Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

- Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012; - Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc khi giải quyết tra

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ

công trình nào khác

Nguyễn Thị Huyền Trang

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng hộ, giúp

đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này

Học viên

Nguyễn Thị Huyền Trang

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

LKDBĐS : Luật Kinh doanh bất động sản

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 6

1.1 Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 6

1.1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai 6 1.1.2 Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai 8 1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 10

1.2 Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 11 1.3 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 13 1.4 Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 15

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 20

2.1 Khái niệm và nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 20 2.2 Các yếu tố pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 23

2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 23 2.2.2 Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong 42

Chương 3: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG

HOÀN THIỆN 46

3.1 Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 46

3.1.1.Lừa dối trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 46

3.1.2.Giá nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 47

3.1.3 Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa rõ ràng, thiếu chính xác 47

3.1.4 Quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn chồng chéo, thiếu thống nhất 48

3.1.5 Một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa cụ thể 48

3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 49

3.2.1 Một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 49

3.3 Hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 57

3.3.1 Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 57

3.3.2 Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 58

KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân Đồng thời đây cũng là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng đặc biệt là tại các thành phố, các khu đô thị lớn Nhà ở trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của người dân Với chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay thì ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Đối với các giao dịch mua bán bất động sản đặc biệt là đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” như những năm gần đây thì chúng ta nhận thấy ngày càng xuất hiện nhiều hình thức góp vốn để mua căn

hộ chung cư, trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất…trong khi các công trình này còn chưa được xây dựng trên thực địa Doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người có yêu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành Quy định này góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay

Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Tuy nhiên, trong các văn bản luật này, các quy định mới chỉ đưa ra khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay của tổ chức tín dung Sau này, tại Khoản 2 Điều

320 BLDS năm 2005 cũng đã ghi nhận:“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai” Bên cạnh đó, các văn

bản mới được ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định

số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Luật Nhà ở năm 2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Trong khi đó, các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn ra một cách thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh thì còn nhiều bất cập Trong quá trình giảng dạy và nghiên cứu, tác giả luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận và thực tế, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, những nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến nhóm đối tượng này thường kéo dài và hết sức phức tạp Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề còn khá mới nên hiên nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Với mong muốn tìm hiều một cách quy mô và có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả mạnh dạn

lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc ghi nhận quy định về tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS năm 2005 là một trong những điểm tiến bộ trong công tác xây dựng pháp luật Vấn

đề tài sản hình thành trong tương lai không còn là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,

đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhóm chế định này Nhưng nhóm đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì thực tế hầu như vẫn có rất ít công trình nghiên cứu một cách hê thống về nhóm đối tượng này

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn như :

- Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012;

- Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008;

- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn

về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân

chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;

- Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;

- Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh: Tài sản hình thành trong tương lai,

http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ngày 23/5/2008

Các công trình khoa học kể trên tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về tài sản hình thành trong tương lai, về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai…mà chưa có một công trình nghiên cứu nào chuyên sâu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên người đọc khó có được cái nhìn tổng quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở hình thành trong tương

lai Việc nghiên cứu đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’ sẽ là một công trình nghiên cứu tổng thể

về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Luận văn góp phần tìm hiểu mô hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trog tương lai Đây sẽ là một đề tài mới, độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác và đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới

3 Mục đích, nhiệm vụ của đề tài

Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá những điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời, đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Để đạt được mục đích trên đây thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ:

Một là: Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản như các khái

niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…

Hai là: Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ba là: Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn

thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 về các vấn đề liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: khái niệm, các đặc điểm pháp lý, chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở; những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng nhà ở trong những năm gần đây: nguyên nhân khách quan và chủ quan,một số dạng tranh chấp điển hình về hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin Cụ thể, phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn

đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và pháp luật điều chỉnh hoạt động này, về thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,

từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

6 Những đóng góp mới của luận văn

Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc

Về phương diện lý luận, luận văn đã đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Có liên hệ so sánh giữa các quy định của BLDS năm

2005, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, các văn bản hướng dẫn với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015

Về phương diện thực tiễn, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được

kết cấu gồm 3 chương, cụ thể như sau:

- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai

- Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai

- Chương 3: Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai, thực tiễn áp dụng và định hướng hoàn thiện

Chương 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là một cụm từ thông dụng , được sử dụng khá phổ biến cả trong thực

tiễn và trong khoa học pháp lý Nhưng “tài sản là gì” , khái niệm về tài sản thì hầu như chưa có một định nghĩa bao quát về nó BLDS 2005 kế thừa và phát triển quy

định về tài sản của BLDS 1995 nhưng cũng chưa đưa ra được khái niệm về “tài sản” mà tại Điều 163 BLDS 2005 chỉ mang tính chất liệt kê Theo đó “ Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”[2]

Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm về tài sản, các tác giả tiếp cận khái niệm tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau Cụ thể:

Theo Tiến sỹ Phạm Công Lạc thì tài sản hiểu theo nghĩa thông thường nhất

là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”[31]

Theo PGS.TS Trần Thị Huệ thì tài sản hiểu theo nghĩa chung nhất là “những của cải tồn tại khách quan, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người, được con người khai thác và mang lại lợi ích nhất định cho chủ thể”[32]

Trên cơ sở đưa ra các dấu hiệu nhận biết tài sản Tiến sỹ Phạm Văn Tuyết, Trường Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định nghĩa về tài sản như sau: “Tài sản là

các vật thể hoặc phi vật thể đáp ứng được nhu cầu vật chất, tinh thần cho con người, có thể trị giá được và chuyển giao theo bản chất và chỉ có thể thuộc quyền

sở hữu của một chủ thể nào đó khi còn tồn tại”[32]

Theo quan điểm của tác giả thì tài sản là những của cải vật chất hoặc tinh thần, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người, có thể trị giá và chuyển giao được khi còn tồn tại.

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản được chia thành hai loại: tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Cụ thể:

- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2]

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng cũng quy định tương tự như trên [2, Khoản 5 Điều 2]

- BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được ghi

nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”[3, Khoản 2 Điều 320]

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh

sửa lại quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được ình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”[4, Khoản 2 Điều 4]

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai:

“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm’

c) Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”[5,

Khoản 2 Điều 1]

Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành

của tài sản có để định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch dân sự về tài sản nhưng có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”

1.1.2 Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều

chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở

Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên) : nhà được quan niệm

là “Chỗ ở và sinh hoạt của mỗi gia đình”

Tại Đoạn 2 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt

của hộ gia đình, cá nhân” Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành

ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã khái quát và thống kê như sau: Nhà ở bao gồm: Nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới, khu

du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhận tại khu vực đô thị và nông thôn [6, Điều 1]

Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà

ở năm 2014

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương

lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở

Luật Nhà ở năm 2005 không giải thích thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đến Luật Nhà ở năm 2014 lần đầu tiên đưa ra khái niệm về nhà ở

hình thành trong tương lai Theo đó, Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng [7,

Khoản 19 Điều 3]

Thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” nói chung ở Việt Nam còn

khá mới mẻ Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai Bằng việc đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai tại Khoản

19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra nội hàm và điều kiện đối với nhà ở hình

thành trong tương lai cụ thể “là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Định nghĩa này đã đưa ra một cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân

sự về nhà ở Với cách định nghĩa như ở Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai vẫn mang đầy đủ các đặc điểm của tài sản hình thành trong tương

lai nhưng được gắn thêm các đặc trưng riêng

Hiểu một cách khái quát nhất thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hình thành vào thời điểm các chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng

1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở Có nhiều cách tiếp nhận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà Theo Tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:

Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà ở có thể hiểu là chính sách và pháp

luật về mua bán nhà ở Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền

sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua Do nhà ở là một tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kỳ khác nhau có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó [33,tr32]

Xét trên phương diện là cách thức biểu hiển ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng, văn bản của hợp đồng mà các bên đã ký kết trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trường hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà

Tiếp cận trên phương diện là các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ phát sinh nghĩa vụ song phương giữa người bán và người mua Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng dân sự nói riêng Theo cách tiếp cận này thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán trong đó đối tượng của hợp đồng là nhà ở, do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nói chung còn có những đặc điểm riêng do đối tượng là nhà ở”

Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong số các loại nhà ở được pháp luật

quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 Từ đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà

ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua tại một thời điểm cụ thể trong tương lai và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo

nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật”

Từ bình diện chung đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng đó giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong”

1.2 Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai

Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm riêng nhất định, khác với hợp đồng mua bán nhà

ở Có thể xem xét hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong mối liên hệ với hợp đồng mua bán nhà ở theo nguyên lý của mối quan hệ giữa cái chung

và cái riêng Từ cách tiếp cận này, những vấn đề cơ bản như: chủ thể của hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, điều kiện giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng…đều được điều chỉnh bởi pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản Song, xuất phát từ đặc thù của nhà ở hình thành trong tương lai nên một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang những đặc thù riêng Theo đó, bên cạnh những đặc điểm chung của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc trưng sau:

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là

loại nhà ở chưa được hình thành hoặc đang hình thành Cụ thể, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là loại nhà ở thương mại đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng hoặc nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong

Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh

bất động sản Tại Điều 22 của Luật KDBĐS năm 2006 có quy định : “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã

được phê duyệt” Tới Luật KDBĐS năm 2014, có quy định cụ thể điều kiện của bất

động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55

Luật KDBĐS năm 2014 như sau: “1.Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải

có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện theo luật

định: Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà

ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bên

bán không cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” Mà thay vào đó, bên bán phải đưa ra các chứng

cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, và dự án đó cho phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương lai có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó Kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, thời điểm

và điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khác cụ thể và chi tiết Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện như:

(1) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; (2) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở

có mục đích hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng [8, Điểm đ Khoản 3 Điều 9]

Thứ ba, chủ thể tham giao giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về

nhà ở Trong trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy

đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, kế tục quy định này Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 10; Bên mua phải là đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở năm 2005

Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng

song vụ Hai bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Vì là hợp đồng song vụ nên các bên trong hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai phải thực hiện các nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ Tuy nhiên, việc trả tiền thông thường có thể thực hiện làm nhiều đợt và đặt cọc thường được dùng là biện pháp bảo đảm trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà

1.3 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

là công cụ pháp lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể: trong điều kiện kinh tế nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành phố Vì vậy, Nhà nước khuyến khích nhân dân mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải tuân theo pháp luật hiện hành

Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao dịch dân sự về nhà ở nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng

phổ biến: pháp luật quy định về vấn đề này có ý nghĩa lớn đối với đời sống xã hội của mọi tầng lớp dân cư đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở trở lên vô cùng bức thiết nhất là ở các thành phố lớn, các khu đô thị Nhìn chung, hệ thống quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành đã phần nào điều chỉnh, tạo sự bình ổn phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay Nhà nước có thể điều tiết giá nhà, thực hiện các chính sách quốc gia khác về nhà ở (nhà ở xã hội, nhà tình thương…) Các chính sách về nhà ở còn giúp ổn định xã hội

Thứ ba, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về mọi nội dung trong giao kết cũng như thực hiện hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua nhà ở chưa hình thành Bên bán thu hút được vốn đầu tư để tiến hành xây dựng bất động sản theo yêu cầu của bên mua Theo đó, các điều kiện luật định, nhà đầu tư có quyền bán các sản phẩm bất động sản chưa hình thành cho người mua theo các điều kiện, điều khoản cụ thể ràng buộc tại Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong Hợp đồng này, hai bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất nhà ở sẽ bán, thời điểm chuyển giao nhà ở, phương thức và các điều kiện thanh toán Theo nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản Người mua thỏa thuận

về việc mua được và được mua một nhà ở sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để hình thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm

Khi thống nhất ý chí trong giao kết hợp đồng, sau khi ký kết, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việc theo dõi, giám sát quá trình thực hiện hợp đồng của các bên theo điều khoản trong hợp đồng Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu phát sinh tranh chấp, các bên căn cứ hợp đồng đã ký kết để giải quyết Tuy nhiên, đối với phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc giải thích hợp đồng còn chưa được các bên trong hợp đồng chú trọng hoặc thỏa thuận Điều này khiến các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện tích sử

dụng chung, sử dụng riêng

Thứ tư, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng xét xử: các quy định này tạo ra hành lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án, đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý cần thiết để hướng dẫn điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai xác lập một nguyên tắc pháp lý cơ bản là tổ chức, cá nhân khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện những quy định chặt chẽ về hình thức Nguyên tắc này ra đời từng bước khắc phục được tình trạng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai theo hình thức “trao tay”, Nhà nước không kiểm soát được; loại trừ được nguyên nhân tồn tại của thị trường bất động sản “ngầm” thông qua các hoạt động mua bán nhà lòng vòng kiếm lời; đầu cơ lũng đoạn thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao Góp phần tạo nên sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro có thế xảy ra cho cả bên bán và bên mua, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách

1.4 Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai

Chế định về tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý Tài sản hình thành trong tương lai nói chung là chế định có phạm vi nghiên cứu rộng Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật chuyên ngành hầu như chưa có quy định chi tiết đối với các giao dịch dân

sự về tài sản hình thành trong tương lai Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển Các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai cũng dần được điều chỉnh một

cách chi tiết hơn, chặt chẽ hơn

Ban đầu, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được tiếp cận dưới góc

độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Cụ thể:

- Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo

đảm theo đó: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2]

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999

về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng tại Khoản 3 Điều 2 quy định: “3 Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay

và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng” Nghị định này quy định cho phép khách hàng vay dùng tài sản hình

thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng Như vậy, bên vay có thể sử dụng tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng

Thực tế cho thấy chính quy định về tài sản trong BLDS năm 2005: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” đã tạo tiền đề để hình thành

nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai Nếu dựa vào quy định về tài sản

trong Điều 172 BLDS năm 1995 là: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” thì chắc chắn không thể có khái niệm về

tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là “vật có thực”

Như vậy, chỉ tới khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm tài sản hình thành trong tương lai mới được ghi nhận một cách chính thức Tuy nhiên, sự hiện hữu của tài sản hình thành trong tương lai trong giao lưu dân sự đã tồn tại từ trước đó, chịu

sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành

- Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo

đảm Tại Khoản 2 Điều 4 về tài sản bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính

phủ về giao dịch bảo đảm tại Khoản 2 Điều 1 đã quy định: “1 Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”

“2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”

Quy định này khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Pháp luật điều chỉnh giao dịch về nhà ở lần đầu tiên được quy định tại Luật Nhà ở 2005 Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt

và đã được xây dựng xong phần móng”[9, Điều 39] Như vậy, đến năm 2005 pháp

luật về nhà ở đã thừa nhận các chủ đầu tư được quyền mua bán nhà ở mà thời điểm

ký hợp đồng mua bán thì nhà ở đó chưa được xây dựng hoàn thành mà chỉ cần đảm bảo nhà đó đã được phê duyệt bản vẽ thiết kế và đã xây dựng xong phần móng nhà

Luật KDBĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS có quy định:

“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng

đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ cụ thể”[10, Khoản 8 Điều 5] Điều 4 của Nghị định cũng đã quy định chi

tiết hơn về các nguyên tắc và yêu cầu của việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Tình trạng các chủ đầu tư giao dịch mua bán nhà ở khi chưa xây dựng xong

đã diễn ra khá nhiều trước khi Luật Nhà ở được ban hành Thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà rất sớm, có khi vừa được phê duyệt dự án xây dựng nhà họ đã triển khai mua bán Đây là hình thức huy động vốn sớm của các chủ đầu tư Việc huy động vốn sớm dẫn đến rất nhiều rủi ro cho khách hàng đặc biệt là chậm tiến độ giao nhà hoặc trường hợp hoàn trả lại tiền cho nhà ở không xin cấp được giấy phép xây dựng và khi xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua thì bên mua – người tiêu dùng luôn là đối tượng chịu thiệt thòi do chưa có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh

để bảo vệ họ

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về điều kiện được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cho tới thời điểm này, đây là hai văn bản được ban hành mới nhất, chi tiết nhất và đầy đủ nhất điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hai văn bản này đã phần nào hạn chế các tranh cấp về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư khi giải thích rõ ràng về điều kiện xây dựng xong phần “móng nhà” và quy định rõ điều kiện huy động vốn

Tuy nhiên Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 có liệt kê và chỉ ra các loại nhà ở nhưng cũng không giải thích

về nhà ở hình thành trong tương lai và nội dung ban hành phục vụ chủ yếu cho công tác quản lý hơn là phục vụ nhu cầu của người tiêu dùng Nghị định 71 chỉ quy định chung chung, hình thức, đại khái chưa giải quyết triệt để được yêu cầu của thực tiễn

Quy định trong các văn bản nói trên cũng chỉ dừng lại ở việc đưa ra cách hiểu ngắn gọn về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Còn các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch, các điều kiện, yêu cầu với nhóm đối tượng này thì lại chưa hề được quy định

Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thể tại Khoản 19 Điều 3 trong phần giải thích từ ngữ đã quy

định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Luật KDBĐS năm 2014 đã dành hẳn một chương – Chương III quy định về

“Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” với 6 điều luật (Từ Điều 54 đến Điều 59) trong đó đã quy định cụ thể về quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhìn chung, khi Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 được ban hành thì mới khắc phục được những tồn tại, hạn chế của Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS

2006, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho việc thực hiện các giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG

MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1 Khái niệm và nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật nhà ở Việt Nam là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến nhà ở như các quy phạm pháp luật về sở hữu nhà ở, các quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý việc sử dụng nhà ở, các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở

Có thể thấy pháp luật nhà ở nước ta bao gồm các quy phạm của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau có liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở như: Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; các quy định của Luật Đầu tư, Luật Thương mại…

Theo quy định của pháp luật hiện hành pháp luật về nhà ở bao gồm những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, nhóm các quy định chung về nhà ở gồm: Quy định về đối tượng và

phạm vi áp dụng luật nhà ở; quy định về nguyên sở hữu nhà ở; quy định về chính sách phát triển nhà ở; quy định về trách nhiệm của Mặt trân Tổ quốc Việt Nam trong việc vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở; Quy định những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở

Thứ hai, nhóm các quy định cụ thể về các chính sách về nhà ở, bao gồm:

Quy định về sở hữu nhà ở (chủ sở hữu nhà ở và các đối tượng được sở hữu nhà ở, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở…); Quy định về phát triển nhà ở (mục tiêu, yêu cầu đối với việc phát triển nhà ở tại từng khu vực, từng loại nhà ở…); Quy định về việc quản lý việc sử dụng nhà ở (quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở; các quy định cụ thể về việc quản lý việc sử dụng từng loại nhà ở; quy định về việc bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở; quy định về việc phá dỡ nhà ở…)

Thứ ba, nhóm các quy định về giao dịch về nhà ở, gồm: Quy định chung đối

với giao dịch về nhà ở (hình thứ giao dịch, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, điều kiện của các bên tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở); Quy định về mua bán nhà ở (giá mua bán, các hình thức mua bán nhà ở cụ thể); Quy định về cho thuê nhà ở (giá cho thuê, việc cho thuê các loại nhà ở cụ thể); Quy định về thuê mua nhà ở xã hội; Tặng cho nhà ở; Đổi nhà ở; Thừa kế nhà ở; Thế chấp nhà ở; Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; Ủy quyền quản lý nhà ở;

Thứ tư, nhóm các quy định về nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thứ năm, nhóm các quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo và

xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

Cùng với hệ thống pháp luật về nhà ở thì pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam với các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến kinh doanh bất động sản như: các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, các quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy phạm pháp luật về đầu tư kinh doanh nhà ở và các công trình xây dựng; các quy phạm pháp luật về sử dụng vốn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tạo thành một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thể như sau:

Một là nhóm các quy định chung về kinh doanh bất động sản gồm: Quy định

về đối tượng và phạm vi kinh doanh bất động sản; quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản; quy định về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Hai là nhóm các quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản, bao gồm: Quy

định về kinh doanh quyền sử dụng đất (các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích kinh doanh, thu lợi nhuận), quy định về đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản

Ba là nhóm các quy định về kinh doanh bất động sản, gồm: Quy định về

kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; Quy định

về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Bốn là nhóm các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

- Nghị định số 15/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm;

- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

- Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Từ 01/7/2015 thì Luật Nhà ở năm 2014 sẽ bắt đầu có hiệu lực thi hành, thay thế Luật Nhà ở năm 2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ bắt đầu có hiệu lực thi hành, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

2.2 Các yếu tố pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thể hiện dưới hai dạng cơ bản:

- Một là hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo

dự án của các chủ đầu tư

- Hai là hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc chưa xây dựng xong

2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

2.2.1.1 Chủ thể của hợp đồng

Trong giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định

* Bên bán nhà ở

Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Trong đó, đối tượng áp dụng là các tổ chức, các nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Bên bán phải có chức năng kinh doanh bất động sản

Theo quy định chung về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở, Khoản 1,

Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định như sau: "Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các

điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về

dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh".[9]

Như vậy, để trở thành bên bán nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở thì trước tiên bên bán phải là người chủ sở hữu hợp pháp nhà ở đó và là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có nhà ở đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở

ủy quyền bán nhà ở thuộc sở hữu của người ủy quyền

Bên cạnh các quy định trên, ngoài việc chứng minh quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam và tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khác trong giao dịch mua bán như chủ thể hoàn toàn tự nguyện,

tự chủ, thỏa thuận…Việc xác định điều kiện năng lực chủ thể của bên bán nhà tùy thuộc vào tư cách pháp lý của bên bán nhà là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình hoặc tổ hợp tác

Bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất, bên bán nhà ở thương mại là doanh nghiệp được thành lập hợp

pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải được thành lập hợp pháp theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trong quan hệ này, doanh nghiệp thường xuất hiện với vai trò là bên bán nhà ở Theo quy định tại Nghị định 71

và Thông tư 16 thì chỉ có chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (bao gồm chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II và kể cả đồng chủ đầu tư dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh) hoặc tổ chức do chủ đầu tư ủy quyền mới giữ vai trò là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai Các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản…không

thể trở thành bên bán nhà ở hình thành trong tương lai [8, Điều 12]

Thứ hai, bên bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở: Năng lực kinh

doanh nhà ở được thể hiện thông qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và năng lực về tài chính của doanh nghiệp Năng lực kinh doanh nhà ở được thể hiện thông qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và năng lực về tài chính của doanh nghiệp Doanh nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản Về năng lực tài chính: Doanh nghiệp phải thỏa mãn hai điều kiện sau:

- Doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng theo quy

định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản [11, Khoản 1 Điều 3] Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được thấp hơn 20 tỷ đồng từ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh không thường xuyên, quy mô nhỏ [12, Điều 10];

- Có mức vốn sở hữu của chủ đầu tư đủ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư

xây dựng và phát triển nhà ở

+ Nghị định 153 quy định: “Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư

dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

1 Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt

2 Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng

3 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu

nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.[11]

+ Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về điều kiện để được đăng ký làm chủ

đầu tư dự án phát triển nhà ở như sau:

“ a) Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư

có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;

b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”[8, Khoản 2 Điều 12]

Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau: vốn góp của các chủ sở hữu, vốn vay từ các tổ chức tài chính…ngoài lượng vốn thuộc sở hữu của mình

Để bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định theo hướng chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.[12, Khoản 1 Điều 56]

Thứ ba, bên bán nhà là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở: Như đã phân

tích ở phần trên đây, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các yêu cầu của pháp

luật về điều kiện mua bán Cụ thể: “chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến

độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận”[9, Khoản 5 Điều 30]

Chủ đầu tư được quyền: “huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”[8,

Luật Nhà ở 2005 quy định về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về

nhà ở: “Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh”[9, Khoản 2 Điều 92]

Cá nhân là chủ thể chủ yếu và phổ biến trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Cá nhân tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện cơ bản như:

+ Bên mua nhà là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Theo quy định của pháp luật thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đáp ứng điều kiện nhất định đều có thể mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

+ Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: ngoài các điều kiện chung về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự thì người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: (1) Người có quốc tịch Việt Nam; (2) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước (Điều 126 của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở)

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm (2) thì được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

Cũng giống như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam ngoài việc phải đảm bảo các yêu cầu chung về năng lực dân sự và năng lực hành vi dân sự còn phải thỏa mãn các yêu cầu được quy định trong Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19

Người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 2, Nghị quyết 19 bao gồm:

(1) Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó

(2) Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

(3) Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt

mà Việt Nam có nhu cầu;

(4) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam [12]

Người nước ngoài được quyền mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 3, Nghị quyết số 19 như sau:

(1) Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

(2) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp [12]

Không giống với nhà ở mà cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhà ở mà tổ chức, cá nhân

nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định “là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại” với số lượng là một căn hộ chung cư Như vậy, trong mọi

trường hợp, người nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một căn hộ chung cư Trường hợp đã sở hữu một căn chung cư mà được tặng cho hoặc hưởng thừa kế một căn chung cư khác thì chỉ được hưởng giá trị của căn chung cư đó

- Bên mua nhà ở là tổ chức:

Bất kỳ tổ chức nào được thành lập và hoạt động hợp pháp ở Việt Nam đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định đều có quyền mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

+ Đối với tổ chức trong nước: Tổ chức trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh được quyền mua nhà ở thương mại [9, Khoản 1 Điều 35] Tổ chức trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.[9, Điểm a Khoản 2 Điều 9]

Điều kiện để tổ chức trong nước được quyền mua nhà là rất đơn giản, chỉ cần

có nhu cầu và có khả năng thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở là có thể mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

+ Đối với tổ chức nước ngoài: Hiện nay quy định về việc mua nhà của tổ chức nước ngoài được quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12, cụ thể tại Khoản

5, Điều 2 như sau: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở" [12] được

mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu một hoặc một số căn

hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì được hưởng giá trị của nhà ở đó

2.2.1.2 Đối tượng của hợp đồng

Nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở , pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh

bất động sản Tại Điều 22 của Luật KDBĐS 2006 có quy định : “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt” Tới Luật KDBĐS 2014 có quy định cụ thể điều kiện của bất động sản

hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55 Luật

KDBĐS 2014 như sau: “1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung

cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”

Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được phép giao dịch Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không

sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai thì bên bán không cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” Mà thay vào đó, bên bán

phải đưa ra các chứng cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, và dự án đó cho phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương lai có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở

đó Kể từ khi Nghị định 71 và Thông tư 16 có hiệu lực thi hành, thời điểm và điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể và chi tiết Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện như: (1) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà

ở được phê duyệt; (2) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở Việc xây dựng xong

phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng [8, Điểm đ Khoản 3 Điều 9]

Theo quy định tại khoản 1, Điều 16 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì thiết kế xây dựng công trình bao gồm bốn bước: (i) thiết kế cơ sở, (ii) thiết kế kỹ thuật, (iii) thiết kế bản vẽ thi công và (iv) các bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế do người quyết định đầu tư quyết định khi phê duyệt dự án Thiết kế kỹ thuật là thiết kế được thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình được phê duyệt, bảo đảm thể hiện được đầy đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai bước thiết kế bản vẽ thi công

(ii) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở

Khái niệm "xây dựng xong phần móng" được hướng dẫn tại Công văn số 65/BXD-QLN ngày 10/11/2007 của Bộ Xây dựng, theo đó:

"Phần móng" của công trình là bộ phận được cấu tại ở phần thấp nhất của

công trình nằm ngầm dưới mặt đất Thông qua móng, toàn bộ tải trọng của công trình được truyền đều xuống đất nền chịu tải

"Xây dựng xong phần móng" là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng

móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) tới cao độ mặt bằng thấp nhất của công trình và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng

Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở

sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng

(iii) Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Phần III, Thông tư số 13/2008/TT-BXD Theo

đó, chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản Các thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bao gồm:

- Công khai các thông tin về nhà ở: (i) Thông tin về loại nhà (nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn); (ii) Thông tin về vị trí nhà: Đối với nhà ở tại đô thị nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh) Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án,

ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư); (iii) Thông tin về quy mô, diện tích nhà; (iv) Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; (v) Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ (nếu có)

Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế tối đa các rủi ro cho bên mua nhà ở Do tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở đó vẫn chưa được hình thành nên quy định chủ đầu tư phải xây dựng nhà đúng thiết kế, đúng tiến độ và danh mục thiết bị của nhà là cần thiết Trên thực tế, các chủ đầu tư thông thường vẫn chậm tiến độ bàn giao nhà, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua nhà Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất cần thiết vì tại thời điểm