Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

LỜI CẢM ƠN Với dạy dỗ tận tình, dìu dắt chu đáo quan tâm nhiệt tình thầy cô khoa Luật trường Đại học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh mà hơm em hồn thành khóa luận với đề tài: “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” cách hoàn chỉnh theo tiến độ u cầu Để hồn thiện khóa luận này, em nhận hỗ trợ, giúp đỡ bảo nhiều từ Thầy Nguyễn Thành Đức- người hướng dẫn, tận tình quan tâm giúp đỡ em suốt trình thực khóa luận Để em hồn thành tốt đề tài khóa luận, thầy bỏ nhiều tâm huyết, thời gian tận tâm Nhờ lời khuyên hữu ích bảo thầy từ chi tiết dù nhỏ hỗ trợ lớn giúp em hoàn thiện luận văn Đó điều khiến em ln cảm kích chân thành biết ơn Với điều kiện thời gian kinh nghiệm hạn chế nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em hy vọng nhận bảo, đóng góp ý kiến thầy để em có hội sửa chữa, bổ sung hồn thiện nâng cao kiến thức mình, phục vụ tốt cho công tác thực tế sau Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) …… LỜI CAM ĐOAN Em tên , MSSV: Em xin cam đoan số liệu, thông tin sử dụng Khoá luận tốt nghiệp thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định); Nội dung khố luận KHƠNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu khác Nếu sai sót em xin hồn toàn chịu trách nhiệm theo qui định nhà trường pháp luật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Kết cấu đề tài CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 10 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 11 1.2 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 12 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.2.3 Vai trò, ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3 Kinh nghiệm số nƣớc hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 16 1.3.1 Pháp luật Pháp quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.2 Pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa quy định nhà hình thành tương lai18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 20 2.1 Chủ thể, đối tƣợng hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 20 2.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 20 2.1.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 24 2.1.3 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 27 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 2.2.2 Điều kiện thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 2.2.3 Phạt vi phạm hợp đồng giải tranh chấp 34 2.3 Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 35 2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vô hiệu 35 2.3.2 Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 37 2.3.3 Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai…………………………………………………………………………………………… 38 CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 41 3.1 Tình hình mua bán nhà hình thành tƣơng lai 41 3.1.1 Giai đoạn trước Bộ luật Dân 2005 41 3.1.2 Giai đoạn từ Bộ luật Dân 2005 đến Luật Nhà 2014 42 3.1.3 Giai đoạn Luật Nhà 2014 đến 43 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 46 3.2.1 Các tranh chấp liên quan đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 46 3.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 49 3.2.3 Một số tranh chấp điển hình hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 50 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành lai…….53 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 54 3.3.2 Hoàn thiện kỹ cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai 55 3.3.3 Kiến nghị khác 56 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản ngày trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội, thúc đẩy nển kinh tế đất nước, thu hút vốn đầu tư, tạo việc làm, thay đổi mặt đô thị, … Thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm diễn nhộn nhịp hết Các hoạt động mua bán nhà diễn sôi động đối tượng hoạt động hướng đến ngơi nhà hình thành tương lai Tại thành phố lớn Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, với tốc độ thị hóa nhanh, quy mơ hộ gia đình giảm kết cấu dân số trẻ nay, nhu cầu sở hữu nhà tiếp tục tăng cao, chí có thời điểm “cung” khơng đủ “cầu” Thị trường nhà nói chung thị trường nhà hình thành tương lai nói riêng phát triển mạnh mẽ tiềm ẩn rủi ro, đặt nhiều toán nan giải Bên cạnh bất cập vấn đề pháp lý, sách, quản lý kiểm sốt Nhà nước vốn huy động vốn câu hỏi khó tìm câu trả lời chủ đầu tư Rất nhiều doanh nghiệp khó khăn việc tìm kênh huy động vốn hiệu quả, có huy động vốn trực tiếp từ khách hàng cá nhân, doanh nghiệp thông qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nắm bắt tầm quan trọng giao dịch nhà tránh việc huy động vốn tràn lan, trái pháp luật, Luật Nhà có quy định chặt chẽ phương thức điều kiện ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án bất động sản Tuy nhiên vụ việc tranh chấp diễn liên tục, phần lớn tranh chấp phát sinh lĩnh vực nhà xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng điều khoản hợp đồng đứng phía chủ đầu tư, gây nhiều bất lợi cho người mua nhà Hơn nữa, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản lĩnh vực pháp luật mẻ nước ta Các quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Bên cạnh đó, tìm hiểu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góc độ pháp luật dường cơng trình nghiên cứu, xem xét phương diện lý luận thực tiễn Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài khóa luận "Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai " với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu mà đề tài hướng đến làm rõ sở lý luận thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Sự cần thiết việc quy định điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua trước chủ đầu tư Đồng thời, đưa sở lý luận, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở, trình bày, phân tích quy định pháp luật có liên quan, nhận diện hạn chế, bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai tìm giải pháp nhằm hướng đến khắc phục vướng mắc mặt pháp luật tồn tại, góp phần giải khó khăn đặt với bên mua nhà trình giao kết, thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai đưa chủ đầu tư vào khuôn khổ định để quản lý kiểm soát Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu đề tài Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận thực tiễn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phương diện hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Các sản phẩm nhà nghiên cứu đề tài gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà thương mại chủ đầu tư tạo lập để bán Bên cạnh đó, tác giả liên hệ, so sánh, đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam hành với quy định pháp luật Việt Nam hết hiệu lực thi hành để đưa điểm tìm hạn chế, bất cập đề xuất phương hướng khắc phục Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Quá trình nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dự án đầu tư bất động sản Việt Nam cho thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học trực tiếp gián tiếp đề cập đến đề tài Tuy nhiên, nhà nghiên cứu có cách tiếp cận khác nhau, nghiên cứu hầu hết viết, tham luận báo, tạp chí chuyên nghành Bên cạnh đó, hầu hết nghiên cứu thực từ lâu nên khơng tính Một số tác giả tiếp cận vấn đề góc độ định, khơng có nhiều viết đem đến cho người đọc nhìn tồn diện, chun sâu Sau số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan đến phạm vi đề tài nêu mà tác giả thu thập được: -Ngô Quang Cháng (2011), ‘Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai’, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội Trong nghiên cứu này, tác giả Ngơ Quang Cháng phân tích chi tiết vấn đề lý luận nhà thương mại hình thành tương lai hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, từ đưa thực trạng áp dụng pháp luật đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề Tuy nhiên, thời điểm tại, luận văn khơng tính mới, sử dụng để tham khảo cho quan tâm mong muốn nghiên cứu vấn đề -Lê Chí Cường (2011), ‘Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai’, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trong luận văn mình, tác giả Lê Chí Cường tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, cụ thể nội dung, hình thức, vấn đề pháp lý phát sinh trình thực hợp đồng, rủi ro gặp hệ thống pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng Tuy luận văn viết vào năm 2011, có nhiều vấn đề luận văn Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều chỉnh luận văn cho tác giả có nhìn tồn diện vấn đề pháp lý pháp luật hợp đồng nguồn tài liệu tham khảo tác giả thực đề tài -Hồng Thị Oanh (2014), „Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam‟, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội Trong luận văn này, tác giả Hoàng Thị Oanh đề cập đến vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán chưa có Luật chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng luật nhiều vướng mắc thực tiễn Luận văn thực vào năm 2014 Luật Nhà 2014 chưa có hiệu lực, đó, quy định mới, ví dụ: quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư, quy định việc chủ đầu tư không ký hợp đồng mua bán nhằm phân chia sản phẩm nhà ở, thời điểm giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư,…chưa tác giả đề cập nghiên cứu -Nguyễn Thị Nhường (2014), „Quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện‟, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Luật Trong luận văn này, tác giả nêu vấn đề khái quát nhà hình thành tương lai bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai -Nguyễn Thu Trang (2016), Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội Trong luận văn này, tác giả đưa nghiên cứu lý luận bật cập hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai từ đưa kiến nghị đề hồn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp luận nghiên cứu đề tài chủ nghĩa Mác Lênin vật biện chứng vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng Nhà nước ta kinh tế thị trường điều kiện tự hóa thương mại hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, đề tài nghiên cứu sở sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích – tổng hợp sử dụng ba chương đề tài nhằm sâu tìm tòi, trình bày, làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn đề tài từ rút đánh giá, kết luận, kiến nghị giải pháp phù hợp; Phương pháp so sánh sử dụng xuyên suốt nhằm đối chiếu quy định pháp luật qua thời kỳ quy định pháp luật quốc gia, từ đưa điểm quy định pháp luật Việt Nam hành; Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn sử dụng chủ yếu Chương 3, cụ thể, tác giả sử dụng vấn đề lý luận hợp đồng, quy định liên quan đến nhà hình thành tương lai để phân tích, từ kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật làm sở đề xuất phương hướng, giải pháp; Phương pháp hệ thống hóa sử dụng xun suốt tồn đề tài nhằm trình bày vấn đề, nội dung theo trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ, có gắn kết, kế thừa, phát triển vấn đề, nội dung để đạt mục đích, nhiệm vụ xác định Kết cấu đề tài Đề tài chia làm ba chương, cụ thể sau: Chương 1: Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai kiến nghị hoàn thiện pháp luật CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai loại nhà đồng thời loại tài sản hình thành tương lai Do đó, để nghiên cứu khái niệm nhà hình thành tương lai, tác giả khái niệm nhà khái niệm tài sản hình thành tương lai Xét nhà ở, nhà loại cơng trình xuất sớm lịch sử phát triển người, vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu trú ẩn người, mà vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Xã hội ngày phát triển kéo theo nhu cầu sống cá nhân, gia đình tăng lên từ vấn đề nhà trọng phát triển Chính nhà nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác nhau, từ xuất nhiều quan điểm, khái niệm khác nhà Tra cứu Từ điển Tiếng Việt “nhà” hiểu nghĩa nhà danh từ cơng trình xây dựng để che mưa nắng, có mái, có tường vách thường sử dụng làm chỗ ở.1 Trong lĩnh vực xây dựng, nhà “là sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở” Dưới góc độ kinh tế, nhà xem “một loại hàng hóa đặc biệt – hàng hóa bất động sản, đưa vào kinh doanh thực thị trường bất động sản để thu lợi nhuận nhà tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống người, phận quan trọng để bảo vệ người trước tượng tự nhiên.”2 Dưới góc độ pháp luật, nhà điều chỉnh nhiều ngành luật khác có pháp luật dân pháp luật nhà Dưới góc độ pháp luật dân sự, nhà loại tài sản bất động sản, đối tượng số giao dịch dân giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà ở, Dưới góc độ pháp luật nhà ở, khoản 1 Hoàng Long_Quang Hùng (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Hồng Đức, Hà Nội, trang 646 Lê Đình Thắng (2001), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội, trang 49 xây dựng dự án…bản thân người mua nhà hay bỏ qua quy định xem xét hợp đồng Thứ hai, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích Hoạt động vi phạm dần trở nên phổ biến chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn, đến khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư khơng có khả khơng muốn hồn trả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn hai luật quy định điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng Trước lợi nhuận cao dễ dàng kiếm được, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng điều kiện ch ng hạn chưa phê duyệt dự án, chưa giải phóng mặt bằng, chưa khởi cơng xây dựng cơng trình hạ tầng, chưa xây xong phần móng nhà ở… huy động vốn từ khách hàng Trong đó, nhà đầu tư không nghiên cứu điều kiện chủ đầu tư, có sốt thị trường mua bán nhà hình thành tương lai chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư, bất chấp hậu Và thị trường xuống giá, khách hàng đòi lại tiền chủ đầu tư đưa lý chủ đầu tư vi phạm pháp luật, lừa dối khách hàng Trong đó, chủ đầu tư tiêu tiền vào mục đích khó giải trình vào dự án khác, khơng nguồn tiền để hoàn trả Nhiều chủ đầu tư lực kém, khơng đủ khả để tiếp tục dự án, tìm cách trốn tránh Thứ ba, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà chuyển quyền sở hữu cho người mua Mặc dù quy định thời điểm giao nhà có từ lâu, hợp đồng chủ đầu tư khách hàng có quy định rõ ràng thời hạn, lâu nhiều chủ đầu tư tự ý chậm giao nhà mà không trao đổi với khách hàng Trong tranh chấp liên quan đến lỗi chậm bàn giao hộ điển hình dự án Petro Vietnam Landmark Ngày 22/2/2010, bà Trần Thị Châu Giang (Sinh năm 1972, ngụ Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh) ký Hợp đồng mua hộ tầng 11 thuộc dự án Petro Vietnam Landmark (Phường An Phú, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh) công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (“PVC Land”) làm chủ đầu tư Bà Giang toán cho chủ đầu tư 95% giá bán nhà bên Bán cam kết bàn giao nhà vào Quý IV năm 2011 Tương tự, ngày 10/03/2010, Bà Trần Thị Châu Hà, trú Quận 3, ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư PVC Land toán đến 95% giá bán hộ bên Bán cam kết bàn giao nhà vào quý IV năm 2011 47 Trước đó, ngày 04/01/2010, ơng Hà Khắc Huy (sinh năm 1978 quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh) ký hợp đồng mua hộ tầng 17, tốn 95% giá bán hộ Ơng chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà hai trường hợp nêu Tuy nhiên đến thời gian bàn giao nhà, chủ đầu tư chưa xây xong phần thô sau nhiều lần không thực quy định hợp đồng, vợ chồng bà Giang, bà Hà, ơng Huy khởi kiện u cầu hồn trả lại số tiền toán cộng với lãi phát sinh vi phạm hợp đồng Cả ba vụ tranh chấp nêu Tòa án nhân dân Quận thụ lý Tuy nhiên, ba vụ lại có kết tuyên án khác ( vụ bà Giang Tòa án tun hợp đồng vơ hiệu vụ ơng Huy bà Hà, Tòa án tun hợp đồng có hiệu lực; nhận định khơng giống nhau, Tòa án nhân dân Quận tuyên hủy hợp đồng phụ lục hợp đồng ký, buộc PVC land trả lại nguyên đơn số tiền nhận cộng thêm lãi suất 9%/năm), cho thấy không đồng Thẩm phán với nhau.30 Thứ tư, bên cạnh việc bàn giao nhà chậm tiến độ, nhiều dự án người mua nhà nhận nhà thời hạn sản phẩm mà họ nhận lại không giống với thỏa thuận hợp đồng, vấn đề bất lợi lớn mà người mua phải đối mặt sử dụng nhà chất lượng Người mua nhà thường không hiểu biết chuyên mơn, k thuật, khơng có khả đánh giá độ tương xứng chất lượng với giá người bán đưa ra, tất yếu dẫn đến việc người mua phải gánh chịu thua thiệt nắm quyền chủ động giao kết thực hợp đồng Mặt khác, tài có hạn nên xảy rủi ro phát sinh trình sử dụng hàng hóa, dịch vụ, người mua khó khăn việc chi trả chi phí khắc phục rủi ro Ví dụ vụ cháy chung cư Carina, Cơng ty Hùng Thanh có mua Bảo hiểm Trách nhiệm cơng cộng, loại hình bảo hiểm cho bên thứ ba (ở người tài sản cư dân) Nhưng tiếc, mức độ bảo hiểm mà Hùng Thanh mua để chi trả cho trách nhiệm lại thấp Mức bồi thường tối đa 500 triệu đồng, nạn nhân liên quan tối đa bồi thường 20 triệu đồng tổng mức chi trả thiệt hại người khơng q 200 triệu đồng Nhìn chung, giá trị bảo hiểm cho tài sản toàn chung cư Hùng Thanh mua hợp lý với giá trị Carina Plaza, với bảo hiểm trách nhiệm công cộng, liên quan quyền lợi bên thứ ba 30 Quý Hiền – Phạm Dũng/NLĐ, Một vụ việc án nội dung khác nhau, http://vicongly.com/xem/3165/mot-vu-viec-3-ban-an-3-noi-dung-khac-nhau.html, [ Ngày truy cập: 08/06/2019] 48 cư dân, lại thấp Nếu Hùng Thanh tham gia mức trách nhiệm bảo hiểm cao quyền lợi chi trả bồi thường cư dân đảm bảo tốt hơn.31 3.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai thời gian qua diễn sôi động Tuy nhiên, sản phẩm mà bên mua khó lường trước tình pháp lý rủi ro tương lai Chính vậy, vụ tranh chấp, khiếu nại khách hàng chủ đầu tư ngày nhiều, phần thiệt người mua nhà Thực tế cho thấy tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai người mua với người bán tranh chấp dân thông thường với nội dung tranh chấp cụ thể sau: Một là, người mua không thực nghĩa vụ toán theo hợp đồng mua bán ký kết Hai là, người bán chậm tiến độ bàn giao nhà so với kế hoạch đề cung cấp thơng tin sai lệch cho người mua nhà Có thể thấy, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thường diễn phức tạp, nguyên nhân chủ yếu bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật nắm thông tin đối tượng mua bán bên mua ngược lại tiến hành giao kết khéo lồng vào quy định điều kiện có lợi cho tiến độ toán phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà, chi phí liên quan…Nếu khách hàng khơng tìm hiểu, khơng tư vấn k người có chun mơn dễ chịu thiệt tranh chấp xảy ra, cụ thể sau: Thứ nhất, chủ đầu tư cố tình vi phạm nguyên tắc, nghĩa vụ thương nhân kinh doanh bất động sản vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp người tiêu dùng Cụ thể vi phạm nghĩa vụ, trách nhiệm chủ đầu tư quy định Luật Xây dựng 2014 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP; vi phạm điều cấm “gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản” quy định khoản Điều Điều 13 Luật Kinh doanh bất 31 VnExpress, Chủ đầu tư mua bảo hiểm cho cư dân Carina thấp, https://www.baodatviet.com/chu-dau-tumua-bao-hiem-cho-cu-dan-carina-qua-thap/ , [ Ngày truy cập: 08/06/2019] 49 động sản 2014; vi phạm quyền thơng tin đầy đủ xác hàng hóa người tiêu dùng quy định khoản Điều Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 hành vi che dấu công bố cách mập mờ thơng tin khơng có lợi cho dự án để thu hút người tiêu dùng mua hộ, lừa dối người tiêu dùng để bán nhà không phép, tự ý thay đổi dự án,…; vi phạm nghĩa vụ giao hàng đối tượng, chất lượng, thời hạn giá thỏa thuận quy định khoản Điều Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010; vi phạm điều cấm khoản Điều Luật Nhà 2014 Thứ hai, than người mua nhà mua loại nhà hình thành tương lai khơng tìm hiểu kĩ lưỡng thơng tin pháp lí dự án không hiểu hết điều khoản hợp đồng đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch… Có thực tế đáng ý người mua thường khơng tự tìm hiểu kĩ thơng tin dự án hồ sơ pháp lí, mà chủ yếu hình dung qua tài liệu giới thiệu, quảng cáo chủ đầu tư phát hành Lợi dụng tin khách hàng, chủ đầu tư đưa thơng tin khơng xác theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch 3.2.3 Một số tranh chấp điển hình hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, tranh chấp nghĩa vụ chậm bàn giao nhà.32 Trong hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua thời hạn định hai bên thỏa thuận Theo Điều 26 Luật Nhà 2014 quy định chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại có trách nhiệm phải thực đầy đủ cam kết hợp đồng kinh doanh sản phẩm dự án, bàn giao nhà giấy tờ liên quan đến nhà giao dịch cho khách hàng Thông thường, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, bên bán quy định thời gian bàn giao sớm muộn nhà khoảng tháng tháng, thời hạn bên bán không bàn giao phải chịu chế tài định quy định hợp đồng, bàn giao sớm bên mua có nghĩa vụ phải nhận nhà khoảng thời gian định Thực tế thời gian vừa qua, việc bàn giao nhà cho người mua nhà từ số chủ đầu tư dự án đặc biệt chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài 32 Bản án số 741/2014/DS-PT việc tranh chấp hợp đồng mua bán hộ, Tòa dân sự_Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 50 thấp thường khơng theo quy định hợp đồng, dẫn đến tranh chấp bên hợp đồng Tác giả dẫn chứng trường hợp cụ thể sau: Ngày 10/06/2014, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có án số 741/2014/DS-PT việc tranh chấp hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn ông Trần Ngọc Thành bị đơn công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Điền (Gọi tắt công ty An Điền) Theo ngun đơn trình bày: Ngày 29/06/2010, ông công ty An Điền ký hợp đồng mua bán số 99/HĐ.NPN nhằm mua bán hộ chung cư thuộc dự án Viên Ngọc Phương Nam địa 125/20 Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh Theo hợp đồng, ơng Thành mua hộ số A.906 diện tích 92,8 m2 địa với giá tổng cộng 2.182.226.735 đồng Hình thức toán chia làm 15 đợt theo tiến độ xây dựng, thời hạn giao nhà vào quý I/2012 gia hạn đến quý II/2012, công ty bàn giao hộ q 03 tháng cơng ty phải chịu phạt tính số tiền giao theo lãi suất nợ hạn Ngân hàng nhà nước quy định Ơng đóng cho cơng ty An Điền số tiền 1.091.002.436 đồng theo hợp đồng, đến hết thời gian gia hạn quý II/2012 hợp đồng, cơng ty khơng có nhà đề giao, ơng nhiều lần liên hệ nhắc nhở cơng ty, cơng ty hứa trả lãi cho thời gian giao nhà chậm, thực tế cơng ty khơng trả tiền lãi cho ơng Hiện cơng trình xây dựng nhà đến tầng thứ bị ngưng lại khơng xây dựng Công ty An Điền không giao nhà theo hợp đồng không trả lãi cho ông theo cam kết Ông Thành khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán hộ với công ty An Điền Đồng thời, ông Thành yêu cầu công ty An Điền trả lại cho ông số tiền mà ông đóng cho công ty buộc công ty phải chịu lãi phạt tính số tiền mà cơng ty nhận ông theo mức lãi suất nợ hạn Ngân hàng nhà nước quy định (được quy định Điều hợp đồng) Về phía bị đơn, công ty An Điền ông Nguyễn Thiện Đức đại diện trình bày: Cơng ty thừa nhận có ký hợp đồng với ông Thành việc mua bán hộ hình thành tương lai địa ơng Thành đóng tiền theo hợp đồng Do tình hình kinh tế khó khăn nên cơng ty không thực tiến độ thi công cơng trình xây dựng đến tầng thứ tạm ngưng nên cơng ty khơng có khả giao nhà cho ông Thành theo hợp đồng Công ty thừa nhận, công ty chậm giao nhà cho ông Thành, công ty phải chịu lãi phạt ơng Thành trình bày Tuy nhiên, theo hợp 51 đồng ơng Thành muốn chấm dứt hợp đồng phải có đồng ý cơng ty Hiện cơng ty gặp khó khăn, công ty không đồng ý chấm dứt hợp đồng theo yêu cầu ông Thành đề nghị ông Thành thực tiếp tục thực hợp đồng giao kết Điều hợp đồng ký kết quy định, nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng có đồng ý bị đơn Sau xem xét lời khai nguyên đơn, bị đơn chứng có vụ án, hội đồng xét xử tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy dấu hiệu vi phạm hợp đồng công ty An Điền chậm trễ giao nhà cho người mua nhà Nguyên đơn thực điều khoản hợp đồng đóng tiền theo quy định Việc lấy quy định hợp đồng tình hình khó khăn bị đơn để đề nghị nguyên đơn không đơn phương chấm dứt hợp đồng khơng hợp lý, đó, hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên đơn ông Thành Buộc công ty An Điền trả lại số tiền ơng Thành tốn lãi hạn theo quy định hợp đồng Ví dụ số nhiều tranh chấp xảy người mua nhà chủ đầu tư liên quan đến việc bàn giao nhà Trên thực tế, khơng phải có đủ thời gian tiền bạc để thực thủ tục tố tụng Bên cạnh đó, chủ đầu tư có tiềm lực tài tảng pháp lý, việc khởi kiện khơng phải lúc mang lại kết theo mong đợi người mua nhà Thứ hai, tranh chấp vấn đề cung cấp thơng tin cho người mua nhà Đối với hình thức bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư cố gắng vẽ môi trường sống hoàn hảo lý tưởng để câu khách Những quảng cáo thường thấy “dự án cách trung tâm Quận 1,… vài phút; gần bệnh viện - trường học - trung tâm thương mại, view sơng, tiện ích vượt trội,…”Thế nhưng, sau lời quảng cáo hoa m , mà người mua nhà nhận nhà khơng nhà đầu tư vẽ Lấy ví dụ, mở bán chung cư MB Babylon (quận Tân Phú), đơn vị bán hàng quảng cáo hàng loạt tiện ích nội khu kèm gồm trung tâm thương mại, vườn treo Babylon rộng 500m2, nhà trẻ, khu vui trẻ em, hồ bơi, phòng gym Đến lúc bàn giao nhà, khách hàng biết tiện ích có giấy, chưa kể thiết kế vật liệu hoàn thiện hộ bị thay đổi, cắt xén 52 Tương tự có dự án Centa Park Tân Bình quảng cáo rầm rộ website chủ đầu tư Centa Park Đây dự án có vị trí đắc địa tọa lạc mặt tiền đường gồm Âu Cơ – Hồng Lạc – Đồng Đen – Bàu Cát Khu đất có quy mơ 2,2ha, hồn thành Centa Park cung ứng thị trường khoảng 1.500 hộ, dự án Centa Park thật khiến khách hàng ý Bên cạnh dự án chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ phong cách thiết kể vườn nhiệt đới gồm block A,B,C,D cao 31 tầng, tầng trung tâm thương mại, tầng hầm để xe hồ bơi, diện tích hộ dự án từ 55m2 – 99m2 Dự án chủ đầu tư sở hữu tiện ích nội khu cơng viên trung tâm, phòng tập gym, spa, đường chạy dài 400m, hồ bơi tràn, khu vực BBQ ngồi trời Vì nằm trung tâm quận Tân Bình nên dự án sở hữu tiện ích ngoại khu Tuy nhiên, sau khơng lâu dự án nằm bất động Những người mua dự án cho biết, dự án “đứng bánh” chủ đầu tư chưa chuyển mục đích sử dụng đất Điều có nghĩa, khu đất chưa phải đất ở, chủ đầu tư chưa thực nghĩa vụ tài nên chưa quan chức cấp phép xây dựng Dự án Centa Park thời điểm ngồi phần móng dở dang tồn khu đất đất để cỏ Theo thơng tin website chủ đầu tư dự án bàn giao vào quý IV/2019, nhiên với tình trạng dự án khiến nhiều người mua nhà cảm thấy lo lắng điều này.33 3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Nhà hình thành tương lai loại hình ngày phổ biến nước ta, quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai vấn đề mẻ Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền 33 Café Land, Quá thiệt thòi cho người mua dự án Centa Park năm mở bán "chưa thấy gì" | CAFELAND, https://www.youtube.com/watch?v=-0vmNyWpCp0 [Ngày truy cập: 08/06/2019] 53 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Thứ nhất, phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều 69 Luật Nhà 2014 vốn sử dụng cho phát triển nhà thương mại gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tương lai (thường chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thức Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2014 nêu rõ chủ đầu tư không phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, nhiên, phương thức thật chưa có quy định cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến có thỏa thuận ngầm Khi trường hợp có xảy tranh chấp, vấn đề xử lý phức tạp Quyền, nghĩa vụ bên sở chứng lập luận bên đưa Cho nên, quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; cần quy định chi tiết vấn đề hợp đồng góp vốn cá nhân, hộ gia đình.34 Thứ hai, việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại 34 Nguyễn Đình Phong Nguyễn Thu Hương, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/04/02/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-bn-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai/ [Ngày truy cập: 09/06/2019] 54 có Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Theo quy định khoản Điều 418 Bộ luật Dân năm 2015 “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm khơng thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu phạt mà khơng phải chịu bồi thường Theo đó, tác giả đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng 3.3.2 Hoàn thiện kỹ cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai Về lực cán giải tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai Khi mua nhà hình thành tương lai xảy tranh chấp, cách thức bảo vệ quyền lợi khách hàng thường áp dụng khởi kiện Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại Việc thắng hay thua Tòa chủ yếu phụ thuộc vào k giải tranh chấp giải thích pháp luật thẩm phán Tuy nhiên, k thẩm phán khác nhau, đó, xảy tranh chấp, quyền lợi người mua nhà không bảo vệ tốt Có nhiều trường hợp, sai phạm chủ đầu tư dự án tòa án lại đưa án khác khách hàng, gây tâm lý hoang mang cho khách hàng Tác giả cho việc đảm bảo chất lượng xét xử yêu cầu quan trọng công tác giải quyết, xét xử loại vụ án Trong thời gian qua, ngành Tòa án nhân dân có nhiều cố gắng để chất lượng xét xử ngày nâng lên chưa đáp ứng yêu cầu Vẫn trường hợp án, định vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng áp dụng pháp luật có sai lầm nghiêm trọng lỗi chủ quan Tòa án bị sửa, hủy Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản lĩnh vực nhiều mẻ, quy định Luật thay đổi gây không lúng túng cho thẩm phán xét xử Thiết nghĩ, cần thường xuyên có buổi tập huấn chuyên ngành bất động sản, tập hợp tham gia cán Tòa án để nâng cao chất lượng xét xử lĩnh vực 55 3.3.3 Kiến nghị khác Thứ nhất, để bảo vệ quyền lợi người mua nhà sở vào thực trạng chung chủ đầu tư, pháp luật cần quy định loại hình nhà mà chủ đầu tư cung ứng cho người mua nhà giao kết hợp đồng giao nhận cần phải bảo hiểm Điều có ý nghĩa quan trọng, chủ đầu tư có khả đóng bảo hiểm cho loại hình nhà họ, có nghĩa họ có quyền yêu cầu đơn vị bảo hiểm đền bù thiệt hại cho người mua nhà có khiếu nại liên quan đến chất lượng nhà mà họ cung cấp Thứ hai, cần có chế tài nghiêm khắc chủ đầu tư có hành vi làm ảnh hưởng đến người mua nhà thu tiền đặt cọc 100%; cung cấp thông tin sai nhà ở;… ví dụ chủ đầu tư thu tiền từ người mua nhà hình thành tương lai vượt tỉ lệ theo quy định pháp luật lặp lại nhiều lần bị tước giấy phép kinh doanh thời hạn định, buộc hoàn trả lại tiền cho người mua nhà cộng tiền khoản tiền bồi thường, mức tiền bồi thường cần pháp luật quy định cụ thể thỏa thuận hợp đồng,… Thứ ba, phía người mua nhà hình thành tương lai, người mua nhà cần phải tìm hiểu k kiến thức pháp luật trước mua nhà, xem xét k hợp đồng đề nghị chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng với phương thức tỉ lệ toán theo quy định luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư cố tình vi phạm Đồng thời, quan nhà nước có thẩm quyền thường xuyên tuyên truyền pháp luật, công khai minh bạch thông tin pháp lý dự án mở bán thị trường thường xuyên tra kiểm tra việc toán cho chủ đầu tư từ người mua nhà nhà hình thành tương lai để phát kịp thời xử lý vi phạm 56 KẾT LUẬN Xuất phát từ nhu cầu nhà ngày tăng cao thành phố lớn, nhà hình thành tương lai đời ngày phổ biến nước ta, nguồn cung cấp nhà đa dạng mà kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút Trước đời phát triển nhanh chóng loại hình nhà này, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền… Mặt khác, thực tế người mua nhà có đầy đủ kiến thức pháp luật cần thiết để bảo vệ quyền lợi Do đó, vụ việc tranh chấp phát sinh xảy ngày nhiều, đa phần xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng điều khoản hợp đồng đứng phía chủ đầu tư, gây nhiều bất lợi cho người mua nhà Trong nội dung khóa luận này, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đồng thời phân tích, đánh giá thực tiễn quy định pháp luật áp dụng pháp luật liên quan đến lĩnh vực Từ đưa số đề xuất khắc phục nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà Tuy nhiên, q trình thực khóa luận, với kiến thức hiểu biết chung chuyên ngành chưa sâu, nguồn tài liệu hạn chế nên khó tránh khỏi thiếu sót, khó thống quan điểm trái chiều nhau, tác giả hi vọng với cố gắng vận dụng kiến thức hiểu biết cá nhân cung cấp cho người đọc cách tổng quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Huỳnh Anh, Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại, nguồn: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot-so-van-de-phpl-ve-the-chap-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai-tai-ngn-hng-thuong-mai/ [Ngày download: 18/06/2019] LS Phạm Tuấn Anh, Hợp đồng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nguồn: https://luatsuphamtuananh.com/bai-viet -tin-tuc/hop-dong-va-tranh-chaphop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai/vn?fbclid=IwAR1J3S79chpMX22MRayQejlRy7ReP_6ZPXBdJA9U7hRheguBF2a8u8e9f bI [Ngày download: 19/06/2019] Bản án số 741/2014/DS-PT việc tranh chấp hợp đồng mua bán hộ, Tòa dân sự_Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Cam (2010), Hỏi đáp pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Café Land, Quá thiệt thòi cho người mua dự án Centa Park năm mở bán "chưa thấy gì", nguồn: https://www.youtube.com/watch?v=-0vmNyWpCp0 [Ngày download: 08/06/2019] Chính phủ, Nhiều dự án bất động sản mở bán chưa đủ điều kiện pháp lý, nguồn: http://tphcm.chinhphu.vn/nhieu-du-an-bat-dong-san-mo-ban-khi-chua-du-dieu-kien-phap-ly [Ngày download: 08/06/2019] Nguyễn Văn Cường (2002), Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ hình thức, Tạp chí Tòa án Nhân dân, số 01/2002, Hà Nội; Nguyễn Văn Cường, Thực tiễn giải tranh chấp bất động sản yêu cầu đặt pháp luật đăng ký bất động sản, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao; Nguyễn Văn Cường (2001), Giải vụ kiện hợp đồng mua bán nhà Tòa án, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số (157) tháng 5/2001; 10 Đỗ Văn Đại (2004), Vấn đề hủy bỏ, đình hợp đồng vi phạm Bộ luật Dân Việt Nam, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 3/2004, Hồ Chí Minh; 11 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội; 12 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Hồ Chí Minh; 58 13 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản luật dân Việt Nam, Nhà xuất trẻ, Hồ Chí Minh; 14 Huỳnh Trung Hậu (2006), Tìm hiểu số điểm chế định tài sản Bộ luật dân Việt Nam năm 2015, Tạp chí KHGD CSND số 72, Hà Nội; 15 Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Báo cáo tổng kết thị trường nhà thương mại thành phố quý đầu năm 2017, nguồn: http://www.horea.org.vn/tin-tuc/detail/Nha-vua-tui-tien-dandat-thi-truong-bat-dong-san-Sai-Gon.html [Ngày download: 08/06/2019] 16 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, ĐH Luật TP HCM, Hồ Chí Minh; 17 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), Hợp đồng: Thuật ngữ khái niệm, Tạp chí nhà nước pháp luật số 8, Hà Nội; Khuê Nguyễn, Bảo lãnh nhà - Từ quy định đến thực tiễn, nguồn:http://thoibaonganhang.vn/bao-lanh-nha-o-tu-quy-dinh-den-thuc-tien-70726.html [Ngày download: 11/06/2019] 18 ThS Mai Xuân Minh (2016), Pháp luật hợp đồng, Giáo trình khoa Luật, Trường Đại học Cơng Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh; 19 Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý giao kết hợp đồng, NXB Lao Động, Hà Nội; 20 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân nước Cộng hòa Pháp, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 21 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; 22 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh Bất động sản; 23 Lê Đình Nghị (chủ biên) (2010), Giáo trình Luật Dân Việt Nam (Tập 2), Nhà xuất Giáo dục Việt Nam, Hà Nội; 24 TS Đặng Anh Quân (2017), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Giáo trình khoa Luật, Trường Đại học Cơng Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh; 25 Nguyễn Đình Phong Nguyễn Thu Hương, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nguồn: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/04/02/mot-sobat-cap-ve -hop-dong-mua-bn-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai/ [Ngày download: 09/06/2019] 26 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân năm 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 27 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 28 Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 29.Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 59 30 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 31 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 32.Quốc hội (2005), Luật Nhà 2005, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 33 Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 34 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng 2014, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội; 35 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Cơng bố 10 dự án với tổng số 3.109 sản phẩm nhà đủ điều kiện bán, nguồn: https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/930907/hon3000-san-pham-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-du-dieu-kien-mo-ban [Ngày download: 08/06/2019] 36 Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 18(179 tháng 9) 37 Tạp chí Ngân hàng số 07/2006, Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, nguồn: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06/21/2106008/ [Ngày download: 25/07/2019] 38 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh BĐS hướng phát triển bền vững, NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh; 39 Nguyễn Thu Trang (2016), Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hà Nội; 40 Nguyễn Thu Trang, Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, nguồn: http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=375 [Ngày download: 11/06/2019] II TÀI LIỆU TIẾNG ANH 41 China Law, Administrative Ordinance on Development and Management of Urban Real Estate 1998, nguồn: http://www.lehmanlaw.com/resource-centre/laws-and-regulations/realestate/administrative-ordinance-on-development-and-management-of-urban-real-estate1998.html [Ngày download: 18/06/2019] 60 61 ... tương lai 11 1.2 Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 12 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai. .. hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 20 2.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 20 2.1.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai. .. 2.1.3 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 27 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai