Đang tải... (xem toàn văn)
Phát triển bền vững và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần đáng kể vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất Tập 58, Kỳ (2017) 59-65 59 Tác động tích cực Luật đất đai năm 2013, Luật nhà Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tới phát triển bền vững thị trường bất động sản Nguyễn Thị Dung * Khoa Trắc địa - Bản đồ Quản lý đất đai, Trường Đại học Mỏ - Địa chất, Việt Nam THƠNG TIN BÀI BÁO TĨM TẮT Quá trình: Nhận 15/08/2017 Chấp nhận 18/10/2017 Đăng online 29/12/2017 Phát triển bền vững quản lý hiệu thị trường bất động sản góp phần đáng kể vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Để đảm bảo phát triển ổn định, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển theo định hướng vai trò quản lý Nhà nước thông qua quy định pháp luật thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng cần thiết Nhà nước cần phải khơng ngừng hồn thiện sách cơng cụ quản lý phù hợp với quy luật thị trường tình hình phát triển kinh tế cụ thể nước ta Từ khóa: Luật Đất đai Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản Thị trường bất động sản Tác động tích cực © 2017 Trường Đại học Mỏ - Địa chất Tất quyền bảo đảm Đặt vấn đề Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, tỷ trọng bất động sản tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Có thể nói phát triển thị trường bất động sản có tác động lan tỏa nhiều phương diện hoạt động quốc gia, nhiều nước giới coi lĩnh vực bất động sản “đầu kéo” kinh tế (Nguyễn Thị Hiền Nguyễn Hoàng Anh, 2012) Thị trường bất động sản Việt Nam _ *Tác giả liên hệ E-mail: nguyenthidung1972@gmail.com non trẻ, thời gian vừa qua có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phòng, khách sạn triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ người dân, góp phần thay đổi mặt thị, nơng thơn nước Trong bối cảnh kinh tế đà tăng trưởng phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản ngày trở nên sơi động có biểu vượt ngồi tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thơng qua thị trường ngầm, phi thức Sự biến động bất thường giá bất động sản “cơn sốt đất đai”, tình trạng đóng băng thị 60 Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 trường chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Trải qua nhiều khó khăn, đến thị trường bất động sản dần phục hồi phát triển hướng Có nhiều nguyên nhân để thị trường bất động sản có bước chuyển biến mạnh mẽ, có nguyên nhân hiệu công tác quản lý nhà nước tạo điều kiện để kinh tế hồi phục, phát triển ổn định vĩ mơ, kiểm sốt lạm phát Đặc biệt việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, có quy định thơng thống, mở rộng cho Việt kiều người nước mua sở hữu nhà dự án nhà thương mại Hệ thống văn quy phạm pháp luật, đặc biệt Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến hoạt động thị trường bất động sản dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững lành mạnh, mơi trường đầu tư ngày thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Tác động Luật đất đai năm 2013 tới thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chịu tác động trực tiếp yếu tố đầu vào gồm đất đai, tài nguyên thiên nhiên nguồn cung hàng hóa số lượng tính khoản giao dịch bất động sản Các định chế đất đai ảnh hưởng đến nguồn cung, định chế nhà ở, kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến tính minh bạch, đa dạng nguồn vốn để phát triển thị trường (Lương Trí Thìn, 2014) Về pháp luật, Nghị định số 61/1994/NĐ-CP văn xóa bỏ chế độ Nhà nước bao cấp nhà để chuyển sang xác lập thị trường bất động sản nhà Năm 1996, thuật ngữ thị trường bất động sản thức sử dụng Văn kiện Đại hội VIII Đảng (Đặng Hùng Võ, 2015) Đối với bất động sản khác, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 tạo môi trường pháp luật cho chế thị trường loại dự án phát triển bất động sản: dự án phát triển nhà ở, dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp dự án đổi đất lấy hạ tầng Luật Đất đai năm 2003 luật có đổi lề cho phát triển thị trường bất động sản với yếu tó chủ yếu sau: - Thị trường quyền sử dụng đất thừa nhận phân khúc thị trường bất động sản, quy định rõ loại đất tham gia thị trường bất động sản, loại đất khơng tham gia, giúp Nhà nước kiểm soát giám sát giao dịch “đầu vào” thị trường bất động sản Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện để loại đất tham gia giao dịch thị trường này; - Tất tổ chức kinh tế có quyền thực giao dịch bất động sản, có giao dịch quyền sử dụng đất; - Giá đất xác lập sở giá trị thị trường với nguyên tắc giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường; - Nhà đầu tư nước ngồi có quyền tham gia dự án phát triển nhà nguyên tắc Nhà nước Việt Nam cho thuê đất hưởng tất quyền kinh doanh nhà Việt Nam Quy định tạo nên bước ngoặt tăng trưởng vó n đà u tư trực tié p nước ngoà i và o cá c dự án bất động sản; - Quy định Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản Tổ chức hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; - Thực biện pháp bình ổn giá nhà, chống đầu đất đai: Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội; ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội - Khẳng định việc chuyển dần giao đất, cho thuê đất theo chế hành sang chế đấu giá quyền sử dụng đất mang tính chất bình đẳng Việc đời chế đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt Luật Đất đai năm 2003 tạo môi trường thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2003-2013 Số lượng doanh nghiệp bất động sản tăng nhanh thị trường bất động sản có khả siêu mạnh hút vốn đầu tư (Lương Trí Thìn, 2014) Mặt khác, Luật Đất đai năm 2003 tạo nên khung pháp luật rành mạch thị trường quyền sử dụng Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 đất sơ cấp Nhà nước nhà đầu tư, thị trường thứ cấp nhà đầu tư, người tiêu dùng Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội khóa 13, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều (Luật số: 45/2013/QH13, 2013) Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng Nghị số 19/NQTƯ Ban Chấp hành Trung ương Đảng, thể ý chí, nguyện vọng đại đa số nhân dân, đồng thời khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 có nhiều tác động mạnh lên thị trường bất động sản, thể mặt sau: Thứ nhất, hoàn thiện thị trường bất động sản sơ cấp Nhà nước chủ thể tham gia thị trường sở: - Nâng cấp hệ thống quy hoạch sử dụng đất: Loại bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, tập trung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tạo liên kết vùng quy hoạch bảo đảm hiệu quả, đồng khả thi thực quy hoạch, đặc biệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị (Luật số: 45/2013/QH13, 2013); - Nhà nước quy định giá đất xây dựng sở phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, định giá đất cụ thể phạm vi áp dụng thực tế: Với quy định này, tất dự án liên quan đến phát triển bất động sản (ngoại trừ dự án phát triển nhà xã hội) áp giá đất cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình định giá đất cụ thể cho dự án có tham gia bước định giá đất độc lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh tạo môi trường kinh doanh công khai, minh bạch, khách quan thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp (Luật số: 45/2013/QH13, 2013); - Các quy định giao đất, cho thuê đất bảo đảm quyền bình đẳng doanh nghiệp, nhà đầu tư nước Nhà nước giao đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà với trình tự, thủ tục nghĩa vụ tài nhà đầu tư nước, quy định đồng thời tạo bình đẳng người mua nhà dự án nước người mua nhà 61 dự án nước (Luật số: 45/2013/QH13, 2013); - Cơ chế xử lý quy hoạch “treo” dự án “treo” đổi hướng tới hội giảm đầu đất đai giảm khó khăn cho dân khu quy hoạch Theo đó, nhà đầu tư có thêm 24 tháng gia hạn để khắc phục khó khăn dự án Nếu sau mà dự án khơng tiếp tục thực Nhà nước thu hồi mà khơng bồi thường Với quy định tạo áp lực chủ động tìm cách tháo gỡ khó khăn cho dự án nhà đầu tư thông qua việc sáp nhập dự án hay chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có tiềm lực tài lực kinh doanh tốt, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà (Đặng Hùng Võ, 2015) ; - Thủ tục hành quản lý đất đai, đặc biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hoàn thiện theo hướng tháo gỡ vướng mắc xác minh nguồn gốc sử dụng đất rút ngắn thời gian giải Thứ hai, thị trường bất động sản thứ cấp chủ thể tham gia thị trường quan tâm có nhiều quy định cụ thể, rõ ràng hơn: - Trình tự, thủ tục thực quyền giao dịch bất động sản người tham gia thị trường cải thiện rõ rệt: Xác lập chế đối thoại, tham vấn thường xuyên quan nhà nước có thẩm quyền với chủ đầu tư; có cam kết thời gian xử lý, có điều kiện hỗ trợ để nhà đầu tư có nhu cầu gặp nhau; - Nâng cao tính bình đẳng chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt, nhà đầu tư nước giao đất để thực dự án bất động sản Quy định giúp nhà đầu tư nước phép mua lại dự án bất động sản nhà đầu tư nước giúp giảm thiểu dự án bị tạm dừng thiếu vốn (Luật số: 45/2013/QH13, 2013); - Sự tham gia thị trường quyền sử dụng đất nhà đầu tư xem xét đồng với tham gia dạng thị trường vốn khác chứng khoán, mua bán sát nhập doanh nghiệp Luật Đất đai năm 2013 có đổi ưu việt kết nối sách đất đai với phát triển thị trường bất động sản bền vững hiệu Luật tạo môi trường đầu tư minh bạch hiệu để phát triển thị trường bất động sản Đầu vào đất đai thị trường bất động sản thông qua thị trường sơ cấp 62 Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 thơng thống, quyền chủ thể tham gia thị trường bình đẳng, tiêu cực sử dụng đất để đầu tư bất động sản giải triệt để Đây bảo đảm đất đai chắn cho đầu tư phát triển bất động sản Tác động Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản tới thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh đất đai, nhà ở, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế - xã hội đất nước Việc phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy kinh tế, xã hội, làm thay đổi mặt đô thị nông thôn Tuy nhiên, thời gian qua thị trường bất động sản nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội tình trạng giao dịch ngầm, thiếu tính lành mạnh, giao dịch không tuân theo pháp luật chiếm tỷ lệ lớn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản pháp triển mức dẫn đến nhiều dự án bất động sản nhà đầu tư thiếu lực khơng có khả triển khai Nguyên nhân vấn đề văn pháp luật có liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở, giao dịch nhà ở, bất động sản Nhà nước ban hành có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo không phù hợp với thực tế, thủ tục giao dịch bất động sản rườm rà, khó khăn, sách tài khơng khuyến khích việc giao dịch bất động sản theo pháp luật dẫn đến phát triển thị trường phi thức lớn nhiều so với thị trường quy Bên cạnh đó, quyền nghĩa vụ bên giao dịch bất động sản chưa bảo đảm, có tượng gian lận kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Từ thực tế đó, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) hành nhằm điều chỉnh kịp thời quan hệ phát triển nhà ở, kinh doanh dịch vụ kinh doanh nhà ở, bất động sản Luật Nhà (Luật số: 65/2014/QH13, 2014) Luật Kinh doanh Bất Kinh doanh bất động sản (Luật số: 66/2014/QH13, 2014) Quốc hội khóa 13, kỳ họp thứ thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2015 thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp Pháp luật Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi tồn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Cả Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quán triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước ngồi tham gia đầu tư Từ đó, Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 tạo hành lang pháp lý an toàn cho giao dịch bất động sản thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản sau thời gian “đóng băng” (Đặng Hùng Võ, 2015), thể qua điểm sau: Thứ nhất, nguồn cung nhà xã hội khơng có từ dự án nhà xã hội mà từ hoạt động phát triển nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân (các chung cư mi ni) Đây thay đổi quan trọng cách tiếp cận đến giải pháp phù hợp nhà xã hội Tất người tham gia cung nhà xã hội hưởng ưu đãi Nhà nước Chính sách có tác động lớn, làm tăng cung nhà giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện thay đổi cấu trúc thị trường nhà Việt Nam (Luật số: 65/2014/QH13, 2014); Thứ hai, phân khúc cho thuê có rào cản vấn đề liên quan đến pháp luật, bên thuê thường xuyên hủy hợp đồng cho thuê nhà mà không cần lý Do đó, Luật Nhà năm 2014 quy định muốn chấm dứt hợp đồng chừng cần có đồng thuận hai bên Quy định tạo điều kiện ổn định môi trường cho thuê, tăng cung nhà cho thuê bảo đảm quyền lợi cho người cho thuê người thuê nhà Bên cạnh đó, dự án nhà thương mại phải để tỷ lệ định để tham gia vào phân khúc nhà cho thuê; Thứ ba, phân khúc nhà chung cư có quy định đầy đủ luật khung pháp luật nhà chung cư Những búc xúc thực tế sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng chung quy định cụ thể để tránh tranh chấp xảy Mức giá dịch vụ nhà chung cư có khung pháp lý phù hợp để điều chỉnh; Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 Thứ tư, hình thức giao dịch nhà hình thành tương lai hồn thiện nhằm bảo vệ lợi ích người tiêu dùng, quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng; mức nộp tiền 70% giá trị hợp đồng trước bàn giao nhà, 95% giá trị hợp đồng trước nhận giấy chứng nhận Đây quy định tạo điều kiện phát triển hình thức giao dịch nhà hình thành tương lai, hình thức phù hợp để giải vấn đề vốn phát triển nhà Khi rủi ro quản lý tốt hình thức mang lại nhiều ưu điểm phát triển thị trường bất động sản; Thứ năm, kết hợp với cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Luật Nhà năm 2014 có quy định trách nhiệm nhà đầu tư dự án nhà phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà thời hạn 50 ngày kể từ bàn giao nhà Nếu thực tốt quy định này, niềm tin vào thị trường bất động sản tăng lên thu hút nhiều người tham gia; Thứ sáu, việc mở rộng đối tượng tham gia người Việt Nam định cư nước người nước vào thị trường nhà tạo niềm tin phát triển phân khúc bất động sản cao cấp Mở rộng tham gia người Việt Nam định cư nước người nước vào thị trường nhà đổi quan trọng mang tính đột phá Luật Nhà năm 2014 Theo đó, với người Việt Nam định cư nước (Việt kiều) mua sở hữu bất động sản người Việt Nam Còn với cá nhân, tổ chức nước ngồi phép mua sở hữu không 30% tổng số hộ tòa nhà chung cư khơng q 30% tổng số hộ tất tòa nhà chung cư dự án, đồng thời không vượt 250 nhà riêng lẻ đơn vị phường, xã (Luật số: 65/2014/QH13, 2014) Đây động thái tích cực giúp thị trường bất động sản hút lượng vốn lớn từ nước đầu tư vào Có thể nói, sách mở cửa cho người nước mua sở hữu nhà Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản thời gian tới Thứ bảy, luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 nêu rõ, với dự án, vốn tự có chủ đầu tư khơng thấp 15%-20% tương ứng với dự án có quy mô sử dụng đất 20 63 20 phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng Quy định giúp lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực tài thực góp phần giảm thiểu chuyển nhượng dự án bất động sản bảo vệ quyền lợi người mua nhà; Bên cạnh đó, luật yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có bảo lãnh ngân hàng thương mại trước mở bán dự án hình thành tương lai Đây điểm tác động mạnh Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, doanh nghiệp có tiềm lực thực tồn thời điểm Các ngân hàng lựa chọn doanh nghiệp có đủ khả tài lực để bảo lãnh; Với quy định bảo lãnh dự án, người mua nhà phần yên tâm Những rủi ro “mua nhà giấy” giảm xuống tối thiểu Một động thái tích cực Luật Kinh doanh Bất động sản việc cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn phần dự án giúp doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh hơn, doanh nghiệp có tiềm lực mạnh thâu tóm quỹ đất để sớm có dự án đưa vào thị trường Thứ tám, luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản kế thừa, rút kinh nghiệm tiếp thu từ thực tiễn quản lý thời gian qua Nhờ có luật, mà lần tiêu chí phát triển nhà thông qua Hội đồng nhân dân Theo đó, địa phương phải quan tâm, xây dựng chương trình hàng năm, năm, đồng thời phải dành quỹ đất nguồn lực để thực tiêu chí nhà Điều tạo sức ép mặt pháp lý quyền việc chăm lo nhà cho nhân dân Như vậy, kể từ Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành lần (năm 2004), đặc biệt Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành (1 2015), có điều chỉnh tốt hơn, tích hợp đồng luật liên quan tác động tới ba đối tượng: Thứ nhất, quan quản lý nhà nước có quy định cụ thể, rõ ràng để thực thi tốt công tác quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản giúp doanh nghiệp có hành lang 64 Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 pháp lý rõ ràng hơn, thấy trước cần phải làm Như vậy, phối hợp quan quản lý nhà nước với doanh nghiệp thuận lợi Luật có điều khoản siết chặt lại để tránh phát triển nóng, lệch lạc gây ổn định xã hội Các doanh nghiệp bất động sản trước bán hàng phải có trách nhiệm báo cáo với quan nhà nước, địa phương phải có chấp nhận quan quản lý nhà nước Các doanh nghiệp bán nhà hình thành tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng Quy định phép loại trừ loại bỏ nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ, yếu ngoại ngành, lại doanh nghiệp lớn, có uy tín, lực tài mạnh tham gia thị trường để thị trường phát triển mạnh bền vững Bên cạnh đó, quyền kinh doanh doanh nghiệp nước mở rộng hơn, chủ động hơn, hòa nhập Các doanh nghiệp có bình đẳng với hoạt động kinh doanh Thứ ba, khách hàng mua nhà ở, Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản đưa quy định đầy đủ để đảm bảo quyền lợi khách hàng, quy định rõ chủ đầu tư sau ngày kể từ bàn giao nhà phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, thu tiền khách hàng phải có bảo lãnh ngân hàng Thị trường bất động sản loại thị trường khác cần đến kiểm soát điều tiết nhà nước để phát huy mặt mạnh khắc phục tiêu cực, hạn chế chế thị trường Sự quản lý điều tiết nhà nước nhằm mục tiêu tạo lập cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản môi trường kinh tế - xã hội - pháp lý thuận lợi, ổn định, qua đó, Nhà nước đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh bền vững Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sách Nhà nước ln có tác động mạnh lên thị trường bất động sản Viẹ c phá t triển “nóng” hay “lạnh” bắt nguồn từ sách, pháp luật Nhà nước Việc đưa quy định pháp luật vào sống cách hiệu không đơn giản Để thực điều này, cần cố gắng, nỗ lực cấp, ngành, doanh nghiệp người dân, hết lắng nghe quan soạn thảo luật để luật làm dễ dàng vào sống Kết luận Đặng Hùng Võ, 2015 Tác động từ sách vấn đề bất động sản Việt Nam http://cafef.vn/thi-truong/gs-dang-hung-votac-dong-tu-chinh-sach-va-nhung-van-de-cuabds-viet-nam-20150130163123148.chn Việt Nam vừa nước phát triển (chuyển đổi từ kinh tế nông nghiệp sang kinh tế công nghiệp dịch vụ), vừa nước có kinh tế chuyển đổi (chuyển đổi từ chế bao cấp sang thị trường) Cả hai đặc trưng tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản Từ đất nước nông nghiệp chuyển sang công nghiệp dịch vụ tạo hội cho nhu cầu tạo lập bất động sản q trình cơng nghiệp hóa thị hóa Một đất nước cơng nghiệp đòi hỏi thị hóa mức 80% dân số sinh sống thị Q trình chuyển đổi từ chế bao cấp sang thị trường tạo điều kiện thay đổi động lực phát triển Động lực từ can thiệp trực tiếp Nhà nước chuyển đổi bước sang động lực từ cạnh tranh thị trường (Đặng Hùng Võ, 2015) Tài liệu tham khảo Lương Trí Thìn, 2014 Nhận định tình hình bất động sản Việt Nam Nguyễn Thị Hiền Nguyễn Hoàng Anh, 2012 Một số giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững điều kiện Luật số: 45/2013/QH13, 2013 Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật số: 65/2014/QH13, 2014 Luật Nhà ở, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật số: 66/2014/QH13, 2014 Kinh doanh bất động sản, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Nguyễn Thị Dung/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 59-65 65 ABSTRACT Positive impact of land law in 2013, housing law, real estate business law in 2014 to the sustainable development of real estate market Dung Thi Nguyen Faculty of Geomatics and Land Administration, Hanoi University of Mining and Geology, Vietnam Sustainable develpoment and effective managenemt of real estate market will significantly boots the socio-economic develpoment process, thus attracting investment capital for develpoment funds for the develpoment of practical contributing to the process of industrialization and modernization of the country To ensure stable develpoment and promote the market economy to develop in the rigth direction, the state management role through the law is very nesessary The State should constantly improve its management policies and tools to match market rules and economic develpoment ... qua đó, Nhà nước đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh bền vững Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sách Nhà nước ln có tác động mạnh lên thị trường bất động sản Viẹ... đại hóa Cả Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quán triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm... công tác quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản giúp doanh nghiệp có hành lang 64 Nguyễn Thị