Hợp đồng mẫu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HUY TƯỞNG HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HUY TƯỞNG HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THANH BÌNH HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn nêu luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác, trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình TÊN TÁC GIẢ NGUYỄN HUY TƯỞNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Nguyên tắc tự giao kết hợp đồng sở pháp lý hợp đồng mẫu .7 1.1.1 Nguyên tắc tự giao kết hợp đồng .7 1.1.2 Hợp đồng mẫu đặc điểm hợp đồng mẫu 1.1.3 Cơ sở pháp lý hợp đồng mẫu 1.1.4 Sự khác nguyên tắc tự giao kết hợp đồng hợp đồng mẫu10 1.2 Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 12 1.2.1 Tài sản hình thành tương lai 12 1.2.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai so với tài sản hình thành tương lai 13 1.2.3 Điều kiện giao dịch tài sản hình thành tương lai nhà 14 1.2.4 Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 15 Tiểu kết Chương 18 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 20 2.1 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 20 2.1.1 Chủ thể 20 2.1.2 Nội dung 22 2.1.3 Tuân thủ nguyên tắc hợp đồng 32 2.1.4 Hình thức 33 2.2 Các tranh chấp biện pháp đảm bảo thực hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 36 2.2.1 Các tranh chấp liên quan hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 36 2.2.2 Biện pháp đảm bảo thực hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.3 Phương thức giải tranh chấp áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 42 2.3.1 Thương lượng: 44 2.3.2 Hòa giải 45 2.3.3 Trọng tài 46 2.3.4 Tòa án 48 Tiểu kết Chương 50 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .51 3.1 Phương hướng nâng cao hiệu áp dụng Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 51 3.2 Kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu áp dụng Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 54 3.2.1 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu ký kết, hạn chế tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai 58 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai .62 Tiểu kết Chương 64 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS BLDS BLTTDS Bộ luật tố tụng dân ĐKGDC Điều kiện giao dịch chung HTTTL Hình thành tương lai Luật BVQLNTD Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Được sở hữu nhà niềm mơ ước nhu cầu đáng người dân, thành phố lớn nước Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh…thì nhu cầu mãnh liệt hết Thành phố Hồ Chí Minh với 300 năm tuổi, hành chính, kiến trúc xây dựng thành phố trẻ so với nhiều thành phố khác nước Song với ưu “cầu nối’ vùng đất ven biển với nhau, liên kết Đông Nam Á hải đảo Đông Nam Á lục địa, Đông Nam Á với vùng đất xa xơi Thái Bình Dương, Sài Gòn – Thành phố Hồ Chí Minh sớm trở thành nơi hội tụ nhiều lớp cư dân sớm trở thành trung tâm vùng Nam với bề dày lịch sử hàng ngàn năm Quy hoạch Sài Gòn thời Pháp thuộc dành cho 400.000 người, dân số tăng 20 lần Năm 2010, TP Hồ Chí Minh có khoảng 7,2 triệu người thường trú, sống khu đô thị khoảng 6,32 triệu người Theo số liệu Cục Thống Kê TP.Hồ Chí Minh vào năm 2015, dân số khoảng 8,2 triệu người, sống khu đô thị khoảng 7,5 triệu người Trong đó, quỹ đất thành phố khơng tăng nên việc tạo nơi ổn định cho cư dân thành phố tốn lớn quyền Việc đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại xây dựng chung cư cho cư dân coi giải pháp Trước có quy định Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai với tăng nhanh số lượng giao dịch mua bán hộ chung cư, tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn gay gắt Pháp luật có quy định điều chỉnh nhà chung cư, nhiên quy định nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Việc giải tranh chấp chung cư chủ yếu thơng qua hòa giải, thương lượng Có tranh chấp bên khởi kiện Tòa án để giải Vì thân người mua nhà đa phần dùng để họ mong muốn có nhà để khơng phải mong muốn kiện tụng văn hóa Việt Nam “vơ phúc đáo tụng đình”, có số dùng để đầu tư Tuy nhiên thực tế tồn nhiều tranh chấp mua bán hộ chung cư bên chưa tìm chế, phương thức giải tranh chấp có hiệu Nhiều dự án chạy theo tiến độ bàn giao, mặt khác lại thiếu lực tài nên thay đổi nhiều hạng mục vật tư thiết bị so với thiết kế ban đầu dùng thiết bị vật tư “tương đương” phạm trù khơng rõ ràng khơng biết tương đương vấn đề gì, tương đương chất lượng, tương đương chất lượng… cuối người mua phải chịu thiệt hại Sự đời Hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đăng ký theo mẫu tạo lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản có can thiệp mặt hành nhà nước vào vấn đề giao dịch dân Tuy không phủ nhận hiệu hợp đồng mẫu có can thiệp nhà nước nhằm tạo chơi bình đẳng mối quan hệ mua bán bên giao dịch hộ hình thành tương lai, nhiên thực tế tồn tranh chấp phát sinh mà bên chưa tìm chế giải có hiệu Vì Luật ln ln sau xảy đời sống tại, với mong muốn tìm hiểu cách hệ thống hình thành hợp đồng mẫu, mối quan hệ phát sinh chủ thể tham gia hợp đồng mẫu, hình thức giải tranh chấp hợp đồng mẫu, từ đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu việc áp dụng hợp đồng mẫu giao dịch nhà hình thành tương lai, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Có nhiều đề tài liên quan đến hợp đồng mẫu là: Luận văn thạc sĩ “Pháp luật hợp đồng dân theo mẫu giới - Những học kinh nghiệm cho Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Ngọc Anh vào năm 2011, Đại học Ngoại thương, đề tài dựa sở luật học so sánh để phân tích chế định hợp đồng theo mẫu luật pháp quốc tế, tác giả tập trung cụ thể vào Công ước Viên 1980 Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế; Luận văn thạc sĩ “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” Nguyễn Thị Xuân, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật, năm 2014, đề tài nghiên cứu cách tổng quát dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định; từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian tới Luận án tiến sĩ “Pháp luật điều kiện thương mại chung - Những vấn đề lý luận thực tiễn” Nguyễn Thị Hằng Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2016, đề tài phân tích thực trạng quy định pháp luật hành liên quan đến hợp đồng dân theo mẫu, điều kiện giao dịch chung hợp đồng tiêu dùng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật điều kiện thương mại chung Việt Nam số lĩnh vực lựa chọn (tài ngân hàng kinh doanh nhà ở) Luận văn thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Phan Anh Hải, Học viện Khoa học Xã hội, năm 2017, đề tài phân tích điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Luận án tiến sĩ “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu Việt Nam nay” Nguyễn Công Đại, năm 2017, đề tài nghiên cứu vấn đề BVQLNTD giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu Tuy vậy, chưa có đề tài sâu nghiên cứu, phân tích cụ thể áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai cho có hiệu quả, hạn chế nhũng rủi ro chủ thể liên quan dự án phát triển nhà thương mại biện pháp hoàn thiện chế định hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh cơng trình nghiên cứu khơng trùng lặp với cơng trình nghiên cứu có Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Nhằm làm rõ vấn đề phải áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai, việc áp dụng có ý nghĩa thị trường chế điều chỉnh hành vi chủ thể tham gia vào hợp đồng mẫu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm định vị rõ dạng thức đặc biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, việc chuẩn hóa hợp quy định liên quan đến hợp đồng mẫu góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản mà “cuộc chơi” ln có phần thắng nghiêng sức mạnh chủ đầu tư với khách hàng Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai: Làm rõ sở lý luận nhà hình thành tương lai, hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai biện pháp nhằm tăng cường hiệu áp dụng hợp đồng, giải pháp giải tranh chấp hợp đồng mẫu Đánh giá thực trạng pháp luật nhằm ghi nhận thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Đưa giải pháp hiệu áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai, góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu luận văn: Là quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai, quy định bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, hình thức giải tranh chấp, vai trò chủ thể tham gia vào hợp đồng, án có hiệu lực giải tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tp.HCM 4.2 Phạm vi nghiên cứu Theo quy định pháp luật hợp đồng hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua bán có thể hay khơng tính vào giá bán/m cho người mua, người bán hưởng lợi Nghĩa chi phí để cấu thành giá bán/m người bán chuyển cho người mua chịu, người bán ngồi hưởng lợi phần lợi nhuận bán hưởng thêm lợi nhuận từ việc khơng phải tốn chi phí đầu tư Ngồi vấn đề chênh lệch diện tích diện tích hợp đồng diện tích thực tế cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng Điều làm lợi lớn cho người bán chưa có quy định pháp luật chênh lệch diện tích Bất động sản thường có giá trị cao, mà có chênh lệch diện tích khoảng 2% người mua thiệt hại lớn so sánh với quy mô dự án mà người bán thực Theo hướng dẫn Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà cơng trình cơng cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng hộ diện tích sàn tính theo kích thước thơng thủy, bao gồm phần diện tích tường ngăn phòng bên hộ, diện tích ban cơng, lơ gia (nếu có) khơng tính diện tích chiếm chỗ tường bao nhà, tường phân chia hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên hộ Pháp luật không quy định cụ thể tỷ lệ sai số cho phép diện tích hộ cấp phép xây dựng với diện tích sử dụng hộ thực tế thời điểm bàn giao cho người mua Vì vậy, việc xác định tỷ lệ sai số chủ đầu tư khách hàng mua hộ tự thỏa thuận hợp đồng mua bán Hợp đồng mua bán hộ thường ghi nhận thỏa thuận tỷ lệ sai số cho phép diện tích sử dụng hộ Khi bàn giao, diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt tỷ lệ sai số ghi hợp đồng, giá bán hộ điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế Do đó, diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều tỷ lệ sai số cho phép khách hàng trả lại tiền Trên thực tế, có chủ đầu tư uy tín hồn trả tiền chênh lệch diện tích cho khách hàng Trong trường hợp ngược lại, khách hàng phải nộp thêm tiền cho phần diện tích lớn diện tích ghi hợp đồng cách thức khác theo thỏa thuận hợp đồng Nếu hợp đồng mua bán hộ không ghi nhận thỏa thuận tỷ lệ sai số cho phép, diện tích đo đạc thực tế có chênh lệch so với diện tích ghi hợp đồng, 55 hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh giá bán hộ, người bán khơng thực có tranh chấp xảy Thực tiễn cho thấy, để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng mẫu, người tiêu dùng phải có khoảng thời gian định để nghiên cứu điều kiện điều khoản hợp đồng thương nhân đưa ra, pháp luật khơng có quy định cụ thể khoảng thời gian mà quy định Điều 17.1 Luật BVQLNTD năm 2010, là: “… dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng” Việc Luật BVQLNTD năm 2010 quy định chung vậy, văn luật chưa cụ thể hóa vấn đề dẫn đến việc người bán tự ấn định khoảng thời gian ngắn để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng lập luận thời gian hợp lý, lấy sở để xác định người bán vi phạm? Do đó, để đảm bảo cho người tiêu dùng có thời gian hợp lý nghiên cứu hợp đồng, pháp luật cần quy định người bán phải dành khoảng thời gian định để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng Hiện nay, vấn đề bất lợi lớn mà người mua phải đối mặt sử dụng nhà chất lượng Hơn nữa, người tiêu dùng thường không hiểu biết chun mơn, kỹ thuật, khơng có khả đánh giá độ tương xứng chất lượng với giá người bán đưa ra, tất yếu dẫn đến việc người mua phải gánh chịu thua thiệt nắm quyền chủ động giao kết thực hợp đồng Mặt khác, tài có hạn nên xảy rủi ro phát sinh q trình sử dụng hàng hóa, dịch vụ, người mua khó khăn việc chi trả chi phí khắc phục rủi ro Ví dụ vụ cháy chung cư Carina, Cơng ty Hùng Thanh có mua Bảo hiểm Trách nhiệm cơng cộng, loại hình bảo hiểm cho bên thứ ba (ở người tài sản cư dân) Nhưng tiếc, mức độ bảo hiểm mà Hùng Thanh mua để chi trả cho trách nhiệm lại thấp Mức bồi thường tối đa 500 triệu đồng, nạn nhân liên quan tối đa bồi thường 20 triệu đồng tổng mức chi trả thiệt hại người khơng q 200 triệu đồng Nhìn chung, giá trị bảo hiểm cho tài sản toàn chung cư Hùng Thanh mua hợp lý với giá trị Carina Plaza, với bảo hiểm trách nhiệm 56 công cộng, liên quan quyền lợi bên thứ ba cư dân, lại thấp Nếu Hùng Thanh tham gia mức trách nhiệm bảo hiểm cao quyền lợi chi trả bồi thường cư dân đảm bảo tốt Chính vậy, để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sở vào thực trạng chung thương nhân, pháp luật cần quy định sản phẩm hàng hóa, dịch vụ mà thương nhân cung ứng cho người tiêu dùng giao kết hợp đồng gia nhập cần phải bảo hiểm Điều có ý nghĩa quan trọng, thương nhân có khả đóng bảo hiểm cho hàng hóa, dịch vụ họ, có nghĩa họ có quyền yêu cầu đơn vị bảo hiểm đền bù thiệt hại cho người tiêu dùng có khiếu nại liên quan đến chất lượng hàng hóa, dịch vụ mà họ cung cấp Vậy để nâng cao hiệu áp dụng Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai cần phải thực vấn đề sau:  Về phía quan nhà nước:  Tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc đăng ký Hợp đồng mẫu trước sau hợp đồng đăng ký;  Công bố rộng rãi điều kiện để giao dịch phép thực được;  Giám sát nguồn vốn huy động từ khách hàng chủ đầu tư dùng mục đích thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán;  Tăng cường công tác hậu kiểm việc đăng ký, thực hợp đồng mẫu  Về phía người bán:  Công khai, minh bạch vấn đề liên quan đến sản phẩm phương tiện thông tin đại chúng;  Thiện chí vấn đề giải tranh chấp với người mua;  Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến sản phẩm đủ điều kiện phép bán;  Đăng ký theo mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai  Về phía người mua:  Xem kỹ điều khoản thỏa thuận hợp đồng; 57  Tham vấn Luật sư, người có hiểu biết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai;  Hợp tác với người bán việc giải tranh chấp (nếu có) phát sinh;  Lựa chọn chủ đầu tư có uy tín việc phát triển thị trường bất động sản với khả tồn nhiều năm thị trường chủ đầu tư có vốn liếng uy tín định đảm bảo yên tâm giao dịch 3.2.1 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu ký kết, hạn chế tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Kinh tế phát triển dẫn đến nhu cầu giao dịch nhà gia tăng, điều làm cho giao dịch nhà ngày trở nên đa dạng phức tạp Để nâng cao hiệu ký kết, hạn chế tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai, cần phải thực công việc sau đây: Thứ nhất, quy định trách nhiệm hình chủ đầu tư việc sử dụng mục đích tiền huy động vào mục đích phát triển nhà ở, cụ thể sử dụng mục đích việc đầu tư tạo lập nhà Luật Nhà năm 2014 có quy định vốn từ tiền ứng trước khách hàng nguồn vốn để phát triển nhà thương mại Tuy nhiên, việc huy động vốn có hạn chế định theo quy định Điều 57 Luật Nhà năm 2014 toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai, “Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà không thu 95% giá trị hợp đồng bên mua, bên thuê mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; giá trị lại hợp đồng tốn quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Việc sử dụng tiền huy động sai mục đích nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm 58 giao nhà không bàn giao nhà cho người mua chủ đầu tư sử dụng nguồn tiền vào mục đích khác, khơng đủ khả tài để phát triển dự án, hành vi giống “lạm dụng tín nhiệm” người mua giao dịch hợp đồng mục đích khác chủ đầu tư Thứ hai, tăng cường vai trò quản lý nhà nước Sở Xây dựng Chức Phòng Quản lý Nhà Thị trường bất động sản Sở Xây dựng chủ yếu công việc hành mệnh lệnh với cơng việc xây dựng, trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành chế, sách phát triển quản lý thị trường bất động sản; giải pháp nhằm minh bạch hóa hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh; tổ chức thực sau Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, ban hành; thực sách, giải pháp điều tiết bình ổn thị trường bất động sản địa bàn tỉnh theo quy định pháp luật; hướng dẫn thực quy định pháp luật điều kiện lực chủ đầu tư dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khác địa bàn tỉnh; hướng dẫn quy định bất động sản đưa vào kinh doanh; theo dõi, tổng hợp tình hình, tổ chức xây dựng hệ thống thơng tin thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn tỉnh; định kỳ báo cáo tháng, quý, tháng, năm Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng báo cáo theo đạo Thủ tướng Chính phủ… Bộ máy quản lý có, lực cán có, thiếu quy chế hoạt động tình hình đòi hỏi Phòng Quản lý Nhà Thị trường bất động sản thể vai trò quản lý nhà nước lĩnh vực Trong trường hợp có khả năng, đề nghị phải thực cấp xác nhận phân loại chung cư phân loại khách sạn để khách hàng biết giá trị nhà điều kiện cấp Điều thể hiện, có chung cư đủ điều kiện theo quy định cấp khách hàng vào có xác nhận Đây sở việc giải tranh chấp sau Thứ ba, công khai tên, không cấp chủ trương phê duyệt đầu tư dự án với chủ đầu tư vi phạm 59 Việc cấp chủ trương đầu tư thủ tục cần thiết để thực dự án đầu tư xây dựng nhà hình thành tương lai lợi ích doanh nghiệp thực dự án Do đó, trường hợp doanh nghiệp có sai phạm việc phát triển dự án làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng không thực chủ trương đầu tư chủ đầu tư vi phạm không cấp chủ trương đầu tư dự án khác đồng thời bị công khai thông tin vi phạm phương tiện thông tin đại chúng Việc công khai thông tin chủ đầu tư vi phạm dự án có tác dụng răn đe uy tín chủ đầu tư Vì uy tín tài sản vơ hình hoạt động sản xuất kinh doanh Cơ chế tạo chế tài nghiêm khắc chủ đầu tư uy tín ổn định phát triển thị trường nhà hình thành tương lai có chủ đầu tư có uy tín, nguồn vốn có khả phát triển dự án tồn phát triển Thứ tư, cần quy định cụ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai không đăng ký theo mẫu khơng cấp giấy chứng nhận: Trước có quy định giao dịch mua bán hộ chung cư chủ đầu tư người mua phải thực theo mẫu quy định, giao dịch mua bán hộ chung cư chủ đầu tư khách hàng không tuân thủ nội dung theo hợp đồng mẫu hợp đồng ký bên không công nhận không sử dụng làm để cấp Giấy chứng nhận cho người mua Tuy nhiên, quy định bãi bỏ có vấn đề chưa làm rõ hợp đồng mua bán hộ chủ đầu tư người mua nhà phải tuân thủ quy tắc Việc tuân thủ hợp đồng theo mẫu nghĩa tuân thủ nguyên tắc, quy định pháp luật, không cần thiết phải câu, chữ, theo thứ tự hợp đồng mẫu Vấn đề đặt để đảm bảo hợp đồng mẫu vận hành tốt phải có chế đảm cho cho vận hành phải đăng ký với giám sát quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng Chế tài không cấp giấy chứng nhận cho người mua phải hiểu khơng gây khó khăn cho người mua giao dịch với chủ đầu tư mà trước tiên người mua giao dịch 60 họ phải tìm hiểu biết hợp đồng mua bán liên quan đến dự án đăng ký chưa, chưa khơng mua, có quyền lợi họ bảo đảm Cơ quan nhà nước thể quyền lực công can thiệp vào quan hệ tư điểm này, giao dịch chủ đầu tư người mua cụ thể Thứ năm, cần quy định 12 mục nội dung điều 18 Luật KDBĐS năm 2014 điều kiện mặt hình thức hay điều kiện nội dung Theo quy định áp dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản Điều 7.2: “ Các bên thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung điều, khoản hợp đồng mẫu hợp đồng bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ nội dung quy định Điều 18, Điều 47 Điều 53 Luật KDBĐS năm 2014 ” Việc quy định hiểu hợp đồng phải đăng ký theo mẫu phải có đủ 12 nội dung bên tự thỏa thuận với miễn thỏa thuận khơng trái với quy định pháp luật hiểu hợp đồng phải đủ hình thức 12 điều khoản thiếu 12 điều khoản vi phạm mặt hình thức dẫn đến nguy hợp đồng bị vơ hiệu vi phạm mặt hình thức? Thứ sáu, cần sửa đổi định nghĩa người tiêu dùng Khoản Điều Luật BVQLNTD năm 2010 Quy định Điều 3.1 Luật BVQLNTD năm 2010: “Người tiêu dùng người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt cá nhân, gia đình, tổ chức” Như vậy, theo quy định pháp luật BVQLNTD Việt Nam, người tiêu dùng bao gồm đối tượng không cá nhân tiêu dùng riêng lẻ mà tổ chức (như doanh nghiệp, quan quản lý Nhà nước, hiệp hội ngành nghề, tổ chức xã hội, đoàn thể…) nhằm mục đích tiêu dùng cuối Trong hợp đồng mua bán nhà HTTTL lại có nhiều đối tượng người mua với nhiều mục đích khác nhau, ví dụ người mua nhà dùng để có người mua nhà để đầu tư mua bán lại họ thương nhân cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên, khơng phải đăng ký kinh doanh Do đó, cần phải sửa lại định nghĩa sau: “ Người tiêu dùng người mua, sử 61 dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt cá nhân, gia đình, tố chức; bán lại hàng hóa, dịch vụ tiếp nhận mà chưa sử dụng khơng có nhu cầu ” 3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung Điều 16.2 Luật KDBĐS năm 2014 phạt bồi thường thiệt hại chậm tiến độ toán chậm tiến độ bàn giao bất động sản Có mâu thuẫn Luật KDBĐS năm 2014 đề cập đến vấn đề phạt bồi thường thiệt hại áp dụng qui định phạt vi phạm hợp đồng theo Điều 18.9 phạt bồi thường thiệt hại chậm tiến độ toán chậm tiến độ bàn giao bất động sản Điều 16.2 Vì phạt bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại có vi phạm hợp đồng Theo quy định Điều 418.3 BLDS năm 2015 thì: “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Như vậy, đối chiếu với quy định Luật KDBĐS năm 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu phạt mà chịu bồi thường Thứ hai, nâng cao vai trò việc áp dụng hình thức hòa giải thương mại giải tranh chấp Tại Điều 30 Luật BVQLNTD năm 2010 có quy định phương thức giải tranh chấp thơng qua hòa giải, bên tự thỏa thuận đưa giải pháp giải cho tranh chấp thông qua hỗ trợ bên trung gian hòa giải viên thương mại Như vậy, khơng có can thiệp quan tài phán tòa án hay trọng tài thương mại Hòa giải viên thương mại khơng giải tranh chấp mà hỗ trợ hai bên đạt thỏa thuận, hòa giải thành cơng khơng đưa phán ràng 62 buộc hai bên hòa giải thương mại giúp bên tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp Như biết, quy trình tố tụng thường kéo dài thời gian dài, vài tháng hàng năm Thậm chí, sau có phán quyết, định tòa án trọng tài thương mại, bên thắng cần đến quan thi hành án dân để thi hành phán Trong đó, hòa giải thương mại không cần hai thủ tục này, hai bên cần giải với xem cần xử lý tranh chấp Sửa quy định Khoản Điều 177 Luật Nhà năm 2014 giải tranh chấp nhà : “Tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư Tòa án nhân dân giải theo quy định pháp luật.” thành “Tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư, hợp đồng mẫu nhà hình thành tương lai Tòa án nhân dân giải áp dụng phương thức giải tranh chấp khác theo quy định pháp luật.” Thứ ba, ban hành án lệ liên quan đến tranh chấp Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Các mối quan hệ xã hội vận động biến đổi không ngừng, luật làm nhằm điều chỉnh hành vi mối quan hệ Tuy nhiên, thực tiễn chứng minh luật sau sống Cho nên việc hiểu vận dụng cho phù hợp yêu cầu đặt Vì nhiều trường hợp, luật làm khơng khúc chiết, chưa rõ ràng gây khó khăn vấn đề áp dụng Muốn hiểu rõ ý định nhà lập pháp hiệu lực tập qn, cần phải có giải thích điều luật, tập quán chưa rõ tối nghĩa Tránh việc áp dụng pháp luật tùy tiện tùy xét xử Đồng thời, áp dụng án lệ giúp bên tham gia hợp đồng biết để phòng tránh rủi ro 63 Tiểu kết Chương Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà HTTTL ngày cảng trở nên gay gắt bội tín chủ đầu tư việc khơng thực theo yêu cầu hợp đồng Bên cạnh pháp luật giải tranh chấp nhà HTTTL có quy định chưa thực phù hợp, đồng nên q trình giải tranh chấp gặp nhiều khó khăn Để nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng mẫu u cầu đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhà chung cư, tạo hành lang pháp lý phù hợp để thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển nhấn mạnh vai trò nhà nước với tư cách quyền lực công việc cân lợi ích bên tham gia vào hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai Bên cạnh đòi hỏi chủ thể giao dịch phải tìm hiểu áp dụng, tôn trọng quy định pháp luật liên quan đến thực hợp đồng Biện pháp giải tranh chấp tốt không thực yêu cầu hợp đồng khơng có tranh chấp xảy Vì có tranh chấp, có lý lẽ để bảo vệ lợi ích mình, điều làm cho thị trường bất động sản hình thành tương lai phân khúc nhà hộ chung cư lúc thấy rủi ro, lúc người mua nơm nớp lo sợ bị chủ đầu tư lừa lấy tiền, tranh chấp tiền phí bảo trì chung cư… chủ đầu tư dè chừng khách hàng, Làm cho thị trường bất động sản ngày méo mó theo 64 KẾT LUẬN Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản ngày đóng vai trò quan trọng giao dịch bất động sản, ghi nhận thỏa thuận chủ thể quan hệ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên cách nghiêm túc Hiện nay, nhu cầu nhà ở, đặc biệt đô thị lớn cao so với mức cung thị trường Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, lợi nhuận cao chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn Vì vai trò hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản quan trọng Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta dần hoàn thiện Ngoài nguyên nhân khách quan chủ quan ngun nhân tình trạng ý thức tuân thủ pháp luật chủ đầu tư chưa cao, bất động sản tài sản có giá trị lớn nên bội tín vi phạm trách nhiệm bên chiếm tỉ lệ cao Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản yêu cầu khách quan thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở tìm hiểu nguyên nhân bất cập vướng mắc pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh việc áp dụng áp dụng hợp đồng mẫu, tác giả đưa số gợi ý góp phần hồn thiện pháp luật xây dựng chế áp dụng có hiệu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Do khả nghiên cứu hạn chế nên việc tìm hiểu pháp luật áp dụng hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL nhiều thiếu sót, tác giả mong nhận góp ý thầy, bạn đọc để luận văn hoàn thiện 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2013) Thơng tư 10/2013/TT-BCT mẫu đơn đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, ban hành ngày 30/5/2013, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn Luật kinh kinh doanh bất động sản năm 2014, ban hành ngày 10/09/2015, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội Nguyễn Công Đại (2017) Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu Việt Nam nay, Luận án tiến sỹ, Học viện Khoa học Xã hội Phạm Hoàng Giang (2006) “Sự phát triển pháp luật hợp đồng: Từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến ngun tắc cơng bằng”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10/2006 Phan Anh Hải (2017) Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội Hội đồng Thẩm phán (2012) Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn thi hành số quy định phần thứ “những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật tố tụng dân sự, ban hành ngày 03/12/2012, Hà Nội Nguyễn Thị Hằng Nga (2016) Pháp luật điều kiện thương mại chung Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án tiến sỹ, Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Như Phát (2016) Những vấn đề lý luận chung bảo vệ người tiêu dùng pháp luật bảo vệ người tiêu dùng, Tài liệu giảng dạy, Học viện khoa học xã hội 10 Quốc hội (2015) Bộ luật dân năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Quốc hội (2011) Bộ luật tố tụng dân năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2011, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội (2015) Bộ luật tố tụng dân năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội (2010) Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Nxb Chính trị 15 Quốc hội (2014) Luật nhà năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội (2008) Luật Thuế Giá trị gia tăng năm 2008, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội (2005) Luật Thương mại năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội (2010) Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội (2014) Luật xây dựng năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Thủ tướng Chính phủ (2012) Quyết định số 02/2012/ QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ quy định Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, ban hành ngày 13/01/2012, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017) Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường hợp đồng, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam 22 Nguyễn Thị Xuân (2014) Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật 23 www.moj.gov.vn (Bộ tư pháp) 24 www.toaan.gov.vn (Tòa án nhân dân tối cao) 25 www.vietlaw.gov.vn (Hệ thống văn quy phạm pháp luật) 26 www.vnrea.vn (Hiệp hội bất động sản Việt Nam) 27 www.chinhphu.vn (Cổng thơng tin Chính phủ) 28 www.gso.gov.vn (Tổng cục thống kê Việt Nam) 29 www.thongtinphapluatdansu.edu.vn 30 www.tapchitoaan.vn ... phân tích sở lý luận hợp đồng pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai: Làm rõ sở lý luận nhà hình thành tương lai, hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai biện pháp nhằm... dịch nhà hình thành tương lai, tác giả chọn đề tài Hợp đồng mẫu mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình. .. HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HUY TƯỞNG HỢP ĐỒNG MẪU MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh