Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Thị Huệ HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Huyền Trang LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS-TS Trần Thị Huệ - GVC Trường Đại học Luật Hà Nội tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Đồng thời tơi gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ nguồn học liệu suốt trình làm luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình bạn bè ln động viên, ủng hộ, giúp đỡ mặt để tơi hồn thành luận văn Học viên Nguyễn Thị Huyền Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân BLDS : Bộ luật Dân LKDBĐS : Luật Kinh doanh bất động sản NĐ : Nghị định NQ : Nghị MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Khái niệm nhà ở, nhà hình thành tương lai 1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 10 1.2 Phân biệt hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 11 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.4 Sơ lược quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 20 2.1 Khái niệm nội dung chủ yếu pháp luật nhà hình thành tương lai 20 2.2 Các yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 23 2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 23 2.2.2 Hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng xây dựng chưa xong 42 Chương 3: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 46 3.1 Một số vấn đề hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 46 3.1.1.Lừa dối hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai 46 3.1.2.Giá nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 47 3.1.3 Thơng tin nhà hình thành tương lai chưa rõ ràng, thiếu xác 47 3.1.4 Quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chồng chéo, thiếu thống 48 3.1.5 Một số quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa cụ thể 48 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 49 3.2.1 Một số tranh chấp phổ biến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 49 3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 57 3.3.1 Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 57 3.3.2 Những kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 58 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân Đồng thời yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Cùng với tăng trưởng dân số đất nước nhu cầu nhà người dân ngày tăng đặc biệt thành phố, khu đô thị lớn Nhà trở thành đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để người dân Với sách khuyến khích đầu tư xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Đối với giao dịch mua bán bất động sản đặc biệt đặt bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn hấp dẫn sau vừa “chạm đáy” năm gần nhận thấy ngày xuất nhiều hình thức góp vốn để mua hộ chung cư, trụ sở cơng ty, cơng trình xây dựng đất…trong cơng trình chưa xây dựng thực địa Doanh nghiệp quyền huy động vốn người có yêu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành Quy định góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà ở, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tương lai lần pháp luật ghi nhận Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định đưa khái niệm “tài sản hình thành tương lai”, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành tương lai từ vốn vay tổ chức tín dung Sau này, Khoản Điều 320 BLDS năm 2005 ghi nhận:“Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai” Bên cạnh đó, văn ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Luật Nhà năm 2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Trong đó, giao dịch nhà hình thành tương lai diễn cách thường xuyên sở pháp lý điều chỉnh nhiều bất cập Trong trình giảng dạy nghiên cứu, tác giả luận văn có hội tiếp cận với giao dịch nhà hình thành tương lai góc độ lý luận thực tế, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải, nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến nhóm đối tượng thường kéo dài phức tạp Tác giả tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề nhận thấy vấn đề nên hiên chưa có nhiều nghiên cứu chun sâu Với mong muốn tìm hiều cách quy mơ có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà hình thành tương lai, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Việc ghi nhận quy định tài sản hình thành tương lai BLDS năm 2005 điểm tiến công tác xây dựng pháp luật Vấn đề tài sản hình thành tương lai khơng chế định q mẻ Việt Nam, có nhiều cơng trình nghiên cứu nhóm chế định Nhưng nhóm đối tượng nhà hình thành tương lai nói riêng thực tế có cơng trình nghiên cứu cách thống nhóm đối tượng Trong q trình nghiên cứu hồn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn : - Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012; - Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008; - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Cơng chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; - Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh: Tài sản hình thành tương lai, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ngày 23/5/2008 Các cơng trình khoa học kể có phân tích sâu sắc tài sản hình thành tương lai, đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai…mà chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu mua bán nhà hình thành tương lai nên người đọc khó có nhìn tổng quát hệ thống quy định pháp luật Việt Nam nhà hình thành tương lai Việc nghiên cứu đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ cơng trình nghiên cứu tổng thể việc mua bán nhà hình thành tương lai Luận văn góp phần tìm hiểu mơ hình lý luận, sở thực tiễn hợp đồng mua bán nhà hình thành trog tương lai Đây đề tài mới, độc lập với cơng trình nghiên cứu khoa học khác đáp ứng yêu cầu tình hình Mục đích, nhiệm vụ đề tài Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả xác định mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, đánh giá điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải tranh chấp vụ việc mua bán nhà hình thành tương lai Đồng thời, đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật nhà hình thành tương lai Để đạt mục đích đề tài phải thực nhiệm vụ: 60 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có đối tượng nhà hình thành tương lai – loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn quan trọng đời sống người Việc xác lập giao dịch loại tài sản tiềm ẩn nhiểu rủi ro đòi hỏi chủ thể phải mức độ lực hành vi dân định xác lập giao dịch tự chịu trách nhiệm hành vi Pháp luật hành Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể độ tuổi chủ thể trực tiếp tham gia vào hợp đồng mua bán nhà Tác giả đề xuất cần quy định cụ thể độ tuổi chủ thê tham gia hợp đồng mua bán nhà từ 18 tuổi trở lên, có phát triển bình thường, khơng mắc bệnh tâm thần bệnh khác mà nhận thức, làm chủ hành vi Đây độ tuổi có đầy đủ lực hành vi dân theo quy định BLDS năm 2005 * Cần quy định xác định lực tài chủ thể hoạt động kinh doanh nhà thương mại hình thành tương lai Năng lực tài chủ thể kinh doanh nhà thể hai khía cạnh (1) Có mức vốn pháp định tối thiểu theo luật định; (2) Có mức vốn sở hữu chủ đầu tư đủ để đảm bảo thực dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh nhà tối thiểu tỷ đồng Tới Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đưa yêu cầu vốn pháp định tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản 20 tỷ đồng Quy định áp dụng tất doanh nghiệp muốn đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản Mức vốn coi mức tổi thiểu để doanh nghiệp phép hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Tuy nhiên nay, vốn pháp định xác định theo giấy tờ kê khai thực tế cho thấy có nhiều doanh nghiệp chưa đáp ứng số tiền kê khai đủ để thực việc đăng ký kinh doanh Chính vây, theo tác giả cần phải 61 có quy định cụ thể sở để xác định vốn pháp định chủ thể hoạt động kinh doanh nhà Giải vấn đề giảm thiểu thực trạng nhà đầu tư Nhà nước giao đất xây dựng nhà khơng có lực tài để thực dự án, để đất hoang, lãng phí, gây tác động xấu cơng tác quản lý thị trường bất động sản nói chung thị trường kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng * Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục mua bán nhà hình thành tương lai - Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Như phân tích pháp luật chưa có quy định rõ ràng điều kiện "đã xây dựng xong phần móng nhà ở" dẫn đến tình trạng chủ đầu tư khó khăn việc thực cố tình "lách luật" để huy động vốn chưa đủ điều kiện Việc khơng có quy định khiến việc xử lý quan có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn sở pháp lý số lượng vụ vi phạm thời điểm huy động vốn ngày gia tăng, rủi ro cho khách hàng mua nhà ngày lớn Do vậy, quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn điều kiện để chủ thể có liên quan có sở thực Liên quan đến điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phát sinh vấn đề khơng thống Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà quy định chủ đầu tư huy động vốn "thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng" [9, Điều 39], Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định có phần "ưu ái" cho chủ đầu tư "Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản" [10, Khoản 1, Điều 14] Để giải vấn đề theo ý kiến tác giả cần sửa đổi, bổ sung thống theo quy định Luật Nhà 2005, đảm bảo quyền lợi cho bên mua nhà tạo ổn định giao dịch nhà 62 - Cần có quy định áp dụng hình thức ký quỹ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nội dung quy định tập trung Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP huy động vốn; Điều Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thực tế áp dụng cho thấy quy định chưa thực đầy đủ hoàn thiện, gây rủi ro lớn cho bên mua nhà Đánh giá cách toàn diện ta thấy người mua việc trả tiền trước để cam kết tiền cho việc mua nhà với giá cả, chất lượng định thời hạn xác định tương lai Với mục đích vào quy định BLDS 2005 ta áp dụng quy định ký quỹ để điều chỉnh giao dịch Điều 360 BLDS quy định: Ký quỹ việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí q, đá q giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa ngân hàng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ bên có quyền ngân hàng nơi ký quỹ toán, bồi thường thiệt hại bên có nghĩa vụ gây ra, sau trừ chi phí dịch vụ ngân hàng [3] Khi áp dụng hình thức ký quỹ giảm nhiều rủi ro cho bên mua nhà bên bán không thực cam kết đảm bảo ràng buộc pháp lý từ phía ngân hàng Theo đó, bên mua gửi khoản tiền vào tài khoản phong tỏa ngân hàng để bảo đảm cho việc mua nhà tương lai Căn vào số tiền tài khoản phong tỏa ngân hàng cho bên bán vay số tiền định bên bán trả lãi theo quy định Khi hai bên hoàn thành việc mua bán nhà số tiền tài khoản giải ngân Áp dụng ký quỹ mang lại lợi ích cho hai bên, tiền người ký quỹ ngân hàng bảo đảm an toàn, đồng thời người bán đạt mục đích huy động vốn Ngoài ra, quy định thúc đẩy bên kinh doanh phải động để hoàn thành dự án thời hạn chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ số tiền phải trả lãi ngân hàng nhiều 63 Theo Khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài cho chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Rõ ràng, chế định có ưu điểm bảo vệ tuyệt đối, không để xảy rủi ro cho người tiêu dùng mua bất động sản hình thành tương lai Với cách quy định này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khắc phục bất cập luật hành việc mua bán nhà hình thành tương lai Điều cần thiết cần có hướng dẫn cụ thể chế giám sát việc thực để quy định thực phát huy vai trò “bảo hiểm” cho người mua nhà làm thay đổi thị trường mua bán bất động sản hình thành tương lai - Bỏ quy định thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Nhận thấy hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư với khách hàng hợp đồng dân túy, bên thỏa thuận sở pháp luật Vì vậy, việc quy định doanh nghiệp phải thông báo cho Sở Xây dựng việc ký kết hợp đồng không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành cho doanh nghiệp Cần quy định lại theo hướng để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm việc huy động vốn, việc bán nhà hình thành tương lai Nhà nước quản lý hoạt động việc ban hành quy định cụ thể điều kiện mua bán có chế giám sát, xử lý vi phạm lĩnh vực để buộc doanh nghiệp phải tuân thủ * Điều chỉnh thời hạn sở hữu nhà thương mại Việt Nam tổ chức, cá nhân người nước Luật Nhà 2014 với quy định sở hữu nhà cho người nước sửa đổi bổ sung theo hướng nới lỏng điều kiện để người nước mua nhà Việt Nam thuận lợi Một điều chỉnh tăng thời gian sở hữu nhà cho người nước mua nhà Việt Nam Cụ thể, cá nhân nước ngồi sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở, 64 tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm theo quy định pháp luật Việt Nam có nhu cầu [10, Khoản Điều 161] Luật Nhà 2014 đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua Việt Nam Theo quan điểm tác giả, việc quy định thời hạn sở hữu nhà Việt Nam cho người nước cần thiết để đảm bảo việc quản lý thực sách nhà nước nhà Tuy nhiên, pháp luật nên quy định cách linh hoạt việc giải hậu pháp lý sau hết thời hạn sở hữu nhà, thay quy định buộc chủ thể phải bán tặng cho nhà nên quy định theo hướng, hết thời hạn đó, cá nhân nước ngồi nhu cầu sở hữu nhà Việt Nam đáp ứng điều kiện quy định pháp luật hành có quyền xin gia hạn thời hạn sở hữu nhà Việt Nam Nếu họ khơng có nhu cầu tiếp tục sở hữu nhà Việt Nam có quyền bán, tặng cho, Nhà nước đứng mua lại hộ theo giá thị trường * Điều chỉnh chế xử lý trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hành vi sai phạm q trình kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng theo hướng tăng mức xử phạt vi phạm hành xử lý hình hành vi vi phạm nghiêm trọng lĩnh vực Cụ thể: Một là, vi phạm huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà Theo quy định khoản 2, khoản 3, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP mức phạt vi phạm hành hành vi là: "Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng" [15] Ngoài ra, chủ đầu tư còn: "bị buộc thực quy định điều kiện huy động vốn, tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn" [15] Theo ý kiến tác giả mức phạt hành vi vi phạm huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà thấp nên chủ thể chấp nhận vi phạm khoản lợi họ thu từ hành vi vi phạm cao nhiều so 65 với mức phạt hành hành Chính lẽ đó, để tăng tính răn re hành vi vi phạm huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà chủ đầu tư cần tăng mức phạt lên gấp đơi gấp ba lần mức Hai là, vi phạm sàn giao dịch bất động sản Hiện nhiều sàn bất động sản có hành vi vi phạm, đồng thuận với chủ đầu tư nhằm hợp thức hóa sản phẩm không đủ điều kiện giao dịch Theo quy định khoản 1, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP hành vi vi phạm sàn giao dịch bị áp dụng hình thức xử lý sau: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định; b Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản không trình tự, thủ tục quy định; c Khơng xác nhận xác nhận sai quy định bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản [23] Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định điều kiện kinh doanh bất động sản, thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản Đối với hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản sàn giao dịch bất động sản không trình tự, thủ tục quy định mà tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn Tác giả nhận thấy việc quy định mức xử phạt hành vi vi phạm sàn giao dịch bất động sản tương đối thấp, chưa đủ tính răn re chủ thê cố tình vi phạm tác giả đề xuất tăng mức phạt lên gấp ba lần mức xử phạt nhằm tạo sức răn đe chủ thể vi phạm Xử lý hình Chế tài xử lý hình có ý nghĩa răn đe giáo dục mạnh mẽ người có hành vi vi phạm, tổ chức, cá nhân khác xã hội, bảo đảm tính 66 nghiêm minh pháp luật Các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai gây hậu nghiêm trọng đến mức xử lý hình diễn tương đối lớn Bên cạnh việc xử lý vi phạm hành cần phải nghiên cứu cụ thể hành vi vi phạm, đủ yếu tố cấu thành tội phạm cần áp dụng chế tài hình để xử lý Hiện nay, vi phạm áp dụng điều khoản sau Bộ luật Hình sự: - Tội thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng quy định Điều 285 Bộ luật Hình năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: áp dụng hành vi công chứng viên thông đồng với chủ đầu tư cơng chứng nhiều hợp đồng góp vốn giả để chủ đầu tư chiếm đoạt tài sản khách hàng - Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 140 Bộ luật Hình năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: Chủ đầu tư đồng ý lý hợp đồng, điều khoản hỗn trả tiền cho người mua lại khơng hồn trả tiền đặt cọc theo thời gian ghi biên lý hợp đồng - Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật Hình năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: Hành vi làm giả giấy tờ để bán đất dự án đơn vị khác, bán đất dự án khơng có thật nhằm chiếm đoạt tiền người mua - Tội làm giả dấu, tài liệu quan, tổ chức theo Điều 267 Bộ luật Hình năm 1999, sửa đổi bổ sung năm 2009: Hành vi làm giả hồ sơ mạo danh chủ thể để làm thủ tục công chứng mua bán, chấp nhà, đất lừa người mua 3.3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai * Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế Theo tác giả, hoạt động tra, giám sát cần thực 67 bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Thứ nhất, Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó bao quát giải tất vấn đề có liên quan, q trình thực văn pháp luật phát sinh vấn đề bất cập không tránh khỏi Tuy nhiên, điều quan trọng cần phát kịp thời có phương hướng xử lý cách hợp pháp hợp lý Trong phần phân tích tác giả có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh trình áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Các vấn đề phát từ nhiều chủ thể đối tượng thuộc phạm vi áp dụng quy định pháp luật (người dân), nhà nghiên cứu, luật sư, cán bộ, công chức nhà nước… Ngồi ra, có chủ thể quan trọng người giao nhiệm vụ kiểm tra việc áp dụng văn pháp luật, tổng hợp báo cáo đề xuất giải pháp lên quan có thẩm quyền Hoạt động tra, giám sát quan trọng nhằm phát kịp thời sai sót văn luật hành vi vi phạm xảy thực tế Do vậy, cần nâng cao tăng cường hoạt động để mang lại hiệu cao Thứ hai, tra, giám sát việc xử lý vi phạm Hiện nay, hành vi vi phạm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà diễn phố biến thực tế Các sai phạm thường thấy là: khơng tn thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán, huy động vốn chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; có hành vi lách luật, trốn thuế… Nguyên nhân tình trạng đối tượng thiếu hiểu biết quy định pháp luật lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài việc thiếu quy định chế tài xử lý vi phạm hay chế tài xử lý nhẹ, chưa đủ sức răn đe yếu tố làm gia tăng số lượng vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Do vậy, quan nhà nước cần tăng cường việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật giao dịch 68 * Tăng cường công tác tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật Một nguyên nhân khiến vụ sai phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai diễn ngày nhiều người dân chưa trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo, chưa nhận biết rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho người dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống - Kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hòa giải sở Chúng ta cần thực thường xuyên việc kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hòa giải sở để hình thành trách nhiệm tự giác luật sư, trợ giúp viên pháp lý lần tư vấn thực thủ tục pháp lý cho khách hàng, đối tượng tư vấn Để nâng cao hiệu quả, phát huy mạnh hình thức trên, cần đưa yêu cầu thực phổ biến, giáo dục pháp luật vào Quy chế hoạt động đồn luật sư, Văn phòng Luật, Trung tâm Trợ giúp pháp lý thuộc Sở Tư pháp Đây tổ chức chuyên nghiệp, hiểu rõ quy định pháp luật, thường xuyên tiếp xúc với người dân để giải vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp luật 69 KẾT LUẬN Nhà hình thành tương lai loại tài sản đặc biệt mang tính đặc thù Việc nghiên cứu chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhằm hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Trên sở đó, tác giả luận văn đưa đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng xử lý hành vi vi phạm pháp luật đầu tư, ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hiện nay, pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai quy định chi tiết dần hoàn thiện Hệ thống văn pháp luật góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà hình thành tương lai diễn an toàn, ổn định, việc quản lý nhà nước trở lên dễ dàng Qua trình nghiên cứu cho thấy chất hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai vừa hoạt động mua bán mang tính chất dân nhằm xác lập quyền sở hữu nhà cho bên mua vừa hoạt động huy động vốn chủ đầu tư cho hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật thực tế tác giả nhận thấy quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa thực đầy đủ hoàn thiện, quy định nằm rải rác văn pháp luật khác nhau, việc mâu thuẫn văn luật tồn gây khó khăn cho việc áp dụng Những quy định bấp cập tác động khơng tốt đến hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực Bên cạnh tính thiếu thống thiếu đồng chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản Vẫn tồn quy định khó thực pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà muốn thực luật phải thực 70 Do vậy, giải pháp đặt trước tiên cần hoàn thiện hệ thống văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cách đầy đủ thống Cơ quan nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định không hợp lý, mâu thuẫn với văn pháp luật khác Các quy định phải bao quát đủ vấn đề từ việc xác định nhà hình thành tương lai gì, phải đảm bảo điều kiện trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, xử phạt vi phạm hành chính, xử lý hình hành vi vi phạm Các mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần ban hành để bảo đảm quyền lợi cho người dân tránh tình trạng người dân phải tuân theo hợp đồng mẫu mà doanh nghiệp bất động sản tự xây dựng với điều khoản vô bất lợi cho bên mua nhà Việc sửa đổi, ban hành văn pháp luật cần phải nghiên cứu để đảm bảo đồng thời yếu tố cần thiết, tính hợp pháp tính hợp lý Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần thực tốt đồng thời biện pháp hỗ trợ tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm; xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, tăng mức xử phạt vi phạm hành áp dụng chế tài hình có đủ yếu tố cấu thành tội phạm; đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tới người dân Áp dụng đồng thời thực tốt giải pháp giải triệt để vướng mắc, bất cập tồn thực tế, hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai diễn ổn định, an tồn khn khổ pháp lý, góp phần vào ổn định chung kinh tế./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn quy phạm pháp luật Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội ( 2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội ( 2013), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội ( 2003 ), Luật Xây dựng, Hà Nội Quốc hội ( 2005 ), Luật Nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2010), Luật Công chứng, Hà Nội Quốc hội ( 2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2009), Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bố sung Điều 126 Luật nhà năm 2005 Điều 121 Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Quốc hội (2008), Nghị Quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng Quốc Hội khoá XII, kỳ hợp thứ việc thí điếm cho cá nhân, tổ chức nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 10 Quốc hội ( 2014 ), Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Quốc hội ( 2014 ), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 Chính Phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, Hà Nội 14 Chính phủ (2004), Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 Chính Phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 15 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 Chính Phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 17 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 Phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị địnhs ố 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 18 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng Chính Phủ quy định dự án đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê người Việt Nam định cư nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi Việt Nam, Hà Nội 19 Chính phủ (2008), Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng Chính Phủ sửa đối bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, Hà Nội 20 Chính phủ (2009), Nghị định số 51/2009NĐ-CP ngày 03 tháng Chính Phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số19/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 21 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 Chính Phủ xử phạt hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở, Hà Nội 22 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005, Hà Nội 23 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Hà Nội 24 Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 25 Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng, Hà Nội 26 Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/ỌĐ-BXD ngày 28 tháng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội 27 Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21 tháng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 28 Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 hướng dẩn quản lý, sử dụng nhà biệt thự khu vục đô thị, Hà Nội 29 Bộ xây dựng (2009), Thông tư số 39/2009/TT-BXD ngày 09 tháng 12 hướng dẫn quản lý chất lượng xây dựng nhà riêng lẻ, Hà Nội 30 Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005, Hà Nội Danh mục sách, báo, tạp chí, cơng trình khoa học 31 Phạm Cơng Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 32 PGS.TS Trần Thị Huệ (2014), Chuyên đề cao học: Tài sản, Tập giảng sau đại học chuyên nghành dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường; 34 Phạm Văn Tuyết & Lê Kim Giang (2015), Hướng dẫn môn học Luật dân tập 1, Nxb Tư pháp 35 Đỗ Văn Đại (2009), Nhầm lẫn chế định hợp đồng: Những bất cập hướng sửa đổi Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 22, năm 2009, tr 30 36 Lê Thu Hà (2002), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mua bán nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 37 Nguyễn Mạnh Bách (2010), Luật Dân Việt Nam lược giải hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia 38 Nguyễn Ngọc Điện (2004), Giáo trình Luật Dân - Tập 2, Khoa Luật Đại học Cần Thơ 39 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ TP.HCM, 40 Nguyễn Ngọc Điện (2009), Hoàn thiện chế độ pháp lý xác lập hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, năm 2009, tr 31 41 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp 42 Vũ Duy Khang (2003), Hệ thống pháp luật dân Việt Nam (1972 2002), Nxb Thống kê Hà Nội 43 Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam - Tập II, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 44 Hội đồng quốc gia đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam (2003), Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb Từ điến bách khoa Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giảo trình Luật dân Việt Nam tập 2, Nxb Cơng an nhân dân, HàNội 46 Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (số 12) 47 Đồn ĐứcLương (2008), “Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát, (số 1) 48 Tuấn Đạo Thanh (2010) “Bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ pháp luật,(số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng 49 Đỗ Hồng Thái (2006) “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, (số 7) ... hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai dạng hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương. .. pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thể hai dạng bản: - Một hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai theo dự án chủ đầu tư - Hai... hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Chương 3: Một số vấn đề hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai, thực tiễn áp dụng định hướng hoàn thiện 6 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA