Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam (Tài liệu là bản tóm tắt )

69 3.1.1 Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT - -

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

HÀ NỘI, 2016

Footer Page 1 of 126

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT - -

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO

PHÁP LUẬT VIỆTNAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ

TỤNG DÂN SỰ MÃSỐ: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Phùng Trung Tập

HÀ NỘI, 2016

Header Page 2 of 126

Footer Page 2 of 126

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thu Trang

Header Page 3 of 126

Footer Page 3 of 126

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5

1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai 5

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 9

1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 15

1.5 Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 19

CHƯƠNG 2 23

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA 23

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 23

2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 23

2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng 24

2.1.2 Điều kiện về chủ thể 33

2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng 48

2.1.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể 51

2.1.5 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng 53

2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 58

2.3 Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 63

CHƯƠNG 3 69

MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 69 Header Page 4 of 126

Footer Page 4 of 126

iv

VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 69 HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 69 3.1 Một số bất cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 69

3.1.1 Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 69 3.1.2 Bất cập trong thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 74

3.2 Hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 Header Page 5 of 126

Footer Page 5 of 126

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ

và ngày càng được hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng hoạt động này hướng đến chính là những ngôi nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các

đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trường mua bán nhà ở HTTTL phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở HTTTL nói riêng diễn ra vô cùng phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau đã vượt ra khỏi phạm vi điều chỉnh của pháp luật Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL

do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập về xác định hợp đồng vô hiệu

Bên cạnh đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng vào các thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có sự cải cách thích ứng hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về hợp đồng, theo hướng tiếp thu có chọn lọc những điểm tiến bộ trong pháp luật hợp đồng của các nước và của các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày càng hoàn thiện và có sự tương đồng hơn so với pháp luật của các quốc gia trên thế giới Chính vì vậy tác giả chọn đề

tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp

luật Việt Nam” để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Footer Page 7 of 126

2

Vấn đề mua bán nhà ở HTTTL không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,

nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng được nghiên cứu bởi một số tác giả Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL lại mới, hầu như chưa có tác giả nào đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dưới hình thức như luận văn, luận

án , chuyên đề nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan như:

“Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà ở thương mại HTTTL ” của tác giả Ngô

Quang Cháng, hai công trình này đã nghiên cứu một cách toàn diện về các vấn đề chung của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL như khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ thể, các bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng

chưa đề cập gì đến vấn đề hiệu lực “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự” của tác giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế

và việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Thị Hương Giang, “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng Các công

trình này đã đề cập đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng, nhưng ở mức độ chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2005 hoặc khái quát về hiệu lực của hợp đồng nói chung, và về vấn đề hiệu lực của một loại hợp đồng cụ thể là hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Có thể thấy vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai là một vấn đề mới, chưa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu

Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng quí báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhưng các công trình

kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL theo qui định của pháp luật Việt Nam Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực

của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”

để làm luận văn thạc sĩ luật là không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố

3 Mục đích nghiên cứu

- Mục đích của nghiên cứu luận văn là nghiên cứu và làm rõ các quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam,

Footer Page 8 of 126

3

đồng thời đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở đối chiếu với qui định về hiệu lực hợp đồng của một số quốc gia trên thế giới và một số bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế

- Kiến nghị sửa đổi các quy định của pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tiễn và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này

4 Đối tượng nghiên cứu

Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, trường hợp hợp đồng vô hiệu, và quy định của pháp luật có liên quan Ngoài ra tác giả cũng tìm hiểu quy định pháp luật của một số nước và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp luật Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lênin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hiệu lực của hợp đồng Trong đó, chú trọng sử dụng phương pháp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê để thấy rõ bản chất của vấn đề

Cụ thể trong Chương 1 của luận văn về Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả nghiên cứu về các vấn đề lý luận chung, do đó sử dụng chủ yếu là phương pháp phân tích, so sánh

Chương 2 về Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả dùng phương pháp liệt kê, phân tích các quy định của pháp luật

Footer Page 9 of 126

7 Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài

Đề tài nghiên cứu có hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đưa ra những định hướng và đề xuất các kiến nghị cụ thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật Việt Nam, góp phần tăng cường hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hợp đồng trong điều

kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam

Kết quả nghiên cứu đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành luật trong các trường đào tạo về luật

8 Bố cục của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và

hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 3: Một số bất cập và định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu

lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Footer Page 10 of 126

5

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là một cụm từ thông dụng, được sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa học pháp lý Nhưng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu như chưa có một định nghĩa bao quát về nó và việc đưa ra được định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng

Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đưa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động sản được chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do có đối tượng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do tính chất và động sản do luật định (Điều 527)

Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tượng của quyền

dân sự “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số

đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”

BLDS Việt Nam 2005 cũng như BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định

về tài sản của BLDS năm 1995 nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về tài sản mà Điều

163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”

Như vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản

mà không đưa ra một phạm vi cụ thể của tài sản Có thể hiểu tài sản là một khái niệm động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài người, tài sản có một phạm vi khác nhau, nhưng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con người và là đối tượng của quyền sở hữu Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua cách phân loại

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản được chia thành hai loại: tài sản hiện

có và tài sản HTTTL Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản HTTTL dưới các góc độ sau:

Footer Page 11 of 126

6

- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch

bảo đảm quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Khoản 77 Điều 2)

- BLDS năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như sau: “Vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.” (Khoản 2 Điều 320)

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại

quy định về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.( Khoản 2, Điều 4)

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái niệm tài sản HTTTL :

Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 1)

Quy định này khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản HTTTL

là đối tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108:

7

Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chưa đưa ra một khái niệm cụ thể về tài sản HTTTL

Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài

sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL như sau:“Tài sản HTTTL là tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm giao dịch về tài sản đó”

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở Dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con người, còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia

Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình.” [49]

Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Đồng thời Luật Nhà ở liệt

kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cư, Nhà ở xã hội

Như vậy, có thể thấy dưới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con người Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tượng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất

Footer Page 13 of 126

8

Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở

là hợp đồng mua bán nhà ở Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:

Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về mua bán nhà ở Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó [47, tr32]

Xét trên phương diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trường hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà

Tiếp cận trên phương diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phương giữa người bán và người mua Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua

bán tài sản Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ

sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã hội Việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ

quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở Luật nhà ở năm

2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhưng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu

tiên đưa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (Khoản 19, Điều 3

Luật Nhà ở năm 2014)

Footer Page 14 of 126

9

Thuật ngữ nhà ở HTTTL, hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm giao kết hợp đồng chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà

đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai

Về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp quy của Việt Nam chưa có quy định nào chính thức về khái niệm “hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL” Tham khảo các BLDS trên thế giới, BLDS Pháp đã quy định cụ thể trường hợp mua bán bất động sản HTTTL:

Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo

đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng

Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước.”

Như vậy theo quy định này của BLDS Pháp thì hợp đồng mua bán bất động sản

sẽ xây dựng là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản theo yêu cầu và thời gian thỏa thuận Về cơ bản hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có nội dung tương tự như vậy, nhưng có những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm kí kết hợp đồng, theo đó bên bán sẽ bàn giao nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo nội dung các bên đã thỏa thuận

1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ

Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều

có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi hai bên thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận

Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng Footer Page 15 of 126

10

hợp đồng Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng được coi là đã xác lập Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyền giao nhà ở

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù

Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà, còn bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó Điều này khác với chuyển dịch quyền sở hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở Trong hai trường hợp này, bên chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận được môt lợi ích vật chất tương ứng từ người được thừa kế, tặng cho nhà ở đó Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch dân sự

 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua

Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền

sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với người mua Người mua muốn được sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tương đương với giá trị ngôi nhà đó Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho mượn nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ của các bên chủ thể Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là phương tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà

Footer Page 16 of 126