Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn KHÓA VI ĐỢT 2-2015 HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN .5 1.1 Khái niệm chất Hợp đồng 1.2 Hợp đồng mua bán bất động sản 1.2.1 Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản .9 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán bất động sản .10 1.2.3 Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản .13 Kết luận Chương 18 Chương 20 ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN .20 BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY 20 2.1 Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực 20 2.1.1 Phân tích điều kiện có hiệu lực hợp đồng 21 2.1.2 Hình thức hợp đồng 43 2.2 Các trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu 52 2.2.1 Khái niệm hợp đồng vô hiệu 52 Kết luận Chương 60 Chương 61 NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 61 3.1 Nhận xét quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản 61 3.2 Những vấn đề đặt việc hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam .65 3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản .66 3.2.1 Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản 66 3.2.2 Những đề xuất cụ thể việc hoàn thiện pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản .66 3.3 Nâng cao lực áp dụng pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản trường hợp vô hiệu hợp đồng 69 3.3.1 Hạn chế vơ hiệu hóa quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất .71 3.3.2 Hạn chế thiếu rõ ràng quy định pháp luật hợp đồng vơ hiệu 71 3.3.3 Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể việc xử lý hợp đồng vô hiệu .72 3.3.4 Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán vô hiệu (Điều 136) 72 Kết luận Chương 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .77 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất Động sản BLDS Bộ luật dân HĐMB Hợp đồng mua bán TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nước ta ngày phát triển bước hội nhập với kinh tế giới với phát triển xã hội điều kiện để hợp đồng có hiệu lực quan trọng việc giao kết hợp đồng người mua người bán Bên cạnh quy định pháp luật cịn nhiều kẻ hỡ việc ký kết hợp đồng bên cụ thể hợp bất mua bán bất động sản bất động sản chưa Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Để hạn chế hợp đồng giao kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vơ hiệu điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân tham gia vào giao dịch mua bán bất động sản điều quan trọng toàn hợp đồng Đã có cơng trình nghiên cứu vấn đề trước đây, nhiên chưa nghiên cứu sâu chưa đưa đề xuất, phương hướng, kiến nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ vấn đề Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần phải nghiên cứu cách nghiêm túc điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Do đó, tác giả chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định Pháp luật Việt Nam nay” làm Luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản việc giải hậu pháp lý hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô hiệu nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm góc độ khác Được đề cập số viết tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến sĩ “Hiệu lực hợp đồng theo quy định Pháp luật Việt Nam ” công bố năm 2010; “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” TS Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất hợp đồng tặng cho” Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr 11-9 PGS TS Dương Anh Sơn; Sách chuyên khảo : “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử” TS Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng năm 2011 Qua nghiên cứu cơng trình có liên quan,chưa có cơng trình nghiên cứu toàn diện quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định Pháp luật Việt Nam Đây nguồn tài liệu tham khảo quan trọng mà tác giả sử dụng để bổ sung cho Luận văn Các thay đổi pháp luật hành có điểm khác mặt nội dung, không gian, thời gian so với quy định trước để áp dụng giải tranh chấp thực tiễn Do vậy, việc nghiên cứu đề tài: "Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam nay" tác giả cần thiết, có ý nghĩa khơng bị trùng lắp với cơng trình công bố trước Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Với mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn dựa phương pháp luận vật biện chứng phương pháp luận vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, để nghiên cứu, tìm hiểu mối liên hệ vấn đề nghiên cứu tượng xã hội khác nằm mối liên hệ biện chứng lịch sử Đồng thời tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học truyền thống như: phân tích, tổng hợp, logic, thống kê, so sánh để làm rõ chất thấy phát triển chế định Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, điều kiện mặt tổng quan giao dịch dân sự, thực tế áp dụng quy định pháp luật điều kiện có hiệu hợp đồng mua bán bất động sản Trên sở tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính khả thi áp dụng thực tiễn giải tranh chấp, giảm độ chênh pháp luật đời sống thực tiễn để đảm bảo quyền lợi bên đương tham gia giao dịch mua bán bất động sản tạo môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội Với mục đích nghiên cứu nêu để luận văn hoàn thiện nhằm hoàn thiện nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng hợp đồng mua bán bất động sảnvà thực tiễn áp dụng quy định pháp luật - Phân tích lý giải nhằm làm rõ hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản thực tiễn hợp đồng quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng - Đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hành Pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán bất động sản Hiện nay, Việt Nam Hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng Trong luận văn tác giả tập trung nghiên cứu “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng Trong phạm vi luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật kinh tế điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng quy định đó; phân tích thực trạng áp dụng ngành Tịa án nhân dân thơng qua án dân Tòa án giải việc liên quan đến hợp đồng, từ làm sáng tỏ thêm lý luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng đề giải pháp cụ thể cho hướng pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam xu hội nhập nay, phù hợp với yêu cầu thực tế sống phù hợp với xu hướng phát triển pháp luật quốc tế đại Tác giả hy vọng với kiến nghị mà cơng trình nghiên cứu đưa ra, góp phần đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng hợp đồng mua bán bất động sản nói chung Tác giả cố gắng đưa kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật cịn chưa đầy đủ vướng mắc thực tiễn áp dụng vào thực tế tài liệu tham khảo có giá trị nhà làm luật giới nghiên cứu luật học Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dụng luận văn gồm chương: Chương Cơ sở lý luận hợp đồng bất động sản Chương Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Chương Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chất Hợp đồng * Khái niệm hợp đồng Hợp đồng chế định pháp lý có bề dày lịch sử Ngay từ xã hội loài người có phân cơng lao động xuất hình thức trao đổi hàng hóa, hợp đồng hình thành giữ vị trí quan trọng việc điều tiết quan hệ tài sản Hợp đồng hình thức pháp lý thích hợp có hiệu việc bảo đảm vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ Ngày phần lớn quan hệ xã hội điều chỉnh hợp đồng Điều xuất phát từ việc pháp luật đại thừa nhận quyền bình đẳng người trước pháp luật quyền tự cá nhân Vai trị vị trí chế định hợp đồng ngày khẳng định hệ thống pháp luật "Kinh tế phát triển, xã hội văn minh chế định hợp đồng coi trọng, hoàn thiện" * Bản chất hợp đồng dù hình thành lĩnh vực quan hệ xã hội hợp đồng ln có đặc điểm sau thỏa thuận bên làm phát sinh hậu pháp lý Thứ nhất, hợp đồng phải thể tự ý chí bên tham gia ký kết Hợp đồng đóng vai trị quan trọng hoạt động xã hội Trong đời sống xã hội để thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng sản xuất, kinh doanh dường hoạt động người hướng tới việc ký kết hợp đồng Nói cách khác hợp đồng công cụ pháp lý để chủ thể thỏa mãn nhu cầu đáng sản xuất sinh hoạt tiêu dùng Hợp đồng thể bình đẳng người tham gia hợp đồng thừa nhận quyền tự cam kết, thỏa thuận họ Quan niệm xuất phát từ việc cho cá nhân tự giao kết đảm bảo công quan hệ hợp đồng Việc thay đổi hợp đồng thực thỏa thuận chủ thể hợp đồng quyền can thiệp vào quan hệ họ 3.2 Những vấn đề đặt việc hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam Khi xây dựng pháp luật hợp đồng, quốc gia quan tâm tới việc xác định điều kiện có hiệu lực vơ hiệu hợp đồng Có thể nói vấn đề quan trọng chế định hợp đồng Có quốc gia quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng để từ xác định trường hợp không đủ điều kiện theo quy định pháp luật trở thành vơ hiệu Ngược lại, có quốc gia quy định yếu tố xác định vô hiệu hợp đồng phương pháp loại trừ xác định hợp đồng có hiệu lực Cũng có quốc gia quy định cách đầy đủ điều kiện có hiệu lực vơ hiệu cách cụ thể Các quy định hợp đồng dân nói chung hợp đồng mua bán BĐS nói riêng trường hợp vô hiệu BLDS 2015 xây dựng sở kế thừa BLDS 2005, bước ngoặt trình phát triển pháp luật dân Việt Nam Mặc dù sau thời gian thi hành, quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán BĐS phát sinh nhiều điểm chưa hợp lý để thật phát huy hiệu điều chỉnh, góp phần thúc đẩy giao lưu dân sự, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể giữ vững ổn định trật tự an toàn pháp lý Thậm chí, số quy định hành BLDS 2015 tiềm ẩn, tạo điều kiện cho số đối tượng lợi dụng quy định pháp luật để trục lợi, không đảm bảo quyền lợi, mục đích ban đầu bên chủ thể tham gia hợp đồng Vì vậy, chúng tơi thấy cần đưa đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản quy định hợp đồng vô hiệu để hệ thống pháp luật có thống nhất, đồng bộ, chặt chẽ chế điều chỉnh pháp luật giao dịch dân Đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục, phổ biến pháp luật rộng rãi cán nhân dân Bên cạnh việc tuyên truyền phổ biến pháp luật cách có hệ thống, thường xuyên với người dân, cần tăng cường công tác đào tạo cán 65 quan áp dụng pháp luật có chiều sâu, thống cách giải thích khái niệm BLDS để góp phần thống pháp luật việc áp dụng pháp luật dân để giải tranh chấp đời sống dân 3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản 3.2.1 Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Khi hợp đồng không tuân thủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật rơi vào trường hợp vô hiệu hợp đồng quyền nghĩa vụ bên không phát sinh Việc đưa bên trở vị trí ban đầu trước hết thực thơng qua việc hồn trả cho nhận được, trường hợp thực việc hoàn trả áp dụng chế tài hoàn trả lợi khơng có pháp luật trường hợp có thiệt hại bên có hành vi trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại Như vậy, việc hoàn trả nguyên tắc áp dụng dựa chế định sở hữu tài sản Tài sản thuộc sở hữu thuộc người Chế định lợi không pháp luật áp dụng việc hồn trả tài sản khơng thể thực Tuy nhiên, cần có phân biệt việc hoàn trả tiền hồn trả theo chế định lợi khơng pháp luật Việc hoàn trả tiền hiểu hồn trả giá trị tài sản cịn hồn trả lợi khơng có pháp luật hoàn trả giá trị tài sản bên hưởng từ hợp đồng vơ hiệu Chính cần làm rõ khái niệm tránh việc hoàn trả tiền đưa đến hệ bất hợp lý thừa nhận việc toán hợp đồng vơ hình trung thừa nhận hợp đồng vơ hiệu có hiệu lực 3.2.2 Những đề xuất cụ thể việc hồn thiện pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản - Cần loại bỏ quy định có khả đưa đến tình trạng vơ hiệu hợp đồng dân có hiệu lực Trước hết, theo chúng tơi cần sửa đổi quy định nội dung "vi phạm điều cấm pháp luật" Nội dung quy định chung chung Trên thực tế có nhiều 66 cách hiểu khác cụm từ "nội dung" "điều cấm pháp luật" dẫn đến không thống cách giải thích áp dụng pháp luật Vì cần làm rõ vi phạm điều cấm pháp luật Trên sở phân tích phần chúng tơi có số đề xuất vấn đề sau: Một là, cần làm rõ nội dung cụm từ điều cấm pháp luật yếu tố Điều cấm pháp luật hiểu quy phạm cấm đoán ban hành văn luật, văn luật, văn quản lí quan quản lý Nhà nước lĩnh vực Thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực ký kết hợp đồng dân hiểu pháp luật theo nghĩa rộng bao gồm tất quy phạm luật điều chỉnh lĩnh đời sống kinh tế xã hội Cách hiểu phù hợp Hai là, cần làm rõ nghĩa cụm từ nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật Cần phân biệt vi phạm điều cấm pháp luật trái pháp luật Theo chúng tôi, trường hợp nội dung hợp đồng hiểu nội dung chủ yếu hợp đồng, tức điều khoản mang tính định, ảnh hưởng trực tiếp đến điều khoản lại hợp đồng Do hợp đồng khác nội dung khác nên nội dung hợp đồng xem nội dung chủ yếu phụ thuộc vào loại hợp đồng theo quy định pháp luật Ba là, cần mở rộng phạm vi yếu tố vô hiệu hợp đồng BLDS quy định nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật yếu tố làm cho hợp đồng không phát sinh hiệu lực - hợp đồng vô hiệu mà chưa đề cập đến yếu tố động cơ, mục đích việc ký kết biểu biến tướng hành vi lừa dối để ký kết hợp đồng Trên thực tế có nhiều trường hợp khơng tìm thấy nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật, song lại thấy động mục đích bên ký kết lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao kết hợp đồng thu lợi chiếm dụng vốn đối tác Ví dụ việc mua bán nhà lại làm hợp đồng ủy quyền với nội dung bên ủy quyền bán nhà việc mua bán nhà ký hợp đồng bên không làm thủ tục đăng ký trước bạ sau cần bán cho người thứ ba lại lập văn hủy hợp đồng mua bán nhà ban đầu lại lập hợp đồng mua bán nhà mới; thực chất 67 giao dịch để trốn nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước Về nguyên tắc hợp đồng nêu vi phạm pháp luật giả tạo, bên vi phạm điều cấm pháp luật, song áp dụng pháp luật nào, vào đâu để xác định trường hợp vơ hiệu khó Bốn là, cần có quy định hình thức hợp đồng đầy đủ hơn, phân biệt hình thức hợp đồng thủ tục ký kết hợp đồng đề từ xác định vơ hiệu hợp đồng hình thức hợp đồng cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngoài, thủ tục ký kết quy trình thủ tục mà người ký kết hợp đồng phải tuân thủ Hiện BLDS Việt Nam gộp thủ tục ký kết hợp đồng mà chủ thể phải tuân thủ vào hình thức hợp đồng Theo quan điểm chúng tơi ngun tắc tối cao hợp đồng dân sự tự nguyện bày tỏ ý chí Trong số trường hợp, bên ký kết hợp đồng không tuân thủ số quy định thủ tục (khơng có chứng nhận quan có thẩm quyền, thiếu ủy quyền hợp lệ) thực chất hợp đồng thực ý chí bên thời điểm lập hợp đồng mong muốn thực hợp đồng số lý bên chưa hồn thành thủ tục ký kết Tham khảo pháp luật số nước giới nay, thấy có nước địi hỏi số giao dịch giao kết phải thể hình thức định, vi phạm hình thức theo luật định bị vơ hiệu, đại diện Cộng hòa Liên bang Đức Pháp luật Đức đưa điều kiện hình thức khơng tn thủ hợp đồng bị vơ hiệu tuyệt đối Việc quy định nhằm bảo vệ người không co kinh nghiệm đối mặt với tình bất ngờ Có nước khơng coi hình thức điều kiện xác định hiệu lực giao dịch Cộng hịa Pháp Pháp luật Cộng hịa Pháp tuyệt đối tơn trọng quyền tự bên tham gia vào giao dịch Ngay số loại giao dịch mà pháp luật địi hỏi phải tn thủ hình thức định bên tham gia giao dịch khơng tn thủ quy định hình thức không bị coi vô hiệu Theo trường hợp này, giải tranh chấp hợp đồng quan có thẩm quyền nên vào ý chí thực bên xem xét 68 mặt hình thức hợp đồng (văn hay miệng) có tn thủ khơng để coi hợp đồng có hiệu lực, khơng nên coi việc không tuân thủ thủ tục ký kết làm hợp đồng vô hiệu tuyệt đối Việc quy định BLDS 2015 dễ dẫn đến tình trạng trục lợi số đối tượng, lợi dụng quy định pháp luật để yêu cầu hủy hợp đồng ký kết, chí thực thực tế Nhất tình trạng mà thị trường bất động sản sôi động, giá trị nhà đất ngày tăng, nảy sinh tranh chấp Trong trường hợp này, tòa án lại tuyên bố hợp đồng vô hiệu không công bằng, không đảm bảo quyền lợi cho bên giao dịch - Sửa đổi bổ sung quy định xử lý tài sản hợp đồng dân vô hiệu Khi xử lý hợp đồng vơ hiệu, bên phải hồn trả cho nhận Việc hồn trả hợp đồng vô hiệu thực dựa chế định sở hữu lợi không pháp luật Khi thực việc hồn trả nhằm khơi phục lại tình trạng ban đầu bên, pháp luật hành quy định vấn đề chưa rõ ràng Pháp luật quy định bên phải trả cho vật, trường hợp khơng thể hồn trả vật hồn trả tiền, song việc hồn trả tiền giải theo nguyên tắc lại khơng làm rõ Vì vậy, thực tế thường bên hiểu việc tốn tiền theo hợp đồng thỏa thuận Song hiểu theo cách vơ hình chung thừa nhận hợp đồng tun vơ hiệu có hiệu lực Vì vậy, theo chúng tơi việc khơi phục tình trạng ban đầu thực dựa nguyên tắc sau: Một là, trước hết bên phải hoàn trả cho nhận được; Hai là, trường hợp việc hồn trả khơng thể thực tài sản việc hồn trả thực sở áp dụng chế định lợi không pháp luật; Ba là, bồi thường thiệt hại hành vi trái pháp luật 3.3 Nâng cao lực áp dụng pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản trường hợp vô hiệu hợp đồng Pháp luật có tác dụng áp dụng vào sống, tạo thành mối quan hệ pháp lý, thể qua hành vi pháp luật cá 69 nhân, tập thể định Pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật công cụ Nhà nước nhằm điều chỉnh mối quan hệ xã hội quản lý q trình xã hội Giữa chúng có mối liên hệ mật thiết Pháp luật dù có chặt chẽ, có hợp lý mà không đưa vào sống chữ vơ nghĩa giấy mà thơi, nói cách khác pháp luật thực có hiệu áp dụng vào sống Còn thực tiễn áp dụng pháp luật giúp cho pháp luật vào sống đồng thời qua bổ sung pháp luật cho hồn chỉnh, phù hợp với sống thực tiễn Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng thực có ý nghĩa có chế áp dụng pháp luật thích hợp, hiệu Việc xây dựng hồn thiện pháp luật dù có chặt chẽ, hợp lý khơng thể tránh khỏi mâu thuẫn, chồng chéo, khoảng trống bất cập trước quan hệ xã hội so với pháp luật, không phù hợp quy định pháp luật với quan hệ xã hội mà điều chỉnh Việc khắc phục chồng chéo văn luật thực việc áp dụng nguyên tắc "tương tự": đạo luật tương tự, pháp luật tương tự nguyên tắc vận dụng pháp luật ban hành sau Việc khắc phục xung đột quy phạm giải cách xác định nguyên tắc áp dụng quy định pháp luật ưu tiên quy phạm văn có giá trị pháp lý cao ưu tiên quy định chuyên ngành so với quy định chung Vì vậy, cần coi trọng nguyên tắc áp dụng tương tự vận dụng pháp luật thừa nhận án lệ việc giải tranh chấp dân BLDS 2015 góp phần bảo đảm tốt quyền, lợi ích hợp pháp người thiện chí, tình giao lưu dân sự, bảo đảm ổn định quan hệ dân sự; đồng thời góp phần thay đổi nhận thức người dân tác dụng, ý nghĩa to lớn việc đăng ký quyền sở hữu, vật quyền khác; nâng cao trách nhiệm quan có thẩm quyền cán làm công tác đăng ký, qua thúc đẩy việc hồn thiện chế định đăng ký quyền sở hữu, vật quyền khác nước ta 70 3.3.1 Hạn chế vơ hiệu hóa quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật dân thực đề cao yếu tố quan trọng hợp đồng thể ý chí đích thực chủ thể chừng mực vơ hiệu hóa quan hệ hợp đồng cách tùy tiện, thiếu thuyết phục Như quy định điều kiện chủ thể, hình thức hợp đồng… Tuy nhiên, theo chúng tơi số quy định không nên coi chúng điều kiện có hiệu lực hợp đồng Ví dụ quy định hình thức ủy quyền, trường hợp người ký khơng có ủy quyền (hoặc vượt thẩm quyền) hợp đồng thực thực tế mà người có quyền biết buộc phải biết, khơng có ý kiến coi cơng nhận việc ký hợp đồng có ủy quyền; trường hợp phải coi hợp đồng có hiệu lực Đối với trường hợp mà người ký hợp đồng có vi phạm quy định pháp luật, song vi phạm đưa đến hậu làm hợp đồng vô hiệu Trong trường hợp nên xem xét giải chế tài hành cao chế tài hình sự, khơng nên coi điều kiện dẫn đến hợp đồng vô hiệu Theo chúng tôi, pháp luật nên hạn chế tối đa việc quy định điều kiện không cần thiết làm hợp đồng vô hiệu 3.3.2 Hạn chế thiếu rõ ràng quy định pháp luật hợp đồng vô hiệu Sự thiếu rõ ràng việc quy định giải thích thuật ngữ xác định hợp đồng vô hiệu xử lý hợp đồng vơ hiệu gây khơng lúng túng cho người thực pháp luật quan giải tranh chấp hợp đồng; tạo nên thiếu thống cách hiểu tùy tiện áp dụng pháp luật nêu Cần hạn chế việc không thống quy định pháp luật văn luật, văn luật sau có quy định khơng thống nhất, phù hợp với văn trước Vì vậy, cần có nghiên cứu làm rõ khái niệm như: vi phạm điều cấm pháp luật trái quy định pháp luật, khái niệm lừa dối lừa đảo, khái niệm hoàn trả xử lý hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu … 71 3.3.3 Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể việc xử lý hợp đồng vô hiệu Pháp luật quy định không cụ thể biện pháp xử lý hợp đồng vô hiệu, đánh đồng trường hợp vô hiệu để xử lý Đó ngun nhân gây mâu thuẫn, thiếu thống xử lý hợp đồng vô hiệu quan giải tranh chấp Để khắc phục nhược điểm quy định hành xử lý hợp đồng vô hiệu, cho pháp luật cần bổ sung làm rõ số thuật ngữ sau: Cần nghiên cứu đưa cách thức xử lý khác trường hợp vô hiệu khác Các trường hợp vô hiệu vi phạm điều kiện khác có nguyên nhân dẫn đến hậu khác nhau, ảnh hưởng đến quan hệ xã hội khác Vì vậy, cần đưa cách thức xử lý khác với hậu pháp lý khác Biện pháp xử lý hợp đồng dân vô hiệu chưa hợp lý, nhiều trường hợp chưa đảm bảo quyền lợi bên chủ thể liên quan 3.3.4 Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán vô hiệu (Điều 136) BLDS 2015 quy định số trường hợp làm hợp đồng dân vô hiệu Tuy nhiên, hợp đồng dân rơi vào trường hợp pháp luật giả định không đương nhiên bị vơ hiệu mà vơ hiệu có yêu cầu đương bị Tòa án tuyên vô hiệu BLDS quy định thời gian để bên đương người có thẩm quyền để yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng dân vơ hiệu Đối với trường hợp mà pháp luật quy định thời hạn định để Tòa án tuyên hợp đồng dân vô hiệu Thời hiệu khởi kiện thời hạn pháp luật quy định hết thời hạn chủ thể quyền khởi kiện.Việc quy định thời hiệu khởi kiện góp phần quan trọng việc ổn định quan hệ dân Nếu không quy định thời hiệu, chủ thể tham gia vào quan hệ dân bị đe dọa tranh chấp xảy Hơn nữa, phát sinh quan hệ dân thời gian làm cho trình chứng minh 72 phức tạp Khi giải tranh chấp dân sự, Tòa án cần phải tiến hành điều tra, thu thập chứng để xác định thật khách quan nên thời gian qua q lâu, q trình thu thập chứng khó bảo đảm tính xác Đối với hợp đồng vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu giả tạo thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vô hiệu không hạn chế Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng dân vơ hiệu hai năm kể từ ngày hợp đồng xác lập trường hợp hợp đồng vô hiệu chủ thể ký hợp đồng người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị nhầm lẫn, bị lừa dối đe dọa, người xác lập không nhận thức hành vi mình, khơng tn thủ hình thức Tuy nhiên, BLDS 2015 có điểm khác biệt so với BLDS 2005 thời điểm vô hiệu hợp đồng Theo quy định BLDS 2005 thời điểm tính hợp đồng có hiệu lực ngày giao dịch dân xác lập trường hợp; BLDS 2015 thời điểm giao dịch dân vơ hiệu phụ thuộc vào trường hợp theo quy định khoản Điều 132 BLDS Đối với trường hợp vi phạm hình thức, mà sau hai năm bên chủ thể khơng có ý kiến khác tức ý chí bên tự nguyện trí thực hợp đồng Việc quy định điều 132 BLDS 2015 phù hợp góp phần ổn định trật tự giao dịch dân sự, giao dịch mua bán 73 Kết luận Chương Từ nghiên cứu, trình bày đây, đề xuất chúng tơi có số kết luận sau: Cần hồn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng quy định hợp đồng vô hiệu, xử lý hợp đồng vô hiệu theo hướng quy định cụ thể rõ ràng nội dung điều luật Mở rộng phạm vi dẫn đến vơ hiệu hợp đồng mục đích, động giao kết hợp đồng biến tướng lừa dối Nâng cao việc tuyên truyền phổ biến pháp luật để giúp chủ thể pháp luật dân có kiến thức để tự bảo vệ quyền lợi giao kết hợp đồng, tránh việc giao kết hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng, giảm thiểu tranh chấp giao dịch dân Nâng cao lực áp dụng pháp luật quan áp dụng pháp luật Để thực việc này, trước hết cần nâng cao trình độ chun mơn pháp luật cán công chức không quan lập pháp mà quan áp dụng pháp luật 74 KẾT LUẬN "Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam" vấn đề quan trọng chế định hợp đồng Đây đề tài có ý nghĩa lớn mặt lý luận thực tiễn góp phần ổn định quan hệ pháp luật hợp đồng - quan hệ phổ biến quan hệ xã hội Từ việc nghiên cứu thực tiễn Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, tác giả rút số kết luận sau: Quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản quy định quan trọng Tuy nhiên, việc quy định pháp luật dân Việt Nam với Luật chuyên ngành chưa rõ ràng, thống dẫn đến việc hiểu vận dụng pháp luật không thống chưa đúng, chưa đảm bảo quyền lợi đương Một số quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản cịn chồng chéo, chưa đầy đủ, xác dẫn đến việc khó áp dụng, khơng đáp ứng với tình hình quan hệ pháp luật hợp đồng ngày phức tạp Quy định trường hợp hợp đồng vơ hiệu số trường hợp cịn sơ sài chung chung, khơng cụ thể dẫn đến tình trạng số chủ thể lợi dụng sơ hở pháp luật để ký kết hợp đồng nhằm mục đích vụ lợi không gây thất thu cho nhà nước chí cịn có trường hợp lừa đảo người dân, khiến cho mục đích quy định pháp luật đảm bảo quyền lợi bên chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chưa đảm bảo Với kết luận rút từ việc nghiên cứu lý luận thực tiễn Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, tác giả luận văn đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện lý luận pháp luật quy định Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản hậu pháp lý hợp đồng khơng tn thủ Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản (hợp đồng vơ hiệu), từ đồng thời đưa biện pháp nâng cao lực áp dụng pháp luật lĩnh vực Trên sở vận dụng quan điểm phép vật biện chứng, sử dụng phương phương pháp nghiên cứu tổng hợp, so sánh, phân tích luận văn 75 giải vấn đề lý luận thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn như: phân tích đánh giá vấn đề lý luận Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, tiêu chí xác định hợp đồng khơng phát sinh hiệu lực không tuân thủ quy định pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản, hậu pháp lý hợp đồng (hợp đồng vô hiệu, phân loại hợp đồng vô hiệu) Luận văn nghiên cứu sở trạng khái niệm hợp đồng dân để lấy làm giả định nghiên cứu Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản hậu pháp lý hợp đồng không tuân thủ quy định pháp luật Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản Tuy nhiên cần khẳng định kết nghiên cứu luận văn có giá trị mặt lý luận thực tiễn cho dù pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng hoàn thiện theo hướng Nội dung nghiên cứu luận văn đáp ứng mục đích nghiên cứu đặt thực có giá trị mặt lý luận thực tiễn không cho hoạt động nghiên cứu, lập pháp mà với hoạt động thực tiễn áp dụng pháp luật xem tài liệu tham khảo có giá trị 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp (2006), Nxb Tư pháp Bộ Luật Dân Sự Liên Bang Nga (1994), Liên Bang Nga Bộ Luật Dân Sự Nhật Bản (1994), Bản dịch Văn phịng Quốc hội, khóa IX Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung BLDS nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Bộ Tư pháp - Viện nghiên cứu Khoa học Pháp lý (2008), Một số vấn đề Pháp luật dân Việt Nam từ kỷ XV đến thời Pháp thuộc (sách tái bản), Nxb Chính trị quốc gia Nguyễn Văn Cường (2005), Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Chủ tịch nước (1950), Sắc lệnh 97 việc sửa đổi số quy lệ chế định dân luật Chính phủ (2005), Nghị định số 38/2005/NĐ-CP ngày 18/03/2005 qui định số biện pháp bảo đảm trật tự cơng cộng Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà 2005 10 Nguyễn Đức Giao (2000), Vị trí, vai trị chế định hợp đồng BLDS Việt Nam Thông tin Khoa học pháp lý 11 Hội đồng Quốc gia đạo biên soạn Từ điển Bách Khoa Việt Nam (2005), Từ điển Bách khoa Việt Nam, Nxb Từ điển Bách khoa 12 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), Hợp đồng thuật ngữ khái niệm, Nhà nước Pháp luật số (220), tr.38-43 13 Phạm Cơng Lạc (1998), Ý chí giao dịch dân sự, Luật học (số 5), tr.69&24 14 Hồng Thế Liên (1995), Bình luận BLDS Việt Nam, tập 1, Nxb Chính trị quốc gia 77 15 Tưởng Bằng Lượng (2002), Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vô hiệu 16 Vũ Văn Mẫu (1973), Cổ luật Việt Nam Tư pháp sử, thứ hai, Đại học Luật khoa Sài gòn 17 Vũ Văn Mẫu (1975), Pháp luật diễn giảng, thứ nhất, tập 2, Đại học Luật khoa Sài gòn 18 Hoàng Thị Kim Quế (1999), Một số suy nghĩ mối quan hệ pháp luật đạo đức hệ thống điều chỉnh xã hội, Nhà nước pháp luật, số (135), tr 919 19 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam(2005), Bộ luật dân 20 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật dân 21 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2014), Luật Công chứng 22 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 23 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 24 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam(2014), Luật Nhà 25 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam(2005), Luật Thương mại 26 Dương Anh Sơn (2008), Bản chất hợp đồng tặng cho, Tạp chí Khoa học pháp luật 27 Đinh Văn Thanh (1999), Đặc trưng pháp lý hợp đồng dân sự, Tạp chí Luật học, (số 4), tr.19, 20&23 28 Đinh Văn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2006), Luật Dân Việt Nam, Nxb Công An Nhân Dân 29 Lê Thị Bích Thọ (2002), Hình thức hợp đồng kinh tế điều kiện có hiệu lực hợp đồng 30 Phan Hữu Thư (2002), Kỹ hành nghề luật sư, Tập – Hợp đồng tư vấn pháp luật, Nxb Công an nhân dân 78 31 Tòa án Nhân dân Tối cao (2005), Các định Giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao 32 Tòa án Nhân dân Tối cao (2002), Công văn số 177/2002/KHXX việc xác định tự nguyện đương giao dịch dân 33 Viện sử học Việt Nam (1991), Bộ Quốc Triều Hình Luật, Nxb Khoa học Pháp lý 34 Dobson, Paul (1997), Charlesworth’s Business Law, 6th ed., Sweet & Maxwell, London 35 MacMillian C.A & R Stone (2004), Elemsents of the Law of Contract, University of London, London 79 ... hợp đồng mua bán bất động sản thực tiễn hợp đồng quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng - Đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động. .. quy định pháp luật việc ký kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng vơ hiệu 19 Chương ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Điều kiện để hợp đồng mua. .. động sản Chương Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Chương Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng