Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ CHÍ CƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Kinh tế - Mã số: 60.38.50 Người hướng dẫn khoa học: TIẾN SĨ LƯU QUỐC THÁI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực Nếu có sử dụng thơng tin tác giả khác có trích dẫn nguồn cụ thể, xác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Luận văn Lê Chí Cường MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.2 Khái quát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 23 1.2.1 Vài nét hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam giai đoạn 23 1.2.2 Tiến trình phát triển quy định pháp luật hợp đồng - hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 Chương HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 31 2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 31 2.1.1 Bên bán nhà hình thành tương lai 32 2.1.2 Bên mua nhà hình thành tương lai 33 2.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 2.2.1.Khái quát đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 2.2.2 Các đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 44 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 45 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 57 2.4 Những hạn chế, bất cập hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 2.4.1 Những hạn chế bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 63 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 72 KẾT LUẬN CHƯƠNG 77 KẾT LUẬN 78 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Pháp luật hợp đồng vấn đề đa dạng, phong phú phức tạp, pháp luật hợp đồng có chức tảng pháp lý thỏa thuận, có vai trị quan trọng việc thiết lập quan hệ hợp đồng Trong kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản phải linh hoạt, phù hợp với xu phát triển giới phải đảm bảo đặc tính đặc biệt vốn có loại hàng hóa “bất động sản” Ở Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển ngày Trong đó, khơng thể khơng nhắc đến hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai Mua bán nhà hình thành tương lai, mà thực tế thường gọi “mua nhà giấy”1, góp phần to lớn việc giải nhu cầu nhà cho người dân mục tiêu, phương hướng Đảng Nhà nước ta đặt giai đoạn phát triển Trong nội dung chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng có ghi: “Có sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân”2 Bên cạnh đó, việc mua bán nhà hình thành tương lai giải vấn đề nguồn vốn, điểm yếu nhà đầu tư Việt Nam, cho chủ đầu tư dự án nhà Tuy nhiên, thực tế, yếu tố lợi nhuận chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán, đặc tính vốn có “mua nhà giấy”, đặc điểm thiết yếu kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta làm cho hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai phát sinh nhiều rủi ro, bất cập Bên cạnh thực tế đa dạng phức tạp đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chưa có quy định cụ thể thích hợp Thực tiễn giao kết loại hợp đồng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Chính làm cho mối quan hệ hợp đồng mua bán vốn phức tạp lại phức tạp Quyền lợi ích hợp pháp bên khó đảm bảo Nhiều vướng mắc pháp lý khác hình thành cản trở vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh thị trường bất động sản http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/05/3ba0f633/ Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr 66 Xuất phát từ yêu cầu này, tác giả định chọn đề tài: “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai" cho Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Trong trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức pháp luật hợp đồng vấn đề phức tạp phong phú Pháp luật hợp đồng chiếm vị trí quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Chính vậy, thực tế, có nhiều tác giả nghiên cứu lĩnh vực Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn chung xem tiến phù hợp với tình hình thực tiễn Nó quy định nhiều văn pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại Luật chuyên ngành khác Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng Việt Nam nhiều hạn chế định Các quy định hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai cịn nằm rải rác văn khác Các nhà làm luật tiếp tục sửa đổi, bổ sung để bắt kịp với phát triển xã hội Theo TS Nguyễn Thị Dung (2009), Pháp luật hợp đồng thương mại đầu tư, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội; TS Phạm Duy Nghĩa (2005), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội; GS TS Nguyễn Thị Mơ (2006), Cẩm nang pháp lý giao kết hợp đồng, NXB Lao động; GS Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam dân luật – lược khảo, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gịn; TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Tp Hồ Chí Minh; TS Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị Quốc gia nhiều viết khác cho tác giả có nhìn tồn diện vấn đề pháp lý pháp luật hợp đồng Tài sản hình thành tương lai nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng khái niệm Việt Nam Tuy nhiên, với nhìn tiến nhà làm luật nhà luật học, tượng mua bán có từ sớm Thơng qua tài liệu như: TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Tp Hồ Chí Minh; PGS TS Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; TS Đỗ Văn Đại (2008), Pháp luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án; TS Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia; TS Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia nhiều giáo trình Luật kinh tế, pháp luật kinh doanh bất động sản Tiến sỹ, Thạc sỹ, Giảng viên trường Đại học giúp cho tác giả nhận thức đắn vấn đề tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai; bắt kịp quan điểm nhà luật học giới quan điểm nhà làm luật Việt Nam Thơng qua đó, tác giả nhận thức đầy đủ đối tượng nghiên cứu mình, loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về cơng trình nghiên cứu, đề tài khoa học có liên quan đến đề tài tác giả, qua khảo sát tác giả nhận thấy: Có số đề tài nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai góc độ chuyên ngành kinh tế, chưa sâu nghiên cứu góc độ pháp lý Có nhiều đề tài nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng góc độ pháp lý có đối tượng nghiên cứu khác biệt Ví dụ như: Lê Minh Hùng (2011), Luận án “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Thúy Nga (2006), Luận văn “Pháp luật hợp đồng đại diện thương mại thực tiễn áp dụng”; Vũ Thị Thu Huệ (2007), Luận văn “Hợp đồng mua bán hàng hóa giao sau, thực trạng pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Phú Cường (2008), Luận văn “Khía cạnh pháp lý hợp đồng xuất thủy sản” … Chưa đề tài trực tiếp vào nghiên cứu loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Bên cạnh đó, tác giả cịn nhận thấy có nhiều báo đề cập đến khó khăn, vướng mắc, bất cập, rủi ro ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Như: Bài báo Được phép mua bán nhà hình thành tương lai (http://landtoday.net/vn/tintuc/24961/duoc-phep-mua-ban-nha-hinh-thanhtrong-tuong-lai.aspx); báo Thế chấp tài sản hình thành tương lai (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/05/23/361/); báo Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/06/21/2106008/), báo Thế chấp tài sản hình thành tương lai (http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/thechap-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html), báo Hoàn thiện pháp luật hợp đồng (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/02/26/2393/); báo chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (http://diendankienthuc.net/diendan/luatdan-su-ttds/57891); nhiều báo khác Trong đề tài này, tác giả kế thừa số kiến thức, kết nghiên cứu nói Tuy nhiên, tác giả sâu vào việc nghiên cứu đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góc độ pháp lý Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cụ thể, trọng tâm tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề pháp lý hình thức, nội dung giao kết hợp đồng, vấn đề pháp lý nảy sinh trình thực hợp đồng, rũi ro gặp hệ thống pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng Khi nghiên cứu loại hợp đồng này, tác giả đặt góc độ đặc thù loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mối liên hệ với hợp đồng mua bán hàng hóa nói chung Tác giả nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vào giai đoạn Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài xây dựng tảng chung Chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử; nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn Trong trình nghiên cứu, tác giả phối hợp hợp lý phương pháp nghiên cứu khoa học bản, chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phối hợp với phương pháp so sánh đối chiếu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm xác định cách đầy đủ, xác mặt lý luận thực tiễn hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai; đánh giá quy định pháp luật hành liên quan đến hoạt động Thông qua đó, đề tài đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung; góp phần hình thành thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, động phát triển Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Thông qua nghiên cứu lý luận thực tiễn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đề tài góp phần hịan thiện pháp luật chế pháp lý lĩnh vực pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nhằm giúp chủ thể tham gia ký kết hợp đồng có khung pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi Qua đó, góp phần nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng hoạt động kinh tế xã hội nói chung Đề tài nghiên cứu góp phần phong phú vào kho tài liệu tham khảo nhà làm luật trình xây dựng hoàn thiện pháp luật Đề tài làm tài liệu khoa học hữu ích cho việc giảng dạy, học tập lĩnh vực Luật học chuyên ngành Luật kinh tế Bố cục đề tài Đề tài bao gồm phần sau: - Phần mở đầu Phần nội dung: gồm hai chương + Chương I: Khái quát hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai + Chương II: Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật hành - Phần kết luận Danh mục tài liệu tham khảo phụ lục 10 Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai * Khái quát nhà Trong trình phát triển xã hội lồi người, nhà ln yếu tố quan trọng, thiếu Tùy theo giai đoạn lịch sử, tùy theo khu vực địa lý quan điểm, quan niệm, hình thức nhà khác Nhưng nhà ba điều kiện cần có đời sống người, là: ăn, mặc Nó phương tiện quan trọng giúp người chống chọi lại tác động thiên nhiên, yếu tố tảng để người nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, để thỏa mãn nhu cầu tinh thần Từ người sống, lao động, học tập phát triển theo quy luật xã hội loài người Theo Ph Ănghen: “Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tơn giáo, …”3 Ngồi ra, nhà cịn xem thứ tài sản vơ quý giá Nó biểu tượng, đặc trưng cho văn hóa xã hội định Nó tài sản có giá trị mà cha mẹ “để” lại cho Nó thứ hàng hóa có giá trị cao lưu thông thị trường Xuất phát từ yếu tố nêu trên, nhà đối tượng điều chỉnh quan trọng pháp luật thời đại Theo Điều Luật Nhà 2005: “Nhà theo quy định Luật cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Ngồi khái niệm trên, Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà đưa khái niệm: nhà thương mại, nhà �ã huy động vốn khách hàng quảng cáo rao bán phương tiện thông tin Để lý giải cho điều này, chủ đầu tư thường cho "Khu hộ dự án nằm tổng thể dự án khu dân cư đầu tư hạ tầng gần hoàn chỉnh Do vậy, phép huy động vốn khách hàng".87 Tuy nhiên đem so sánh với hình thức huy động vốn quy định điểm b, c khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP việc huy động vốn thông qua ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều thời gian (phải xây xong phần móng) dẫn đến nhà đầu tư hội đầu tư, kinh doanh Cịn chủ đầu tư huy động vốn phương thức ký hợp đồng góp vốn mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà “chủ đầu tư phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn khơng q 20%”88 Số vốn khơng đủ cho nhà đầu tư thực dự án cách hiệu nhất, chất lượng nhất, tiến độ Còn điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP theo tác giả, nhà làm luật đồng hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; mà hai loại hợp đồng hoàn toàn khác biệt Mặc dù ta hiểu nhà làm luật muốn nói đến loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, với lối làm luật chủ quan làm cho quan hệ mua bán xã hội thêm phức tạp, pháp luật khơng đảm bảo vai trị điều chỉnh quan hệ xã hội Các chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán có quyền “suy diễn” cách có lợi cho Cũng điểm đ, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP việc xây dựng xong phần móng nhà (kể cơng trình nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định điểm xác định giai đoạn thi công xong phần đài giằng 87 88 http://vietbao.vn/Kinh-te/Ai-kiem-soat-viec-ban-nha-tren-giay/45259074/87/ Điểm d, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ... QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai *... điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.1.3 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 19 1.2 Khái quát hoạt động mua bán nhà hình thành. .. hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 35 2.2.2 Các đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 44