tương lai điều ki n có hi u lực c a hợp đồng 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà thành tương lai s Luật Kinh doanh bất đ ng sản, Luật Nhà B luật Dân hình n i dung như: Điều ki n có hi u lực hình thức ... ng mua bán nhƠă ă hình thƠnh trong t ng lai 1.2.1 Sự cần thiết phải quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai. .. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật quy đ nh vô hi u trư ng hợp c thể với hậu pháp lỦ... u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai từ thực ti n thành phố Hồ Chi Minh - Chương 3: Giải pháp hoàn thi n pháp luật điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành tương